INHOUDSOPGAVE. Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht 8 september 2011 Jaarbeurs Utrecht

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "INHOUDSOPGAVE. Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht 8 september 2011 Jaarbeurs Utrecht"

Transcriptie

1

2 INHOUDSOPGAVE Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht 8 september 2011 Jaarbeurs Utrecht 1. Dagprogramma 2. Inleiding Gerard Erents 3. Inleiding Jan van der Moolen 4. Inleiding Kees Tegel 5. Inleiding Johan Conijn 6. Inleiding Richard de Boer 7. Inleiding Ingeborg de Jong 8. Inleiding Gerrit van Erven 9. Inleiding Peter Kramer 10. Inleiding Klaas Groenveld 11. Leeswijzer AGENDA zie 5 oktober 2011 Financieel Beleid Woningcorporaties (Utrecht) 2 november 2011 Financiële Aspecten van Energielabels (Doorn) 22 november 2011 Verkoop van Corporatiewoningen (Utrecht)

3 09.00 Ontvangst Woningcorporatie, Financiën en RvT (Auditcommittee) 8 september 2011 Jaarbeurs Utrecht) DAGPROGRAMMA opening door Gerard Erents RA, voorzitter RvC Kennemer Wonen, partner ORKA-advies drs. Jan van der Moolen, directeur Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Koffie en thee pauze Kees Tegel RA, partner KPMG prof. dr. Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt tevens voorzitter RvT Parteon lunch drs. Richard de Boer, adviseur bij BMC en oud-financieel directeur de Key drs. Ingeborg de Jong MRE, partner bij Boer en Croon en commissaris bij Woonvisie, Mozaiek Wonen, Wooninc en de woningbouwvereniging Amerongen koffie, thee en frisdank break Best Practices : SLS Wonen Gerrit van Erven RA Financieel Manager Wst. Den Helder drs. Peter Kramer RA Financieel Directeur Accolade Wonen Klaas Groenveld RA RC Controller en plv. bestuurder afsluitende discussie met o.a. met evaluatie van de leerdoelen en met o.a. de volgende discussieonderwerpen: (U kunt uw vragen en stellingen natuurlijk inbrengen): goede informatievoorziening is essentieel voor effectieve samenwerking met de RvT welke eisen mogen worden gesteld aan de informatievoorziening rond projecten? is de informatie van het kadaster daarbij altijd noodzakelijk? is de RvT bekwaam genoeg om financieel beleid te toetsen (bijv. kennis van derivaten)? wat is het gevaar als één lid van het bestuur c.q. financieel directeur samen met auditcommissie alles financieel bepaalt? Waar blijft dan de volkshuisvesting? Hapje en een drankje met om einde van het programma

4 Bijeenkomst Seminars op Maat Samenwerking Financiën en Raad van Toezicht 8 september september Staatssteun en woningwet, gevolgen voor het toezicht Intern toezicht versus woonautoriteit Intern toezicht versus externe accountant Eigenlijk: Stand van zaken invloed op model maatschappelijke onderneming door de wijzigingen in de woningwet etc. 8 september

5 Model voor de maatschappelijke onderneming Normatief Management Bestaansrecht Sociale taak Efficiëntie Missie Strategisch Management Organisatie Doelen Activiteiten Strategisch Plan Operationeel management Implementatie Uitvoering Operationeel Plan 8 september Voorgenomen herziening Woningwet veel moet worden bepaald in AMvB conceptfase: Aedes verwacht wijzigingen indeling corporaties: a. Daeb (90%) primaire doelgroep alle faciliteiten, bijdrage regeerakkoord, kleinere sociale volkshuisvestelijke sector; b. Niet-DAEB (BBSH)- bruidsschatdiscussie/regionaal? c. Puur commercieel- geen faciliteiten 8 september

6 Voorgenomen herziening Woningwet vervolg - administratieve scheiding (inclusief vermogen); aparte jaarrekeningen is administratief scheiden voldoende of ook juridisch (gezien aansprakelijkheid); opvattingen CFV/Financiële wereld domeinen: wonen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsmatige voorzieningen/leefbaarheid 8 september Onderscheid Daeb/Niet Daeb DAEB: a. bezit onder toeslaggrens; toewijzing tot (90%) b. woonzorg c. maatschappelijk vastgoed functie in wijk/buurt d. infrastructuur voor a,b,c niet zijnde hoofdinfrastructuur e. niet commerciële leefbaarheidsactiviteiten in woonwijken (DAEB) NB Percentage woningen DAEB kan overgeheveld worden niet-daeb (vervallen faciliteiten) 8 september

7 Commerciele Commerciële activiteiten/ activiteiten/verbindingen verbindingen alleen participatie volkshuisvestelijk belang (uitleg in jaarverslag) regel uitvoering van activiteiten daeb niet in verbinding niet garant staan voor dochteronderneming/deelneming buiten volkshuisvesting 8 september Commerciele activiteiten/ verbindingen - vervolg - proportionaliteitsbegrip inbreng geen toezichtsrelatie % AMvB vaststellen voor inbreng van eigen vermogen 8 september

8 Relatie naar intern toezicht AMvB invulling voorafgaande toestemming RvT omvangrijke investering/desinvestering overzicht voorgenomen werkzaamheden fusie/vervreemding nieuw!: recht minister ontslag één of meer commissarissen samenstelling: géén bestuurders toegelaten instelling t.a.v. eerdere plannen: benadrukken intern toezicht t.o.v. extern toezicht 8 september Invulling extern toezicht financieel woonautoriteit volkshuisvestelijk, rechtmatigheid, governance en integriteit Ministerie intern toezicht beter, extern toezicht minder grotere rol gemeente (geen toezicht) woordkeuze: bijdragen aan beleid gemeente in plaats van in acht nemen 8 september

9 Betekenis voor toezicht/extern toezicht Attentiepunten: intern toezichthouder meer rol vooraf /aansprakelijkheidsstelling eerder mogelijk naar extern toezichthouder toe de vraag : bestaat de corporatie nog wel of is alles maatwerk sringente toetsing niet-daeb stringente eisen jaarverslaggeving 8 september kwaliteit organisatie Noodzakelijk cultuur van de organisatie verbindingsstatuut (bestuurlijke verantwoordelijkheid) beheersingmodel, dat inspeelt op interne én externe factoren 8 september

10 Conclusie woningwet, staatssteun en externe toezichthouders benadrukken kwaliteit intern toezicht, maar ook bestuur aansprakelijkheid duidelijker Vereist duidelijk samenspel, ook naar externe toezichthouder heeft invloed op missie en risicobeheersing 8 september

11

12 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Toezicht op continuïteit, behoud vermogen en organisatie Utrecht, 8 september 2011 Inleiding symposium SOM/VTW Woningcorporatie, financiën en RvC Drs. J. van der Moolen, directeur Centraal Fonds Volkshuisvesting 2011 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Voornemens versus eerdere voornemens Voornemens Activiteiten (in aantallen) Nieuwbouw huurwoongelegenheden Sloop huurwoongelegenheden Verkoop huurwoongelegenheden aan particuliere huishoudens Ingrijpende verbetering (> ,- investeren in één woongelegenheid) Nieuwbouw koopwoongelegenheden

13 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Nieuwbouw woongelegenheden voor eigen verhuur (incl. aankoop aan eigen verbindingen), Realisatie 2009 Verwachting 2010 Prognoses Prognoses Prognoses CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Nieuwbouw van koopwoongelegenheden, Realisatie 2009 Verwachting 2010 Prognoses Prognoses Prognoses

14 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Verkoop woongelegenheden aan particuliere huishoudens, Realisatie 2009 Verwachting 2010 Prognoses Prognoses Prognoses CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Regeerakkoord Aanleiding heffing Corporaties mee laten betalen aan huurtoeslag: Heffing van 620 miljoen per jaar / CW 9 miljard Compensatie corporaties/aanpak scheefhuurders: Meer ruimte in het huurbeleid 5% reële huurstijging voor plus 25 WWS punten in schaarstegebieden 2011

15 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Aanpak: Vijf varianten Gestapelde doorrekening: Basispad Heffingsvariant Huurbeleidsvariant Inschatting van potentiële huurstijgingen plus en (extra) harmonisatie Minder nieuwbouw / extra verkopen (buffer) Minder beheerlasten (Aedes) Interpretatie: solvabiliteit en rentedekkingsgraad 2011 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Resultaten: Basispad Solvabiliteit Rentedekkingsgraad % 1, % 1, % 1,34 Ontwikkeling na 2019 gunstiger Minder nieuwbouw Meer rekening gehouden met harmonisatie 2011

16 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Resultaten: Heffen Solvabiliteit Rentedekkingsgraad % 1, % 1, % 1,19 Zorgwekkende ontwikkeling CW van de heffing is 9 miljard 2011 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Resultaten: Verruiming huurbeleid Solvabiliteit Rentedekkingsgraad % 1, % 1, % 1,37 Verruiming huurbeleid compenseert de heffing Reële huren zittende huurders ( ): plus: 32% min: -1% Reële huren nieuwe huurders ( ): harmonisatie: 4% 2011

17 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Resultaten: Minder nieuwbouw / meer verkopen Solvabiliteit Rentedekkingsgraad % 1, % 1, % 1,43 Minder nieuwbouw en meer verkopen biedt de sector extra ruimte 2011 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Resultaten: Minder beheerlasten Solvabiliteit Rentedekkingsgraad % 1, % 1, % 1,54 Terugdringen beheerlasten is zeer gunstige optie Vraag: hoe realistisch? 2011

18 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Conclusies doorrekening De heffing betekent een vermogensverlies van ruim 9 miljard. De heffing wordt volledig gecompenseerd door de verruiming van het huurbeleid in solvabiliteit en rentedekkingsgraad. Ontwikkeling financiële positie zeer gevoelig voor de mate waarin corporaties huurstijgingen kunnen realiseren. Lasten extra huurstijgingen komen vooral terecht bij huurders met een inkomen hoger dan ,- (ongeveer 30%). Door verlaging van beheerkosten kunnen corporaties hun vermogenspositie verbeteren. Intensivering van de verkoop van bestaand bezit heeft soortgelijk effect, evenals verkleining nieuwbouwprogramma. Het is een sectoraal beeld: op regio of individueel niveau zelf vaststellen wat mogelijkheden en risico s zijn 2011 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Investeren Volume Hoogte stichtingskosten Verhogen bedrijfswaarde Rentebeleid Verkopen Corporatie, potentiële koper en bank Huren Netto huurquote doelgroep 23% Totale woonquote doelgroep 44% De vier draaiknoppen Bedrijfslasten Gebrekkig kosteninzicht vastgoedmanagement: inflatie 2% nieuwbouw 7% beheer 7% onderhoud 5% 2011

19 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Risico s voor financiële positie sector Vertraging in uitwerking huurbeleid Inkomens > ,- verlaten huursector Relatie huurbeleid inkomensbeleving kan leiden tot afname aandeel hogere inkomens Forse daling koopprijzen waardoor deze voor consument aantrekkelijker wordt Kans op harmonisatie neemt toe bij heffing en verhoging WWS puntenaantal dus substantiële stijging bij nieuwe huurcontracten Lasten huurstijgingen vooral bij inkomens > ,-: tot 2019 cumulatief 30% Aanpak beheer en onderhoud: hoe veel efficiënter kan het? 2011 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Scheiding activa en passiva naar Daeb en niet-daeb is strikt, maw elk kent eigen vermogensdeel Geen overdracht van eigen vermogen van Daeb naar niet-daeb Niet-daeb-tak moet zelf risico s opvangen Proactief beoordelen door autoriteit of financiële positie en/of activiteiten niet-daeb-tak tot te grote risico s leiden Door keuze voor administratieve scheiding worden zekerheidseisen hoger gesteld om claim op Daeb-tak te verkleinen Wat als het ergens fout gaat: een incident? Wat betekent dit voor intern toezicht? Toezicht staatssteun 2011

20 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Scheiding scheiding Daeb en niet-daeb Kwaliteit informatie aan CFV Verankering in organisatie (track record) Aansluiting prognoses op meerjarenbegroting Kwaliteit van Organisatie Beheersingsmaatregelen Verantwoordingsinformatie Verbindingen Aandachtspunten RvC Wat betekent dit voor intern toezicht in relatie tot bestuur? Wat als het ergens fout gaat: aansprakelijkheidstelling neemt toe 2011

21

22 Woningcorporatie, Financiën en RvC Utrecht, 8 september 2011 Programma Samenwerking Samenwerking bestuur, finance, RvC en accountant Te spelen rollen Rol van de accountant in de RvC (auditcommissie) Agenda Veranderingen RJ 645 en woningwet 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 1

23 Samenwerking bestuur, finance, RvC en accountant Trends bestuur en RvC in een steeds complexer wordende omgeving bolknak afstand vertrouwen wie het zwaarst weegt rapportage globaal free format ivoren toren nog meer regels last en risico professionalisering bestuur i-pad betrokkenheid controle wat het zwaarst weegt meerdere informatie kanalen info protocollen / details codering glazen huis & stapeling van toezicht accent op gedrag en principes plezier en effectiviteit professionalisering toezicht (woningwet: de RvC dient onafhankelijk en deskundig te zijn) 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 2 Samenwerking bestuur & finance, RvC en accountant Valkuilen in de samenwerking onvoldoende organiseren en agenderen Duidelijkheid over wat er verwacht wordt verschuilen achter structuren onderschatten van de verleiding om onverstandige besluiten te nemen zonder tuchtiging van de markt group think Goede agendering Vragenlijsten en discussieformat Goed luisteren naar feedback en reacties van anderen Het toezichtsproces Gedrag Goede discussies moral hazard Betere beslissingen 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 3

24 Samenwerking bestuur & finance, RvC en accountant Breng en haalplicht kruk met drie poten Bestuurder uitvoerend Rationaliseer niet alles Geef intuïtie een plaats informatie Finance informatie Creëer een extra informatielaag (o.a. finance) Durf de kudde te verlaten RvC toezichthoudend Transparantie, open communicatie Checks and balances informatie Accountant controlerend Kennis en vaardigheden delen Afdekken aandachtsgebieden Persoonlijke integriteit Verbeteren samenwerking 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 4 Rol van de accountant in de RvC (auditcommissie) Volgens de accountant: De reikwijdte van de accountantscontrole is beperkt tot de controle van de jaarrekening. Alleen in kader van controle van de jaarrekening is gebruik gemaakt van een deel van de interne beheersystemen betreffende het financiële rapportageproces. De accountantsverklaring betekent dus niet dat de organisatie goed functioneert, betekent niet dat er een A status volgt, betekent niet dat er geen fouten zijn, en ook niet dat er geen fraude plaatsvindt KPMG Accountants nts N.V.,., ingeschreven en bij het handelsregister e r in Nederland onder nummer m , 368 3, is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk n van zelfstandige dge ondernemingen nemin n die verbonden en nz zijn aan a nkpmg GInternational nal Cooperative op eati e( ( KPMG International ), na t een Zwitserse entiteit. 5

25 Rol van de accountant in de RvC (auditcommissie) Het gaat om de kwaliteit van het geheel Stem de verwachtingen en af Accountants (evenals RvC leden trouwens) leggen de focus veelal op de kwaliteit van hun eigen werk Vaak is verhouding (te) formeel en afstandelijk Behoefte aan een professioneel kritische accountant die (maatschappelijke) verantwoordelijkheid neemt Betere communicatie helpt om de juiste verwachtingen te creëren Accountant ziet meer dan cijfers maar communiceert hier vaak niet of beperkt over Men wil de kennis van de accountant horen; vooral over zachte informatie (de mening van een professional) Daarvoor is niet alleen betere informatie nodig, maar ook meer dialoog We kunnen leren van MKB; accountant veel één op één met DGA 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 6 Rol van de accountant in de RvC (auditcommissie) Communiceer over opdracht, verwachtingen, risico s en communicatie Bespreek het controleplan RvC is opdrachtgever Uitgangspunten & verwachtingen Ontwikkelingen Risicoanalyse (branche en specifiek) Scope, tolerantie en aanpak Specifieke aandachtspunten, zoals bijv. controle deelnemingen, treasury, kwaliteit interne medewerkers Betrokkenheid en tijdsbesteding partner Communicatie en tijdschema Bespreek in goede tijden de relatie in slechte tijden Kans Hoog Middel Laag Laag Midden Hoog Impact Frequente en inhoudelijk betere communicatie leidt tot: Groei vertrouwen en zorgen kunnen delen Betaalt zich uit in moeilijke situaties Effectiever en beter opereren door accountant en RvC 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 7

26 Rol van de accountant in de RvC (auditcommissie) Plan de gesprekken Verdiep de gesprekken Bespreek bevindingen en rapportages (managementletter, accountantsrapport en rapportages bij DVI), vraag organisatie om verbeterplan en volg follow-up (concreet agenderen) Zo maar eens wat vragen aan de accountant (en bestuurder en finance): Zijn de gekozen grondslagen wel het beste alternatief? Zijn de grondslagen agressief of conservatief? Welke verbeteringen kunnen nog aangebracht worden in de jaarrekening? Over welke onderwerpen is het meest veelvuldig gediscussieerd met de bestuurder? Heeft de gekozen oplossing de eerste voorkeur van de accountant? Kan de gehanteerde systematiek voor het maken van schattingen verbeterd worden? (bedrijfswaarden!) Zijn alle belangrijke transactiestromen onderdeel geweest van de accountantscontrole? Wat zijn de best geregelde processen, welke processen zijn zwakker? Hoe is de controle verlopen? Wat heeft meer dan verwacht tijd gekost? Waar zijn verbeteringen in de organisatie mogelijk? Waarom? 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 8 Veranderingen RJ 645 en waardering We kunnen direct aan de slag! Bewaak het proces (en stel de goede vragen) Nieuwe RJ 645 toepassing op of na 1 januari 2012, sterk aanbevolen om met ingang van het boekjaar 2011 toe te passen Oriëntatie Eerste keuze Besluitvorming Implementatie Belangrijkste veranderingen RJ 645 : het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; het opnemen van een passage over afschrijvingen; de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening; het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 9

27 Veranderingen RJ 645 en waardering Twee soorten vastgoed: Sociaal vastgoed & Commercieel vastgoed Sociaal vastgoed De portefeuille sociaal vastgoed dient aan de hand van het beleid te worden ingedeeld als Bedrijfsmiddel of als Vastgoedbelegging. Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 10 Veranderingen RJ 645 en waardering Keuze: kostprijsmodel of reële waarde model Het kostprijsmodel is voor alle vastgoed gelijk. (RJ en 208). Toepassing van het kostprijsmodel uit RJ 212. Bijzondere waardeverminderingen op basis van RJ 121. Voor sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel is de realiseerbare waarde de bedrijfswaarde; zie ook RJ Voor sociaal vastgoed als belegging en commercieel vastgoed wordt de realiseerbare waarde bepaald met in achtneming van RJ Reële waardemodel: Op sociaal vastgoed dat als bedrijfsmiddel is gekwalificeerd dient RJ 212 te worden toegepast. Herwaarderingen naar vermogen. Wel afschrijvingen. Commercieel vastgoed en sociaal vastgoed dat wordt gekwalificeerd als vastgoedbelegging dient indien voor actuele waarde is gekozen conform de uitgangspunten van RJ 213 (vastgoedbeleggingen) te worden gewaardeerd. Herwaarderingen naar resultaat KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 11

28 Veranderingen RJ 645 en waardering Actuele waardemodel voor sociaalvastgoed als bedrijfsmiddel Actuele waarde conform RJ 212 (uitgaande van 403). Veelal geldt dat sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (en niet bestemd voor verkoop) zal worden gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde, omdat de bedrijfswaarde veelal lager is dan de vervangingswaarde. De bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van alinea 309 tot en met 327 van hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de netto kasstromen bij het afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen, dit om aansluiting met de bestaande Richtlijnen te waarborgen. Model RJ 212 actuele waarde betekent niet dat er geen afschrijving is KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 12 Veranderingen RJ 645 en waardering Actuele waardemodel voor commercieel vastgoed en sociaal vastgoed dat is gekwalificeerd als belegging RJ Van toepassing is RJ 213 (vastgoedbeleggingen). Voor sociaal vastgoed is 509c van toepassing. De actuele waarde is in dit model de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Deze reële waarde wordt gebaseerd op de uitgangspunten van alinea 509, onder c van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 13

29 Veranderingen RJ 645 en waardering Meerdere waarde invloeden: Historische kostprijs Reële waarde o.b.v. bedrijfswaarde met sector- en eigen-parameters Vastgoedbeleggingswaarde o.a. HTG Taxatiewaarde 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 14 Veranderingen RJ 645 en waardering Overig Financiering en kasstromen zijn de kern. Welke waarderingsgrondslagen hanteren CFV en WSW en financiers? Bij actuele waarde in de TI geen herwaarderingsreserve Bij actuele waarde in BV, wel herwaarderingsreserve. (is niet uitkeerbaar) RJ 645 is een nieuwe richtlijn. Stelselwijziging. Attentie voor vermengen stelsel- en schattingswijzigingen (of het opruimen van vuiltjes) Afschrijven De toegelaten instellingen konden op grond van vroegere regelgeving in een groot aantal gevallen de annuïtaire afschrijvingsmethode hanteren. Toepassing van RJ 212 heeft tot gevolg dat een annuïtaire afschrijvingsmethode vrijwel nooit passend is voor het vaststellen van het verwachte verbruikspatroon. Bestuur, RvC en accountant doen er goed aan een duurzame financiële verslaggeving van de woningcorporatie vast te stellen 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 15

30 Voorstel Herziene woningwet Scheiding vraagt extra werk administratie, extra werk toezicht en controle Rol CFV blijft in hoofdzaak hetzelfde. Toegenomen rol RvC o.a. voorafgaande instemming over belangrijke besluiten. (o.a. overdracht bezit of activiteiten, aangaan van duurzame samenwerking indien van ingrijpende betekenis of boven bedrag genoemd in AMvB) Minister kan bij slecht functioneren één of meer leden van de raad naar huis sturen Administratieve (boekhoudkundige) scheiding DAEB en niet-daeb. AMvB gaat inzet vermogen regelen. Voorstel behelst ook scheiding binnen vermogen. Wat is bij scheiding binnen TI de juridische werking richting crediteuren? (geen?) 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 16 Voorstel Herziene woningwet Hopelijk past e.e.a. straks binnen RJ 645 Streven is dat de toegelaten instelling in de DAEB-tak en de niet-daeb-tak zoveel mogelijk gescheiden opereert, en voor beide takken balansen en winst- en verliesrekeningen opstelt en in elk van de takken aan een eigen gezond financieel toekomstperspectief werkt. Bij AMvB zullen nadere inhoudelijke en procedurele eisen gesteld worden aan deze scheiding van baten en lasten en passiva en activa (inclusief waarderingsinstructies ten aanzien van de onroerende zaken) de beschikbaarstelling van kapitaal voor beide takken en de financiële verantwoording. Goede governance? Als laatste nog iets over governance: Toegelaten instellingen hebben behoefte aan structurele beleidsmatige of organisatorische afstemming met de verleners van maatschappelijke diensten. Voorgesteld wordt dat er personele unies op het niveau van het bestuur van de toegelaten instelling en de maatschappelijke instelling gevormd mogen worden. Er mogen dan geen personele unies op het niveau van de raden van toezicht tussen de toegelaten instelling en deze andere maatschappelijke instelling zijn KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. 17

31 2011 KPMG Accountants N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is een dochtermaatschappij van KPMG Europe LLP en lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit.

32 De geblinddoekte commissaris Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance SOM Seminar, 8 september 2011 Stellingen 1. De accountant draagt bij aan verduistering in plaats het leveren van verheldering van inzicht 2. Er zijn nog volstrekt onvoldoende tools voor de commissaris om goed intern toezicht te kunnen houden.

33 Drie invalshoeken Continuïteit: is het voortbestaan van de corporatie, mede in samenhang met de voorgenomen activiteiten, verzekerd? Efficiëntie: worden de activiteiten tegen niet meer dan de noodzakelijke kosten uitgevoerd? Effectiviteit: worden de maatschappelijke gewenste activiteiten uitgevoerd? Continuïteit Beoordeling continuïteit voor commissaris relatief het gemakkelijkst: - Beoordeling CFV (solvabiliteit, continuïteit) - Beoordeling WSW (faciliteringsvolume) Gangbaar beoordelingskader RvC s: - A-corporatie volgens CFV - investeringen borgbaar volgens WSW

34 Complicatie Discrepanties tussen waardering en vermogensbepaling en balansopstelling volgens CFV en RJ-jaarrekening Wat is de relevantie van de afwijkingen ten opzichte van de jaarrekening als de corporatie strategisch stuurt op financiële beoordeling CFV en WSW? De jaarrekening volgens RJ Herziening van RJ 645 zeer langdurig, onbevredigend traject Toegevoegde waarde jaarrekening op basis Richtlijnen beperkt / afwezig Accountants krijgen onvoldoende tegenwicht; eenzijdige samenstelling RJ-werkgroep

35 Enkele voorbeelden Nu drie waarderingen voor huurwoningen mogelijk die in de tijd kunnen veranderen (herclassificatie) Activering belasting latentie Afwijzing annuitaire afschrijvingen Op de balans plaatsen van Koopgarant Activering toekomstige verkopen Afschaffing rentabiliteitswaarde leningen Eenvoud Artikel 26.1 BBSH: De toegelaten instelling stelt jaarlijks een jaarrekening en een jaarverslag op in overeenstemming met de waarderingsgrondslagen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Forse reductie van administratieve lasten Eenduidige balans; onderling goed vergelijkbaar

36 , maar wel wensen Aanpassingen bij beoordelingsmethodiek wenselijk. Waardering bedrijfswaarde zinvol voor beoordeling financiële continuïteit Waardering op marktwaarde noodzakelijk voor beoordeling van effectiviteit en efficiëntie Efficiëntie Te veel nadruk op bedrijfslasten; efficiëntievraagstuk is veel breder Grote behoefte aan efficiëntiebeoordelingen voor onder andere investeringen en onderhoud Goede, algemeen beschikbare benchmarks ontbreken nog steeds; CiP is te globaal

37 Bedrijfslasten Veel onderzoek naar bedrijfslasten van corporaties Sterke aanwijzingen voor inefficiëntie (vgl VEX-normen) Ontwikkeling handzame tools (bijv. systeem voor Activity Based Costing) stagneert Effectiviteit Lastigste invalshoek voor het interne toezicht van de commissaris Zwaartepunt: beoordeling van gevolgde procedures (o.a. afstemming met belanghouders) Volstaat procedurele beoordeling? Welke rol heeft de eigen visie?

38 Het waardeverlies Het waardeverlies bij corporaties in de exploitatie van vastgoed. Marktwaarde leeg Marktwaarde verhuurd Exploitatiewaarde Totaal verlies ( offer ) tussen marktwaarde verhuurd en exploitatiewaarde 144 mrd. Oorzaken waardeverlies Huurniveau lager dan marktconform Exploitatiekosten hoger dan marktconform Relatief korte levensduur woningen Lage restwaarde van de grond na sloop Hoe te beoordelen?

39 Betekenis voor commissaris Goede tools om de effectiviteit van de corporatie te beoordelen ontbreken Grote behoefte aan een tool die vanuit een marktperspectief het offer zichtbaar maakt en dat koppelt aan de maatschappelijke meerwaarde Tot slot De geblinddoekte commissaris: - er is nog veel werk te verrichten om werkelijk professioneel toezicht mogelijk te maken!

40 Governance Hoe verbinden we dagelijkse dynamiek aan statische statuten? 1 Governance Code In 2006 ontwikkeld door Aedes en VTW (Jaap de Winter) Implementatie 1 januari 2007 Pas toe óf leg uit De vinkenlijstjes (CFV) In 2011 Vernieuwde governancecode (beloning bestuurders, max. zittingstermijn commisarissen) 2

41 (Een) Definitie Governance: Waarborgen van samenhang en transparantie in het bestuur en toezicht van een organisatie, met het oog op een efficiënte en effectieve realisatie van beleidsdoelstellingen. 3 Sir Adrian Cadbury: Openbaarheid Transparancy Accountability Fairness Responsibility Transparantie Effectieve bedrijfsvoering Verantwoording Controleerbaarheid 4

42 Statuten van de Toegelaten Instelling Bedrijfsvoering 5 Vergaderschema 6 x per jaar Dagelijkse hectiek 6

43 Analyse 3 Risico gebieden: Treasury Investeringen Verbindingen 2 Verbeterstappen: Specifieke statuten Governancecyclus 7 Enkele praktijkvoorbeelden 8

44 Treasury 9 Treasury 10

45 Investeringen De raad van bestuur is bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding en bezwaring van registergoederen met inachtneming van een limiet. 11 Verbindingen het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking met een andere rechtspersoon of vennootschap, indien deze samenwerking van ingrijpende betekenis is 12

46 Maak een formele brug Stap 1 Specifieke statuten 14

47 Specifieke statuten 15 Treasury Organisatie (functiescheiding, Treasury handboek) Activiteiten (cash-management, relatiemanagement) Kaders (Kredietfaciliteiten, vreemde valuta) Risicomanagement (derivaten, contractpartijen) 16

48 Investeringen Organisatie (Investeringscomite, Handboek) Besluitvorming (benoemen fasen, rapportages) Kaders (Investeringskaders per soort vastgoed) Risicomanagement (risicoprofiel, soorten risico s) 17 Verbindingen Soorten verbindingen (Rechtsvorm, zeggenschap) Besluitvorming (Situationeel, mandaten) Kaders (Samenwerkingspartners, besturingsfilisofie) Risicomanagement (Compliance, 403-verklaring) 18

49 Stap 2 Governance cyclus 19 Jaarplannen RvC Statuten Treasury Investeringen Verbindingen Beleid Budgetten Jaarmandaten Bestuur Bedrijfsvoering 20

50 Jaarmandaten De RvC stemt in met het beleidsvoornemen om een kredietfaciliteit van 150 miljoen in 2011 beschikbaar te hebben. De RvC mandateert het Bestuur om project Prestige in uitvoering te nemen gedurende 2011 indien de aanbesteding het bedrag van 70 miljoen niet overstijgt. De RvC mandateert het Bestuur om haar samenwerking in Far West gedurende 2011 te beeindigen. 21 Voordelen 2 stappen (specifieke statuten en governancecyclus) Over en weer helderheid vooraf Bij mandaat, direct inspelen op de ontwikkelingen Bij geen mandaat, proces er op inrichten 22

51 Vragen? 23

52 Woningcorporaties Financien, RvC en auditcommissie Ingeborg de Jong Amsterdam, september 2011 Dit rapport is bestemd voor de organisatie van de opdrachtgever. Verspreiding en reproductie van (delen van) dit rapport buiten de organisatie van de opdrachtgever is niet toegestaan zonder vooraf verstrekte schriftelijke toestemming van Boer & Croon. Introductie Drs I.K.L. de Jong MRE (Ingeborg) partner bij Boer & Croon Advies en management in de vastgoedsector portefeuilles gebiedsontwikkeling, vastgoed, volkshuisvesting en woningbouw Lid RvC in de corporatiesector Eerdere managementfuncties bij NS Vastgoed en HBG Vastgoed Mijn presentatie Grondposities en projectontwikkeling bij corporaties Keuze voor eigen projectontwikkeling of turn key afname Rol van een audit commissie versus de RvC Wanneer wel/geen audit commissie Wat de toekomst ons brengt! 1

53 Grondposities en projectontwikkeling zijn belangrijk om de strategische doelstellingen te bereiken Grondposities Balanswaarde van de grondposities van alle corporaties: 2 miljard Ruim 50% van de corporaties heeft grondposities Afwaardering : 14 % Nog aanwezige risico s in de bestemming en vertraging in realisatie zullen leiden tot verdere afwaardering Voor 65 % geborgd gefinancierd Ontwikkelpotentie sluit vaak niet aan bij de verwachtingen bij aankoop Afwaardering op grondposities is hoger bij corporaties zonder grondaankoopbeleid dan bij corporaties die hiervoor een beleid hebben Nieuwbouw : huur- en koopwoningen gebouwd door corporaties Nog aanwezig ontwikkelpotentieel: ca woningen ( 21 jaar voorraad!) Risicobeheersing Specifiek beleid is beperkt geformuleerd Bron: CFV: Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij corporaties, juni Nieuwbouw is een logisch gevolg van de kerntaak en de strategische doelstelling van corporaties De aanleiding voor nieuwbouw en projectontwikkeling is evident: De mogelijkheid om de bestaande voorraad te vervangen/vernieuwen Nieuwbouw levert een bijdrage aan de leefbaarheid in bestaande wijken Introductie van sociale woningbouw in nieuwe wijken Hoe komt de corporatie aan de woningen? Zelf ontwikkelen, turn-key afnemen van een bouwer of ontwikkelaar Voor de organisatie betekent dit: afdeling ontwikkeling of projectmanagement In beide situaties: de corporatie moet haar (woon)kwaliteit definieren Keuze leidt tot een ander risico-profiel, tot een andere rapportage aan de RvC en ook de afweging over wel/niet inrichten van een auditcommissie binnen de RvC 3

54 Turn key afname of eigen projectontwikkeling leiden tot een verschillend risico-profiel Kenmerken van turn key afname Verwerving van gereed product Vooraf worden koopsom, woningkwaliteit en leveringscondities overeengekomen Bewaking van de produktkwaliteit tijdens de ontwikkeling en de bouw Risico is produktkwaliteit: selectie van de juiste bouwer/ontwikkelaar is belangrijk Kenmerken van projectontwikkeling Corporatie is verantwoordelijk voor grondexploitatie en opstalexploitatie Risico s in grondexploitatie-> verlies of afboeking op de waarde Risico in de opstalexploitatie (tijdens ontwikkeling, bouw, afname )-> verlies of leegstand Risico zit sinds kort ook in het verkrijgen van de (geborgde) financiering: DAEB of niet- DAEB 4 Corporaties kiezen om verschillende redenen voor eigen ontwikkeling of voor turnkey afname Toetsingskader voor de RvC: Keuze voor eigen ontwikkeling of voor turnkey afname: Hoe (breed) is de doelstelling/missie van de corporatie geformuleerd, bijv. in het ondernemingsplan Wat is de locale marktsituatie? Wat is de visie van de directeur-bestuurder? Wat is de ervaring van de organisatie Wat is de houding van het gemeentebestuur? Mijn eigen visie: Obv bovenstaand kader: projectbepaald kiest de corporatie haar positie Onderbouwing van de keuze adhv argumenten obv VHV, vermogenspositie Goede format over project- en procesbewaking, risico beheersing Informatie over de rapportage/goedkeuringsmomenten En ook: invloed van Rijksbeleid: DAEB en niet-daeb 5

55 De audit commissie adviseert de RvC en neemt niet zelf besluiten Rol van een RvC: toezicht en advies Rol van een audit- commissie: Advies aan de RvC Beoordelen van interne controle- en risicobeheersingssystemen Stellen van kaders en sturingsvariabelen Rapportage-structuur en besluitvormingsmomenten Naleven van (externe) richtlijnen Controle door en relatie met de accountant Informatieverschaffing tbv financiele planning en planning&control cyclus Financiering en treasury Projectmatig: Scenario analyses en doorrekening Overig Bemensing: 2 leden RvC, DB, financieel directeur, accountant, controller Periodiek overleg voorzitter auditcommissie met financieel directeur Financieel directeur kan alleen worden ontslagen met instemming van de RvC 6 De RvC, de audit commissie en projectontwikkeling In de auditcie: stellen van kaders Type projecten, prijsklasse etc komt uit ondernemingsplan en strategisch voorraadbeheer Kostenopstelling: AK, W&R, rente, hoogte ORT Inhoud van rapportage en rapportage-momenten aan de RvC (inclusief risico beheersplan) Wijze van selecteren van partners Financiering en effect op vermogenspositie Wens: gemeenschappelijke referentie op prijs/kwaliteitskaders In de auditcie: bespreken van een project Bespreken of het project voldoet aan de eigen kaders, i.c. aan het bovenstaande Bespreken van de subjectieve zaken: oa risico beheersplan In de voltallige RvC Bespreking van de behandeling in de auditcommissie Toetsing aan de volkshuisvestelijke en de maatschappelijke doelstellingen Stakeholder analyse Besluit! 7

56 Een investeringsvoorstel beantwoordt de vragen van de RvC zodat zij kan adviseren en toezicht houden Missie/doelstelling Doelgroep Maatschappelijke investering Output & outcome Betrokken partijen Adviseurs of samenwerkingspartners Financien Vastgoed exploitatie Investeringskosten, -opbrengsten en resultaat Waarde bij alternatief gebruik Interne toetsing Relatie met vastgelegde kaders 8 Een auditcommissie verhoogt de kwaliteit van advies&toezicht van de RvC Het ontbreken van een auditcommissie is alleen acceptabel voor kleine corporaties (weinig projecten) en voor corporaties met vooral turn key afname van projecten Wanneer een auditcommissie ontbreekt leidt dit in de RvC tot: Of te veel detail in de vergadering óf te weinig diepgang (Kans op) onduidelijkheid of er wordt gewerkt vanuit gemeenschappelijke kaders Onduidelijk of de informatie voldoet aan de interne controle- en risicobeheersingssystemen en of externe richtlijnen worden nageleefd Menging in de behandeling van maatschappelijke, VHV en financiele afwegingen. Terwijl dit moet zijn: 1) financieel onvoldoende-> no-go of nee, tenzij No go is niet doen, want de financiele toets is negatief Nee, tenzij-> toetsen aan maatschappelijke, VHV en stakeholdersafwegingen Grondposities en projectontwikkeling is een middel en geen doel. Een goede financiele afweging en gestructureerde projectontwikkeling leidt tot betere resultaten en meer middelen om in te zetten voor de kernwaarden van de corporatie 9

57 Wat de toekomst ons brengt Mag grondverwerving en projectontwikkeling nog wel in de toekomst? Handel je volgens de regels of volgens interpretatie ervan? Hoe ga je om met nieuwe situaties en vraagstukken? Behoor je tot de rekkelijken of tot de preciezen? Eén juiste keuze is er naar mijn mening niet, want: Innovatie en creativiteit leidt tot vernieuwing maar Schoenmaker hou je bij je leest Ingredienten voor een goede werkwijze bij projectontwikkeling Goede en open relatie tussen bestuur en RvC Professionaliteit van de organisatie Juiste normen&waarden en cultuur in de organisatie Resultaat is: Een goede afstemming tussen maatschappelijke en zakelijke belangen bij nieuwbouw 10 Boer & Croon Postbus AT Amsterdam Tel: +31 (0) Ingeborg de Jong Tel: +31 (0) Boer & Croon staat voor hoogwaardige dienstverlening op het gebied van consulting, corporate finance, en management. De unieke combinatie van deze activiteiten stelt ons in staat strategische vraagstukken van onze klanten te doorgronden en daadwerkelijk op te lossen. Van inspiratie tot realisatie. Boer & Croon combineert als geen ander toonaangevende denk-, durfen daadkracht. Een ijzersterke mix waarmee we snel een vernieuwende weg kunnen inslaan naar duurzaam betere prestaties. De groep telt ongeveer 450 ervaren consultants, managers en stafmedewerkers.

58 SLS WONEN De Studentenhuisvester in Leiden Gerrit van Erven SLS WONEN Ruim 5000 vhe s Financiële positie onvoldoende voor groeiopgave (onrendabel met name in binnenstad) Aantal vhe per fte: 97 Hoge mutatiegraad Kostenstijging maximaal gelijk aan huurstijging

59 Onderwerpen o o o Groei strategie ten opzichte van financiële positie Afwegingen Oplossingen Keuze groei ten opzichte van financiële positie Investerings- en financieringsbeleid o o o Bedrijfswaardewaardering in jaarrekening: Eigen Vermogen is eind mln en voorziening is 12 mln. Relevant voor investeringsmogelijkheden is positie bij CFV, veel correcties door CFV en behoud A-status is eis RvT. Relevant voor financiering is positie bij WSW, kasstromen positief bij fictieve aflossing 2% en leveren van maatwerk door WSW

60 Afwegingen o o o o Keuze maken voor behoud van A-status of groei realiseren en nagaan op welke termijn A-status weer gerealiseerd kan worden. Begroting 2012 waarin keuzes verwerkt worden Welke projecten zijn essentieel en welke projecten kunnen uitgesteld worden cq in andere vorm gerealiseerd worden? Traject tijdig inzetten in 2011 gezien effect op positie CFV: Opbrengstenkant met name huuropbrengsten Kostenkant met name onderhoud- en beheerkosten Oplossingen Projecten uitstellen of realisatie niet in eigendom maar beheer voor minimaal 15 jaar. Huuraanpassing bij mutatie en meeropbrengst door nauwkeurige toepassing puntenwaardering Besparing op onderhoud en beheer (algemene kosten en personeel)

61 Vervolg oplossingen Overdracht grondpositie met deel bouwrealisatie voor studenten en beheer door SLS. Conclusie: Financiële positie dwingt tot creatieve oplossingen

62 Woningcorporatie, Financiën en RvT Woningstichting Den Helder Peter Kramer Toezicht Op Verbindingen Woningstichting Den Helder TI: 51 Mln huuropbrengsten, 152 fte, vhe Holding Wonen Den Helder, met 6 BV s als werkmaatschappijen Aannemingsbedrijf: 25 Mln omzet, 66 fte Schilderwerken: 7 Mln omzet, 78 fte Woningonderhoud BV: 1,4 Mln omzet, 8 fte Projectontwikkeling: Via TI

63 Aansprakelijkheid, ook voor BV s Voorkom dat angst maatschappelijk ondernemerschap aantast, daarom risico op aansprakelijkheid RvT beperken Jegens rechtspersoon zelf: Vrijtekening: In statuten opnemen dat rechtspersoon RvT niet vervolgd Jegens derden: Vrijwaring: In statuten opnemen dat schade wordt gedragen door rechtspersoon Echter geen vrijwaring en vrijtekening bij opzet met schade als mogelijk of waarschijnlijk gevolg en grove schuld: dan wel verzekerbaar Grip vanuit RvT op BV s Bij BV s krijg je grip via de aandelen Als TI 100% aandeelhouder is, ligt stemrecht bij bestuurder TI Bij BV s in statuten opnemen dat majeure besluiten alleen met toestemming RvT kunnen RvT: concernmodel (enkel RvT bij TI) of decentraal model (RvT ook bij holding en/of BV s) RvT: bij decentraal model is dit personele unie

64 Informatievoorziening RvT Maandelijks Baten en Lasten Maandelijks Kasstroomoverzicht, incl prognose komende vijf jaar Maandelijks investeringsoverzicht: toestemming RvT voor aankopen > 500K, Passeren Point of No Return, Wijzigingen in Onrendabele Top na Point of No Return Risico analyse Twee maal per jaar: kwalitatief en kwantitatief overzicht Politieke risico s Financieringsrisico s Fiscale risico s Risico s projectontwikkeling Overige risico s Risico s per project

65 Risico s Politieke risico s: Europese regels staatsteun, DAEB-Niet DAEB, Toewijzingsnorm, aanbestedingsplicht Financieringsrisico s: Liquiditeiten, rente Fiscale risico s: BTW (integratieheffing), VpB, Loonbelasting Risico s Projectontwikkeling: Zorgvastgoed, Proces rondom investeringen, Kredietwaardigheid Overig: verbindingen, krimp, Bouwrisico s (vervolgscahde), asbest, pensioenen Risico s per nieuwbouwproject Opbouw Tabel Onderwerp Beschrijving Risicoanalyse Hoog (rood),middel (oranje) of laag (groen) Periode Kwantitatieve schatting risico Maatregelen

66 Onderwerp Beschrijving hoog periode geschat Maatregelen/acties Politieke risico's middel risico laag 1. Europese regels Staatssteun In 2005 heeft de Europese Commissie Nederland verzocht ervoor te zorgen dat de activiteiten van woningcorporaties, vanaf die van staatssteun profiteren, een rechtstreekse relatie hebben met sociaal achtergestelde huishoudens Vormen van staatssteun zijn : Overheidsachtervang bij borging van leningen door het WSW De project- en saneringssteun van het CFV Gemeentelijke grondprijs voor corporaties lager. a. DAEB/ niet-daeb De sociale en commerciële activiteiten van corporaties moeten gescheiden worden uitgeoefend, Opzetten BV's voor Niet DAEB waardoor kruissubsidiëring van met de markt concurrerende activiteiten van corporaties wordt voorkomen. Van initiatief tot realisatiefase, investeringsniveau projecten DAEB/Niet - DAEB : DAEB - projecten totale investeringswaarde (zie projecten) 100 DAEB projecten met borging leningen WSW en projectsteun. Inbreng grond mag tegen lagere prijs niet-daeb totale investeringswaarde (zie projecten) 100 niet-daeb projecten : geen borging WSW / geen projectsteun / marktcomforme grondprijs Combi DAEB/ niet-daeb totale investeringswaarde (zie projecten) 100 De lopende gecombineerde projecten mogen met staatssteun gefinancierd worden. Totaal investeringsniveau 300 "Oude "leningen mogen nog aangewend worden voor niet-daeb activiteiten. 2 Risico analyse Woningstichting Den Helder versie: 1e kwartaal 2011 Risicoanalyse Hoog Middel risico Laag Beslismoment goedkeuring door Raad van Commissarissen Initiatieffase Planontwikkelingfase 1 Planontwikkelingfase Realisatiefase Projectfase Overzicht risico s per project Na point of no return Beschrijving per project: naam, omvang investering, risico Risico beschreven m.b.t. Planning, opbrengsten en kosten

67 Leve de Historische kostprijs voor waardering vaste activa Jaarrekeningen van corporaties zijn hilarisch (Johan Conijn in Aedes magazine) Gebruiken van bedrijfswaarde of marktwaarde leidt tot grote schommelingen Boekhouders moeten weergeven wat er is gebeurd, niet speculeren over de toekomst

68 Wat is het bestaansrecht van een woningcorporatie? Missie maatschappelijke onderneming op gebied van wonen we gaan er voor dat onze huurders goed en veilig kunnen wonen in een aantrekkelijke woonomgeving tegen betaalbare prijzen voor mensen met een bescheiden inkomen en speciaal voor hen die op grond van leeftijd, gezondheid en maatschappelijke positie op de sociale woningbouw zijn aangewezen Maar de heldere doelen verdwijnen in de mist

69 Oude wijn in nieuwe zakken Heldere doelen Meer focus Je richten Onze doelstellingen: Accolade huisvest mensen met een inkomen tot en huishoudens met aangepaste woonvraag Accolade wordt herkend en erkend als een maatschappelijke onderneming gericht op samenwerking door belanghouders, klanten en medewerkers Accolade bevordert de leefbaarheid in wijken Onze klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de woning, leefomgeving en onze dienstverlening Accolade biedt haar klanten optimale participatie mogelijkheden Accolade is een innovatieve en efficiënte organisatie en streeft continu naar verbeteren Accolade heeft gemotiveerde en gekwalificeerde medewerkers Accolade is financieel gezond

70 Het besturingsmodel in breder perspectief Strategische keuzes Visie ambities en doelen Meerjaren beleidsplan Meerjaren begroting Beleidsprogramma Operationeel programma Besturings model Jaarplan en prestatieafspraken Jaarbegroting Maand- en kwartaalrapportage Jaarverslag en jaarrekening Controlrapportages Doelen in het besturingsmodel

71 LEESWIJZER Woningcorporatie, Financiën en Raad van Toezicht Alles wat WSG aanraakte veranderde in goud (FD, ) Partners voor het leven (Aedes magazine, 17-18/2011) Pandjesbaas of sociaal vernieuwer? (Aedesnet, 1 september 2011) Investeringsbeslissingen corporaties moeten professioneler (Building Business, aug. 2011) Jan van der Moolen wil corporaties splitsen (Aedes Magazine 15/ ) De lessen van Rochdale (Aedesnet, 28 juli 2011) Ministerraad: huren meer marktconform (persbericht BZK, juli 2011) Overdrachtsbelasting enige nieuwe maatregel in Woonvisie (Aedesnet, 2 juli 2011) Corporaties verliezen vertrouwen: wijken het eerste slachtoffer (Berenschot, juni 2011) SS Rotterdam en Woonbron, taakopvatting woningcorporaties (Donner BZK, 27 juni 2011) Boemerang, (Conijn op Aedesnet, 24 juni 2011) De vernieuwde governancecode (Aedesnet, 22 juni 2011) Nieuwe woningwet:bezint eer gij begint! (Aad Leek op Aedesnet, 21 juni 2011) Regulering van corporaties flink aangescherpt (Allen & Overy, 20 juni 2011) Boardroom dynamics: voorzitter RvC bovenaan rangorde (de Accountant, 1 juni 2011) Reactie op wetsvoorstel herzieningswet TI volkshuisvesting (VTW, mei 2011) Integriteit via de database (de Accountant, mei 2011) CFV toont ontluisterende aftakeling corporaties (Bobbe, 23 mei 2011) CFV-rapportage "Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector." (BZK, ) Jaarverslag 2010: gevolgen crisis zichtbaar in corporatiesector (CFV, 12 mei 2011) Het echte werk is aan de verliezende hand (Jim Schuyt op Aedesnet, 9 mei 2011) Woningcorporaties pakken integriteit beter aan (Rijksoverheid, 2 mei 2011) Beheersing en verantwoording van vastgoedtransacties woningcorporaties (B&G, maart/april 2011) Kabinet stemt in met voorstel beter toezicht corporaties (Rijksoverheid, 29 april 2011) Rehabilitatie voor corporatiedirecteur (Cobouw, 19 april 2011) Bondgenootschap voor de hoop, beren op de weg (Rooilijn nr. 3, 2011) Voorbeeld Jaarverslag Raad van Toezicht (NBA, april 2011) Kosteloos te downloaden onder Nieuws bij Rapport 152: Hof Arnhem bevestigt ANBI-karakter van Woningcorporaties Bron: KPMG Meijburg, Augustus 2011 Rapport 147: Crisis en de Woningmarkt Bron: OTB, augustus 2011 Rapport 145: Governancecode Woningcorporaties Bron: VTW, juli 2011 Rapport 138: Boardroom Dynamics Bron: NBA/RU Groningen juni 2011 Rapport 137: Sturen op Cultuur en Gedrag Bron: PricewaterhouseCoopers, juni 2011 Rapport 134: Nieuwe woningwet en intern toezicht Bron: Heino van Essen voorzitter VTW, 17 juni 2011 Rapport 131: De Vernieuwde Governance Code Woningcorporaties Bron: Aedesnet, 22 juni 2011 Rapport 103: Aansprakelijkheid Bestuurders en Commissarissen Bron: Deloitte, februari 2011

72

73 'Alles wat WSG aanraakte, veranderde in goud' Verbraeken, H. maandag 05 september 2011, 00:00 Meer over dit onderwerp Krant pdf zijn vastgoedsoap. Amsterdam Hans Verbraeken Een woningcorporatie die zich verslikt in haar avonturen. Na Maastricht, Rotterdam, Hoofddorp, Amsterdam en Deventer heeft nu Noord-Brabant In één klap zag woningcorporatie Woningstichting Geertruidenberg (WSG) dit jaar haar eigen vermogen verdampen. Na de afboekingen op grondposities (205 hectare) en op projecten bleef er deze zomer van de euro 67 mln maar euro 4 mln over. Een vastgoeddrama met veel betrokkenen, maar waarin iedereen zijn stoepje schoonveegt. Vanuit haar werkterrein sociale woningbouw was WSG in enkele jaren uitgegroeid tot een van de grootste grondbezitters in de corporatiebranche met 205 hectare. 'Er zat geen echte strategie achter', constateerde interim-bestuurder Peter Ruigrok, die in maart op verzoek van de branchetoezichthouders is aangetreden. Overal in West- en Midden-Brabant verschenen prachtige complexen, vooral zorginstellingen. WSG kocht bos bij Putte, een klooster in Berkel Enschot, plande dure recreatiewoningen in de jachthaven Biesbosch Marina Drimmelen, en verdubbelde in negen jaar het bezit aan sociale woningen tot 'Alles wat WSG aanraakte, veranderde in goud', zegt PvdA-raadslid Mirjam de Groot in Geertruidenberg. Totdat de crisis zich de afgelopen jaren ontrolde en de vraag naar koopwoningen stilviel. Natuurlijk speelt Peter Span (55) een hoofdrol in dit vastgoeddrama. Hij zat er bijna zeventien jaar, had lef, maar verloor de proporties uit het oog. 'WSG was zijn kind', zegt de in 2009 als commissaris vertrokken 77-jarige Emile Bogers. 'Span ging zelfs in het weekeinde met zijn vrouw - die bij WSG manager projectinrichting was - projecten langs.' Span manifesteerde zich als dé ontwikkelaar in het Midden- en West-Brabantse, ver buiten het eigen werkterrein. Hij was vanwege zijn ondernemingslust gevierd in alle gemeenten. In september vorig jaar ridderde burgemeester Matthieu Meijer hem nog in de orde van Oranje-Nassau. Tegelijk kreeg WSG van Geertruidenberg de Ondernemersprijs. WSG was de drijvende kracht achter het in 2005 gestarte, maar nog niet voltooide bouwproject Dongeburgh van bijna 1000 woningen. WSG kocht in 2000 voor een appel en een ei een sporthal van de gemeente Geertruidenberg en renoveerde die. Ze kocht historische panden aan de Markt om er commerciële ontwikkeling mogelijk te maken. 'Daar hadden wij het geld niet voor', aldus Meijer. Volgens raadsleden waren vooral oud-wethouder John Smits en fractievoorzitter Joop Heesters van Keerpunt 74 (nu vier zetels) 'heel dik met WSG'. In 2008 borgde de gemeente voor WSG nog een lening van euro 25 mln voor de bouw van Rivierzicht in het Dongeburgh-plan.

74 Peter Span Zes maanden na zijn huldiging werd Span naar huis gestuurd en stond WSG op omvallen. Meijer:'Je moet iemand eigenlijk nooit te vroeg ridderen. Wij wisten het allemaal niet. Wij zijn geen corporatietoezichthouder.' Maar Span had moeten worden afgeremd door de raad van toezicht, sinds 2003 geleid door Frank Staal. Deze was ook directeur van de regionale zorg- en welzijnsinstelling De Riethorst Stromenland. Span en Staal deden volop zaken. WSG bouwde en de Riethorst huurde. En ze waren vrienden, gingen samen naar Kopenhagen, waar Staal de marathon liep. Maar de banden tussen WSG en de zorg waren nog inniger. Ook vicevoorzitter van de raad van toezicht van de Riethorst, Jan Willem Wijsman, was commissaris bij WSG. En dat gold ook voor Theo Schneijdenberg, manager vastgoed bij zorgverlener Amarant, waar WSG ook zaken mee deed. Over de belangenverstrengeling werd vanaf eind 2007 al geklaagd bij branchevereniging Aedes en de regiokrant BN/De Stem schreef er in 20o8 0ok al over. Financieel toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ontdekte de dubbele petten pas in mei 'Wij hebben hun onmiddellijk gevraagd terug te treden', reageert CFV-directeur Jan van der Moolen. Formeel is overigens nergens geregeld dat dit verboden is, aldus het CFV. Ook het Waarborg Fonds Sociale Woningbouw (WSW), dat euro 80 mrd aan leningen in de corporatiesector borgt, remde Spans ambities niet echt af. Het garandeerde zelfs financieringen boven de wettelijke grens van euro per woning, zoals bij de te renoveren historische panden op de markt in Geertruidenberg. Het fonds zelf wil alleen kwijt dat het WSG 'al geruime tijd op het netvlies had en de faciliteit voor borging op nul had gezet'. Maar tegenover de raadscommissie volkshuisvesting van Geertruidenberg noemde een vertegenwoordiger van het WSW de corporatie in het najaar van 2009 'gezond', zo deelt oud-groenlinks-raadslid Jan van Oort mee. Oud-commissaris Bogers: 'Het WSW was altijd erg positief. Bij mijn vertrek eind 2009 stond de faciliteit nog niet op nul.' En de accountant van Deloitte? Bestuurder Ruigrok: 'Die liet zich telkens overtuigen door het bestuur'. Pas de nieuwe Deloitte-partner, die de jaarrekening van 2010 heeft gecontroleerd, zei 'nu is het afgelopen. Hij stak een stok in het zand en zei: dit is het.' Financieel toezichthouder CFV zegt al jaren speciale aandacht te hebben gehad voor WSG.Telkens liet het fonds Span zijn ambities bijstellen. 'Op basis daarvan kreeg WSG uiteindelijk tot 2010 een A-oordeel (positief). Ook maakten we opmerkingen over de grondposities, met de oproep: doe er wat aan', aldus Van der Moolen. Maar goed zicht had het CFV er naar eigen zeggen niet op. Tot en met 2008 kreeg het nauwelijks inlichtingen van corporaties over wat er in hun dochters gebeurde. In juni 2010 oordeelde het CFV dat WSG over een aantal jaren wel eens financieel in de gevarenzone zou kunnen komen. Een A-2-oordeel. Span moest voor medio september 2010 een plan van aanpak opstellen om grondposities af te bouwen en de projectenportefeuille bij te stellen. Gaandeweg werd het het CFV duidelijk dat Span het fonds misleidde. 'Na het A- oordeel zomer 2009 ging Span pas echt los met koopwoningen en grondposities, die hij daarvóór niet in zijn meerjarenprognoses had opgenomen', aldus Van der Moolen. 'Dat kun je misleiding noemen.' Toen de borging bij het WSW eind 2010 inmiddels op slot zat, en aannemer BAM zich terugtrok uit het nog te bouwen Koninginnenbastion in de Dongeburgh, slaagde Span er zelfs nog in de gemeente een borging voor euro 13 mln te ontfutselen. 'Burgemeester Meijer had beter moeten weten', aldus Van der Moolen.

75

76

77

78

79 Forumbericht Pandjesbaas of sociaal vernieuwer? :55 Joost Spithoven,, Geen rank Moeten corporaties zich beperken tot kerntaken als verhuur en beheer? Nee, zegt Joost Spithoven, commissaris bij Ons Doel. In een tijd die eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van burgers vraagt, hebben corporaties een taak als sociaal vernieuwer. En dat vraagt om een andere besturingsfilosofie. Na een periode waarin woningcorporaties flink hebben geroken aan projectontwikkeling en vergaande samenwerking met bijvoorbeeld zorginstellingen lijkt voor een aantal de slinger weer de andere kant op te bewegen. Terug naar de kerntaken: verhuur en beheer van sociale huurwoningen. De kredietcrisis en de daarop gevolgde bouwcrisis zijn daar mede debet aan. Het economisch perspectief en het economische rendement maken dat woningcorporaties zich beperken tot hun (klassieke) rol van pandjesbaas. Maar hoe zit het met het maatschappelijk perspectief en het maatschappelijke rendement? Tegelijkertijd vindt namelijk nog een andere verschuiving plaats. In onze verzorgingsstaat komt de nadruk te liggen op meer eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid van burgers. Dat zien we terug in bijvoorbeeld de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Volgens mij hebben corporaties in deze maatschappelijke ontwikkeling een belangrijke rol als sociale vernieuwer. Meer intuïtie, minder ratio Onze maatschappij verandert in een participatiemaatschappij. En deze omslag legt de komende jaren bij het wijk- en buurtgericht werken nog meer het accent op leefbaarheid en saamhorigheid. Voor de woningcorporatie geldt dan - wat mij betreft - als maatschappelijke oriëntatie: als het onze burger in deze straat en buurt niet goed gaat, gaat het in zijn directe leefomgeving niet goed, dan gaat het met deze woning uit onze voorraad niet goed en kunnen wij ons werk ook niet goed doen. Daarbij komt de focus duidelijk (nog) meer te liggen op de menselijke maat en de beleving. Deze wijze van oriënteren en werken met en voor burgers vergt in dubbel opzicht sociale innovatie. Niet alleen is een andere invulling van de klantrelatie met huurders als burgers nodig. Ook de collegiale relatie met welzijns- en zorginstellingen vraagt om een andere invulling. Corporaties zullen minder vanuit de ratio en meer vanuit de intuïtie moeten zoeken naar de juiste, professionele partners om deze participatieve samenleving gestalte te geven. De keuze tot samenwerken heeft dan meer te maken met elkaar aanvoelen op het gebied van creërend vermogen, dan met zakelijke afwegingen over bijvoorbeeld de solvabiliteit van een organisatie. Wie betaalt dat Deze nieuwe manier van denken vraagt van corporaties ook een nieuwe manier van werken. Om de sociale innovatie inhoud te kunnen geven is een herbezinning op de besturingsfilosofie nodig. Dat betekent vooral dat we met elkaar het gesprek aangaan over initiatieven, projecten en acties die bijdragen aan de persoonlijke ontwikkeling, de gezondheid, het geluk en veiligheid van mensen. De ene keer zal de corporatie het moeten aandurven daarvoor zelf inspanningen te doen in het sociale domein, de andere keer zal ze op zoek gaan naar partners die kunnen bijdragen aan het versterken van het maatschappelijk rendement. Soms kan een garantstelling aan een werkstimuleringsproject in een wijk al toereikend zijn. Nu hoor ik u al vragen: wie gaat dat betalen? Ik heb maar één antwoord: wij als woningcorporaties samen met die andere instellingen, die net als wij daadwerkelijk vorm willen geven aan een samenleving waarin burgers zelfredzaam kunnen zijn. En ik geloof echt dat het werken vanuit het maatschappelijke perspectief van bewoners uiteindelijk meer oplevert en minder kost, dan louter werken vanuit het economische perspectief. Bron: Aedes-Magazine 17-18/2011 Reageer Reacties :25 Hans Kregting voorzitter hb-ede./lid platform lsa, Huurdersbond Ede, EDE GLD Top 150 Gebruiker Corporaties hoeven niet terug te gaan, maar corporaties moeten wel de juiste prioriteiten stellen. Dus eerst de primaire taak op orde, voldoende betaalbare, kwalitatieve huisvesting voor de doelgroep.en de doelgroep is niet wat mij betreft vastgepind op een grens qua inkomen zoals die nu is. Woonquote zou een betere optie zijn misschien. Dat het om meer gaat dan de woning alleen is duidelijk. Sociale innovatie draagt ook bij aan de kwaliteit van wonen.maar in gemengde wijken, koop en huur, wordt wel erg makkelijk het prijskaartje bij de huurders via de corporatie gelegd.de huurder ziet investeringen beloond door een prettige leefomgeving onder andere, de koper krijgt dat ook. Maar ontvangt ook nog waardevermeerdering van zijn bezit nog. En dat zonder zijn financiele bijdrage. Huurders zorgen voor de grootste inkomstenbron van corporaties.zorgen ook voor veel werkgelegenheid.en zien nu ook het Rijk veel geld weghalen bij de corporaties, dus bij de huurders.als corporaties ook moeten investeren in sociale innovatie zal er door het Rijk financieel de ruimte moeten worden gegeven.anders worden huren onbetaalbaar. Denken vanuit bewoners is beter dan denken vanuit huurders of kopers als het gaat om een leefbare woonomgeving.en beslissen met bewoners in plaats van over bewoners zou een goed begin zijn.

80 Investeringsbeslissingen corporaties moeten professioneler Tom Hutting Mark Schweitzer Paul Tazelaar Nu de financiële middelen van corporaties voor nieuwbouw, renovatie of herontwikkeling schaars zijn geworden, vraagt dat van hen meer dan ooit om een kritische beoordeling van projecten. Er valt echter nog een wereld te winnen als het gaat om verantwoorde investeringsbeslissingen. Het denken in onrendabele toppen overheerst nog altijd het rendementsdenken. Toch schuiven corporaties langzaam op in een meer professionele, marktgerichte benadering, blijkt uit een gesprek met Finance Ideas en verschillende woningcorporaties. De waardering van het woningbezit is meer dan een boekhoudkundige exercitie. Voor corporaties groeien de bomen niet meer tot in de hemel. We zijn nog niet uit de krediet- en economische crisis en de bouwsector stagneert. Woningverkopen dalen. Opbrengsten stijgen amper als gevolg van het inflatievolgend huurbeleid. De brede taakopvatting die de corporaties de laatste jaren hebben gehanteerd, lijkt op zijn retour. De overheid dringt de corporaties terug naar hun primaire doelgroepen. Incidenten als met SGGB in Hoofddorp, Servatius in Maastricht en WSG de woningcorporatie uit Geertruidenberg die 35 miljoen moest afboeken op zijn uit de hand door Karl Bijsterveld gelopen grond- en projectenportefeuille lijken de sector wakker te schudden. Werken aan een gezonde financiële huishouding en beheersing van risico s in met name de vastgoedprojecten is nu cruciaal voor corporaties, zegt Tom Hutting, adviseur bij Finance Ideas. Verdienmodellen moeten worden heroverwogen, verantwoord investeren is een absolute noodzaak. Uit een Veel corporaties zitten nog gevangen in het denken in onrendabele toppen rondetafelgesprek dat Finance Ideas met verschillende woningcorporaties dit voorjaar organiseerde, blijkt dat het opstellen van kaders voor investeringsbeoordelingen zeer actueel is, maar dat de verschillen in uitwerking groot zijn. Er is behoefte aan een klankbord. Mark Schweitzer, eveneens werkzaam bij Finance Ideas: Voor commerciële projecten ligt het voor de hand om aan te sluiten bij een marktconforme beoordeling. Maar hoe corporaties dat moeten aanpakken is vaak een zoektocht. Je ziet bovendien dat doelstellingen voor projecten vaak ruim geformuleerd zijn en dat onvoldoende is uitgewerkt of het project wel past binnen de strategische doelstellingen van de corporatie. Marktgericht Paul Tazelaar, zelfstandig adviseur en docent bij de Finance Ideas Academy, benadrukt eveneens het belang van een marktgerichte benadering ten aanzien van investeringen. In de keuze voor een bepaalde reken-systematiek schuilt impliciet de keuze voor een bepaalde waardeontwikkeling van het complex. Veel corporaties zitten gevangen in het denken in termen van onrendabele toppen, een achterhaalde manier van boekhouden en een conservatieve omgang met het eigen woningbezit. Als de corporatie voor een woning een levensduur van vijftig jaar hanteert met een restwaarde van nul, zullen de toekomstige huurinkomsten uiteraard niet opwegen tegen de bouwkosten. Er wordt uitgegaan van een waardedaling. De praktijk is echter dat corporaties woningen verkopen. Beter is het als een corporatie al bij de nieuwbouw uitgaat van de marktwaarde van een woning. Wordt de toekomstige verkoopprijs meegenomen in de berekeningen, dan kan een onrendabele top ineens in winst veranderen. De toepassing van de reken-systematiek vijftien jaar exploitatie met exit waarde is een realistischer beeld van de waardeontwikkeling. Bedrijfswaarde werkt niet Het beste beeld van het vermogen van corporaties ontstaat door het bezit op marktwaarde te waarderen. De waardering van het woningbezit is meer dan een boekhoudkundige exercitie, zegt Floris Ledder, manager portefeuille- en waardemanagement bij Havensteder. Deze Rotterdamse woningcorporatie is recent ontstaan uit een fusie van Com.wonen en PWS. Volgens Ledder moeten corporaties af van het begrip onrendabele top en meer marktconform werken om verantwoorde investeringen te doen. Bij veel corporaties zie je dat de bedrijfswaarde leidend is. Maar de bedrijfswaardesystematiek maakt niet zichtbaar of een investering daadwerkelijk verliesgevend is, of dat er op termijn ook winst te behalen valt. Het mechanisch uitrekenen van de bedrijfswaarde is nog geen waardemanagement. Een marktconforme benadering is nodig omdat elk type vastgoed en elk project een ander risicoprofiel heeft. Corporaties stellen vaak maar één rendementseis: de disconteringsvoet van het WSW die 5,25 procent is. Daarmee houd je geen rekening met het feit dat projecten een verschillende risicobeoordeling hebben. 5,25 procent is mogelijk reëel voor sociale huurwoningen, maar meestal te laag voor huurwoningen in de vrije sector en retail. Ledder zegt dat Havensteder druk bezig is om investeringen in projecten meer marktconform te beoordelen. Zien we dat de investeringen gemiddeld hoger uitvallen dan de gemiddelde marktwaarde van een nieuw te realiseren complex, dan moeten we een pas op de plaats maken. Dan is het vast houden aan dat investeringsniveau met geen enkel volkshuisvestelijk argument goed te praten. Rendementseis Joost Sels is manager financiële analyse en treasury bij GroenWest, een corporatie met verhuureenheden en ontstaan uit een fusie tussen Westhoek Wonen uit Mijdrecht, SWW uit Woerden en Groenrand- Wonen uit Vleuten. GroenWest worstelt vooral met de vraag met welke methodiek je het beste kunt toetsen of een project aan de minimale rendementseisen voldoet. Twee van de drie corporaties gaan al wel een aantal jaren uit van het rendement op een project in plaats van de onrendabele top. Met de benadering van onrendabele toppen kun je niet meer aankomen bij je onderhandelingspartners. Dat is een puur boekhoudkundige berekening. We kijken dus naar de methodieken die de markt hanteert, maar die zijn niet een-op-een toe te Waarderen op bedrijfswaarde maakt niet zichtbaar of de investering ooit winst of verlies oplevert passen in de corporatiesector. De BAR- en NAR-methode zijn leuke berekeningen op de achterkant van een sigarendoos, maar te kort door de bocht voor de praktijk. Daarom kiezen wij wel voor de IRR als basismethodiek, dit geeft tenminste het rendement weer over de gehele exploitatieperiode. Rekenen met vijftien jaar exploitatie met exitwaarde levert niet altijd een realistisch beeld van de waardeontwikkeling op. Die termijn is, zeker voor sociale huur-woningen, nog geen gegeven voor ons. Sociale huur bouw je voor de lange termijn, je verkoopt het complex niet na vijftien jaar en dus is vijftig jaar een normaal tijdsbestek om mee te rekenen. Maar het laatste woord is er nog niet over gezegd, er is veel discussie over, met name over de vereiste minimale risicoopslagen. Om investeringsbeslissingen te toetsen ontwikkelde GroenWest een viertrapsraktet, >> buildingbusiness augustus augustus 2011 buildingbusiness

81 Joost Sels Frank Reuser waarbij de keuze voor een rekenmethodiek nog om de meeste uitwerking vraagt. De andere onderdelen zijn al verder ontwikkeld. Sels: Een project moet bijvoorbeeld binnen ons ondernemingsplan passen en daarmee voldoen aan de doelstellingen van de organisatie. Ook moet een project in onze financiële meerjarenprognose passen. De financiële continuïteit moet gewaarborgd zijn. En we hebben een programma van eisen vanuit vastgoed. Dit alles toetsen we vóór we met een project beginnen. Risicomanagement Uit het rondetafelgesprek van Finance Ideas bleek dat risicomanagement weliswaar een belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is, maar tegelijkertijd wordt onderschat. Bij woningcorporatie Talis, actief in Nijmegen en Wijchen, staat risicomanagement al wel duidelijk op de kaart. Frank Reuser, controller bij Talis: Voor elk project reserveren we een buffer om onvoorziene financiële tegenvallers te ondervangen. In elke fase van het project, van schets tot en met evaluatie, managen we de verschillende risico s. Niet alleen macroeconomische, maar ook markt- en operationele risico s. Een interne projectontwikkelaar, de projectleider, inventariseert de risico s, maar multidisciplinaire projectteams, die bij elke fase van het project betrokken zijn, beoordelen deze. Anders krijg je het effect van de slager die zijn eigen vlees keurt. In de teams zitten medewerkers van de afdeling wonen, maar ook een beleidsmedewerker en controller bijvoorbeeld. Talis werkt nu twee jaar met multidisciplinaire teams. Het bevalt ons goed, al is het wel wennen voor onze medewerkers. Het vergt een kritische houding, je moet meedenken en over je eigen schutting heen kijken. Reuser maakt zich vooral zorgen over het financieren van woningbouwprojecten met een huur die boven de huurgrens ligt waarvoor staatssteun geoorloofd is. Richten we hier een aparte bv voor op, of houden we de financiering binnen de Toegelaten Instelling? Is het beter om de woning toch maar onder de 652,00 euro te verhuren, ook al ligt de marktwaarde hoger? Focus Het aanbrengen van focus is een ander punt dat uit het rondetafelgesprek naar voren kwam. Oftewel: investeer alleen in wijken waar een maatschappelijke opgave is die niet door andere partijen wordt opgepakt. Frank Reuser: Talis wil voortaan met name actief zijn in wijken waar ze een substantieel woningbezit heeft én waar een maatschappelijke opgave ligt: onze aandachtswijken. Hier werken we samen met andere partijen: andere corporaties, zorgen welzijnsinstellingen, gemeente en commerciële spelers. Tot voor kort had Talis een andere beleidsinsteek en wilde ze alleen daar investeren waar de markt zich gunstig ontwikkelde. Het geografische werkgebied van woningcorporatie Ymere is bewust teruggebracht tot zes kerngebieden: Amsterdam, Alkmaar, Almere, Haarlem, Haarlemmermeer en Leiden. Peter Ebbelinghaus, directeur Waarde- en portfoliomanagement: Ymere kende een groot werkgebied tot Purmerend, Lelystad en Alphen aan den Rijn aan toe. We besloten alle gemeenten in ons werkgebied langs de meetlat te leggen met de vraag: zijn wij hier maatschappelijk, zijn we er al actief en is er rendement te behalen? Verder hebben we gekeken welke andere partijen er actief waren en of deze het op prijs stellen als Ymere zich actief met het gebied gaat bemoeien. Om een voorbeeld te noemen: in Blaricum is de maatschappelijke opgave niet zo groot en zijn er voldoende partijen betrokken, waardoor er geen rol voor Ymere is weggelegd. Wij hebben dan ook besloten om ons hier terug te trekken en hebben onze positie aan een andere corporatie verkocht. Ymere heeft volgens Ebbelinghaus het investeringsbeleid en een bijpassende organisatiestructuur behoorlijk ver op orde. De nieuwe organisatiestructuur is opgezet sinds de fusie met de Woonmaatschappij in We hebben een afdeling wonen voor het beheer en een afdeling projectontwikkeling. Daartussen plaatsen we een beleggersrol. Niet dat we opeens een puur commerciële belegger zijn, maar we kijken wel meer met een marktgerichte blik naar de risico s die we bij investeringen in projecten lopen. Het gaat er ons niet om om veel geld te verdienen, maar om ervoor te zorgen dat we onze financiële continuïteit bewaken en onze volkshuisvestelijke taak op de lange termijn kunnen blijven vervullen. Woningcorporaties mogen best wat meer opschuiven Integraal risicomanagement wordt door veel corporaties onderschat van een puur maatschappelijke rol naar een meer marktgerichte rol, vindt Ebbelinghaus. Vooral kleinere corporaties hebben wat dat betreft nog een weg te gaan, die zijn traditioneel meer gericht op het beheer en minder op de risico s die samenhangen met investeren. µµ ANNE-MARIE KLIJN advocaat partner bij Boekel De Nerée zo zit het juridisch Peter Ebbelinghaus Jan van der Moolen De ladder van duurzame verstedelijking: kat in de zak? Risicobeheersing van corporaties op het gebied van grondposities en projectontwikkeling kent tekortkomingen. Dat concludeert het Centraal Fonds Volkshuisvesting in een in juli gepubliceerd onderzoek. Aankopen worden onvoldoende onderbouwd en er wordt geen exit strategie geformuleerd als een woningbouwproject niet langer mogelijk blijkt. Van een integraal risicomanagement is nog nauwelijks sprake. Een voortdurend inzicht in de ontwikkeling van het bedrijfsrisico ontbreekt daardoor. Het fonds onderzocht het risicobeheer bij grondverwerving en risicovolle vastgoed-projecten van 418 corporaties in Nederland. Volgens Jan van der Moolen, directeur van het CFV, zijn corporaties te optimistisch als het gaat om de risico s en gaan ze te lichtvoetig met beslissingen voor grondaankopen om. We zijn geschrokken van de gebrekkige beleidsmatige onderbouwing wáárom die aankopen worden gedaan. Op individueel projectniveau bestaat er vaak wel zicht op de risico s, maar onduidelijk is wat het effect is op portefeuille- en bedrijfsniveau. Het integrale plaatje hebben corporaties duidelijk niet voor ogen. Alle corporaties bij elkaar verdubbelden van 2006 tot 2010 hun grondposities van 1 miljard tot ruim 2,1 miljard euro. Ondanks de economische crisis bleven corporaties in 2008 en 2009 grond CFV: RISICOBEHEERSING MOET BETER bijkopen. Opvallend marktcontrair handelen, aldus Van der Moolen. De ruim 400 woningcorporaties in Nederland moesten in 2009 per saldo 87 miljoen euro afboeken. Of dit bedrag in 2010 hoger uitvalt moet worden afgewacht, stelt het CFV. In een specifi eke steekproef bij 48 corporaties blijkt in miljoen euro te zijn afgeboekt. En de afgelopen vijf jaar 134 miljoen euro, dit is ruim 14 procent van de aanschafwaarde. Ondanks de afwaarderingen van de afgelopen periode denken de corporaties nog risico s te lopen als gevolg van de verworven grondposities. Dat bedrag wordt geschat op 96 miljoen euro. Volgens Van der Moolen doen veel corporaties aan wensdenken. Maar ook onervarenheid speelt een rol. Tegelijkertijd nemen sommige corporaties de meest simpele spelregels niet in acht bij een grondaankoop, zoals een check bij het Kadaster om de eerdere prijs te controleren en een analyse van het bestemmingsplan. Het Fonds doet meerdere aanbevelingen. Het formuleren van specifi ek beleid voor grondposities en risicovolle projecten is de basis. Het rapport Onderzoek en projectontwikkeling bij woningcorporaties is te raadplegen op In de ontwerp-amvb Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro voor de kenners) staat in artikel dat het Besluit ruimtelijke ordening wordt gewijzigd. Voortaan moet in de toelichting bij het bestemmingsplan met het oog op het voorzien in een aantoonbare regionale of intergemeentelijke behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief) aan bedrijventerreinen, haventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen (zoals sociale en culturele voorzieningen, alsook voorzieningen voor onderwijs), worden beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de navolgende voorkeursvolgorde (a) benutting van herstructurering of transformatiemogelijkheden of (b) een locatie die passend, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld. De wijziging van artikel Bro is van toepassing op alle ruimtelijke besluiten die door overheden worden genomen, omdat zorgvuldige benutting van ruimte de grondslag moet zijn van alle ruimtelijke besluiten. Dit vraagt van overheden om in regionaal verband gewenste ontwikkelingen af te stemmen, opdat over- of ondercapaciteit zoveel mogelijk wordt voorkomen. Dit moet leiden tot regionale afstemming van de behoefte. Pas als inpassing van de beoogde ontwikkeling binnen het bestaande bebouwde gebied niet mogelijk is of niet in overeenstemming is met de daadwerkelijke behoefte, moet worden beoordeeld of de ontwikkeling mogelijk is op nieuwe locaties die al ontsloten zijn of ontsloten worden door verschillende modaliteiten op een schaal die passend is bij de beoogde ontwikkeling. Bij grootschalige locatieontwikkelingen gaat het bijvoorbeeld om ontsluiting via weg én spoor/openbaar vervoer. Bij kleinschalige locatieontwikkelingen kan naast ontsluiting via de weg gedacht worden aan fietsverbindingen of openbaar vervoer. De SER lanceerde dit denkmodel al eens, maar liet de behoeftebepaling buiten zijn ladder. Stap 2 was daar het verhogen van de ruimteproduktiviteit ter plaatse en het accommoderen daarvan door wet en regelgeving. Minster Cramer probeerde het opnieuw in 2008 voor nieuwe bedrijventerreinen. Dat heeft het niet gehaald. Misschien toch maar weer eens dat advies uit 1999 er weer bij pakken, want het kwantitatief moeten aantonen van de behoefte zou wel weer eens in strijd met de Dienstenrichtlijn kunnen zijn. Tenzij we er natuurlijk vanuit gaan dat de toelichting op een bestemmingsplan niet juridisch verbindend is. Maar dan hebben we een kat in de zak gekocht. buildingbusiness augustus augustus 2011 buildingbusiness

82 JAN VAN DER MOOLEN (cfv) WIL CORPORATIES SPLITSEN HET HAKMES VAN )E TEZICflTflDUDE Moeten woningcorporaties aparte BV s oprichten voor hun commercieel gefinancierde projecten? Nee, vindt Aedes. Jan van der Moolen, directeur van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), vindt van wel. Een gesprek over staatssteun, het nieuwe toezicht en de toekomst van corporaties. Tekst: Peter Hendriks,foto s: Rogier Veidman, Utrecht. Het CFV wordt verantwoordelijk voor de controle op onte rechte staatssteun. Betekent dat voorjullie een serieuze taakverzwaring? Je moet op een andere manier informatie opvragen omdat je onderscheid moet maken tussen het staatssteunge deelte van het corporatiebezit en het commerciële gedeelte. Men is in Brussel vooral geïnteresseerd in voorko men van kruissubsidie. Dat is maatschappelijk gebonden kapitaal dat wordt gebruikt voor commerciële activiteiten. Ook overcompensatie is verboden. Dat wil zeggen dat er door staatssteun geen concurrentievoordeel mag ontstaan voor corporaties ten opzichte van commerciële partijen. De vraag is op het moment vooral hoe we dat goed kunnen controleren, het is een nieuwe taak. Maar via themaonder zoeken over bijvoorbeeld verbindingen hebben we ons de afgelopen jaren al wel regelmatig beziggehouden met de vraag of delen van het vermogen niet op andere manieren worden aangewend dan zou moeten. Die themaonderzoeken waren nog theoretische exercities. Nu wordt het menens. Al voor dat het staatssteunverhaal uit Brussel ging spelen in 2007, zagen we dat het onderwerp belangrijk ging wor den. Na de decemberbrief uit 2006 van toenmalig minister Dekker, gingen we ons voorbereiden. Wat zou er onder zo n regeling vallen, wat konden we ermee? Later hebben we ook gediscussieerd over wat ons te wachten stond met het ministerie en met het WSW dat de borging van corporatieleningen regelt. Is het nu een majeure verandering? Ja en nee. Er komt een hele grote partij bij die wil weten wat er aan de hand ls: Brussel. De rnededingingsinstantie daar, wil zeker weten dat die mededinging in Nederland goed in elkaar zit. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), heeft in hetzelfde veld trouwens ook bepaalde verantwoor delijkheden. Dat gaan we stroomlijnen, zodat er bij corpo raties maar één confrontatie plaatsvindt. Dan komt de vraag hoe je dat organiseert. Gaat het leiden tot een enorme administratieve lastenverzwaring? Er zal zeker sprake zijn van een administratieve lastenverzwaring bij de corporaties. Bij de opvraag van gegevens proberen we die overlast zoveel mogelijk te beperken, hierover praten we al met automatiseerders en corporaties. Maar tegelijk speelt een zeer principiële discussie over de ondeelbaar held van het vermogen. Wij zeggen het al sinds 2006: als je het zuiver wilt doen en je hebt commerciële en sociale activiteiten onder één dak, dan moet je het vermogen delen. 4edes hecht zeer aan vrije beschikking over het eigen vermogen, zoals die is overeengekomen bij de bruterings operatie in Wij vinden echt dat opdeling moet en wel om twee rede nen. Ten eerste, dat vermogen was nooit primair bedoeld voor commerciële activiteiten. Ten tweede, stel dat het echt fout gaat met bepaalde commerciële activiteiten. Dan mag die financiële pijn nooit via het eigen vermogen van de corporatie de continuiteit van het geheel in gevaar bren gen. Brussel ziet administratieve scheiding als voldoende oplossing. Gewoon een Chinese Muur plaatsen binnen de organisatie. Wij zeggen nee, je moet toe naar juridische opdeling en vermogensscheiding. Ik heb de indruk dat de financiële wereld ook op die lijn zit. Wij vinden dat je [;j FTI. azine 15-16/2011

83 1

84 1-0 achter. thuishoren? worden gezet? dus iets geregeld worden. Het is een heel ingewikkelde dis cussie, tussen het ministerie, CFV, WSW, Aedes een aantal accountants en externe deskundigen. Je loopt ook tegen problemen op als het bouwen van een winkelcentrum. Iedereen weet dat zoiets heel belangrijk is voor een wijk, gaan we nu rücksichtslos zeggen dat dit maar sociaal gefi nancierd moet worden? Dat lijkt me niet handig. Koopwoningen zijn commercieel volgens de Brusselse nor men, maar wat gebeurt er dan met al die tussenvormen, Koopgarant en Woongarant en hoe ze allemaal heten. Volkshuisvestelijk hebben die heel veel zin. In het koopseg ment tussen de i6o.ooo euro en euro zit bijna niets dat door commerciële partijen wordt gerealiseerd. Die woningmarkt heeft de vorm van een diabolo, met een veel te klein midden. Maar er is wel veel vraag in dat seg ment. Corporaties springen daar op in en zien dat als ver lengstuk van hun taakopdracht. Maar het raakt dus wel de vraag waartoe corporaties op aarde zijn , Die discussie, daar zitten we middenin. Er zullen altijd acti wordt gesteld zal ikja zeggen raties op inspringen. Je moet een bruidsschatdiscussie voe wil je doorgaan, Die activiteiten die commercieel gefinancierd moeten wor kleinere gemeenten. Daar zullen waarschijnlijk toch corpo Als mij de vraag viteiten zijn die de markt niet oppikt, maar die niet in aan U vindt dus dat de commerciële activiteiten in een aparte BV wat de commerciële wereld op je tegen heeft. Dus als je die Ja, ja, daar ben ik een groot voorstander van. Ook omdat je ren, maar daar ben ik zelf ook nog niet uit, eerlijk gezegd. bepaalde voorzieningen met combinaties van functies in voor een dubbeltje op de eerste rang. En dat is nu precies voor bedoeld was. Als je dat doet, moet je wel onderhevig als corporatie iedere schijn van kruissubsidie of overcom zijn aan de wetten en mores van die markt. Anders zit je den, hebben een startkapitaal nodig. Want ioo procent financiering krijgen corporaties hier niet voor vanwege het ontbreken van een borging met rijksachtervang. Er moet redelijkerwijs op de balans van een commerciële BV mag merking komen voor geborgde leningen. Denk aan een als corporatie een markt betreedt waar je nooit primair pensatie moet voorkomen. Anders sta je al meteen met brede school, kinderdagverblijf of wijkvoorziening. Of Welk percentage van het eigen vermogen vindt u dat overstap maakt, doe het dan helder en gescheiden:

85 heel gedoe. Dus verwacht u geen toewijzing van extra fte s? Dat ligt gevoelig en wordt een punt van onderhandeling. Brussel gaat eisen dat het toezicht goed in elkaar zit en dat laten vallen. Corporaties moeten iedere schijn van krui ssubsi die vermijden op afstand zetten de politieke verantwoordelijkheid uitholt. lement? Het fonds blijft voorstander van integraal toezicht. der van een ZBO verantwoording laten afleggen in het par van een minister. Een andere stroming zegt juist dat zaken woningvoorraad van de corporaties niet voortdurend stijgt. gen niet veel te veel is. Ik vind m lastig. De doelgroep is veel het nog eens goed over moeten hebben. Ik kan me voorstel met een dalende trend. In de andere krimpgebieden geven Er worden al jarenlang circa woningen per jaar ver van vergelijkbare organisaties vinden dat erg weinig.voor We hebben nu mensen in dienst, veel leidinggevenden len of het huidige aantal van 2,4 miljoen corporatiewonin zou dat erg zijn? Niet als je het systeem goed intact houdt. kocht. Dat stelt eigenlijk weinig voor. Je kunt de vraag stel absurd. Parkstad is nu de eerste streek die rekening houdt Met een man of 5 extra en het laten vallen van een aantal Ook die is weg. Tot vorig jaar was er geen regio waar men creëren. Misschien moeten bepaalde kleine clubs een coö corporaties nog steeds keihard aan dat ze zullen groeien. het staatssteungedeelte hebben we extra mensen nodig. Er was altijd een stijging van de waarde van het vastgoed en er was altijd een zekerheid van geborgde financiering. Moeten jullie voor het staatsteuntoezicht extra mensen in bepaalde categorie woningen commercieel gefinancierd Moeten corporaties dan niet veel meer woningen afstoten len dat je daarvoor op onderdelen een uitzondering gaat er vanuit ging dat de behoefte aan woningen zou dalen: kleiner dan dat. Zouden we naar i,8 miljoen toe kunnen, Kleine corporaties zijn sowieso een onderwerp waar we En de vanzelfsprekendheid van een groeiende bevolking? Er verandert voorjullie.dus niets wezenlijks, waarom wordt Ik vind het een vreselijk leuke club met deskundige en goede mensen die in mijn ogen zeer nuttig werk hebben verricht. Als mij de vraag wordt gesteld wil je doorgaan, zal ik ja zeggen. Maar die keuze wordt door iemand anders bepaald. Er komt een nieuwe bestuurlijke structuur en de minister bepaalt de invulling. Ik ben overigens gewoon ambtenaar en geen bestuurder, dus rechtspositioneel zijn er waarborgen. Tot slot, Arnoud Vlak van IPD/aeDex Corporatie Vastgoedindex is somber over de houdbaarheid van het corporatie systeem. Terecht? Het is een beetje een modeverschijnsel om zo te denken, maar ik ben minder somber. Als je als corporatie iets meer verkoopt, een stuk efficiënter wordt in je beheer en de over heid het infiatievolgende huurbeleid loslaat, staat de sector er meteen een stuk beter voor. Er zit 8 miljard euro schuld bij de corporaties en 240 miljard aan marktwaarde. Dat zijn gezonde verhoudingen, dan doe je toch iets goed. 4 aedes-maaazine 1ç-16/2o11 11 vindt. Ik heb deze organisatie sinds 1997 helpen opbouwen. naam is welkom. Zon naam met autoriteit is op zich mooi, het toezicht, de andere helft ligt bij het ministerie van BZK altijd gezegd dat Den Haag bepaalt wat onze toekomst en Maar je kunt bijvoorbeeld toch eens per jaar zo n bestuur delijk terecht wel onder de politieke verantwoordelijkheid Nederlandse Autoriteit Toegelaten Instellingen Volkshuis vesting heten. Afgekort Nativ. Een voorstel voor een ander Jullie rekenden erop dat ook de niet-financiële kant van het bestuursorganen (ZBO s) in het algemeen. Het idee dat de alleen dan garandeer je vertrouwen. Maar het valt uitein maar niet logisch. We hebben immers maar de helft van Nou niet alleen wij, maar dat is te sterk uitgedrukt. Het minister dit soort zaken op afstand zet, spreekt me zeer onze taak is. ie bepaalt zelf ofje het nog nuttig en leuk Die vraag moet je aan de minister stellen. Het gaat nu aan. Toezicht dient naar zijn aard onafhankelijk te zijn, Dat is niet aan mij. Twee dingen spelen een rol, Ik heb opdracht, naar het CFV zou komen. Dat blijft nu hij het toezicht, als integriteit, prestatie en maatschappelijke draait om een juridische discussie over zelfstandige ministerie. Voelden jullie je niet te grazen genomen? integraal toezicht de naam dan toch veranderd? voorstande van Het fonds blijft Blijft u eigenlijk aan? in Den Haag. activiteiten moet je dat kunnen doen. Dat is een lastig peratieve structuur overwegen. Maar die hele BV-zaak punt, want alles moet juist efficiënter van Den Haag. om dat goedkopere koopsegment meer body te geven? Nu opeens stagneert de waardestijging en moet een We moeten erg wennen aan een situatie waarin de Voor kleinere corporaties wordt een dergelijk BV een worden. Oude zekerheden vallen dus weg. speelt daar nagenoeg niet. dienst nemen? kan ik alleen met extra mensen of door andere zaken te

86 Artikel De lessen van Rochdale 28 juli 2011 bron: Aedes-Magazine 13-14/2011 De impact van de tumultueuze bestuurscrisis bij Rochdale was enorm. Interimbestuurder Gerard Erents en huidig bestuursvoorzitter René Grotendorst, destilleren bijna twee jaar later de belangrijkste lessen. Integriteit is een zaak van de hele branche Binnen de branche is het niet de gewoonte elkaar aan te spreken op zaken die niet kloppen. Terwijl het effect daarvan wel op de hele branche terugslaat. Erents: Ook brancheorganisatie Aedes is terughoudend in het leden aanspreken op hun verantwoordelijkheden. Jammer, want misstanden leiden wel tot extra regelgeving waar iedereen last van heeft. Over Rochdale waren genoeg niet te missen signalen. Maar zelfs Aedes is nooit langs geweest voor een goed gesprek. Treedt Aedes op in geval van misstanden, of niet? Er zijn nog steeds corporaties met toezichthouders die daar al veel te lang zitten. Bespreek of die situatie wel verstandig is. Óf accepteer dat je elkaar laat zwemmen. Wees daar helder over, maak een duidelijke keuze. Grotendorst: Ook bij de projectontwikkelaars (Neprom) en de vastgoedbeleggers (IVBN) is dit een worsteling. Bij de Neprom is onlangs de eerste berisping uitgedeeld. Dat valt niet mee, met vingers wijzen naar leden. Maar het effect is groot. Binnen de branche moeten we niet alleen financiële problemen gezamenlijk oplossen, maar ook dit soort integriteitskwesties. Erents: Solidariteit wordt in onze bedrijfstak toch vooral met de mond beleden. Toen we met de rug tegen de muur stonden distantieerden collega s zich van ons. Ook Aedes, in de hoop dat de rest van de bedrijfstak niet verder geschaad zou worden. Op een enkeling na, stonden collega-corporaties vooral klaar om mooie projecten van ons over te nemen. Publieke opinie bepaalt (bijna) alles Juist vanwege hun maatschappelijke positie zijn corporaties extra kwetsbaar als het gaat om beeldvorming. Omdat er geen markttucht is, wegen de sancties van de publieke opinie extra zwaar. Erents: Dat moet je eigenlijk voortdurend in je achterhoofd hebben bij alles wat je doet. Op bijvoorbeeld salarissen word je altijd afgerekend in de publieke opinie. Als blijkt dat een percentage boven het afgesproken salarisniveau zit, dan maak je je als branche dus eigenlijk belachelijk. Je moet niet zoveel uit te leggen hebben. Je blijft een maatschappelijke organisatie, of je dat nou leuk vindt of niet. Wil je meer verdienen, moet je niet hier werken. Grotendorst: Het is ons gelukt om de boodschap over te brengen dat de persoon van Möllenkamp niet vereenzelvigd moet worden met de corporatie Rochdale. Inmiddels weet iedereen dat Rochdale rechtszaken voert tegen Möllenkamp. We hebben er bewust voor gekozen om onze naam niet aan te passen. Die heeft een lange historie, die kan één persoon ons niet afpakken. Beter is te tonen dat we die naam waard zijn. Zorg voor lastige medewerkers en commissarissen Wat de voorzitter vroeger vond, daarover was geen discussie mogelijk. Belangrijke beslissingen kunnen nu alleen nog genomen worden door het voltallige bestuur. Commissarissen zijn voortaan gebonden aan een maximale termijn van twee keer vier jaar en een maximaal aantal commissariaten. De raad is divers van samenstelling en opereert scherper en alerter dan de vorige raad. Grotendorst: Ook de medewerkers moeten bestuurders kunnen aanspreken als ze het ergens niet mee eens zijn of juist een voorstel naar voren willen brengen. Het is zaak dat ik hen blijf uitnodigen om vragen te stellen, hun mening te geven. Niet in de wandelgangen, maar rechtstreeks op de man af. Mensen lopen nu eenmaal niet makkelijk de kamer van een bestuurder binnen. Daarom zit ik soms aan bij een werkoverleg, of ik loop mee met een opzichter. Om te zien wat er gebeurt, maar ook om dingen te horen die ik anders niet hoor. Ik ga ook het debat aan met een blog op intranet, waar we ook regelmatig stellingen plaatsen. Ook onze raad van commissarissen (RvC) heeft tegenwoordig eigen informatiekanalen. Twee keer per jaar spreekt de RvC de ondernemingsraad, de bewonersraad. Daar staan wij als bestuur verder buiten. Erents: Het is belangrijk dat een RvC voor informatie niet afhankelijk is van de bestuurder. Niet uit wantrouwen, maar vanuit checks en balances. Bij Rochdale speelde bovendien dat de commissarissen er al veel te lang zaten. Dan raak je aan elkaars hebbelijkheden gewend en stel je bepaalde vragen niet meer.

87 Grotendorst: Lastige vragen stellen ze tegenwoordig zeker. Net vandaag nog, in mijn tussentijds functioneringsgesprek. Hoe het komt dat de informatievoorziening nog steeds niet op orde is. Niet prettig nee, wel belangrijk. We hebben een agenda opgesteld met zaken die in anderhalf jaar geregeld moeten zijn. Daar worden we op aangesproken. Het is tegelijkertijd onze eigen bescherming tegen het tussentijds oppikken van nieuwe zaken, zonder dat de lopende zijn afgehandeld. Regelen is zilver, doen is goud Rochdale had alle regelingen op orde. Er was een klokkenluidersregeling, een integriteitscode. Alles stond op papier. Maar niemand trok aan de bel. Grotendorst: Onze klokkenluidersregeling hebben we nu extern georganiseerd. Anonimiteit is gewaarborgd. Maar het is vooral zaak regels levend te houden in gesprekken en werkoverleggen. Onze medewerkers hebben nu zelf een nieuwe gedragscode opgesteld Toch werkt de geschiedenis nog lang door en zeker als bestuurder heb je een voorbeeldfunctie. Voor ons zaak om alert te zijn op signalen uit de organisatie. Dat zit soms in kleine dingen. Zo heb ik geleerd dat wij als bestuurders niet als eerste moeten beginnen met het gebruik van iets nieuws als een I-pad, maar dat juist andere mensen binnen de organisatie beter de primeur kunnen hebben. Creëer samenhang binnen de organisatie Rochdale was geen organisatorische eenheid. De vier vestigingen en twee BV s hadden een eigen organisatie met beleid, administraties, contracten en procedures. Beleid en financiën zijn nu centraal geregeld. Projectontwikkelingen en onderhoud werden weer afdelingen. Tegelijkertijd zijn bevoegdheden meer gedelegeerd naar medewerkers. Grotendorst: Ook met een ander organisatiemodel zijn we er nog niet. We moeten nog leren om als één organisatie te werken. Beter samenwerken heeft onze grootste aandacht. Dat doen we werkende weg. Een projectteam is bijvoorbeeld werkprocessen aan het verbeteren. Een extern adviseur gaf hen feedback. Dat bouwen we langzaam uit naar de rest van de organisatie. Medewerkers zelf kwamen met het idee van bliksemstages. Een halve dag meelopen op een andere afdeling. Wat nog moet gebeuren is dat mensen lager in de organisatie meer beslissingsrecht krijgen. Dat ging niet meteen. Afgelopen jaar zaten we nog vaak in onvoorziene situaties waardoor we als directie af en toe direct moesten ingrijpen en noodgedwongen dus precies deden wat we niet willen. Maar dat is nu voorbij. Je kunt best verantwoordelijkheden laag in de organisatie leggen zonder alles decentraal te organiseren. Daarnaast moeten mensen ook weer leren dat eigen initiatief wordt gewaardeerd. Wees blij met sectorbanken en pottenkijkers Over de financiële structuur en het toezicht van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is veel debat. Maar in tijden van nood blijkt de kracht van het stelsel. Erents: De commerciële banken stonden als eerste klaar om hun leningen op te zeggen. Juist de Bank Nederlandse Gemeenten en de Waterschapsbank waren coöperatief bij het oplossen van onze problemen. Zonder hen, het WSW en het Centraal Fonds hadden we het nooit gered. Vanaf 2018 komen de sectorbanken in de problemen vanwege Basel lll. Het is zaak dat corporaties zich nu al sterk maken om de relatie met de sectorbanken overeind te houden. Grotendorst: We hebben ongelofelijk veel gehad aan de twee toezichthouders die het ministerie hier tijdelijk plaatste. Die gaven ons rugdekking bij het maken van een scherp stappenplan om verder te kunnen gaan. Terwijl het vanuit risicomanagement voor de minister makkelijker was om Rochdale op te delen, heeft hij ons de kans gegeven om samen met de externe toezichthouders zelf de problemen op te lossen. Geld goed besteden blijft een kunst Jarenlang ontving Rochdale lovende brieven van het ministerie. Toch was de boel financieel op zijn zachtst gezegd niet op orde. Tegenwoordig is de bestuursvoorzitter niet meer gemachtigd in zijn eentje grote beslissingen te nemen. En na acht jaar neemt Rochdale standaard afscheid van de accountant. Erents: Als je zoiets vastlegt komt het voor niemand als een verrassing en leidt het niet tot kwaaie gezichten. En het voorkomt gewoontegedrag. Het is opvallend dat in alle verhalen over toezicht, de rol van de accountant buiten schot blijft. Ik pleit er ook voor dat een RvC onafhankelijk van de bestuurder in contact is met de accountant. Grotendorst: Bij projecten lassen we nu altijd meerdere beslismomenten in. Bovendien stellen we nu zelf contracten op. Voorheen waren we gewend om vooral te werken met contracten die andere partijen hadden opgesteld. In de samenwerking met bijvoorbeeld projectontwikkelaars zijn we als corporatiesector niet gewend om daarin zelf de leiding te nemen.

88 Erents: Neem overwogen je beslissingen, is een andere les. Toen ik hier net zat moest ik snel eventjes iets ondertekenen want het moest een uur later bij de notaris zijn. Dat heb ik geweigerd. Veel contracten worden onder tijdsdruk ondertekend. Maar haast werkt altijd contraproductief. Nieuwe koers Rochdale kwam begin 2009 in opspraak vanwege onregelmatigheden bij grote vastgoedtransacties in de Amsterdamse Bijlmer. Niet lang daarna werd topman Möllenkamp ontslagen op verdenking van zelfverrijking en fraude en stapte de RvC op wegens falend toezicht. Tegen Möllenkamp loopt nog steeds een civiele procedure en het OM bekijkt of er tot strafvervolging moet worden overgegaan. In februari 2010 trad een nieuw bestuur aan. Tegenwoordig richt Rochdale zich op de kerntaken. Dat betekent verbeteren van bestaand bezit in plaats van nieuwbouw en meer aandacht voor de dienstverlening aan huurder en woningzoekende dan voor projectontwikkeling. Een aantal belangrijke volkshuisvestingprojecten zijn vanwege de financiële crisis uitgesteld. Leefbaarheidsprojecten in wijken waarin Rochdale actief is, zijn wel opgepakt. In hetjaarverslag is de veelzijdige dagelijkse inzet van Woningstichting Rochdale over het afgelopen jaar beschreven. Meer informatie De vernieuwde Governancecode Woningcorporaties Bedrijfsvoering Corporatiebranche

89 U bevindt zich hier: Home Ministeries BZK Documenten en publicaties Persberichten Ministerraad: huren meer marktconform Ministerraad: huren meer marktconform Persbericht Voor woningen van huishoudens met een inkomen vanaf euro wordt als maatregel om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen een extra huurverhoging van maximaal 5 procent bovenop de inflatie toegestaan. De ministerraad heeft daar op voorstel van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mede namens minister Opstelten van Veiligheid en Justitie en staatssecretaris Weekers van Financiën mee ingestemd. De ministerraad heeft er ook mee ingestemd om de eerder aangekondigde hogere maximale huur voor schaarstegebieden te beperken tot de 10 regio s met de hoogste WOZ-waarden. Het kabinet geeft met de maatregelen uitvoering aan afspraken uit het regeerakkoord die de marktwerking in de huursector stimuleren. Zo wil het kabinet met de mogelijkheid tot een extra huurverhoging voor hogere inkomens de doorstroming naar duurdere huur- of koopwoningen stimuleren zodat er meer woningen voor lagere inkomens beschikbaar komen. De maatregel gaat in per 1 juli Verhuurders die een voorstel tot huurverhoging willen doen, krijgen op verzoek een verklaring van de Belastingdienst. De verklaring meldt alleen of het gezamenlijke huishoudinkomen van de ingezetenen op het woonadres hoger, lager of gelijk is aan euro. Uitgangspunt is het inkomen in het tweede jaar voorafgaand aan de eventuele huurverhoging. Ook met de hogere maximale huurprijsverhoging blijven huurders beschermd door het plafond van de maximale huur dat op basis van het Woningwaarderingstelsel wordt bepaald. Wel wordt in de regio s met de meest gespannen woningmarkt dit plafond met maximaal 25 extra punten verhoogd. Huurprijzen in schaarstegebieden kunnen dan bij nieuwe verhuringen beter gaan aansluiten op wat huurders en verhuurders nu al reëel vinden. De extra marktwerking stimuleert verder de investeringsmogelijkheden waardoor het woningaanbod toeneemt. De ministerraad beperkt in een nieuw besluit de maatregel tot de 10 regio s met de hoogste WOZwaarden. Zij verwacht overigens een geleidelijk effect van de maatregel omdat doorgaans de feitelijke huurprijs flink onder de maximale huurprijs ligt. De ministerraad heeft ermee ingestemd het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit voor advies aan de Raad van State te zenden. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van

90 State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer. De tekst van het besluit wordt openbaar bij publicatie in het Staatsblad. Delen op: Twitter [http://twitter.com/share?url=http%3a%2f%2fwww.rijksoverheid.nl%2fministeries%2fbzk% 2Fdocumenten-en-publicaties%2Fpersberichten%2F2011%2F07%2F08%2Fministerraad-huren-meermarktconform.html&text=Ministerraad%3A+huren+meer+marktconform%20%23rijksoverheidnl], Hyves [http://www.hyves.nl/profielbeheer/toevoegen/tips/?name=ministerraad%3a+huren+meer+marktconform&text=ministerraad% 3a+huren+meer+marktconform+http%3a%2f%2fwww.rijksoverheid.nl%2fministeries%2fbzk%2fdocumenten-en-publicaties% 2fpersberichten%2f2011%2f07%2f08%2fministerraad-huren-meer-marktconform.html&type=12], Facebook [http://www.facebook.com/sharer.php?s=100&p[title]=ministerraad%3a+huren+meer+marktconform&p[url]=http%3a%2f% 2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fministeries%2Fbzk%2Fdocumenten-en-publicaties%2Fpersberichten%2F2011%2F07%2F08% 2Fministerraad-huren-meer-marktconform.html&p[images][0]=http%3A%2F%2Froimg.nl%2Fpresentation%2Fimages% 2Ffacebook-profilepic.jpg&t=Ministerraad%3A+huren+meer+marktconform&p[summary] =Voor+woningen+van+huishoudens+met+een+inkomen+vanaf euro+wordt+als+maatregel+om+de+doorstroming+in+de+woning C2% A0&e=Voor+woningen+van+huishoudens+met+een+inkomen+vanaf euro+wordt+als+maatregel+om+de+doorstroming+in+de+w C2%A0] of LinkedIn [http://www.linkedin.com/sharearticle?mini=true&url=http%3a%2f%2fwww.rijksoverheid.nl% 2Fministeries%2Fbzk%2Fdocumenten-en-publicaties%2Fpersberichten%2F2011%2F07%2F08%2Fministerraad-huren-meermarktconform.html&title=Ministerraad% 3A+huren+meer+marktconform&source=rijksoverheid.nl&summary=Voor+woningen+van+huishoudens+met+een+inkomen+vanaf C2%A0] Verantwoordelijke ministeries Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties [/ministeries/bzk] Ministerie van Veiligheid en Justitie [/ministeries/venj] Ministerie van Financiën [/ministeries/fin]

91 Artikel Overdrachtsbelasting enige nieuwe maatregel in Woonvisie De overdrachtsbelasting wordt tijdelijk verlaagd van 6 naar 2 procent. Het kabinet verwacht dat de verlaging leidt tot een belangrijke boost voor de woningmarkt. De tijdelijke verlaging is de enige nieuwe maatregel in de Woonvisie, die minister Donner en staatssecretaris Weekers op 1 juli presenteerden. De Woonvisie biedt dus geen integrale aanpak van de woningmarkt die nodig is op de doorstroom structureel op gang te brengen. 01 juli 2011 De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting gaat met terugwerkende kracht in op 15 juni 2011 en geldt voor de periode van één jaar (tot 1 juli 2012). Het kabinet kiest dus weer voor een maatregel ten gunste van de koopmarkt. Aedes pleit samen met veel andere partijen en gesteund door onderzoeken de afgelopen periode juist voor een integrale aanpak van de woningmarkt. Woonvisie De Woonvisie is vooral een verzameling van eerder aangekondigde maatregelen, zoals de mogelijkheid voor huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven euro en de 25 extra WWS-punten in schaarstegebieden. Over het kooprecht voor huurders van corporaties zei minister Donner dat dit in het najaar via een wettelijke regeling gerealiseerd zal moeten worden. Het kabinet geeft verder weer aan investeringen op de bouw- en woningmarkt te willen bevorderen door belemmeringen in regelgeving weg te nemen en door ruimte te geven aan woningbouw op kleine schaal en aan particulier opdrachtgeverschap. Ook wil het kabinet bouwregels en -procedures vereenvoudigen en energiebesparing bevorderen. Overdrachtsbelasting Het wordt door de verlaging voor kopers goedkoper om een huis te kopen, die besparen 4 procent kosten. Dat helpt op de korte termijn om twijfelaars over de streep te trekken. Het jaar erop kan het weer leiden tot een daling. De verlaging geldt alleen voor particuliere verkopen. Voor een corporatie die een woning verkoopt sorteert de maatregel geen effect aangezien de ontvangen koopsommen gelijk blijven. Mogelijk leidt de maatregel wel tot meer verkoop van corporatiewoningen. Dat effect is welkom aangezien het voor corporaties liquide kapitaal oplevert waarmee ze nieuwe investeringen kunnen doen. Gezien de marktsituatie en de strengere eisen voor hypotheekverstrekking zal het echter niet tot grootschalige extra verkopen leiden.

92 Corporaties verliezen vertrouwen: wijken het eerste slachtoffer Utrecht, 23 juni Woningcorporaties hebben het vertrouwen van politieke bestuurders verloren. De legitimiteit voor het nemen van risico s is verdwenen. Het gevolg is dat de investeringen in wijken afnemen en de problemen zullen toenemen. Het gat tussen goede en slechte wijken wordt hierdoor groter. Dit blijkt uit onderzoek van Berenschot in samenwerking met het Centrum voor Besturing van Maatschappelijke Ondernemingen (CBMO) van TiasNimbas Business School. De resultaten van het onderzoek zijn beschreven in het boek Verbinding Verbroken. Actief sturen op de legitimiteit van een maatschappelijke onderneming dat vandaag wordt gepresenteerd tijdens een symposium bij TiasNimbas in Tilburg. Berenschot en TiasNimbas hebben onderzocht hoe de legitimiteit van maatschappelijke ondernemingen tot stand komt en hoe erop gestuurd kan worden. Uit dit onderzoek komt naar voren dat het draagvlak om maatschappelijke ondernemingen, in het bijzonder woningcorporaties, méér te laten doen dan alleen hun kerntaak snel minder wordt. De jaren van risicovol gedag en affaires rondom bestuurders keren zich nu als een boemerang tegen de corporaties. Het onderzoek spitst zich toe op woningcorporaties omdat deze ondernemingen zich wat problematiek betreft in de kopgroep bevinden. Het onderzoek maakt duidelijk dat de omgeving van woningcorporaties hen in een onmogelijke spagaat brengt. Corporaties mogen nog ondernemen, mits dit zonder risico s is. En dat is per definitie niet mogelijk. De legitimiteit van ondernemende corporaties staat hiermee onder druk. Er is geen draagvlak meer om investeringen te doen die erop gericht zijn geld te verdienen om daarmee sociale taken mogelijk te maken. Het risico is duidelijk: van corporaties kan de komende jaren niet meer verwacht worden dan woningen onderhouden en spaarzaam nieuwe bouwen. De grote steden zullen daardoor als eerste met een terugslag in hun wijken worden geconfronteerd. Van woningcorporaties zijn diverse in het oog springende projecten onderzocht. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om investeringen in glasvezel, daklozenopvang en de Amsterdamse rosse buurt. De legitimiteit voor investeringen die buiten de kerntaak vallen, is duidelijk afgenomen. Het beeld is dat corporaties de expertise niet hebben, te veel risico s nemen en alleen nog in een gebied mogen investeren waar ze al woningen hebben. Er zijn verschillende factoren waarmee de legitimiteit van corporaties beïnvloed kan worden. Het onderzoek laat zien dat voor corporaties vooral een meer faciliterende rol is weggelegd: minder zelf doen en meer andere partijen ondersteunen. Het is duidelijk dat corporaties zoekende zijn naar een nieuwe invulling van hun rol. Maatschappelijke investeringen dreigen daarbij het slachtoffer te worden. Copyright 2011 Berenschot Groep BV. Alle rechten voorbehouden.

93 > Retouradres Postbus EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA Den Haag Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties Schedeldoekshaven 200 Postbus EA Den Haag Kenmerk WWI/ABC Datum 27 juni 2011 Betreft ss Rotterdam en Woonbron De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft mij gevraagd om een reactie op de berichtgeving over de verkoop van de ss Rotterdam en daarbij te betrekken mijn visie over de taakopvatting van woningcorporaties. Uit de door woningcorporatie Woonbron verstrekte informatie blijkt dat de ss Rotterdam in het eerste jaar van exploitatie minder opbrengsten genereert dan was geraamd. Dit is voor Woonbron aanleiding voor een afwaardering van de waarde van het schip. De per 1 april 2011 aangetreden bestuurder van Woonbron heeft daarbij tevens zijn inzet kenbaar gemaakt om het schip te verkopen. In de op 16 december 2008 door de toenmalige minister voor WWI verstrekte aanwijzing aan Woonbron is bepaald dat minimaal 80% van (de aandelen in) het schip verkocht moest worden, aangezien de functies op het schip voor dat deel commercieel zijn. Om verkoop mogelijk te maken is in 2009 al een afwaardering gedaan en is tevens gewerkt aan een bestuurlijke ontvlechting van het schip en de corporatie. Uw Kamer is daarover uitvoerig bericht. Verkoop is en blijft mijn inzet, hetgeen de afgelopen jaren meerdere malen aan de orde is gesteld bij Woonbron. Natuurlijk zoveel als mogelijk met behoud van volkshuisvestelijk vermogen van de corporatie dat in het schip is geïnvesteerd. Nu het schip een jaar in exploitatie is ontstaat een reëel beeld van de waarde van het schip. Ik constateer dat Woonbron de wens deelt om het schip voor een reële waarde te verkopen en actief zal inzetten op verkoop. In de u onlangs toegestuurde herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting is het werkdomein van woningcorporaties limitatief omschreven. Ten aanzien van commercieel vastgoed mogen corporaties in de toekomst slechts (zonder staatssteun) investeren in kleinschalig commercieel vastgoed met een functie in de wijk, de buurt of het buurtschap en dit vastgoed tevens exploiteren. Dit geldt voor zover de waarde van dit vastgoed een bij Algemene maatregel van bestuur gesteld drempelbedrag niet te boven gaat. Ook aan de financiering van verbindingen zullen grenzen worden gesteld. Terug naar de basis derhalve, Pagina 1 van 2

94 waarbij het ontwikkelen door corporaties van vastgoed als de ss Rotterdam niet meer mogelijk zal zijn. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties Kenmerk WWI/ABC J.P.H. Donner Pagina 2 van 2

95 Forumbericht Boemerang :23 Johan Conijn voorzitter rvc, Parteon, hoofdvestiging, WORMERVEER Top 500 Gebruiker Een veelvoorkomende passage in de Memorie van Toelichting bij het recent aan de Tweede Kamer aangeboden voorstel voor de nieuwe Woningwet is: Bij AMvB worden daarover regels gesteld of daaraan gelijk te stellen formuleringen. Dat de nieuwe Woningwet op veel onderdelen in een nog vast te stellen Algemene Maatregel van Bestuur zal worden uitgewerkt, maakt het wetsvoorstel lastig te beoordelen. Het kan nog alle kanten op. Ook hier geldt dat the devil in the detail zit. Wel is een overheersend beeld, een verdere juridificering van de relatie van de individuele corporatie met haar omgeving. Deze juridificering betreft de relatie met de rijksoverheid, die met de gemeente en, dat is nieuw, de relatie met Aedes. De rijksoverheid wenst onverminderd via wet- en regelgeving de bestemming van het maatschappelijke vermogen te borgen. Nieuw is de juridificering van de relatie van de individuele corporatie met Aedes. Terwijl in de sector de pleidooien voor zelfregulering aan kracht verliezen, bevat het wetsvoorstel juist de juridische basis daarvoor. Gedragsegels die twee derde meerderheid van alle corporaties krijgen, kunnen via een algemeenverbindendverklaring dwingend worden opgelegd aan iedereen, lid of geen lid van Aedes. In voorkomende gevallen kunnen hiermee ook wetsartikelen van de nieuwe Woningwet buiten werking worden gesteld. Zullen corporaties via Aedes het instrument van algemeenverbindendverklaring in stelling gaan brengen? Een verplichte visitatie voor niet-leden van Aedes? Beloningsregels voor bestuurders en commissarissen? Een verplichte deelname aan een onderling borgingsstelsel zonder achtervang van het Rijk? Diverse onderwerpen komen in aanmerking. Ook hier zit het venijn in de staart. Het Rijk houdt geen toezicht meer op de nakoming van deze regels. De bestuursrechter is niet beschikbaar om naleving af te dwingen. De schapen die te ver van de kudde afdwalen, kunnen alleen door Aedes en andere belanghebbenden via een civiele procedure op het rechte pad worden gedwongen. De hele constructie lijkt me een onaangename boemerang. Weinig expliciete aandacht is er in het wetsvoorstel voor de woningmarkt. Corporaties zijn een dominante partij op de woningmarkt. Het valt te hopen dat bij de uitwerking via de AMvB s de corporaties in staat gesteld worden een grotere bijdrage te leveren aan een betere werking van de woningmarkt. Gerelateerde trefwoorden: Johan Conijn Reageer

96 Artikel De vernieuwde Governancecode Per 1 juli is de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties van kracht. Wat betekent dat voor corporaties? 22 juni 2011 Waarom een actualisering? Bij het van kracht worden van de Governancecode Woningcorporaties eind 2006 is afgesproken de code na een aantal jaar te evalueren. Daarvoor is een commissie in het leven geroepen, onder voorzitterschap van hoogleraar Goos Minderman. Deze commissie heeft op basis van haar bevindingen in het voorjaar van 2011 een aantal aanbevelingen voor aanpassing van de governancecode gedaan. Daarnaast gaven maatschappelijke ontwikkelingen, bijvoorbeeld het thema beloningen in de semi-publieke sfeer, aanleiding de code op onderdelen te herzien. De besturen van Aedes en de VTW hebben samen op basis hiervan een voorstel voor actualisering van de code geformuleerd en aan hun leden voorgelegd. Wat is er veranderd? De herziene code besteedt meer aandacht aan risicobeheersing en toezicht op verbindingen (zoals bijvoorbeeld dochterondernemingen). De bepalingen over onafhankelijkheid van de raad van commissarissen (RvC) zijn aangepast. In de herziene code luidt de norm dat de raad in beginsel volledig (niet langer: in meerderheid) onafhankelijk is. Een commissaris mag niet binnen vijf jaar na zijn aftreden bestuurder van dezelfde corporatie worden. Nieuwe bepalingen over de wenselijkheid van diversiteit binnen de RvC. Hoofdstuk V over het overleg met belanghebbenden is ingrijpend aangepast. Een aantal vormvereisten is geschrapt, waaronder de eis dat bestuur en RvC voltallig aanwezig moeten zijn bij het overleg met belanghebbenden. Deze eis bleek in de praktijk onwerkbaar. Geldt voor de code nog altijd het beginsel pas-toe-of-leg-uit? Evenals bij introductie van de governancecode geldt het beginsel pas-toe-of-leg-uit. Van de normen uit de governancecode mag de corporatie afwijken als de governance van de corporatie beter gediend is met een andere uitwerking dan in de code genoemd staat. Wel moet zo n afwijking worden verantwoord in het jaarverslag van de corporatie. Bestaan hierop ook uitzonderingen? Drie bepalingen zijn dwingend: Het toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders (Principe II.2) De honoreringsregeling voor commissarissen De zittingstermijnen voor commissarissen (principe III.7) In overeenstemming met het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet bepaalt de aangepaste Governancecode dat commissarissen niet meer dan twee termijnen van

97 vier jaar commissaris mogen zijn (bepaling III.3.5). De toelichting voorziet overigens in een redelijke overgangsregeling voor diegenen die bij het van kracht worden van de aangepaste code al in hun derde termijn zitten: zij mogen die termijn eventueel volmaken. Wel wordt van RvC s verwacht dat zij bezien of wellicht eerder dan bij het einde van de termijn van deze commissarissen wisseling van de wacht mogelijk is. Hoe wordt naleving van de Governancecode bewaakt? Voor leden van Aedes geldt op grond van de AedesCode dat zij voor de inrichting van bestuur en toezicht de governancecode hanteren. Belanghebbenden die menen dat een lid van Aedes dit niet of onvoldoende doet kunnen zich daarover wenden tot de commissie AedesCode. Die commissie gaat na of sprake is van handelen in strijd met de AedesCode. Zij adviseert hierover het Aedes-bestuur. Zo nodig kan het Aedes-bestuur maatregelen treffen tegen een lid dat in strijd met de code handelt. Download de Governancecode juli Kb Meer informatie Nieuwe Governancecode een feit Startpagina intern toezicht Corporatiebranche

98 Forumbericht nieuwe woningwet:bezint eer gij begint! :30 Aad Leek directeur-bestuurder, Stichting WOONopMAAT, HEEMSKERK Top 500 Gebruiker In de voorgenomen herziening van de woningwet wordt duidelijk dat leren van het verleden niet de sterkste kant is van overheid en politiek. Gezien het hoge gehalte aan reguleringsdrift doet vermoeden dat ook de Pvda gedoogpartner is geworden: 1. Voorkom een ingewikkeld en bureaucratisch stelsel van DAEB en niet DAEB. Onderscheid tussen BBSH en DAEB is onlogisch: of het is een maatschappelijk prestatieveld of niet. 2. De vele verwijzingen naar AMvB s is zorgelijk en leidt geheid tot wederom overregulering en overregulering maakt goed toezicht lastig. Eenvoud moet het motto zijn. Hou het simpel: Het BBSH is het maatschappelijk speelveld van de woningcorporaties en daar horen puur commerciële activiteiten niet bij. Verplicht corporaties om activiteiten in commercieel vastgoed binnen een nader overeen te komen periode af te stoten. Als je vindt dat het BBSH te ruim is geformuleerd, bespreek dan het speelveld van het BBSH aan ipv dat ingewikkelde gedoe over (niet) DAEB! 3. Splitsing van het vermogen voorkomt niet dat er (een deel van) het volkshuisvestelijk vermogen weglekt naar tekorten die (vrijwel zeker) ontstaan dochterondernemingen waarin de corporaties hun niet DAEB activiteiten moeten onderbrengen. 4. Het Kabinet wil graag de volkshuisvestelijke prestaties op lokaal/regionaal niveau laten afspreken. Prima, maar biedt daar dan ook de ruimte voor. Sta bijvoorbeeld toe dat gemeenten met corporaties mogen afspreken dat er in het woningbezit ook een x% huurwoningen (bijvoorbeeld max. 10%) boven de grens van de huurtoeslag is toegestaan, (met een maximum van 800,- maandhuur). De gemeenten kunnen hier bepalend in zijn en kunnen op grond van de lokale woningmarktomstandigheden (bereikbaarheid en beschikbaarheid voor middeninkomens) dit met de corporatie afspreken. Dan behoren deze huurwoningen ook tot het maatschappelijk speelveld waar de corporatie haar prestaties in en op dient te richten. 5. Te veel gehoord: goed idee, maar dat mag niet van Brussel, want staatssteun en concurrentievervalsing staan in de weg. Onzin, want als de overheid vaststelt dat er voor bijvoorbeeld middeninkomens geen marktpartijen zijn die in huisvesting willen/kunnen voorzien, dan wordt ook deze huisvesting een maatschappelijke activiteit en is van concurrentievervalsing geen sprake. 6. Tot slot, het idee om voor ouderen een hogere inkomensgrens ( ) aan te vragen in Brussel (het lijkt wel alsof niet alleen Griekenland onder curatele staat, maar ook Nederland!) is ook niet logisch. Ouderen met een dergelijk jaarinkomen houden niet alleen daar netto meer van over, ze hebben ook veel minder kosten dan een gezin en ook vaak meer vermogen op de bank staan. Stelt u zich voor: een oudere, huis verkocht, ,- op de bank en een jaarinkomen van ,- heeft wel recht op een sociale huurwoning en een gezin met twee schoolgaande kinderen en bijna geen opgebouwd vermogen niet! Aad Leek, directeur WOONopMAAT Gerelateerde trefwoorden: Aad Leek Reageer

99 SC Online Home Wetsvoorstellen Beleidsterreinen Mijn SC artikelen > Regulering van corporaties flink aangescherpt Doorzoek Nieuws Officiële Publicaties Wet- en Regelgeving Europese Richtlijnen & Verordeningen Personen & Organisaties Uitgebreid zoeken Zoeken Print artikel Commentaren, Nieuws en Achtergrond Gepubliceerd op 20 juni 2011 Rubriek- Staat en recht Regulering van corporaties flink aangescherpt Overheidsregulering van marktpartijen komt in vele sectoren voor en de intensiteit daarvan neemt de laatste jaren behoorlijk toe. Dat geldt zeker voor de corporatiesector, die gelet op de wettelijke taakstelling nog meer te verduren heeft dan geliberaliseerde sectoren. Met het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, dat onlangs naar de Tweede Kamer werd gestuurd, brengt het kabinet enkele structurele verbeteringen aan in het krachtenveld waarin woningcorporaties opereren. Niettemin rijzen ook nieuwe vragen. Er is de afgelopen twintig jaar op het terrein van de volkshuisvesting veel veranderd in de bestuurlijke en financiële verhoudingen tussen Rijk, gemeenten en corporaties. Het wetsvoorstel beoogt de Woningwet daarop aan te passen. In lijn met het beleid dat het kabinet ook op andere terreinen heeft ingezet, krijgen gemeenten ook bij lokale invulling van het volkshuisvestingsbeleid een grotere rol. Die rol is ingebed in een aangescherpt wettelijk kader met een duidelijker opsomming (in de wet zelf) van de werkterreinen van corporaties: wonen, maatschappelijk vastgoed en zogenaamde leefbaarheidsinitiatieven. Een nadere uitwerking van maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid zal volgen in een algemene maatregel van bestuur. Dat is dan juridisch beter geregeld dan de huidige buitenwettelijke en vage figuur van de nevenactiviteiten onder de knoet van een goedkeuringsbevoegdheid die de minister zichzelf in circulaires heeft aangemeten. Actief Gemeenten moeten gaan preciseren hoe deze taken moeten worden ingevuld om in de lokale behoeften te voorzien. Hiertoe zullen gemeenten hun beleid bij voorkeur vastleggen in een integrale woonvisie, waarin hun vraag aan de corporaties zoveel mogelijk wordt gespecificeerd. In hun jaarlijks overzicht van voorgenomen werkzaamheden moeten de corporaties

100 een aanbod doen voor hun bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten waarin zij actief zijn. Waar corporaties nu verplicht zijn het gemeentelijk beleid in acht te nemen, moeten zij volgens het wetsvoorstel bijdragen aan de uitvoering ervan. Met deze systematiek kan goed worden ingesprongen op de lokale situatie van bijvoorbeeld krimpregio s, krachtwijken, lokale woningschaarste en veranderende behoeften als gevolg van vergrijzing. Er ontstaat in feite een onderhandelingsmodel: de gemeente moet met de binnen haar grenzen actieve corporaties onderhandelen over hun bijdrage aan de lokale behoeften. Onduidelijk Een opvallende nieuwe figuur is de geschilbeslechting door de verantwoordelijke minister (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties). Geschillen tussen gemeente en een corporatie over de vraag of het aanbod wel voldoende is, kunnen door de minister worden beslecht. De minister zal allereerst nagaan of er duidelijk beleid is waarin de gemeente de lokale opgaven en verwachtingen ten aanzien van de corporaties helder heeft beschreven. Als de vraag van de gemeente te onduidelijk is, kan van de corporaties geen passend aanbod worden verwacht. Hoewel gemeenten niet worden verplicht een integrale woonvisie op te stellen, zal het ontbreken daarvan het afdwingen van een passende bijdrage van de corporatie(s) dus een stuk lastiger maken. De mogelijkheid van geschilbeslechting door de minister disciplineert dus niet alleen de corporaties maar ook de gemeenten. Dit lijkt een duidelijke verbetering. Ruimte Als helder gemeentelijk beleid is geformuleerd, dan vormt dat het toetsingskader voor de onderhandelingen tussen gemeente en corporaties en tevens voor de geschilbeslechting door de minister. Met zijn bevoegdheden tot handhaving kan de minister in het uiterste geval een corporatie dwingen tot een grotere bijdrage aan het gemeentelijke beleid. Zal de minister de corporaties daarbij voldoende ruimte laten om hun bezit op bedrijfseconomisch verantwoorde wijze te beheren? Het advies van de Woonautoriteit (die het financiële toezicht op de sector gaat houden) zal een belangrijke rol moeten spelen. De minister zal weerstand moeten kunnen bieden aan gemeenten die van corporaties verlangen dat zij zichzelf opeten door een deel van hun bezit te verkopen om meer middelen vrij te maken voor hun bijdrage aan de gemeentelijke wensen. Zal de minister zich aan de grenzen van het voorgelegde geschil houden en de verleiding weerstaan om het gemeentelijke beleid met eigen beleidsinzichten aan te vullen? De bevoegdheid om een private corporatie te dwingen tot bepaalde werkzaamheden of investeringen, is zeer ingrijpend. Het zou goed zijn indien corporaties de toepassing daarvan kunnen onderwerpen aan een indringende rechterlijke toets. Auteur Leon Mensink en Peter Eijsvoogel De auteurs zijn advocaat bij Allen & Overy, Amsterdam. Mijn SC Wachtwoord vergeten Login >> Wachtwoord Abonneren op SC Gerelateerde beleidsterreinen Staats- en bestuursrecht

101 Home > Nieuws Boardroom dynamics: voorzitter rvc bovenaan rangorde woensdag 1 juni reacties Bij de onderlinge invloedsrelaties van bestuurders en commissarissen is sprake van een duidelijke rangorde. De voorzitter van de raad van commissarissen staat bovenaan deze rangorde, gevolgd door de bestuursvoorzitter en daarna de overige bestuurders. De overige commissarissen staan onderaan de rangorde. Bij de onderlinge verhoudingen speelt lidmaatschap van de auditcommissie nagenoeg geen en lidmaatschap van de remuneratiecommissie geen rol. Dat is een van de resultaten uit het onderzoek 'Boardroom dynamics - een onderzoek naar onderlinge verhoudingen in de boardroom'. Het onderzoek, dat is uitgevoerd door Dennis Veltrop, Reggy Hooghiemstra en Jaap van Manen van de Rijksuniversiteit Groningen, is vandaag gepresenteerd tijdens de besloten debatsessie 'Andere tijden, andere rollen - De veranderende rol van de raad van commissarissen' bij de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) in Amsterdam. Aanleiding voor het onderzoek is het feit dat commissarissen en bestuurders momenteel volop in de schijnwerpers staan, maar dat er erg weinig bekend is over de onderlinge verhoudingen in de bestuurskamer. En dat terwijl voor een effectieve governance van een organisatie de 'tone at the top' zeer belangrijk is. Voor deze tone at the top zijn de onderlinge verhoudingen in de bestuurskamer een belangrijke bepalende factor. zie ook» Eerste Kamer neemt wetsvoorstel bestuur en toezicht aan» Corporate Governance sterker verankerd in organisaties» Jan Nooitgedagt: 'Advies accountant wil ik niet missen'» BDO publiceert voorbeeldverslag rvc» Ben van der Veer: 'Het moet assertiever, steviger, prikkelender'» Jos Nijhuis: 'Laat je gevoel meer spreken' Om die onderlinge verhoudingen in kaart te brengen vroegen de onderzoekers 92 bestuurders en commissarissen elkaar te beoordelen. Daarvoor kregen de deelnemers een aantal stellingen voorgelegd met betrekking tot de onderwerpen 'invloedsrelaties', 'conflict' en 'vertrouwen'. Andere bevindingen uit het onderzoek: Bestuursvoorzitters zijn geneigd anderen meer te vertrouwen, terwijl de overige bestuurders juist geneigd zijn anderen minder te vertrouwen. Verder heeft men over het algemeen meer conflicten met de overige bestuurders. Alleen commissarissen met een hoofdfunctie elders worden minder vertrouwd. Het aantal nevenfuncties en het aantal commissariaten houden nagenoeg geen verband met de mate van invloed, conflicten met of vertrouwen in de betreffende commissaris of bestuurder. Er is wel een positief verband tussen het aantal nevenfuncties en de beïnvloedbaarheid van de betreffende persoon. Naarmate het aantal nevenfuncties toeneemt is deze persoon meer beïnvloedbaar, mits deze nevenfuncties niet uit commissariaten bestaan. Bij een groter aantal commissariaten is een commissaris of bestuurder juist minder beïnvloedbaar. De ondervraagden hebben over het algemeen minder conflicten met vrouwelijke bestuurders en commissarissen. Naarmate de aanstellingsduur van een commissaris of bestuurder toeneemt hebben anderen meer emotionele conflicten met deze persoon en heeft deze persoon meer emotionele conflicten met anderen. Extraversie is een consistente voorspeller van de invloedsrelaties van bestuurders en commissarissen. Naar aanleiding van de resultaten doen de onderzoekers in het rapport een vijftal aanbevelingen met betrekking tot de samenstelling van de raad van commissarissen en het bestuur.» Download het onderzoeksrapport 'Boardroom dynamics - een onderzoek naar onderlinge verhoudingen in de boardroom'

102 Reactie VTW op wetsvoorstel herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting Mei 2011 De VTW richt zich in haar reactie vooral op het interne toezicht. De VTW is over het algemeen gematigd positief over het wetsvoorstel. De nadruk ligt op een sterk functionerend intern toezicht en niet meer op het intensieve externe toezicht dat tot nu toe werd uitgeoefend. Het wetsvoorstel bepaalt dat naarmate het interne toezicht beter functioneert het externe toezicht zich kan toespitsen op risicogericht toezicht. De VTW is het eens met de nadruk op het grote belang van het interne toezicht in woningcorporaties en de daarbij behorende gewenste verdere professionalisering van het interne toezicht. De VTW staat positief tegenover het uitgangspunt dat het externe toezicht minder intensief en minder frequent kan zijn als het interne toezicht goed op orde is. De VTW wil graag met de minister van BZK in overleg treden om overeenstemming te krijgen over de definitie van goed intern toezicht. Algemeen verbindend verklaren van de Governancecode Woningcorporaties Het wetsvoorstel maakt het mogelijk dat toegelaten instellingen zelf sectorcodes of sectorregelingen kunnen ontwikkelen die, indien hij deze toereikend en in het belang van de volkshuisvesting acht, door de Minister van BZK algemeen verbindend verklaard kunnen worden. De Governancecode Woningcorporaties is zo n door de sector zelf ontwikkelde eigen regeling waar het wetsvoorstel op doelt. De leden van de VTW hebben met overgrote meerderheid gestemd voor het algemeen verbindend verklaren van de governancecode. De belangrijkste reden hiervoor is dat de hele sector zich dan aan de governancecode moet houden en dat niemand zich eraan kan onttrekken door opzegging van het lidmaatschap van Aedes en/of de VTW. De VTW zal bij de minister van BZK een verzoek indienen om de Governancecode Woningcorporaties algemeen verbindend te laten verklaren. Ruim driekwart van de corporaties (>300) is via haar commissarissen of toezichthouders aangesloten bij de VTW. Deze corporaties vertegenwoordigen ruim 91% van het totaal aantal verhuureenheden. Dit is meer dan voldoende voor een dergelijk verzoek. Dat de Minister van BZK de handhaving en sanctionering van algemeen verbindend verklaarde codes bij de sector zelf wil neerleggen vindt de VTW principieel onjuist. Dit moet naar de mening van de VTW bij de Ondernemingskamer worden neergelegd. De VTW roept de Tweede Kamer fracties dan ook op het wetsvoorstel op dit punt aan te passen. Ondernemingskamer en slecht functionerende commissarissen In het wetsvoorstel kan de Ondernemingskamer op verzoek een commissaris of een gehele raad van toezicht ontslaan. Het verzoek kan worden ingediend door de minister, door belanghebbenden en door de raad van toezicht zelf. De VTW vindt dit een positieve ontwikkeling. Dat het ontslag van een commissaris alleen nog via de Ondernemingskamer kan plaatsvinden en niet meer door de raad van toezicht zelf, is naar de mening van de VTW een goede zaak. Hiermee wordt voorkomen dat een kritische eenling in een raad van toezicht op verkeerde gronden kan worden ontslagen. Verder wordt het enquêterecht in het wetsvoorstel ruimer ingevuld en geldt voortaan voor alle corporaties en voor alle belanghebbenden. De combinatie van een duidelijke rol voor de Ondernemingskamer in het ontslaan van commissarissen en de verruiming van het

103 enquêterecht kan volgens de VTW sterk bijdragen aan een betere governance van de corporatiesector. Intern toezicht Zittingstermijnen commissarissen De zittingstermijn van commissarissen wordt in het wetsvoorstel gemaximeerd op 8 jaar. De maximum zittingstermijn komt overeen met wat is bepaald in de aangepaste Governancecode Woningcorporaties die per 1 juli 2011 in werking zal treden. Verklaringen voor commissarissen De Verklaringen voor commissarissen zijn niet meer in het wetsvoorstel opgenomen. De VTW is verheugd hierover, maar gaat wel door samen met de SEV met het experiment Aanspreekbare toezichthouders. Doel ervan is het uitwerken van een methodiek voor het organiseren van de formele aanspreekbaarheid van het interne toezicht en deze te toetsen in de praktijk. Voordrachtsrecht huurderorganisaties Het bindende voordrachtsrecht van huurderorganisaties is in het wetsvoorstel opgenomen en komt overeen met wat is geregeld in het BBSH. Nieuw ten opzichte van het BBSH is dat het wetsvoorstel bepaalt dat huurders commissaris kunnen zijn mits ze voldoen aan de eisen en criteria die de woningwet stelt. Dit komt overeen met wat is bepaald in de aangepaste Governancecode Woningcorporaties. Extern toezicht De VTW betreurt het feit dat het externe toezicht in het wetsvoorstel niet wordt samengebundeld in een onafhankelijke en gezaghebbende autoriteit met voldoende mogelijkheden om te interveniëren als het bij een individuele corporatie niet goed gaat. De ministeriële verantwoordelijkheid zou zich naar de mening van de VTW vooral moeten richten op de hoofdlijnen van het beleid en het functioneren van het stelsel. De VTW vreest dat corporaties, door de voorgestelde inrichting van het externe toezicht, geconfronteerd blijven worden met de invloed van de politiek op operationeel niveau.

104

105

106

107

108 Home Nieuws Artikelen Weblog Kalender Educatie CFV toont ontluisterende aftakeling corporaties maandag, 23 mei 2011, 6:47 - Door: Leon Bobbe, directeur Dudok Wonen te Hilversum Alle corporaties ontvangen het jaarlijks: het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deze week viel het meest recente oordeel in onze brievenbus. En net als voorgaande jaren was het oordeel zeer gunstig. We krijgen ruimschoots de hoogste status, het zogenaamde A1-oordeel. Niets aan de hand, zou je zeggen. Totdat ik getroffen werd door een onschuldig lijkend stippellijntje dat het CFV in onze grafiek had ingetekend. Het CFV had bij zijn oordeel geen rekening gehouden met de huurtoeslagheffing. Het kabinet wil die vanaf 2014 gaan heffen. Voor de volledigheid heeft het CFV ook de effecten van de huurtoeslagheffing uitgerekend. Het stippellijntje toont dat onze vermogenspositie door de heffing met een kwart verslechtert. Ondanks deze daling behouden wij het A1-oordeel. Maar Dudok Wonen is één van de financieel sterkste corporaties van Nederland. Ik vraag me dan ook direct af, hoe de oordeelsbrieven voor andere corporaties er uit zien. Ik vermoed dat vele corporatiedirecteuren nachtmerries hebben van het stippellijntje van onze nationale, financiële waakhond. Ik ben benieuwd wanneer het CFV alle stippellijntjes openbaar maakt. Ik vrees dat daaruit blijkt dat de huurtoeslagheffing leidt tot een ontluisterende aftakeling van vele corporaties.alle corporaties ontvangen het jaarlijks: het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deze week viel het meest recente oordeel in onze brievenbus. En net als voorgaande jaren was het oordeel zeer gunstig. We krijgen ruimschoots de hoogste status, het zogenaamde A1-oordeel. Niets aan de hand, zou je zeggen. Totdat ik getroffen werd door een onschuldig lijkend stippellijntje dat het CFV in onze grafiek had ingetekend. Het CFV had bij zijn oordeel geen rekening gehouden met de huurtoeslagheffing. Het kabinet wil die vanaf 2014 gaan heffen. Voor de volledigheid heeft het CFV ook de effecten van de huurtoeslagheffing uitgerekend. Het stippellijntje toont dat onze vermogenspositie door de heffing met een kwart verslechtert. Ondanks deze daling behouden wij het A1-oordeel. Maar Dudok Wonen is één van de financieel sterkste corporaties van Nederland. Ik vraag me dan ook direct af, hoe de oordeelsbrieven voor andere corporaties er uit zien. Ik vermoed dat vele corporatiedirecteuren nachtmerries hebben van het stippellijntje van onze nationale, financiële waakhond. Ik ben benieuwd wanneer het CFV alle

109 stippellijntjes openbaar maakt. Ik vrees dat daaruit blijkt dat de huurtoeslagheffing leidt tot een ontluisterende aftakeling van vele corporaties. Leon Bobbe is directeur bij Dudok Wonen. «Parijs implodeert Woningmarkt: stop het getob» Plaats een reactie Naam (verplicht) (wordt niet geplaatst) (verplicht) Website Plaats reactie Sign in with Google Friend Connect Zoeken op Spacemakers.nl Zoeken

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Agenda Inleiding Achtergrond scheiden / splitsen Juridische verankering Plan maken Strategische afweging portfolio

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Investerings- en financieel statuut

Investerings- en financieel statuut Investerings- en financieel statuut Inleiding Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Financieel Statuut. Woonstichting SSW

Financieel Statuut. Woonstichting SSW Financieel Statuut Woonstichting SSW Vastgesteld: RvC 21 januari 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Interne sturing SSW... 3 3 Financiële kaders SSW... 4 4 Vertaling van de financiële kaders naar de

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

HOOFDPUNTEN IMPLEMENTATIE WONINGWET

HOOFDPUNTEN IMPLEMENTATIE WONINGWET HOOFDPUNTEN IMPLEMENTATIE WONINGWET DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille DE GEHELE ORGANISATIE KRIJGT TE MAKEN MET DE WONINGWET RvT Bestuur Strategie en beleid Vastgoed Financiën en control Wonen -

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

VOLKSHUISVESTING ARNHEM INVESTERINGSSTATUUT

VOLKSHUISVESTING ARNHEM INVESTERINGSSTATUUT VOLKSHUISVESTING ARNHEM INVESTERINGSSTATUUT Vastgesteld door Directeur / Bestuurder op 8 november 2011 Goedgekeurd door Raad van Commissarissen op 13 februari 2012 INLEIDING Per 1 juli 2011 is de nieuwe

Nadere informatie

Investeringsstatuut STICHTING PLAVEI

Investeringsstatuut STICHTING PLAVEI Investeringsstatuut STICHTING PLAVEI Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 1.1. Algemeen... 3 1.2. Wettelijk kader Investeringsstatuut... 3 1.3. Doel Investeringsstatuut... 4 1.4. Doelstellingen investeringen...

Nadere informatie

toezicht en toetsing - Raad van Commissarissen Stadgenoot; pagina 1 van 6

toezicht en toetsing - Raad van Commissarissen Stadgenoot; pagina 1 van 6 TOEZICHT EN TOETSING 2014 Raad van Commissarissen Stadgenoot Het toezichtskader Het toezichtskader beschrijft op hoofdlijnen het speelveld en de taken van de corporatie en omvat het geheel van spelregels

Nadere informatie

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing Hanjo Lagas, directeur Atrivé Het middensegment in de huursector VOGON studiemiddag, 14 september 2011 Visie Europa In 2007 klacht IVBN in 2007 (belangenvereniging

Nadere informatie

TOETSINGSKADER VERBINDINGEN. Woonstad Rotterdam. 3-12-2013 1 van 10

TOETSINGSKADER VERBINDINGEN. Woonstad Rotterdam. 3-12-2013 1 van 10 TOETSINGSKADER VERBINDINGEN Woonstad Rotterdam 3-12-2013 1 van 10 Inleiding De IAD heeft in het auditprogramma een IC opgenomen op de verbindingen. In 2009/2010 was er, ten gevolge van fusie- en integratiewerkzaamheden,

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Helmond CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Woningwet op weg: Tussen droom en daad. - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK

Woningwet op weg: Tussen droom en daad. - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK Woningwet op weg: Tussen droom en daad - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK Programma Betekenis van de wet Werkdomein en governance Prestatieafspraken, gemeenten

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet

HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille HOOFDPUNTEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

15 november 2012. Investeringsstatuut Maasvallei

15 november 2012. Investeringsstatuut Maasvallei 15 november 2012 Investeringsstatuut Maasvallei Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Beleid en strategie 3 3 Processen 4 4 Strategische samenwerking en verbindingen 4 5 Risicobeheersing 5 6 Financiën 5 6.1 Financieel

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Roermond CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Verbindingenstatuut Stichting Wonen Zuid

Verbindingenstatuut Stichting Wonen Zuid Verbindingenstatuut Stichting Wonen Zuid Vastgesteld door bestuurder op d.d. 10-3-2015 Goedgekeurd door Raad van Commissarissen op d.d. 26-03-2015 INHOUD VERBINDINGENSTATUUT 1. INLEIDING... 2 1.1 INTERNE

Nadere informatie

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015 Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Alphen aan den Rijn CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Utrecht CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L0705 Veenendaalse Woningstichting t.a.v. het bestuur Postbus 168 3900 AD VEENENDAAL Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur,

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Nieuwegein CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Apeldoorn CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij Versie 2013-08 TREASURYSTATUUT Stichting Woontij 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn belangrijk.

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist

Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist 1. Inleiding De RvC van de R.K. Woningbouwvereniging Zeist heeft drie taken: - toezicht houden op het bestuur en op de gang van zaken

Nadere informatie

Onderwerpen Woningwet, BTIV en Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting

Onderwerpen Woningwet, BTIV en Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting Onderwerpen, en toegelaten instellingen volkshuisvesting Definities... 1 Wooncoöperaties... 1 Algemene bepalingen... 1 Rechtsvorm en organisatie... 2 Werkzaamheden... 3 Diensten van algemeen economisch

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L1911 Stichting WonenBreburg t.a.v. het bestuur Postbus 409 5000 AK TILBURG Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur, Ieder

Nadere informatie

Hoofdlijnen van de concept-novelle

Hoofdlijnen van de concept-novelle Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014 De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren.

Nadere informatie

Samenvatting Novelle Blok

Samenvatting Novelle Blok Samenvatting Novelle Blok Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L0117 Stichting Portaal t.a.v. het bestuur Postbus 375 3900 AJ VEENENDAAL Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur, Ieder

Nadere informatie

revolving fund ten einde?

revolving fund ten einde? Corporatiesector als revolving fund ten einde? Johan Conijn Bijzonder hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam en directeur Ortec Finance Tussen Scylla en Charybdis De Vernieuwde Stad 23 juni

Nadere informatie

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur Stek

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur Stek Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur Stek 1 Algemeen Deugdelijk ondernemingsbestuur is waar corporate governance over gaat. Binnen de bedrijfskunde wordt de term gebruikt voor het aanduiden van hoe

Nadere informatie

IMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE)

IMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE) IMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE) DAEB portefeuille portefeuille HOOFDLIJNEN IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET Bepalen strategie 1. Richting kiezen Uitvoeren scheiding 2. Uitwerken administratieve/juridische

Nadere informatie

REGLEMENT AUDITCOMMISSIE RAAD VAN COMMISSARISSEN STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM

REGLEMENT AUDITCOMMISSIE RAAD VAN COMMISSARISSEN STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM REGLEMENT AUDITCOMMISSIE RAAD VAN COMMISSARISSEN STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM 25 april 2012 pagina 2 Artikel 1 Doelstelling De Auditcommissie maakt onderdeel uit van de Raad van Commissarissen van de Stichting

Nadere informatie

Verbindingenstatuut Zayaz. Versie: november 2013

Verbindingenstatuut Zayaz. Versie: november 2013 Verbindingenstatuut Zayaz Versie: november 2013 Vastgesteld door bestuurder 29 oktober 2013 Goedgekeurd door RvC 4 december 2014 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 1.1 Status 3 1.2 Doel statuut 3 1.3 Doelstellingen

Nadere informatie

HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet

HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET

Nadere informatie

Reglement Auditcommissie. Kennemer Wonen

Reglement Auditcommissie. Kennemer Wonen Reglement Auditcommissie Kennemer Wonen Alkmaar, juni 2009 Inhoudsopgave 1. Inleiding en definities... 3 2. Samenstelling en plaats in de organisatie... 4 3. Vergaderingen... 5 4. Verantwoordelijkheid...

Nadere informatie

TOELICHTING BESLISBOOM

TOELICHTING BESLISBOOM TOELICHTING BESLISBOOM De beslisboom is bedoeld als hulpmiddel bij het maken van de keuze tussen administratief of juridisch scheiden. Ook gaat de beslisboom in op de mogelijkheid van vrijstelling van

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L0944 Casade Woonstichting t.a.v. het bestuur Postbus 5 5140 AA WAALWIJK Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur, Ieder

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

Incompany Masterclasses voor commissarissen van woningcorporaties. Advies voor bestuur, toezicht en stakeholders

Incompany Masterclasses voor commissarissen van woningcorporaties. Advies voor bestuur, toezicht en stakeholders Incompany Masterclasses voor commissarissen van woningcorporaties Advies voor bestuur, toezicht en stakeholders Incompany Masterclasses voor commissarissen van woningcorporaties Het programmamanagement

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

AEFIDES INSPIRATIS I BV TE GRONINGEN. Jaarverslag 2011 25 april 2012

AEFIDES INSPIRATIS I BV TE GRONINGEN. Jaarverslag 2011 25 april 2012 AEFIDES INSPIRATIS I BV TE GRONINGEN Jaarverslag 2011 INHOUDSOPGAVE Pagina JAARVERSLAG 1 Opdracht 2 2 Algemeen 3 3 Resultaat 4 4 Financiële positie 5 5 Directieverslag 6 JAARREKENING 1 Balans per 31 december

Nadere informatie

GOVERNANCE CORPORATIES

GOVERNANCE CORPORATIES GOVERNANCE CORPORATIES GOVERNANCE SEMI-PUBLIEKE SECTOR Bert Keijts Breukelen, 4 november 2013 GOVERNANCE CORPORATIES 1. Overzicht governance corporatiestelsel 2. Laatste ontwikkelingen versterking governance

Nadere informatie

PROFIEL VOOR DE RAAD VAN COMMISSARISSEN EN ZIJN LEDEN

PROFIEL VOOR DE RAAD VAN COMMISSARISSEN EN ZIJN LEDEN PROFIEL VOOR DE RAAD VAN COMMISSARISSEN EN ZIJN LEDEN PROFIEL VAN DE RAAD De RvC van Pré Wonen hecht grote waarde aan het werken conform de principes van good governance, waarbij de Governance code een

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

De Woningwet 2015 in vogelvlucht

De Woningwet 2015 in vogelvlucht De Woningwet 2015 in vogelvlucht Nieuwe spelregels voor de sociale huursector De invoering van de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht wordt schept duidelijkheid op de woningmarkt door heldere

Nadere informatie

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014 Herzieningswet/novelle 10 december 2014 1 december 2014 Wat gebeurde er na het zomer reces? 4 september: Tweede Kamer commissie: rondetafelgesprek Aedes: publicatie rapport De Gaay Fortman (studie naar

Nadere informatie

Financieel Statuut 2015 Status: Definitief

Financieel Statuut 2015 Status: Definitief Financieel Statuut 2015 Status: Definitief 20151230 Financieel statuut 2015 definitief.doc 2 Inhoudsopgave 1. Waarom een financieel statuut... 4 1.1 Uitgangspunten... 4 1.2 Instrumenten... 4 1.3 Relatie

Nadere informatie

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014 Erik Terheggen 1. WSW in cijfers 1983 Borginstituut opgericht in 1983 De WSW-borging geldt voor nieuwbouw en renovatie van sociale woningen en maatschappelijk

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

Samenvatting visitatierapport

Samenvatting visitatierapport Samenvatting visitatierapport Visitatie, de voorbereiding Visitatie is, als onderdeel van de Aedescode, voor leden van branchevereniging Aedes verplicht. Naast een verantwoordingsinstrument is visitatie

Nadere informatie

Betreft: Commentaar RJ-Uiting 2010-3: Herziene ontwerp-richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting

Betreft: Commentaar RJ-Uiting 2010-3: Herziene ontwerp-richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting RJ-Comm. 1147 Raad voor de Jaarverslaggeving Per e-mail (rj@rjnet.nl) Raad voor de Jaarverslaggeving Antonio Vivaldistraat 2-8 1083 HP AMSTERDAM Rotterdam, 1 december 2010 Betreft: Commentaar RJ-Uiting

Nadere informatie

NBA Alert 30. Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012

NBA Alert 30. Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012 NBA Alert 30 Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012 April 2013 Status NBA Alert Deze publicatie, die tot stand is gekomen onder verantwoordelijkheid van de NBA, beoogt registeraccountants en accountants-administratieconsulenten

Nadere informatie

Visie ABN AMRO op woningcorporaties

Visie ABN AMRO op woningcorporaties Visie ABN AMRO op woningcorporaties 1december 2011 Astrid van Arum, Sectorspecialist Woningcorporaties De nieuwe bank: het beste van twee werelden LOGO KLANT binnen dit kader Op 1 juli 2010 zijn Fortis

Nadere informatie

Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015. Zwolle

Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015. Zwolle Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015 Zwolle Gabriël de Groot Senior adviseur BNG Advies 17 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L1578 Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam t.a.v. het bestuur Postbus 144 1140 AC MONNICKENDAM Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief

Nadere informatie

RJ-Uiting 2010-1: 'Ontwerp-Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting

RJ-Uiting 2010-1: 'Ontwerp-Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting RJ-Uiting 2010-1: 'Ontwerp-Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting Inleiding RJ-Uiting 2010-1 bevat ontwerp-richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. De Raad voor de Jaarverslaggeving

Nadere informatie

Werken met commissies

Werken met commissies Werken met commissies Inleiding De Raad van Commissarissen van Maasvallei streeft in het kader van good governance naar transparantie en het zo goed mogelijk invullen van haar rol als toezichthouder op

Nadere informatie

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur 1. Algemeen Deugdelijk ondernemingsbestuur is waar corporate governance over gaat. Binnen de bedrijfskunde wordt de term gebruikt voor het aanduiden van hoe een

Nadere informatie

Dutch Residential Fund IV BV. Jaarrekening 2010

Dutch Residential Fund IV BV. Jaarrekening 2010 Dutch Residential Fund IV BV Jaarrekening 2010 Inhoudsopgave pagina Directieverslag 3 Jaarrekening 1. Ten geleide 4 2. Grondslagen van waardering van activa en passiva 4 3. Grondslagen van resultaatbepaling

Nadere informatie

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Wonen in het Land van Heusden en Altena Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Agenda P. van den Heuvel: De nieuwe Woningwet hoofdpunten W. Bijl: Regionale verankering in het Land van Heusden

Nadere informatie

Corporatie in control

Corporatie in control Corporatie in control Professionalisering van de financiële functie Een onderzoek naar de volwassenheid van de financiële functie en ambitie voor de toekomst KPMG 201 2 Corporaties in control Inleiding

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen Mooiland

Profielschets Raad van Commissarissen Mooiland 11 november 2015 Profielschets Raad van Commissarissen Mooiland 1. Algemeen Uitgangspunt voor de bezetting van de Raad van Commissarissen is dat deze bestaat uit leden met specialistische kennis, maar

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

Investeringsstatuut onderhoud en ontwikkeling vastgoed

Investeringsstatuut onderhoud en ontwikkeling vastgoed Investeringsstatuut onderhoud en ontwikkeling vastgoed Versie 1.4 (goedgekeurd door de RvC op 6 december 2012) Datum 22 november 2012 Auteur Robert van Veen en Frank aan de Wiel Afdeling Vastgoed en Financiën

Nadere informatie

Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland

Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland September 2015 1 Inhoud 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Wettelijk kader investeringsstatuut 1.3 Doel investeringsstatuut 1.4 Governance 1.5 Vaststelling, goedkeuring

Nadere informatie

FUNCTIEPROFIEL DIRECTEUR - BESTUURDER

FUNCTIEPROFIEL DIRECTEUR - BESTUURDER FUNCTIEPROFIEL DIRECTEUR - BESTUURDER december 2014 DE ORGANISATIE Woonstichting is een toegelaten instelling met als statutair werkgebied de gemeente Lelystad. heeft 8.700 woningen (ongeveer 30% van de

Nadere informatie

Aan: corporatiebestuurder en rvc s. Datum 29 juni 2015 Betreft Veranderingen toezicht op woningcorporaties. Geachte heer, mevrouw,

Aan: corporatiebestuurder en rvc s. Datum 29 juni 2015 Betreft Veranderingen toezicht op woningcorporaties. Geachte heer, mevrouw, > Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag Aan: corporatiebestuurder en rvc s Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus 16191 2500 BD Den Haag www.ilent.nl Contactpersoon Meld- en Informatiecentrum T

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen Wonion

Profielschets Raad van Commissarissen Wonion Profielschets Raad van Commissarissen Wonion Uitgangspunten 1. Deze profielschets wordt gehanteerd: bij de werving en selectie van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen; bij de discussie over de

Nadere informatie

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2014

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2014 Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM Rapport inzake de jaarrekening 2014 Inhoudsopgave Pagina Opdracht 1 Algemeen 1 Resultaten 1 Financiële positie 2 Kengetallen

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L1979 Stichting Stadswonen t.a.v. het bestuur Postbus 4057 3006 AB ROTTERDAM Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur, Ieder

Nadere informatie

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 1. Inleiding Het eerste kabinet Rutte heeft nog geen twee jaar stand gehouden. In deze periode is er op de woningmarkt geen vooruitgang geboekt.

Nadere informatie

6 september Zomerbloeii.

6 september Zomerbloeii. 6 september Zomerbloeii. Themabijeenkomst: Maatschappelijk Rendement Raeflex Catharijnesingel 56, 3511 GE Utrecht Postbus 8068, 3503 Utrecht (030) 230 31 50 www.raeflex.nl Visitaties van Raeflex Gestart

Nadere informatie

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING. Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING. Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille Governance Implementatietrajecten

Nadere informatie

REGLEMENT AUDITCOMMISSIE TELEGRAAF MEDIA GROEP N.V.

REGLEMENT AUDITCOMMISSIE TELEGRAAF MEDIA GROEP N.V. REGLEMENT AUDITCOMMISSIE TELEGRAAF MEDIA GROEP N.V. Dit Reglement is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van Telegraaf Media Groep N.V. op 17 september 2013. 1. Inleiding De Auditcommissie is een

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Spoedcursus corporatiefinanciën. Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015

Spoedcursus corporatiefinanciën. Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015 Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij (des)investeringen, financiering, risico s Het resultaat van onze dienstverlening is

Nadere informatie

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld Hervorming woningmarkt Diverse hervormingsvoorstellen: - werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen (2010) - Rapport CSED van de SER (2010) - Wonen

Nadere informatie

Notitie Pas toe of leg uit

Notitie Pas toe of leg uit Notitie Pas toe of leg uit Deze notitie is vastgesteld in de gezamenlijke vergadering Bestuur en RvT d.d.10 april 2015. Gelijk met de vaststelling van deze notitie is ook de Governancecode Het Grootslag

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds BV investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, voornamelijk in kantooren bedrijfspanden. Het

Nadere informatie

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Met behulp van de stappen in deze hulpwijzer kunnen gemeenten zich voorbereiden op het geven van een zienswijze bij het

Nadere informatie

www.pwc.nl Pauzelandschappen KISS 15 januari 2013

www.pwc.nl Pauzelandschappen KISS 15 januari 2013 www.pwc.nl Pauzelandschappen KISS 15 januari 2013 Inhoud 1. Inleiding 2. Theorie 2.1. bedrijfseconomisch 2.2. fiscaal 3. Aandachtspunten 3.1. bedrijfseconomisch 3.2. fiscaal 4. Stellingen 2 Inleiding -

Nadere informatie

Concept Praktijkhandreiking 1119 Nadere toelichtingen in de goedkeurende controleverklaring

Concept Praktijkhandreiking 1119 Nadere toelichtingen in de goedkeurende controleverklaring Nadere toelichtingen in de goedkeurende controleverklaring maart 2012 Concept Praktijkhandreiking 1119 Inleiding Binnen de huidige wet- en regelgeving kan de accountant reeds uitdrukkelijk inspelen op

Nadere informatie

REGLEMENT VOOR DE AUDIT, COMPLIANCE EN RISICO COMMISSIE VAN PROPERTIZE B.V.

REGLEMENT VOOR DE AUDIT, COMPLIANCE EN RISICO COMMISSIE VAN PROPERTIZE B.V. REGLEMENT VOOR DE AUDIT, COMPLIANCE EN RISICO COMMISSIE VAN PROPERTIZE B.V. Datum: 11 mei 2015 Artikel 1. Definities AvA: Commissie: Reglement: RvB: RvC: Vennootschap: de algemene vergadering van aandeelhouders

Nadere informatie