Verpauperde panden in de Friese dorpen

Transcriptie

1 Verpauperde panden in de Friese dorpen Ontwikkelen van een methodiek voor de aanpak van verpauperde panden in Friese dorpen Status: Opdrachtgever: Opdrachtnemer: Definitief Projectnummer: Groningen: 19 december 2007 Woningcorporaties Wonen Noord-West Friesland, Welkom, WoonFriesland en Dongeradeel Weusthuis BV en Stichting Doarpswurk

2 Inhoudsopgave 1. Vooraf Aanleiding Doel Deelnemers Werkwijze en opzet van het rapport Omvang van de problematiek Wettelijk instrumentarium Inleiding Wettelijk instrumentarium Daadwerkelijk inzet van het wettelijke instrumentarium door gemeenten: een beeld Financieel instrumentarium Opzet van een werkwijze/aanpak Samenvatting en aanbevelingen

3 1. Vooraf 1.1. Aanleiding Gemeenten en woningbouwcorporaties in Fryslân hebben de afgelopen jaren diverse herstructureringsprojecten uitgevoerd om de dorpen en hun leefbaarheid te verbeteren. Hoe goed deze herstructureringen over het algemeen ook geslaagd zijn, ze worden (over)schaduwd door enkele slecht onderhouden panden in de dorpen. Deze panden verkeren in een dermate slechte staat dat de negatieve uitstraling ervan groot is. Vaak gaat het om beeldbepalende panden, beeldbepalend vanwege van hun ligging en vanwege hun omvang. De staat waarin de panden verkeren, is een bron van ergernis voor de omgeving. Vier woningbouwcorporaties in Fryslân en de stichting Doarpswurk hebben de krachten gebundeld om de verpaupering van deze panden aan te pakken Doel Doel van het onderzoek is het ontwikkelen van een strategisch model, oftewel het ontwikkelen van een methode van aanpak van verpauperde panden in de Friese dorpen. De ontwikkelde methode dient in geheel Fryslân toepasbaar te zijn. Tevens dient een beeld te worden geschetst van de omvang van de problematiek Deelnemers De stuurgroep die de totstandkoming van dit rapport heeft begeleid, bestond uit de opdrachtgevende woningcorporaties Wonen Noord West Fryslân, Welkom, Woon- Friesland en Dongeradeel. Woningcorporatie Dongeradeel is in de loop van het traject aangesloten. Inhoudelijk is er een relatie gelegd met het initiatief van de woningcorporatie Dongeradeel Verkrotting in het particulier woningbezit Dongeradeel (begin 2007). De stichting Doarpswurk is samen met Weusthuis BV opdrachtnemer / uitvoerder Werkwijze en opzet van het rapport Op basis van de onderzoeksresultaten van VROM en de resultaten van de enquête van Doarpswurk is een beeld verkregen van de omvang van het probleem in het Noordelijk deel van de provincie Fryslân. De omvang van de problematiek wordt kort beschreven in hoofdstuk 2. Voorts zijn 4 pilotprojecten vastgesteld. Bestudering van de dossiers van deze pilots heeft tot inzicht geleid in de krottenproblematiek. De tot dusverre uitgevoerde stappen en het proces zijn geanalyseerd en de geboekte resultaten zijn gebruikt als leervoorbeeld bij de opstelling van de voorgestelde aanpak/werkwijze. Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met de betrokken corporaties en overheden (gemeenten, plattelânsorganisaties, provincie Fryslân). Deze gesprekken hebben 3

4 inzicht gegeven in de positie van deze organisaties en in hun mogelijke instrumentele en financiële inzet ten aanzien van de krottenproblematiek. Tot slot zijn relevante documenten bestudeerd. Het gaat hierbij om de handreikingen van VROM, documenten van SEV 1 (Stichting Experimentele Volkshuisvesting), van de stichting Doarpswurk en van de gemeente Amsterdam 2. De uitkomsten die gedestilleerd zijn uit de pilots, uit de gesprekken en uit de bestudering van de literatuur zijn onderverdeeld in Wettelijk instrumentarium (zie hoofdstuk 3 en Financieel instrumentarium (zie hoofdstuk 4). In hoofdstuk 5 wordt de voorgestelde werkwijze/aanpak beschreven en het rapport wordt afgesloten met een samenvatting en aanbevelingen. Berlikum 1 Aanpak verloederd particulier woningbezit, SEV advies 2007, J. Singelenberg, Rotterdam 2 Handboek Aanschrijven (gemeente Amsterdam 2007) 4

5 2. Omvang van de problematiek 2.1 Resultaten VROM VROM spreekt in haar Handleiding Vervallen panden van bijna 100 zichtbaar verkrotte panden in Noord Nederland, waarvan 15% in Drenthe, 25% in Fryslân en 60% in Groningen. 50% hiervan is boerderij, 25% zijn vervallen woonpanden en 25% is bedrijfspanden. Om de laatste 2 categorieën gaat het in dit rapport. De cijfers die in de handreiking worden gehanteerd, zijn volgens VROM zelf 3 laag geschat. De cijfers zijn gebaseerd op een schouw in de provincie, waarbij alleen het uiterlijk van panden beoordeeld is. Leegstand is daardoor niet altijd gesignaleerd. VROM beschouwt haar cijfermateriaal enkel als indicatief voor de vaststelling dat het probleem bestaat in het Noorden (resp.fryslân). Deze indicatie nemen wij in dit rapport over. 2.2 Enquête door Doarpswurk Stichting Doarpswurk heeft in november 2006 een enquête uitgeschreven aan 58 Dorpsbelangen. Van 18 van hen (31%) is een reactie binnen gekomen. Hierbij kwamen 30 locaties aan het licht. In maart 2007 zijn aanvullend 12 dorpsbelangen in de gemeente Dongeradeel aangeschreven, waarop 5 reacties terugkwamen. Hieruit kwamen nog eens 14 locaties naar voren. In onderstaande tabel is opgenomen welke dorpen gereageerd hebben op de enquête en of zij panden als verpauperd beschouwen in hun dorp. Er zijn in totaal 43 panden als verpauperd aangemerkt door de dorpen. In bijlage 1 is de enquête opgenomen met daarbij enkele foto s. Dorpsbelang Gemeente Verpauperde panden (aantal) Geen verpauperde panden Achlum Franekeradeel 0 Arum Wûnseradiel 0 Britsum Leeuwarderadeel 1 Burdaard Ferwerderadiel 3 Doanjum/Boer Franekeradeel 0 Froubuorren Het Bildt 0 Hantum Dongeradeel 5 Holwert Dongeradeel 2 Kimswert Wûnseradiel 4 Koarnwertersân Wûnseradiel 0 Marrum Ferwerderadiel 1 Morra Dongeradeel 1 Nes Dongeradeel 3 Oost- en Westhoek Het Bildt 10 Oosternijkerk Dongeradeel 3 Peins Franekeradeel 0 3 mevr. T. Holtslag (gesprek juni 2007) 5

6 Dorpsbelang Gemeente Verpauperde panden (aantal) Geen verpauperde panden Penjum Wûnseradiel 0 Schraard Wûnseradiel 1 Skalsum Franekeradeel 0 Stiens Leeuwarderadeel 2 Tzummarum Franekeradeel 6 Wûns Wûnseradiel 1 Zurich Wûnseradiel 0 Tabel 1. Reacties op de enquête van Doarpswurk 2.3 Definitie van krottenproblematiek De dorpsbelangen hebben in de enquête van Doarpswurk aanzienlijk meer verkrotte panden aangedragen dan VROM. Als reden hiervoor kan genoemd worden dat er door VROM alleen gewerkt is met een (globale) schouw en dat Doarpswurk gewerkt heeft met een (gerichte) enquête. Bovendien blijkt dat er verschillende of geen definities gebruikt worden. Qua gebruik van definities heeft Doarpswurk haar enquête verstuurd naar de Dorpsbelangen, zonder daarbij een definitie te geven van wat krotten zijn. Wel zijn er enkele krantenartikelen met fotomateriaal mee gestuurd om de dorpsbelangen richting te geven. Verder zijn de dorpsbelangen vrij gelaten in hun beoordeling. Wat in het ene dorp als problematisch pand beschouwd wordt, kan door het andere dorp anders ervaren worden. Het gaat immers om het effect op de leefbaarheid van het dorp. M.a.w. als dorpsbelang aangeeft dat een pand gezien de onderhoudstoestand in dat kader als storend ervaren wordt, dan wordt het als een probleemgeval geaccepteerd. Bovenstaande verkenningen moeten worden gezien als een eerste quick-scan van de krotten-problematiek. De resultaten ervan geven geen volledig beeld van de omvang van de problematiek, maar geven wel aan dat er sprake is van een serieus probleem. In het kader van onderhavige opdracht is door de opdrachtgevers besloten geen verder diepgaand onderzoek te verrichten naar de exacte omvang van het probleem, maar op basis de bovenstaande resultaten te concluderen dat er voldoende aanleiding is om het verpauperde panden problematiek aan te pakken.. 6

7 3. Wettelijk instrumentarium 3.1. Inleiding In de documentatie van de VROM Inspectie Noord en uit de door Doarpswurk verstrekte informatie komen een aantal te hanteren instrumenten naar voren. Ook de diverse gesprekken die gevoerd zijn met gemeenten en corporaties hebben informatie over het instrumentarium opgeleverd. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen instrumentarium dat de betrokkenen ter beschikking hebben en /of verplicht zijn in te zetten en instrumentarium dat zij missen en graag zouden willen kunnen inzetten. Daarnaast kan onderscheid gemaakt worden tussen instrumentarium dat verpaupering helpt voorkomen en instrumentarium dat eenmaal aanwezige verkrotting kan aanpakken In onderstaande matrix worden deze invalshoeken gecombineerd en wordt van alle soorten instrumentarium een voorbeeld ter verduidelijking gegeven. Instrumentarium Preventief Achteraf Ter beschikking en (verplicht) inzetbaar Demografische trends en verhuiscyslus analyseren Aanschrijven op basis van Woningwet: veiligheid Wenselijk Stimuleringsregelingen voor particuliere klussers Revolving Fund In onderhavig onderzoek wordt in dit hoofdstuk nader stil gestaan bij het wettelijk instrumentarium dat men ter beschikking heeft; rechtsboven in de matrix. In hoofdstuk 5 zal nader ingegaan worden op het financieel instrumentarium; de onderste rij in de tabel. Het analyseren van verhuiscycli en demografische trends (zoals als voorbeeld gegeven linksboven in de tabel) is geen onderdeel van onderhavig onderzoek. Demografische trends en verhuisbewegingen zijn wel aan de orde gekomen in de gesprekken met betrokken instanties. Deze variabelen worden als maatschappelijk kader van de problematiek beschouwd Wettelijk instrumentarium Algemeen Met betrekking tot gevallen van ernstig verval lopen geregeld lastige, al lang lopende onderhandelingstrajecten, die om uiteenlopende redenen moeilijker af te ronden zijn. Maar het is niet onmogelijk om succes te boeken, zo schrijft VROM, op voorwaarde dat een duidelijke lijn wordt ingezet en volgehouden. In de Handreiking Vervallen panden wordt mede tegen die achtergrond aangegeven dat het gewenst is om per geval een plan van aanpak op te stellen. Dat kan vertaald worden in het leveren van maatwerk. Daarop wordt in hoofdstuk 6 terug gekomen. Uit de onderzoeken en rapporten van VROM blijkt dat de gemeente een centrale positie inneemt in het wettelijk instrumentarium. De woningbouwverenigingen hebben niet de bevoegdheid om aan te schrijven op basis van wetgeving. Zij kunnen alleen hun eigen huurders aanspreken op gedrag. Ze staan daarin sterker als er bijvoor- 7

8 beeld klachten zijn binnen gekomen bij een Meldpunt Overlast. Melding bij een dergelijk meldpunt geeft echter nog geen juridische basis voor ingrijpen. Medewerking en inzet van de betreffende gemeente zijn van essentieel belang, zo blijkt, met name op het gebied van handhaving en inzet van wettelijke instrumenten. Daarom wordt in dit hoofdstuk dieper ingegaan op het wettelijk instrumentarium. Wetten en besluiten VROM is van mening dat er voldoende juridische mogelijkheden zijn voor de gemeenten in de huidige wet- en regelgeving, zowel voor het aanpakken van vervallen panden als het /behoeden ervoor/ervan. Inhoudelijk gaat het om de volgende wetten en besluiten: - Woningwet 2007 Inclusief Bouwbesluit 2003, Welstand en Bouwverordening Op 18 december 2006 heeft de 1e Kamer de wijziging van de Woningwet goedgekeurd. Deze wijziging is per 1 april 2007 in werking getreden. De procedures en documenten die bij de wetswijziging horen, zijn ontwikkeld in samenwerking met de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Tegelijk met deze wijziging van de Woningwet is het aanschrijven sterk vereenvoudigd en verbeterd. De handhaving gaat in principe uit van het wegnemen van een overtreding en het weer laten voldoen van een bouwwerk aan de voorschriften. Sinds de wetswijziging is de procedure voor klachten verder ontwikkeld. Deze procedure bevat een schema met standaardbrieven welke gedownload kunnen worden 4. Op basis van een klacht over een pand kan een eigenaar dan gesommeerd worden actie te ondernemen 5. Er zijn voor de aanpak van verpauperde panden tegelijkertijd betere aanknopingspunten in de Woningwet opgenomen. De Woningwet biedt diverse aanknopingspunten voor het starten van een dergelijke juridische procedure tegen een eigenaar die zijn pand in slecht staat laat verkeren. Op basis van onderstaand artikel 1a van de Woningwet is het mogelijk om eigenaren die door de staat waarin hun pand verkeert aan te schrijven op grond van veiligheid en gezondheid. Art. 1a. De eigenaar van een bouwwerk, standplaats, open erf of terrein of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen draagt er zorg voor dat als gevolg van de staat van dat bouwwerk, die standplaats, dat open erf of terrein geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt. 4 De downloads zijn beschikbaar op 5 De bevoegdheid tot het aanzeggen van bestuursdwang dan wel het opleggen van een dwangsom is gebaseerd op de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 8

9 Met de nieuwe Woningwet wordt tevens bewerkstelligd dat niet-naleving van de voorschriften van het Bouwbesluit 2003 en de Bouwverordening een overtreding vormen waartegen direct handhavend kan (moet!) worden, aldus VROM. Er mag worden opgetreden zonder dat eerst een aanschrijving vereist is. Dit is in tegenstelling tot de systematiek uit de oude Woningwet van voor april 2007, waar wel eerst aangeschreven moest worden. In artikel 1b lid 2 sub a Woningwet is het betreffende aanknopingspunt opgetekend. Art 1, lid 2a. Het is verboden: een bestaand gebouw in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, tweede lid; Artikel 2, lid 2: Bij of krachtens de in het eerste lid bedoelde algemene maatregel van bestuur worden voorts uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid voorschriften gegeven omtrent de staat van bestaande woningen, woonketen en woonwagens en van bestaande andere gebouwen. Met andere woorden, gebouwen moeten voldoen aan de desbetreffende voorschriften over veiligheid, gezondheid. Naast veiligheid en gezondheid, wordt er ook gekeken naar de bruikbaarheid en naar (milieu)technische voorschriften. Niet-naleving van dit verbod vormt een overtreding, en dan moeten burgemeester en wethouders hiertegen in principe handhavend optreden. In eerste instantie zal de juridisch eigenaar kunnen worden aangesproken op het niet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2003, maar soms is het mogelijk ook een ander (bijvoorbeeld een beheerder) aan te schrijven. De gemeente is voorts op basis van artikel 8 van de Woningwet bevoegd in een bouwverordening voorwaarden op te nemen die betrekking hebben op de staat waarin een pand verkeert. Het kan dan gaan om de reinheid van een pand, de brandveiligheid, het gebruik van open erven en terreinen en de staat waarin deze zich mogen bevinden etc. In de bouwverordening kunnen ook voorwaarden met betrekking tot de Welstand(scommissie) opgenomen worden. De gemeente is verplicht een welstandsnota op te stellen, waarin o.a. het gewenste uiterlijk van panden binnen bepaalde bandbreedtes gelegd kan worden. De gemeente kan in de Welstandsnota haar beleidsregels vastleggen op basis waarvan toetsingscriteria voor het uiterlijk van bouwwerken opgesteld worden. 9

10 Artikel 13 en 13a uit de Woningwet zijn daar een goed voorbeeld van: Art. 13. Burgemeester en wethouders kunnen, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is, degene die als eigenaar van een gebouw, bouwwerk, niet zijnde een gebouw, of standplaats, dan wel uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen, verplichten tot het binnen een door hen te bepalen termijn treffen zodanige voorzieningen, dat de staat van dat gebouw, dat bouwwerk of die standplaats nadien komt te liggen op een niveau dat hoger is dan het niveau dat overeenkomt de voorschriften, bedoeld in artikel 1b, tweede lid, onderdeel a, b, respectievelijk zonder dat deze hoger komt te liggen dan het niveau dat overeenkomt met de voorschriften, bedoeld in artikel 1b, eerste lid, onderdeel a, b, respectievelijk c. Art. 13a. Indien niet wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid, kunnen burgemeester en wethouders, tenzij toepassing is gegeven aan het tweede lid van dat artikel, degene die als eigenaar van een bouwwerk of standplaats dan wel uit anderen hoofde bevoegd is tot het treffen van voorzieningen daaraan, verplichten tot het binnen een door hen te bepalen termijn treffen van zodanige door hen daarbij aan te geven voorzieningen, dat nadien wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid. Voorts is het college van B&W bevoegd om een bouwwerk of terrein te sluiten als de staat waarin een bouwwerk of terrein verkeert, een bedreiging van de leefbaarheid is of een gevaar voor de veiligheid of gezondheid, zoals hieronder te lezen is in art. 97 van de Woningwet. Vooral het aspect leefbaarheid is hierin interessant. Artikel Indien overtreding van de bij of krachtens hoofdstuk I, II, III, of IV gegeven voorschriften met betrekking tot de staat of het gebruik van een gebouw, open erf of terrein gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid, en er een klaarblijkelijk gevaar is op herhaling van de overtreding, kunnen burgemeester en wethouders besluiten dat gebouw, dat open erf of dat terrein te sluiten. De artikelen 5:24, vierde lid, en 5:25 tot en met 5:28 van de Algemene wet bestuursrecht zijn van overeenkomstige toepassing. VROM licht de mogelijkheden die de Woningwet biedt als volgt toe: In de omschrijving van het handhavingsbesluit kan de belanghebbende echter de keuze worden gelaten om in plaats daarvan tot sloop over te gaan. De strijd met de regel wordt immers ook dan opgeheven. Indien de belanghebbenden zelf geen maatregelen treffen, zal het college tot de feitelijke ten uitvoerlegging overgaan. Het proportionaliteitsbeginsel is daarop van toepassing. Vaak zal herstel plaatsvinden, maar ook sloop, indien bestuursdwang is aangezegd, is een optie, mits er sprake is van gevaar voor de gezondheid of de veiligheid (Woningwet artikel 100d). Het genoemde artikel 100d is als volgt: Art. 100d. Een besluit tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom gericht op naleving van het bepaalde bij of krachtens hoofdstuk I, II, III of IV kan inhouden dat het bouwen, gebruik of slopen wordt gestaakt dan wel dat voorzieningen, met inbegrip van het slopen van een bouwwerk of standplaats, gericht op het tegengaan of beëindigen van gevaar voor de gezondheid of de veiligheid worden getroffen. 10

11 Tot slot zijn de gemeenten nu per 1 april 2008 verplicht tot het voeren van een handhavingsbeleid. VROM 6 stelt hierover dat de gemeente hiermee de gelegenheid heeft om in dit beleid voorwaarden op te nemen in relatie tot de bouwkwaliteit van de bestaande gebouwenvoorraad. De gemeente kan hierin aangeven dat zij bij gevaar of ernstige hinder altijd snel en adequaat zal optreden. Voorts kan zij zich middels dit beleid committeren aan de belofte altijd op klachten over bouwkwaliteit in te zullen gaan. Het vertrekpunt is in ieder geval handhaving. In het handhavingsbeleid kunnen de daadwerkelijke prioriteiten worden aangegeven. Conclusies van VROM Gemeenten moeten meer bestuurlijke prioriteit toekennen om daar waar verrommeling in de drie noordelijke provincies speelt tegen te gaan door zonodig ook op te treden; Wet- en regelgeving bieden voldoende mogelijkheden om verrommeling tegen te gaan (belangrijke jurisprudentie ondersteunt deze stellingname); Actieve handhaving is nodig om verrommeling in het noorden tegen te gaan (handhaving moet niet alleen ingegeven worden door klachten en incidenten); Door het aannemen van een pro-actieve houding kunnen gewenste ontwikkelingen beter worden gestimuleerd; De kwaliteit van de leefomgeving kan beter worden gewaarborgd als de samenwerking tussen de gemeentelijke diensten, tussen de gemeenten en met overige partners (zoals provincie, Openbaar Ministerie, politie en maatschappelijk werk) wordt verbeterd. Aanbeveling De handreiking van VROM, waaruit veel informatie geput is voor dit rapport, is online beschikbaar 7. Het is aan te raden deze handreiking grondig door te nemen als er vragen zijn omtrent het actief bestrijden van krotten. Hieronder staan een aantal VROM-aandachtspunten genoemd: Wet- en regelgeving Voor de aanpak van verval geven onder andere de Woningwet en het Bouwbesluit ruimschoots mogelijkheden. Beleid Met lokaal handhavings-, ruimtelijk en welstandsbeleid is de aanpak van verval naar de plaatselijke situatie en wens in te richten. Kleine aanpassingen in het bestaande beleid geven vaak al grote mogelijkheden. Pro-actieve handhaving Het is het beste om met een (pro)actieve handhaving ernstig verval te voorkomen. Dit kan door een accurate aanpak van achterstallig onderhoud. Dit is effectiever, voorkomt ellende voor de omgeving en vaak ook voor de eigenaar. Het meest succesvol en effectief blijkt de aanpak, waarbij niet alleen wordt gepraat, maar waar tevens het handhavingstraject wordt ingezet. Deze blijkt minder tijd te kosten. 6 Handreiking aanpak Vervallen panden

12 Bestuurlijke en ambtelijke commitment Voor het slagen van een eenmaal uitgezette koers zijn bestuurlijke verbintenis en voldoende ambtelijke kennis basisvoorwaarden. Wanneer een gemeente daadwerkelijk optreedt, dan blijkt daar een preventieve werking vanuit te gaan. Om snel de eerste successen te boeken is het aan te raden om eerst ook eenvoudige gevallen aan te pakken. In (handhavings)beleid kan deze werkwijze worden verantwoord. Samenwerking Samenwerking met andere gemeenten helpt bij het vinden van oplossingen en goede voorbeelden. Samenwerking binnen de eigen organisatie en met andere instanties is nodig voor afstemming. Stimulering De gemeenten kunnen een stimulerende rol vervullen in het bundelen van krachten voor de eigenaren van monumenten die opgeknapt moeten worden Daadwerkelijk inzet van het wettelijke instrumentarium door gemeenten: een beeld. In het kader van deze opdracht zijn met een zestal gemeente in Noord-Fryslân gesprekken gevoerd (zie bijlage 3). Het beeld dat daaruit naar voren kwam, is dat de meeste gemeenten geen actief vergaand handhavingbeleid voeren. Meestal beperkt het zich tot een handhaving van openbare orde en veiligheid. Inzet van een actief handhavingsbeleid in de vorm van aanschrijving, opleggen van dwangsommen, beslaglegging e.d. is alleen bij de gemeente Leeuwarderadeel aangetroffen. Een andere positieve uitzondering is de gemeente Ferwerderadiel. Door een actief beleid in de afgelopen jaren is de krottenproblematiek in Ferwerderadiel niet groot en daar waar zich problematische/schrijnende gevallen voordoen wordt in samenwerking met bijv woningcorporatie Wonen Noord-West Friesland en soms met andere organisaties (bijv. een zorginstelling) herontwikkeling/inbreidingsplannen ontwikkeld en uitgevoerd. Dat wil overigens niet zeggen dat op deze wijze alle problematische gevallen (kunnen) worden opgelost (denk bijv. maar aan de voormalige zuivelfabriek te Marrum) Hieronder staan een aantal reden die in de gesprekken naar voren kwamen, waarom gemeenten het wettelijke instrumentarium niet vergaand actief inzetten: - Geen hoge prioriteit (staat niet op de politiek beleidsagenda) - Geen/onvoldoende menskracht/middelen - Geen/onvoldoende kennis van mogelijkheden wettelijk instrumentarium - Twijfel aan resultaat ( van een kale kip plukt men geen veren ) - Men vraagt zich af of het wel een taak is voor de gemeente om verder te gaan dan alleen handhaving i.v.m. veiligheid/openbare orde. Ondersteuning van de particuliere eigenaar leidt (kan leiden) tot bevoordeling ten opzichte van eigenaren die hun pand wel goed onderhouden. - Beperkt aantal gevallen. Dus ontwikkelen van beleid loont niet. - Financiële risico s (o.a. bij onjuiste procedure kans op schadeclaims) 12

13 In hoofdstuk 5 wordt bij de beschrijving van voorgestelde werkwijze teruggekomen op deze punten. 13

14 4. Financieel instrumentarium Naast het wettelijk instrumentarium is het financiële instrumentarium een belangrijk middel om de verpaupering aan te pakken. Hieronder wordt nader ingegaan op dit financiële instrument. Ten aanzien van het financiële instrumentarium kan onderscheid worden gemaakt in: a. maatregelen waarbij de eigenaar het eigendom behoudt b. maatregelen waarbij de eigenaar het eigendom niet behoudt. In het geval van situatie a. kan worden gedacht aan een subsidieregeling zoals een Regeling Particuliere woningverbetering. Een dergelijke regeling biedt de eigenaar onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om het pand met behulp van een subsidie op te knappen. De gemeente Leeuwarden bijvoorbeeld heeft een dergelijke regeling gehad, waarbij onder een aantal voorwaarden sprake was van een maximale bijdrage van euro. In combinatie met de inzet van zgn. ISV-gelden ter mede financiering van het onrendabele deel heeft deze aanpak zeer positeve resultaten gehad. Een andere mogelijkheid is de suggestie van woningbouwcorporatie Wonen Noord- West Friesland om een rotte kiezenfonds in te stellen. Hieruit zou bijv. 75% van de renovatie-kosten gefinancierd kunnen worden. De eigenaar dient zelf 25% van de renovatie kosten te betalen. Als de eigenaar het pand na renovatie wenst te verkopen dan bestaat er een terugbetalingsplicht voor het subsidiegedeelte (75%) in combinatie met een winstdelingsregeling bijv. aflopend in 10 jaar. In de situatie b. wordt veelal gedacht aan het uitkopen van de eigenaar, het pand vervolgens opknappen en het eventueel weer verkopen resp. verhuren. Een dergelijke actie kan worden verricht door de overheid (gemeente), een woningbouwcorporatie, andere instellingen of andere particulieren. Omdat er in deze situatie veelal sprake is van een onrendabele top blijken vooral de overheid (gemeenten) en woningcorporaties het voortouw te moeten nemen. Gemeenten en ook woningcorporaties hebben immers een maatschappelijke doelstelling. Op grond daarvan kunnen zij een bepaalde onrendabele top financieel dragen. Echter, er zijn grenzen aan die mogelijkheden. Die grenzen worden bepaald door de begroting van de instantie, de koopprijs resp. de bereidheid van de oorspronkelijke eigenaar om mee te werken, de benodigde investering en de afzet mogelijkheden (marktmogelijkheden). In sommige situaties is de onrendabele top daardoor zo hoog dat het ook voor gemeenten en/of corporaties niet verantwoord is om het pand te verwerven, waardoor de schrijnende situatie blijft voortduren. In dergelijke situaties is extra financiële spankracht gewenst. Een oplossing zou kunnen zijn de vorming van een provinciaal fonds van waaruit die onrendabele top wordt gefinancierd. Om zoveel mogelijk onafhankelijk te zijn van begrotingsperikelen, zou een dergelijk fonds zoveel mogelijk een revolving karakter dienen te hebben. Dat betekent dat ook aanvullende subsidies zouden moeten aanboren. Voor (Noord- ) Fryslân kan daarbij bijvoorbeeld worden gedacht aan het Waddenfonds. 14

15 Een andere maatregel in geval van situatie b. waar aan gedacht zou kunnen worden is een omgekeerde koop-garant-regeling In een dergelijke regeling verwerft de corporatie het blote eigendom en het erfpachtrecht van een pand, verhuurt (verpacht) het pand aan de oorspronkelijke eigenaar en zet bijv. 30% van de getaxeerde waarde (bijv. van de getaxeerde waarde na renovatie) in ten behoeve van het opknappen van het pand. Daarenboven worden er afspraken gemaakt tussen de eigenaar en de corporatie omtrent winst- en verliesdeling bij een eventuele verkoop van het pand. Ook kan gedacht worden aan het verstrekken door de woningcorporatie van een renteloze lening aan de eigenaar met een variabele aflossingsysteem, één en ander afhankelijk van het type-eigenaar (zie hierna hfdst. 5) Fondsvorming nader bekeken. Een mogelijkheid zou een fonds kunnen zijn dat zoveel mogelijk een revolving-fonds is en waarin verschillende partijen zoals de provincie Fryslân, gemeenten, woningcorporaties een bijdrage storten. Het fonds zou in de gehele provincie Fryslân ingezet moeten kunnen worden. Naast een beheervraagstuk (wie gaat het fonds beheren) doet zich hier ook een ander probleem voor. Bij gemeenten en soms ook bij corporaties is over het algemeen de neiging niet aanwezig om te investeren buiten het grond- resp. werkinggebied. Dat gegeven vormt een grote belemmering voor een slagvaardige en efficiënte werking van een dergelijk fonds. Om dat probleem op te lossen en tevens het punt van beheer goed te regelen zou door de provincie Fryslân een provinciaal fonds ingesteld moeten worden, dat door de provincie zelf wordt beheerd. Per probleemgeval zal er maatwerk geleverd moeten worden d.w.z. per geval zal ervolgens een vaste systematiek een Plan van Aanpak worden opgesteld. (zie hierna hoofdstuk 5). Dat Plan van Aanpak vormt de basis voor een bijdrage door de betrokken gemeente en corporatie en vormt ook de basis voor een aanvullend beroep op het provinciale fonds Een aanvullende voorwaarde voor inzet van provinciale middelen is dat de gemeente haar (wettelijke) instrumentarium inzet (resp benut heeft). Op deze manier is het fonds een prikkel voor de gemeenten. De omvang van het in te stellen provinciale fonds is afhankelijk van de omvang van de problematiek en het aantal gevallen dat in eerste instantie aangepakt zal kunnen worden. VROM heeft in de genoemde handreiking aanbevolen om niet te starten met alleen moeilijke gevallen. Om snel successen te kunnen laten zien wordt aangeraden om ook eenvoudige gevallen aan te pakken. Omdat uit de praktijk blijkt (bijv. in geval van de particuliere woningverbeteringsregeling in de gemeente Leeuwarden), dat elk geval maatwerk vereist en tijdrovend is wordt aanbevolen om te starten met een beperkt aantal gevallen. Teneinde de benodigde omvang van een in te stellen provinciaal fonds te ramen wordt uitgegaan van de inventariserende resultaten zoals beschreven in hoofdstuk 2. Uit de enquête van Doarpswurk zijn een 43 verpauperde panden naar voren geko- 15

16 men. Als bedacht wordt dat deze inventarisatie niet volledig is, wordt in eerste instantie uitgegaan van een vijftigtal verpauperde panden. Uitgaande van financiële inzet van gemiddeld ca euro per geval, betekent dit dat een provinciaal fonds in aanvang een omvang zal moeten hebben van 5 mln euro. Hiermee zal naar verwachting een investeringsprogramma van ca. 5 jaar kunnen worden uitgevoerd. (aanpak gemiddeld 10 gevallen per jaar) Door afspraken te maken over winstdeling kan het fonds een revolving karakter worden gegeven, waardoor de continuïteit en reikwijdte wordt bevorderd. 16

17 5. Opzet van een werkwijze/aanpak. Basisbegrippen van de voorgestelde werkwijze zijn: a. Combinatie/samenwerking b. Maatwerk Ad a. Combinatie. Daarbij gaat het altijd om de inzet van het wettelijk instrumentarium in combinatie met afspraken/inzet door andere organisaties (bijv. woningcorporaties) en financiële middelen. Ad b. Maatwerk. Per geval moeten de in te zetten instrumenten en de omvang daarvan bepaald worden. Soms kan een combinatie van handhaving met bijv. publiciteit al succesvol zijn Echter veelal is handhaving in combinatie met afspraken met bijv. een woningbouwcorporatie ( vangnet herhuisvesting) en geld noodzakelijk. Om per geval te onderzoeken welke instantie(s) het beste ingeschakeld kunnen worden, is de typologie die de Stichting Experimentele Volkshuisvesting (SEV) heeft ontwikkeld erg bruikbaar. De SEV gaat er van uit dat er verschillende typen bewoners zijn die verschillend denken over bijvoorbeeld onderhoud en de waarde van hun pand. Hoewel het SEV haar typologie heeft gebaseerd op verschillende bewoners binnen een Vereniging van Eigenaren, is de typologie integraal van toepassing op de problematiek van de vervallen panden. De bewoners worden onderscheiden in de volgende 6 typen. De bijbehorende beschrijving is iets aangepast om volledig aan te sluiten bij de problematiek van de vervallen panden. Type 1: Goedwillend. Deze bewoner is wel bereid om te investeren, maar doet het niet als anderen niets doen en als de gemeente ook niets doet. Type 2: Wil wel, maar kan niet. Het gaat om noodkopers die financieel niet in staat zijn om in hun eigendom te investeren, maar die ook nergens anders naar toe kunnen. Type 3: Passanten en speculanten. Deze bewoners kopen een huis om snel te kunnen wonen. Zij verkopen het pand na een paar jaar weer, en calculeren daarbij dat er toch wel waardestijging wordt geïncasseerd ook als er niet wordt geïnvesteerd. Type 4: Zakelijk. Deze bewoners zijn bereid om te investeren indien de investering rendement oplevert op redelijke termijn. Type 5: Kleine belegger. Deze bewoner heeft een paar pandjes gekocht als appeltje voor de dorst. Hij zit niet te wachten op investeren, hij wil vooral een vast en betrouwbaar rendement over de belegging. Type 6: Speculanten en huisjesmelkers. Willen snel en hoog rendement, desnoods door onrechtmatig gebruik en illegale verhuur; mijden investeringen. De eerste drie geschetste typen bewoners zullen veelal zelf het pand bewonen dat zij hebben gekocht. De laatste drie typen bewonen hun gekochte pand vaak niet zelf. Op basis van deze typologie, aangevuld met een omschrijving van de problematiek, kan dan het vereiste maatwerk ( gerichte Plan van Aanpak) inclusief de in te schakelen instanties worden bepaald. Tot slot kan er lering getrokken worden uit vangnet- 17

18 constructies die woningbouwcorporaties voor hun huurders hebben, zoals het zogenaamde Sociaal Team Schematisch kan de voorgestelde werkwijze Aanpak verpauperde panden als volgt worden weergegeven. Toelichting op het schema (van links naar rechts): a. Input-probleemsignalering. Op dit moment komen de signalen omtrent verpauperde panden binnen bij diverse instanties. Dat kunnen zijn de betreffende gemeente, een woningbouwcorporatie, plattelânsorganisaties Fryslân, Stichting Doarpswurk, Stichting Doarp en Bedriuw Fryslan (DBF) e.d. Tot op heden is het niet zo georganiseerd dat deze binnenkomende signalen op een uniforme wijze in eerste instantie worden benaderd resp. opgepakt. Er is niet sprake van eenduidig loket met een eenduidige intakeprocedure. Hier is efficiency voordeel te behalen door een expertteam in te stellen waar de probleemsignalen gemeld worden en waar een eerste beoordeling plaatsvindt. Aan de hand van een standaard checq-list wordt inzicht verkregen in: aard en omvang van het probleem, type eigenaar, welke organisaties er bij betrokken moeten worden, wie trekker wordt van het probleemgeval e.d. De trekker krijgt als eerste opdracht de opstelling van een (gericht) Plan van aanpak volgens een vast stramien. Dat Plan van Aanpak (maatwerk) vormt de basis voor de inzet door de betrokken instellingen. Indien nodig kan hieronder een samenwerkingsconvenant worden gelegd. 18

19 Het expertteam dient samengesteld te worden uit vertegenwoordigers van de bestaande instanties (Doarpswurk, DBF, betreffende gemeente, betreffende corporatie), waarbij de Stichting Doarpswurk de centrale coördinerende rol vervult (regisseur/loket). De inmiddels geclaimde domeinnaam www. rottekiezen. nl kan functioneren als een on-line meldpunt van de problematiek en als kennisbank. De St. Doarpswurk zou het dagelijks beheer hiervan kunnen uitvoeren. b. Instrumenten. Zoals hiervoor in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 reeds is aangegeven zijn er twee belangrijke instrumenten: o het wettelijk instrumentarium o het financiële instrumentarium. Ten aanzien van het wettelijke instrumentarium is geconcludeerd dat de overheid, de gemeenten dit instrument alleen kunnen inzetten. Voorts is vastgesteld dat er inhoudelijke voldoende mogelijkheden voorhanden zijn. Het probleem is veel meer het gegeven dat de gemeenten veelal dit instrumenten niet krachtig inzetten. Daarvoor zijn een aantal oorzaken aan te wijzen: het probleem van verpauperde panden staat niet hoog op de politieke beleidsagenda, waardoor er geen menskracht binnen het gemeentelijk apparaat voor vrij gemaakt wordt, het is een lastig en langdurig traject met risico s (bijv. bij fouten mogelijkheid van schadeclaims), ontbreken van kennis, het aantal probleemgevallen is niet groot waardoor investeren in kennis niet interessant/efficiënt is.(zie slot hoofdstuk 3). Van groot belang voor succes is echter een gecombineerde inzet van de instrumenten. D.w.z. een actief handhavingbeleid met de inzet van het financiële instrumentarium achter de hand. Dat betekent dat de factoren die de inzet van het wettelijk instrumentarium belemmeren opgeheven dienen te worden. Concrete mogelijkheden liggen er op het punt van benutten van kennis elders (bijv. gebruik maken van de kennis van de gemeente Leeuwarderadeel), waardoor er op dit punt niet geïnvesteerd behoeft te worden in mensen en het risico sterk vermindert (de uitvoerder kent immers het klappen van de zweep ) Met andere woorden het instellen van een kennispool of een formeren van een (klein) handhavingbureau zou hier de oplossing kunnen zijn. Voordelen van een (klein) handhavingbureau (bemand door gemeentelijk personeel) is dat er sprake is van continuïteit, onafhankelijkheid en afstandelijkheid t.o.v. de dagelijkse (gemeente) politiek Een lastiger punt is de prioriteit op de politiek beleidsagenda. Hoewel de benutting van kennis elders en daardoor een lager risico ook een positieve invloed heeft op de prioritering, zou via de politiek (beleids)lijn door de Provincie Fryslân invloed richting gemeenten uitgeoefend kunnen worden. Daarbij is het beleid zoals verwoord in het Streekplan Fryslân richtinggevend. Als instrument valt bijvoorbeeld te denken aan de instelling van een Comité van aanbeveling. Bovendien kan worden gedacht aan beloning van die gemeenten die het handhavingsbeleid actief inzetten. Voorgesteld wordt om gemeenten alleen in 19

20 aanmerking te laten komen voor inzet van financiële middelen uit het provinciale revolving fund, als de gemeenten een actief handhavingsbeleid uitvoeren (bijv, via het voorgestelde handhavingbureau). Ook zou kunnen worden gedacht aan andere vormen van beloning: bijv. extra woningcontingenten, provinciale medewerking op andere beleidsterreinen, positieve publiciteit e.d. c. Oplossingen/Functies. Hier worden de toekomstige mogelijke functies bedoeld. In vele gevallen heeft het dorp (Dorpsbelang) een aantal wensen, soms zijn er plannen bij de gemeente en/of andere organisaties zoals de woningcorporaties. Een inventarisatie van de mogelijkheden, waarbij ook de markt (bijv. is er wel voldoende belangstelling vanuit de markt voor een bepaalde invulling)in ogenschouw wordt genomen, is gewenst. Mede afhankelijk van de invulling worden die organisaties erbij betrokken, die gezien hun doelstelling een relatie hebben met die toekomstige invulling. Gaat het bijv. om de invulling wonen dan ligt het voor de hand om de woningbouwcorporaties daarbij te betrekken. Gaat het om de invulling werken dan ligt inschakeling van de Stichting DBF voor de hand. d. Doelstelling. De doelstelling is het vergroten van de leefbaarheid. Deze doelstelling spoort met de doelstellingen in de actuele beleidkaders, zoals het Streekplan Fryslân, plattelandsbeleid op Rijks en provinciaal niveau. Daarom wordt hierop niet nader ingegaan 20