Dutch Capital Markets Outlook Regulation, Reinvention, Progression

Transcriptie

1 Dutch Capital Markets Outlook 2013 Regulation, Reinvention, Progression

2 2 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2013 Voorwoord Foreword Jones Lang LaSalle en ABN AMRO publiceerden eind 2011 voor het eerst gezamenlijk een vooruitblik op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkten. Ook voor 2013 presenteren wij een gezamenlijke outlook met een terugblik op het afgelopen jaar en de trends voor Het totale beleggingsvolume in Nederlands direct vastgoed daalde in 2012 met circa 12% en kwam uit op 4,25 miljard. Op sectorniveau zijn grote verschillen zichtbaar. Meest bijzonder was de kantorenmarkt, waar drie transacties bijna 60% van het transactievolume uitmaakten, namelijk de verkoop van de High Tech Campus Eindhoven en kantoorgebouwen The Rock en Viñoly op de Amsterdamse Zuidas. De beleggingen in residentieel vastgoed bleven ongeveer gelijk. De markten voor logistiek en retailvastgoed krompen beide met bijna een derde. At the end of 2011, Jones Lang LaSalle and ABN AMRO jointly published an outlook for the Dutch real estate investment market for the first time. This year we joined forces again and have published a new report including a retrospective analysis of the previous year and the trends for Overall investment volume in Dutch direct real estate fell by around 12% in 2012 to 4.25 billion. However, there were considerable differences at sector level. Most notable was the office market, where three transactions alone made up 60% of the transaction volume. These were the sale of High Tech Campus Eindhoven and office buildings The Rock and Viñoly in the Zuidas area of Amsterdam. Investment in residential property remained broadly unchanged while logistics and retail activity contracted by nearly a third. Voor 2013 verwachten we drie nieuwe ontwikkelingen. Allereerst zal het huidige (bancaire) financieringsvacuüm deels worden opgevuld door het toetreden van zogenoemde debt-funds. Een manier voor particuliere en institutionele beleggers om de Europese vastgoedfinancieringsmarkt te betreden. In de vorige Dutch Capital Markets Outlook kondigden wij deze toetreding al aan. Deze zal, onder invloed van Basel III en Solvency II, verder doorzetten. Als tweede zien we dat de Duitse open en gesloten beleggingsfondsen zich opnieuw uitvinden onder invloed van nieuwe regelgeving vanuit de Duitse overheid. Nieuwe regelgeving heeft impact op zowel de initiatie van nieuwe fondsen als de afbouw van bestaande fondsen met liquiditeitsissues. Doordat de fondsen innoveren blijven zij een interessant en actief beleggingsvehikel, zij het in mindere mate dan voorheen en, door de zwakke economische vooruitzichten in ons land, in mindere mate gealloceerd naar de Nederlandse markt. We are anticipating three new developments for Firstly, the current banking gap will partly be filled by the introduction of socalled debt funds, which allow private and institutional investors to enter the European real estate financing market. This we already announced in the previous Dutch Capital Markets Outlook. A trend that is set under the influence of Basel III and Solvency II. Secondly, we observe German open-ended and closed-ended investment funds reinventing themselves under the influence of new regulations imposed by the German government. These new regulations have affected both the creation of new funds and the dismantlement of existing funds experiencing issues with liquidity. However, because of the innovative power of these funds they continue to be an interesting and active investment vehicle, albeit to a lesser extent than was previously the case and, because of the weak economic prospects for the Netherlands, less focused on the Dutch market. Als derde zullen in 2013 nieuwe kopersgroepen zich oriënteren op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. De verscheidenheid aan kopers van Nederlands vastgoed zal toenemen doordat meer private equity gedreven kopers toetreden. Vooral partijen met een Angelsaksische achtergrond richten zich op Nederland. Deze partijen zijn steeds beter geïnformeerd en betreden de markt direct of met behulp van lokale asset managers. Thirdly, 2013 will see new buyer groups turning to the Dutch real estate investment market with more private equity-driven buyers entering the market. The lion's share of buyers targeting the Dutch real estate market will be investors with an Anglo-Saxon background. These parties are increasingly well informed and will enter the market directly or with the assistance of local asset managers. We verwachten dat deze gezamenlijke outlook u evenals vorig jaar een handvat biedt bij het bepalen van uw beleggingsbeleid. We anticipate that this joint report will provide you with ample guidance when it comes to setting your investment policy. Dré van Leeuwen Michael Hesp Erik Steinmaier Head of Capital Markets Head of Research Head of Real Estate Advisory Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle ABN AMRO Netherlands Netherlands Netherlands

3 Advance Dutch Capital Markets Outlook Beleggingsmarkt 2012 De kansen die Jones Lang LaSalle en ABN AMRO in 2012 signaleerden voor beleggers, bestaan nog steeds. Zowel in de woningmarkt, op het terrein van vastgoedfinanciering en bij belegging in grootschalig prime kantoorvastgoed. Beleggingsvolume 2012 daalt Het beleggingsvolume in Nederlands direct vastgoed kwam in 2012 uit op 4,25 miljard, een daling van circa 12% ten opzichte van In de eerste drie kwartalen lag het beleggingsvolume in lijn met dat van 2011 en bedroeg 3,23 miljard. Maar het traditioneel sterke vierde kwartaal bleef in 2012 uit en dat veroorzaakte een historisch dieptepunt. Het beleggingsvolume in het vierde kwartaal is uitgekomen op ruim 1,0 miljard. Figure 1: Dutch direct investment volume EUR Bn 14 Investment market 2012 The opportunities that Jones Lang LaSalle and ABN AMRO highlighted for investors in 2012, remain this year. Notably in the residential property market, real estate financing and large-scale prime office real estate. Investment volumes fall in 2012 Investment in direct real estate in the Netherlands totalled 4.25 billion in 2012, a fall of around 12% in comparison with During the first three quarters investment activity was in line with that of 2011, totalling 3.23 billion. However, the traditionally strong fourth quarter did not materialize in 2012, causing an historic low. Investment volumes in Q4 came to over 1.0 billion. Figure 2: Change y-o-y Dutch investment volume Office Retail Industrial Residential Hotel Mixed Other Source: Jones Lang LaSalle, 2013 Source: Jones Lang LaSalle, 2013 Beleggingsvolume kantoren gedomineerd door grote deals Op sector niveau zijn er grote verschillen merkbaar. Het meest noemenswaardig is de ontwikkeling binnen de kantorenmarkt. Het totale beleggingsvolume op de kantorenvastgoedmarkt daalde ten opzichte van 2011 ( 1,38 miljard) met circa 11% en komt uit op een totaalvolume van circa 1,24 miljard. Opmerkelijk is dat slechts drie transacties op de kantorenmarkt bijna 60% van het totale beleggingsvolume bepaalden. Het ging daarbij om de verkoop van de High Tech Campus Eindhoven en kantoorgebouwen The Rock en Viñoly op de Amsterdamse Zuidas. Nooit eerder is het voorgekomen dat slechts drie transacties op de kantorenmarkt zo bepalend waren voor het jaarvolume. Office investment volumes dominated by major deals Considerable differences can be seen at sector level. The most noteworthy is the trend for large lot size transactions in the office market. In comparison with 2011 ( 1.38 billion), the overall office investment volume fell by around 11%, reaching a total of around 1.24 billion. Remarkably, however, just three transactions accounted for 60% of the total investment volume. These transactions were the sale of High Tech Campus Eindhoven and office buildings The Rock and Viñoly in the Zuidas area of Amsterdam. A mere three transactions being of such importance for the annual volume of investment is unprecedented. 1 Het is belangrijk te melden dat in bovenstaande beleggingsvolumes de Uni-Investtransactie niet is meegenomen. Het ging hierbij niet om een beleggingstransactie in direct vastgoed maar om een corporate deal; namelijk een herstructurering van de CMBS-lening die de Duitse bank Eurohypo in 2005 verstrekte. 2 It is important to mention that the above investment volumes do not incorporate the Uni-Invest transaction. This did not concern an investment transaction in direct real estate but rather a corporate deal, namely a restructuring of the CMBS loan issued by German bank Eurohypo in 2005.

4 4 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2013 Residentieel vastgoed blijft in trek Het totale beleggingsvolume in residentieel vastgoed voor 2012 bedraagt circa 1,05 miljard, een lichte stijging ten opzichte van het volume in Dit laat zien dat er een aanhoudende interesse is voor woningvastgoed. Opmerkelijk aan de huidige situatie op de woningbeleggingsmarkt is de verkoop van het aantal nieuwbouwprojecten. Beleggers hebben, afhankelijk van de financiële situatie van de ontwikkelaar, woningportefeuilles met oorspronkelijk voor de koopsector bedoelde woningen, relatief goedkoop kunnen aankopen. Retail beleggingsvolume wordt gedomineerd door kleinschalige transacties Het totale beleggingsvolume over 2012 in winkelvastgoed komt uit op circa 1,05 miljard, een daling van circa 26% ten opzichte van het volume over 2011 ( 1,4 miljard). Een belangrijk deel van de beleggingsdynamiek is veroorzaakt doordat Corio zeven winkelcentra verkocht met een totaal beleggingsvolume van zo n 170 miljoen. Winkelvastgoed op A1-locaties in de grote steden blijft een interessant en gewild beleggingsproduct. Over het algemeen gaat het daarbij om relatief kleine beleggingsvolumes. Hoogwaardig logistiek vastgoed blijft schaars Het totale beleggingsvolume in industrieel en logistiek vastgoed komt uit op 464 miljoen, een daling van 29% ten opzichte van De verkoop van de Lake Side Portefeuille voor 105 miljoen aan Warehouses De Pauw (WDP) was goed voor 23% van het totale volume binnen deze sector. Aanhoudende schaarste aan kwalitatief hoogwaardig beleggingsproduct blijft de volumes in dit segment drukken. Residential property continues to be popular The overall volume of investment in residential property for 2012 came to around 1.05 billion, a slight increase in comparison with the volume in This demonstrates an increasing interest in residential real estate. Striking about the current residential property investment market has been the sale of a number of new-build projects. Depending on the developer's financial situation, investors are finding it possible to buy residential property portfolios that are relatively inexpensive and include properties originally intended to be sold to owner-occupiers. Retail investment volumes becoming dominated by small-scale transactions The overall volume of investment in retail premises over 2012 came to around 1.05 billion, a fall of approximately 26% in comparison with the volume over 2011 ( 1.4 billion). A significant proportion of activity was down to Corio selling seven shopping centres, totalling around 170 million. Retail assets in prime locations within major cities continue to be a much sought-after investment product but these tend to be relatively small lot sizes. High-quality logistics real estate remains scarce The total volume of investment in industrial and logistics real estate came to 464 million, a fall of around 29% in comparison with The sale of the Lake Side Portfolio for 105 million to Warehouses De Pauw (WDP) made up 23% of the overall volume within this sector. Persistent scarcity of high-quality investment product continues to constrain volumes in this sector. Table 1: Largest buyers 2012 Purchaser Volume Number of Sector transactions Chalet Group 425,000,000 2 Offices Deka Immobillien 331,000,000 3 Offices, hotels Syntrus Achmea Real Estate 298,000, Residential, retail ASR Vastgoed 151,000,000 6 Residential, retail WDP 139,000,000 3 Logistics Altera Vastgoed 119,000,000 8 Residential Bouwinvest 102,000,000 8 Residential, retail Segesta 65,000,000 3 Retail Newomij 62,000,000 4 Residential Bouwfonds REIM 60,000,000 3 Source: Jones Lang LaSalle, 2013 Residential, Offices, Retail Table 2: Largest sellers 2012 Vendor Volume Number of Sector transactions Philips 425,000,000 2 Offices Corio 173,000,000 5 Retail Credit Suisse 139,000,000 1 Offices Evans Randall 133,000,000 1 Offices Bouwbedrijf Van de Ven 113,000,000 2 Logistics CBRE Global Investors 110,000, Vesteda 90,000,000 5 Residential Hampshire Hospitality 81,000,000 2 Hotels VastNed 80,000,000 8 Retail ABN AMRO 71,000,000 2 Offices Source: Jones Lang LaSalle, 2013 Retail, residential, offices

5 Advance Dutch Capital Markets Outlook Terugblik Outlook 2012 In de gezamenlijke outlook van Jones Lang LaSalle en ABN AMRO voor 2012 zijn met name kansen gesignaleerd voor institutionele beleggers. Allereerst vanwege de mogelijkheid voor zowel institutionele als particuliere beleggers om woningbezit over te nemen van corporaties. De versoepeling van de verkoopregels, ingegaan op 1 november 2011 met de Circulaire Verkoop Corporatiewoningen, was een eerste, beperkte stap in die richting. Gebleken is dat er voor de woningmarkt inderdaad veel beleggingsinteresse was. Als enige sector bleven hier de beleggingsvolumes op het niveau van Door koudwatervrees bij corporaties is er maar beperkt corporatiebezit losgeweekt. Als tweede werd aangegeven dat institutionele beleggers een belangrijke rol zouden gaan spelen op de vastgoedfinancieringsmarkt. Deze trend zette in 2012 door op Europees niveau en is ook voor 2013 van toepassing. Ten derde was de verwachting destijds dat Nederlandse institutionele beleggers gaan meebieden op grootschalig prime kantoorvastgoed in Nederland. Deze mogelijkheid zou ontstaan vanwege een meer kritische houding ten aanzien van Nederlands vastgoed vanuit de traditioneel Duitse kopers. In 2012 hebben meerdere Nederlandse beleggers geboden op enkele objecten in het topsegment, onder andere in Amsterdam en Rotterdam. Vooralsnog heeft dit niet geleid tot concrete aankopen van Nederlandse partijen. Als laatste is in de outlook over 2012 de onbalans op met name de kantorenmarkt gesignaleerd. Daarbij is een onttrekkingsfonds bepleit voor het goed georganiseerd en afgewogen slopen van kantoorpanden. Zo n soort fonds was uiteindelijk een belangrijk uitgangspunt binnen het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, dat marktpartijen en overheid in juni 2012 ondertekenden. Het blijkt niet eenvoudig zo n fonds te lanceren. Diverse gemeenten zijn reeds afgehaakt. Het blijft echter noodzakelijk vierkante meters uit de markt te nemen om de kantorenmarkt, en de economie in breder verband, weer gezond te maken. Review Outlook 2012 Last year, the joint report for 2012 produced by Jones Lang LaSalle and ABN AMRO highlighted opportunities for institutional investors. It did so first and foremost because of the opportunity for both institutional and private investors to take over property ownership from housing corporations. The relaxation of regulations relating to sales, which came into effect on 1 November 2011 with the Circulaire Verkoop Corporatiewoningen (Circular Sale of Corporation Housing), was the first, albeit limited, step in this direction. Evidently, there has been a great deal of investment interest in the residential property market. This was the only sector in which investment volumes remained at the same level as However, housing corporations developing cold feet has resulted in limited volumes of housing corporation-owned properties exchanging hands. Secondly, it was stated that institutional investors were set to play a significant role in the real estate financing market. This trend persisted at European level in 2012 and will also hold for Thirdly, the expectation last year was that Dutch institutional investors would join in the bidding for large-scale prime office real estate in the Netherlands. It was thought that this would come about due to a more critical attitude vis-à-vis Dutch real estate on the part of the traditional German buyers saw several Dutch investors bid for some properties in the top segment, including in Amsterdam and Rotterdam. However, this has not resulted in concrete purchases on the part of Dutch investors yet. Finally, our report for 2012 highlighted the imbalance in the office market in particular. With this in mind, a case was made for a withdrawal fund entailing the well-organized and carefully considered demolition of office buildings. A fund along these lines ultimately proved to be an important fundamental principle within the Covenant on the Approach to Vacant Business Premises, which was signed by market parties and the government in June Launching such a fund is proving to be far from straightforward. Several local authorities have already pulled out. Nonetheless, there is still a necessity to withdraw space from the market in order to restore the office market, as well as the wider economy, to health.

6 6 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2013 Economie Economische krimp draait naar verwachting in de tweede helft van 2013 om in groei. Voor het gehele jaar wordt een lichte krimp verwacht. Economie in Eurozone 2012 In 2012 bleef de staatsschuldencrisis Nederland parten spelen. Een jaar geleden was de verwachting dat de crisis in het voorjaar van 2012 voldoende beteugeld zou kunnen zijn. Met de terugkeer van het vertrouwen in de economie zou deze weer langzaam kunnen gaan groeien. Deze verwachting is niet uitgekomen. De crisis is nog altijd niet voorbij, al zijn wel stappen vooruit gezet. Gevolg van de aanhoudende crisis is dat de korte en lange rente in het afgelopen jaar (per saldo) zijn gedaald. Economy It is anticipated that the second half of 2013 will see economic contraction turn into growth. A slight contraction is expected for the year as a whole. Eurozone economy 2012 In 2012 the national debt crisis continued to buffet the Netherlands. A year ago it was anticipated that the crisis could be satisfactorily curbed by the spring of The expectation was that the revival in confidence in the economy would engender a gradual return to growth. This expectation did not come to fruition. The crisis remains prevalent, though some headway has been made. One consequence of the protracted crisis is that short-term and long-term interest rates have fallen (on balance) over the past year. Diverse voorlopende indicatoren wijzen erop dat de economie in de eurozone in het laatste kwartaal van 2012 weer is gekrompen. Dat zou betekenen dat vijf kwartalen op rij sprake is geweest van krimp of stagnatie. In november en december was verbetering zichtbaar bij diverse indicatoren. Het lijkt er daardoor op dat zich een omslag in de cyclus van de mondiale industrie begint af te tekenen. Naar verwachting zal de economie in de loop van 2013 weer voorzichtig gaan groeien. Various preliminary indicators suggest that the Eurozone economy contracted during the final quarter of This wold indicates a contraction or stagnation of the economy for five consecutive quarters. A variety of indicators pointed to an improvement in November and December and consequently it seems that a turnaround in the cycle of global industry is starting to take shape. It is anticipated that the economy will return to tentative growth in the course of Figure 3: Dutch economy 15% 10% 5% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3-5% % -15% -20% Gross domestic product (GDP) Private consumption Public demand Gross fixed investment, private non-residential Export of goods and services Import of goods and services Source: ABN AMRO, 2013 Table 3: Economic outlook 3m Euribor 10yr Dutch GDP bond yield 2012 Q Q Q Q % (2012) 2013 Q Q Q Q % (2013) Source: ABN AMRO, 2013 ons parten spelen. Een jaar geleden

7 Advance Dutch Capital Markets Outlook Consumptie daalt al geruime tijd Het onzekere klimaat heeft duidelijk invloed op de binnenlandse bestedingen. De particuliere consumptie daalde aan het einde van het derde kwartaal van 2012 voor het zevende kwartaal op rij. Daarmee was de particuliere consumptie terug op het niveau van eind Ook de krimp tussen midden 2008 en midden 2009 is daar debet aan. De consument heeft te maken met een daling van het reëel beschikbaar inkomen dat in 2012 voor het vijfde jaar op rij afnam. Bovendien wordt er door het gevoel van onzekerheid meer gespaard. De combinatie van deze factoren heeft tot gevolg dat de consumptie afneemt. Voorlopig blijft de consumptie zwak. De koopkracht daalt immers opnieuw in Maar als de economie aantrekt kan het vertrouwen verbeteren, waardoor de consumptiegroei minder achterblijft bij de ontwikkeling van het beschikbaar inkomen dan in Uitvoer krimpt Na twee goede kwartalen daalde in de zomer van 2012 de uitvoer. Per saldo is er ten opzichte van eind 2011 nog altijd sprake van een groei van 2%. Al in de loop van de zomer lieten maandcijfers zien dat de jaar-op-jaar groei van de uitvoer omlaag ging. Opmerkelijk is echter dat de deelindicator van de inkoopmanagers index (PMI) voor de exportorders in alle maanden van het derde kwartaal (ook nog in oktober) boven de 50 lag. Deze indicator signaleerde dus groei. Mede op basis hiervan is het aannemelijk dat de uitvoerkrimp eenmalig was en de uitvoer in het laatste deel van het jaar weer wat groeit. Inflatie flink gestegen Nadat de inflatie drie maanden 2,3% bedroeg, sprong deze in oktober naar 2,9%. Dit kwam vooral door de btw-verhoging van 19% naar 21%. Vanwege het zwakke bestedingsklimaat en het voor winkeliers onhandige tijdstip om de prijzen aan te passen, volgt in januari 2013 mogelijk een tweede effect. In dat licht lijkt de inflatiestijging in oktober wat fors. Voor een klein deel werd deze stijging veroorzaakt door hogere prijzen voor voedingsmiddelen (slechtere oogsten). Deze producten vallen onder het lage, niet verhoogde btw-tarief. De kerninflatie (exclusief prijzen van energie, aardappelen, groente en fruit) ging 0,4 procentpunt omhoog. In november daalde de inflatie naar 2,8%, vooral door lagere benzineprijzen. Voorlopig zal de inflatie hoog blijven. In de loop van 2013 kan een daling optreden doordat de prijsstijgingen voor energie en andere grondstoffen naar verwachting sterk zullen afnemen. Ook onbenutte capaciteit binnen verschillende sectoren van de economie drukt de inflatie. Consumption has been waning for some time The uncertain climate is having a clear impact on consumption in the Netherlands. Private consumption fell at the end of Q for the seventh quarter in a row. This put private consumption at the level it was back at the end of 2003, although this is primarily due to significant contraction between mid-2008 and mid Consumers are faced with a real-term decline in disposable income, which fell for the fifth year running in Furthermore, the sense of uncertainty is causing people to save more. The combination of these factors is producing a decline in consumption, which remains weak. Indeed, spending power is set to wane again in However, if the economy rallies then we could see an improvement in consumer confidence, resulting in a less sluggish growth in consumption as disposable income increases relative to 2012 levels. Export volumes contract Exports fell in the summer of 2012 after two good quarters. On balance, there is still a 2% growth in comparison with the end of As early as the summer, monthly figures were showing that year-on-year export growth was slowing down. However the export orders sub-index from the Purchasing Managers' Index (PMI) exceeded 50 in all months of the third quarter (as was the case in October too). As such, this indicator signalled growth. This contributes to the plausibility of the idea that the contraction in exports was a one-off phenomenon and that exports will have returned to modest growth in the latter portion of the year. Considerable rise in inflation Following three months during which inflation sat at 2.3%, it jumped to 2.9% in October. This was primarily due to the increase in VAT from 19% to 21%. On account of the weak consumer spending climate and the inconvenient time for retailers to alter pricing, there might be a second rise in January In this light the increase in inflation witnessed in October would appear to be somewhat surprising. However, to a lesser extent this increase was caused by higher food prices due to poor harvests; these products fall within the lower VAT rate band, which has not been increased. Core inflation (excluding prices for energy, potatoes, fruit and vegetables) rose by 0.4 of a percentage point. November saw inflation fall to 2.8%, largely due to lower petrol prices. Inflation is forecast to remain high for some time but a fall in inflation could occur during the course of 2013, as it expected that price rises for energy and other raw materials will fall dramatically. Inflation is also under downward pressure from unused capacity within various sectors of the economy.

8 8 Advance Dutch Capital Markets Outlook : keerpunt verwacht vanaf tweede helft van het jaar De Nederlandse economie presteerde in het derde kwartaal 2012 onverwacht veel slechter dan in de meeste andere landen in de eurozone. Op basis van de verschillende voorlopende indicatoren waren daar geen aanwijzingen voor. Die zijn er evenmin voor het vierde kwartaal van Er is dan ook een redelijke kans dat het groeicijfer voor dit kwartaal een reactie zal laten zien en een plus(je) zal tonen. Al met al zal de gemiddelde groei in 2012 wat lager uitvallen dan eerder geraamd: -0,7% (of nog iets lager) in plaats van de eerder verwachte -0,4%. 2013: turning point expected in the second half of the year During the third quarter of 2012, the Dutch economy unexpectedly underperformed the economies of most other eurozone nations. Based on the various preliminary indicators, there were no indications that this would be the case. There have been no such indications for Q either, and so there is a reasonable chance that the growth figure for the final quarter will edge its way back into positive territory. All in all, average growth in 2012 will fall a little short of the previous estimate: -0.7% (or slightly lower) instead of the expected -0.4%. Naar verwachting zal de economie de eerste helft van 2013 een negatieve groei laten zien. Dit als gevolg van het doorwerken van de slechte cijfers in 2012, in combinatie met verdere negatieve ontwikkeling van het besteedbaar inkomen. De oplopende werkloosheid en verder onder druk staande huizenprijzen zullen een negatieve invloed hebben op het sentiment en de consumptie. Negative growth is anticipated in the first half of This is the consequence of poor figures in 2012 making themselves felt, in combination with continued negative developments in disposable income. Rising unemployment and downward pressure on housing prices will also adversely affect consumption and consumer sentiment. Vanaf de tweede helft van 2013 zal de economie weer groeien, wat vooral te danken zal zijn aan de uitvoer, die profiteert van de naar verwachting voorzichtig aantrekkende wereldhandel. De totale groei over 2013 zal daardoor licht negatief uitvallen (-0,3%). The economy will return to growth during the second half of 2013, primarily due to exports, which will benefit from the anticipated tentative pick-up in world trade. This will produce a slightly negative figure (-0.3%) for overall growth over De lagere groei heeft waarschijnlijk gevolgen voor de overheidsfinanciën: het tekort zal in 2013 wat hoger uitvallen, maar kan nog onder de grens van 3% van het BBP (Bruto Binnenlands Product) blijven. In dat geval zijn in 2013 geen extra maatregelen nodig. The lower growth rate is likely to have an impact on government finances: There will be a marginal increase in the deficit in 2013, but it will probably remain below the threshold of 3% of GDP (Gross Domestic Product). This means no additional measures would be required in 2013.

9 Advance Dutch Capital Markets Outlook Vastgoedfinanciering Traditionele financieringspartijen (banken) zijn terughoudend in nieuwe leningproductie voor vastgoedbeleggingen. Er valt te verwachten dat debt funds in dit financieringsgat stappen. Op zoek naar alternatieve financieringsvormen De Europese economische outlook blijft grote zorgen baren; zowel politiek, financieel als wat betreft de vastgoedindustrie. De vastgoedfinancieringssector kent de laatste jaren dan ook turbulente tijden. Historisch gezien is de Europese vastgoedmarkt afhankelijk van bankfinanciering. Hierbij namen banken zowel posities in aan de financieringskant als aan de koperskant van commercial mortgagebacked securities (CMBS). Daarnaast is vooral in Duitsland sprake van een sterk ontwikkelde covered bond markt, ook voor financiering van commercieel vastgoed (de zogenoemde Pfandbrief-markt). In Nederland wordt commercieel vastgoed bijna uitsluitend bancair gefinancierd. Dit in tegenstelling tot de Amerikaanse markt waar houders van CMBS, verzekeraars en andere instituten ongeveer 40% van de markt in handen hebben. De verwachting is dat als gevolg van de krediet-/financiële crisis en nieuwe regelgeving deze Europese structuur niet langer houdbaar is en de vastgoedsector op zoek gaat naar alternatieve vormen van financiering. Real estate finance Traditional financing entities (banks) are reluctant to engage in new lending for the purposes of real estate investment. Debt funds are expected to fill this financing gap. Looking for alternative forms of financing The outlook for the European economy is still a cause for considerable concern - politically, financially and in relation to the real estate industry. Unsurprisingly, the real estate financing sector has been through some turbulent times in recent years. Historically, the European real estate market has been dependent on financing from banks. This has entailed banks fulfilling roles on both the financing side and on the purchasing side through commercial mortgage-backed securities (CMBS). Moreover there is, particularly in Germany, a flourishing covered bond market, also for commercial real estate financing (the so-called Pfandbrief market). In the Netherlands commercial real estate is virtually always financed by banks. This contrasts with the American market, where CMBS holders, insurers and other institutions control around 40% of the market. It is thought that, as a result of the credit crunch/financial crisis and new regulations, this European structure will no longer be tenable and the real estate sector will look for alternative forms of financing. Figure 5: Financers per region 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2% 13% 22% 63% Source: ABN AMRO, % 5% 77% 3% 97% North America Europe Asia Pacific Banks CMBS Insurance & Other Institutions Covered Bonds Figure 6: New lending production for real estate investment Source: PropertyNL, 2012

10 10 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2013 Impact Basel III op vastgoedfinancieringen Met het oog op het voorkomen van een nieuwe financiële crisis en het risico dat staatssteun nodig is, zullen banken meer reserves moeten aanhouden om als buffer te dienen bij mogelijke tegenslagen. In Basel III zijn daarom nadere liquiditeitseisen voor banken opgenomen. Het gaat met name om het verhogen van de liquiditeitsbuffers en het verminderen van de onbalans tussen liquide verplichtingen en illiquide vorderingen. De verscherpte liquiditeitsregels zullen naar verwachting een prijsopdrijvend effect hebben. Banken, en dus ook vastgoedfinanciers, zullen hun financieringen meer in lijn moeten brengen met het lange termijnkarakter. Ze zullen hun financieringen voor een groter deel moeten regelen met langlopende, in plaats van kortlopende, leningen. De hogere rente die zij hiervoor moeten betalen zal naar alle waarschijnlijkheid (deels) worden doorberekend. Hoewel verwacht wordt dat de regels pas in 2015 formeel zullen worden ingevoerd, zullen banken hier mogelijk al eerder op inspelen. Een specifiek onderdeel dat van belang is voor de Nederlandse markt, en de vastgoedfinancieringssector in het bijzonder, is securitisatie binnen Basel III. Oorspronkelijk zouden securitisaties op termijn niet meer meetellen als liquide activa en dus in de toekomst minder interessant worden voor kopende banken. Deze maatregel zou een opdrijvend effect kunnen hebben op de financieringskosten en kunnen leiden tot een hogere rente voor vastgoedfinanciering. Hierdoor zal de vraag naar securitisaties vanuit kopende banken dalen. Echter in de aangepaste tekst van Basel III mogen banken maximaal 15% van de verplichte liquiditeitsbuffer beleggen in securitisaties. Dit opent perspectieven voor de Nederlandse banken, die veel hypotheken op de balans hebben staan. Voor financiering van commercieel vastgoed door Nederlandse banken wordt overigens beperkt gebruikgemaakt van funding uit securitisaties. In tegenstelling tot retailhypotheken waarbij veelvuldig sprake is van gebruik van securitisaties (RMBS en). Impact Solvency II op vastgoedfinancieringen Solvency II richt zich onder meer op de solvabiliteit van de verzekeraar ten opzichte van de aanspraken van verzekerden. Deze nieuwe beheermethodiek, die in een aantal stappen tussen 2013 en 2018 wordt ingevoerd, vereist een buffer op basis van een percentage eigen vermogen tegenover de marktwaarde van de beleggingen. Voor direct vastgoed is een minimum aan eigen vermogen gesteld van 25% van de marktwaarde van de belegging. Voor indirecte beleggingen kan dit oplopen tot 39% van de marktwaarde van de beleggingen. Impact of Basel III on real estate financing With a view to preventing a new financial crisis and mitigating the risk of state support becoming necessary, banks will be required to maintain larger reserves to serve as a buffer in the event of possible setbacks. As a consequence, Basel III incorporates more detailed liquidity requirements for banks. In particular this entails increasing liquidity buffers and reducing the imbalance between liquid obligations and illiquid receivables. This tightening in liquidity regulations is expected to put upward pressure on prices. Banks and real estate financiers too will be compelled to align their financing activities with the long-term picture. To a much greater extent, they will have to arrange their financing using longterm rather than short-term loans. The higher level of interest they will need to pay for this will, in all likelihood, be passed on to the borrower, at least in part. Although the expectation is that the rules will not be introduced formally until 2015, it is possible that banks will start implementing them earlier. One specific element of importance to the Dutch market, and to the real estate financing sector in particular, is securitization within Basel III. Initially, long-term securitizations would no longer count as liquid assets and so would reduce banks appetite for them. This measure could put upward pressure on the costs of financing and could lead to a higher interest rate for real estate financing. The upshot will be a decline in demand for securitizations among banks. Nevertheless, the amended text of Basel III allows banks to invest a maximum of 15% of the obligatory liquidity buffer in securitizations. This offers the Dutch banks some options, as they have a large number of mortgages on their balance sheets. Incidentally, for the purposes of financing commercial real estate, Dutch banks make limited use of funding from securitizations. This in contrast to retail mortgages, where use of securitizations is prevalent (RMBS). Impact of Solvency II on real estate financing Solvency II focuses on the solvency of the insurer vis-à-vis the entitlements of policyholders. The new regulations, which will be implemented between 2013 and 2018, require insurers to hold equity that is equivalent to a prescribed percentage of the market value of their investments. In the case of direct real estate, insurers will need to hold equity that is equivalent to a minimum of 25% of their real estate investments market value. In the case of indirect investments, this may amount to 39% of the investments market value.

11 Advance Dutch Capital Markets Outlook Er is een kleinere buffer vereist als men belegt in vastrentende waarden, zoals hypotheken en staatsobligaties. Daarom is te verwachten dat verzekeraars hun posities in vastgoed en aandelen zullen afbouwen. Vooruitlopend op de invoering van Solvency II heeft een aantal Europese verzekeraars al besloten in leningfondsen voor commercieel vastgoed te stappen of deze te structureren. Deze mogelijke herijking van het beleggingsbeleid kan ook kansen bieden voor de vastgoedfinancieringsmarkt. Het is echter afwachten hoe de meest recente geluiden omtrent veranderingen in het Solvency IIbeleid gaan uitpakken. In de laatste voorstellen is de vereiste buffer voor hypotheken voor commercieel vastgoed verhoogd naar het niveau van unrated corporate bonds (afhankelijk van de looptijd is dit ongeveer 15%). Kansen op de vastgoedfinancieringsmarkt Volgens diverse onderzoeken hebben banken en andere financiële instellingen meer dan 2 biljoen uitstaan in financiering van Europees commercieel vastgoed. Meer dan 50% hiervan zal in de periode moeten worden geherfinancierd. A smaller buffer is required for investments in fixed-interest securities, such as mortgages and government bonds. Consequently, it would be reasonable to anticipate insurers reducing their allocations to real estate and shares. Prior to the introduction of Solvency II, several European insurers have already decided to switch to lending funds for commercial real estate or to structure these. This possible re-evaluation of their investment policy could also present opportunities for the real estate financing market. However, we will have to wait and see how the latest talks surrounding changes to the Solvency II policy will pan out. The latest proposals include an increase in the requisite buffer for mortgages held on commercial real estate to the level of unrated corporate bonds (depending on the mortgage term, this is around 15%). Opportunities in the real estate financing market Various studies suggest that banks and other financial institutions have in excess of 2 trillion of outstanding loans to European commercial real estate. More than 50% of this will have to be refinanced during the period. In een omgeving waarin de traditionele financieringspartijen hun vastgoed exposure afbouwen zal een deel van dit openstaande bedrag niet worden geherfinancierd. Zoals al langer bekend, volgen sommige Nederlandse banken een actief afbouwscenario (bijvoorbeeld SNS Property Finance) en heeft een aantal belangrijke Duitse spelers zich uit de Nederlandse markt teruggetrokken, zoals Hypo Real Estate / pbb, Aareal en EuroHypo. In an environment in which the traditional financing entities are reducing their real estate exposure, a proportion of this outstanding sum will not be refinanced. As has been known for a long time, some Dutch banks are actively reducing their exposure to real estate (e.g. SNS Property Finance) and a number of major German players have withdrawn from the Dutch market, such as Hypo Real Estate / pbb, Aareal and EuroHypo. Op het gebied van financiering gold als het belangrijkste nieuws van 2012 de volledige terugtrekking van EuroHypo uit de leningmarkt voor commercieel vastgoed. EuroHypo was een van de grootste vastgoedfinanciers in heel Europa, met ruim 50 miljard aan uitstaande leningen, voornamelijk gedekt door hoogwaardig vastgoed. Toch vroeg moederbedrijf Commerzbank de afgelopen vier jaar voor miljarden euro s steun aan de Duitse overheid en wordt EuroHypo als een niet-kernactiviteit van het bedrijf afgewikkeld op verzoek van de toezichthouders. Naast (her)financiering van senior debt zijn er door de waardedaling van commercieel vastgoed en de risicoaversie van banken mogelijkheden ontstaan voor achtergestelde leningen. Voorheen werd commercieel vastgoed bijvoorbeeld voor 80% met senior debt gefinancierd en voor 20% met equity. Op dit moment wordt slechts 40-65% met senior debt gefinancierd. Doordat het onderpand daarnaast veelal in waarde is gedaald, ontstaat een financieringsgat. With regards to debt, the most significant news in 2012 has been the total withdrawal of EuroHypo from the real estate lending market. EuroHypo was one of the major lenders to real estate across Europe, with more than 50 billion of exposure generally secured on high-quality real estate. However, its parent company, Commerzbank has required billions of Euros of support from the German government over the past four years and is winding down EuroHypo at the request of the regulators. In addition to (re)financing senior debt, the fall in the value of commercial real estate and the risk aversion from the banks are creating opportunities for subordinated loans. Commercial real estate used to be financed 80% by senior debt and 20% by equity. At present only 40-65% is financed by senior debt. Furthermore, the fact that collateral has largely fallen in value has created a funding gap.

12 12 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2013 Dit zou bijvoorbeeld opgevuld kunnen worden met achtergestelde leningen. Dit financieringsgat ( funding-gap ) biedt kansen voor beleggers in zowel vreemd als eigen vermogen. De exacte grootte van de funding-gap is moeilijk vast te stellen, maar wordt door verschillende studies geschat op 200 miljard over de komende twee tot drie jaar. Opkomst debt funds De (her)financiering van zowel het senior als een eventueel achtergesteld deel, kunnen via zogenoemde debt funds worden gefinancierd. Debt funds zijn door diverse institutionele beleggers en private equity-partijen opgetuigde vehikels met als doel het verstrekken van financiering, waarmee ze het gat opvullen dat de banken achterlaten. Op Europees niveau is er al een aantal debt funds succesvol in de markt gezet. Op dit moment zijn er volgens INREV (European Real Estate Debt Study, oktober 2012) meer dan tien grote verzekeringsmaatschappijen actief in Europa. De markt in het Verenigde Koninkrijk is op dit vlak overigens het verst ontwikkeld. De verwachting is dat dergelijke fondsen de komende jaren zullen groeien. Door de verwachte aanpassingen via Basel III en Solvency II wordt het met name voor institutionele beleggers aantrekkelijker geld te steken in deze fondsen en op die manier te investeren in de vastgoedfinancieringsmarkt. Verzekeringsmaatschappijen kunnen een substantieel aandeel in de financieringsmarkt krijgen. Voor pensioenfondsen zou toekomstige regelgeving in combinatie met het huidige lage rendement op staatsobligaties ook kunnen leiden tot meer allocatie richting vastgoedfinanciering en/of -fondsen. Voor de Nederlandse markt is de groeiverwachting conservatiever. Dit komt met name door de beperkte ticket sizes en relatief hoge Loan-to-Value ratio s in de Nederlandse markt, in combinatie met nog steeds relatief lage kredietopslagen. De verhouding tussen risico en rendement kan hierdoor in andere landen aantrekkelijker zijn. Table 4: Debt funds: status, volume and amount EUR funds GBP funds Target size # funds Target size # funds Raising capital 2, ,500 5 Raising capital 2, & investing Investing Invested 0 0 1,134 4 TOTAL 4, , Source: ABN AMRO, 2013 This could be filled by subordinated loans (for example). This funding gap presents opportunities for investors in both loan and equity capital. Ascertaining the exact size of the funding gap is difficult, but various studies estimate that it will be around 200 billion over the next two to three years. The rise of debt funds The (re)financing of both senior loans and any subordinated loan could be carried out by so-called debt funds. Debt funds are vehicles set up by a variety of institutions and Private Equity entities aiming to provide debt and fill the gap left by retreating banks.several debt funds have successfully been deployed on the market at European level. According to INREV (European Real Estate Debt Study, October 2012), in excess of ten major insurance firms are active in Europe at the present time. Within this sphere, the UK market is the most developed. Such funds are expected to grow over the next few years. The anticipated changes proposed by Basel III and Solvency II will make putting money into these funds, and thus investing in the real estate financing market, more attractive, especially to institutional investors. Insurers will be able to acquire a substantial share of the financing market. In the case of pension funds, future regulations combined with current low returns on government bonds could lead to an increased allocation to real estate financing and/or real estate funds. Growth expectations are more conservative for the Dutch market. This is due to limited large lot sizes and relatively high Loan-to-Value ratios in the Dutch market combined with credit surcharges that are still relatively low. Consequently, the ratio of risk to return may be more attractive in other countries. Figure 7: Parties looking to launch debt funds Source: Jones Lang LaSalle, 2013

13 Advance Dutch Capital Markets Outlook Innovatieve financieringsstructuur HTC Eindhoven Een van de meest spraakmakende vastgoedtransacties van 2012 betrof de verkoop in maart van de High Tech Campus in Eindhoven. Elektronicaconcern Philips verkocht de campus met onder meer m 2 onderzoeksfaciliteiten en m 2 kantoorruimte aan de Chalet Group. Los van het grote investeringsvolume van de vastgoedtransactie ( 425 miljoen) is vooral de gekozen financieringsstructuur interessant. De verwerving is voor het grootste deel gefinancierd door de uitgifte van een amortiserende, 15 jaar lopende Credit Tenant Lease, een obligatielening aan een groep Amerikaanse beleggers. Deze financiering wordt direct gedekt door stabiele en inflatoire betalingen van Philips in het kader van erfpacht op Campus-gebouwen die het concern nog langjarig blijft gebruiken, in combinatie met en eerste recht van hypotheek. Deze constructie is mogelijk vanwege de erkend goede kredietwaardigheid van Koninklijke Philips Electronics NV. In tegenstelling tot een traditionele hypothecaire lening is het onderliggende vastgoed hierbij van ondergeschikt belang. Het is voor het eerst dat in Nederland gebruik wordt gemaakt van een dergelijke innovatieve obligatielening. Innovative financing structure for HTC, Eindhoven One of the most high-profile real estate transactions of 2012 was the sale in March of the High Tech Campus in Eindhoven. Electronics giant Philips sold the campus, which included 45,000 m 2 of research facilities and 185,000 m 2 of office space to the Chalet Group. Aside from the size of this investment ( 425 million), the financing structure chosen is particularly interesting. The acquisition has been financed largely by the issuance of an amortizing 15-year Credit Tenant Lease, a debenture loan to a group of American investors. This financing is directly covered by stable and inflationary payments from Philips within the framework of ground rent on the Campus buildings, which the group will continue to use long-term, in combination with a senior right on the mortgage. The acknowledged solid creditworthiness of Koninklijke Philips Electronics NV is what renders this structure possible. In contrast to a traditional mortgage loan, the underlying real estate is of secondary importance. This is the first time an innovative debenture loan has been used in the Netherlands Bron: ABN AMRO, 2013 Source: ABN AMRO, 2013

14 14 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2013 Duitse fondsen De gevolgen van nieuwe regelgeving voor Duitse open en gesloten fondsen zal impact hebben op het totale vermogen en de allocatie van de fondsen. De gevolgen hiervan zullen in de Nederlandse vastgoedmarkt merkbaar zijn. Korte terugblik Als gevolg van de financiële crisis in 2008 trokken investeerders een groot deel van hun in Duitse open-end fondsen geïnvesteerde kapitaal in zeer korte tijd terug. Deze onttrekkingen zouden kunnen leiden tot geforceerde liquidatieverkopen in de betreffende fondsen en daarmee de beleggers in de fondsen schaden. Om die reden is een aantal Duitse open-end fondsen bevroren, ofwel tijdelijk gesloten voor onttrekkingen. De Duitse regering heeft, naar aanleiding van de gerezen liquiditeitsproblemen, besloten om de wetgeving voor Duitse openend fondsen te herzien. Op deze manier wil zij de belangen van (de veelal particuliere) aandeelhouders beschermen en daarnaast het functioneren van de beleggingsmarkten verbeteren. In september 2010 is de ontwerpwet AnsFuG (Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes) gepubliceerd. Het Bundeskabinett heeft in december 2012 in licht gewijzigde vorm hiermee ingestemd. De hervormingen zijn in bijgevoegde tabel 5 weergegeven. Naast de regelgeving voor de open-end fondsen is eveneens de regelgeving voor gesloten fondsen aan verandering onderhevig. Een van de belangrijkste voorgestelde wijzigingen is dat het toezicht wordt verscherpt en dat de leverage (het aandeel vreemd vermogen)van de fondsen wordt beperkt. Het toezicht wordt voornamelijk aangescherpt voor single-asset fondsen die streng worden gereguleerd. Voor deze fondsen geldt in de toekomst een minimaal investeringsbedrag dat een belegger moet inleggen. Ook deze wijzigingen hebben als doel de vastgoedbelegger beter te beschermen. German funds The consequences of new regulations for German open-end and closed-end funds will impact on overall capital and the allocation of the funds. The consequences will be felt in the Dutch real estate market. Brief retrospective As a result of the financial crisis in 2008, investors withdrew a sizeable portion of their capital invested in German open-end funds within a very short space of time. In some cases, these withdrawals resulted in forced liquidation sales in the relevant funds, thereby adversely affecting the investors remaining in the funds. For that reason a number of German open-end funds were frozen, or temporarily closed to withdrawals. In response to the liquidity problems that had arisen, the German government decided to amend the legislation relating to German open-end funds. By doing so they aim to protect the interests of the (mainly private) shareholders as well as improving the way the investment market functions. September 2010 saw the publication of the draft legislation - the AnsFuG (Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes). The Bundeskabinett accepted this in slightly amended form in December The amendments are shown in the accompanying table 5. As well as the regulations for open-end funds, new regulations for closed-end funds were also considered. One of the most significant proposed amendments is for increased supervision and that leverage (the proportion of loan capital) of the funds be limited. Supervision will chiefly be tightened for single-asset funds subject to strict regulation. In the future, investors will have to invest a minimum amount in these funds. The aim of these amendments is to provide better protection for the real estate investor.

15 Advance Dutch Capital Markets Outlook Aankopen Duitse open-end fondsen 2012 De open-end vastgoedfondsen kochten het afgelopen jaar 37 panden aan. Ondanks de crisis in de branche hebben deze fondsen in 2012 flink ingeslagen: 4,3 miljard werd voornamelijk geïnvesteerd in de Europese vastgoedsector. Hiervan was circa 1,3 miljard afkomstig van UniImmo:Deutschland. Dit fonds verwierf in 2012 maar liefst tien panden. Op de tweede plaats stond Deka-Immobilien Europa, goed voor de aankoop van zes panden ter waarde van 0,75 miljard. Beide werden gevolgd door grundbesitz europa, WestInvest InterSelect en UniImmo:Europa, elk voor ruim 500 miljoen. Ongeveer een kwart van de totale investering ter waarde van ongeveer 1,1 miljard euro werd besteed in Duitsland. De op een na belangrijkste investeringsbestemming was verrassend genoeg Oost-Europa. Deze regio was goed voor zo n 750 miljoen, ofwel circa 18% van het totaal aan investeringen. Hiervan vonden vrijwel alle aanwinsten plaats in Polen en slechts een in Tsjechië. Omvangrijke investeringen werden eveneens gedaan in het Verenigd Koninkrijk (circa 740 miljoen) en in Frankrijk (ongeveer 625 miljoen). De Verenigde Staten waren interessanter voor open-end fondsen: na jaren van afwezigheid investeerden beleggingsmaatschappijen weer in de nieuwe wereld. Hier werd voor circa 400 miljoen gespendeerd, verdeeld over twee transacties: UniImmo:Europa verkreeg voor circa 350 miljoen een 33 verdiepingen tellende wolkenkrabber in het Financial District in San Francisco, Deka-Immobilien Global kocht een kantoorpand in Washington voor 66 miljoen. De belangrijke transacties zijn te danken aan een aanhoudend positieve instroom van fondsen: de resterende fondsen in de markt van de vier grote aanbieders wisten in 2012 (tot oktober) circa 3 miljard binnen te halen. De mate van instroom verschilt aanzienlijk tussen de aanbieders onderling. Bovenaan stond Union Investment Real Estate met een instroom van 1,9 miljard. De tweede plaats was voor Deka Immobilien, die voor zijn vier fondsen ongeveer 1 miljard wist op te halen, gevolgd door RREEF Investment, die 618 miljoen aan instroom noteerde. Alleen bij Commerz Real Investment Company was sprake van uitstroom: 566 miljoen werd teruggehaald door beleggers van het fonds hausinvest. Purchases German open-end funds 2012 Open-end real estate funds bought 37 properties last year. Despite difficulties in the sector, open-end funds went on a shopping spree in 2012, acquiring 4.3 billion, primarily in Europe. Of this amount, about 1.3 billion came from UniImmo:Deutschland, which acquired 10 properties in In second place was Deka- Immobilien Europa, that acquired six properties for 0.75 billion. This was followed by grundbesitz europa, the WestInvest InterSelect and UniImmo:Europa, with over 500 million each. About a quarter of the total investment equivalent to around 1.1 billion flowed into Germany. Surprisingly, the second most popular investment destination was Eastern Europe. Approximately 750 million, or some 18% of total investment went to Eastern Europe. Almost all acquisitions were made in Poland one was in the Czech Republic. Major investments were also made in the UK (approximately 740 million) and France (around 625 million). There was also increased appetite for product in the USA. After several years of absence, the open-end funds were once again investing in the New World. Approximately 400 million was spread over two transactions: UniImmo:Europa acquired a 33 floor skyscraper in the Financial District of San Francisco for around 350 million and Deka-Immobilien Global bought an office building in Washington for 66 million. These significant transactions are due to continued positive inflows of funds. The funds of the big four providers that remain in the market collected 3 billion in 2012 (up to October). The inflows are not spread evenly between providers. At the forefront was Union Investment Real Estate with inflows of 1.9 billion. In second place was Deka Immobilien, which collected around a billion for its four funds, followed by RREEF Investment, which recorded 618 million of inflows. Only Commerz Real Investment Company recorded net outflows; 566 million was withdrawn by investors from the fund hausinvest. Bron: Jones Lang LaSalle 2013 Source: Jones Lang LaSalle 2013

16 16 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2013 Table 5: Overview of amendments by AnsFuG Previous rules Amendments by AnsFuG Holding period No minimum holding period Minimum 24 months Notice periods No notice period Notice period 12 months Redemption dates Daily redemption Redemption only on specific dates allowed: at least every 12 months Debt Ratio Maximum 50% Maximum 30% Property Valuation Annual valuation Linked to redemption dates Valuation Committee Maximum five years per member Maximum two years per member (extensions possible) Suspension of Fund units Maximum two years Subdivided into three phases: 1. Maximum 12 months and investors vote 2. Another 12 months: sales with discount of up to 10% 3. Another 6 months: sales with discount of up to 20% Source: INREV Prospects of German Open End Funds June 2012, adapted by Jones Lang LaSalle 2013 Gevolgen regelgeving voor positie Duitse open-end fondsen De nieuwe wetgeving in Duitsland heeft directe gevolgen voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Een belangrijke wijziging onder AnsFuG is dat er een minimale beleggingsperiode wordt ingevoerd van 24 maanden. Dit vermindert de liquiditeit, beleggers kunnen immers niet meer op dagelijkse basis in- en uitstappen. Invoering van de minimale beleggingsperiode van 24 maanden verbetert de stabiliteit van het fonds. Het kan echter ook gevolgen hebben voor de aantrekkelijkheid van de fondsen en ertoe leiden dat de mate waarin zij geld kunnen aantrekken voor het fondsvermogen bij institutionele en particuliere beleggers vermindert. Onderzoek van INREV (European Association for Investors in Non- Listed Real Estate Vehicles) bij institutionele beleggers toont aan dat zij blijvend geld zullen alloceren voor Duitse open-end fondsen aangezien er geen passende alternatieven zijn. Daarnaast is te verwachten dat particuliere beleggers blijven investeren in Duitse fondsen. In deze groep zorgt de crisis voor dalende bestedingen en groeiende spaartegoeden, waardoor binnen deze groep kapitaal aanwezig is dat zijn weg kan vinden naar Duitse open-end fondsen. Uit de tekst in het bijgevoegde kader blijkt dat Duitse open-end fondsen ook in 2012 zeer actief zijn geweest, hoewel in beperkte mate op de Nederlandse markt. De meeste beleggers verwelkomen de aangekondigde hervormingen bij de Duitse open-end fondsen. Ze gaan ervan uit dat hierdoor de sector opnieuw zal kunnen groeien. Wel geeft INREV aan dat waarschijnlijk meer belegd zal worden via zogenoemde Spezialfondsen, aangezien de AnsFuG-regels hierop niet van toepassing zijn. Spezialfondsen zijn open-end fondsen die speciaal zijn ontwikkeld voor institutionele beleggers. Hierbij worden aanvullende en/of afwijkende afspraken gemaakt tussen het fonds en de institutionele beleggers. Op die manier kunnen beleggers bijvoorbeeld inspraak krijgen bij het bepalen van de beleggingsstrategie van het fonds. Consequences of regulations for German open-end funds The new legislation in Germany has direct consequences for the Dutch real estate market. An important change under AnsFuG is that a minimum investment term of 24 months is being introduced. This reduces liquidity as investors can no longer deposit and withdraw on a day-to-day basis. The introduction of this minimum investment term will improve the stability of the fund. However, it could also diminish the appeal of the funds and reduce their capacity to attract capital from institutional and private investors. A study among institutional investors carried out by INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) shows that they will continue to allocate money to German open-end funds given that suitable alternatives are not available. Moreover, continued investment in German funds on behalf of private investors can be expected. The global financial crisis has resulted in falling levels of spending and mounting savings, the upshot of which is that private investors hold capital that could find its way into German open-end funds. It is evident from the text in the accompanying box that German open-end funds has been highly active in 2012, though to a limited extent in the Dutch market. Most investors welcome the announced reforms for German openend funds, assuming that this could spell renewed growth for the sector. INREV does state that there will probably be an increase in investment via so-called Spezialfonds ( special funds ), as the AnsFuG regulations do not apply. Spezialfonds are open-end funds specially developed for institutional investors. They involve supplementary and/or different arrangements being made between the fund and the institutional investor, which enables the investor to have a say in determining the fund's investment strategy, for example.

17 Advance Dutch Capital Markets Outlook Gefaseerde liquidatie van open-end fondsen Door de liquidatie van fondsen komt een toenemend aanbod aan (hoogwaardig) vastgoed op de markt, zowel in de Randstad als daarbuiten. Deze ontwikkeling biedt kansen voor beleggers maar kan ook een drukkend prijseffect hebben op de vastgoedwaarden. Dit komt doordat er een relatief groot aanbod van vastgoed zal ontstaan in verhouding tot slechts een beperkte liquiditeit vanuit de vragerszijde van de markt. In de Duitse wetgeving zijn strikte bepalingen opgenomen die voorkomen dat liquidaties leiden tot forced sales. Die bepalingen betreffen onder andere de termijn waarbinnen de liquidaties worden uitgevoerd (drie tot vijf jaar) en de hoogte van het verkoopbedrag. Dit betekent dat de verkoop van het vastgoed in liquidatie gefaseerd zal verlopen. De huidige Duitse wetgeving maakt het namelijk niet eenvoudig om te verkopen tegen een prijs die substantieel onder de taxatiewaarde ligt van dat moment. Dit heeft onder andere te maken met de aansprakelijkheid van fondsbestuurders ten opzichte van de aandeelhouders. Internationaal heeft dit onder meer tot gevolg dat de verkopen ten gevolge van liquidaties van fondsen slechts in beperkte mate hebben plaatsgevonden. Door de strikte wetgeving rondom liquidaties is het goed denkbaar dat een situatie ontstaat die vooral kansen biedt aan gebruikers. Veel fondsmanagers zien het namelijk als hun primaire taak ervoor te zorgen dat objecten verhuurd blijven zodat de waarde op peil blijft. In het verlengde van deze aanpak zullen er ook fondsmanagers zijn die hun objecten zullen opknappen of zelfs herontwikkelen met als doel de verkoopbaarheid te vergroten. Op dit moment liggen de prijsperceptie van marktpartijen en de taxatiewaarde veelal nog te ver uit elkaar zodat van marktdynamiek nauwelijks sprake is. Deze dynamiek is sowieso beperkt door onder meer gebrek aan financieringsmogelijkheden. Phased liquidation of open-end funds The liquidation of funds gives rise to an increasing supply of (highquality) real estate on the market, inside and out of the Randstad area in the Netherlands. While this presents opportunities for investors, it could also exert downward pressure on real estate values. This is down to the relatively high supply of real estate in relation to only limited demand in the market. The German legislation includes strict provisions to prevent liquidations causing forced sales. These provisions relate to factors including the time frame within which the liquidations are executed (three to five years) and the sale price. What this means is that the sale of the real estate in liquidation will be phased. Current German legislation does not make it easy to sell at a price substantially below the value of the property at the time of sale. This is partly due to fund managers' liability towards shareholders. At international level this has led, among other things, to only a limited number of sales being transacted as a consequence of fund liquidations. The strict legislation surrounding liquidations makes it quite conceivable that a situation will arise in which opportunities will present themselves to occupiers. After all, many fund managers consider it their primary task to ensure that properties remain let, thus maintaining the value. Consequently, there will also be fund managers who will renovate their properties or even redevelop them with the aim of increasing saleability. At present, vendor price expectations and property valuations are still too disparate to allow for any significant hint of market dynamism. Although this is also being constrained by such factors as a lack of financing opportunities. Figure 8: Net Sellers / Buyers of Dutch offices by source of capital Figure 9: Purchasor source of capital FY 2012 (outer circle) and FY 2011 (inner circle) Netherlands Germany Other Source: Jones Lang LaSalle, 2013 Source: Jones Lang LaSalle, 2013

18 18 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2013 Nieuwe kopersgroepen Behalve Nederlandse particuliere beleggers, is de verwachting dat in 2013 vooral Angelsaksische equity partijen zich op de Nederlandse beleggingsmarkt gaan manifesteren. In Europa valt te verwachten dat er steeds meer niet-westerse pensioenfondsen actief worden. New potential buyers Apart from Dutch private investors, it is anticipated that 2013 will see the Dutch investment market starting to be dominated by equity parties with an Anglo-Saxon background. In Europe, it is reasonable to expect that an increasing number of non- Western pension funds will become active. De komende jaren wordt er voldoende (hoogwaardig) investeringsproduct aangeboden op de markt. Dit komt onder meer door de eerder genoemde voorgenomen liquidaties van diverse Duitse fondsen. De vraag is wie de kopers zullen zijn van dit aangeboden beleggingsproduct. Particuliere beleggers vormen een belangrijke groep voor de dynamiek op de Nederlandse beleggingsmarkt. Deze situatie zal ook niet zomaar veranderen. De verwachting is wel dat de herkomst van deze groep particuliere beleggers diverser wordt. Naast Nederlandse particuliere beleggers zijn anno 2012 diverse buitenlandse particuliere investeerders actief. Angelsaksische kopers oriënteren zich op Nederland Het is de verwachting dat op korte termijn vooral Angelsaksische equity -partijen op zoek zijn naar value add en opportunistische beleggingskansen. Met name gaat hun interesse uit naar portefeuilles op goede locaties met leegstand of kortlopende huurcontracten waaraan zij waarde kunnen toevoegen. Zij oriënteren zich direct of via een lokale asset management organisatie op de Nederlandse markt. De wijze waarop deze partijen waarde willen toevoegen is anders dan wij de laatste jaren hebben gezien, zo worden ingrijpende gebouwrenovaties en agressieve verhuurmethoden niet geschuwd. Voor dit soort opportunistisch vastgoed waren tot op heden bijna geen kopers in de markt. Om snel te kunnen handelen, zijn sommige Angelsaksische kopers bereid het vastgoed eerst volledig met eigen geld te verwerven, en vervolgens de bancaire financiering te betrekken. Doordat de Angelsaksische kopers zo veel mogelijk samenwerken met lokale asset managers zijn ze in staat de risico s beter in te schatten. Over the next few years sufficient (high-quality) investment product will become available on the market. Among other factors, this will be due to the proposed liquidations of various German funds. The question is who will the buyers be? Private investors constitute an important driver of the dynamism on the Dutch investment market. And this situation is unlikely to change. It is anticipated that the provenance of this group of private investors will grow more diverse. During2012, a variety of foreign private investors have been active alongside Dutch private investors. Anglo-Saxon buyers turning to the Netherlands It is anticipated that in the short term the primary parties seeking opportunistic investment opportunities, as well as value-add opportunities, will be equity firms with an Anglo-Saxon background. They will be particularly interested in portfolios in good locations containing vacant properties or short-term lease contracts to which they can add value. They will approach the market either directly or via a local asset management organization. The strategies these parties intend employ in order to add value is different from what we have witnessed in recent years; many will not shy away from radical renovation work on buildings and aggressive rental methods. Up until now there have been virtually no buyers in the market for this kind of opportunistic real estate. In order to act quickly, some Anglo- Saxon buyers are willing to initially acquire the real estate by paying in full using their own money, and subsequently obtaining financing from the banks. Given that Anglo-Saxon buyers work in close collaboration with local asset managers, they are better able to estimate the risks.

19 Advance Dutch Capital Markets Outlook Figure 10: Global Capital Flows 2012 (in US$) Source: Jones Lang LaSalle, Property Data (UK), Real Capital Anlytics (USA), 2013 Opkomst van niet-westerse kopers in Europa Op langere termijn verwachten wij dat meer kopersgroepen uit nietwesterse landen de Europese en wellicht ook de Nederlandse markt zullen betreden. Uit een internationale analyse van Jones Lang LaSalle blijkt dat Europa een onevenredig groot deel van de wereldwijde kapitaalstromen naar zich toe weet te trekken, zie figuur 10. Over de periode bedroeg de internationale kapitaalstroom richting Europees direct vastgoed circa $ 29,5 miljard. Internationaal gezien wordt kapitaal steeds vaker geïnvesteerd in Europa vanwege de politieke stabiliteit en de transparantie van de Europese vastgoedmarkten. Als de kapitaalstromen binnen Europa nader worden bekeken (figuur 8) zijn de netto-investeerders (partijen die meer hebben aangekocht dan verkocht) onder meer afkomstig uit Qatar, China, Canada en Maleisië. Investeringen vanuit deze landen zijn nagenoeg zonder uitzondering gefinancierd vanuit private spaargelden en pensioengeld. Rise of non-western buyers in Europe In the longer term we are expecting more buyer groups from non- Western countries to enter the European and perhaps also the Dutch market. An international analysis from Jones Lang LaSalle reveals that Europe is attracting a disproportionate part of worldwide capital flows, see figure 10. Inflows of international capital into European direct real estate came to around $ 29.5 billion over the period The European market is attractive to these investors due to the political stability and transparency of European real estate markets. When one looks at capital flows within Europe in more detail (figure 8), net investors (parties who have bought more than they have sold) include buyers from such countries as Qatar, China, Canada and Malaysia. Almost without exception, investments from these countries are being financed from private savings and pension money.

20 20 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2013 Figure 11: Net Sellers / Buyers by source of Capital H (mln) UK Netherlands Ireland Germany Sweden Australia UAE USA Kuwait Norway Global Brazil Malaysia Canada China Source: Jones Lang LaSalle; Property Data (UK); Akershus Eiendom (Norway), Athens Economics (Greece), Sadolin & Albaek (Denmark), RCA Analytics Qatar (5.000) (4.000) (3.000) (2.000) (1.000) Figure 12: Emerging Markets Pensions Funds are growing faster 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Source: Towers Watson In USD In Local Currency Note: annualized growth of assets of top 20 funds by fund domicile Pensioenfondsen uit opkomende economieën De investeringsdruk vanuit pensioenfondsen uit de opkomende economieën neemt naar verwachting nog verder toe. Reden tot deze conclusie is de sterk gestegen pensioenomvang in deze landen en de daarmee gepaard gaande professionalisering van de betreffende pensioensystemen. Zo is in bijvoorbeeld Maleisië de omvang van pensioenfondsen met bijna 15% toegenomen in de periode 2005 tot en met 2010 en in China zelfs met bijna 40%. De groei in Nederland bedroeg slechts 5%. Verwacht wordt dat, gezien de gedeeltelijke inflatiebestendigheid van vastgoed als beleggingscategorie, ook de pensioenfondsen uit de opkomende economieën een deel van de pensioengelden gaat alloceren naar de vastgoedsector. Enkele van deze pensioenfondsen zijn al actief op de Europese markt. Een van de netto-investeerders in Europa was het uit Maleisië afkomstige Employees Provident Fund, een van s werelds grootste pensioenfondsen. Dit fonds is in 2009 gestart met vastgoedinvesteringen in de Europese markt en heeft in de eerste negen maanden van 2012 voor circa 1,2 miljard aan vastgoed aangekocht. Tot op heden zijn de acquisities van niet-westerse pensioenfondsen met name gericht op de meest liquide vastgoedmarkten, zoals Londen, Parijs en enkele Duitse steden. Hier acquireren de betreffende fondsen als eerste de zogenoemde trophy assets. Pas daarna zullen zij mogelijk de overstap wagen naar andere Europese landen, waaronder Nederland. Pension funds from emerging economies are growing It is anticipated that pension funds from emerging economies will continue to increase their investment activity in Europe. This will be driven by the rapid growth in pension funds within these countries and the increasing sophistication of this investor group. For example, in Malaysia, pension funds have grown by nearly 15% over , and in China they have even grown by almost 40%. As a comparison, growth in the Netherlands was only 5%. In view of the perception of real estate as an inflation hedge, it is anticipated that pension funds from the emerging economies will earmark a proportion of pension money for the real estate sector. Several of these pension funds are already active on the European market. One of the net investors in Europe was the Malaysian Employees Provident Fund, one of the world's largest pension funds. This fund started engaging in real estate investments on the European market in 2009 and acquired around 1.2 billion of real estate during the first nine months of Until now the acquisitions made by non-western pension funds have predominantly been focused on the most liquid real estate markets, such as London, Paris and a few German cities, acquiring so-called trophy assets. It may be some time before they venture to other European countries, including the Netherlands.