Woonagenda Aalsmeer

Transcriptie

1 1 Woonagenda Aalsmeer

2 2

3 Inhoudsopgave Voorwoord 1. Inleiding 1.1 Aanleiding voor de woonagenda Positionering van de woonagenda 1.3 Leeswijzer 1.4 Woonfonds 2. Analyse 2.1 Beschrijving van de bestaande woningvoorraad in Aalsmeer 2.2 Wetgeving 2.3 Aalsmeer in de regio 2.4 Beperkte ruimte beschikbaar voor bouw van woningen 2.5 Onderkant van de woningmarkt zit op slot 2.6 Invulling nieuwbouwprojecten 2.7 Inzet woonfonds 3. Woonagenda Aalsmeer 3.1 Inleiding 3.2 Bevorderen van doorstroming 3.3 Sociale woningen 3.4 Betaalbare nieuwbouw voor jongeren en starters 3.5 Seniorenhuisvesting Bijlagen Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart woningbouwprojecten Bijlage 3: Overzicht woningbouwprojecten Bijlage 4: Woonfonds Aalsmeer 3

4 Voorwoord Voor u ligt de Woonagenda Met deze woonagenda geven wij nadere invulling aan de in de Woonvisie geformuleerde doelstellingen. Wij willen dat Aalsmeer een gemeente is waar iedere Aalsmeerder een geschikte woning kan vinden. Een gemeente waarin iedereen zich thuis voelt, ongeacht inkomen en gezinssamenstelling. Een gemeente met betaalbare woningen die duurzaam zijn, van voldoende kwaliteit en geschikt zijn om zelfstandig te blijven wonen ook als mensen geconfronteerd worden met beperkingen. De Woonagenda geeft duidelijkheid over onze speerpunten op het gebied van wonen, wat wij als gemeente zelf gaan doen, maar ook wat wij van onze partners verwachten. Deze Woonagenda biedt de onderlegger voor het maken van prestatieafspraken met de woningcorporaties en de randvoorwaarden voor woningbouwontwikkelingen. Een onderdeel van de Woonagenda is een overzicht van de concrete woningbouwplannen voor de komende jaren in Aalsmeer. Van grote nieuwbouwlocaties tot transformatie van bestaande gebouwen. Met deze woonagenda in de hand hebben wij het vertrouwen dat wij samen met onze inwoners en partners komen tot een gemeente waarin alle inwoners, waar nodig een passende woning kunnen vinden, maar bovenal zich thuis kunnen voelen. Het College van B&W 4

5 1. Inleiding 1.1 Aanleiding voor de Woonagenda Het Aalsmeerse woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Aalsmeer (2011). In november 2013 heeft een herijking plaatsgevonden. Er is toen geconcludeerd dat de doelstellingen uit de Aalsmeerse Woonvisie nog steeds van kracht zijn, maar dat met name in de uitvoering een aantal aanpassingen noodzakelijk zijn. In de Actualisatie uitvoeringsprogramma Woonvisie Aalsmeer is een herijking in 2015 toegezegd. In de Woonvisie is de volgende missie opgenomen: Het is goed wonen in Aalsmeer en dat willen we zo houden. Kwaliteit staat voorop. Die moet ook bereikbaar zijn voor mensen voor wie dat vanwege bijvoorbeeld financiën of gezondheid niet vanzelfsprekend is. We blijven groeien, maar slechts beheerst, en verleggen de aandacht naar het bestaande woonaanbod. Het college wil in grote lijnen de eerder ingeslagen weg blijven volgen, maar op een aantal punten vindt zij verschuivingen of nadere invulling noodzakelijk. Dit als gevolg van veranderende marktomstandigheden, veranderde wetgeving (Woningwet & Huisvestingswet 2015) en de behoefte aan een up to date uitvoeringsprogramma. Naast wetswijzigingen en gewijzigde omstandigheden in de woningmarkt zijn veranderingen op de kapitaalmarkt reden dat de Woonvisie en het bijbehorende uitvoeringsprogramma aan actualisering toe zijn. Voor u ligt derhalve de Woonagenda Aalsmeer Deze Woonagenda biedt de onderlegger voor invulling van de gemeentelijke woontaken. De Agenda verschaft duidelijkheid over wat wij als gemeente zelf gaan doen, maar ook wat wij van onze partners verwachten. Deze Woonagenda dient verder als kader voor het maken van prestatieafspraken met corporatie Eigen Haard. 1.2 Positionering woonagenda 5

6 In de zomer van 2011 heeft de gemeenteraad van Aalsmeer de Woonvisie vastgesteld. Aan deze visie is toen direct een uitvoeringsprogramma gekoppeld. In dit programma zijn de activiteiten en projecten benoemd die op dat moment nodig werden geacht om de beschreven visie ook werkelijkheid te kunnen laten worden. In 2013 heeft er een herijking van zowel de visie als het uitvoeringsprogramma plaats gevonden. Hierbij is gebleken dat de woonvisie nog steeds actueel was en de herijking heeft dan ook niet geleid tot aanpassingen van de visie. Wel is in november een geactualiseerde versie van het uitvoeringsprogramma vastgesteld. Daarmee is het uitvoeringsprogramma uit 2011 komen te vervallen. Eén van de activiteiten benoemd in het geactualiseerde uitvoeringsprogramma was het opnieuw herijken van het uitvoeringsprogramma in Deze herijking was wederom aanleiding voor het aanpassen van het uitvoeringsprogramma. Nieuw in dit document is de verdere uitwerking van de beleidskaders. Daarom spreken we nu van een woonagenda als uitwerking van de woonvisie. 1.3 Leeswijzer In deze woonagenda analyseren wij allereerst de actuele stand van zaken in de Aalsmeerse woningmarkt. Daarbij kijken we uiteraard naar de regionale woningmarkt waar Aalsmeer een onlosmakelijk onderdeel van uitmaakt. Daarnaast analyseren we de recente veranderingen in wet- en regelgeving en de gevolgen die dit heeft voor de Aalsmeerse woningmarkt. Vervolgens werken we op basis van deze analyse onze bestuurlijke visie uit en geven we aan op welke wijze we in de komende jaren willen gaan sturen op het verwezenlijken van de bestuurlijke doelstellingen. 1.4 Woonfonds Gelijk met deze agenda stellen wij voor om, waar nodig, de middelen vanuit het woonfonds in te zetten om de vastgestelde doelstellingen te realiseren Dit conform de afspraken die met de Raad zijn gemaakt. 6

7 2. Analyse 2.1 Beschrijving van de bestaande woningvoorraad in Aalsmeer Op basis van een groot aantal onderzoeken is een uitvoerige analyse gemaakt van de Aalsmeerse woningmarkt. De belangrijkste kenmerken zijn: De woningvoorraad bestaat voornamelijk uit grondgebonden eengezinswoningen. De flinke stijging in het aantal woningen, met name in Kudelstaart en (Nieuw Oosteinde) de afgelopen twintig jaar is voornamelijk in het duurdere segment gerealiseerd. Er zijn verhoudingsgewijs weinig woningen voor speciale doelgroepen (jongeren en senioren) aanwezig. De voorraad sociale huurwoningen is op zich toereikend, maar er is een lage mutatiegraad. Wel wordt 40% van deze voorraad nu verhuurd aan huurders waar deze woningen niet voor zijn bedoeld. De wachttijd voor toetreders binnen het sociale huursegment is (veel te) lang. (huur)woningen voor huishoudens met een jaarinkomen tussen de en zijn er nauwelijks. In bijlage 1 treft u de achterliggende informatie aan. 2.2 Wetgeving Woningwet (2015) In de Woningwet 2015 is de kerntaak van de corporatiesector neergezet: zorgen dat huishoudens met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Dit betreft de DAEB- activiteiten. Deze kunnen worden samengevat als bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en bepaald maatschappelijk vastgoed en enkele leefbaarheidstaken. Activiteiten in het niet-daeb-segment door corporaties blijven beperkt mogelijk. Alleen indien marktpartijen dit niet uitvoeren en mits zij bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals herstructurering in stads- en dorpsvernieuwing. De nieuwe Woningwet gaat uit van een sterkere rol van de gemeente richting corporaties. In artikel 42 van de nieuwe Woningwet is opgenomen dat de toegelaten instelling met haar werkzaamheden naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van het woonbeleid dat geldt in de gemeente waar zij werkzaam is. De gemeente moet hiervoor beschikken over actueel beleid. De corporatie maakt vervolgens jaarlijks, in overleg met haar huurdersorganisaties, een meerjarig overzicht van voorgenomen werkzaamheden en draagt hiermee (naar vermogen) bij aan de uitvoering van het gemeentelijke woonbeleid. De gemeente benoemt in haar woonbeleid thema s waarop de woningcorporatie dient te presteren. Daarbij kan de gemeente prioriteiten stellen naar thema, naar wijk of buurt. Bijvoorbeeld ten aanzien van nieuwbouw, verkoop, betaalbaarheid en bereikbaarheid van de voorraad, huisvesting van doelgroepen, kwaliteit en duurzaamheid van de voorraad en 7

8 woonomgeving en investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. De bijdrage van de corporatie aan het gemeentelijk woonbeleid wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisaties en woningcorporatie. Jaarlijks levert de corporatie voor 1 juli een meerjarig overzicht van de voorgenomen werkzaamheden en een voortgangsverslag. Huisvestingswet (2015) De Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid te sturen op verdeling en samenstelling van de voorraad (sociale) huurwoningen. Dit ter bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte. De wet vormt het kader voor de (regionale) huisvestingsverordening. De Huisvestingswet vergroot het recht op vrije vestiging; maximaal de helft van de sociale huurwoningen mag met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden met binding aan de woningmarktregio. De helft daarvan (25%) mag aan woningzoekenden met binding aan de gemeente worden toegewezen. De regionale huisvestingsverordening is op 1 juli 2015 op dit punt aangepast. Vanwege het vervallen van de verordenende bevoegdheid van de Stadsregio per 1 januari 2016 wordt de regionale huisvestingsverordening eind 2015 opnieuw lokaal vastgesteld. Na 1 januari 2016 wordt de woningmarktregio door de gemeenten opnieuw bepaald, waarbij het voor de hand ligt aan te sluiten op de huidige regionale samenwerking. AWBZ In de AWBZ hebben wijzigingen plaatsgevonden, waarbij zorg en wonen zijn gescheiden. Het intramuraal wonen is grotendeels weggevallen. Dit heeft tot gevolg dat ouderen steeds langer zelfstandig moeten blijven wonen. Hierdoor bestaat een toenemende behoefte aan woonvormen waarbij beter wordt ingespeeld op hun specifieke (woon)behoefte. Om deze reden is dit als een aparte aandachtsgroep in deze agenda opgenomen. 8

9 2.3 Aalsmeer in de regio De woningmarkt in onze regio is aan het veranderen. Er zijn duidelijke signalen dat de woningmarkt weer aantrekt. In Amsterdam liggen verkoopprijzen veelal weer boven de vraagprijs. Deze opwaartse beweging verspreid zich langzaam maar zeker verder in de regio. Zeker aan de zuidzijde van Amsterdam zijn de tekenen van herstel goed zichtbaar. Aalsmeer is geen eiland, maar onderdeel van een bloeiende regio met een hoge druk op de woningmarkt. Niet alleen bij haar eigen inwoners, maar ook bij huishoudens vanuit Amsterdam en Amstelveen is Aalsmeer in trek als woonplaats. Als Aalsmeerders de gemeente verlaten zijn met name Amsterdam en Haarlemmermeer populair. De verwachting is dat komende jaren de druk op de regionale woningmarkt, dus ook op die van Aalsmeer, verder zal toenemen. Vanuit regionaal perspectief is Aalsmeer een gemeente die bij uitstek geschikt is voor het huisvesten van gezinnen. De vele eengezinswoningen die afgelopen decennia zijn gebouwd passen binnen dit beeld. Tegelijkertijd heeft dit binnen Aalsmeer geleid tot een tekort aan woningen voor andere doelgroepen, met name jongeren en senioren. Lokale makelaars geven aan dat de woningmarkt tot zo n ,00 verkoopwaarde inmiddels goed hersteld is. Daarboven ligt de verkoopsnelheid nog laag. Nadrukkelijker dan in het verleden is regionale afstemming over wonen vanuit wetgeving vereist. De Woningwet neemt een regionaal afgestemde woonvisie als uitgangspunt en vereist dat er, voor het functioneren van corporaties, woningmarktregio s worden aangewezen. Inzet van de gemeente is om de vrije beleidsruimte die Aalsmeer middels de Huisvestingswet krijgt, optimaal te benutten om de kansen voor Aalsmeerse woningzoekenden op de Aalsmeerse woningmarkt te vergroten. Focus ligt hierbij met name op jongeren en senioren. Tevens vereist de Rijks Ladder Duurzame Verstedelijking regionale afstemming van woningbouwprojecten en hebben gemeenten binnen de Stadsregio Amsterdam vanuit de provincie de opdracht gekregen een Regionaal Actie Programma Wonen (RAP) op te stellen. 2.4 Beperkte ruimte beschikbaar voor bouw van woningen De optelsom van ontwikkellocaties in Aalsmeer, geconfronteerd met bestaande en nieuwe beperkingen van natuur en landschap en vooral het verscherpte Luchthavenindelingsbesluit (LIB) maakt dat Aalsmeer nog circa 2000 woningen kan toevoegen aan de bestaande voorraad. Daarna zijn volgens de huidige inzichten de grenzen wel bereikt. Deze beperkte mogelijkheden maken scherpe keuzes noodzakelijk. Waar en wanneer bouwen we in de komende periode welke categorieën woningen is hierbij de cruciale vraag. In bijlage 2 en 3 treft u informatie aan over de potentiele en reeds in ontwikkeling zijnde woningbouwlocaties aan. De gemeente beschikt over een beperkt aantal strategische grondposities, met name in de Hornmeer waar woningbouw mogelijk is. Daarnaast beschikt de gemeente zelf over maatschappelijk vastgoed dat kan worden getransformeerd naar woningen. Voor het overige is de gemeente aangewezen op samenwerking met marktpartijen om te komen tot ontwikkeling van grootschalige woningbouw. De invloed van de gemeente 9

10 op de vrije sector is niet onbeperkt. Publiekrechtelijk heeft de gemeente om te sturen via haar woonbeleid en het instrumentarium op het vlak van ruimtelijke ordening. De Woonagenda wordt als uitgangspunt gedeeld met ontwikkelaars en dient deze als beleidsmatig kader bij de beoordeling van de wenselijkheid van ruimtelijke ontwikkelingen. Het is vervolgens aan de ontwikkelende partijen om binnen de gemeentelijke kaders een programma te realiseren dat financieel en markttechnisch haalbaar is. Bij de totstandkoming van deze woonagenda wordt rekenschap gegeven van het feit dat het overgrote deel van de gronden waarop nog te realiseren projecten liggen niet in eigendom zijn van de gemeente. 2.5 Onderkant van de woningmarkt zit op slot De sociale woningvoorraad binnen de gemeente Aalsmeer is in theorie groot genoeg om de doelgroep te huisvesten. Er zijn (peildatum 1 januari 2014) binnen de gemeente Aalsmeer ongeveer sociale huurwoningen in het bezit van corporaties. Veruit het grootste deel hiervan is in bezit van Eigen Haard. Daarnaast vallen 500 woningen in het bezit van particuliere verhuurders in het sociale segment. In totaal zijn er dus ongeveer goedkope huurwoningen. Dat is 29 % van de totale woningvoorraad. Ongeveer 40 % van de corporatie woningen (ca woningen) in Aalsmeer wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de Voor hen zijn deze woningen niet bedoeld. Uitgaande van het aantal huishoudens in Aalsmeer met een inkomen onder de grens van zou het huidige aantal sociale huurwoningen bij corporaties en particuliere verhuurders van ongeveer voldoende moeten zijn. Belangrijkste constatering is daarmee dat de onderkant van de woningmarkt op slot zit. De sociale huurmarkt is, door scheefheid en onvoldoende doorstroming, slecht toegankelijk. Dit resulteert in lange wachttijden voor bemachtigen van een sociale huurwoning. Op zichzelf is de sociale voorraad in Aalsmeer groot genoeg voor de doelgroep. Beschikbaarheid is het probleem. Het op grote schaal toevoegen van sociale woningen is geen oplossing voor dit probleem, het bestrijden van scheefwonen en het bevorderen van doorstroming is dat wel. Voor specifieke doelgroepen die de voorkeur hebben voor een klein appartement is in Aalsmeer maar beperkt ruimte. De nadruk op het bouwen van eengezinswoningen in het hoger segment de afgelopen decennia heeft ertoe geleid dat er een tekort aan woningen voor specifieke doelgroepen, met name jongeren en senioren is ontstaan. 10

11 2.6 Invulling nieuwbouwprojecten Tijdens de raadsbehandeling van verschillende nieuwbouwprojecten is gebleken dat het bestaande beleid te weinig richting geeft aan invulling op projectniveau. Deze agenda geeft aan waar Aalsmeer op gebied van haar woningvoorraad en benodigde bouw voor kiest. Met deze Woonagenda zijn de uitgangspunten bekend voor de komende woningbouwprojecten. 2.7 Inzet Woonfonds Zoals in de inleiding al aangegeven wordt het Woonfonds, alleen daar waar nodig, ingezet als financieel stuurmiddel om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Maar dit alleen als door het ontbreken van een financiële inzet de doelstellingen niet kunnen worden gerealiseerd. Leidend is en blijft dus de wens om iets te realiseren. Daarom wordt voorgesteld om een deel van het Woonfonds in te zetten om huurders in staat te stellen hun eigen woning te kopen (zie 3.3). 11

12 3. Kaders en uitvoering 3.1 Inleiding Wij willen dat Aalsmeer een gemeente is waar bij voorkeur iedere Aalsmeerder een geschikte woning kan vinden, passend bij zijn of haar woonsituatie en inkomenspositie. Gezien de druk op de woningmarkt is het van belang om ons primair te richten op de onderzijde van de markt en enkele specifieke doelgroepen. We kunnen erop vertrouwen dat realisatie van woningen in de duurdere segmenten (gericht op inkomens boven ) voortvarend door de markt zal worden opgepakt. Een groot deel van de inwoners van Aalsmeer redt zichzelf op de woningmarkt. Een aantal groepen heeft echter extra aandacht nodig. Het betreft huishoudens aangewezen op het sociale segment, huishoudens in het middensegment, jongeren & starters en senioren & zorgbehoevenden. 3.2 Bevorderen van de doorstroming Betaalbaarheid van het wonen Wij maken ons zorgen over de betaalbaarheid van het wonen. Wij hebben geconstateerd dat het niet zozeer gaat om de omvang van de sociale huurvoorraad. Het gaat vooral om de beschikbaarheid van geschikte woningen gericht op inkomens beneden en op één- en tweepersoonshuishoudens (met zorg en diensten). De belangrijkste opgave is de doorstroming uit de sociale huurvoorraad naar geschikte woningen voor deze groepen. Daarmee komt de sociale huurvoorraad beschikbaar voor inkomens tot de sociale huurgrens. Doorstroming door prijs De afgelopen jaren zijn de huren van de huishoudens met een inkomen boven de als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging harder gestegen dan voor huishoudens met een inkomen beneden deze grens. De bedoeling van deze inkomensafhankelijke huurverhoging was het bevorderen van doorstroming van scheefwoners. Met ingang van 2016 wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging weer losgaten en vervangen door de zogenaamde huursombenadering. Bij de huursombenadering geldt er niet één maximaal percentage huurverhoging voor alle huurwoningen, maar een maximale stijging van de totale huuropbrengst van een verhuurder. Binnen deze maximale huursomstijging kan een verhuurder verschillende percentages huurstijging hanteren zonder de maximale stijging per klant te overschrijden. In overleg met de corporatie moet worden bekeken hoe dit nieuwe instrument kan worden ingezet om het scheefwonen te bestrijden. 12

13 Bij de huursombenadering is doorstroming gericht op huishoudens met een inkomen van boven de Er moet echter wel voldoende aanbod voor gecreëerd worden. Op dit moment is het aanbod van huizen gericht op de inkomensgroep (net) boven de sociale huurgrens te klein. De woningvoorraad in dit segment moet worden vergroot. Dit doen wij door sterk in te zetten op nieuwbouw voor het middensegment. De ambitie voor de invulling van de grootschalige woningbouwlocaties in Aalsmeer is dat er 45% betaalbare woningen wordt gebouwd voor de doelgroepen met een inkomen tot maximaal Deze 45 % wordt onderverdeeld in 20 tot 30% sociale woningbouw voor de inkomens tot en tussen de 15 tot 25% voor de inkomensgroep van tot maximaal bruto inkomen per jaar. Kleiner gaan wonen Doorstroming van 1-of 2 persoonshuishoudens (vaak senioren) in een eengezinswoning naar een kleinere woning is een tweede mogelijkheid om meer woning in het sociale segment beschikbaar te krijgen. Dit kan bijvoorbeeld door middel van het stimuleren en begeleiden van het verhuizen van ouderen door zogenaamde wooncoaches. Een deel van de beschikbare middelen uit het Woonfonds wordt ingezet om de inzet van wooncoaches mede mogelijk te maken. Hierbij wordt Eigen Haard uitdrukkelijk uitgenodigd om aan te geven welke bijdrage zij kunnen leveren om de inzet van wooncoaches mede mogelijk te maken. Deze wooncoaches kunnen in direct persoonlijk contact met zittende, vaak oudere, huurders kijken naar de mogelijkheden om te verhuizen naar een volgende woonsituatie. Ook op deze wijze kan de gewenste beschikbaarheid van woningen voor gezinnen met een inkomen tot de sociale grens verhoogd wordt. Voorwaarde is wel dat de beschikbaarheid van seniorenwoningen, liefst in de verschillende wijken waar de kandidaten nu al wonen wordt gewaarborgd. De resultaten van deze aanpak worden jaarlijks gemonitord. 13

14 Doorstroom door koop De verwachting is dat een deel van de sociale huurwoningen, met name die in particulier bezit, na mutatie in de vrije sector terecht komt. De gemeente heeft geen middelen om dit tegen te gaan. Maar ook de woningbouwcorporatie liberaliseert en verkoopt sociale huurwoningen aan de zittende huurders. Hierover maken we afspraken met Eigen Haard. Ook dit draagt bij aan het bestrijden van scheefwonen. Immers, voor de benodigde hypothecaire geldlening, zal de koper meestal een gezinsinkomen boven sociale grens van moeten hebben. De lage hypotheekrente op dit moment zou zelfs bij aankoop van de huurwoning voor een verlaging van de woonlasten kunnen zorgen. Met de huidige lage hypotheekrente leidt het kopen van een woning in veel gevallen tot lagere maandlasten dan bij het huren van een woning. Probleem is echter vaak het verkrijgen van financiering. De mogelijkheden om een hypotheek te verkrijgen zijn afgelopen jaren flink ingeperkt. Om de koopmarkt toch toegankelijk te maken voor de groep inwoners met een inkomen net boven de sociale huurgrens (tot ), willen wij middelen uit het Woonfonds in te zetten om nieuwe voor deze groep het verkrijgen van een hypotheek beter mogelijk te maken. Wat willen we bereiken? Doorstroming vanuit sociale woningbouw bevorderen. Wat gaan we daarvoor doen? 1. Instrument huursomstijging inzetten en dit verankeren in prestatieafspraken met Eigen Haard. 2. Nieuwbouw voor het middensegment realiseren. De ambitie voor de invulling van de grootschalige woningbouwlocaties in Aalsmeer is 15 tot 25% voor de inkomensgroep van tot maximaal bruto inkomen per jaar. Het totale percentage woningbouw voor het middensegment en het sociale segment bedraagt 45%. 3. Seniorencomplexen per wijk realiseren. 4. Inzet van wooncoaches. We stellen voor om hier per jaar uit te trekken en dit bedrag te dekken uit het Woonfonds (zie bijlage 3). Het meerdere willen we in de afspraken met Eigen Haard opnemen. 5. Inzet startersleningen. Door de starterslening specifiek in te zetten voor de aankoop van een bestaande sociale huurwoning wordt de doorstroming op de Aalsmeerse woningmarkt bevorderd. We stellen voor om hier in totaal een bedrag van 1,6 miljoen euro voor vrij te maken uit het Woonfonds (zie bijlage 3). 3.3 Sociale woningen De omvang van de sociale huurvoorraad is binnen Aalsmeer groot genoeg om de doelgroep te huisvesten. Uitgaande van het aantal huishoudens in Aalsmeer met een inkomen onder de grens van zou het huidige aantal sociale huurwoningen van ongeveer voldoende moeten zijn. Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt ongeveer 29% van de woningvoorraad. Sociale huurwoningen komen maar mondjesmaat (tussen de 100 en 150 per jaar) vrij. Binnen dit vrijkomende bestand gaat een deel naar statushouders. De afgelopen jaren liep dit op van 10 naar 15 woningen per jaar. Daarnaast moet een deel bestemd worden voor urgente 14

15 woningzoekenden. Volgens de huisvestingsverordening tast deze noodzakelijke huisvesting de ruimte voor Aalsmeerse woningzoekenden niet aan. Deze 25% blijft beschikbaar. De statushouders worden toegerekend aan de 50% vrije ruimte. De urgent woningzoekenden uit de 25% voor de regio. Toevoeging van sociale huurwoningen blijft noodzakelijk. Uitgangspunt van de woonagenda is dat het aantal sociale huurwoningen van Eigen Haard gemeentebreed niet mag afnemen. Ons uitgangspunt is dat in de prestatieafspraak wordt opgenomen dat voor één woning die aan het sociale bestand wordt onttrokken er minimaal één wordt teruggebouwd. Nieuwe sociale woningbouw krijgt voornamelijk een plek op de grotere woningbouwlocaties en zal worden bezien in relatie tot vernieuwing van de bestaande voorraad. De ambitie voor de invulling van de grootschalige woningbouwlocaties in Aalsmeer is dat er 45% betaalbare woningen wordt gebouwd voor de doelgroepen met een inkomen tot maximaal Deze 45% wordt onderverdeeld in 20 tot 30% sociale woningbouw voor de inkomens tot en tussen de 15 tot 25% voor de inkomensgroep van tot maximaal bruto inkomen per jaar. Ook bij de kleinere woningbouwlocaties wordt een sociale component nagestreefd. Bij de kleinere woonlocaties gaat het onder andere om herontwikkeling van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Daar wordt ingezet op een hoger percentage in het sociale segment, zoals gebeurt bij de Colombiaschool. Wij introduceren een heffing op de bouw van vrije sectorwoningen buiten de grootschalige ontwikkelingen van per woning. Wij werken hiervoor een nadere regeling uit. De opbrengst wordt toegevoegd aan het Woonfonds en gebruikt ter stimulering van de beschikbaarheid van woningen aan de onderkant van de woningmarkt. 15

16 Wij verwachten van de corporatie dat zij, zoals vastgelegd in de Woningwet, naar vermogen bijdraagt aan de realisatie van de in deze Woonagenda vastgelegde doelen. Hiermee geeft deze agenda een basis voor de investeringsbeslissingen van de corporatie rond nieuwbouw, kwaliteit van de woningvoorraad (onderhoud, renovatie, herstructurering), beschikbaarheid (inzet op doorstroming) en menging van wijken (gerichte verkoop en liberalisatie). Specifiek aandachtspunt is de benodigde verbetering van de lokale verankering van Eigen Haard in Aalsmeer. Vanwege reorganisaties binnen Eigen Haard en sluiting van Steunpunt Aalsmeer is hierover zorg ontstaan, zo wordt ook aangegeven door de huurdersvereniging. Dit vormt dit een belangrijk onderwerp van gesprek tussen gemeente en Eigen Haard. Bewoners van ééngezinshuurwoningen moeten de kans krijgen hun woning te kopen. De huidige prestatieafspraak is dat er geen woningen verkocht worden. Wij gaan met Eigen Haard afspraken maken dat het totaal aantal sociale huurwoningen gelijk blijft en dat dan sociale huurwoningen aan zittende huurders verkocht mogen worden. Het te verkopen aantal wordt dus begrensd door het aantal nieuw opgeleverde sociale huurwoningen. Het verhogen van de huur tot boven de liberalisatiegrens (nu maximaal 25% van de vrijkomende woningen per jaar) wordt verder afgeremd. Wat ons betreft worden juist deze huurwoningen in de verkoop gebracht. De opbrengsten worden door Eigen Haard geïnvesteerd in nieuwbouwprojecten om de sociale huurwoningvoorraad op peil te houden. Voor sommige complexen met sociale huurwoningen binnen Aalsmeer, zoals in Stommeer, staat de kwaliteit en daarmee de leefbaarheid onder druk. Hier zal grootschalig onderhoud moeten plaatsvinden of vervangende nieuwbouw moeten worden gerealiseerd. Onze inzet is dat Eigen Haard, in goed overleg met de huidige huurders en gemeente, een toekomststrategie voor de betreffende complexen bepaalt. Verduurzaming van de bestaande voorraad is gewenst. Enerzijds om hiermee onze duurzaamheidsambities te realiseren, anderzijds om de verder stijgende energiekosten, die een steeds groter onderdeel uitmaken van de woonlasten, te beperken. Voor verduurzaming worden duidelijke doelstellingen in de prestatieafspraken met Eigen Haard vastgelegd. Deze zijn gericht op een aantal concreet uit te voeren projecten in de bestaande sociale woningvoorraad in de komende jaren. 16

17 Wat willen we bereiken? De ambitie voor de periode tot 2020 is om het aandeel sociale woningen in de totale woningvoorraad in Aalsmeer op het huidige peil handhaven. De bestaande woningvoorraad dient te worden gemoderniseerd en verduurzaamd. Wat gaan we daarvoor doen? 1. In grootschalige nieuwbouwprojecten streven we naar een aandeel sociale woningen van gemiddeld 20 tot 30%. Het totale percentage woningbouw voor het middensegment en het sociale segment bedraagt 45%. 2. Verankeren van de gemeentelijke doelstellingen in de prestatieafspraken met Eigen Haard. Dit betreft in elk geval: a. Afspraken over ontwikkeling en realisatie van nieuwe sociale huurwoningen, waarbij uitgangspunt is dat het aantal sociale ten minste gelijk blijft b. Verduurzaming en modernisering bestaande sociale woningvoorraad in goed overleg met zittende bewoners en de gemeente c. De duurzaamheidsambitie bij renovatie is gelijk aan die voor nieuwbouw. Alleen als, met redenen omkleed, aantoonbaar is dat dit onhaalbaar is kan hiervan worden afgeweken d. Er wordt bij renovatie en nieuwbouw bijzondere aandacht besteed aan geluidsisolatie e. Afspraken over verkoop en liberalisering van sociale huurwoningen en de verwachte tegenprestatie: opbrengsten worden door Eigen Haard geïnvesteerd in nieuwbouwprojecten om de sociale huurwoningvoorraad op peil te houden. f. Afspraken over lokale verankering in Aalsmeer en deze vastleggen in de prestatieafspraken g. Maximale inzet van de woningcorporatie om toekomstig scheefwonen tegen te gaan h. Een bijdrage in de kosten voor de wooncoaches 3. Introductie van een heffing op de bouw van vrije sectorwoningen buiten de grootschalige ontwikkelingen van euro per woning. Dit bedrag wordt toegevoegd aan het Woonfonds en gebruikt ter stimulering van de onderkant van de woningmarkt. 3.4 Betaalbare nieuwbouw voor jongeren en starters Onder jongeren verstaan we onze inwoners tussen de 18 en 26 jaar. Ze vormen een zeer diverse doelgroep. Een deel zit nog op school en woont nog naar tevredenheid in het ouderlijk huis. Een andere groep wil elders gaan studeren en wonen. Er is echter ook een groep jongeren binnen Aalsmeer die expliciet op zoek is naar een woning binnen de gemeente; de starters. Juist deze groep is van groot belang voor een levendige gemeente. 17

18 Een deel van de jongeren en starters redt zichzelf, een ander deel heeft hulp nodig. Hierbij kan worden gedacht aan goedkope sociale huurwoningen voor (jonge) starters en goedkope koopwoningen. Het college heeft een aantal potentieel geschikte locaties voor (eventueel tijdelijke) betaalbare nieuwbouw (huur en koop) voor jongeren en starters in beeld (zie bijlage 1). Externe partijen zijn vervolgens aan zet voor de ontwikkeling, realisatie en eventuele exploitatie. Inzet is om ook met Eigen Haard afspraken te maken over het toevoegen van sociale huurwoningen, geschikt voor de doelgroep jongeren en starters. Tevens liggen er voor deze doelgroep kansen bij transformatie van leegstaand vastgoed naar betaalbare woningen. Dit kan gaan om vastgoed van bedrijven of van de gemeente. Hierover zijn gesprekken gaande. Met Eigen Haard is in het verleden de afspraak gemaakt om 285 aangewezen woningen bij mutatie met voorrang toe te wijzen aan jongeren in combinatie met een jongerencontract. Om aan de vraag naar jongerenwoningen te kunnen voldoen is het van belang dit aantal minimaal gelijk te houden. 18

19 De afgelopen periode is er door enkele regionaal werkende corporaties ervaring opgedaan met het verhuren van vrije sector huurwoningen aan kleine groepen vrienden ( Friends-contracten ). Het college onderzoekt samen met Eigen Haard of zij binnen Aalsmeer op kleine schaal deze contractvorm kan toepassen. Voor deze woonvorm zijn woningen nodig die anders mogelijk geliberaliseerd zouden worden. Door een dergelijke woning aan 3 of 4 jongeren toe te wijzen worden snel jongeren betaalbaar aan huisvesting geholpen zonder dat dit ten koste gaat van evenzoveel sociale huurwoningen. Naast de reguliere woningbouwopgave ligt er een ambitie om binnen de transitie van het domein jeugdhulp pilots uit te voeren met het beschikbaar stellen van een beperkt aantal (5) wooneenheden door de gemeente waar de inzet van ambulante jeugdhulp mogelijk wordt in plaats van residentiele jeugdhulp. Hierover willen we afspraken maken met Eigen Haard. Wat willen we bereiken? Het aanbod van woningen dat geschikt is voor bewoning door jongeren bevorderen. Doelstelling is om in de periode tot 2020 in totaal 250 woningen voor deze doelgroep te realiseren. Bij een bezetting van 1,5 per woning levert dit samen met de Friends-contracten (waar we inzetten op 30 woningen tot 2020) realiseren we tot 2020 voor zo n 500 jongeren huisvesting. Wat gaan we daarvoor doen? 1. Realiseren sociale huurwoningen specifiek ten behoeve van jongeren (zie voorgaande). 2. Realiseren van woningen voor 1 of 2 persoons huishoudens (patiowoningen; rug aan rugwoningen; woonarken; containerwoningen, et cetera) 3. Transformatie van vrijkomend maatschappelijk vastgoed en eventueel kantoren) naar huisvesting voor starters en jongeren. 4. De bestaande afspraak om minimaal 285 woningen bij mutatie met voorrang toe te wijzen aan jongeren in combinatie met een jongerencontract. 5. Introductie Friends-contracten en dit verankeren in de prestatieafspraken met Eigen Haard. 6. Afspraken met Eigen Haard over 5 woningen voor ambulante jeugdhulpverlening als vervanging voor residentiele jeugdhulp. 3.5 Seniorenhuisvesting Vanuit het rijksbeleid worden mensen aangemoedigd zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. De woningvoorraad is hier nog niet op toegerust. Bovendien is een sociaal netwerk van groot belang. Veel Aalsmeerders wonen al decennia in dezelfde eengezinswoning. Verhuizen naar een woning die beter toegankelijk is voor mensen met (beginnende) fysieke beperkingen en betere voorzieningen wordt vaak pas een optie op het moment dat deze woning binnen de vertrouwde wijk of buurt ligt. In 2014 is de gemeentelijke WMO-nota vastgesteld. Ambitie is om tot woningen voor ouderen met behoefte aan een vorm van zorg te realiseren. Bij circa 80 woningen zal een vorm van zorg in de (voormalige) zorg zwaartecategorieën 3 en 4 worden gevraagd en voor 100 woningen zorg in de (voormalige) zorg zwaartecategorieën 1 en 2. 19

20 De lopende projecten De Tuinen van Aalsmeer en Hornmeer zijn geschikt om aan dit laatste segment invulling te geven, omdat ze binnen de richtafstanden liggen van gebieden met voorzieningen (zorgzones Ophelialaan en Beethovenlaan). Bovendien zijn er in de andere woonkernen Dorp, Kudelstaart en Oosteinde voldoende woningen in dit segment aanwezig. Kenmerk van deze doelgroep is dat er overwegend behoefte is aan gelijkvloerse woningen en aan een gemeenschappelijke ruimte. Hier wordt met name veel verwacht van de ondersteuning door eerder besproken wooncoaches. Inzet is dat met de aanbieders van zorgwoningen heldere afspraken worden gemaakt over labelling en verdeling van woningen met zorg. De gemeente streeft naar 1 loket met daarachter een eenduidig, transparant systeem van indiceren en toewijzingsregels, voor alle zorgwoningen binnen de gemeente. Daarnaast blijft aandacht nodig voor woningen voor vitale senioren, met name in het huur middensegment. Mantelzorgwoningen kunnen daarnaast ook een bijdrage leveren om de zorgbehoefte van ouderen te voorzien. Wat willen we bereiken? Toevoeging van 180 senioren / zorgwoningen in de periode tot Wat gaan we daarvoor doen? 1. Plannen voor realisatie van zorgwoningen binnen lopende projecten (De tuinen van Aalsmeer, Zuiderkerk en Roerdomplaan/Meervalstraat) realiseren. Dit gaat in totaal om een toevoeging van circa 180 seniorenwoningen. 2. Aanwijzen en (laten) ontwikkelen van een extra locatie voor seniorenhuisvesting. Hierbij onderzoeken we eerst waar het zinvol is om te huisvesten gezien de voorkeur van ouderen om in hun eigen wijk te blijven wonen, zeker als zij door het ouder worden meer afhankelijk zijn van hun sociale netwerk. 20