Monitor woningbouw 2015 Productie, plancapaciteit, woningbehoefte en Regionale Actieprogramma s

Transcriptie

1 Productie, plancapaciteit, woningbehoefte en Regionale Actieprogramma s Directie Beleid: Sector Kennis & Beleidsevaluatie

2 2

3 Samenvatting Monitor Woningbouw Inleiding Gegevensbronnen Trendbreuken in de woningvoorraad- en huishoudensstatistiek Inventarisatie woningbouwplannen Woningbouwopgaven Opgaven tot RAP-afspraken kwantitatieve productie Woningbouwproductie Historische productie Voortgang kwantitatieve afspraken Woningbouwcapaciteit Capaciteit per regio Capaciteit in relatie tot woningbehoefte Kwalitatieve kenmerken Knelpunten Verwachtingen voor de toekomstige productie Binnenstedelijk bouwen Ladder van duurzame verstedelijking Waar wordt gebouwd Binnenstedelijke capaciteit Ontwikkelingen per RAP regio Kop van Noord-Holland West-Friesland Regio Alkmaar IJmond / Zuid-Kennemerland Stadsregio Amsterdam Gooi & Vechtstreek Cijferoverzichten nieuwe indeling RAP-regio s Capaciteit in relatie tot woningbehoefte Capaciteit per regio

4 4

5 Samenvatting Monitor Woningbouw 2015 Ook in 2014 heeft Noord-Holland last gehad van de (nasleep van de) crisis en de daarmee gepaard gaande problemen op de woningmarkt. Globaal gezien blijft in Noord-Holland Zuid en in West-Friesland de productie achter bij de woningbehoefte waardoor de druk op de woningmarkt oploopt, in de Kop van Noord-Holland en de Regio Alkmaar is dit niet het geval. In de regio Alkmaar ligt momenteel de productie op het niveau van de groei van de woningbehoefte, in de Kop blijft de gerealiseerde groei van bevolking en huishoudens achter bij de prognoses waardoor een lagere productie niet problematisch is. In 2014 is het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen nagenoeg gelijk gebleven aan het aantal in 2013 (7.793 t.o.v in 2013). Positief is dat het aantal verleende bouwvergunningen in 2014 is gestegen tot 7.264, na een historisch dieptepunt van in Ook in het eerste kwartaal van 2015 zet de stijging door. De verwachtingen voor de productie op korte termijn zijn hierdoor optimistisch. Het aandeel zelfbouw 1 in de productie is in 2014 ongeveer gelijk gebleven aan 2013, het aantal afgegeven bouwvergunningen voor zelfbouw is bijna verdubbeld t.o.v Dit betekent dat in de toekomst meer zelfbouwwoningen zullen worden gebouwd dan in de afgelopen periode. De productie op verschillende terreinen is in 2014 ongeveer gelijk gebleven in vergelijking met het jaar daarvoor; zowel de binnenstedelijke productie (5.500 in 2014 resp in 2013) als de productie op uitleglocaties (circa 2.000). Circa 73 procent van de productie is binnenstedelijk gerealiseerd. Als men kijkt naar de plannen zal dit op korte termijn niet snel veranderen. De tijd van grote nieuwbouwprojecten op uitleglocaties lijkt hiermee voorbij. Dit komt overeen met de opkomst van de grootstedelijke woonvoorkeur, mensen trekken (weer) naar de stad, maar de afname heeft ook zijn wortels in de crisis en voornamelijk demografie (minder gezinnen met kinderen en vergrijzing). Hierdoor is er minder vraag naar eengezinswoningen, het bouwprogramma op uitleglocaties. De capaciteit binnen BBG (circa woningen) lijkt voldoende voor de complete groei van de (kwantitatieve) Noord-Hollandse woningbehoefte tot Hierbij is nog geen rekening gehouden met de kwalitatieve vraag, en verschilt het per regio door de regionale spreiding van de vraag (en capaciteit). Het aantal woningen in bouwplannen is in de meting van dit jaar afgenomen met woningen. De geïnventariseerde netto capaciteit bij gemeenten bedraagt op dit moment woningen. Ook het aantal harde plannen is afgenomen. Het aantal projecten waarop op korte termijn met bouwen kan worden begonnen is hierdoor afgenomen. Ondanks deze dalingen is tot 2030 in het merendeel van de regio s voldoende plancapaciteit aanwezig, behalve in de Stadsregio Amsterdam en in IJmond/Zuid-Kennemerland. Na 2030 kent ook regio Gooi & Vechtstreek een tekort. Dit is waarschijnlijk geen probleem omdat veel gemeenten een beperkte planningshorizon hebben. Noord-Holland Noord heeft voldoende plannen tot Collectief + individueel 5

6 6

7 Inleiding De provincie streeft naar het realiseren van voldoende woningen, waarbij volgens de ambities uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040 zoveel mogelijk in binnenstedelijk gebied wordt gebouwd. Om inzicht te krijgen in de Noord-Hollandse woningbouwproductie voeren wij jaarlijks de monitor woningbouw uit. Het belangrijkste doel van de monitor is het inzichtelijk maken van de voortgang bij het bereiken van woningbouwdoelstellingen, nu en in de toekomst. Hierdoor kan op basis van de resultaten tijdig worden bijgestuurd, zodat (nog) niet behaalde opgaven alsnog gerealiseerd kunnen worden of doelen kunnen worden bijgesteld. De provincie heeft belangrijke taken op de woningmarkt: het planologisch mogelijk maken van locaties, het kwantitatief toedelen van regionale taakstellingen en het kwalitatief afstemmen van regionale afspraken. De positie die de provincie inneemt om dit te realiseren, is die van woningmarktregisseur. De provincie vult haar positie van woningmarktregisseur in met de volgende rollen: beleidsmaker, verbinder, kennismakelaar en aanjager. Zoals in de structuurvisie staat, streeft de provincie naar duurzaam ruimtegebruik, onder meer door realisatie van voldoende en op de behoefte aansluitende huisvesting. In de structuurvisie is het kwantitatieve aspect van het woonbeleid belicht (de aantallen te bouwen woningen/woningbehoefte) en zijn de ruimtelijke mogelijkheden aangegeven. De woonvisie gaat vooral over het kwalitatieve aspect van wonen. Als doelstelling is opgenomen: Wij streven naar voldoende woningen in een aantrekkelijk woonmilieu en met een passende kwaliteit in het jaar Onder kwaliteit verstaan we woningtype, prijs, locatie en woonmilieu. De woningbouwopgaven voor de provincie zijn vastgelegd in de regionale actieprogramma s (RAP s). De RAP s geven uitvoering aan de provinciale woonvisie en bevatten ook kwalitatieve afspraken. De doelstellingen, uitkomsten en afspraken in deze documenten vormen de basis van deze monitor. Ook de provinciale bevolkingsprognose (2012 en 2015) is gebruikt voor dit rapport. In juli 2015 hebben Gedeputeerde Staten de nieuwe prognose vastgesteld. Deze prognose is in hoofdstuk 4 en 5 gebruikt om uitspraken te doen of er in de toekomst voldoende plancapaciteit is in relatie tot de woningbehoefte. Zoals ieder jaar is samen met de Stadsregio Amsterdam onderzoek gedaan naar de plancapaciteit (aantal woningen in bestaande plannen) bij Noord-Hollandse gemeenten. Dit rapport laat de belangrijkste uitkomsten zien van dit onderzoek en zet het aanbod aan plannen af tegen de toekomstige opgaven. In 2015 is gemeente Uitgeest ambtelijk gefuseerd met de gemeenten Bergen, Castricum en Heiloo en zal gemeente Uitgeest aansluiten bij de regio Alkmaar voor het RAP. Echter in deze monitor wordt de oude RAPregio-indeling gehanteerd, omdat de RAP-afspraken niet zijn aangepast door de toevoeging/afvloeiing van Uitgeest. De monitor is bedoeld om de ontwikkelingen en plannen in relatie tot de huidige RAP-afspraken in beeld te brengen. Als we Uitgeest bij regio Alkmaar voegen kunnen geen goede uitspraken worden gedaan over de ontwikkelingen afgezet tegen de huidige RAP-afspraken. Wel zal inzichtelijk worden gemaakt wat het kwantitatief betekent (aantal plannen, plancapaciteit etc.) voor de regio Alkmaar en regio IJmond wat de gevolgen zijn van de regiowisseling door Uitgeest, zodat dit een doorkijk geeft voor de nieuwe RAP s en RAP-afspraken (zie hoofdstuk 7). Hoofdstuk 1 tot en met 5 gaan in op de volgende zaken: Een toelichting op de gebruikte cijfers, de toekomstige woningbouwopgaven, een weergave van de ontwikkelingen van de woningvoorraad in de laatste jaren, de belangrijkste resultaten uit de monitor plancapaciteit en de ontwikkelingen binnen bestaand bebouwd gebied. Hoofdstuk 6 is specifiek gericht op de in de regio s gemaakte afspraken. Dit hoofdstuk bevat voor iedere RAPregio een overzicht van de doelstellingen en de ontwikkelingen in de woningvoorraad tot en met 2014 en de plancapaciteit. 7

8 1. Gegevensbronnen Dit hoofdstuk geeft een korte toelichting op de in deze monitor gebruikte begrippen en de inventarisatie van gemeentelijke woningbouwplannen. 1.1 Trendbreuken in de woningvoorraad- en huishoudensstatistiek De registratie van de woningvoorraad is in 2012 overgegaan van het CBS naar de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) beheerd door het Kadaster. Bij deze overgang is de definitie van het begrip woning verruimd. CBS definities van het begrip woning: Oud (tot 2011): Een tot bewoning bestemd gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt bezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning door één particulier huishouden. Toelichting: Om als woning geclassificeerd te worden moet het tot bewoning bestemd gebouw aan vier criteria voldoen: 1 - Het gebouw dient zodanig te zijn gebouwd of verbouwd dat het voor particuliere bewoning geschikt is; 2 - Het gebouw dient te zijn voorzien van een eigen toegangsdeur die hetzij direct vanaf de openbare weg, hetzij via een gemeenschappelijke ruimte (zoals portiek, galerij, trappenhuis of corridor) toegang biedt tot de woonruimte; 3 - Het gebouw dient ten minste 14 m2 aan verblijfsruimte te bevatten. De verblijfsruimte wordt tussen de muren gemeten en is de in de woning gelegen ruimte, bestemd voor het verblijven van mensen, zoals keuken, woonkamer(s), slaapkamer(s), werken hobbykamer(s) e.d. Niet tot de verblijfsruimte behoren de verkeersruimte, toiletruimte, badruimte, bergruimte of technische ruimte; 4 - Het gebouw dient te beschikken over een toilet en over een keukeninrichting die is bestemd voor bereiding van complete maaltijden. Nieuw: Onder een woning wordt verstaan de kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woondoeleinden geschikte eenheid van gebruik, ontsloten via een eigen toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte. Voorbeelden zijn vrijstaande woningen, eengezinswoningen, flat- of portiekwoningen, studentenhuizen. Alle verblijfsobjecten met minimaal een woonfunctie en eventueel een of meer andere gebruiksfuncties worden als woning aangemerkt. Als gevolg hiervan is een trendbreuk ontstaan in de ontwikkeling van de woonvoorraad. Ten eerste zijn op 1 januari 2012 eenmalig al bestaande woningruimten aan de woningvoorraad toegevoegd die onderdeel uitmaken van de verruimde definitie. Daarnaast zien we sinds 2012 een opvallende toename van het aantal toevoegingen anderszins. In de statistieken komen schommelingen voor die historisch onlogisch zijn. Het aantal toevoegingen anderszins was in sommige gevallen in 2013 tien keer hoger dan in Het vermoeden is dat dit in veel gevallen woningen betreft die ook al voor 2013 en waarschijnlijk veel langer deel uit maken van de woningvoorraad, maar pas recent hieraan statistisch zijn toegevoegd. Zo is er een substantieel deel toevoegingen waar het gaat om zorgwoningen die omgezet zijn in echte woningen. Een zelfde administratieve wijziging is van recreatiewoningen naar echte woning. Bovendien is door de overgang naar de BAG is van nieuw gebouwde woningen niet meer bekend of dit een huur- of koopwoning is en ook het woningtype (appartement of eengezinswoning) ontbreekt. Dit bemoeilijkt het monitoren van de regionale afspraken. Ook in de huishoudensstatistiek is een trendbreuk opgetreden door een wijziging in de door het CBS gehanteerde methode. Het belangrijkste verschil zit in de registratie van intramurale instellingen. Daarnaast is bij de vaststelling van de afspraken in de RAP s geen rekening gehouden met de gewijzigde definitie. In de voorgaande monitor 2014 is daarom voor de regionale ontwikkelingen voor 2012 en 2013 een inschatting gemaakt (op basis van de periode ) van het aantal toevoegingen anderszins. De ontwikkeling van de voorraad was hierbij zo goed mogelijk in lijn gebracht met de geformuleerde opgave. Voor deze monitor rekenen we tevens voor de jaren met deze inschatting, maar voor 2014 is er gebruik gemaakt van de CBS-waarnemingen. Deze vertonen geen opvallende schommelingen/verschillen met 2011 en daarvoor. 8

9 Beide trendbreuken hebben consequenties (gehad) voor de interpretatie van behoefte en opgave. Eind begin 2015 heeft de provincie daarom de woningbehoefte (opnieuw) berekend waarbij de definities van woningbehoefte en woningvoorraad weer in balans zijn gebracht. (zie ook Prognose , Provincie Noord-Holland, 2015). Voor de monitor 2015 hanteren we deze nieuwe prognose van de woningbehoefte om uitspraken te doen of er voldoende woningen worden gebouwd en voldoende plannen op de rol staan. De huidige RAP-afspraken worden in eerste instantie afgezet tegen de prognose waarop de RAP-afspraken zijn gebaseerd 2, er wordt dus teruggekeken (zie paragraaf 3.2). Voor de nieuwe RAP s (afspraken) en de plancapaciteit is de nieuwe prognose van belang (zie o.a. paragraaf 4.2 en hoofdstuk 7). Bruto groei en netto groei Nieuwbouw, toevoegingen anderszins en onttrekkingen zijn bepalend voor de ontwikkeling van de woningvoorraad. Gegevens hierover zijn gebaseerd op de BAG en worden gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Belangrijk in deze monitor is dat voor de berekening van de netto groei rekening wordt gehouden met administratieve correcties (uitgevoerd door het CBS). De weergegeven getallen kunnen daarom enigszins verschillen met de monitor van vorig jaar. Ook zijn veel getallen afgerond, hierdoor kan het voorkomen dat getallen niet precies bij elkaar optellen. Drie factoren zijn van invloed op de omvang van de woningvoorraad: Nieuwbouw; Toevoegingen anderszins (bijvoorbeeld bedrijfspanden of scholen die een woonbestemming krijgen en splitsing van woningen); Onttrekkingen (waaronder sloop, grootschalige verbouwing, brand of onbewoonbaarverklaring); Statistische correcties. De ontwikkeling van deze drie factoren is bepalend voor de woningvoorraad. Hoe de factoren zich tot elkaar verhouden is hieronder weergegeven. Figuur 1: Bruto en netto groei 2 de periode waarop de prognose en RAP-afspraken betrekking hebben 9

10 1.2 Inventarisatie woningbouwplannen Om zicht te houden op de capaciteit aan woningen in gemeentelijke woningbouwplannen voert de provincie jaarlijks de monitor plancapaciteit uit. Alle 51 Noord-Hollandse gemeenten en Almere en Lelystad zijn benaderd om mee te werken en verzocht om hun gegevens in te vullen via de website De peildatum van de laatste meting is 1 januari Hierbij zijn gegevens verzameld over de capaciteiten, de status van deze capaciteit, de geplande opleverdatum van de woningen, de typewoningen, de knelpunten bij de realisatie en de geografische ligging van de planlocaties. De cijfers zijn ingewonnen door RIGO Research en Advies in opdracht van de Provincie Noord-Holland en de Stadsregio Amsterdam. Alle gegevens op gemeenteniveau en een toelichting op het onderzoek zijn te vinden op Respons De respons is dit jaar 98%, bijna alle gemeenten hebben in de maanden maart tot juli 2015 de plangegevens ingevoerd op de website. De kwalitatieve respons (type woning, koop/huur etc.) verschilt per gemeente. De cijfers in paragraaf 5.3 en hoofdstuk 6 geven daarom slechts een indicatie van de kwalitatieve kenmerken van woningbouwplannen. Dit geldt ook voor sommige kwantitatieve gegevens (planstatus, plantype etc.) bij enkele gemeenten. Planstatus Niet voor alle bouwlocaties kan op korte termijn een bouwvergunning verleend worden. Dit is afhankelijk van de juridische status van het desbetreffende plan. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn plannen in te delen in de volgende categorieën: Harde plannen 1A: Onherroepelijk plan op basis waarvan een bouwvergunning verleend kan worden. 1B: Onherroepelijk plan met uitwerkingsplicht*. 2: Door gemeenteraad vastgesteld plan of besluit waartegen nog beroep mogelijk is of waartegen beroep is ingesteld. Zachte plannen 3: Plan of besluit in voorbereiding, nog niet door de gemeenteraad vastgesteld. 4: Potentiële bouwlocatie, die volgens de huidige inzichten mogelijk in de toekomst voor woningbouw beschikbaar komt, maar waarvoor nog geen plan of besluit in voorbereiding is. *Uitwerkingsplannen Uitwerkingsplannen zijn plannen die vallen binnen een globaal (moeder)plan. Het gaat bijna altijd om grotere bouwlocaties waarbij eerst het moederplan in procedure komt en een uitwerkingsverplichting geldt voor nog uit te werken deelplannen binnen het totale plan. Van belang is dat indien het globale moederplan onherroepelijk is, er niet zonder meer een bouwvergunning verleend kan worden. Hiervoor dienen eerst de deelplannen vastgesteld te worden. Aan de gemeenten is daarom ook gevraagd deze plannen apart te onderscheiden. 10

11 Tijdsaspect Er zijn tal van redenen waarom capaciteit niet direct benut kan worden. Hierbij kan men denken aan het opzetten van een sluitende exploitatie, de activiteiten die gemoeid zijn met het bouwrijp maken of de sloop van woningen of bedrijfspanden. Een van de belangrijkste aspecten hierbij is de juridische status van een plan. Het kost immers tijd om een plan juridisch hard te maken. Indien een plan nog niet juridisch beschikbaar is (onherroepelijk) kunnen er nog geen bouwvergunningen verleend worden. De procedures die gevolgd dienen te worden voordat een plan onherroepelijk is, kosten tijd. Tabel 2 geeft hiervan een indicatie. De tijd die gemoeid is met het doorlopen van de procedures kan sterk variëren. Voor alle nog niet onherroepelijk plannen bestaat de mogelijkheid om bezwaar te maken. Dit kan veel tijd in beslag nemen. Na het verlenen van een bouwvergunning duurt het ongeveer twee jaar voordat een woning wordt opgeleverd. Tabel 2: Indicatie gemiddelde proceduretijd per planfase Planstatus Tijdsduur tot juridische beschikbaarheid Hard/Zacht 1A. Onherroepelijk plan Per direct 1B. nog niet uitgewerkt deelplan 3-15 maanden Hard 2. Door gemeenteraad vastgesteld 3-15 maanden 3. Plan of besluit in voorbereiding maanden 4. Potentiële bouwlocatie Minimaal 39 maanden Zacht 11

12 2. Woningbouwopgaven Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de voor de Provincie Noord-Holland relevante woningbouwafspraken in relatie tot de woningbehoefte uit de provinciale prognose Opgaven tot 2040 Het schema in figuur 3 toont de woningbouwopgaven voor de periode in combinatie met de groei van de woningbehoefte afkomstig uit de nieuwe provinciale prognose Inzichtelijk is gemaakt hoe bestaande afspraken geplaatst kunnen worden in relatie tot de behoefteontwikkeling en hoe de productie in Almere samenhangt met Noord-Holland en de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Ook is een indicatie gegeven van de beschikbare plancapaciteit. De woningbehoeftecijfers in dit schema zijn gebaseerd op de provinciale prognose uit T.o.v. de voorgaande prognose valt de woningbehoefte lager uit in Noord-Holland Noord en hoger uit in de Metropoolregio Amsterdam. De behoefte concentreert zich in sterke mate in Noord-Holland Zuid en minder in Almere. Figuur 3: Woningbouwopgaven en beschikbare plancapaciteit (woningbehoefte gebaseerd op prognose PNH 2015) 3 Prognose : Concentratie in Steden te vinden op 1.htm 12

13 Figuur 4: RAP-regio s Gehele periode ( ) Op basis van de provinciale prognose uit 2015 bedraagt de uitbreidingsbehoefte voor Noord-Holland Noord, Noord-Holland Zuid en de MRA (exclusief Lelystad) in de periode woningen. De behoeftecijfers zijn vanwege de onzekerheid, die zeker op de lange termijn aanzienlijk is, afgerond op duizendtallen. De feitelijke ontwikkelingen vanaf 2015 (natuurlijke aanwas, woningbouwproductie, economische groei, binnenlandse en buitenlandse migratie) zijn van grote invloed op de woningbehoefte De totale woningbehoefte voor deze periode is woningen (Noord-Holland Noord + MRA). Locaties en planning zijn vastgelegd in de verstedelijkingsafspraken voor de Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord. 13

14 In deze periode is de totale uitbreidingsbehoefte woningen, voor Noord-Holland Noord en voor de Metropoolregio Amsterdam. De behoefte voor deze periode hangt sterk af van de gerealiseerde productie in Zeker op deze termijn zijn de ontwikkelingen in de periode bepalend voor de ontwikkeling van de behoefte. Op basis van de huidige prognose en veronderstellingen over de productie is er vanaf 2030 tot 2040 geen behoefte meer aan uitbreiding van de woningvoorraad in Noord-Holland Noord. Veranderingen in de voorraad, noodzakelijk door demografische ontwikkelingen, dienen ter vervanging en of kwaliteitsverbetering. In de Metropoolregio bedraagt de toename van de woningbehoefte nog woningen. In Noord-Holland Zuid en in Almere. 2.2 RAP-afspraken kwantitatieve productie In de RAP s 2010/ hebben de regio s afspraken gemaakt over de woningbouwproductie. De RAP s vervangen hiermee de verstedelijkingsafspraken (de prestatieafspraken tussen Rijk en regio s voor de periode ). Tabel 5: Afspraken per RAP- regio: RAP-regio Afspraak 4 Kop van Noord-Holland Gewenst eindresultaat in 2020 een netto toevoeging van ca woningen West-Friesland Gemiddelde jaarproductie van woningen in Regio Alkmaar Geplande productie: woningen tot 2020 IJmond/Zuid-Kennemerland woningen in de periode met een bandbreedte van 20% Gewenst eindresultaat na de eerste RAP-periode ( ), een bruto toevoeging van Stadsregio Amsterdam woningen Bruto nieuwbouwopgave is woningen tot 2019, waarvan tot Gooi & Vechtstreek Netto uitbreiding: woningen tot 2019 De afspraken zijn niet uniform, sommige regio s houden een bandbreedte aan en in de Kop is gewerkt met een netto toevoeging terwijl de andere regio s uitgaan van bruto. In tabel 6 zijn deze opgaven teruggerekend naar een opgave per jaar voor de periode Tabel 6: Afspraken in de RAP s RAP afspraak Ontwikkeling Totaal Kop v Noord-Holland netto West-Friesland bruto Regio Alkmaar bruto IJmond/Zuid-Kennemerland bruto Stadsregio Amsterdam bruto Gooi & Vechtstreek bruto Dit zijn de RAP-afspraken die gemaakt zijn in 2010/2011 door de RAP-regio s voor de periode of Deze afspraken vormen de basis van deze monitor. Nieuwe afspraken die gemaakt zijn binnen andere kaders, zoals bijv. het Kwalitatief Woningbouwprogramma Kop worden hier niet meegenomen. In 2016 worden nieuwe RAP-afspraken gemaakt door de RAP-regio s. 14

15 3. Woningbouwproductie Dit hoofdstuk beschrijft de ontwikkeling van de woningvoorraad en zet deze af tegen de taakstellingen. 3.1 Historische productie Om de productie van de laatste jaren in perspectief te plaatsen geeft figuur 7 een overzicht van de ontwikkeling van de nieuwbouwproductie in Nederland en Noord-Holland. De crisis is vanaf 2010, zowel in Noord-Holland Noord als in Noord-Holland Zuid, duidelijk terug te zien in de nieuwbouwproductie. Waar in de jaren nog rond de nieuwbouwwoningen per jaar werden opgeleverd is dit teruggelopen naar rond de woningen per jaar in 2013 en De verwachting is (op basis van in het verleden afgegeven vergunningen voor nieuwbouw) dat dit in 2015 ongeveer hetzelfde zal zijn en dat de stijging van de nieuwbouwproductie in 2016 zal inzetten. De daling van afgelopen jaren heeft specifieke kenmerken en verschilt sterk per regio, type nieuwbouw en opdrachtgever. De daling was vooral groot bij koopwoningen, grondgebonden woningen en op uitleglocaties. Vooral de productie in plannen groter dan 100 woningen is afgenomen, de productie in kleinere plannen is vrij stabiel. Vanaf 2006 is vooral bij de bouwers voor de markt (projectontwikkelaars) de productie afgenomen. Als men kijkt naar het aantal afgegeven bouwvergunningen en opdrachtgever is de verwachting dat de productie bij bouwers voor de markt zal stijgen eveneens zullen de corporaties weer iets meer huurwoningen gaan bouwen. Meer over deze ontwikkelingen op regioniveau is te vinden in paragraaf 4.5 en hoofdstuk 6. De ontwikkeling van de productie op locatieniveau is weergegeven in figuur 8. De gemiddelde productie in Noord-Holland is redelijk gelijk gebleven in In Noord-Holland Zuid is de productie gedaald, in Noord-Holland Noord is de productie in 2014 echter gestegen, vooral in Alkmaar, Hoorn en Schagen werden er veel nieuwbouwwoningen (>100) opgeleverd. Figuur 7: Nieuwbouwproductie in Nederland en Noord-Holland (Bron:CBS) 15

16 Figuur 8: Opgeleverde nieuwbouwwoningen in

17 3.2 Voortgang kwantitatieve afspraken Figuur 9 geeft inzicht in de voortgang van de in de RAP s opgenomen afspraken over de ontwikkeling van de woningvoorraad tot en met Zoals aangegeven in paragraaf 1.1 is het aantal toevoegingen anderszins door een wijziging van het begrip woning in 2012 en met name in 2013 enorm toegenomen. De cijfers zijn hierdoor niet vergelijkbaar met voorgaande jaren. Om toch een beeld te kunnen schetsen van de groei van de woningvoorraad en woningbehoefte in relatie tot de RAP-afspraken is voor 2012 en 2013 een inschatting gemaakt van het aantal toevoegingen anderszins op basis van de periode De cijfers zijn hierdoor indicatief en wijken af van de CBS waarneming voor deze jaren. In figuur 9 is het gevolg van de wijziging van het begrip woning inzichtelijk gemaakt voor het aantal woningen door toevoeging anderszins (zie trendbreuk ). Zoals eerder genoemd zijn dit woningen die door de verandering van de definitie statistisch zijn toegevoegd aan de woningvoorraad, maar daar waarschijnlijk allang deel van uitmaakten. Zonder correctie zou statistisch gezien de woningbehoefte (ruim) vervuld zijn en de RAP-afspraken zijn gehaald. Terwijl dit in de praktijk soms niet zo is. Figuur 9: Voortgang RAP afspraken (*inschatting toevoegingen anderszins 2012/2013 op basis van voorgaande jaren) Een achterstand of voorsprong op de RAP-afspraak is op zich geen indicatie of er te veel of te weinig gebouwd wordt. De afspraken kunnen te hoog zijn waardoor een risico bestaat op overplanning, of te laag waardoor de afspraak weinig functie heeft (deze wordt immers toch gehaald). In figuur 9 zijn de afspraken daarom ook afgezet tegen de woningbehoefte gebaseerd op de prognose uit De afspraken zijn doorgaans in 2011 gemaakt, vóórdat de bovenstaande gehanteerde prognose was berekend. Daarom komen voor sommige regio s de afspraken niet overeen met de behoefte. In Noord-Holland Noord is de prognose naar beneden bijgesteld en in het zuiden naar boven. Belangrijkste conclusies op basis van de prognose : Kop van Noord-Holland: De productie blijft achter bij de afspraak. Deze afspraak loopt echter voorop t.o.v. de woningbehoefte, de druk op de woningmarkt in deze regio loopt dus niet op. Als men kijkt naar de nieuwe prognose 6 voor de woningbehoefte (1.800) voor de komende 5 jaar (tot 2020) en de huidige afspraak van 4.000, dan is de afspraak nog steeds te hoog. Een bijstelling naar beneden zal gewenst zijn. De regio heeft onlangs het Convenant Kwalitatief Woningbouwprogramma Kop 5 Er wordt in deze monitor teruggekeken op de afgelopen periode (tot 2015). Afspraken over en ontwikkelingen betreffende periode worden daarom afgezet tegen de prognose over deze periode. 6 Prognose : Concentratie in Steden. Bevolking, huishouden en woningbehoefte (juli 2015) 17

18 van Noord-Holland opgesteld met daarin nieuwe afspraken over de productie waarin deze naar beneden is bijgesteld. West-Friesland: Productie blijft achter t.o.v. woningbehoefte. De druk op de woningmarkt in deze regio neemt toe. Afgezet tegen de nieuwe prognose kan de afspraak voor de periode wat naar beneden bijgesteld worden (woningbehoefte 3.900, gemiddelde productie per jaar 760), maar zal de productie wel moeten toenemen. Regio Alkmaar: RAP-afspraak ligt hoger dan de woningbehoefte. Productie en behoefte zijn in balans waardoor de druk op de woningmarkt stabiel is. Afgezet tegen de nieuwe prognose voor de periode (4.500) is een bijstelling van de afspraak naar beneden gewenst, maar is de productie op peil. IJmond/Zuid-Kennemerland: Productie blijft achter t.o.v. woningbehoefte, de druk op de woningmarkt loopt op. Afgezet tegen de nieuwe prognose voor de periode (8.100) is het wenselijk dat de afspraak naar boven wordt bijgesteld en de productie wordt verhoogd. Gooi & Vechtstreek: Productie blijft enigszins achter bij woningbehoefte en afspraak. Afgezet tegen de nieuwe prognose voor de periode (4.200) is het wenselijk dat de afspraak naar boven wordt bijgesteld en de productie wordt verhoogd. Stadsregio Amsterdam: Afspraak is wel behaald maar ligt lager dan de woningbehoefte. Gezien de behoefte ligt de productie in de regio te laag waardoor de druk op de woningmarkt oploopt. Hetzelfde geldt voor wanneer afspraak en productie worden afgezet tegen de nieuwe prognose van de woningbehoefte ( ). Globaal gezien blijft in Noord-Holland Zuid en West-Friesland de productie achter bij de woningbehoefte waardoor de druk op de woningmarkt oploopt, in de regio Alkmaar en de Kop van Noord-Holland is dit niet het geval. In hoofdstuk 6 zijn de ontwikkelingen per regio verder toegelicht. 18

19 4. Woningbouwcapaciteit Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de beschikbaarheid van capaciteit per regio om nieuwe woningbouwlocaties te ontwikkelen en geeft ook aan waar de knelpunten liggen om aan de verschillende taakstellingen te voldoen. 4.1 Capaciteit per regio Bron voor de gegevens in dit hoofdstuk is de monitor plancapaciteit Noord-Holland 2015, de gegevens die de gemeenten hebben ingevuld 7. Iedere gemeente heeft op enig moment één of meerdere woningbouwplannen. Totaal voor alle gemeenten bedraagt de restcapaciteit nieuwbouwwoningen (de bruto capaciteit). Dit betreft dan de capaciteit in alle soorten plannen; variërend van plannen waar al gebouwd wordt tot potentiële plannen waarvoor alleen nog ideeën bestaan. In een deel van de (binnenstedelijke) plannen worden in totaal naar verwachting woningen gesloopt (t.b.v. vervanging). Totaal resteert een netto capaciteit van woningen. In tabel 10 zijn deze gegevens per regio weergegeven. De capaciteit is afgenomen t.o.v De totale netto capaciteit voor Noord-Holland in 2015 ligt woningen lager dan in Dit komt door de oplevering van nieuwbouwwoningen, het schrappen van bouwplannen en het uitblijven van nieuwe plannen. De capaciteit is met name gedaald in de Stadsregio Amsterdam (-6.000), waarvan een aanzienlijk deel in Amstel-Meerlanden. Hier is het deel van het plan Scheg Noorder Legmeer dat binnen de 20 Ke-contour (geluidscontour Schiphol) valt, van woningen eruit gehaald. De capaciteit is ook gedaald in Noord- Holland Noord. Gezien de overcapaciteit in de Kop van Noord-Holland t.o.v. de woningbehoefte is dit beleidsmatig gezien voor deze regio een gewenste ontwikkeling. Bij de daling in de regio IJmond/Zuid- Kennemerland is dit niet het geval. Daar is gezien de hoge woningbehoefte ook op de lange termijn nog behoefte aan extra plancapaciteit. Tabel 10: Woningbouwcapaciteit per regio in 2015 Bruto Sloop Netto Verschil netto t.o.v Kop van Noord-Holland West-Friesland Regio Alkmaar Noord-Holland Noord Waterland (SRA) Zaanstad (SRA) Amsterdam (SRA) Amstel-Meerlanden (SRA) Stadsregio Amsterdam IJmond Zuid-Kennemerland IJmond/Zuid-Kennemerland Gooi en Vechtstreek Noord-Holland Zuid Noord-Holland * Getallen zijn afgerond, hierdoor kan het voorkomen dat getallen niet precies bij elkaar optellen 7 Via de website 19

20 In tabel 11 is de netto capaciteit nader gespecificeerd naar planstatus. Harde capaciteit is belangrijk om op korte termijn te kunnen voldoen aan de woningbouwopgaven. In vergelijking met vorig jaar is de harde capaciteit met woningen gedaald. Dit betekent dat het aantal projecten waarbij op korte termijn met bouwen kan worden begonnen is afgenomen. Zoals te verwachten zit over het geheel genomen de daling vooral bij de zachte plannen. Stijging in de harde plannen zit voornamelijk in de regio Amstel-Meerlanden en Gooi- en Vechtstreek. De capaciteit neemt af door nieuwbouw en planuitval en neemt toe door nieuwe plannen. Dit jaar is de afname van de capaciteit niet gecompenseerd door het ontwikkelen van nieuwe plannen (aantal zachte plannen zijn ook gedaald). Dit wordt veroorzaakt door de marktomstandigheden van afgelopen jaren, projecten zijn lastiger te realiseren en het is minder aantrekkelijk nieuwe projecten te ontwikkelen. Toch is de huidige voorraad aan plannen nog steeds voldoende voor de lange termijn (circa 2030). Er blijven veel locaties beschikbaar waar op korte termijn met bouwen kan worden begonnen. Uit de monitor plancapaciteit blijkt dat niet alle gemeenten even veel plannen hebben voor de lange termijn. Zo zijn niet binnen iedere gemeente plannen aanwezig voor de periode vanaf bijvoorbeeld Dit kan komen omdat men geen fysieke ruimte meer heeft binnen de gemeentegrenzen. Anderzijds komt het vooral bij de kleinere gemeenten voor dat men niet op een dergelijke lange termijn actief is met het zoeken of aanwijzen van locaties. Bij binnenstedelijke plannen komt daar nog bij dat inzicht in binnenstedelijke capaciteit op lange termijn niet altijd voorhanden is. Het vrijkomen van bijvoorbeeld een binnenstedelijk bedrijventerrein is niet altijd al tien jaar van te voren bekend. N.B. De cijfers voor Zuid-Kennemerland zijn indicatief. Hier is een correctie op toegepast. Voor alle plannen in de gemeente Haarlem is de planstatus onbekend /zacht opgegeven. Dit lijkt onwaarschijnlijk gezien de grootte van de gemeente en de woningbehoefte. Er is een correctie toegepast van 40% harde plannen voor Haarlem, het gemiddelde van de overige regio s. Tabel 11: Netto woningbouwcapaciteit hard/zacht per regio in 2015 Hard Zacht Totaal netto Verschil hard t.o.v Verschil zacht t.o.v Kop van Noord-Holland West-Friesland Regio Alkmaar Noord-Holland Noord Waterland (SRA) Zaanstad (SRA) Amsterdam (SRA) Amstel-Meerlanden (SRA) Stadsregio Amsterdam IJmond Zuid-Kennemerland IJmond/Zuid-Kennemerland Gooi en Vechtstreek Noord-Holland Zuid Noord-Holland * Getallen zijn afgerond, hierdoor kan het voorkomen dat getallen niet precies bij elkaar optellen 20

21 Figuur 12: Plancapaciteit in 2015, zie ook 21

22 4.2 Capaciteit in relatie tot woningbehoefte In tabel 13 is de woningbehoefte (prognose 2015) voor de periode afgezet tegen de harde en zachte woningbouwcapaciteit. Tot 2030 is in het merendeel van de regio s voldoende capaciteit aanwezig, behalve in Stadsregio Amsterdam en IJmond/Zuid-Kennemerland. Na 2030 kent de regio Gooi & Vechtstreek ook een tekort (zie figuur 14). Dit is waarschijnlijk geen probleem omdat veel gemeenten een beperkte planningshorizon hebben (zie paragraaf 4.1). Noord-Holland Noord heeft voldoende plannen tot Voor de korte termijn wordt vaak als vuistregel gehanteerd dat een regio minimaal voldoende capaciteit moet hebben om drie tot vijf jaar vooruit te kunnen. Dit is in het merendeel van de regio s het geval, alleen in de Stadsregio Amsterdam en IJmond/Zuid-Kennemerland is de voorraad harde plannen beperkter. De Kop van Noord-Holland en Regio Alkmaar hebben tot 2020 al voldoende harde plannen. Op de korte termijn is hier geen behoefte aan extra locaties 8. Risico van een te grote harde plancapaciteit is een inflexibele planvoorraad waardoor niet kan worden ingespeeld op een veranderende vraag of behoefte. Op korte termijn is op papier genoeg capaciteit beschikbaar. Om de productie daadwerkelijk te halen moet er een aantal dingen gebeuren: het beperken van planuitval, zachte plannen moeten, indien ze aansluiten op de kwalitatieve vraag, opschuiven in status (voornamelijk in de regio s met een beperkter aantal harde plannen), en bouwvergunningen moeten leiden tot het in aanbouw nemen en opleveren van woningen. Tabel 13: Woningbehoefte en plancapaciteit Woningbehoefte Woningbehoefte Woningbehoefte Plancapaciteit* Waarvan Hard Waarvan zacht Kop van Noord-Holland West-Friesland Regio Alkmaar Stadsregio Amsterdam IJmond/Zuid-Kennemerland Gooi & Vechtstreek * Getallen zijn afgerond, hierdoor kan het voorkomen dat getallen niet precies bij elkaar optellen Figuur 14: Woningbehoefte tot 2040 en beschikbare plancapaciteit 8 in de Kop dreigt zelfs een overschot omdat na 2020 de woningbehoefte gaat dalen 22

23 4.3 Kwalitatieve kenmerken In de provinciale woonvisie zijn vier kwalitatieve kenmerken van de voorraad benoemd waarop gestuurd wordt. Dit zijn: verhouding huur-/koopwoningen, verhouding grondgebonden woningen-/appartementen, percentage nultredenwoningen t.o.v. de totale nieuwbouw en het percentage (collectieve) zelfbouw. Voor de eerste drie kenmerken is in de ABF-rapportages 9 aangegeven wat een ideaal nieuwbouwscenario is voor de realisatie van de verstedelijkingsafspraken. Deze cijfers geven slechts een indicatie van de gewenste nieuwbouw bij een vooraf bepaald kwantitatief bouwprogramma. Het is geen blauwdruk voor de gewenste nieuwbouw. In deze paragraaf zijn de cijfers van het planaanbod 10 en de vraag zoals berekend door ABF naast elkaar gezet. Dit geeft een indicatie of de huidige planvoorraad verschilt van de toekomstige behoefte. Moeten gemeenten anders gaan bouwen dan ze gewend zijn of is de verandering van de vraag al meegenomen in de plannen? Dit is een geleidelijk proces. Voor projecten op de korte termijn ligt het woningbouwprogramma al vast. Ook is de eigendomssituatie (huur/koop) vaak makkelijker aan te passen dan het fysieke bouwtype (grondgebonden/appartementen). Huur/Koop Figuur 16: Plancapaciteit en gewenste nieuwbouw ( ) van huurwoningen * De gewenste nieuwbouw bevat een hoge aanname voor de omzetting van huur naar koopwoningen door de verkoop van corporatiewoningen. Als het aantal omzettingen lager ligt, daalt ook het gewenste percentage nieuwbouw in de huursector. In figuur 16 is het aandeel huurwoningen in de plancapaciteit afgezet tegen het aandeel huurwoningen in het op de vraag gebaseerde nieuwbouwprogramma uit de ABF-rapportage. Vooral in Noord-Holland Noord en Zaanstad is de vraag naar huurwoningen hoger dan de verwachte groei van het aanbod. Sinds de crisis is de vraag naar huurwoningen toegenomen, een stijging van het aandeel huur in plannen is daarom extra gewenst. 9 Kwalitatieve woningmarktverkenning Noord-Holland Regionale Actieprogramma s Wonen. (2010) ABF Research. Voor de onderzoeksfase van de RAP s heeft provincie Noord-Holland aan ABF Research opdracht gegeven een aantal kwalitatieve analyses van de woningmarkt op te stellen; om inzicht te krijgen in de benodigde toekomstige kwaliteiten van de woningvoorraad in Noord-Holland.(kwalitatieve behoefteramingen voor de provincie als geheel en de regio s specifiek, vraag en aanbod voor betaalbare woningvoorraad, nultredenwoningen en grondgebondenwoningen/appartementen) 10 Opgave gemeenten, monitor plancapaciteit

24 Verklaring voor deze extra vraag zijn de strengere hypotheekeisen, de flexibilisering van de arbeidsmarkt en de toenemende studieschuld bij jongeren, een toenemend aantal huishoudens met een restschuld, en het wegvallen van de automatische waardestijging bij koopwoningen. Voor een groot deel zijn dit structurele ontwikkelingen. Zonder vast contract en met studieschuld, is het voor veel jongeren lastig een hypotheek te krijgen. Hetzelfde geldt voor huishoudens met een restschuld. Deze groepen zullen hierdoor uitwijken naar de huurmarkt wat een dempend effect heeft op de doorstroming op de koopmarkt. Grondgebondenwoningen-/appartementen Figuur 17: Plancapaciteit en gewenste nieuwbouw ( ) van grondgebonden woningen (=eengezinswoningen) Figuur 17 geeft een indicatie van de verhouding tussen grondgebonden woningen en appartementen in de plancapaciteit en het vraag-gebaseerde nieuwbouwprogramma zoals beschreven in de ABF-rapportage. Het aandeel eengezinswoningen in plannen ligt in Noord-Holland Noord hoger dan de vraag, evenzo in Zaanstad en Waterland. In de rest van Noord-Holland Zuid is de vraag naar eengezinswoningen hoger dan het aandeel in de plancapaciteit. De vraag naar meergezinswoningen (appartementen) is het spiegelbeeld van figuur 17. Het aandeel appartementen in plannen is hoger dan de vraag in Noord-Holland Zuid (m.u.v. Waterland en Zaanstad). In Noord-Holland Noord is het aandeel appartementen in plannen vanuit de vraag bezien te laag. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) waarschuwt in de beleidsstudie Vergrijzing en Woningmarkt (2013) dat het uitbreiden van de woningvoorraad met eengezinswoningen in regio s waar de druk op de woningmarkt niet zo groot is, kan betekenen dat uiteindelijk wordt gebouwd voor toekomstige leegstand. Dit omdat op termijn door de vergrijzing veel eengezinswoningen beschikbaar komen. Gezien de vergrijzing in Noord-Holland Noord, volgens de prognose zit de bevolkingsgroei bijna volledig bij de bevolking ouder dan 69 jaar, is dit voor deze regio een reëel risico en iets om rekening mee te houden in de RAP s. 24

25 Zelfbouw Het bouwen van woningen via zelfbouw (zowel collectief als individueel) is een van de doelen in de Provinciale Woonvisie. De ABF rapportage 11 gaat niet in op de vraag naar deze bouwvorm. Een figuur (vergelijkbaar aan voorgaande figuren) waarin de vraag naar zelfbouw is afgezet tegen de plancapaciteit ontbreekt om deze reden. Er is op dit moment beperkt onderzoek (en cijfers) beschikbaar over de vraag naar zelfbouw in Noord- Holland en de Noord-Hollandse regio s 12, om een volledig beeld te kunnen geven wat het gewenste aandeel zelfbouw (van nieuwbouwprogramma s) is en de verhouding tot de plancapaciteit. Figuur 18 laat wel voor de afgelopen jaren zien welk aandeel van de nieuwbouw is gerealiseerd door zelfbouw en het aantal afgegeven bouwvergunningen. Het aandeel zelfbouw in de productie is in 2014 ongeveer gelijk gebleven aan 2013, het aantal afgegeven bouwvergunningen voor (collectieve) zelfbouw is bijna verdubbeld t.o.v Dit betekent dat in de toekomst meer zelfbouwwoningen worden gebouwd dan in de afgelopen periode. Figuur 18: Aandeel (collectieve) zelfbouw t.o.v. totale nieuwbouw en aantal afgegeven bouwvergunningen voor (C)PO Aandeel per regio Gemiddelde in periode Kop van Noord-Holland 24% 14% 22% 38% 39% 25% West-Friesland 17% 16% 24% 15% 13% 16% Regio Alkmaar 11% 8% 11% 17% 12% 11% Noord-Holland Noord 16% 12% 16% 20% 17% 15% Waterland 8% 13% 9% 11% 29% 13% Gemeente Zaanstad 3% 4% 13% 9% 4% 5% IJmond 5% 3% 2% 6% 4% 3% Zuid-Kennemerland 3% 3% 2% 12% 8% 4% Amstel-Meerlanden 7% 3% 3% 7% 14% 6% Gemeente Amsterdam 2% 3% 2% 2% 4% 3% Gooi en Vechtstreek 6% 8% 7% 27% 8% 8% Noord-Holland Zuid 3% 5% 4% 6% 7% 5% Noord-Holland 5% 7% 7% 9% 9% 7% 11 Kwalitatieve woningmarktverkenning Noord-Holland Regionale Actieprogramma s Wonen. (2010) ABF Research 12 Door het Bureau Onderzoek en Statistiek van gemeente Amsterdam is (middels een enquête) recent onderzoek gedaan naar o.a. de verhuis- en woonwensen van huishoudens hierin is ook gevraagd naar de interesse in zelfbouw in de SRA, en regio IJmond/Zuid- Kennemerland. De interesse in enige vorm van zelfbouw is er bij ongeveer de helft van de respondenten. Daarvan gaf 17% aan zeker geïnteresseerd te zijn, en 34% was enigszins geïnteresseerd. Verder is doorgevraagd aan de respondenten die aangaven geïnteresseerd te zijn, in welke vorm zij interesse hadden. De meest genoemde vorm is nieuwbouw met veel inspraak, 17% gaf dit aan. Daarna volgt een woning die (grondig) gerenoveerd moet worden (16%). Echte zelfbouw met een eigen ontwerp is voor 12% van de geïnteresseerden een optie. (Bureau Onderzoek en Statistiek. (2014) Wonen in de regio, p.88) 25

26 Nultredenwoningen Een woning is een nultredenwoning indien deze zowel extern toegankelijk (de woonkamer dient bereikbaar te zijn vanaf de straat zonder trap te hoeven lopen) als intern toegankelijk (vanuit de woonkamer zijn zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste 1 slaapkamer te bereiken) is. Het gaat hierbij niet alleen om appartementen met een lift. In Noord-Holland Zuid is een derde van de nultredenwoningen een grondgebonden woning, in Noord-Holland Noord meer dan de helft. Bij nieuwbouw ligt het percentage grondgebonden woning lager omdat veel meergezins-nieuwbouwwoningen een lift hebben. Onzekerheden rondom aanbod, uitbreiding van de voorraad en de groei van de vraag maken nultredenwoningen een lastig onderwerp. Vaak zijn alleen schattingen en vanuit enquêtes afgeleide gegevens beschikbaar. De in de ABF-rapporten (2010) gebruikte cijfers zijn gebaseerd op het driejaarlijkse WoON onderzoek, de provinciale prognose en de kenmerken van de bestaande voorraad en dienen indicatief op regioniveau te worden gebruikt. Om de ontwikkelingen te volgen is het ook nodig de uitbreiding van de voorraad in beeld te hebben. Dit wordt niet bijgehouden door het CBS. In 2008 en 2009 heeft de provincie daarom de monitor zorgwoningen uitgevoerd. Doordat niet alle gemeenten meewerkten gaven de uitkomsten alleen een indicatie van de toename. De behoefte aan nultredenwoningen stijgt de komende jaren door vergrijzing en het extramuraliseringsbeleid. Het extramuraliseringsbeleid houdt in dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis moeten blijven wonen, en dat zorg aan huis wordt aangeboden. Door het extramuraliseringsbeleid wordt de instroom van ouderen met lichte zorg- en ondersteuningsbehoeften in verzorgings-en verpleeghuizen beperkt. De verwachting is dat hierdoor de behoefte aan plaatsen in deze instellingen afneemt. De verschuiving van zorg in een tehuis naar zorg aan huis zorgt voor een toenemende behoefte aan nultredenwoningen. Ook de bestaande verhouding tussen vraag en aanbod is van invloed op de behoefte. Een aantal regio s kent nu een klein tekort. Uitbreiding van de voorraad nultredenwoningen kan niet alleen door nieuwbouw. Ook door het opwaarderen van de bestaande voorraad (opplussen, traplift of badkamer beneden) neemt de voorraad toe. Dit is niet meegenomen in de ABF-cijfers. Daarnaast zal niet iedere nieuwgebouwde nultredenwoning worden bewoond door de doelgroep en kan het toewijzen van nultredenwoningen mogelijk verbeterd worden. De verhouding tussen deze onzekere variabelen maakt dat toename van de vraag niet direct vertaald kan worden naar een hogere nieuwbouwbehoefte. Tabel 18 geeft per regio een indicatie van de nieuwbouwbehoefte aan nultredenwoningen (exclusief het tekort in 2008) als de groei van de vraag volledig moeten worden opgevangen door de nieuwbouw (wat niet het geval is). De tabel dient daarom vooral om te laten zien waar de behoefte uitbreiding van nultredenwoningen groot is. De percentages liggen tussen de 25% in de gemeente Amsterdam en 65% in Waterland. Tabel 18: Nieuwbouw nultredenwoningen Regio Gewenste nieuwbouw totaal Gewenste uitbreiding nultredenwoningen % (Uitbreiding) nultreden t.o.v. totale nieuwbouw Kop van Noord-Holland % West-Friesland % Regio Alkmaar % Noord-Holland Noord % Waterland % Zaanstreek % Amsterdam % Amstel-Meerlanden % Stadsregio Amsterdam % IJmond % Zuid-Kennemerland % IJmond/Zuid-Kennemerland % Gooi- en Vechtstreek % 26

27 Het is lastig om aan te geven of deze nieuwbouwpercentages significant afwijken van de recente en geplande ontwikkelingen. In stedelijke gemeenten zoals Haarlem, Alkmaar, Hilversum en Amsterdam zijn geen kwantitatieve problemen te verwachten. Een groot deel van de geplande nieuwbouw is een meergezinswoning (appartement) en tegenwoordig zijn veel van dit soort projecten voorzien van een lift. Mogelijke problemen ontstaan in de meer landelijke regio s. Omdat ouderen minder vaak en/of over kortere afstanden verhuizen moet dit lokaal worden opgepakt. Projecten die aansluiten bij de specifieke woonvoorkeuren en wensen van ouderen kunnen een belangrijke rol spelen bij de doorstroming evenals de mogelijkheid om aanpassingen aan de woning te kunnen doen. Bij nultredenwoningen moet het dus vooral gaan over kwaliteit op een lokaal niveau. Recente inzichten laten zien dat de meeste ouderen in hun eigen woning willen blijven wonen, ook wanneer zij minder mobiel en vitaal worden en de behoefte aan zorg toeneemt. De opgave voor de woningmarkt is er hierdoor eerder een van aanpassing van de bestaande voorraad dan van uitbreiding door nieuwbouw (PBL, 2013). 27

28 4.4 Knelpunten Aan de gemeenten is gevraagd of er in plannen sprake is van knelpunten, als gevolg waarvan de realisering van een bouwplan ernstige problemen ondervindt. Totaal is door 13 gemeenten bij één of meer plannen een knelpunt aangegeven. Bij de percentages t.o.v. de totale capaciteit zijn de gemeenten die geen knelpunten hebben aangegeven, niet meegenomen. Bij ongeveer 17% van de woningbouwplannen spelen nog één of meer knelpunt(en). Het zijn knelpunten waardoor de planning volgens de gemeenten in gevaar kan komen. Het gaat bij deze plannen om 5% van het aantal op te leveren woningen. Er worden verschillende typen knelpunten genoemd. Veelal geeft men per plan meerdere typen knelpunten op. In tabel 19 is een overzicht per type knelpunt gegeven. Te zien is dat bij 32% van de plannen financiële haalbaarheid genoemd wordt als mogelijk knelpunt waardoor de planning vertraagd kan worden. De exploitatie van het plan komt niet rond of het benodigde percentage verkochte woningen waarna begonnen kan worden wordt niet gehaald. Het gaat hierbij om circa 551 woningen. Bezwaar van omwonenden, maatschappelijk draagvlak en afhankelijkheid van particulier initiatief zijn traditioneel veel voorkomende knelpunten. Maatschappelijk draagvlak speelt op gemeente of kernniveau, het kan bijvoorbeeld gaan over de verplaatsing van sportvelden. Bezwaar van omwonenden komt meer voor op planniveau, de direct omwonenden maken bezwaar tegen een geplande ontwikkeling. Bij particulier initiatief is de gemeente in principe akkoord en moeten bouwer en grondbezitter in actie komen. Dit geldt met name voor kleinere binnenstedelijke plannen. Tabel 19: Door gemeenten aangegeven knelpunten bij woningbouwplannen ongeacht fasering* Knelpunten aantal plannen aantal woningen Financiële haalbaarheid 13 32% % Afhankelijk van particulier initiatief (nog onduidelijk) 13 32% % Bezwaar omwonenden 10 24% % Geluid 7 17% % Maatschappelijk draagvlak 5 12% 131 8% Strijdig met andere plannen (bijvoorbeeld streekplan) 5 12% % Externe veiligheid 4 10% 110 7% Ladder duurzame verstedelijking 3 7% % Bodemverontreiniging 2 5% 22 1% Afhandelen uitplaatsing 1 2% 25 2% Luchtkwaliteit 1 2% 14 1% Planschade 1 2% 108 7% Privaatrecht 1 2% 7 0% Anders 4 10% % Aantal plannen en woningen waarbij een of meerdere knelpunten genoemd worden ongeacht fasering* Totaal één of meerdere knelpunten genoemd Plannen 41 17% van de totale capaciteit Woningen % van de totale capaciteit *Alleen valide cases (volledig ingevuld) meegenomen: Bloemendaal, Drechterland, Haarlemmerliede, Haarlemmermeer, Heerhugowaard, Heiloo, Hollands Kroon, Huizen, Opmeer, Uitgeest, Waterland, Wormerland, Zandvoort 28

29 4.5 Verwachtingen voor de toekomstige productie Sinds de crisis zijn de prijzen van woningen gedaald, staan woningen langer te koop en worden minder projecten in aanbouw genomen; de marktvraag is afgenomen en mensen stellen een verhuizing uit. De invloed van de crisis op de demografische ontwikkelingen is veel kleiner. Er is nog steeds een grote vraag naar woningen in Noord-Holland en de wens om te verhuizen is nog steeds aanwezig. En hoewel over het geheel genomen de huizenmarkt weer aantrekt/lijkt aan te trekken, met de stijging van de huizenprijzen, de stijging van het aantal verkochte woningen en het (her)starten van nieuwe projecten, zal de crisis in zekere mate nog van invloed zijn op de grootte van de productie in Om iets te kunnen zeggen over de productie in de komende jaren, zijn er twee bronnen beschikbaar: op korte termijn de uitgifte van bouwvergunningen en op lange termijn de opgave van gemeenten. CBS cijfers tot en met april 2015 Figuur 20: Jaartotaal gepresenteerd per verleende bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen (aantal) in Noord-Holland maand (mei 2013 is bijvoorbeeld de periode mei 2012 tot mei 2013) Op basis van verleende bouwvergunningen is het mogelijk een inschatting te maken van de bouwproductie op de korte termijn. Historisch gezien leidt ongeveer 90% van de vergunningen tot een oplevering. De vraag is of dit nog op ging onder de vroegere marktomstandigheden. De conclusie uit de CBS gegevens en de monitor plancapaciteit is dat in Noord-Holland veel projecten planologisch gereed zijn, de planvorming is (bijna) afgerond en bouwvergunningen kunnen worden verleend. De problemen met de bouwproductie zitten vooral aan het einde van het bouwtraject en niet in de planologische voorfase. Figuur 20 laat zien dat in de periode het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen in een vrije val is beland. Waar in 2010 nog vergunningen voor nieuwbouwwoningen werden afgegeven, lag dit begin 2014 rond de woningen. De op de korte termijn te verwachten nieuwbouwproductie is hierdoor historische gezien erg laag (zie ook figuur 7 m.b.t. nieuwbouwproductie). De daling van het aantal bouwvergunningen voor koopwoningen was enorm. Van een piek van boven de in 2006 is dit afgenomen naar ongeveer woningen per jaar. Het aantal verleende bouwvergunningen voor huurwoningen is ook sterk gedaald. Vanaf het tweede kwartaal 2014 tot het tweede kwartaal 2015 is een forse stijging waar te nemen van het aantal afgegeven bouwvergunningen. Waarbij het aantal voor koopwoningen meer dan verdubbeld is ten opzichte van het jaar ervoor, is er voor huurwoningen teven een grote stijging te zien (zie fig. 22). Op korte termijn (2015-begin 2016) zal het effect daarvan nog niet direct zichtbaar zijn in de nieuwbouwproductie, vanaf medio 2016 zal deze naar alle waarschijnlijkheid weer stijgen. 29

30 Figuur 21-24: Verleende bouwvergunningen naar opdrachtgever in Noord-Holland 30