Inhoudsopgave. Begrippenlijst. 0 Samenvatting. 1 Inleiding. 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Proces 1.3 Leeswijzer.

Transcriptie

1

2 Inhoudsopgave Begrippenlijst 0 Samenvatting 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Proces 1.3 Leeswijzer 2 Haaren in beeld 2.1 Demografische ontwikkelingen 2.2 Bevolkingssamenstelling gemeente Haaren 2.3 Bevolkingsprognose gemeente Haaren 2.4 Conclusie 3 Woningvoorraad 3.1 Inleiding 3.2 Woningvoorraad regio Waalboss 3.3 Huuraanbod woningcorporaties 3.4 Mutatiegraad huurwoningen 3.5 Woningvoorraad dorp Biezenmortel 3.6 Woningvoorraad dorp Esch 3.7 Woningvoorraad dorp Haaren 3.8 Woningvoorraad dorp Helvoirt 3.9 Knelpunten aanbodzijde 4 Woningbehoefte 4.1 Inleiding 4.2 Ingeschreven woningzoekenden sociale huursector 4.3 Ingeschreven woningzoekenden bouwkavels/koopsector 4.4 Verhuisgeneigdheid 4.5 Kwantitatieve vraag 4.6 Gewenste soort woning Biezenmortel Esch Haaren Helvoirt 4.7 Kwalitatieve knelpunten vraagzijde 5 Externe factoren: trends 5.1 Regionale woningmarkt 5.2 Starters, medioren en senioren 5.3 Financiële crisis 6 Visie op het wonen in Haaren 6.1 Inleiding 6.2 Bijsturen demografische scheefgroei 6.3 Prioriteitsgroepen van het woonbeleid Starters Doorstromers Medioren en senioren Overzicht wijze van bijsturen demografische scheefgroei 6.4 Gebondenheid 6.5 Groepsgewijs bouwen in eigen beheer 2

3 7 Woningbouwplannen vs woningbehoefte 7.1 Inleiding 7.2 Planningsopgave woningbouw gemeente Haaren 7.3 Woningbouwplannen gemeente Haaren 7.4 Opgestarte plannen Woningbouwplannen Biezenmortel Woningbouwplannen Esch Woningbouwplannen Haaren Woningbouwplannen Helvoirt 7.5 Bouwopgave gemeente Haaren 3

4 Begrippenlijst CPO: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, groepsgewijs bouwen in eigen beheer Doorstroomwoning: een woning tussen en HAT-woning: woonruimte voor Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens Huur: kale huur (exclusief servicekosten en huursubsidie) Medioren: 55-plussers Mutatiegraad huurwoningen: het aandeel van de huurwoningen dat vrijkomt voor nieuw bewoning Senioren: 65-plussers Starterskoopwoning: een woning onder

5 0 Samenvatting Doel Woonvisie Centraal in deze woonvisie staat de vraag hoe ervoor gezorgd kan worden dat vraag en aanbod op de woningmarkt, ook in de toekomst, zo optimaal mogelijk op elkaar kunnen worden afgestemd. Daarmee is de woonvisie een belangrijk beleidsdocument, op basis waarvan gemeentelijke besluitvorming plaatsvindt. De woonvisie beschrijft hoe het gemeentelijk woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. Demografische scheefgroei Het inwoneraantal in de gemeente Haaren daalt, bij ongewijzigd gemeentelijk beleid, de komende jaren (van 2008 tot 2040) met 12,2%. Het aantal jongeren (25-35) is de afgelopen 10 jaar met 43% afgenomen. De leeftijdscategorie vanaf 55 jaar neemt juist sterk toe (met 41%). Om de grote demografische scheefgroei te doorbreken dienen in 2015 ongeveer 1100 woningen te zijn gerealiseerd. Hiervan dient ongeveer 250 te bestaan uit starterswoningen. De resterende 850 woningen dienen te bestaan uit goedkope en middeldure woningen en huurwoningen waarmee de lokale vraag wordt geaccommodeerd. In deze laatste 850 woningen wordt tevens de vraag van woningen voor senioren en medioren geaccommodeerd. Op deze wijze wordt de demografische scheefgroei tegengegaan, en daarmee de dalende trend van het inwonertal doorbroken. Huidige woningaanbod De woningvoorraad is momenteel onevenwichtig opgebouwd. De bestaande voorraad woningen is te duur, de woningen zijn te groot en de voorraad is te weinig in lijn met de wensen van de doelgroepen ouderen en starters. Daarnaast is de woningbouwproductie te laag in relatie tot de vraag en de afgelopen jaren de geringste van de regio met een totaal van 143 woningen in de periode van 2000 tot Door het geringe aanbod van betaalbare woningen (prijsklasse tot ), waarnaar een behoefte bestaat van 48% van de woningzoekenden, stagneert de doorstroming. Het aantal ingeschrevenen (825) en de inschrijfduur (8 jaar) voor een nieuwbouwwoning of bouwkavel is in verhouding tot het koopwoningaanbod van 4067 koopwoningen zeer hoog. Voor huurwoningen bestaat een aanbod van 759, terwijl er 1046 personen uit de gemeente Haaren ingeschreven staan. Het aanbod lijkt derhalve te gering. De uitkomsten van de DOP-enquetes echter geven een ander beeld. 129 huishoudens hebben aangegeven binnen 5 jaar te willen verhuizen naar een huurwoning. 44 huishoudens van deze groep bezet momenteel al een huurwoning. Woningbehoefte Voor de woningbehoefte zijn de resultaten uit de enquêtes van de Dorpsontwikkelingsplannen gebruikt. Hieruit is gebleken dat er een vraag bestaat naar 345 koopwoningen (inclusief zelfbouw) en 129 huurwoningen. Van de 345 koopwoningen bestaat een vraag naar 68 starterswoningen en 105 woningen voor doorstromers. Ook bestaat er een vraag naar 131 (grondgebonden) seniorenwoningen. Door dit tekort aan seniorenwoningen stagneert de doorstroom van woningen, aangezien ouderen hierdoor gedwongen zijn in hun koopwoning te blijven wonen. Van de 129 huurders bestaat een vraag van 84 huurders naar de goedkopere categorie huur (tot 485,-) en van 21 naar duurdere huur (boven 520,-). Deze vraag kan ingevolge het grote aantal ingeschreven en de lange wachttijd niet worden beantwoord. Uit de DOP-enquetes is voorts gebleken dat 77 huurders graag een koopwoning willen. Visie op hoofdlijnen Om zo gericht mogelijk woonbeleid te kunnen voeren, teneinde vraag en aanbod op elkaar af te stemmen en de demografische scheefgroei te doorbreken, is er een samenhangende visie nodig. Vanuit deze visie kunnen vervolgens de maatregelen voor de periode tot 2015 worden bepaald. Verschillende groepen hebben moeite om in Haaren hun woonwensen te realiseren. Om gericht beleid te kunnen voeren zijn in deze woonvisie drie prioriteitsgroepen aangewezen die extra aandacht in het woonbeleid zullen krijgen. De verwachting is dat hierdoor de doorstroming bevorderd zal worden. De drie prioriteitsgroepen zijn de starters, doorstromers en de senioren. Deze visie is vertaald in een overzicht. Hierin is in de eerste kolom de bijgestuurd demografische scheefgroei beschreven. In de tweede kolom is de woningbehoefte per prioriteitsgroep aangegeven, zoals deze blijkt uit de DOP s. In de derde kolom is voorts aangegeven hoe de demografische bijsturing gestalte moet krijgen teneinde de scheefgroei te doorbreken. In de laatste kolom is een totaal hiervan gegeven. 5

6 Demografische bijsturing 250 starterswoningen 850 woningen verdeeld over huurwoningen, woningen voor doorstromers en seniorenwoningen Woningbehoefte DOP s (tekort) prioriteitsgroepen Restant (van buiten gemeente Haaren) 68 starterswoningen 182 starterswoningen 105 woningen voor 483 woningen voor doorstromers doorstromers 84 huurwoningen tot 485,- 21 huurwoningen boven 520,- 157 seniorenwoningen (incl. seniorengroei) Totaal 250 starterswoningen 588 woningen voor doorstromers 84 huurwoningen tot 485,- 21 huurwoningen boven 520,- 157 seniorenwoningen (incl. seniorengroei) 1100 woningen 435 woningen 665 woningen 1100 woningen Planning versus behoefte In het laatste hoofdstuk staat de daadwerkelijke bouwopgave tot 2015 beschreven. Deze bouwopgave is gekoppeld aan de woningbehoefte. Daarnaast is deze gekoppeld aan de visie op het woonbeleid voor de komende jaren, waarbij de prioriteitsgroepen zijn vastgesteld en duidelijk beleid is vastgelegd om de demografische scheefgroei te doorbreken. Met de bouwopgave wordt ruimschoots voldaan aan de woningbehoefte, zoals aangegeven in de DOP s. Echter, de ambitie in de gemeente Haaren ligt stukken hoger. Getracht wordt om de demografische scheefgroei te doorbreken. Aan deze ambitie om de tekorten in de prioriteitsgroepen (boven de woningbehoefte) weg te werken, wordt voor +/- 80% voldaan. Er wordt immers een groot aantal starterswoningen en doorstroomwoningen boven de woningbehoefte gebouwd. Voorts wordt de vraag van woningen voor senioren geaccommodeerd en zelfs nog iets overtroffen. Ook voor de huur wordt de lokale vraag geaccommodeerd. Op deze wijze wordt de demografische scheefgroei voor een groot deel tegengegaan. Desalniettemin dient er aandacht te zijn voor het tekort van 192 (1100 minus 908) woningen om aan de hoge ambitie te voldoen om de demografische scheefgroei volledig tegen te gaan. Er zijn nog 41 (250 minus 209) starterswoningen benodigd hiervoor. Binnen het totaal van woningen zijn 588 woningen voor doorstromers benodigd. Voor zover nu bekend worden er binnen de plannen 125 woningen voor doorstromers gerealiseerd. Er dienen derhalve binnen de nog te realiseren woningen 463 woningen voor doorstromers te worden gebouwd. Deze woningen voor doorstromers en het resterende tekort aan starterswoningen dienen, wanneer sturing in plannen mogelijk is, binnen bestaande plannen worden gerealiseerd. Hieronder worden de tekorten om de scheefgroei tegen te gaan schematisch weergegeven. Tegengaan demografische scheefgroei/ accommoderen seniorengroei Totaal Starters woningen Huurwoningen tot 485,- Huurwoningen vanaf 520,- Senioren woningen Woningen voor doorstromers Totaal tot Nog te realiseren om scheefgroei tegen te gaan

7 Conclusie Hieronder worden de belangrijkste conclusies opgesomd die volgen uit deze woonvisie. Met de huidige bouwopgave tot 2015 wordt ruimschoots voldaan aan de woningbehoefte, zoals aangegeven in de DOP s De lokale woningbehoefte van senioren en huurders wordt met de huidige bouwopgave geaccommodeerd Aan de ambitie om de demografische scheefgroei volledig te doorbreken wordt grotendeels voldaan (voor ongeveer 80%). Hiervoor dienen nog extra starterswoningen en woningen voor doorstromers te worden gerealiseerd Voor de realisatie van extra starters- en doorstroomwoningen om de demografische scheefgroei te doorbreken bestaan voldoende sturingsmogelijkheden in nieuwe plannen 7

8 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling In het Collegeprogramma Bouwen en vertrouwen op sterke en levendige dorpen is opgenomen, dat aansluitend aan het opstellen van de dorpsontwikkelingsplannen voor Haaren, Helvoirt, Esch en Biezenmortel een woonvisie zal worden gemaakt. Met de dorpsontwikkelingsplannen als basis is gestart met het opstellen van een woonvisie voor de gemeente Haaren voor de periode De woonvisie beschrijft hoe het gemeentelijk woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. De woonvisie geeft inzicht in de actuele vraag naar en het aanbod van woningen en in de woningbouwplannen die in ontwikkeling en in voorbereiding zijn. Ook de provincie hecht grote waarde aan de totstandkoming van lokale en regionale woonvisies. De provincie ziet het wonen steeds meer als een regionale opgave. De noodzaak om met betrekking tot de woningbouw tot (meer en betere) afstemming te komen en ook regionale afspraken daarover te maken, wordt in de ogen van de provincie alleen maar groter. Een lokale woonvisie kan een belangrijke bijdrage leveren aan deze regionale afstemming. Ook kan de woonvisie, indien dit nodig blijkt, zorg dragen voor een demografische verschuiving. Centraal in deze woonvisie staat de vraag hoe ervoor gezorgd kan worden dat vraag en aanbod op de woningmarkt, ook in de toekomst, zo optimaal mogelijk op elkaar kunnen worden afgestemd. Daarmee is de woonvisie een belangrijk beleidsdocument, op basis waarvan gemeentelijke besluitvorming plaatsvindt. De woonvisie beschrijft hoe het gemeentelijk woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. Een belangrijk onderdeel van een woonvisie is het woningbouwprogramma. Daarin wordt aangegeven hoeveel woningen er gebouwd moeten worden om te voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. De oplossingsrichting moet overigens niet alleen in het woningbouwprogramma gezien worden, doch zeker ook in het saneren en verbouwen/splitsen van bestaande woningen. De Woonvisie dient inzicht te geven in de actuele vraag naar en het aanbod van woningen en in de woningbouwplannen die in ontwikkeling en in voorbereiding zijn en in de overige oplossingsrichtingen. 1.2 Proces Om te komen tot de woonvisie zijn de volgende fasen onderscheiden: Fase Product 1. Voorbereiding Plan van Aanpak 2. Inventarisatiefase Inventarisatie en analyse 3. Conceptfase Concept-woonvisie 4. Inspraakfase Verslag overleg 5. Oplevering Definitief concept Fase 1. Inventarisatiefase De inventarisatiefase heeft tot doel inzicht te krijgen in bestaand beleid, demografische ontwikkelingen, kwalitatieve aspecten vraag en aanbod en kwantitatieve aspecten vraag en aanbod. Voor het verkrijgen van meer inzicht zal onder meer met de woningcorporaties overleg worden gevoerd en zal een analyse plaatsvinden van de lijst van ingeschrevenen voor bouwgrond en de gegevens uit de enquête die is gehouden in het kader van de dorpsontwikkelingsplannen. Bij deze inventarisatie en analysefase is het PON opdracht gegeven de benodigde bouwstenen voor de woonvisie te leveren. Fase 2. Conceptfase Op basis van de resultaten van de inventarisatie en analyse fase wordt een concept-woonvisie opgesteld. Dit concept wordt besproken in het College en ter kennisname naar de raad gezonden. Tegelijkertijd wordt het vrijgegeven voor overleg. Fase 3. Inspraakfase Voor het opstellen van een woonvisie geldt geen wettelijke inspraakverplichting. De conceptwoonvisie wordt ter kennisname toegezonden aan belangenorganisaties die in de gelegenheid worden gesteld schriftelijk op het concept te reageren. Vervolgens wordt een bijeenkomst 8

9 georganiseerd waarin de betrokken partijen met elkaar in discussie gaan. Op basis van de ingekomen reacties en de resultaten van de discussie wordt een eindverslag gemaakt. Fase 4. Oplevering Op basis van het eindverslag van het gevoerde overleg wordt de definitieve woonvisie opgesteld. De woonvisie zal daarna aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden worden. 1.3 Leeswijzer Deze woonvisie is als volgt opgebouwd. Allereerst zal een beeld van de bevolkingsopbouw en - ontwikkeling en de woningvoorraad van de gemeente Haaren worden gegeven. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens zowel het kwantitatieve als het kwalitatieve aanbod beschreven. In hoofdstuk 4 komt de intrinsieke woningbehoefte aan bod. In hoofdstuk 5 zullen de externe factoren de trends - worden belicht. In hoofdstuk 6 wordt de visie op het wonen in de gemeente Haaren beschreven en komt de inhoudelijke en beleidsmatige verdeling van woningen aan bod. In het laatste hoofdstuk wordt het woningbouwprogramma en de verdeling van te realiseren woningen over de woningbouwplannen met tijdsplanning gegeven. 9

10 2 Haaren in beeld In dit hoofdstuk wordt de stand van zaken met betrekking tot het wonen in Haaren beschreven. Eerst wordt kort een beeld gegeven van de bestaande demografische ontwikkeling in de gemeente Haaren. Daarna wordt de bevolkingssamenstelling binnen de gemeente Haaren in kaart gebracht, waarna vervolgens een bevolkingsprognose onder de huidige omstandigheden gegeven wordt. 2.1 Demografische ontwikkelingen Haaren telt beduidend minder mensen in de leeftijdscategorie jaar ( -27%) ten opzichte van Noord-Brabant en de regio s-hertogenbosch e.o. Ook is te zien dat Haaren een zeer hoge score heeft tussen 55 en 64 jaar (16%). Dit is 19% hoger dan in de rest van de regio Waalboss. Haaren is daarmee de meest vergrijsde/ontgroende gemeente in de regio Waalboss (zie ook bijlage 1). Grafiek 1: Bevolkingssamenstelling gemeente Haaren in vergelijking met woningmarktgebied Regio en Noord-Brabant (per 1 januari 2008) 2.2 Bevolkingssamenstelling gemeente Haaren Hierboven is Haaren gepositioneerd naar de demografische situatie in de regio maar hoe ziet de bevolkingssamenstelling eruit binnen de woonkernen van de gemeente? De bevolkingssamenstelling is niet evenwichtig opgebouwd en vertoont wat grilligheden. De kernen Helvoirt en Haaren zijn het meest vergrijsd. In zijn totaliteit bestaat een sterke ontgroening in het segment tot 40 jaar en een sterke vergrijzing vanaf 55 jaar. In de grafieken 1 tot en met 4 en tabel 2 in de bijlagen wordt dit in beeld gebracht. Gemiddeld genomen zijn er in Biezenmortel (51%) ten opzichte van de andere dorpen van de gemeente Haaren (gemiddeld 42%) relatief meer ouders met kinderen. In Esch is het aandeel alleenstaanden relatief laag (18% tegenover gemiddeld 23% in de rest van de gemeente)(zie tabel 2a in de bijlagen). Het aandeel gezinnen met kinderen ligt hoog (39%) in vergelijking met de andere gemeenten in de regio Waalboss (gemiddeld 33%). Het percentage alleenstaande ouderen is daarentegen benedengemiddeld (20% tegenover 27% gemiddeld in de regio) (zie hiervoor tabellen 3 en 4 in de bijlagen). De gezinsdichtheid in de gemeente Haaren wijkt ten opzichte van de regio in positieve zin af. Haaren steekt met een gezinsdichtheid van 2,6 ver boven de regio (2,4) en Noord-Brabant (2,3) uit. Evenals in Noord-Brabant en de regio neemt de gezinsdichtheid wel gestaag af (zie hiervoor grafiek 5 in de bijlagen). Onderstaande tabel geeft een duidelijk beeld van de scheefgroei die zich de laatste jaren heeft geopenbaard. Heel duidelijk is te zien dat de leeftijdscategorie van 25 tot 35 jaar de afgelopen 10 jaar enorm is afgenomen. Van 14% is deze leeftijdscategorie afgenomen naar 8%. Dit is een afname van 10

11 43%. De leeftijdscategorie vanaf 55 jaar neemt juist sterk toe (van 22% naar 31%). Dit is een toename van 41%. Grafiek 2: Bevolkingsontwikkeling gemeente Haaren Wanneer gekeken wordt naar bovenstaande tabel dient geconcludeerd te worden dat er op dit moment geen enkele afvlakking van de bestaande trend te zien is. 2.3 Bevolkingsprognose gemeente Haaren Uit onderstaande tabel zien we vanaf het jaar 2000 een dalend inwonertal terwijl het inwonertal in Noord-Brabant tot 2030 nog zal toenemen. Dit komt met name door toename van het aantal inwoners in de stedelijk regio s. In de landelijke regio s zien we een daling die zich inzet vanaf 2015 (bron: beleidsprognose 2008 provincie Noord-Brabant). Dit is een direct gevolg van rijks- en provinciaal beleid om verstedelijking vooral bij de grote steden toe te staan. Tabel 3: Prognose aantal inwoners gemeente Haaren Jaartal Inwonertal Haaren Inwonertal Noord-Brabant Absoluut Index Absoluut Index , , , , , , , , , , ,1 Bron: Provincie Noord-Brabant Het is van belang hierbij te vermelden dat bovenstaande prognose is gebaseerd op ongewijzigd gemeentelijk beleid. 2.4 Conclusie Er is een duidelijke scheefgroei te zien die zich de laatste jaren heeft geopenbaard. Jongeren trekken weg en het aantal ouderen neemt fors toe. Bij ongewijzigd beleid neemt het inwonertal van 2008 tot 2040 nog verder (met 12,2%) af. 11

12 3 Woningvoorraad 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van het bestaande aanbod aan woningen. Hierbij wordt zowel het kwantitatieve als het kwalitatieve aanbod volledig uitgediept. 3.2 Woningvoorraad regio Waalboss In Haaren is het aandeel huurwoningen en koopappartementen beduidend lager dan in de rest van de regio c.q. de rest van Nederland. Binnen de regio is in de gemeente Haaren het aandeel huurappartementen een van de laagste, terwijl zelfs, vergeleken met het landelijk gemiddelde, er in de regio Waalboss c.a. beduidend minder huurappartementen staan, zo blijkt uit de uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2006 van VROM. Daar staat tegenover dat Haaren het hoogste aandeel aan koopwoningen scoort van de hele regio (zie hiervoor tabel 5 in de bijlagen), terwijl de regio al een hoger aandeel aan koopwoningen telt, ten opzichte van de rest van Nederland. De gemeente Haaren onderscheidt zich met name voor wat betreft het aandeel aan koopwoningen in de hogere prijsklasse (> ,). Tabel 4: Woningvoorraad naar eigendomsverhouding en prijsklasse (per 1 januari 2008) Corporatiehuur Part. Koopwoningen Totaal < >491 huur < > s-hertogenbosch 9% 25% 5% 7% 12% 21% 21% 100% Vught 7% 19% 2% 5% 6% 24% 37% 100% Waalboss midden 9% 24% 5% 6% 11% 22% 23% 100% Heusden 4% 17% 4% 2% 15% 29% 29% 100% Loon op Zand 3% 19% 2% 7% 12% 28% 28% 100% Waalwijk 7% 24% 3% 3% 19% 20% 24% 100% Waalboss west 5% 20% 3% 3% 16% 25% 27% 100% Lith 3% 15% 1% 0% 5% 25% 51% 100% Maasdonk 2% 15% 1% 1% 2% 24% 55% 100% Oss 5% 22% 4% 4% 20% 26% 19% 100% Waalboss oost 4% 21% 4% 4% 17% 26% 25% 100% Boxtel 11% 19% 3% 3% 11% 26% 27% 100% Haaren 2% 11% 2% 2% 3% 27% 53% 100% Schijndel 10% 17% 0% 3% 10% 25% 35% 100% Sint-Michielsgestel 4% 13% 1% 3% 5% 31% 44% 100% Landelijke regio 7% 15% 1% 3% 8% 27% 38% 100% Totaal 7% 21% 3% 4% 13% 24% 27% 100% Bron: Woningmarktmonitor De verschillen tussen de diverse gemeenten en de gemeente Haaren blijken uit deze tabel ook weer heel duidelijk. In de gemeente Haaren bestaat slechts 17% van de woningvoorraad uit huurwoningen, terwijl dit in Schijndel en Boxtel respectievelijk 30% en 36% bedraagt. In Haaren is dit derhalve 51% lager dan de ons omliggende gemeenten. Ook is het aantal woningen van boven in de gemeente Haaren verhoudingsgewijs hoog (53%) in vergelijking tot onder meer Boxtel (27%) en Schijndel (35%). Deze scheve woningvoorraad kan verklaard worden uit het feit dat het de afgelopen jaren aan sturing ontbroken heeft. Door het ontbreken van beleid is er vooral veel gebouwd in het dure segment. 3.3 Huuraanbod woningcorporaties In de gemeente Haaren zijn drie woningcorporaties actief, namelijk Woonveste, t Heem en Zorggroep Elde. Zij bieden verschillende typen woningen in de diverse kernen. Uitsluitend in het dorp Haaren zijn de grotere twee corporaties (Woonveste en t Heem) actief binnen hetzelfde woningsegment (etagewoningen en seniorenwoningen). Alleen in Esch is Zorggroep Elde actief. 12

13 Tabel 5: Woningbezit Woonveste (per ) en t Heem (per ) Eengezinswoning Etagewoning Senioren woning Aanleunwoning Biezenmortel t Heem woonveste Esch t Heem Elde Haaren woonveste Zorggroep t Heem woonveste Helvoirt 23 (3%) 97 (13%) 174 (23%) 10 (1%) 9 (1%) 43 (6%) 12 (2%) 36 (5%) 18 (2%) 8 (1%) 10 (1%) (zie toelichting)* 33 (4%) 35 (5%) t Heem 62 (8%) 192 (25%) 32 (4%) woonveste Totaal 486 (64%) 94 (12%) 66 (9%) 95 (13%) 759 Bron: Woonveste en t Heem Totaal 143 (19%) 18 (2%) 50 (7%) 227 (30%) 62 (8%) 224 (30%) *Zorggroep Elde heeft woonzorgcentrum St. Joseph in eigendom. Dit bestaat uit 25 appartementen voor oudere zorgvragers. In 2007 zijn van t Heem 6 vrijgekomen huurwoningen in Haaren aangeboden met een tijdelijke huurovereenkomst. Betreffende woningen worden in tijdelijke verhuur aangeboden aangezien zij op de nominatie staan om te worden geamoveerd in het kader van de nieuwbouwplannen in Haaren. Wat betreft de verkoop van huurwoningen door de woningcorporaties kan het volgende aangegeven worden. Bij t Heem staan in totaal voor de komende jaren 5 woningen op het programma om verkocht te worden. Het is op dit moment onvoldoende duidelijk in welke dorpen deze woningen verkocht worden, zodat deze niet opgenomen zijn in het aantal toe te voegen koopwoningen. Woonveste voert momenteel het beleid dat er geen woningen verkocht worden. Hieraan dient toegevoegd te worden dat Woonveste de komende jaren nog ongeveer 50 woningen wil toevoegen aan haar huurwoningvoorraad in de gemeente Haaren (in het bijzonder in de kernen Helvoirt en Haaren). 3.4 Mutatiegraad huurwoningen De mutatiegraad geeft aan welk aandeel van de woningmarkt vrijkomt voor nieuwe bewoning. Woningstichting t Heem kent eind 2007 een mutatiepercentage van zo n 8,33 %. Vergeleken met andere jaren vertoont dit een verschil van 1,6 % (2006: 6,7 %). Dit bedraagt een toename van 20% in 1 jaar tijd. Dit wijkt af ten opzichte van de landelijke dalende trend. De mutatiegraad van Woonveste is 8,2%. In Esch is de mutatiegraad van middeldure eengezinswoningen (33%) en seniorenwoningen (6%) ten opzichte van de andere kernen relatief groot. In Haaren is de mutatiegraad van eengezinswoningen relatief groot (41%) en van etage/hatwoningen (5%) relatief klein. In Helvoirt wisselen de etage/hatwoningen relatief snel (24%) van bewoner. 3.5 Woningvoorraad dorp Biezenmortel Tabellen 7 en 8 van de bijlagen geven weer hoe het huidige woningbestand in Biezenmortel is samengesteld. Er valt te zien in de tabel dat er relatief veel grote woningen (met 4 of meer kamers) in Biezenmortel staan. Van 2000 tot 2008 is er slechts een netto toename van 8 woningen in Biezenmortel. Voor wat betreft de huur in Biezenmortel kan het volgende worden opgemerkt. In Biezenmortel is woningcorporatie t Heem actief. Zij verhuren in Biezenmortel 23 eengezinswoningen en 12 seniorenwoningen. Dit is relatief weinig. 13

14 In Biezenmortel zijn geen verzorgings- of verpleeghuisplaatsen aanwezig. Wel verhuurt t Heem een groepswoning met 9 wooneenheden in Biezenmortel. Een groepswoning is bedoeld voor mensen met een verstandelijke beperking die met elkaar in een woning begeleid zelfstandig wonen. Aan de rand van Biezenmortel bevindt zich Huize Assisië, een grootschalig complex van wooneenheden (niet-zelfstandige woningen) voor mensen met een verstandelijke beperking. Het aantal bewoners is de afgelopen jaren gestaag afgenomen en dit zal zich voortzetten. Aanleiding is de veranderde denkwijze over het zorgen voor de mensen met een beperking. Daarom stelde Prisma voor landpark Assisië een ontwikkelingsplan op Voorbij de Tijdsgeest. Beoogd wordt een nieuw dorp te ontwikkelen. De peilers daarvan zijn: de ontmoeting tussen (innovatieve) zorg, wonen en bedrijvigheid, de verbinding tussen cultuurhistorie en nieuw en het versterken van de kwaliteit van de landschappelijke omgeving. 3.6 Woningvoorraad dorp Esch In tabel 9 en 10 van de bijlagen is weergegeven hoe het huidige woningbestand in Esch is samengesteld. Net als in Biezenmortel zijn de meeste woningen erg groot (4 of meer kamers). Van 2000 tot 2008 is er een netto toename 25 woningen in Esch. In Esch is woningcorporatie Woonveste actief. Zij hebben in totaal 143 woningen in Esch, waarvan 36 voor senioren en 97 eengezinswoningen. Dit is relatief veel. De overige 10 bestaan uit etage/hatwoningen. Ook is Zorggroep Elden actief in Esch. Deze corporatie heeft daar 18 seniorenwoningen. In Esch is een verzorgingshuis aanwezig met 25 verzorgingsplaatsen en 14 aanleunwoningen. Op de locatie Weiakker zullen in zorgwoningen opgeleverd worden. 3.7 Woningvoorraad dorp Haaren In Haaren zijn relatief veel nieuwe woningen gerealiseerd (vanaf 1971). Na 1991 valt dit aantal echter tegen. Ook hier zijn veel grote woningen te onderscheiden (zie hiervoor tabellen 11 en 12). Van 2000 tot 2008 is de voorraad in Haaren netto met 76 toegenomen. In het dorp Haaren zijn twee woningcorporaties actief, namelijk Woonveste en t Heem. t Heem bezit in Haaren etagewoningen, seniorenwoningen en aanleunwoningen. Woonveste verhuurt eengezinswoningen, etagewoningen en seniorenwoningen. De prijsklasse van de woningen van t Heem zijn niet per dorp gespecificeerd. Uit de gegevens van de woningcorporaties blijkt dat Woonveste 43 etage/hat woningen verhuurt in Haaren en t Heem 9. In Haaren is een verzorgingshuis aanwezig met 36 verzorgingsplaatsen en 33 aanleunwoningen. Deze woningen worden beheerd door t Heem. Daarnaast zijn er 438 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking op Haarendael van zorginstelling Cello. Een deel hiervan zal (naar verwachting) in 2010 terecht kunnen in de 16 te realiseren groepswoningen in het eerste traject voor Wijngaert III. Het bestemmingsplan hiervoor is van kracht. De woningen zullen in 2010/2011 worden gerealiseerd. 3.8 Woningvoorraad dorp Helvoirt In Helvoirt zijn net als in Haaren relatief veel woningen gerealiseerd vanaf Ook hier is na 1991 niet veel meer gebouwd. Het merendeel van de woningen is groot (zie hiervoor tabellen 13 en 14). Van 2000 tot 2008 is er sprake van een netto toename van 34 woningen in Helvoirt. In Helvoirt zijn twee woningcorporaties actief, namelijk Woonveste en t Heem. t Heem bezit in Helvoirt uitsluitend aanleunwoningen. Woonveste verhuurt eengezinswoningen en etage/hatwoningen. In Helvoirt zijn geen meergezinswoningen aanwezig in de huursector. Uit de gegevens van Woonveste blijkt dat Woonveste 32 etage/hat woningen verhuurt in Helvoirt. In Helvoirt is een verzorgingshuis aanwezig met 52 verzorgingsplaatsen en 62 aanleunwoningen. Daarbij is reeds enige tijd geleden gestart met de bouw van WOB/Cello, waardoor hieraan in 2009 nog 20 woningen zijn toegevoegd. 14

15 3.9 Knelpunten aanbodzijde Uit bovenstaande blijkt dat er diverse knelpunten zijn. Deze knelpunten zijn in kwalitatieve zin als volgt op te sommen. De woningvoorraad is onevenwichtig opgebouwd. De bestaande voorraad woningen is te duur, de woningen zijn te groot en de voorraad is te weinig in lijn met de wensen van de doelgroepen ouderen en starters De woningbouwproductie is te laag in relatie tot de vraag en de afgelopen jaren de geringste van de regio met een totaal van 143 woningen in de periode van 2000 tot 2008 Door het geringe aanbod van betaalbare woningen (prijsklasse tot ), waarnaar een behoefte bestaat van 48% van de woningzoekenden, stagneert de doorstroming. Van de ingeschreven woningzoekenden blokkeert 11% (70) een huurwoning en 68% (422) een koopwoning Het aantal ingeschrevenen (825) voor een nieuwbouwwoning of bouwkavel is in verhouding tot het koopwoningaanbod van 4067 koopwoningen zeer hoog. Ook de inschrijfduur voor een bouwkavel/koopwoning van gemiddeld 8 jaar is erg hoog Voor huurwoningen bestaat een aanbod van 759, terwijl er 1046 personen uit de gemeente Haaren (met een gemiddelde inschrijfduur van 3,5 jaar) ingeschreven staan. Het aanbod lijkt derhalve te gering. 15

16 4 Woningbehoefte 4.1 Inleiding In hoofdstuk 4 wordt de woningbehoefte besproken die van belang is voor deze woonvisie. De woningbehoefte zal zowel in aantallen als in kwalitatieve vraag aan bod komen. Teneinde de kwalitatieve vraag te onderzoeken is voor een belangrijk deel gekeken naar de uitkomsten van de enquêtes uit de Dorpsontwikkelingsplannen. Eerst zullen hier de ingeschreven woningzoekenden aan bod komen. Vervolgens zal de verhuisgeneigdheid de revue passeren, waarna de gewenste soort woning en de problemen die de mensen bij hun zoektocht daarnaar ondervinden worden beschreven. 4.2 Ingeschreven woningzoekenden sociale huursector In totaal staan bij Woonveste 684 woningzoekenden afkomstig uit Esch, Haaren en Helvoirt ingeschreven voor een bestaande huurwoning. Het is niet bekend in welke kern zij bij voorkeur willen wonen. Bij t Heem staan 362 personen ingeschreven voor een bestaande huurwoning van t Heem. Zij hebben wel hun belangstelling uitgesproken voor een woning in Biezenmortel, Haaren of Helvoirt. Het is onbekend in hoeverre er overlap bestaat tussen de lijst van woningzoekenden van beide woningcorporaties, maar de mate van overlap is waarschijnlijk niet erg groot omdat uitsluitend in het dorp Haaren beide woningcorporaties woningen aanbieden binnen hetzelfde segment (etage- en seniorenwoningen). Dit blijkt ook uit de DOP s. Hieruit is te concluderen dat 30% (van in totaal 4212 personen) binnen 5 jaar wil gaan verhuizen. Van deze 4212 personen wil 21% (in totaal 885 personen) gaan huren. Hierbij dient in acht te worden genomen dat niet-inwoners die ingeschreven staan op de huurwoninglijst hier nog bij moeten komen. Het getal van 1046 woningzoekenden voor een huurwoning is derhalve reëel. Hierbij is wel van belang dat hierbij dubbeltellingen bestaan doordat meerdere gezinsleden uit één gezin op de lijst kunnen staan. Bij de behoefteberekeningen zal om deze reden worden uitgegaan van aantallen huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning. Bij Woonveste bestaat tweederde van de woningzoekenden uit alleenstaanden of tweepersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar. 20% van de ingeschreven woningzoekenden zijn 65 jaar of ouder. Bij t Heem is juist het tegengestelde beeld zichtbaar: 82% van de woningzoekenden is op zoek naar een seniorenwoning en de overige 18% wenst een eengezins- of specifieke jongerenwoning. Bij Woonveste is de gemiddelde inschrijfduur van de woningzoekenden 46 maanden. Dit is ruim 3,5 jaar. Bij t Heem wisselt de gemiddelde wachttijd enorm. Soms hebben woningzoekenden binnen een jaar een woning, meestal loopt de wachttijd echter op tot enkele jaren. Uit de enquêtes van de DOP s blijkt dat 32% van de huurders bij een verhuizing naar een nieuwe huurwoning wil gaan. 4.3 Ingeschreven woningzoekenden bouwkavels/koopsector De gemeente Haaren hanteert een inschrijflijst voor woningzoekenden die interesse hebben in een nieuwbouwwoning en/of bouwkavel. Hierop staan 825 mensen vermeld. Hiervan is 75% (619) afkomstig uit de gemeente Haaren. De overige woningzoekenden komen met name uit de regio van de gemeente Haaren. Minder dan 5% is afkomstig van buiten de regio. Ook bij t Heem hebben mensen hun interesse kenbaar gemaakt voor wat betreft nieuwbouwprojecten /-woningen. Per 1 januari 2009 stonden daarop 17 personen voor nieuwbouw in Helvoirt en 32 personen voor nieuwbouw in Haaren. Naar welk dorp de voorkeur uitgaat is niet bekend. Van de ingeschreven woningzoekenden is 79% jonger dan 55 jaar en 62% betreft een één- of tweepersoonshuishouden (zie tabel 15 en 16 in de bijlagen). Van de 825 ingeschreven woningzoekenden staat bijna de helft al 8 jaar of langer ingeschreven. Van deze 619 bewonen 492 (79%) huishoudens/personen momenteel een zelfstandige woning in een van de kernen van de gemeente Haaren. Van alle woningzoekenden heeft 68% momenteel een eigen woning en bewoont 11% nu een huurwoning. Deze woningen komen weer op de woningmarkt op het moment dat deze huishoudens/personen een nieuwbouwwoning of bouwkavel krijgen toegewezen. Van deze 619 huishoudens/personen zijn 127 personen (21%) starters op de woningmarkt. Zij wonen momenteel nog thuis en laten na verhuizing geen woning achter. Het aantal ingeschreven uit Haaren (in totaal 55%) is aanzienlijk groter dan uit de andere dorpen. In Haaren bestaat ook een groot aantal (244) dat als woningzoekende een (eigen) woning aan de markt levert. 16

17 Huidige woning ingeschreven woningzoekenden voor nieuwbouwwoning/bouwkavel huidige woning thuiswonend eigen woning huur aantal Haaren 18% 60 (10%) 244 (39%) 36 (6%) 340 (55%) Helvoirt 22% 33 (5%) 92 (15%) 22 (4%) 147 (24%) Esch 20% 18 (3%) 62 (10%) 8 (1%) 88 (14%) Biezenmortel 36% 16 (3%) 24 (4%) 4 (1%) 44 (7%) Totaal 127 (21%) 422 (68%) 70 (11%) 619 (100%) Bron: 1-09 woningzoekendenregister 4.4 Verhuisgeneigdheid Eind 2007 hebben in totaal 4212 inwoners van de gemeente Haaren een enquête ingevuld in het kader van de Dorpsontwikkelingsplannen. In deze enquête waren ook diverse vragen opgenomen over de verhuiswensen van de inwoners. In totaal hebben 1252 (30%) geënquêteerden te kennen gegeven binnen nu en 5 jaar te willen verhuizen. Bij het interpreteren van onderstaande gegevens is het van belang om ermee rekening te houden dat het vermelde absolute aantal betrekking heeft op het aantal inwoners en dus niet op het aantal huishoudens. Het aantal personen per huishouden bedraagt in Haaren momenteel (in 2009) 2,6. Starters vertegenwoordigen hier een aantal van naar schatting 1,5 huishoudens. Wanneer het totaal van 1252 inwoners, rekening houdend met de starters, naar huishoudens verrekend wordt, kan geconcludeerd worden dat 547 huishoudens in de gemeente Haaren dat een woning zoekt. In Nederland verhuist 10% van de bevolking gemiddeld iedere 10 jaar. In de gemeente Haaren is dit aanzienlijk hoger, zoals blijkt uit de DOP s. Gekeken naar de verhuisgeneigdheid per dorp blijkt dat een kwart tot eenderde van de inwoners binnen nu en 5 jaar zou willen verhuizen. In Biezenmortel is de verhuisgeneigdheid relatief lager dan in de andere dorpen van de gemeente Haaren. Met name de jongeren in de leeftijdscategorie jaar zijn op zoek naar een andere/eigen woning. Gemiddeld 70% van de jarigen wil binnen 5 jaar verhuizen. In Biezenmortel en Haaren is de verhuisgeneigdheid binnen deze leeftijdscategorie relatief zeer hoog. In Esch is de verhuisgeneigdheid binnen deze leeftijdscategorie relatief lager, maar desalniettemin nog steeds hoog. Ook de jongeren tot en met 18 jaar hebben een hoge verhuisgeneigdheid, maar dat is te verklaren door het feit dat met name de jongeren uit deze leeftijdscategorie de enquête hebben ingevuld omdat zij graag een woning in het dorp willen. Ook het aantal ouderen dat graag een andere woning wil is groot. In Biezenmortel willen de oudere ouderen (75+) een andere woning (en dan met name buiten Biezenmortel, zie elders). De inwoners tot 75 jaar willen juist minder vaak verhuizen. De verklaring daarvoor is dat deze ouderen van 75 jaar en ouder afhankelijk worden van zorg, die niet voorhanden is in Biezenmortel. Deze inwoners zijn dus min of meer gedwongen om te verhuizen. In het dorp Haaren geven ook relatief meer ouderen aan te willen verhuizen. Hier betreft het ouderen in de leeftijdscategorie vanaf 61 jaar. De ruime meerderheid (63%) wil verhuizen binnen het eigen dorp. Uitzondering hierop zijn de inwoners van Biezenmortel die met name naar een kern buiten de gemeente Haaren gaan verhuizen. Gemiddeld wil een derde van de inwoners verhuizen naar een andere gemeente. 4.5 Kwantitatieve vraag In deze paragraaf zal in beeld gebracht worden waaruit de wens van de bevolking van Haaren bestaat en daarmee waar precies de knelpunten liggen. Er is uitgegaan van de resultaten uit de DOP s, aangezien deze een meeste reëel beeld geven. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met het gegeven dat deze vraag dateert van het najaar Wanneer, zoals hierboven toegelicht, uitgegaan wordt van 547 huishoudens die binnen vijf jaar willen verhuizen is de volgende onderverdeling te maken in woningzoekenden. 17

18 Tabel 6: Gewenste soort woning per huishouden Biezen Esch Haaren Helvoirt totaal mortel Kopen (inclusief zelfbouw) 28 (5%) 67 (12%) 135 (25%) 115 (21%) 345 (63%) 51% Huren 4 (1%) 48% 23 (4%) 44% 57 (10%) 45% 45 (8%) 45% 129 (23%) 11% Weet niet/maakt niet uit:: koop, huur 7 (1%) 23% 10 (2%) 26% 27 (5%) 24% 29 (6%) 73 (14%) 19% Totaal 39 (7%) 10% 100 (18%) 13% 219 (40%) 16% 189 (35%) 14% 547 Bron: Enquête DOP s Haaren, 2007 (omgerekend 100% naar huishoudens) 100% 100% 100% Er is derhalve een vraag naar 345 koopwoningen verdeeld over de vier verschillende dorpen. Van deze 345 huishoudens die binnen vijf jaar naar een koopwoning willen verhuizen, is een volgende onderverdeling te maken in het gewenste prijsniveau per dorp. Hierdoor is duidelijk te onderscheiden in welk dorp welke vraag bestaat. Tabel 7: Gewenst prijsniveau koopwoning per huishouden (exclusief zelfbouw) Biezen Esch Haaren Helvoirt totaal mortel Minder dan , 2 (1%) 5 (2%) 9 (4%) 7 (3%) 23 (9%) 9% Tussen , en , 10 (4%) 10% 5 (2%) 9% 15 (6%) 8% 15 (6%) 9% 45 (18%) 49% Tussen , en , 4 (2%) 10% 11 (4%) 16% 19 (8%) 18% 19 (8%) 18% 53 (21%) 20% Tussen , en , 1 (0%) 24% 11 (4%) 20% 19 (8%) 22% 21 (9%) 21% 52 (21%) 4% Tussen , en , 2 (1%) 24% 8 (3%) 20% 22 (9%) 25% 11 (4%) 21% 43 (17%) 9% Meer dan , 2 (1%) 16% 8 (3%) 23% 11 (4%) 13% 12 (5%) 17% 35 (14%) 9% Totaal koop 21 (8%) 17% 48 (20%) 11% 95 (40%) 16% 85 (34%) 14% % 100% 100% 100% Zelfbouw Totaal koop inclusief zelfbouw Bron: Enquête DOP s Haaren, 2007 (omgerekend naar 100% huishoudens) 100% 100% 100% Van de 129 huishoudens die binnen vijf jaar een huurwoning wensen, is een volgende onderverdeling te maken in het gewenste prijsniveau per dorp. Hierdoor is duidelijk te onderscheiden in welk dorp welke huurwoningen onderscheiden worden. Opvallend is dat maar liefst tweederde (65%) van deze huishoudens een huurwoning wenst in de categorie tot 485,- per maand. Met betrekking tot de laatste twee categorieën (boven 520,-) kan gesteld worden dat uit de DOP s blijkt dat de interesse hiervoor in overwegende mate uitgaat van personen boven 45 jaar. 18

19 Tabel 8: Gewenste huurprijs (exclusief servicekosten en exclusief huursubsidie) per huishouden* Biezen Esch Haaren Helvoirt totaal mortel Minder dan 340, per maand 1 (1%) 6 (5%) 7 (5%) 7 (5%) 21 (16%) 35% Tussen 340, en 485, per maand 1 (1%) 25% 12 (9%) 12% 28 (21%) 16% 22 (17%) 16% 63 (49%) 29% Tussen 485, en 520, per maand 1 (1%) 53% 3 (2%) 49% 12 (9%) 49% 8 (7%) 49% 24 (20%) 18% Tussen 520, en 700, per maand 1 (1%) 17% 1 (1%) 21% 7 (5%) 20% 5 (4%) 20% 14 (11%) 18% Meer dan 700, per maand 0 (0%) 3% 1 (1%) 13% 3 (2%) 10% 3 (2%) 11% 7 (5%) 0% Totaal 4 (3%) 6% 23 (18%) 5% 57 (44%) 6% 45 (34%) 4% 129 Bron: Enquête DOP s Haaren, 2007 (omgerekend naar 100% huishoudens) 100% 100% 100% * Onder huurprijs wordt in deze Woonvisie verstaan de kale huur (exclusief servicekosten en huursubsidie) Van bovengenoemde 129 huishoudens die behoefte hebben aan een huurwoning binnen de komende vijf jaar, hebben 44 huishoudens reeds een huurwoning. Deze personen zoeken derhalve een andere huurwoning. In het vervolg van deze woonvisie is geen rekening gehouden met de woningen die deze 44 huishoudens aan de markt leveren op het moment dat zij een nieuwe huurwoning gaan betrekken. Het is namelijk onbekend wat voor soort huurwoning zij op dit moment betrekken. Wel dient de nuance gemaakt te worden dat de feitelijke vraag lager zal zijn dan het genoemde aantal van 129. Tabel 8a: Van huur naar huur (exclusief servicekosten en exclusief huursubsidie) per huishouden Biezen Esch Haaren Helvoirt totaal mortel Minder dan 340, per maand 1 (2%) 3 (7%) 2 (5%) 2 (5%) 8 (18%) 35% Tussen 340, en 485, per maand 0 (0%) 25% 6 (14%) 12% 11 (25%) 16% 11 (25%) 16% 28 (64%) 29% Tussen 485, en 520, per maand 0 (0%) 53% 0 (0%) 49% 3 (7%) 49% 3 (7%) 49% 6 (14%) 18% Tussen 520, en 700, per maand 0 (0%) 17% 0 (0%) 21% 0 (0%) 20% 1 (2%) 20% 1 (2%) 18% Meer dan 700, per maand 0 (0%) 3% 0 (0%) 13% 1 (2%) 10% 0 (0%) 11% 1 (2%) 0% Totaal 1 (2%) 6% 9 (20%) 5% 17 (39%) 6% 17 (39%) 4% 44 Bron: Enquête DOP s Haaren, 2007 (omgerekend naar 100% huishoudens) 100% 100% 100% Door de huishoudens die een woning zoeken worden diverse woningtypen onderscheiden. Deze woningbehoefte, welke afkomstig is uit de DOP s, maakt geen onderscheid naar koop of huur. Er is in de DOP s geënquêteerd naar de voorkeur voor een bepaald woningtype. Hieronder zijn de uitkomsten naar gewenste woningtypen per huishouden weergegeven. 19

20 Tabel 9: Gewenste woningtype (huur en koop) per huishouden Biezen Esch Haaren Helvoirt totaal mortel Vrijstaande woning 13 (2%) 33 (6%) 64 (12%) 62 (11%) 172 (31%) 33% 2 onder 1 kapwoning 9 (2%) 33% 19 (3%) 29% 37 (7%) 33% 36 (7%) 31% 101 (19%) 27% Rijtjeswoning 3 (1%) 19% 1 (0%) 17% 7 (1%) 19% 6 (1%) 19% 17 (3%) 7% (grondgebonden) seniorenwoning 4 (1%) 1% 24 (4%) 3% 64 (12%) 3% 39 (7%) 3% 131 (24%) 11% Appartement 3 (1%) 24% 14 (3%) 29% 26 (5%) 21% 30 (6%) 24% 73 (14%) Woonzorgcomplex 7% 4 (1%) 14% 6 (1%) 12% 15 (3%) 16% 13 (2%) 14% 38 (7%) 9% Verzorgings- of verpleeghuis 0 (0%) 6% 1 (0%) 7% 2 (0%) 7% 2 (0%) 7% 5 (1%) 1% Anders 2 (0%) 1% 2 (0%) 1% 4 (1%) 1% 2 (0%) 1% 10 (2%) 4% Totaal 38 (7%) 2% 100 (18%) 2% 219 (40%) 1% 190 (35%) 2% 547 Bron: Enquête DOP s Haaren, 2007 (omgerekend 100% naar huishoudens) 100% 100% 100% 4.6 Gewenste soort woning Biezenmortel In Biezenmortel bestaat een sterke voorkeur voor koopwoningen en bouwkavels. In Biezenmortel zijn ten opzichte van de andere kernen van de gemeente Haaren met name goedkope woningen gewenst. Er is vooral veel behoefte aan woningen in de prijsklasse tussen , en ,. In Biezenmortel is de behoefte aan huurwoningen relatief laag (11% van het totaal aan woningzoekenden) Esch Ook in Esch bestaat een sterke voorkeur voor koopwoningen en bouwkavels. In Esch bestaat weinig behoefte aan goedkope woningen in de prijsklasse tot ,. In Esch bestaat relatief veel behoefte aan duurdere woningen (vanaf ). Hier is voornamelijk veel vraag naar vrijstaande woningen. In Esch is de behoefte aan huurwoningen gemiddeld (23%) ten opzichte van het totaal. De huurprijs van deze woningen dient te liggen in de prijscategorie tot 485, Haaren Net als in Esch is in Haaren relatief meer behoefte aan duurdere woningen (vanaf ). Vooral grondgebonden seniorenwoningen en vrijstaande woningen zijn hier in trek. In Haaren bestaat een bovengemiddelde (26% van verhuisgeneigden) behoefte aan huurwoningen. De huurprijs van deze woningen dient te liggen tussen 340, en 520,. Echter ook in de duurdere huurcategorieën (vanaf 520,) bestaat een aanzienlijke vraag in Haaren Helvoirt In Helvoirt is de vraag naar dure koopwoningen (boven ) laag. In Helvoirt bestaat een relatief grote (16%) interesse in appartementen. Ook de vraag naar vrijstaande woningen is aanzienlijk (33%). De behoefte aan huurwoningen is gemiddeld (24%) ten opzichte van het totaal. 85% hiervan zoekt een huurwoning met een huurprijs tot 520,-. 20

21 4.7 Kwalitatieve knelpunten vraagzijde Zoals is gebleken is er een scheve demografische ontwikkeling. De leeftijdscategorie van 25 tot 35 jaar is de afgelopen 10 jaar enorm met 43% afgenomen. De leeftijdscategorie vanaf 55 jaar is juist met 41% toegenomen. De woningmarkt in de gemeente Haaren zit op slot. Omdat er geen passende woningen zijn voor starters en senioren, blijven senioren in hun woningen zitten hetgeen de doorstroom stagneert. Uit bovenstaande blijkt dat er diverse knelpunten zijn. Uit de DOP s blijkt dat 30% van de huidige bezitters van een koopwoning naar een (grondgebonden) seniorenwoning wil verhuizen. Door een tekort van grondgebonden seniorenwoningen blijven deze in hun woning zitten, waardoor de doorstroom stagneert. 32% van de huurders wil verhuizen naar een andere huurwoning. Dit zijn, zo blijkt uit de DOP s, over het algemeen de huurders die iets ruimer willen wonen. Door een gebrek aan huurwoningen in het duurdere segment blijven deze huurders in hun huidige huurwoning zitten. Deze knelpunten zijn gemiddeld genomen over alle dorpen in kwalitatieve zin als volgt op te sommen. 65% van de vraag naar huurwoningen spitst zich toe op de (goedkopere) prijsklasse tot 485,- per maand. Deze vraag kan blijkens het grote aantal ingeschreven en de lange wachttijd niet worden beantwoord 48% van de woningzoekenden heeft vraag naar het goedkopere segment woningen (tot ), waarin momenteel te weinig aanbod is Doorstromers hebben een vraag die toegespitst is op het middensegment (ca tot ). Hierin was de afgelopen jaren onvoldoende aanbod, waardoor de doorstroming onder woningbezitters in dit segment stagneert 24% van de totale vraag betreft (grondgebonden) seniorenwoningen. Door een tekort aan grondgebonden seniorenwoningen stagneert de doorstroom van woningen, aangezien ouderen hierdoor gedwongen zijn in hun koopwoning te blijven wonen Er bestaat een tekort van 15% tot 35% aan huurwoningen in het duurdere marktsegment (vanaf 485,-). Hierdoor stagneert de doorstroom van huurders die duurder willen gaan huren 21

22 5. Externe factoren: trends 5.1 Regionale woningmarkt De woningmarkt voor de gemeente Haaren is vooral een regionale woningmarkt en geen puur locale woningmarkt. Ontwikkelingen en bouwplannen in de ene gemeente hebben direct invloed op de woningmarkt in de regio. Er is sprake van een behoorlijke doorstroming tussen de gemeenten. Jongeren (starters en kleine gezinnen) en ouderen uit de kleine kernen trekken meer richting de centrumgemeenten en juist gezinnen met kinderen meer naar de dorpen. Geleidelijk is het aantal verkochte bestaande woningen gedaald. Dit is een trend die medio 2006 inzette. De huizenprijzen in de regio s s-hertogenbosch en Waalwijk stabiliseerden. Rond Oss en in de landelijke regio ten zuiden van s-hertogenbosch waaronder Haaren stegen de prijzen in 2007 gewoon door. Wat de nieuwbouw betreft blijkt dat de markt voor duurdere koopappartementen verzadigd is. De afgelopen jaren zijn er in de regio betrekkelijk veel gebouwd, terwijl het maar om een klein segment gaat. De verhuisbewegingen binnen de regio verlopen volgens duidelijke patronen. Per saldo verhuizen er meer starters naar de grotere gemeenten Tilburg, s-hertogenbosch, Oss, Waalwijk en Boxtel, dan er van daaruit naar omliggende gemeenten gaan. Dat heeft vooral te maken met het (betaalbare) woningaanbod in die centrumgemeenten. Omgekeerd is er een netto verhuisstroom van doorstromers vanuit de stedelijke woonmilieus van s-hertogenbosch naar de dorpse woonmilieus in omliggende gemeenten. 5.2 Starters, medioren en senioren De positie van starters is in de periode 2003 t/m 2007 in regionaal opzicht enigszins verbeterd. Vanaf 2004 zijn ze vaker naar een huurwoning verhuisd en vanaf 2005 hebben ze vaker een woning kunnen kopen. De grotere nieuwbouwproductie zorgde voor meer doorstroming in de koopsector en daardoor voor meer aanbod van betaalbare koopwoningen, met name in s-hertogenbosch, en ten koste van kleine gemeenten als Haaren. De meeste medioren (55-plussers) willen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen. Indien mogelijk brengen ze liever aanpassingen aan in de woning om die beter geschikt te maken voor de oude dag, dan dat ze verhuizen. Ze verhuizen half zo vaak als degenen die jonger zijn dan 55 jaar. Toch zijn er in 2006 en 2007 meer 55-plussers verhuisd dan in voorgaande jaren. Dat kwam door de grotere nieuwbouwproductie in de regio, waardoor het aanbod van voor medioren geschikte woningen groeide. Het gaat met name om tamelijk ruime appartementen in de koopsector in de prijsklasse van , zowel nieuw als bestaand. De trend is dat 55-plussers graag wat ruimer willen wonen dan dat deze groep in het verleden wilde. Het aantal verhuizingen naar een klein appartement is derhalve dalende. Naast de starters en 55-plussers is er ook een duidelijke trend bij de senioren zichtbaar. Het aantal senioren stijgt snel. De vraag naar grondgebonden huurwoningen en duurdere huurappartementen zal dan ook nog verder toenemen. 5.3 Financiële crisis Inmiddels zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt in een stroomversnelling geraakt als gevolg van de crisis in de financiële wereld. Het consumentenvertrouwen is danig ingezakt, potentiële kopers krijgen moeilijker hun hypotheek rond en woningen staan langer te koop, vooral in de duurdere prijsklassen. De huizen zijn dus stukken minder makkelijk te verkopen. Makelaars verwachten een prijsdaling in dit duurdere segment. In de segmenten tot worden vooralsnog weinig problemen verwacht. Echter, bij het project Slijkhoef 2 in Biezenmortel blijken ook woningen in dit 22