Woningmarktrapportage De Fryske Maren 2015

Transcriptie

1 Woningmarktrapportage De Fryske Maren 2015 Gerlof Born & Nerus Goinga Ruimtelijke Ontwikkeling Juni 2015

2 1. Inleiding In de Woningmarktrapportage De Fryske Marren 2015 kiezen we ervoor om de lijn van de Woonvisie De Friese Meren vast te houden. We rapporteren aan de hand van de drie geformuleerde pijlers en bijbehorende actieprogramma. Relevante (nieuwe) beleidsontwikkelingen worden aan het eind van de rapportage kort toegelicht. 2. Wat zijn onze beleidsdoelstellingen? 1.1 Hoofdbeleidsdoelstelling In de Woonvisie De Friese Meren is de onderstaande hoofdbeleidsdoelstelling omschreven. Alle inwoners van De Friese Meren moeten binnen hun mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen kunnen realiseren 2.2 Drie pijlers van het woonbeleid De hoofdbeleidsdoelstelling is uitgewerkt in drie pijlers: Pijler 1 Pijler 2 Pijler 3 Aandacht voor bestaande kernen en bestaande voorraad Een levensloopvriendelijke gemeente: wonen met zorg en welzijn Goed wonen voor alle doelgroepen: betaalbaarheid en beschikbaarheid Binnen de 1 e pijler werken we op basis van het Uitvoeringsprogramma Woningbouw dat door de raad in 2013 is vastgesteld. Hier is ook de nieuwbouwopgave voor De Fryske Marren in opgenomen. 2.3 Uitvoering van het beleid via actieprogramma Uitvoering van het beleid vindt plaats via het actieprogramma. In de woonvisie is een hoofdkoers bepaald. Kernwoorden voor het actieprogramma zijn afstemmen en aanjagen. De gemeente opereert in een keten van partijen op de woningmarkt en neemt soms zelf het initiatief, is volgend of ondersteunend. Zaaknr

3 3. Wat hebben we bereikt van het actieprogramma in Woonbeleid algemeen Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Benutten middelen Provinciaal Aanvalsplan Woningmarkt Gemeente, i.s.m. provincie Fryslân, corporaties en investeerders 2014 Afgerond in 2014 Promoten De Fryske Marren als woongemeente Gemeente i.s.m. corporaties en makelaars 2014 Afgerond in 2014 Monitoring woningmarkt via periodiek onderzoek naar woningbehoefte Lokale invoering nieuwe wetgeving / invoering nieuwe Huisvestingswet 2015 Lokale invoering nieuwe wetgeving invoering Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting Gemeente bij voorkeur met andere partijen Gemeente bij voorkeur met andere partijen Gemeente bij voorkeur met andere partijen Periodiek Woningmarkt onderzoek De Fryske Marren in 2015 uitgevoerd door ABF Research B.V Afgerond in De Woningwet is per 1 juli 2015 van kracht. De gemeente heeft prestatieafspraken gemaakt en anticipeert op vragen van de corporaties 3.2 Nieuwbouw Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Opstellen Raamwerk Balk en Raamwerk Lemmer Gemeente 2015 Er wordt gewerkt aan het Raamwerk Lemmer, het raamwerk Balk wordt daarna opgepakt Zaaknr

4 Opstellen ruimtelijke kwaliteitskader voor ieder dorp Ontwikkelen systematiek voor inventarisatie aantoonbare marktvraag in kleine dorpen Opstellen nieuw grondbeleid via een Nota Grondbeleid Gemeente 2015 Er is geen kwaliteitskader voor elk dorp, wel wordt bij individuele verzoeken gekeken naar de ruimtelijke aspecten Gemeente i.s.m. makelaars, bewoners en kennisinstellingen We communiceren in een vroeg stadium de mogelijkheden. Daarmee hanteren we de uitgangspunten van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Gemeente 2014 Nota Grondbeleid vastgesteld door raad in december 2014 Zaaknr

5 3.3 Bestaande woningvoorraad Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Stimulering verduurzaming huurwoningen / maken afspraken Gemeente en woningcorporaties 2015 Afspraken rond verduurzaming zijn gemaakt in december 2015 in de prestatieafspraken voor de jaarschijf 2016 Stimulering verduurzaming koopwoningen via bewustwording en voorlichting over subsidies Uitwerken beleidsregels voor bewoning vrijkomende agrarische bebouwing Gemeente Continue Tûk Wenjen is in 2015 voortgezet. In 2015 hebben 512 eigenaren subsidie aangevraagd bij de provincie. We zien een grote stijging van het aantal aanvragen. In 2016 wordt het project geëvalueerd Gemeente Er zijn geen op aparte beleidsregels opgesteld. De mogelijkheden worden geboden in bestemmingsplannen. 3.4 Doelgroepen Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Uitwerken plannen woonservice-zones De Friese Meren Gemeente i.s.m. corporaties, zorg- en welzijnsaanbieders, bewoners en belangenorganisaties 2015 Project is afgerond en heeft als resultaat dat er een toolkit met oplossingen beschikbaar is bij de aanpaak van vraagstukken rond voorzieningen en leefbaarheid Zaaknr

6 Opstellen ruimtelijke kader voor uitbreiding of aanpassingen van woningen voor mantelzorg. Gemeente 2014 Op 14 oktober 2014 is de Notitie Mantelzorgwoningen vastgesteld door het college. Is afgerond. Actief voorlichten van senioren over de veranderingen in de zorg Nader uit te werken afhankelijk van in te zetten instrumenten continue In het kader van de drie decentralisaties heeft een brede publiekscampagne plaatsgevonden. Deze wordt in 2016 verder verbreed. Voorlichting gericht op woningaanpassingen Tegengaan betaalbaarheidsproblemen huursector, doelgroep lage inkomens. We maken afspraken over het aantal goedkope huurwoningen Nader uit te werken afhankelijk van in te zetten instrumenten Gemeente en corporaties 2015 We hebben met De Fryske Marren Vitaal overleg gevoerd en in 2016 vind een nulmeting plaats als start voor een gezamenlijk plan van aanpak Het woonlastenonderzoek De Fryske Marren is in juli 2015 opgeleverd. We maken nieuwe afspraken voor de procedures rond huisuitzettingen 2015 Er zijn nieuwe afspraken gemaakt in een convenant tussen gemeente en corporaties in het 1 e half jaar van Zaaknr

7 Onderzoeken mogelijkheden extra steun voor starters via instrumenten Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten Onderzoeken mogelijkheden voor dure huurwoningen, doelgroep middeninkomens / starters Onderzoeken huisvestingsituatie en huisvestingsopgave arbeidsmigranten (doelgroep arbeidsmigranten) Gemeente 2014 Wij hebben in 2014 het instrument Starterslening nogmaals onder de loep genomen. Op basis van een evaluatie is besloten het instrument Starterslening niet in te voeren in De Friese Meren. Gemeente en investeerders Gemeente We hebben in 2015 nog nader gekeken naar de mogelijkheden vrije sector huur in Joure. Dit heeft geen concrete business case opgeleverd. We hebben dit onderwerp in 2015 tot eind 2016 uitgesteld. Dit door de verhoogde aandacht voor huisvesting statushouders. 3.5 Samenwerking Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Smeden van coalities met partners in het woonbeleid Gemeente en partners in het woonbeleid Continue We hebben in het najaar van 2015 gesprekken gevoerd met enkele grotere bouwbedrijven, die gespecialiseerd zijn in kleinschalige projectmatige bouw. De gemeente is lid geworden van de Stichting Gezondheid en Expertise en Educatiecentrum. Zaaknr

8 Maken van prestatieafspraken met corporaties Opzetten samenwerking rond wonen, zorg en welzijn Gemeente en corporaties Gemeente en partners 2015 De prestatieafspraken met de corporaties zijn getekend op 8 december 2015 Continue De gemeente werkt actief samen met woningcorporaties, de thuiszorg, zorginstellingen, De Friesland Zorgverzekeraar en Miks Welzijn in de Regiegroep Wonen, Zorg en Welzijn. Bespreking uitwerking woonvisie met bewoners Gemeente i.s.m. Plaatselijke belangen Continue Via het dorpen- en wijkenbeleid wordt de lijn van de woonvisie bij lopende zaken onder de aandacht gebracht door de dorpencoördinatoren Zaaknr

9 4. Hoe ontwikkelde de lokale woningmarkt zich? 4.1 Verkoop kavels nam fors toe De verkoop van nieuwbouwkavels is in 2015 fors toegenomen ten opzichte van de wel erg magere jaren 2013 en Met name vanaf voorjaar 2015 zat de gang er goed in. De meeste kavels werden verkocht in Joure en Lemmer (zie tabel 1). We zien hiermee het beeld bevestigd dat de consument het vertrouwen in de woningmarkt weer terug heeft gekregen. Tabel 1 Kavelverkoop De Fryske Marren Plaats Balk 6 Joure Langweer Lemmer 17 Oudehaske 2 2 Rottum 3 1 Sint Nicolaasga 4 Sintjohannesga 1 3 Vegelinsoord 5 Totaal Ontwikkeling woningvoorraad o.b.v. werkelijke sloop en nieuwbouw Het CBS publiceert periodiek overzichten op basis van BAG-rapportages (Basisregistratie Adressen en Gebouwen). Informatie wordt gegeven over nieuwbouw en sloop (feitelijke toevoeging en onttrekking), overige toevoegingen en onttrekkingen (administratieve omzettingen) en correcties in de toevoegingen en onttrekkingen (administratieve correcties). Het college heeft op 9 maart 2015 besloten bij de ontwikkeling van de woningvoorraad de werkelijk sloop en nieuwbouw als uitgangpunt te nemen. Zaaknr

10 In 2015 werden 88 nieuwe woningen gebouwd en 4 woningen gesloopt Er werden 88 nieuwe woningen gebouwd en 4 woningen aan de woningvoorraad onttrokken d.m.v. sloop. (zie tabel 2). De reële toename in 2015 bedroeg 88-4 = 84 woningen. Tabel 2 Toevoeging / Onttrekking De Fryske Marren Toevoeging Onttrekking Deze reële toename komt niet overeen bij de verwachtingen op grond van de woningmarktanalyse uit 2013, waar we uit gingen van een bandbreedte na van per jaar. Wel past de toename nog binnen de tot verwachte bandbreedte van woningen per jaar. De gemiddelde toename over de laatste 5 jaren bedraagt 71 woningen (zie tabel 3). Tabel 3 Woningvoorraad De Fryske Marren netto toevoeging gemiddelde vanaf Zaaknr

11 4.3 Netto toename woningbouw De Fryske Marren iets hoger dan provinciaal gemiddelde in 2015 Op provinciaal niveau scoort De Fryske Marren net iets beter dan het provinciale gemiddelde. Opvallend zijn de regio s Noordwest en Noordoost waar de groei zo goed als tot stilstand is gekomen of zelfs sprake is van krimp in de woningvoorraad (zie kaartje 1 en tabel 4). Kaartje 1 Netto toename woningbouw 2015 t.o.v. het provinciale gemiddelde. Tabel 4 Netto toename woningbouw 2015 t.o.v. het provinciale gemiddelde Nieuwbouw Sloop Netto toename % woningvoorraad Nieuwbouw Sloop Netto toename % Woningvoorraad Friesland ,31 Littenseradiel ,24 Achtkarspelen ,12 Menameradiel ,12 Ameland ,06 Ooststellingwerf ,16 het Bildt ,11 Opsterland ,90 Dantumadiel ,30 Schiermonnikoog ,17 Dongeradeel ,17 Smallingerland ,53 Ferwerderadiel ,05 Súdwest-Fryslân ,24 Franekeradeel ,06 Terschelling ,05 De Fryske Marren ,37 Tytsjerksteradiel ,62 Harlingen ,64 Vlieland ,90 Heerenveen ,41 Weststellingwerf ,71 Kollumerland c.a ,61 Leeuwarden ,25 Steenwijkerland ,03 Leeuwarderadeel ,02 Noordoostpolder ,33 Zaaknr

12 4.4 De nieuwbouw vond in 2015 voor 70 % plaats binnen bestaand stedelijk gebied In deze voortgangsrapportage Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2013 tot 2020 worden per project de mutaties over het jaar 2015 beschreven (zie tabel 5). Van de 88 nieuw gebouwde woningen zijn er 62 (55 huurwoningen op slooplocaties en 17 koopwoningen) binnen bestaand stedelijk gebied gesitueerd. De corporaties waren dus verantwoordelijk voor een groot deel van de woningproductie. Van de 26 nieuwbouwwoningen buiten bestaand stedelijk gebied zijn er 18 gebouwd in uitbreidingsplannen. De overige 8 woningen zijn gelijkmatig over de gemeente verspreid. Van de 4 gesloopte woningen zijn er 2 binnen en 2 buiten bestaand stedelijk gebied gesitueerd. Voor twee woningen zal herbouw plaatsvinden. Tabel 5 DE FRYSKE MARREN overzicht nieuwbouw en sloop 2015 Nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied Nieuwbouw buiten bestaand stedelijk gebied Echtenerburg De Splitting 25 Akmarijp Fjildwei 3a 1 Lemmer Urkerstraat 14 Broek It Súd 17 1 Lemmer Steile bank 14 Delfstrahuizen Trekkerweg 1B 1 Bantega Bandsloot 1E 1 Joure De Ekster 1,5,7,14 4 Echtenerbrug de Kempenaersweg 2 en 4 2 Joure De Mosk 6 1 Joure Geert Knolweg 19 1 Langweer Legebuorren Joure Pastorielaan 33 1 Lemmer Wylgestjitte 9 1 Oudehaske Marten Jansstraat 14 en 16 2 Lemmer Elzehôf 9 en 11 2 Oudehaske Haskertille 18 1 Lemmer Hagedoarnhôf 9 en 11 2 Sloten Jachthaven 14 1 Nijemirdum Wytlânsdykje 12 1 Totaal: Nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied 62 Oosterzee Holsteinpad 1 1 Oudehaske Menning 11, 12, 32 3 Rotstergaast Schoterweg 3 1 Rottum Albert Marten Rinkemastrjitte 3 1 Sintjohannesga Hendrik Jan Textorstrjitte 4 1 Sintjohannesga Sybren Hulzengastrjitte 25 en 27 2 Tjerkgaast De Bolten 2 1 Vegelinsoord Vegelinsweg 29 1 Totaal: Nieuwbouw buiten bestaand stedelijk gebied 26 Totaal: Nieuwbouw binnen en buiten bestaand stedelijk gebied 88 Sloop binnen bestaand stedelijk gebied Sloop buiten bestaand stedelijk gebied Joure Pastorielaan 31 1 Goingarijp Ballingbuer 5 1 Lemmer Binnenhaven 2 1 Scharsterbrug Hollandiastraat 69 1 Totaal: Sloop binnen bestaand stedelijk gebied 2 Totaal: Sloop buiten bestaand stedelijk gebied 2 Totaal: Sloop binnen en buiten bestaand stedelijk gebied 4 Zaaknr

13 5. Beleidsmatige ontwikkelingen van invloed op de woningmarkt 5.1 Inwoners in de Fryske Maren blijven dicht bij huis Rond de 60% van de verhuizingen vindt binnen de eigen gemeente plaats. Zo rond de 6% van de verhuizingen naar de Fryske Marren is afkomstig uit Súdwest-Fryslân en ook 6% uit de gemeente Heerenveen. Per saldo vertrekt er ook zo n 6% naar Heerenveen en Súdwest-Fryslân. Zo rond de 4% à 5% vertrekt naar Groningen of Leeuwarden. Dit sluit aan bij landelijk beeld. Ruim 85% van de ondervraagden in het meest recente WoonOnderzoek 2015 zegt tevreden te zijn met de woonomgeving. 5.2 Maximale hypotheek afhankelijk van waarde woning Kopers kunnen in 2016 een hypotheek afsluiten tot 102% van de waarde van de woning (inclusief 2% overdrachtsbelasting). Dit heet de Loan-to-Value. Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van het huis. Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dat kopers vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kunnen krijgen dan de waarde van het koophuis De woningmarkt heeft te maken met een sterk herstel De economie staat in het teken van herstel. De bouwsector is bezig met een inhaalslag, hoewel het niveau van voor de crisis van 2008 nog niet is bereikt. Daar de historisch lage hypotheekrente, wordt kopen een zeer reëel alternatief voor starters die nog in huurwoning zaten. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging worden huurders met een gemiddeld te hoog inkomen verleid om naar een koopwoning te gaan. 5.4 Meer mensen willen verhuizen, maar vooral onzekere verhuisplannen In het recente WoonOnderzoek blijkt dat 2,3 miljoen mensen binnen twee jaar willen verhuizen. In 2009 waren dit er nog ongeveer 2,1 miljoen. De toename is vooral van huishoudens die eventueel willen verhuizen. De onzekerheid van de verhuisplannen is toegenomen. Binnen de groep onzekere verhuizers weet 80% niet op welke termijn ze willen verhuizen. Het is bij woningplannen dus goed te kijken hoe manifest de verhuiswens is. Bewoners van middel(dure) koopwoningen willen vermoedelijk het (verdere) herstel van de woningmarkt afwachten alvorens op zoek te gaan naar een nieuwe woning. 5.5 De huisvesting van statushouders vraagt om tijdelijke woonoplossingen De huisvesting van statushouders is in 2015 een groot vraagstuk geworden binnen de woningmarkt. Naast de huisvesting van statushouders in de reguliere sociale huursector, moeten nu aanvullende oplossingen worden gevonden om dit vraagstuk op te lossen. De verwachting is dat de verhoogde stroom van asielzoekers op middellange termijn een blijvend effect zal hebben op de huursector. De gemeente De Fryske Marren heeft recent een Plan van Aanpak Huisvesting Statushouders opgesteld waarin oplossingsrichtingen nader worden uitgewerkt. Zaaknr