Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Noordhoekring GB TILBURG Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 522,98 per maand met ingang van 6 september 2014 is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 26 januari 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 24 maart 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUTB ENV Correspondentie over de zaak Op 26 mei 2015 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de gemachtigde van verhuurder. Aangegeven wordt dat men niet akkoord is met de berekening van de woningwaardering en dat dit ter zitting nog wordt toegelicht. Bij de brief zijn diverse bijlagen gevoegd. Pagina 1 van 13

2 De bijlagen hebben betrekking op de keuken, de badkamer, het glasvezelnetwerk, de wasmachineruimte en het beveiligingssysteem (camera's en sloten). Deze brief is door de gemachtigde van verhuurder ook aan huurder toegezonden. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Meerdere bewoners van dit complex hebben een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend. Er zijn 21 verzoeken gelijktijdig ter zitting behandeld. Door de aanwezige huurders is een woordvoerder aangewezen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring door de woordvoerder namens huurders: Het rapport van de Huurcommissie vermeldt een huistelefoon met video, het betreft echter een huistelefoon zonder video. Er is een afwijking van de appartementen, van nummers 13, 33, 37 en 38. De waardering is anders, maar de appartementen zijn gelijk. Bij nummer staat dat er een privébuitenruimte is. Wij ( huisnummer 13-33, en 13-38) hebben een stukje terras, maar ook andere mensen kunnen via het dakterras op ons terras komen. Wij pleiten er voor om ook de waardering van de privébuitenruimte van 13-33, op 0 punten te stellen. Het terras is tweezijdig afgesloten met matglas, maar ik kijk op het dakterras en het hele dakterras kijkt bij mij binnen. Tussen het voetje en het scherm van het terras zit ruim 25 cm. Sinds de oplevering van het complex hangen er kabels waar nog lampen moeten aangebracht. Er zijn (nog) geen voorzieningen op het dakterras. Het is een grote betonnen vlakte. De advertentie geeft aan 1000 m2 dakterras, bij andere advertenties is het dakterras 750 m2. De huurder van heeft geen terras of balkon. De droger zou in 15 minuten klaar zijn, dit duurt in werkelijkheid ongeveer 45 minuten tot een uur. Wij zouden verhuurder geweigerd hebben bij het onderzoek, maar dit is niet door alle huurders gedaan (enkele aanwezigen geven aan verhuurder niet geweigerd te hebben). De douchestang is van plastic, alleen het ophangsysteem voor het douchegordijn is van ijzer. Van het tv-signaal komt slechts 37% binnen. Ik heb dit laten meten door een kabelmaatschappij waar ik zelf werk. De wifi valt heel vaak uit, en de tv geeft een blokkerig beeld. Er is een hoofdaansluiting waarop veel routers zijn aangesloten. Dit maakt dat het signaal in de woning slecht is. Iedere dag moet ik zeker drie keer opnieuw mijn computer opstarten. Het abonnement voor wifi en tv is verplicht. Wij kunnen niet kiezen. Naast het verplichte abonnement van 34,50 per maand, moet je ook zelf een decoder aanschaffen. Pagina 2 van 13

3 Het elektronisch systeem en het camerasysteem zouden voor onze veiligheid zijn. Ik vind een camerasysteem niet prettig. Ook op het dakterras staan 2 camera's. Dit tast mijn privacy aan. Laatst is mijn fiets gestolen, maar dan wordt er heel vaag gedaan over de camerabeelden. Als huurder heb je er geen profijt van. Ook het hekwerk aan de achterzijde. Als dit niet functioneert dan heb je er geen genot van. Er wordt veel over de wasruimte gezegd. Er staan op dit moment 5 wasmachines en 3 drogers, waarvan 1 droger niet naar behoren werkt. Dit moet dan toereikend zijn voor 200 bewoners. Ik heb rapporteur niet gewezen op een scooterruimte, omdat ik dit niet wist. Diverse zaken waren bij aanvang huur niet opgeleverd. Voor het dakterras is een compensatie toegekend, maar voor het fietsenhok weer niet. Korte samenvatting verklaring verhuurder en/of gemachtigde van de verhuurder: Verhuurder verhuurt al 15 jaar woningen en heeft al veel ervaring. Er is pas eenmaal eerder een geschil geweest. Dit was 15 jaar geleden. We willen nette luxe appartementen verhuren voor een goede prijs. Er is een dakterras, fietsenkelders, glasvezel en een wasmachineruimte. Er is in veiligheid geïnvesteerd. Ook op de kwaliteit van de wasmachines en de keukens is niet beknibbeld. Er is diverse malen aangegeven dat verhuurder bij de onderzoeken aanwezig wilde zijn, maar vaak werden wij geweigerd door bewoners. Het fietsenhok en de wasruimte worden niet meegenomen in de waardering, rapporteur zegt dat de oppervlakte per woning minder dan 2 m² is. Deze minimale oppervlakte moet per ruimte zijn en niet per huurder. Het is niet de bedoeling dat er eerst gedeeld wordt door bewoners. Dit staat nergens in de toelichting. De berekening volgens de rapporten maakt dat er per definitie geen huur voor fietsenhok gevraagd mag worden. De fietsenkelder en wasruimte komen samen op 1,13 m² per bewoner. Het complex is opgeleverd in 2014 en heeft een epc van 0,6. Wij pleiten daarom voor een waardering van het label A++, op basis van artikel 6 energie gebouwen. De bouwvergunning is gelijk aan dit label. Hierdoor is steeds 8 punten te weinig berekend. De keuken wordt gewaardeerd met 10,25 punten. Verhuurder meent dat er te weinig recht wordt gedaan aan deze keuken. Er is een keramische kookplaat, een afzuigkap met afstandbediening. Het is een grote volwaardige ijskast en er zijn softclose keukendeurtjes. De keuken heeft een waarde van ca 5000,00, dat is gelijk aan 22 punten. De berekening opgenomen in de pleitnota is juist. Er moet 3,75 punten bij. Bij de appartementen die grenzen aan het dakterras moet het bij de woning behorende terras nog geteld worden. Er zijn schermen geplaatst met een hoogte van 1,7 meter en daarom komen deze voor waardering in aanmerking. Het dakterras is mooi en goed afgewerkt. Het zijn geen stoeptegels op een dak gegooid, maar er is een kunststof haag etc. Het dakterras wordt goed gebruikt. Per woning is dit ongeveer 4 m2. Het glasvezelnet is plug en play. Er is een abonnement van 35,00 voor tv en internet. De wasmachines zijn professioneel, de drogers zijn groot. Wij doen dit veel, maar het blijft een grijs gebied dit puntensysteem. Ik zit hier niet om meer punten te krijgen. Pagina 3 van 13

4 De investeringen zijn bovennormaal en dit is voor ons een keer een soort proefzitting om nu eens te kijken wat je nu echt mag vragen aan extra punten en wat nu niet. Wij willen dit tot de bodem uitzoeken, omdat wij meerdere complexen hebben en ook meerdere complexen in ontwikkeling hebben. Er is ook een offerte voor de inrichting van het dakterras van ,00 voor ligbedden etc. Als dit niet in de huurprijs mag, dan lijkt ook deze investering niet handig. Bij ieder nieuw gebouw moet nog een aantal zaken worden geregeld. Van huurders hoor ik dat sprake zou zijn van gebreken, maar dat moeten zij melden bij verhuurder. Ik blijf bij het punt dat ik net heb aangegeven. Het complex is mooi en netjes. Er zijn verschillende gangen met verschillende kleuren verfwerk. Dit complex is niet vergelijkbaar met sociale woning. In de parkeergarage is een ruimte waar scooters en motoren kunnen staan, hier moet nog een slot op maar deze ruimte is bijna klaar. De fietsenstalling is 245 meter. Het verschil van meting is aanzienlijk. Wij meten nog kleiner maar hij is groter. Het is het mooiste complex van Nederland, maar wij willen ons ook aan de regelgeving houden. Ik wil deze zitting graag gebruiken om te zien wat wel niet kan. III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 6 september 2014 tegen een huurprijs van 575,86 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 105 punten. De huurder en verhuurder hebben bezwaren gemaakt tegen dit puntenaantal. De bezwaren van huurder hebben betrekking op de waardering van de videofoon. Huurders stellen dat slechts een normale huistelefoon aanwezig is. Verder geven enkele huurders aan dat er ten onrechte een privébuitenruimte is gewaardeerd, omdat deze buitenruimte grenst aan het gemeenschappelijke dakterras en geen privacy heeft. Namens verhuurder worden tegen diverse onderdelen van de waardering bezwaar gemaakt. Verhuurder geeft ook aan dat zij trachten de luxe van dit complex tot uitdrukking te laten komen in de woningwaardering. Verhuurder heeft ter zitting een uitgebreid verweer overhandigd aan de commissie en de aanwezige huurders. De commissie zal de volgorde van dit verweer hanteren bij haar overwegingen. Pagina 4 van 13

5 Overige ruimten In de woningwaardering van rapporteur worden de fietsenstalling en de wasruimte niet met punten gewaardeerd, omdat deze ruimten niet de minimale oppervlakte hebben van 2 m² per wooneenheid. Verhuurder stelt dat de minimale oppervlakte van 2m² slechts van toepassing is op de te waarderen ruimte en dat nergens in de toelichting wordt vermeld dat deze minimumoppervlakte bij gemeenschappelijke ruimtes moet worden vermenigvuldigd met het aantal wooneenheden. Verhuurder stelt voor de fietsenstalling en de wasruimte te waarderen bij het onderdeel overige ruimten. De fietsenberging (175m²) en de wasruimte (31,5m²) hebben samen een oppervlakte van 206,5m². Per wooneenheid is de oppervlakte te stellen op 206,5/182= 1,13 m². Dit zou dan volgens verhuurder een waardering geven van 1,13 x 0,75 = 0,85 punten. Door de commissie wordt hierover het volgende overwogen. In de Toelichting behorende bij bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt over de waardering van gemeenschappelijke voorzieningen het volgende aangegeven Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten, of voorzieningen (verwarming, keuken of sanitair), voor verscheidene zelfstandige woningen, welke binnen het woongebouw zijn gelegen, worden overeenkomstig het woningwaarderingsstelsel gewaardeerd; de punten worden evenredig over het aantal zelfstandige woningen binnen het woongebouw verdeeld, ongeacht de grootte van de afzonderlijke woningen. Door de Huurcommissie is in haar Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte opgenomen dat een gemeenschappelijke berging slechts kan worden gewaardeerd als de oppervlakte, na deling door het aantal woningen, per woning minstens 2m² bedraagt. Deze handleiding is openbaar en kan worden ingezien via de website van de Huurcommissie. De rapporteurs van de Huurcommissie werken overeenkomstig deze handleiding. De commissie begrijpt dat de eerder genoemde Toelichting door verhuurder op andere wijze wordt geïnterpreteerd. Bij de redenering van verhuurder zou het echter redelijk zijn dat een privéberging die iets kleiner is dan 2 m² niet gewaardeerd mag worden en een gemeenschappelijke berging waar een huurder beschikt over een nog kleinere ruimte en minder mogelijkheden wel gewaardeerd zou worden. De commissie kan deze redenering niet volgen. Deze opmerkingen namens verhuurder leiden dan ook niet tot het aanpassen van het onderdeel overige ruimten en/of het onderdeel gemeenschappelijke voorzieningen. Pagina 5 van 13

6 Energieprestatie Verhuurder pleit verder voor het waarderen van een energieprestatiecertificaat A++. Verhuurder stelt dat de woningen binnen het complex zijn opgeleverd in 2014 en dat op basis van het Bouwbesluit 2012 de woning een energie-index heeft van 0,6. Door de commissie wordt het volgende overwogen. In artikel 1.1, 2.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen en artikel 6 Regeling energieprestatie gebouwen staat dat voor nieuwbouwwoningen geen energielabel hoeft te worden opgesteld. Er kan dan worden volstaan met de berekening die gevoegd was bij de aanvraag om de bouwvergunning. Daarbij wordt bepaald, dat de gewaarmerkte berekening niet ouder is dan 10 jaar. Dit houdt in dat na ommekomst van die 10 jaar ook die woningen een energielabel moeten krijgen. Indien verhuurder de energieprestatie of index niet met een energielabel of een gewaarmerkte berekening aantoont wordt door de Huurcommissie de bouwjaarklasse gehanteerd. Nu namens verhuurder deze gewaarmerkte berekening niet is overgelegd voor of tijdens de zitting, kan de commissie met deze opmerking van verhuurder geen rekening houden. De berekening van rapporteur op basis van het bouwjaar (2014) wordt niet gewijzigd. Keuken Verhuurder geeft aan dat de berekening van rapporteur geen recht doet aan de opbouw en de kwaliteit van de keuken. Verhuurder geeft aan dat sprake is van een kwalitatief hoogwaardige keuken, die het gangbare niveau van een sociale woningwetwoning ver overschrijdt. Verhuurder geeft een beschrijving van de keuken en voorafgaande aan de zitting heeft verhuurder foto's en de rekening van de keuken toegezonden. Verhuurder pleit voor de maximale waardering met 14 punten. Verhuurder berekent de punten aan de hand van de waarde van de keuken ( 5.164,60 / 226,89). Deze berekening is echter bedoeld in gevallen waarbij de kosten aanzienlijk hoger zijn dan de kosten die als basis voor de woningwaardering van de keuken en de te hanteren extra kwaliteit zijn gehanteerd. Naar de mening van de commissie is dit niet aangetoond. Er is een keuken gewaardeerd met een aanrechtlengte van meer dan 2 meter. Een dergelijke keuken met standaardvoorzieningen wordt gewaardeerd met 7 punten. Door rapporteur zijn de volgende onderdelen gewaardeerd bij extra kwaliteit: een inbouw kookplaat (gas/elektrisch), een inbouw afzuigkap, een inbouw vries/koelcombinatie, een luxe mengkraan en drie extra kasten. Ten aanzien van deze extra kwaliteit is, mede gelet op de toegezonden foto's van deze keuken, contact opgenomen met rapporteur. Door rapporteur wordt aangegeven dat er inderdaad sprake is van een keramische kookplaat. Een keramische kookplaat wordt met 1,25 punten gewaardeerd, een reguliere inbouwkookplaat (gas of elektrisch) met 0,5 punten. De commissie zal daarom de waardering met 0,75 punten verhogen. Pagina 6 van 13

7 Ten aanzien van de afzuigkap wordt door rapporteur aangegeven dat er geen sprake is van een luxe model. Er is sprake van een reguliere afzuigkap. Met een luxe model afzuigkap wordt in zijn algemeenheid bedoeld een rvs-schouwmodel. Het is rapporteur verder ook niet gebleken dat deze afzuigkap is voorzien van een afstandsbediening. De commissie zal daarom de waardering van de afzuigkap niet aanpassen. Ten aanzien van de overige door verhuurder aangegeven onderdelen is de commissie van mening dat deze correct zijn gewaardeerd door rapporteur. Volledigheidshalve merkt de commissie op dat het tegelwerk in de keuken (doorgetegeld boven het werkblad) conform het woningwaarderingsstelsel niet wordt aangemerkt als zijnde extra tegelwerk. Verder zijn bij een aanrechtlengte van meer dan 2 meter de extra kasten voldoende gewaardeerd. De onderdelen soft motion sluiting en bestekindeling komen op grond van het woningwaarderingsysteem niet voor punten in aanmerking. Dit betekent dat de waardering van de keuken uitsluitend met 0,75 punt wordt verhoogd in verband met de keramische kookplaat. Sanitair De badkamer is door rapporteur gewaardeerd met 9 punten. Er zijn punten toegekend voor extra kwaliteit. Rapporteur geeft aan dat de badkamer beschikt over een luxe mengkraan, een thermosstatische mengkraan en extra wandtegelwerk. Verhuurder pleit voor het toekennen van extra wandtegelwerk en een scheerwandcontactdoos. Verhuurder stelt dat het extra wandtegelwerk 6,72m² bedraagt en dat daarom 0,75 punten moeten worden toegekend in plaats van 0,25. Door de commissie wordt vastgesteld dat er sprake is van een kleine badkamer. De oppervlakte bedraagt gemiddeld 3 m². In de badkamer is aanwezig de douche, het toilet en een wastafel. De lengte van de wanden bedraagt ongeveer 4,8 meter. Van deze lengte moet nog de breedte van het deurkozijn worden gehaald. Op de door verhuurder toegezonden foto is zichtbaar dat het deurkozijn doorloopt tot aan het plafond. Dit betekent dat er tegelwerk is over een lengte van ongeveer 3,8 meter. Standaardtegelwerk in een doucheruimte is 1,80 meter. Bij tegelwerk tot een hoogte van 2,40 meter geeft dit de volgende berekening. Het verschil tussen standaardtegelwerk en extra tegelwerk is de hoogte van 0,6 meter. De betegelde muurlengte is 3,8 meter (3,8 m x 0,6 m = 2,28m²). De commissie geeft aan dat hier geen sprake is van een exacte berekening. De hoogte van de doucheruimte (2,40 meter) is een aanname, evenals de breedte van het deurkozijn. Het is slechts een marginale toets of de waardering van rapporteur (2m² extra tegelwerk) aangepast dient te worden op basis van de stelling van verhuurder (6,72m² extra tegelwerk). De commissie is van mening dat een aanpassing van de waardering van het tegelwerk niet aan de orde is. Pagina 7 van 13

8 Door rapporteur is desgevraagd aangegeven dat inderdaad sprake is van een scheerwandcontactdoos. De waardering hiervan bedraagt 0,25 punten. De commissie zal het onderdeel sanitair hierop aanpassen. Privébuitenruimten. Door enkele huurders wordt aangegeven dat er aan één appartement ten onrechte 2 punten zijn toegekend voor een privébuitenruimte, terwijl sprake is van een buitenruimte die grenst aan het dakterras. De huurders zijn van mening dat er bij een dergelijke buitenruimte geen sprake is van privacy. Door verhuurder wordt aangegeven dat er bij een aantal appartementen (nummer 11-06, nummer 13-37, en 17-03) wel sprake is van een privébuitenruimte, maar dat deze niet met 2 punten is gewaardeerd. Door de commissie wordt het volgende overwogen. Door de bewoners van huisnummer 11-06, en wordt niet weersproken dat er sprake is van een "eigen" buitenruimte. Deze buitenruimte is aan twee zijden afgeschermd. Door de bewoners van en wordt echter aangegeven dat zij geen privacy hebben, gelet op het aangrenzende dakterras. De privébuitenruimte is aan twee zijden afgeschermd door de verhuurder. Het is duidelijk dat deze ruimte uitsluitend bedoeld is voor de bewoner. De vraag of huurders voldoende privacy hebben, is voor wat betreft de woningwaardering geen criterium. Dit betekent dat de waardering voor de woningen 11-06, en met 2 punten wordt aangepast. De bewoner van appartement stelt ter zitting onweersproken dat hij geen balkon of andere buitenruimte heeft. Deze stelling wordt ter zitting door diverse bewoners bevestigd. De waardering van appartement wordt voor dit onderdeel daarom niet aangepast. Gemeenschappelijk dakterras Bij het complex hoort een ruim dakterras. Door rapporteur is dit dakterras gewaardeerd conform de hiervoor geldende regels. De maximale waardering van een buitenruimte is 15 punten. Het puntenaantal wordt gedeeld door het aantal gebruikers. Dit puntenaantal wordt opgenomen bij de gemeenschappelijke voorzieningen. Verhuurder geeft aan dat sprake is van een dakterras van 751 m² ten behoeve van 182 wooneenheden. Verhuurder stelt voor om per bewoner het oppervlak te bepalen en dit overeenkomstig de methodiek voor buitenruimte te waarderen. Verhuurder geeft aan dat er per bewoner 4,1 m² beschikbaar is en dat dit gelijk is aan 2 punten bij het onderdeel buitenruimte. Verhuurder wijst in dit kader op een uitspraak van de Huurcommissie over een fietsenberging. Er is een fietsenberging van 10m² voor twee bewoners. Deze fietsenberging wordt gewaardeerd met 3,75 punten. Op grond van de berekening (10m²/ 2 = 5 x 0,75) merkt verhuurder op dat eerst de oppervlakte moet worden gedeeld door het aantal gebruikers en dat vervolgens de punten moeten worden toegekend. Pagina 8 van 13

9 Door de commissie wordt opgemerkt dat bij de berekening van de punten voor een fietsenberging eerst vastgesteld moet worden of het minimum van 2m² wordt gehaald. Blijkens de berekening is er 5m² beschikbaar per woning. Vervolgens wordt aangegeven dat per m² 0,75 punten worden toegekend. Ook in de situatie dat eerst het puntenaantal wordt berekend (10 x 0,75 /2) en dan wordt gedeeld blijft de uitkomst gelijk. Bij de waardering van buitenruimte is er sprake van een waardering in klassen. Een buitenruimte tot 25m² scoort 2 punten, een buitenruimte tot 50m² scoort 4 punten. De hoogste score wordt behaald bij een buitenruimte van meer dan 100m². Daar wordt een waardering aan toegekend van 10 tot maximaal 15 punten. Door rapporteur is deze maximale waardering toegepast. De punten van deze voorzieningen worden vervolgens gedeeld door het aantal wooneenheden. Bij het hanteren van de door verhuurder voorgestelde methodiek wordt de oppervlakte van buitenruimte opgeteld bij de oppervlakte van de al gewaardeerde buitenruimte. Bij de woningen waar al een buitenruimte is gewaardeerd leidt dit niet tot een buitenruimte van meer dan 25m². Dit betekent dat in die situaties slechts de punten voor de buitenruimte als gemeenschappelijke voorziening zouden vervallen. De commissie begrijpt dat verhuurder het dakterras ondergewaardeerd vindt. De commissie wijst in dit kader op de woonruimten zonder eigen balkon of terras. Zou dit gemeenschappelijke dakterras niet aanwezig zijn, dan zou een aftrek vanwege het ontbreken van buitenruimte plaatsvinden met 5 punten. Gelet op het vorenstaande komt de commissie tot de conclusie, dat de wijze waarop het dakterras is gewaardeerd door rapporteur, geen aanpassing behoeft. Extra voorzieningen In het "oude" woningwaarderingstelsel was het inderdaad mogelijk om punten toe te kennen aan een dergelijke voorziening bij het onderdeel technische installaties. Het onderdeel technische installaties is in het huidige woningwaarderingsstelsel samengevoegd met het onderdeel warmte-isolatie. In deze rubriek wordt de energieprestatie gewaardeerd en het aantal verwarmde vertrekken. Slechts bij zeer uitzonderlijke voorzieningen die niet in een energieprestatie tot uitdrukking kunnen komen kan men deze apart waarderen. Uitspraak rechtbank Groningen Door verhuurder wordt verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Groningen (Rechtbank Groningen, sector kanton, zaak/rolnummer / , vonnis d.d. 18 februari 2010). De commissie heeft kennis genomen van deze uitspraak. In deze uitspraak wordt, kort gesteld, aangegeven dat een internetaansluiting in een studentenwoning kan worden aangemerkt als een woningverbetering en daarom kan leiden tot een huurprijsaanpassing. In deze uitspraak wordt echter niet gesteld dat een internetaansluiting tot uitdrukking kan komen in de woningwaardering. Pagina 9 van 13

10 Ter vergelijking, een aanpassing van de elektrische installatie (zoals het uitbreiden van de groepenkast) kan leiden tot een huurprijsaanpassing in het kader van een woningverbetering. De elektrische installatie komt echter niet tot uitdrukking in de woningwaardering. De commissie zal om die reden de uitspraak van rechtbank Groningen niet verder bespreken binnen deze procedure, omdat deze uitspraak geen gevolg heeft voor de waardering uitgedrukt in punten. Huistelefoon met video In de waardering is opgenomen een huistelefoon met video. Door huurders is aangegeven dat er slechts een normale huistelefoon aanwezig is, zonder videobeeld. Deze stelling is voorgelegd aan rapporteur. Rapporteur heeft aangegeven dat er inderdaad geen videobeeld in de huistelefoon aanwezig is. Deze voorziening is ten onrechte opgenomen in de waardering. Dit betekent dat de commissie 0,25 punt in mindering zal brengen. Glasvezelnetwerk In het complex is een glasvezelnetwerk aangebracht. Verhuurder geeft aan dat dit is aangelegd naar de laatste stand van de techniek, zodat de huurders supersnel internet hebben. Voor wat betreft het glasvezelnetwerk is door de commissie overwogen of het in deze tijd bijzonder is dat men in een zelfstandige woning beschikt over de mogelijkheid om internet aan te sluiten of een tv-signaal te ontvangen. Huurders dienen voor de ontvangst van het signaal een decoder aan te schaffen en zij betalen ongeveer 35,00 per maand aan abonnementskosten. De commissie is van mening dat een dergelijke voorziening gebruikelijk is en ziet geen reden om deze voorziening apart te waarderen. De commissie begrijpt van de huurders dat de ontvangst van het signaal via dit glasvezelnetwerk niet goed is. De huurders worden geadviseerd dergelijke klachten direct te melden bij verhuurder. Wasmachines en drogers Verhuurder geeft aan dat huurders gebruik kunnen maken van hoogwaardige wasmachines en gasdrogers. Er is een bedrag van ,00 geïnvesteerd. De bewoners van het complex (182) betalen ieder een voorschotbedrag van 15,00 per maand voor het gebruik van de wasmachines. Deze servicekosten ( ,00 op jaarbasis) hebben betrekking op de kosten van gas, water, elektriciteit en onderhoud door het gebruik van de wasmachines en drogers. Door huurders wordt aangegeven dat er vijf wasmachines zijn geplaatst en drie drogers, waarvan één droger niet goed werkt. Door de commissie wordt aangegeven dat een wasmachine of droger wordt aangemerkt als een roerende zaak. Een roerende zaak komt niet tot uitdrukking in de woningwaardering en maakt ook geen deel uit van de kale huurprijs. De werkelijke kosten van het gebruik van een roerende zaak (afschrijving, onderhoud etc.) kunnen wel via de servicekosten aan een huurder in rekening worden gebracht. Pagina 10 van 13

11 Ook ten aanzien van de niet goed werkende droger merkt de commissie op dat huurders dit direct aan verhuurder moeten melden. Verhuurder heeft thans wellicht nog de mogelijkheid om deze droger onder garantie te laten herstellen. Veiligheid Verhuurder geeft aan dat het complex is voorzien van een elektrisch slotensysteem en een camerasysteem. De kosten van deze investering drukken met name op het elektrisch slotensysteem. Verhuurder stelt dat deze investering de veiligheid van de bewoners ten goede komt. Door huurders wordt aangegeven dat zij geen voordeel hebben van het camerasysteem, maar uitsluitend het gevoel dat zij minder privacy hebben. Door de commissie wordt overwogen dat een sleutelsysteem (elektrisch of regulier) niet leidt tot een bijtelling in punten. Immers, ook bij een reguliere sleutelvoorziening zal de investering aanzienlijk zijn. Ten aanzien van het camerasysteem is niet gebleken dat hier sprake is van een bijzondere voorziening die onroerend van aard is. Samengevat Binnen deze procedure, een toetsing aanvangshuurprijs, dient de commissie vast te stellen wat de woningwaardering dient te zijn op basis van het voorzieningenniveau ten tijde van het afsluiten van de huurovereenkomst. De commissie stelt vast dat sprake is van een nieuwbouwcomplex dat is opgeleverd rond september Nog niet alle voorzieningen waren af, enkele voorzieningen waren zelfs niet bekend bij huurders. De commissie doelt hiermede op de door verhuurder genoemde scooterruimte die kennelijk op korte termijn zal worden opgeleverd. Omdat de commissie thans niet meer kan vaststellen wat er wel of niet aanwezig was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, gaat zij uit van de waarnemingen van haar rapporteur ten tijde van het onderzoek. De commissie begrijpt dat verhuurder met deze uitspraak inzicht wenst in het woningwaarderingsstelsel, gelet op toekomstig te realiseren complexen. Binnen deze procedure bespreekt de commissie uitsluitend de voorzieningen die behoren tot de gehuurde woonruimte waarop het verzoek betrekking heeft. Volledigheidshalve merkt de commissie op dat het voornemen bestaat om op korte termijn het woningwaarderingsstelsel ingrijpend aan te passen. Een deel van de waardering zal dan worden afgeleid van de WOZ-waarde van de woonruimte. Zoals al is aangegeven heeft rapporteur voorgestelde de woonruimte te waarderen met 105 punten (niet afgerond 105,08). De commissie heeft aanleiding gezien deze waardering te verminderen met 0,25 (huistelefoon) en te verhogen met 0,75 (verschil keramische kookplaat en reguliere kookplaat) en 0,25 (scheerwandcontactdoos). De commissie stelt de waardering daarom vast op 97,58-0,25 +0,75 + 0,25 = 105,83, afgerond 106 punten. Pagina 11 van 13

12 De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 6 september 2014 daarom vast op 106. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 522,98 per maand (exclusief bijkomende kosten). Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. Mochten huurders gedurende de huurperiode vaststellen dat er wel sprake is van een gebrek, dan dienen zij dit direct bij verhuurder te melden. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval wordt de aanvangshuurprijs verlaagd en stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Op basis van artikel 7, lid 9 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, heeft de commissie de mogelijkheid een zogenoemde hardheidsclausule toe te passen. Er is sprake van een recent opgeleverd nieuwbouwcomplex, waarvan meerdere bewoners in eenzelfde periode, een nagenoeg gelijkluidend verzoek hebben ingediend. Deze verzoeken zijn ter zitting gevoegd behandeld. De geschilpunten hebben betrekking op de woningwaardering, maar betreffen gemeenschappelijke zaken of gelijkwaardige voorzieningen. Er is sprake van een verhuurder die een rechtspersoon is, de verhuurder is in het ongelijk gesteld. Bij het toepassen van de hardheidsclausule wordt ten aanzien van drie zaken het volledige legesbedrag berekend ( 450,00 per verzoek). Bij de overige zaken wordt volstaan met een bedrag van 25,00 per verzoek. Duidelijkheidshalve wordt hierbij aangegeven dat bij de verzoeken met zaaknummer ZKN , ZKN en ZKN het legesbedrag van 450,00 per verzoek van toepassing is. Bij de overige verzoeken die op deze zitting zijn behandeld wordt volstaan met een legesbedrag van 25,00 per verzoek. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 106 punten. De met ingang van 6 september 2014 overeengekomen huurprijs van 575,86 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 522,98 per maand met ingang van 6 september 2014 is redelijk. Pagina 12 van 13

13 Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. BREDA, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager F.J. Bedaux en J.J.M.W. van Helden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 13 van 13