Vastgoedbeleid IJsselstein

Transcriptie

1 Vastgoedbeleid IJsselstein Beleidskader voor het bepalen van de kernportefeuille Afdeling Beleid en Strategie Datum: 19 maart /00014

2 INHOUD 1 Inleiding Methode Opbouw Beschrijving bestaande portefeuille Overzicht objecten Staat van de gebouwen Uitgangspunten Interne documenten Onderzoek Nibag Notitie uitgangspunten gemeentelijk vastgoed IJsselstein Conclusie Nijmegen en Eindhoven Conclusie Gesprekken beleidsmedewerkers Toepasbaarheid uitgangspunten Beleidskader Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Onderwijs Sport Welzijn, zorg en jeugd Kunst en cultuur Multifunctionele accommodaties Overig Semi-maatschappelijk Woningen Commercieel Niet functioneel vastgoed Overig Vervolg Uitwerken kernportefeuille Afstootstrategie Bijlage Lijst vastgoedobjecten Inhoud 2

3 1 Inleiding Vastgoedobjecten zijn voor een gemeente een middel of instrument dat ingezet kan worden om bijvoorbeeld beleidsdoelen of wettelijke taken te realiseren. Een gemeente heeft het in bezit hebben, exploiteren en beheren van vastgoedobjecten niet als kerntaak. Het is dus belangrijk dat de gemeente alleen die objecten in bezit heeft die ze als middel kan en wil inzetten voor het behalen van een bepaald doel. De gemeente IJsselstein heeft ca. 80 vastgoedobjecten in haar bezit. Het betreft een zeer divers bestand aan objecten, van onderwijs- en welzijnsgebouwen, woningen en restaurants tot het fundament van een molen en de stadsmuur. De redenen voor het in bezit hebben van het vastgoed zijn divers. Voor sommige gebouwen geldt een wettelijke plicht, bij andere geldt een historisch gegroeide situatie en bij weer andere betreft het een politieke keus. Vanuit de gedachte dat vastgoedobjecten voor de gemeente een middel of instrument zijn is het belangrijk om te bepalen welk vastgoed de gemeente als zodanig wil inzetten, oftewel wat de kernportefeuille is. Dit advies is erop gericht om het beleidskader vast te stellen voor het bepalen van de kernportefeuille. Op strategisch en beleidsmatig niveau wordt daarmee vastgelegd wat voor soort objecten de gemeente wel en niet in bezit wil hebben. Vervolgens wordt het beleidskader toegepast op de bestaande vastgoedportefeuille wat resulteert in een lijst met de te behouden en af te stoten vastgoedobjecten. 1.1 Methode Om de totale vastgoedportefeuille met alle objecten inzichtelijk en hanteerbaar te maken is deze opgedeeld in diverse subcategorieën/deelportefeuilles. Vanuit diverse bronnen is informatie gehaald om de uitgangspunten te formuleren voor het opstellen van het beleidskader. Allereerst is gekeken naar al aanwezige onderzoeken en stukken die intern aanwezig zijn. Het onderzoek van Nibag en de Notitie uitgangspunten gemeentelijk vastgoed IJsselstein die 9 augustus 2011 in het MT is behandeld zijn geanalyseerd en beoordeeld op bruikbaarheid voor dit onderzoek. Vervolgens is gekeken naar de gemeenten Nijmegen en Eindhoven en wat daarvan geleerd kan worden. Ten derde hebben gesprekken plaatsgevonden met diverse beleidsmedewerkers van de gemeente IJsselstein met als belangrijkste vraag wat het vastgoed kan betekenen voor het behalen van de beleidsdoelen. Ten slotte zijn de uitgangspunten per deelportefeuille ingevuld, wat resulteert in het beleidskader. 1.2 Opbouw In hoofdstuk 2 wordt kort de bestaande vastgoedportefeuille beschreven. In hoofdstuk 3 worden de algemene uitgangspunten geformuleerd. In hoofdstuk 4 wordt het beleidskader gepresenteerd. In hoofdstuk 5 wordt een voorstel gedaan voor het vervolgtraject. Als bijlage is de lijst met vastgoedobjecten toegevoegd. 3

4 2 Beschrijving bestaande portefeuille De gemeente IJsselstein beschikt over een uiteenlopend bezit. Kadastrale recherche resulteert in een lijst van 729 percelen waarvan er 76 zijn voorzien van een vastgoedobject waarvan het (economisch) eigendom bij de gemeente ligt. De vastgoedobjecten worden in deze nota belicht. De overige percelen vallen buiten dit onderzoek. 2.1 Overzicht objecten Een doorsnede van het huidige bestand geeft het volgende beeld; 12 monumenten. 5 sporthallen/zalen/gymlokaal 19 schoolgebouwen 2 tramstations 1 zwembad 1 museum 1 gemeentehuis 1 gemeentewerf 2 parkeergarages 1 theater 12 woningen 3 woonwagenstandplaatsen 1 brandweerkazerne 5 kleedruimtes tbv buitensport 3 buurthuizen 3 buitenschoolsopvang Verder zijn er nog 5 overige ruimten bestaande uit o.a. ruimte voor brugbediening, een dierenweide, fietsenstalling en dagbesteding. Grofweg kunnen de gebouwen ingedeeld worden aan de hand van de functie die in de gebouwen word uitgeoefend. Zo is het gemeentehuis onlosmakelijk verbonden met het personeel en bestuur van de gemeente. Andere gebouwen huisvesten weer organisaties die diensten aanbieden die zeer wenselijk zijn voor het goed laten functioneren van een leefgemeenschap. In de bijlage is een overzicht gegeven van het huidige vastgoed met bijbehorende activiteit. 2.2 Staat van de gebouwen In 2009 is door bureau Nibag een conditiemeting uitgevoerd voor 33 panden en 12 monumenten. Daarbij is geconstateerd dat de gebouwen in een goede staat verkeren. Destijds is gekeken naar de onderhoudsbehoefte van het gebouw op dat moment met een scope van tien jaar. De gebouwen van de gemeente verkeren ook nu nog in een redelijk tot goede staat. De vastgestelde meerjaren onderhoudsplanning wordt jaarlijks uitgevoerd en de monumenten worden jaarlijks door Monumentenwacht gecontroleerd. 4

5 3 Uitgangspunten Vanuit diverse bronnen is informatie verzameld om de uitgangspunten te formuleren voor het opstellen van het beleidskader. Allereerst is gekeken naar al aanwezige onderzoeken en stukken die intern aanwezig zijn. Dit betreft het onderzoek van Nibag en de Notitie uitgangspunten gemeentelijk vastgoed IJsselstein die 9 augustus 2011 in het MT is behandeld. Beide stukken zijn geanalyseerd en beoordeeld op bruikbaarheid voor opstellen van het beleidskader. Vervolgens is gekeken naar de gemeenten Nijmegen en Eindhoven en wat daarvan geleerd kan worden. Ten slotte hebben gesprekken plaatsgevonden met diverse beleidsmedewerkers van de gemeente IJsselstein met als belangrijkste vraag wat het vastgoed kan betekenen voor het behalen van de beleidsdoelen. 3.1 Interne documenten Onderzoek Nibag In 2005 is door Nibag een breed onderzoek uitgevoerd naar diverse aspecten van de omgang met het vastgoed in eigendom van de gemeente IJsselstein. Hierin is ook aandacht besteed aan de vraag welke gebouwenvoorraad de gemeente in bezit moet hebben of moet huren voor een optimale afstemming tussen vraag en aanbod. Om te komen tot een advies is de vastgoedportefeuille door Nibag in diverse categorieën opgedeeld: - Huisvesting voor primaire doelgroep: dit betreft de huisvesting voor de bestuurders en medewerkers van de gemeente die werkzaamheden uitvoeren voor de gemeente; - Huisvesting voor secundaire doelgroep: dit betreft de doelgroepen van beleid waarvoor de gemeente een maatschappelijke verantwoording heeft. Er wordt onderscheid gemaakt tussen diverse subcategorieën (bijv. onderwijs, sport, welzijn, ouderen, enz.); - Uniek vastgoed: dit betreft gebouwen die voor één specifieke functie geschikt zijn en niet van functie kunnen veranderen; - Strategisch vastgoed: gebouwen die om strategische redenen in eigendom zijn van de gemeente, bijvoorbeeld ten behoeve van herontwikkeling. - Niet beleidsgebonden gebouwen: alle gebouwen die niet in bovenstaande categorieën passen. Vanuit deze categorieën adviseert Nibag om panden binnen bepaalde categorieën en subcategorieën te behouden al dan niet af te stoten. Dit wordt echter niet beleidsmatig onderbouwd. Nibag geeft aan dat het wenselijk is voor de af te stoten panden een afstootstrategie op te stellen en hiervan een project te maken Notitie uitgangspunten gemeentelijk vastgoed IJsselstein 2011 In de notitie wordt voorgesteld om via een daarin opgenomen stroomschema te bepalen welke objecten wel en niet tot de kernportefeuille behoren. Er wordt een aantal categorieën benoemd waaraan een conclusie wordt verbonden betreffende het wel of niet behouden van de objecten in een bepaalde categorie. De categorieën komen grotendeels overeen met de in de Nibagrapportage genoemde categorieën. Er wordt strategisch vastgoed, uniek vastgoed en vastgoed ten behoeve van 5

6 de primaire doelgroep onderscheiden. In dit geval zitten binnen de primaire doelgroep, behalve de eigen organisatie, ook de doelgroepen waarvoor de gemeente maatschappelijk verantwoording heeft. Uniek vastgoed wordt overigens beschreven als vastgoed dat typerend is voor de gemeente IJsselstein. In de notitie wordt als uitgangspunt gehanteerd dat indien een vastgoedobject binnen één van de genoemde categorieën valt het behouden dient te worden. Al het andere vastgoed kan worden afgestoten. Er wordt ook aangegeven dat een verdere uitwerking van de categorieën nodig is alvorens de kernportefeuille vastgesteld kan worden. Er wordt voorgesteld om behalve een beleidsmatig filter ook een financieel-economisch filter toe te passen op de gehele vastgoedportefeuille om te bepalen of objecten worden behouden of afgestoten Conclusie Het hanteren van categorieën vastgoed en een stroomschema biedt zeker uitgangspunten voor het vaststellen van de kernportefeuille. De categorieën dienen dan wel verder uitgewerkt te worden in subcategorieën vastgoed om de totaalportefeuille aan vastgoed hanteerbaar te maken. In het beleidskader kan dan per subcategorie worden getoetst wat voor soort vastgoed wel of niet tot de kernportefeuille behoort. De volgende (sub)categorieën worden aangehouden voor het bepalen van de kernportefeuille: - Primaire doelgroep: vastgoedobjecten ten behoeve van de huisvesting voor de bestuurders en medewerkers van de gemeentelijke organisatie die werkzaamheden uitvoeren voor de gemeente; - Secundaire doelgroep: vastgoedobjecten voor de doelgroepen van beleid waarvoor de gemeente een wettelijke en/of maatschappelijke verantwoording heeft. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende subcategorieën: o Onderwijs; o Sport; o Welzijn, zorg en jeugd; o Kunst en cultuur; o Multifunctioneel. - Overig: dit betreft alle vastgoedobjecten die niet binnen de primaire en secundaire doelgroep vallen en waarvoor de gemeente geen beleidsdoelen stelt. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende subcategorieën: o Semi-maatschappelijk; o Woningen; o Commercieel; o Niet functioneel; o Overig. 6

7 Alle vastgoedobjecten vallen in een van de bovenstaande categorieën. Er wordt geen aparte categorie strategisch aangemaakt. Strategisch wordt gebruikt als label dat aan bepaalde vastgoedobjecten gekoppeld kan worden. Strategische gronden zonder object worden in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. Voorgesteld wordt om de categorie uniek te laten vervallen. Er is geen eenduidige beschrijving van deze categorie. Daarnaast is het niet direct logisch om het eigendom te hebben van objecten omdat ze functioneel of historisch uniek zijn. Het gaat om objecten die specialistische kennis vergen in exploitatie en/of onderhoud. Over het algemeen heeft de gemeente deze kennis niet en is het voor sommige objecten juist logischer om ze in eigendom naar een andere partij over te dragen. Ook gaat het veelal niet over objecten die onontbeerlijk zijn voor het functioneren van de gemeentelijke organisatie en het uitvoeren van gemeentelijke taken. Mocht er geconcludeerd worden dat dergelijke objecten afgestoten worden dan zal dit altijd maatwerk vergen. Aanbevelingen ten aanzien van de uitwerking van het opstellen van een afstootstrategie en het financieel-economische kader zijn opgenomen in hoofdstuk Nijmegen en Eindhoven In een publicatie van Vitale Stad (december 2010) wordt beschreven voor Nijmegen en Eindhoven hoe zij hun (maatschappelijk) vastgoed hebben uitbesteed. Hoewel de vastgoedportefeuilles van beide steden niet vergelijkbaar zijn in omvang met die van IJsselstein, zijn er overwegingen gemaakt die ook voor IJsselstein aan het denken zetten. In Nijmegen is al het onderhoud en beheer van het maatschappelijk vastgoed uitbesteed aan een commerciële partij. Nijmegen heeft zich afgevraagd waarom ze maatschappelijk vastgoed heeft en of het wel zo nodig is dat de gemeente daarin zit. Per gebied wordt gekeken wie de meest geschikte partij is om een gebouw te bezitten, te exploiteren en te beheren. Er wordt gezocht naar optimalisatie waarbij het financiële en het maatschappelijke rendement tegen elkaar worden afgezet. In Eindhoven heeft men zich dezelfde vraag gesteld: Waarom wil de gemeente maatschappelijk vastgoed in bezit hebben? De gemeente heeft een standpunt ingenomen dat zij niet betrokken wil zijn bij de huisvesting van maatschappelijke functies, tenzij: - Wet- en regelgeving dit bepaalt; - De gemeente invloed wil uitoefenen in een gebied door middel van het vastgoed; - Het financieel aantrekkelijk is voor de gemeente om het vastgoed te behouden; - De markt de huisvesting van een maatschappelijke functie niet kan verzorgen. De gemeente Eindhoven heeft zich gerealiseerd dat het belangrijk is voor de stad dat bepaalde maatschappelijke functies gewaarborgd kunnen blijven voor lange tijd. Eindhoven heeft daarom gezocht naar kopers die achter het maatschappelijke doel staan en in de contracten zijn verregaande (prestatie)afspraken gemaakt zodat de maatschappelijke huisvesting mogelijk blijft Conclusie Voor IJsselstein zijn de overwegingen die de gemeente Eindhoven maakt voor het in bezit hebben van maatschappelijk vastgoed interessant. Het geeft aanknopingspunten voor de invulling van de eigendomsvraag voor de in paragraaf onderscheiden categorieën en subcategorieën. De eerste twee overwegingen houden in dat alle huisvesting gekoppeld aan hogere wet- en regelgeving en het 7

8 strategisch vastgoed in eigendom blijft en dat Eindhoven maatschappelijk vastgoed als sturingsinstrument gebruikt. Eindhoven behoudt ook al het maatschappelijk vastgoed met een positief financieel resultaat. De laatste overweging ten aanzien van de (on)mogelijke inzet van de markt is interessant. Dit kan vastgoed zijn dat dermate onrendabel en functioneel uniek is dat het niet weg te zetten is in de markt. Het kan ook vastgoed zijn dat onverkoopbaar is. Onverkoopbaar in de zin dat er geen partij is die het eigendom kan overnemen of dat het ten koste zou gaan van een belangrijke maatschappelijke functie. Wat geleerd kan worden uit dit laatste punt en in het algemeen uit beide verhalen van Nijmegen en Eindhoven is dat de afstootstrategie van cruciaal belang is voor het behoud van maatschappelijke functies indien maatschappelijk vastgoed wordt afgestoten. 3.3 Gesprekken beleidsmedewerkers Er hebben gesprekken plaatsgevonden met de medewerkers kunst en cultuur, welzijn, onderwijs, sport, jongerenwerk, zorg, monumenten en gebouwbeheer. Uit deze gesprekken kan geconcludeerd worden dat de gemeente diverse belangen heeft bij vastgoed vanuit de verschillende beleidsterreinen. In hoofdlijnen worden vijf belangen onderscheiden: - Wettelijke plicht: dit geldt voor onderwijs en deels voor sport. De gemeente draagt zorg om te voorzien in voldoende en adequate onderwijsgebouwen (Wet Primair Onderwijs) en moet ook voldoende gymlokalen en zalen beschikbaar hebben om een bepaald aantal normuren aan sportonderwijs te kunnen bieden. De gemeente krijgt hiervoor middelen van het rijk in de algemene uitkering. Voor de onderwijsgebouwen geldt dat de gemeente de nieuwbouw financiert op basis van een normvergoeding. Over het algemeen zijn de schoolbesturen bouwheer en worden de schoolbesturen na oplevering juridisch eigenaar. De gemeente heeft economisch claimrecht/eigendom en zodra de onderwijsbestemming verdwijnt, valt het volledig eigendom van het gebouw terug aan de gemeente. De gemeente blijft gedurende de tijd dat een gebouw bestemd is voor onderwijs zorg dragen voor de voorzieningen zoals vastgelegd in de Wet Primair Onderwijs en de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Dit betreft bijvoorbeeld groot onderhoud aan de buitenkant, renovatie, uitbreiding, enz. Vastgoed is dus een sturingsinstrument om aan de wettelijke zorgplicht te voldoen. Er zijn andere eigendomsconstructies mogelijk, echter komt dit in IJsselstein vrijwel niet voor en is het de vraag of dit gewenst is aangezien dit de mogelijkheden tot sturing reduceert. In geval van multifunctionele accommodaties is de verdeling van het eigendom maatwerk. - Maatschappelijk belang: voor de meeste beleidsvelden bestaat geen wettelijke plicht ten aanzien van huisvesting, maar bestaat er wel een plicht of een groot belang om bepaalde maatschappelijke functies in de gemeente aan te bieden. Deze functies dienen een plek te krijgen in de gemeente en in die zin is huisvesting van belang. De functies worden verzorgd door maatschappelijke partijen waarbij de gemeente beleidskaders biedt. Over het algemeen dienen de maatschappelijke partijen zelf voor hun huisvesting te zorgen en faciliteert de gemeente indien nodig. Vastgoed wordt door de beleidsmedewerkers niet gezien als sturingsinstrument voor het behalen van de beleidsdoelen, behalve bij sport en onderwijs. Bij monumenten is ook sprake van een maatschappelijk belang. Dit belang zit niet altijd direct in de functie, maar in de historische waarde voor de stad. De historische waarde van monumenten wordt gewaarborgd door de monumentenwet, specialistische kennis en het hebben van toegang tot financiële middelen om de monumenten te behouden en te restaureren. Het in eigendom hebben van een monument is geen waarborg voor het behouden van de historische waarde. De gemeente is niet altijd de partij die de meest 8

9 optimale toegang heeft tot specialistische kennis en financiële middelen voor restauratie en behoud. - Financieel belang/subsidie: het geven van een subsidie wordt wel gezien als sturingselement voor het behalen van beleidsdoelen. Via het toepassen van Beleidsgestuurde Contract Financiering (BCF) wordt er naar gestreefd om via subsidiering nog beter te sturen op de prestaties die grote maatschappelijke partijen moeten leveren. Daarnaast zijn beleidsregels voor subsidieverlening ontwikkeld. Huisvesting en vastgoed zijn direct gekoppeld aan subsidie. In IJsselstein heeft dat nog verschillende vormen. Allereerst vindt er verkapte subsidiering plaats omdat de huren van de panden die de gemeente in bezit heeft niet altijd kostendekkend zijn. In een enkel geval worden panden zelfs om niet aangeboden (bijvoorbeeld de historische kring in de Waag). Ten tweede worden sommige partijen gesubsidieerd waarbij kosten voor de huisvesting een integraal onderdeel is van de subsidie. Het is niet altijd duidelijk welk deel van de subsidie voor huisvesting is bedoeld. Ten slotte wordt er soms subsidie verleend uitsluitend voor huisvestingslasten. Door deze gang van zaken is er weinig transparantie in de kosten voor huisvesting van maatschappelijke partijen, of het nu om panden gaat in het bezit van de gemeente of voor panden waarbij de gemeente indirect de huisvestingslasten betaalt. Dit leidt tot een situatie waarin de maatschappelijke partijen niet kritisch zijn ten aanzien van hun huisvesting en de gemeente indirect waarschijnlijk te veel betaalt ten opzichte van het maatschappelijk rendement. Ook gaat dit ten koste van het efficiënt en multifunctioneel gebruik van gebouwen. Het is mogelijk om ook op de huisvesting te sturen via het subsidiebeleid door voorwaarden hierover te koppelen aan de subsidie. In dit geval dient er wel gekozen te worden voor één transparante methode om huisvesting via een subsidie financieel (bijvoorbeeld normatief huisvestingscomponent) en qua voorwaarden te sturen. - Spreiding/locatie: Ondanks dat vastgoed niet als sturingselement wordt gezien, is voor een groot deel van de maatschappelijke beleidsdoelen de spreiding en locatie van maatschappelijke functies een voorwaarde voor het behalen van het doel. Het hebben van vastgoed is het middel om de spreiding en locatie van functies te garanderen. De gemeente is echter niet de enige partij die zich begeeft in het maatschappelijk belangenveld en hoeft dus ook niet de partij te zijn die het vastgoed aanbiedt. Spreiding en locatie blijven voor maatschappelijke functies echter wel een belangrijke voorwaarde die op een bepaalde manier gewaarborgd moet zijn. - Strategisch/gebouwtechnische situatie: De gemeente heeft een aantal panden in eigendom die bewust zijn aangekocht om een herontwikkeling van een gebied mogelijk te maken. Daarnaast zijn er een aantal vastgoedobjecten welke om andere redenen in eigendom zijn, die echter door hun locatie en/of potentiële ontwikkelmogelijkheden als strategisch aan te merken zijn. Ten slotte kunnen objecten gebouwtechnisch zodanig aan andere objecten verbonden zijn dat een eigendomsbesluit over het ene object automatisch ook iets inhoud voor de eigendomssituatie van het andere object en dat er bijvoorbeeld een vereniging van eigenaren moet worden opgetuigd (bijvoorbeeld Fulcotheater). Het is zeer de vraag of het inruilen van volledig eigendom voor een dergelijke constructie wenselijk is. 3.4 Toepasbaarheid uitgangspunten Om te komen tot een beleidskader worden de categorieën toegepast zoals beschreven in om tot een indeling van het vastgoed te komen. 9

10 Om voor de categorieën secundair en overig tot een afweging te komen in het eigendom worden per (sub)categorie de vragen gesteld: - Heeft de gemeente een wettelijke plicht waarop zij via vastgoed wil en/of moet sturen? - Is er sprake van strategisch vastgoed of zijn objecten zodanig met elkaar verbonden dat apart afstoten niet wenselijk is? - Wil de gemeente (maatschappelijke) invloed uitoefenen in een gebied door middel van haar vastgoed? - Is de gemeente de meest geschikte partij om de huisvesting te verzorgen of kan een marktpartij dit doen? Deze vragen worden ingevuld met inachtneming van de belangen die de gemeente IJsselstein heeft bij vastgoed zoals beschreven door de medewerkers. Voor de categorie primaire doelgroep wordt een aparte afweging gemaakt. Bij de overwegingen in het beleidskader is geen invulling gegeven aan het financieel-economische aspect. Hier wordt in hoofdstuk 5 verder op ingegaan. Voor het bepalen van het strategisch vastgoed worden de volgende criteria toegepast: - het object is aangekocht vanuit het strategisch krediet; - het object valt binnen een van de locaties uit de prestatieafspraken met Provides; - het object valt binnen een gebied met de intentie tot (her)ontwikkeling. De status van een strategisch object is geen vast gegeven. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat er in overleg met Provides locaties vervallen of toegevoegd worden aan de prestatieafspraken. In dat geval kan de strategische status van bepaalde objecten komen te vervallen of wordt deze status bij een object ingesteld. In de lijst met vastgoedobjecten is aangegeven welke objecten gelabeld zijn als strategisch. Een aantal objecten is gebouwtechnisch zodanig verbonden met objecten die de gemeente wil behouden dat het niet wenselijk is deze af te stoten. Dit betreft bijvoorbeeld het restaurant 1560 aan het oude stadhuis, of de sporthal zenderpark aan de scholen in zenderpark. Deze objecten zijn in de lijst met vastgoedobjecten apart gelabeld. Objecten die wel gebouwtechnisch verbonden zijn, maar niet aan te behouden objecten zijn niet gelabeld in de lijst. 10

11 4 Beleidskader In het vorige hoofdstuk zijn diverse uitgangspunten geformuleerd op basis waarvan de kernportefeuille van de gemeente kan worden bepaald. In dit hoofdstuk wordt per (sub)categorie van vastgoedobjecten beoordeeld welk belang de gemeente IJsselstein erbij heeft en of dit leidt tot een reden voor het hebben van eigendom. 4.1 Primaire doelgroep In aansluiting op de eerdere interne onderzoeken wordt voorgesteld deze categorie objecten te behouden. De gemeente is zelf de primaire gebruiker van de gebouwen en de bezettingsgraad is hoog. Hoe in de toekomst met het eigendom wordt omgegaan is afhankelijk van de organisatieverandering die momenteel gaande is. Het afstoten van uitvoering kan betekenen dat gebouwen hierin meegaan. Ook kan de bezettingsgraad zover dalen dat het financieel gunstiger is om het gebouw te verkopen en deels terug te huren. Conclusie: het eigendom van het vastgoed voor de primaire doelgroep voor dit moment te behouden. 4.2 Secundaire doelgroep Onderwijs Bij de onderwijsgebouwen is sprake van een wettelijke plicht en is het vastgoed het middel om te voldoen aan die wettelijke plicht. In hoofdzaak is het schoolbestuur eigenaar. Het is mogelijk om het eigenarendeel van de gemeente af te stoten. Dit kan echter een risico vormen voor het uitvoeren van de wettelijke plicht van de gemeente. Daarnaast blijft deze plicht ook bestaan als de gemeente geen eigenaar meer is. Daarom dient het eigendom voor deze subcategorie te worden behouden. Zodra de onderwijsfunctie vervalt kan een schoollocatie worden beschouwd als strategisch vastgoed en komt het in aanmerking voor herontwikkeling. Conclusie: het eigendom van het vastgoed voor onderwijs behouden Sport In de sportnota 2010 van de gemeente IJsselstein wordt ten aanzien van de buitensportlocaties voorgesteld om de velden te behouden en de opstallen in een recht van opstal uit te geven. Vanuit de overwegingen van vastgoed wordt hier ook mee ingestemd. De sportvelden kunnen beschouwd worden als strategisch vastgoed aangezien ze deel uitmaken van de prestatieafspraken en het is van belang om de velden daarom te behouden. Door de opstallen (kleedkamers, opstellen e.d.) uit te geven via een recht van opstal blijft de onderliggende grond in eigendom van de gemeente. Vanuit maatschappelijk oogpunt is buitensport een functie die de gemeente wil behouden. Het is zeer de vraag het bieden van sportvelden een bijbehorende faciliteiten een faciliteit is die goed door externe partijen verzorgd kan worden. Dergelijke faciliteiten zijn moeilijk rendabel te maken. Voor de binnensportlocaties geldt met name voor de gymlokalen en zalen dat deze het onderwijs als grootste gebruiker heeft. Hiervoor geldt een wettelijke plicht. Net als bij de schoolgebouwen wordt voorgesteld deze objecten te behouden om geen risico te lopen ten aanzien van de wettelijke plicht. De sporthallen worden grotendeels door verenigingen gebruikt. Ook hiervoor geldt dat het moeilijk rendabel is te maken. Daarnaast worden de sportfaciliteiten door de gemeente gebruikt om te sturen op de spreiding van het vastgoed. Daarom wordt voorgesteld de sporthallen in eigendom te houden. 11

12 Het zwembad in IJsselstein wordt gezien als een object met een maatschappelijk belang waarin de markt niet kan voorzien. Daarnaast kan de huidige zwembadlocatie worden gezien als strategisch vanwege de prestatieafspraken. Voorgesteld wordt nu en in de toekomst het zwembad te behouden. Conclusie: het eigendom van de sportvelden, de binnensportaccommodaties en het zwembad behouden. De opstallen op de sportvelden afstoten door middel van een recht van opstal Welzijn, zorg en jeugd Het antwoord op de vraag of de gemeente het vastgoed in deze subcategorie wil behouden is afhankelijk van het antwoord op de vraag of de gemeente via het bezit van vastgoed wil sturen op het behalen van gestelde beleidsdoelen voor deze subcategorie. Het vastgoed wordt nu niet als sturingsinstrument beschouwd. Dit zou het echter wel kunnen zijn, vooral als het om functies gaat waarbij de spreiding door de wijken belangrijk is. De gemeente zou op die manier direct invloed kunnen uitoefenen op de wijk doordat zij dan kan sturen op de functies in de wijk. Vooral in wijken met problemen of bij herstructurering zoals in IJsselveld Oost kan dit een nuttig instrument zijn. De vraag is echter of de gemeente hiervoor wel de meest geschikte partij is. De maatschappelijke partijen zelf en de woningcorporatie vervullen in de huisvesting van maatschappelijke functies nu al een grote rol en over het algemeen levert dit qua huisvesting geen grote problemen op en verloopt de samenwerking hierover met de gemeente vrij goed. Daarnaast zou de gemeente om effectief te kunnen sturen via vastgoed een groter maatschappelijk bezit moeten hebben en zou dit een behoorlijke investering vragen. Wel belangrijk is dat deze partijen (financiële) prikkels krijgen om efficiënt met hun vastgoed om te gaan en een zo hoog mogelijke bezettingsgraad te realiseren. Om deze reden zouden ook aan de omgang met het vastgoed prestatiefactoren gekoppeld moeten worden. Dit kan opgenomen worden in de subsidieverlening (bijvoorbeeld via BCF of de subsidiebeleidsregels). Gedacht kan worden aan het bepalen van een normatieve huisvestingscomponent en het stellen van voorwaarden, bijvoorbeeld over de wenselijke spreiding door de wijk. Geconcludeerd wordt dat vastgoed in deze subcategorie voor de gemeente IJsselstein geen sturingsinstrument is. De vastgoedobjecten kunnen worden afgestoten met inachtneming van een passende afstootstrategie. Een uitzondering wordt gemaakt voor vastgoedobjecten die als strategisch bezit worden beschouwd of gebouwtechnisch zo verbonden zijn met elkaar dat afzonderlijke verkoop niet wenselijk is. Conclusie: het eigendom van het vastgoed voor welzijn, zorg en jeugd afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Kunst en cultuur Voor deze deelportefeuille geldt dezelfde afweging als voor de deelportefeuille welzijn, zorg en jeugd. Ook hierbij geldt dat een passende afstootstrategie van groot belang is. Conclusie: het eigendom van het vastgoed voor kunst en cultuur afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Multifunctionele accommodaties Deze categorie gebouwen wordt apart genoemd omdat er vaak sprake is van bijzondere eigendomsconstructies met meerdere eigenaren. Het eigendom van dit soort gebouwen kan worden beschouwd als maatwerk. Bovenstaande kaders zijn niet van toepassing op de gebouwen binnen deze subcategorie. Een eventueel besluit om het eigendom van een multifunctionele accommodatie af 12

13 te stoten is een besluit dat de gemeente niet alleen kan maken. Dit dient afgestemd te worden met de andere partners in de eigendomsconstructie. Voor nu wordt geadviseerd het eigendom te laten zoals het is en eventueel op gebouwniveau een vervolgonderzoek doen. Conclusie: de eigendomsconstructie voor nu intact houden en eventueel vervolgonderzoek uitvoeren. 4.3 Overig Binnen de categorie overig kunnen verschillende subcategorieën worden onderscheiden. Per subcategorie wordt een aanbeveling gedaan voor het behouden of afstoten van het eigendom Semi-maatschappelijk In deze subcategorie zitten bijvoorbeeld objecten voor de huisvesting van kinderopvang en BSO. De gemeente heeft er geen beleid voor en de organisaties zijn in principe commercieel en/of niet afhankelijk van subsidie, maar er wordt wel een functie vervuld die van maatschappelijk belang is. De organisaties zijn zelf verantwoordelijk voor het vinden van huisvesting. Spreiding en locatie zijn belangrijk, maar dit geldt nog sterker voor de organisaties zelf dan voor de gemeente. De gemeente hoeft daarom haar vastgoed niet in te zetten als sturingsinstrument voor deze categorie. Het is daarom niet nodig voor de gemeente dit vastgoed te behouden. Wel geldt, net als bij het afstoten van het maatschappelijk vastgoed, dat een afstootstrategie van cruciaal belang is om deze functies in de wijken te waarborgen. Ook geldt dat strategisch vastgoed wordt behouden evenals objecten die gebouwtechnisch niet wenselijk zijn om afzonderlijk af te stoten. Conclusie: het eigendom van het vastgoed voor semi-maatschappelijke functies afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Woningen De gemeente heeft geen enkele verplichting om woningen te bezitten. Het eigendom van woningen is voor de gemeente ook geen instrument om te sturen op de woningmarkt. Geadviseerd wordt daarom de woningen af te stoten. Afhankelijk van de staat van de woning kan de woning zelf worden verkocht of kan het perceel als bouwgrond worden verkocht. Ook voor deze categorie geldt dat strategisch vastgoed wordt behouden evenals objecten die gebouwtechnisch niet wenselijk zijn om afzonderlijk af te stoten. Een mogelijke uitzondering zijn de standplaatsen van de woonwagens. Momenteel wordt uitgezocht wat de plichten van de gemeente en de toekomstige mogelijkheden zijn. Conclusie: het eigendom van woningen afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de woningen waarbij het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Commercieel Net als bij woningen heeft het voor de gemeente geen nut om commercieel vastgoed (bijv. restaurant) in eigendom te hebben. Daar komt bij dat de gemeente niet de kennis en kunde heeft om commercieel vastgoed optimaal te exploiteren. Daarom wordt voorgesteld dit vastgoed te verkopen tenzij het strategisch vastgoed betreft of het gebouwtechnisch niet wenselijk is om af te stoten. Conclusie: het commercieel vastgoed afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en het vastgoed waarbij het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten. 13

14 4.3.4 Niet functioneel vastgoed Met dit soort vastgoed worden de objecten bedoeld waarvan de waarde zit in het object zelf en waaraan verder geen functie of gebruik toebedeeld kan worden. Dit betreft bijvoorbeeld de stadsmuur, de kerktorens of een kunstwerk. Voor deze objecten geldt dat de gemeente er niet direct strategisch of maatschappelijk belang bij heeft het eigendom te houden. Deels betreft het monumentale objecten. De gemeente hoeft echter geen eigenaar te zijn om de monumentale status te beschermen. Voor veel van deze objecten geldt echter ook dat er op de markt waarschijnlijk geen partijen zijn die deze objecten kunnen verzorgen. Voorgesteld wordt een korte inventarisatie te maken van partijen die mogelijk bepaalde objecten kunnen overnemen en de overige objecten te behouden. Conclusie: het niet functionele vastgoed behouden tenzij er een partij gevonden kan worden die geschikt is om het eigendom over te nemen Overig Dit vastgoed kan worden afgestoten tenzij: - Het strategisch vastgoed betreft; - Het gebouwtechnisch niet wenselijk is het object afzonderlijk af te stoten; - Het object een waarde vertegenwoordigd of een functie heeft dat een belang heeft voor de gemeente en niet door de markt kan worden verzorgd. Een bijzonder object binnen deze categorie is het oude stadhuis. Het oude stadhuis heeft voor de gemeente een grote historische waarde en heeft een monumentale status. Dit pand wordt sporadisch door de gemeente zelf gebruikt voor bijeenkomsten en functioneert vooral als trouwlocatie. Verwacht wordt dat de markt het oude stadhuis in de huidige staat en met de huidige functie niet kan verzorgen. Daarom wordt voorgesteld deze te behouden. 14

15 5 Vervolg De huidige vastgoedportefeuille is getoetst aan de hand van het beleidskader zoals beschreven in het vorige hoofdstuk. Dit heeft geresulteerd in een lijst objecten die de kernportefeuille van de gemeente IJsselstein vormt en een lijst objecten die afgestoten kunnen worden. De lijst is te vinden als bijlage bij dit onderzoek. Het is geen statische lijst. Afhankelijk van besluiten over bijvoorbeeld de aankoop, verkoop en sloop van panden, het aanwijzen van ontwikkelingsgebieden, het vervallen van functies of wettelijke plichten of het maken van andere prestatieafspraken met Provides wordt de lijst aangepast. Zoals eerder aangegeven is de kernportefeuille een beleidsmatig product. Er is in het beleidskader geen overweging opgenomen ten aanzien van het financieel-economische aspect. Er is hier bewust voor gekozen aangezien de gemeente geen vastgoedbedrijf is en andere belangen heeft bij het hebben van vastgoed dan het maken van winst. In die zin is dit aspect voor de gemeente van minder belang bij het bepalen wat wel en niet tot de vastgoedportefeuille behoort. Dit neemt niet weg dat het voor de uitwerking van de strategieën voor de kernportefeuille en het af te stoten vastgoed wel een belangrijk aspect is. 5.1 Uitwerken kernportefeuille Het bepalen van de kernportefeuille is een eerste stap op weg naar een professionele omgang met het vastgoed. De volgende stap is om inzicht te krijgen in de huidige exploitatie en de strategie uit te werken voor de exploitatie en het beheer. Hierbij moet gedacht worden aan het opstellen van een exploitatie overzicht, huur- en toewijzingsbeleid en het bepalen van beheerniveaus. De huidige beheerplannen geven geen totaalbeeld van het vastgoed vanwege het feit dat de onderhoudbehoefte over slechts 10 jaar is gesteld en alleen op die bouwdelen die op dat moment onderhoud behoeven. Om een goed beeld te krijgen van de financiële positie van een gebouw, is het noodzakelijk om over de gehele levensduur en van alle bouwdelen, een meerjarenonderhoudsplanning te laten opstellen. Over de huurberekeningsmethode en de daarbij behorende parameters moet ook nog een besluit genomen worden zodat de kostendekkende huur vastgesteld kan worden. Dit is vooral van belang indien een externe partij de exploitatie en/of beheer overneemt. Ook leidt het tot een meer gelijkwaardige behandeling van de belanghebbende partijen. 5.2 Afstootstrategie Voor het vastgoed waarvan is besloten dat het wordt afgestoten dient een afstootstrategie te worden opgesteld. Geadviseerd wordt in ieder geval de volgende uitgangspunten te hanteren - Geen verlies van de maatschappelijke functie. Verkoop kan plaatsvinden aan de huidige gebruiker of aan een andere partij die de huurcontracten of maatschappelijke functie overneemt. In het laatste geval kan het nuttig zijn om de contracten te herzien alvorens het pand wordt verkocht. - Er moet gezocht worden naar een financieel-economisch gunstig moment om te verkopen. Dit hoeft niet voor ieder pand van even groot belang te zijn, maar in ieder geval wel voor panden die nog een behoorlijke boekwaarde vertegenwoordigen. Het zou bijvoorbeeld kunnen gelden voor het IJsselsteentje. Dit pand wordt gerenoveerd en zou verlies op kunnen leveren als het 15

16 daarna direct wordt verkocht. Er moet gekeken worden naar de verhouding tussen de baten, de lasten, de waardevermeerdering of -vermindering en de situatie op de markt om het juiste verkoopmoment te vinden. - Er moet duidelijkheid zijn over de mogelijke gevolgen voor de subsidieverstrekking en de voorwaarden ten aanzien van huisvesting die hieraan verbonden kunnen worden. - Indien een object niet onder de gestelde voorwaarden kan worden afgestoten dan blijft het voorlopig in gemeentelijk eigendom. Naast deze algemene uitgangspunten vergt het maatwerk per pand of per cluster van gelijksoortige panden om tot een afstootstrategie te komen. 16

17 Bijlage 1 Lijst vastgoedobjecten 17