Laris Wonen en diensten. Jaarverslag 2011

Transcriptie

1 Laris Wonen en diensten Jaarverslag 2011

2 Colofon Naam van toegelaten instelling : Laris Wonen en diensten Gemeente : Montferland en Zevenaar Adres en postcode : Kerkstraat 47, 6941 AE Didam Postbus en postcode : 66, 6940 BB Datum en nummer van het Koninklijk Besluit van toelating : 16 juli 1968, nummer 74 Laatste statutenwijziging : 29 februari 2008 Kamer van Koophandel : Arnhem, Stichtingenregister Kamer van Koophandel: Arnhem,

3 Inhoudsopgave Volkshuisvestingsverslag 1. Voorwoord 5 2. Leefbaarheid en maatschappelijke verantwoordelijkheid 7 3. Het verhuren van woningen De betaalbaarheid van het wonen Nieuwbouw en ontwikkeling Vastgoedbeheer en toekomstgerichtheid Mensen Organisatie We hebben een transparant bestuur en toezicht Financiën 69 Jaarrekening 11. Kengetallen Fiscale positie Geconsolideerde balans per 31 december (na resultaatbestemming) 14. Geconsolideerde winst en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 volgens de 86 indirecte methode 16. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde 87 jaarrekening 17. Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 107 over Enkelvoudige balans per 31 december (na resultaatbestemming) 20. Enkelvoudige winst- en verliesrekening over Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 129 over

4 Leefbaarheid en maatschappelijke verantwoording Verhuren van woningen Betaalbaarheid van het wonen Nieuwbouw Ontwikkeling Vastgoedbeheer Mensen Bestuur Financiën 4

5 1 Voorwoord Graag bied ik u hierbij het jaarverslag over het jaar 2011 aan. We hebben een roerig jaar achter de rug. De financiële crisis heeft tot gevolg dat er in de vastgoedsector een nieuwe realiteit is ontstaan. Denken vanuit het perspectief van groei is in korte tijd omgeslagen naar een perspectief zonder groei. Rekening houdend met beperktere financiën voor de komende jaren is daarbij de vraag aan de orde of onze inzet van middelen effectiever kan. Op deze vraag hebben wij inmiddels een antwoord geformuleerd door kritisch te kijken naar onze kosten en investeringen. De crisis heeft daarom zeker ook invloed op de woningbouwprogramma s voor de komende jaren. Deadlines verschuiven en we zullen veel meer inspanning moeten leveren om onze woningen te kunnen verhuren of verkopen. Waar het in ons vermogen ligt zullen we echter het huidige nieuwbouwprogramma uitvoeren. De afbreukrisico s zijn hiervoor in kaart gebracht. Bepalend voor de toekomst zijn ook de politieke ontwikkelingen en de afspraken uit het regeerakkoord, waarbij een greep in de corporatiekas wordt aangekondigd die de komende jaren een forse aanslag op onze middelen en onze investeringscapaciteit betekent. Wij betreuren het dat in de kabinetsplannen de woningmarkt, die toch al volledig op slot zit, niet in totaliteit wordt bezien. Veel aan wonen gerelateerde onderwerpen zijn nog onduidelijk of onuitgewerkt. In het bijzonder de introductie van het eventuele kooprecht baart ons zorgen. Ook de context van wet en regelgeving is ingrijpend veranderd. Met de doorvoering van de Europese beschikking over staatssteun zijn mensen met een middeninkomen op de commerciële markt van huurwoningen aangewezen en mogen zij geen sociale huurwoning meer huren. De zelfregie van mensen, waar ze willen wonen en tegen welke kosten komt in het gedrang. De nieuwe regels zorgen er voor dat we 90% van onze woningen moeten toewijzen aan gelimiteerde inkomens, en we deze gegevens moeten gaan controleren om mogelijk niet (een deel van) de staatssteun te verliezen. De middeninkomens in ons werkgebied hebben, nu we een jaar volgens de nieuwe regels werken, grote moeite om aan een woning te komen. Een beleid met als risico dat de segregatie de komende jaren gaat toenemen en de wijken eenzijdiger op basis van inkomen worden samengesteld. Iets wat we juist niet willen. Het zou hier, in dit voorwoord, niet op zijn plaats zijn onze opvatting hierover te formuleren. Daar zijn andere mogelijkheden voor. We zijn gehouden de Europese regels uit te voeren en wij houden ons dus aan de democratisch tot stand gekomen voorschriften om niet (een deel van) onze staatssteun te verliezen. Tegelijkertijd maken we ons grote zorgen over hetgeen in het regeerakkoord over wonen 5

6 is opgenomen en vooral wat niet. Wat door de jaren heen in ons land is opgebouwd en waarvoor iedereen ons roemt wordt in hoog tempo politiek ter discussie gesteld en deels afgebroken. Woningcorporaties vervullen nog altijd de functie en rol die de markt en de overheid niet op zich kunnen en willen nemen. Was het dan het afgelopen jaar alleen maar kommer en kwel? Nee, een pluspunt is dat onze financiële positie sterk blijft; ons weerstandsvermogen ligt boven de norm en onze operationele kasstromen liggen op een goed niveau en de inkomsten en uitgaven zijn in balans. Door het inzetten van complexgewijze verkoop, hebben we de kasstromen en onze investeringen goed op peil kunnen houden. Laris koos er ook het afgelopen jaar voor zijn specifieke maatschappelijke rol wederom daadwerkelijk handen en voeten te geven, Wij hebben ook in 2011 mooie resultaten geboekt. We maakten heldere, lokale afspraken over onder andere herstructurering en renovatie met onze huurders, gemeenten en andere maatschappelijke partners. Afspraken die ten dienste staan van de lokale ontwikkeling en daar ook gelimiteerd aan zijn en worden. Aan de kwaliteit van ons woningbezit en de dienstverlening is hard gewerkt en we zijn tevreden over de vorderingen. Bovendien boekten we tegen alle verwachtingen in een record met de verkoop van woningen uit het bestaande bezit. Vooral starters worden door de verkoop in staat gesteld de eerste stap op de koopmarkt te zetten. Het voorliggende verslag illustreert dat we in een veel bredere zin actief zijn. Rest mij alle medewerkers te bedanken voor de inzet en inspanningen die zij zich in 2011 hebben getroost en voor de resultaten die zijn bereikt. Jan Peters Directeur/Bestuurder Laris 6

7 2 Leefbaarheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen 2.1 Doelen en prestaties in 2011 Omschrijving Bedrag 2011 Ondersteuning huurderbelangenvereniging Huismeester in woonzorgcomplexen Vergoeding aan bewoners bij projecten Investering in (domotica) thuistechnologie en woonservicegebieden Bijdrage Serviceloket Aanbod stageplekken 595 Herstructurering en woonservicegebieden Totaal Algemeen Leefbaarheid is het breedste prestatieveld uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Laris hecht grote waarde aan prettige en leefbare buurten, een sociaal veilige omgeving en een goede kwaliteit van de openbare ruimten. Verschillende partijen hebben een verantwoordelijkheid als het gaat om leefbaarheid. De gemeente is bijvoorbeeld verantwoordelijk voor de kwaliteit van het wonen in het algemeen zoals infrastructuur, voorzieningen openbare orde en veiligheid. Om dit thema af te bakenen en in te vullen maken we het volgende onderscheid: De fysieke kant van het wonen, de woning en de woonomgeving; De sociale kant van het wonen. 2.3 Kwaliteit Laris moet er voor zorgen dat een woning in goede staat is en daardoor goed verhuurbaar. Dat komt ten goede aan de uitstraling van een straat, de buurt of de wijk en draagt bij aan het waardebehoud van het vastgoed. Ook moet de woning veilig zijn en een goed en een gezond binnenklimaat hebben. Maar de bewoners zijn als eerste verantwoordelijk. Ze hebben zelf invloed op het woongenot. Door betrokkenheid bij wat er in de wijk gebeurt en door zelf de handen uit de mouwen te steken kunnen de bewoners meewerken om de buurt netjes te houden. De kwaliteit van de woningen bij nieuwbouw en onderhoud is gewaarborgd door wet- en regelgeving en ons eigen kwaliteitsbeleid. 7

8 2.4 Leefbaarheid en woonomgeving Prettig wonen in een wijk betekent in de eerste plaats dat een wijk en de directe woonomgeving schoon en veilig moeten zijn. Laris heeft huismeesters in dienst die zich inzetten voor de leefbaarheid in de seniorencomplexen en in de wijken. De huismeesters dragen bij aan het veilig en zelfstandig wonen van ouderen en hebben vooral een sociale rol. De buurtbeheerders zijn onze ogen en oren in de wijk. Ook stimuleren zij bewoners meer betrokken te zijn bij het wel en wee in hun wijk. De gemeente kent meerdere wijkplatforms. Vertegenwoordigers van Laris nemen deel aan de overleggen en lossen problemen op. 2.5 Woonservice en zorgzones Bewoners willen het liefst zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen, ook als ze door hun leeftijd of door een fysieke of verstandelijke beperking steeds meer afhankelijk worden van zorg. Laris speelt al jaren een actieve rol bij de ontwikkeling van vastgoed dat dit mogelijk maakt, zoals nultrede woningen, woonzorgcomplexen en daaraan gerelateerd maatschappelijk vastgoed als multifunctionele accommodaties en andere vormen van wijkvoorzieningen. Daarnaast participeert Laris in netwerken waarbij het doel is te komen tot samenhangende voorzieningen en diensten voor wonen, welzijn en zorg. Het uitgangspunt daarbij is dat bestaande initiatieven op het terrein van wonen, welzijn en zorg door onderlinge verbinding versterkt kunnen worden. Laris levert ook een financiële bijdrage aan het functioneren van het Serviceloket in Meulenvelden waar welzijnsorganisatie Welcom de uitvoerder is. Het voorbije jaar heeft voor drie ontwikkelingen op dit gebied vooral in het teken gestaan van de voorbereiding. Met de start bouw van de projecten in s-heerenberg (Berghstede), Westervoort (Van Essenlocatie) en Didam (Albertusgebouw) is de aanloopfase afgerond en wordt de uitvoering ter hand genomen van alweer drie nieuwe woonzorg vastgoedprojecten. 2.6 Werkgelegenheid leefbaarheid, kennis en inzet Laris wil graag haar steentje bijdragen aan de keten wonen-werken-leren. Wij willen mensen met een grotere afstand tot de arbeidsmarkt de mogelijkheid geven om werkervaring op te doen en betaald werk te verrichten. Daarvoor hebben wij in 2011 een aantal activiteiten ondernomen: - We doen mee in een leerlingenbouwplaatsproject. Nieuwkomers op de arbeidsmarkt krijgen zo de gelegenheid bouwkundige ervaring op de doen; - Met de KR-8 corporaties uit het KAN gebied hebben we een overeenkomst gesloten met 2-Switch. Dak- en thuislozen krijgen zo de kans om betaald werk te verrichten en werkervaring op te doen. 8

9 Maar ook op het gebied van kennisverbreding en kennisuitwisseling is Laris actief: - Wij ondersteunen projecten om de zelfredzaamheid van ouderen te stimuleren, het ontsluiten van kennis en het voorkomen van eenzaamheid. Om de digitale kloof voor ouderen te overbruggen worden voor ouderen computercursussen gegeven en richten wij in seniorencomplexen ontmoetingsruimtes in voor activiteiten en dagbesteding; - Laris participeert met zorg en welzijnsorganisaties, HAN en ROC s in kennisverbreding op het gebied van thuistechnologie en Domotica. Daarin wordt kennis gebundeld. Doel is om ouderen met behulp van technologie langer thuis te laten wonen. Laris investeert in deze kennis; - Aan zorgorganisatie Liemerije hebben we een bijdrage verstrekt om bewoners van het verpleeghuis in Meulenvelden wekelijks te kunnen laten zwemmen in zwembad De Hoevert in Didam en aan Welcom in verband met organisatie van de dag van de ouderen. 2.7 Buurtbemiddeling Laris is medefinancierder van het project buurtbemiddeling in de gemeente Montferland. Medewerkers van de welzijnsorganisatie Welcom zijn met de uitvoering belast. Medewerkers worden geschoold tot bemiddelaars bij conflicten tussen bewoners. Na een proefjaar en een evaluatie kunnen we constateren dat de ervaringen hiermee positief zijn. Eigen medewerkers besteden nu minder tijd aan het oplossen van problemen. Zo voorkomen we dat professionals aan doorgaans relatief kleine problemen veel tijd moeten besteden wat kostenverlagend werkt. 2.8 Leefbaarheid en schoonheid In wijken die schoon, heel en veilig zijn is het prettiger wonen. In 2011 investeerde Laris in het beveiligen van woningen, het ontwikkelen van een kinderboerderij en het groenbeleid. Met de gemeente Montferland zijn plannen uitgewerkt voor o.a. het Lockhorstpark in Didam. In de nabijheid van dit gebied is een woonzorgcomplex voor mensen met een beperking gevestigd. Ook wordt het complex nog verder uitgebreid met ca. 20 woningen voor mensen met een beperking. 2.9 Leefbaarheid en zingeving Werk, sport, opleiding, dagbesteding en recreatie geven zin aan het leven. Laris ondersteunt projecten en verenigingen in de gemeente Montferland en Zevenaar. Deze organisaties initiëren projecten voor jeugd en ouderen. Culturele activiteiten dragen ook bij aan de leefbaarheid in dorpen en kernen. Zo heeft Laris financieel bijgedragen aan bijvoorbeeld het filmhuis, en ondersteunen we financieel jeugd bij sportactiviteiten. In 2011 heeft Laris 11 projecten met een bedrag tot totaal financieel ondersteund uit het leefbaarheidsbudget. Deze projecten zijn directe initiatieven uit de wijk, van de wijkplatforms of verenigingen. In alle gevallen worden de bijdragen getoetst aan het 9

10 reglement van het Laris Leefbaarheidsfonds om vast te stellen of de bijdrage die Laris in dit verband doet, passen binnen de beleidsrichtlijnen die Laris daarvoor heeft geformuleerd Duurzaamheid Energieambities Binnen 10 jaar willen we onze gehele woningvoorraad op een hoogwaardig(er) energieprestatieniveau brengen. Deze investering kunnen we helaas op termijn niet doen zonder een huurverhoging te vragen voor energetische maatregelen. Het uitgangspunt hierbij is, dat de huurverhoging voor huurders met een gemiddeld energieverbruik niet hoger is dan de besparing op de energiekosten die gerealiseerd wordt. De energieprijzen gaan de komende jaren waarschijnlijk sterker stijgen dan de jaarlijkse huurverhoging. Het verbeteren van de energieprestatie van onze woningvoorraad heeft daardoor een positief effect op de woonlasten van onze huurders. Ook reduceren we zo de CO2- uitstoot van onze woningen, die bovendien een hogere toekomstwaarde krijgen. Laris bouwt, onderhoudt en beheert energiebewust, wat niet alleen het milieu spaart maar ook de portemonnee van haar huurders. Wij werken hard aan de doelstelling om het gemiddelde energieverbruik van een bestaande woning met 10% te laten dalen. Wij willen dat alle woningen voor 2020 minimaal het C-label hebben. Daarnaast werken wij er hard aan zodat wij, behalve het labelen van woningen, ook inzicht krijgen in het werkelijke energieverbruik van onze woningen en de CO2-uitstoot. Bij het adverteren van vrijkomende woningen wordt inmiddels het energielabel vermeld. Huurders kunnen zo bewust een woning selecteren op energieverbruik. Laris werkt samen met WoonEnergie. Klanten van Laris krijgen zo de mogelijkheid om over te stappen op deze energieleverancier waardoor ze kosten kunnen besparen op hun gas- en stroomrekening en toch groene stroom verbruiken. WoonEnergie is een inkoopcollectief van meer dan honderd woningcorporaties. Door gezamenlijke inkoop worden scherpe prijzen en goede voorwaarden bedongen. De gehanteerde prijzen behoren tot de drie laagste in de markt van vergelijkbare aanbiedingen. Klanten ontvangen standaard groene stroom voor de prijs van gewone (grijze) stroom. Onderdeel van de nieuwbouwplannen, is het bouwen van energiezuinige woningen in combinatie met energieopwekking. In meerdere nieuwe woonzorgcomplexen is energieopwekking middels warmtepompen al gerealiseerd maar ook in herstructureringsprojecten worden de nodige maatregelen genomen om energiezuinige woningen op te leveren. Ook passen we zonnecollectoren toe voor het produceren van warm tapwater. Laris neemt wat energiebesparing betreft een voortrekkersrol in. Pilotprojecten Laris heeft beleid uitgewerkt om onze ambities te kunnen realiseren. Dit beleid is/wordt getoetst in twee pilotprojecten in Didam. Een project van 28 woningen in wijk De Ziep en een tweede project van 54 woningen in de Muizenberg. In deze plannen zijn de middelen en acties opgenomen om bewoners te informeren over het effect van de energetische maatregelen en van hun energiegedrag op de woonlasten. Om energetische 10

11 maatregelen te kunnen uitvoeren, moet er draagvlak zijn bij de bewoners. Vooral bewoners met minder financiële mogelijkheden kijken naar het effect van de energetische maatregelen op hun individuele woonlasten. Het is daarom erg belangrijk dat zij dat kunnen zien. Wij realiseren ons dat het verbeteren van de energieprestaties van onze woningen niet automatisch tot lagere energielasten leidt. Energiebewust bewonersgedrag is minstens zo belangrijk. Uit onderzoek blijkt inmiddels wel dat de invloed van het gedrag een factor 4 kan variëren tussen de laagste en hoogste verbruiker. Behalve aan energiebesparende en isolerende maatregelen in bestaande woningen, werken we continu aan verbetering en vernieuwing van de woningvoorraad door het plaatsen van energiezuinige installaties, door nieuwbouw en door vervanging bij renovaties. Bij nieuwbouw kan door de juiste bouwkundige- en installatietechnische keuzes de kostenontwikkeling van energie in de hand worden gehouden Sponsoring Laris heeft een sterke maatschappelijke functie. Die maatschappelijke verbondenheid is de basis voor de beoordeling van sponsoraanvragen. Centraal in ons sponsorbeleid staat de inzet voor vitale buurten en wijken, waar het prettig wonen, werken en leven is. Daarom ondersteunen we vooral projecten die daar aan bijdragen. Onze gemeente kent veel verenigingen die op cultureel gebied actief zijn. Deze verenigingen dragen in sterke mate bij aan het in standhouden van de plaatselijke cultuur. Ook dragen we financieel bij aan (sport)activiteiten die de jeugd stimuleren om te bewegen. In 2011 bedroeg de totale bijdrage aan sponsoractiviteiten: Omschrijving (sponsoring) Bedrag 2011 Leefbaarheidsacties in buurten en wijken ,- Bijdrage culturele activiteiten ,- Bijdrage jeugdactiviteiten 7.830,- Overige bijdrage 4.579,- Totaal ,- 11

12 12

13 3 Het verhuren van woningen 3.1 Missie van Laris Laris heeft als missie om als betrouwbare woningcorporatie woonplezier aan te bieden aan alle huurders van Laris. Laris richt zich vooral op de primaire doelgroep die, vanwege inkomen, zijn aangewezen op woningen met een betaalbare huur en op groepen die extra aandacht nodig hebben, zoals ouderen, mensen met een beperking, starters en eenoudergezinnen. Laris neemt verantwoordelijkheid als het gaat om het oplossen van maatschappelijke problemen. Samen met onze partners zorgt Laris voor sociaal goed functionerende verbanden en goede maatschappelijke voorzieningen. 3.2 Verhuur van woningen Taakstelling Laris streeft naar een maximale vrijheid en zelfregie voor mensen die passende woonruimte zoeken. Daarom werken wij met een regionaal, aanbodgericht woonruimteverdeelsysteem. Wij gaan er daarbij vanuit dat mensen hun eigen keuzes maken, maar dat we er zijn voor hen die daar moeite mee hebben. Ministeriële regeling In 2011 hebben we de nieuwe ministeriële regeling met betrekking tot de toewijzing uitgevoerd. Dat betekent dat wij minimaal 90% van onze vrijkomende woningen met een huurprijs van maximaal 653 euro hebben toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal ,-. De woonruimteverdelingscriteria zijn door Enserve hierop aangepast. De 10% ruimte hebben we deels gebruikt voor het toewijzen van woningen aan klanten met een inkomen boven de ,-. Wij kiezen er uitdrukkelijk voor die huishoudens ook een huur of koopwoning te blijven aanbieden. Indien nodig zullen wij voor meer huurwoningen in het geliberaliseerde huursegment zorgen, en ons verkoopbeleid evalueren en aanpassen waar nodig. Bij veel collega corporaties zien we dat de toewijzingseis averechts werkt voor wat betreft de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroep. Het aantal mutaties neemt af en het aantal verhuizingen daalt. Woningzoekenden in de doelgroep hebben zo minder kans van slagen. Veel mensen hebben om uiteenlopende redenen moeite met het voorzien in hun eigen huisvesting. Bovendien hebben ze nauwelijks invloed op de leefbaarheid van hun woonomgeving of op de beschikbaarheid van welzijn en zorg, de betaalbaarheid van welzijn en zorg en de toegang tot welzijn en zorg. Het betreft hier vaak ouderen, mensen met lichamelijke- of verstandelijke beperkingen en mensen met een laag inkomen. Ook nieuwkomers in de Nederlandse samenleving kunnen tot deze doelgroep worden gerekend. Zij zijn de kwetsbare groepen in onze samenleving. De invulling van de woonvraag, leefbaarheid 13

14 van de woonomgeving en de organisatie van invulling van de zorgbehoefte is onze kerntaak. Voor het aanbod op het gebied van zorg en welzijn werkt Laris samen met andere instanties. Het betreft zorgaanbieders met een visie die past bij de opvattingen van Laris. Naast deze specifiek op onze doelgroepen van beleid gerichte taakstelling is Laris er ook voor klanten die kunnen kiezen voor woningaanbod in andere segmenten van de woningmarkt. Daarom is Laris actief in het segment van de verhuur van duurdere huurwoningen. Deze woningen vallen weliswaar buiten de kaders van de huurtoeslag, maar bevorderen de doorstroming en bieden voor Laris de mogelijkheid middelen te verdienen die kunnen worden ingezet ten gunste van de volkshuisvestingsdoelen. Ook levert inzet van Laris op dit terrein economisch draagvlak voor product- en dienstverlening waarbij behoefte bestaat aan een bepaalde omvang van de kritische klantmassa. Voornamelijk onder de wat beter gesitueerde mensen vindt dit woningtype aftrek. Er is echter ook altijd het risico van verzadiging van de markt. Het vraagt van Laris bovendien om een zekere kwaliteit van haar producten en dienstverlening. Staatssteunregeling (jaar 2011) 6% Meetellende woningen verhuurd aan mensen onder de inkomensgrens Meetellende woningen verhuurd aan mensen boven de inkomensgrens 94% Laris heeft in 2011 totaal 119 woningen verhuurd, waarvan 16 woningen boven de liberalisatiegrens vallen. Van de overige 103 woningen zijn 6 woningen (5,8%) toegewezen aan huurders met een inkomen boven de ,- 14

15 3.3 Doelgroepen van ons beleid De kerntaak van Laris is het verschaffen van huisvesting aan mensen die hier om verschillende redenen niet zelf in kunnen voorzien. Het betreft hier ouderen, mensen met een fysieke en/of geestelijke beperking, mensen met een laag inkomen en vluchtelingen. Deze groepen vormen samen dan ook de primaire doelgroep van ons beleid. Ook in 2011 hebben wij voor onze doelgroep meerdere projecten gerealiseerd of in voorbereiding. In hoofdstuk 5 Nieuwbouw worden de projecten nader omschreven. Naast de fysieke kant investeert Laris ook in de sociale kant rondom wonen voor deze doelgroepen. 3.4 Het aanbodgerichte woonruimteverdeelsysteeem De woningcorporaties uit de Stadsregio Arnhem Nijmegen, waaronder Laris, nemen deel aan het regionale aanbodmodel. Het bedrijf Enserve is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer en de verdere ontwikkeling van het woonruimteverdeelsysteem. Enserve plaatst de aangeboden woningen op haar website en vooralsnog in het wekelijks Entree Magazine. Laris verhuurt een beperkt aantal woningen buiten het woonruimteverdeelsysteem om. Het gaat daarbij vooral om woningen voor onder andere sociaal en medische urgenten, asielzoekers en voor mensen die door herstructurering elders gehuisvest willen/moeten worden. 3.5 Woonruimteverdeling Het aantal woningopzeggingen in 2011 bedroeg 164 (daadwerkelijk in 2011 opgezegde contracten), dit is inclusief 33 verkochte woningen, 3 woningen die vallen binnen een renovatieproject en 2 woningen die verhuurd zijn in het kader van de leegstandswet. In 2011 werd voor 236 woningen in totaal 217 maal geadverteerd in Entree Magazine. Hierop kwamen 4086 reacties van woningzoekenden binnen, gemiddeld 19 per advertentie (2010: 23, in ). Op de 32 geadverteerde seniorenwoningen/ appartementen reageerden 224 kandidaten, gemiddeld 7 per woning (in 2010: 9). 34 woningen zijn verhuurd op basis van bijzondere omstandigheden, waarvan 6 woningen op basis van indicatiestelling, Er zijn geen woningen verhuurd aan statushouders/vvtvers of woningen in verband met herstructurering of sloop. 15

16 3.5.1 Aantal toewijzingen in 2011 Huurklasse volgens BBSH Leeftijd Inkomen Klasse I Klasse II Klasse III Totaal eenpersoonshuishoudens < 65 jaar Onder inkomensgrens Boven inkomensgrens > 65 jaar Onder inkomensgrens Boven inkomensgrens tweepersoonshuishoudens < 65 jaar Onder inkomensgrens Boven inkomensgrens > 65 jaar Onder inkomensgrens Boven inkomengrens meerpersoonshuishoudens < 65 jaar Onder inkomensgrens Boven inkomensgrens Totaal Algemene en concrete doelen De beleidslijnen zijn vertaald in de volgende algemene doelstellingen: Aan klanten uit alle inkomensgroepen bieden we woningen van een goede kwaliteit; Gezien de ontwikkelingen in de vraag streven we naar een evenwichtige verdeling van huurwoningen voor verschillende inkomensgroepen. Dat betekent meer woningen voor mensen met een modaal of bovenmodaal inkomen. Voor mensen met een minimum inkomen blijven naar verhouding genoeg woningen beschikbaar; In een convenant met de gemeente Montferland is hierover een ondergrens bepaald; Voor dure huurwoningen streven we naar een marktconforme exploitatie binnen de lijnen van het strategisch beleidsplan; We blijven voldoende, kwalitatief hoogwaardige huisvesting nastreven voor bijzondere doelgroepen, zoals woongroepen voor ouderen, bewoners met een lichamelijke of psychische beperking; We zetten ons actief in voor vernieuwing van de dorpskernen; We willen geen concentratiewijken, maar creëren gedifferentieerde woonmilieus met voldoende voorzieningen; Binnen de transformatie- en bouwopgave leggen we accenten op zorg (vastgoed dat anderen in staat stelt optimale zorg te bieden) en op kwaliteit (vierkante meters en voorzieningen); 16

17 In de nieuwbouw realiseren we vooral huurwoningen, ook met een bereikbare huurprijs; We zetten in op goed onderhoud van de huizen. Als de kwaliteit van de wijk daarom vraagt, is kwaliteit van de woningen belangrijker dan een lage huurprijs. 3.7 De woningmarkt In het werkgebied van Laris is de vraag naar woningen in 2011 sterk afgenomen. Een van de belangrijkste oorzaken is de crisis op de woningmarkt en problemen in de financiering. Er is nauwelijks vraag naar eengezinswoningen voor o.a. starters en de productie is daar nagenoeg stil gevallen. De verwachting is dat de markt zich ook de komende twee jaar maar moeizaam zal herstellen. Een andere tendens is dat we te maken krijgen met mogelijke krimp in de regio. De bevolking daalt de komende jaren maar ook jongeren hebben steeds meer de trek naar steden. Ook zal de arbeidsmarkt de komende jaren verder flexibiliseren. Woonconsumenten zullen zich dan minder willen binden aan woonruimte. Voor Laris betekent dit dat we geen grootschalige nieuwbouwprojecten in uitleggebieden meer zullen uitvoeren. We investeren vooral in levensloopbestendige woningen op strategische locaties in de dorpen en kernen. In Westervoort, Didam en s-heerenberg bouwen we tot 2015 nog ruim 200 woningen voor ouderen of mensen met een beperking. Hierover zijn reeds afspraken gemaakt met zorgaanbieders uit de regio. Naast nieuwe bouw zal onze aandacht gericht zijn op herstructurering en het in stand houden van het eigen bezit. Zo kunnen we onze huurinkomsten dan nog veilig stellen. 3.8 Samenstelling kwaliteit en verhuur van onze woningen De verhuureenheden van Laris verdeeld naar woningtypen en dorpen Woningtypen Didam Loil Nieuw Dijk Zeddam Angerlo Giesbeek Lathum Totaal Eengezinswoning HAT-woning Seniorenwoning Appartementen Subtotaal Eenheden in verzorgingshuizen Garages/berging Bedrijfsruimtes Maatschappelijk 6 6 Overige woongelegenheden Totaal De verhuureenheden van de dochtermaatschappijen van Laris zijn niet meegenomen in voorgaand overzicht. Het betreft vastgoed in bezit van Laris op potentiële ontwikkellocaties. Verder is Larishof BV eigenaar van 9 commerciële ruimtes in Zeddam. 17

18 3.9 Doelen en prestaties Eenheid 2011 Norm Huurachterstand zittende huurders bedrag Leegstand door frictie en sloop bedrag Klachten onderhoud waarde bedrag Klachtenonderhoud aantal aantal Mutatieonderhoud waarde bedrag Mutatieonderhoud aantal aantal Mutatiegraad Acceptatiegraad Weigeringen Huurachterstanden Laris hanteert een sociaal en strak incassobeleid waarbij wij zowel preventief als curatief te werk gaan bij betalingsproblemen. Het reduceren van huurachterstanden vraagt om actief beleid: het stimuleren van automatische betaling, het afleggen van huisbezoeken aan huurders met betalingsproblemen en een proactieve klantbenadering. In 2011 hebben we hier stevig op ingezet en zijn de incassoprocedures aangescherpt. Ook werken wij, indien dit gewenst is, nauw samen met hulpverlenende instanties om het aantal mensen met een huurachterstand en de omvang van de huurachterstanden verder terug te brengen. Huurachterstand Aantal huurders Huurachterstand Gemiddelde achterstand in Euro 2011 In % van te innen bruto huur ,21 2,36% ,78 2,43% ,21 1,77% ,73 1,79% ,60 1,17% Huurderving oninbaar Aantal afboekingen Huurderving Gemiddeld Bedrag per afboeking 2011 In % van te innen bruto huur ,31 0,31% ,08 0,30% ,25 0,40% ,06 0,36% ,67 0,22% 3.11 Deurwaarderszaken Op 31 december 2011 hebben wij in totaal 57 (actieve en vertrokken huurders) deurwaarderszaken uitstaan voor een bedrag van ,59. 18

19 3.12 Leegstand Bij leegstand wordt onderscheid gemaakt tussen structurele en incidentele leegstand. Structurele leegstand heeft te maken met woningen die op de sloopnominatie staan of als modelwoning worden gebruikt bij een herstructurering. Incidentele leegstand komt voor als Laris na een mutatie nog onderhoud moet uitvoeren of als er niet op tijd een nieuwe huurder is. De derving van huren en vergoedingen door leegstand was als volgt: Huurderving leegstand Huurderving Aantal dagen leegstand Gemiddelde Leegstand per dag Derving in % te innen bruto huur , ,14 1,47% , ,17 1,09% , ,03 1,62% , ,50 1,42% , ,78 0,85% De leegstand is in 2011 ten opzichte van 2010 aanmerkelijk toegenomen als gevolg van maatregelen die zijn genomen in het kader van renovatie en anti-kraak. Bij de renovatie gaat het om leegstandsdagen voor de woningen in de Muizenbergstraat en Zr. Emmastraat in Didam. Verder zijn een drietal woningen in de Tulpenstraat en een woning aan de Van den Berghweg bewoond onder anti-kraak regeling in afwachting van besluitvorming over de bestemming van deze woningen. Het gaat bij deze woningen totaal om leegstandsdagen Huurtoeslag Veel van onze huurders ontvangen huurtoeslag. Een deel van onze huurders heeft ervoor gekozen om de huurtoeslag direct bij Laris onder te brengen. Het aantal huurders met huurtoeslag is weergegeven in onderstaande tabel. Huurtoeslag Aantal contracten Gemiddeld maandbedrag Gemeente Montferland Gemeente Zevenaar Ontruimingen De meest voorkomende oorzaak van ontruiming is huurachterstand. De ervaring leert dat bij eerste betalingsproblemen rondom huur er al een schuldcumulatie gaande is. Schuldhulpverlening krijgt dan ook onze volle aandacht en zo proberen we het aantal ontruimingen tot een minimum te beperken. We hanteren daarbij een adequaat huur incassobeleid. Huurders met een huurachterstand worden in een zeer vroeg stadium gewezen op de achterstallige betalingen. Met ons tweede kansbeleid geven we huurders de kans opnieuw voor een huurwoning in aanmerking te komen. In 2011 zijn in totaal 6 huurders uit hun woning gezet. Ten opzichte van 2010 is dit aantal met 1 gedaald. 19

20 Ontruimingen 2011 Aantal vonnissen Aantal ontruimingen Tweede kans Naar Schuldhulpverlening Woondiensten Laris stelt haar klanten in de gelegenheid om gebruik te maken van verschillende woondiensten welke Laris aanbiedt. Een aantal diensten kunnen worden afgenomen op basis van een abonnement. Dit geldt niet voor energiediensten in de woonzorgcomplexen waar energie middels opwekking via warmtepompen wordt aangeboden. Zo leverde Laris in 2011 onder andere: Woonenergie; Energie via Larishof in de woonzorgcomplexen; Serviceonderhoud; Glasfonds; Domoticadiensten; VVE beheer Woonservice Klanten van Laris hebben de mogelijkheid met Laris een woonserviceabonnement af te sluiten. Met dit abonnement voert Laris extra huurdersonderhoud uit welke niet standaard tot het verhuurdersonderhoud wordt gerekend. De kosten voor woonservice ( 5,95 inclusief BTW per maand) worden jaarlijks per 1 juli in overleg met de huurderbelangenvereniging aangepast. Gezien het groot aantal deelnemers onderstreept woonservice de behoefte van de klant. Woonservice Opbrengst woonservice Aantal deelnemers Aantal Service opdrachten Uitgave woonserve Kosten per opdracht , , , , Glasservice Huurders van Laris kunnen tegen betaling van een kleine bijdrage van 1,60 incl. BTW per maand (per 1 juli 2011 met 0,05 verhoogd) deelnemer worden van het glasservice, een collectieve glasbreukverzekering. Eind 2011 telde het glasservice 1669 deelnemers. De jaarlijkse uitgaven voor het glasfonds bedroegen in ,-. 20

21 De opbrengsten voor het glasservice zijn als gevolg van het stijgend aantal deelnemers en een kleine prijsstijging gestegen met 957,- tot een bedrag ad ,-. Het aantal glasschade meldingen is 62. Glasservices Opbrengst glasservice Aantal deelnemers Aantal opdrachten Uitgaven glasservice Kosten per opdracht , , , , , , , Klachtenbehandeling In 2011 zijn het aantal klachten opmerkelijk gestegen. Vooral klachten over tuinonderhoud, geluid etc. zijn toegenomen. Door deze stijging en het afhandelen van deze klachten hebben we in aanvullende maatregelen genomen tot een verbetering van het klachtenmanagement. Dit heeft een zichtbaar resultaat opgeleverd gezien de betere score vanuit de gegevens van KWH metingen. Klachten kunnen 24 uur per dag op verschillende manieren bij Laris worden aangemeld, telefonisch, of via Direct Teleservice. Hiervoor is een servicenummer beschikbaar Overzicht Klachten Het verslagjaar geeft diverse overlastzaken te zien. Onderstaande grafiek en tabel geven meer inzicht naar soort en indeling per wijk. Melding soort overlast Tuinonderhoud Afval/stank Geluid Onaangepast gedrag Burenruzie Leefbaarheid Diversen Totaal

22 Melding overlast (soort) Tuinonderhoud Afval/stank Geluid Onaangepast gedrag Burenruzie Leefbaarheid Diversen Melding overlast per wijk Bloemenwijk Julianawijk Molenwijk De Heegh De Hoevert De Kom De Lockhorst De Ziep Nieuw-Dijk Giesbeek Angerlo Lathum Zeddam Loil Totaal

23 3.18 Verkoop en sloop van bestaande huurwoningen In 2011 zijn we actief gestart met verkoop van woningen uit het eigen bezit. Dit in overeenstemming met het eerder door Laris geformuleerde beleid om vanaf 2011 jaarlijks ca. 15 woningen te verkopen. De opbrengst van woningverkopen wordt aangewend om onze ambities in de nieuwbouw de komende jaren mede te kunnen financieren. Laris verkoopt de woningen tegen marktconforme prijzen. In 2011 zijn 33 woningen verkocht. Dit is meer dan het aantal van 15 dat is begroot. Omdat Laris de afgelopen jaren nauwelijks woningen heeft verkocht is het resultaat deels toe te schrijven aan een inhaaleffect. Ook hebben starters van de gelegenheid gebruik gemaakt om een woning tegen een lagere prijs te kopen. 23

24 24

25 4 De betaalbaarheid van het wonen 4.1 Algemeen In onze beleidsvisie hebben we als belangrijk aandachtspunt opgenomen het wonen blijvend betaalbaar houden. Daarnaast willen we ook financieel gezond blijven om onze investeringen te kunnen blijven betalen. Wij vragen daarom een huurprijs die een redelijke afspiegeling is van de kwaliteit van de woning. Om de totale woonlasten te kunnen beheersen hebben we onze samenwerkingspartners hierbij hard nodig. Woonlasten bestaan naast huur ook uit servicekosten, gemeentelijke lasten, verzekering en energiekosten. Doelstellingen op het gebied van betaalbare kwaliteit hebben betrekking op de huurstelling en de basiskwaliteit van de woningen. We overleggen met deze partijen hoe we de lasten kunnen beperken en maken hier afspraken over. Met de gemeente maken we afspraken over woonlasten in het woonconvenant en met leveranciers maken we afspraken over de prijs. In 2011 heeft Laris de huren per 1 juli met 1,3% verhoogd. Inclusief de huurverhoging uit mutatie bedraagt de gemiddelde verhoging 2,95%. Bij mutatie passen we de huren aan naar 75% van de maximaal redelijke huur. Voorwaarde hierbij is dat de woning voldoet aan de Laris basiskwaliteit. Een bijkomend aspect is de marktvraag. Vooral voor woningen met een hogere huurprijs duurt het langer voordat ze verhuurd worden. Dit heeft vooral te maken met de doorstroming. Vooral ouderen met een koopwoning raken de woning bij verkoop niet kwijt en haken af op dit segment van de huurmarkt. Voor circa 89% van onze bestaande huurwoningen geldt een maandhuur in het betaalbare of bereikbare segment. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde. Verdeling naar prijsklasse (woningen en woongebouwen) Indeling van het bezit Huurgrenzen perc perc perc perc. aantal aantal aantal aantal Goedkoop ,56% ,42% ,21% ,98% 361,66 Betaalbaar 361, ,28% ,48% ,16% ,69% 554,76 Duur (tot 554, ,96% ,64% 182 8,10% 138 6,39% huurtoeslaggrens) 652,52 Duur (boven > 652, ,20% 216 9,46% 214 9,53% 150 6,94% huurtoeslaggrens) Totaal

26 huur max 75% >975 * De rode lijn is de samenstelling van het huidige bezit op basis van de streefhuur Gemiddelde huur september ,57 Gemiddelde streefhuur 2011 (75%) 560,63 Aantal woningen met huur boven ,4% Aantal woningen met streefhuur boven ,3% 26

27 5 Nieuwbouw en ontwikkeling Nieuwbouw huur en zorgwoningen 5.1 Algemeen Laris heeft voor de komende jaren een woningbouwprogramma dat is afgestemd op de financiële mogelijkheden en de te verwachten regionale bevolkingsgroei, die nauwelijks zal stijgen en mogelijk zelfs zal krimpen. De vraag naar woningen neemt hierdoor af. Bij het aangaan van nieuwe investeringen leggen we de nadruk op waardecreatie en de ontwikkeling van betaalbare en kwalitatief goede woningen voor gezinnen, starters, senioren en mensen met een beperking. Mede door beperking in DAEB en niet-daeb activiteiten investeren we nog, onder voorwaarden, in maatschappelijk vastgoed bij voorkeur in woonservicegebieden. Aan woningen voor bewoners met een zorgvraag is nog steeds veel behoefte en we zullen nog flink aan de slag moeten om in 2020 in de behoefte te kunnen voorzien. Probleem hierbij is de financiering en de nieuwe maatregelen op het gebied van scheiden van wonen en zorg. Het verdienmodel staat daardoor sterk onder druk en de risico s voor de corporatie nemen sterk toe. In 2011 hebben we nog een aantal wooncomplexen in voorbereiding of uitvoering genomen. In Westervoort ontwikkelt Laris een nieuw woonzorgcomplex met voorzieningen t.b.v. van Diafaan. In s-heerenberg is de bouw gestart van ca. 53 woonzorgwoningen met voorzieningen op basis van scheiden van wonen en zorg en in Didam is gestart met de bouw van een complex van ca. 51 woningen t.b.v. GGNet. Hier worden mensen met een geestelijke beperking gehuisvest. Naar verwachting zal de nieuwbouw van eengezinswoningen de komende jaren stagneren. Mede door de crisis op de woningmarkt is er nauwelijks vraag naar koopwoningen en zijn complete plannen stilgevallen of geschrapt. Meer dan in het verleden is daarom een regionale afstemming nodig om overproductie te voorkomen. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen door Laris ligt het accent specifiek op betaalbaarheid, duurzaamheid en energiebesparing. 5.2 Bestaande woningvoorraad Door de problemen op de woningmarkt, vooral daar waar het nieuwbouwwoningen betreft, wordt het koesteren van de bestaande voorraad nog belangrijker omdat betaalbare nieuwbouw voor veel klanten (met name starters) haast onmogelijk is. Woningen uit de bestaande voorraad bieden we te koop aan om in de vraag naar 27

28 goedkope woningen te voorzien, zonder dat dit leidt tot een tekort aan woningen, voor de primaire doelgroep. Het begrip betaalbaar is een politiek gegeven. De overheid stelt jaarlijks normgrenzen vast om de betaalbaarheid nader te duiden. In het huurbeleid van Laris is de relatie gelegd tussen betaalbaarheid, prijs/kwaliteit en verhuurbaarheid. Klanten betalen een marktconforme prijs voor een kwalitatief goed product. Met onze herstructureringsplannen voor de komende jaren leggen we het accent op kwaliteit en duurzaamheid. 5.3 Afspraken met de KAN regio Het KAN bestuur heeft een leidende rol als het gaat om de woningbouwproductie voor de komende jaren. In de periode van 2004 tot 2010 is de woningbouwproductie in de regio verdubbeld. Maar met de huidige economische crisis en het effect hiervan op de veranderende vraag van de consument zorgt dit voor een daling van de bouwproductie. Ook een sterk toenemend gebrek aan consumentvertrouwen als gevolg van de economische crisis, de aanscherping van voorwaarden om een hypotheek te krijgen en het debat rondom de afschaffing van de hypotheekrente zorgt voor een daling van de productie. De afzet en verkoop van woningen stagneert, maar ook de doorstroming binnen de verhuisketens. Hierdoor verandert de woningmarkt van een aanbod naar een vraaggerichte woningmarkt. 5.4 Nieuwe afspraken bouwproductie Voor de Periode hebben de gemeenten in de KAN-regio nieuwe afspraken over de bouwproductie gemaakt met het KAN-bestuur. De afspraken zijn vastgelegd in een document van koers naar keuze. Meer dan in het verleden zijn de afspraken over de bouwproductie door de gemeenten in de regio onderling afgestemd om zo geen overproductie te veroorzaken en om concurrentie te voorkomen. 5.5 Wonen en zorg Door de sterke vergrijzing in onze regio neemt de vraag naar wonen en zorg nog steeds sterk toe, ondanks de grote investeringen de afgelopen jaren door Laris en collega corporaties in nieuwe woonzorgcomplexen en woonzorgvoorzieningen. In ons meerjarenbeleid zijn we ervan uitgegaan om wonen met zorg zo dicht mogelijk bij de klant te brengen in zijn of haar vertrouwde omgeving. Maar door wet- en regelgeving (scheiden wonen en zorg), problemen in de financiering van de WMO bij gemeenten, een stagnerende doorstroming in de koop- en huurmarkt is dit beleid sterk onder druk komen te staan en zullen naar verwachting veel woningcorporaties, aanzienlijk minder in zorgvastgoed gaan investeren. 28

29 De risico s worden te groot en het verdienmodel staat onder druk. Niet-DAEB investeringen zoals gezondheidscentra en ruimte voor eerstelijnszorg, commerciële ruimte etc. worden niet meer gefinancierd, net zoals woningen boven de aftoppingsgrens, terwijl dit wel nodig is om de plannen financieel nog rond te krijgen op basis van een gezonde exploitatie. Ook Laris zal haar plannen op het gebied van wonen en zorg moeten herzien vooral als het gaat om het beleid om meer kiempunten te ontwikkelen. Met de gemeenten zijn we hierover in overleg om de zorg en de bereikbaarheid van voorzieningen op een andere manier te organiseren. Ouderen zullen in de toekomst bij een zorgvraag mogelijk moeten verhuizen naar een woonzorgzone in de grote kernen omdat aanpassingen te duur worden of anders langer thuis moeten blijven wonen. Alleen in de woonservicegebieden zal dan mogelijk nog enige capaciteitsuitbreiding plaats kunnen vinden. Als het gaat om welzijn en zorg zal Laris zelf geen welzijns- of zorgdiensten leveren, maar wel de samenwerking zoeken met zorg en welzijnspartners. Laris heeft de afgelopen twee jaar meegewerkt aan een onderzoek van het SEV (Stichting Experiment Volkshuisvesting). Ook werkt Laris samen met meerdere zorgaanbieders in de regio die actief zijn in de ouderen-, gehandicapten- en geestelijke gezondheidszorg. 5.6 Koopgarant/huurkoop De kredietcrisis heeft het afgelopen jaar een grote impact gehad op de woningmarkt voor kopers. Onzekerheid en financieringsproblemen hebben er toe geleid dat potentiële kopers voorzichtiger zijn geworden in het kopen van woningen. Vooral starters hebben problemen om hun nieuwe woning gefinancierd te krijgen. In 2011 hebben we één woningen in de nieuwbouwwijk Kerkwijk onder koopgarant verkocht. Het is echter niet de bedoeling om dit product grootschalig in te zetten. Naast koopgarant bieden we kopers ook de mogelijkheid om een woning te huren met een optie tot koop. Potentiële kopers van een woning kunnen eerst een aantal jaren huren en dan de woning alsnog kopen. 29

30 5.7 Projectenoverzicht In 2010 en 2011 is Laris gestart met de bouw, voorbereiding en ontwikkeling van meerdere projecten. Deze projecten worden in de periode gebouwd. In totaal betreft het 234 woningen. Voorlopig zijn tot 2016 geen concrete plannen voor grootschalige projecten. Nieuwbouwproductie Gemeente Locatie Project Aantal eenheden Status oplevering Montferland Didam Albertusgebouw (voorzieningen en woonzorgwoningen) Montferland s-heerenberg Woonzorgcomplex Berghstede (Woonzorg en starterswoningen) Woningen met voorzieningen Montferland Didam Lockhorst (voorzieningen mensen met een beperking + patio) Montferland Didam WZG Kerkwijk Montferland Didam Project Kerkwijk (verkoop) Westervoort Woonzorgcomplex+voorzieningen Totaal Ontwikkeling en uitbreiding Albertusgebouw Het Albertusgebouw is een gemeentelijk monument en was in het verre verleden een ziekenhuis. Het complex ligt op een strategische locatie midden in het centrum van Didam. Het gebouw heeft een historische en emotionele waarde voor Didam. Laris heeft de ontwikkeling ter hand genomen. Met de gemeente hebben we in 2004 al afspraken gemaakt over de aankoop en ontwikkeling van het gebouw. Ook wordt het gebouw uitgebreid met een vleugel waarna het weer in de situatie als voorheen wordt hersteld. Laris en ook het College van de gemeente Montferland zien met deze ontwikkeling de mogelijkheid gerealiseerd om een integraal gebouw te maken waarbij functies van wonen en welzijn in een huisvesting worden gewaarborgd. 30

31 In het totale plan wordt 1620 m2 BVO op de begane grond gebruikt voor huisvesting van de Welzijnsorganisatie Welcom, de oudheidkundige- en toneelvereniging en de muziekschool. Ook komt er een ruimte specifiek voor activiteiten voor jongeren. Op de 1 e en 2 e verdieping komen in totaal 23 woonzorgappartementen Woonzorgcentrum Berghstede in s-heerenberg Aan de Plantsoensingel Zuid in 's-heerenberg ontwikkelt Laris op een voormalig bedrijventerrein, woonzorgcomplex Berghstede. De locatie is gelegen direct nabij het centrum van s-heerenberg. De bestaande opstallen zijn inmiddels gesloopt en in het eerste kwartaal van 2012 wordt gestart met de bouw. In het complex komen o.a. 17 grondgebonden (starters)woningen, woonzorgappartementen, zorginfrastructuur en enkele commerciële ruimtes voor huisartsen en fysio. De doelgroep voor de appartementen is voornamelijk senioren en mensen met een beperking. De huurprijzen variëren, afhankelijk van de grootte en ligging van de appartementen, tussen 550,- en 650,- (exclusief servicekosten en diensten) en vallen in de categorie betaalbaar. 31

32 5.7.3 Project Kerkwijk 2 e fase In de 2 e fase van Kerkwijk bouwt Laris een woonzorgcomplex van ca. 51 woningen met voorzieningen. GGNet en Het Orakel zijn de huurders van het nieuwe complex waar mensen met een geestelijke- en lichamelijke beperking worden gehuisvest. Met de bouw is medio 2011 gestart en de oplevering zal naar verwachting medio 2012 zijn Kerkwijk starterswoningen Kerkwijk is een nieuwbouwwijk welke in deelfasen wordt ontwikkelt. Inmiddels is de eerste fase nagenoeg afgerond. Door de crisis op de woningmarkt zal naar verwachting de verdere ontwikkeling forse vertraging oplopen. In de eerste fase heeft Laris nog afspraken voor de bouw van 14 koopwoningen voor starters. Voor deze woningen is inmiddels bouwvergunning verleend. De belangstelling voor deze woningen is zeer gering en daarom kan nog niet met de bouw worden begonnen. De mogelijkheid wordt nu onderzocht om de woningen mogelijk als casco aan te bieden Lockhorstpark 2 e fase Het project Lockhorst omvat de bouw van 6 appartementen met voorzieningen en 6 patiowoningen. De appartementen op basis van scheiden wonen en zorg worden verhuurd aan Zozijn. Zozijn krijgt zo de mogelijkheid haar capaciteit uit te breiden van het bestaande complex. Mede door de lange besluitvorming van het zorgkantoor heeft de ontwikkeling een forse vertraging opgelopen. Inmiddels ziet het er naar uit dat het plan volgens planning kan worden ontwikkeld. Naar verwachting zal eind 2012 met de bouw worden gestart. 32

33 5.7.6 Ontwikkeling woonzorgproject in Westervoort In de gemeente Westervoort ontwikkelt Laris voor Diafaan een woonzorgcomplex. Het complex omvat 44 PG plaatsen en 20 woonzorgappartementen. Ook komen er ruimtes voor ondersteunende diensten zoals fysio, thuiszorg en restauratieve voorzieningen. In Westervoort is nu nog geen PG voorziening. Gezien de sterke vergrijzing is de behoefte aan zo n voorziening groot. Diafaan huurt het complex van Laris en levert de zorg. De voorbereiding voor de ontwikkeling is inmiddels afgerond en de bouwvergunning is ingediend. Naar verwachting wordt in het najaar van 2012 met de bouw begonnen. 33

34 34

35 6 Vastgoedbeheer en toekomstgerichtheid 6.1 Toekomstwaarde bestaande woningbezit Het bestaande woningbezit met haar huurders is de kurk waarop Laris drijft. Dit eist een toekomstgerichte houding voor dit bezit. Het thema toekomstgerichtheid is nauw verweven met het (groot)onderhoud in het bestaande woningbezit. Dit geplande onderhoud is een uitgelezen kans om woningen op peil te brengen, behalve voor wat betreft de staat van onderhoud geldt dit ook voor het afwerkingsniveau, de uitrusting en het energieverbruik. Het beperken van het energieverbruik is speerpunt van beleid op basis van het milieubeleidsplan. Laris heeft zich ten doel gesteld in 2020 alle bestaande woningen minimaal op label C te hebben gebracht. Met deze aanpak boeken wij de grootst mogelijke CO2-winst per ingezette euro, met veel kortere terugverdientijden. In 2011 is de plankaart afgerond en zijn de woningen benoemd die de komende jaren worden gerenoveerd waarbij energiebesparende maatregelen worden genomen om de woningen op niveau te krijgen. 6.2 Bouwregelgeving verlangt meer duurzaamheid In het bouwbesluit vanaf 2011 is een energieprestatienorm opgenomen van 0,6. Dit is een verlaging met 0,2. Voor Laris betekent dit, dat wij aanzienlijk meer moeten investeren in energiezuinige toepassingen om aan de nieuwe norm te kunnen voldoen. Het betreft hier maatregelen zoals geavanceerde verwarming- en ventilatiesystemen, meer spouwisolatie in de schil, toepassing van warmteterugwininstallaties. Ook passen we al enige jaren duurzame energiesystemen toe, zoals een collectief WKO systeem in onze woonzorgcomplexen. Terwijl wij steeds meer energiezuinige maatregelen moeten toepassen om aan de norm te kunnen voldoen staan tegelijkertijd de financiën van Laris onder druk. De bouwkosten moeten daarom omlaag zonder aan kwaliteit in te leveren. In 2011 hebben we meerdere maatregelen genomen. Met leveranciers zijn nieuwe afspraken gemaakt over tarieven voor onderhoud en ook in nieuwbouwprojecten lopen naar verwachting de kosten terug. Ook nemen we luxere afwerkingen niet maar als standaard maar als optie op. 35

36 6.3 Ontwikkeling samenstelling en kwaliteit eigen bezit Zelfs ondanks de economische crisis die inzette eind 2008, groeit het woningbezit van Laris nog de komende jaren. Naast planmatig onderhoud en woningonderhoud en verbetering bij mutatie, is een aanvang gemaakt met een omvangrijke renovatie in de wijk De Muizenberg. Dit is het tweede project na project De Ziep waar door Laris wordt ingezet op een beleid waarbij wordt gekozen voor investering in de kwaliteit van de schil van de woning. Dit houdt in dat nagenoeg de hele buitenschil van de woning (wanden en dak) opnieuw wordt opgetrokken. Daardoor is het mogelijk om de isolatiewaarde van de woning van een F-label naar een B-label te brengen. Daarbij zijn de bewoners in staat gesteld om tegen een huuraanpassing hun kwaliteitswensen ten aanzien van de uitrusting van de woning te vervullen. Deze aanpak komt voort uit de vaststelling dat, door een jarenlang beleid van aanpak van het woningbezit bij mutatie, er al veel woningen zijn die van binnen zijn aangepast aan de wensen van de bewoners en passen bij de marktbehoefte van nu. Deze werkwijze leidt ertoe dat de woningen zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde van een kwaliteit zijn die verlenging van de 36

37 exploitatieduur met 40 jaar mogelijk maakt. Bovendien is door de toegenomen kwaliteit, de bereidheid van toekomstige klanten om hiervoor een redelijke/dekkende huurprijs te betalen groter. Dit effect wordt versterkt doordat de energielasten van de bewoners (afhankelijk van hun gebruik) aanzienlijk lager zijn dan voorheen. Daarmee kunnen ze zelf invloed uitoefenen op de kosten van het wonen. Verder is door de aanpak het comfortniveau van de woning enorm toegenomen. Dit betekent uiteindelijk een toename van de marktwaarde van de woningen. Met betrekking tot de technische aanpak van de woningen hebben we vastgesteld dat we hiermee op het goede spoor zitten. Dit blijkt ondermeer uit de tevredenheid van de bewoners over het eindresultaat. 6.4 Kwaliteit van de dienstverlening en woonwensen Laris streeft er voortdurend naar zich als organisatie te verbeteren. In 2011 zijn daardoor goede resultaten behaalt. We hebben dit o.a. bereikt door: Meer sturing te geven op financiën. De maandelijkse voortgangsrapportages zijn uitgebreid waarbij het budget leidend is. Overschrijdingen worden niet toegestaan. Ook is het meerjarenonderhoudsbudget verder geoptimaliseerd; Verbeteren op het gebied van onderhoud- en mutatie processen. Samenwerken tussen vastgoedbeheer en Klant en markt leidde tot verbetering van het mutatieen verhuurproces; Een sterke focus op inkoop. Op het gebied van inkoop is veel voordeel te behalen. Laris zet hier sterk op in en in 2011 heeft dit zichtbare resultaten opgeleverd. De gemiddelde onderhouds- en mutatiekosten zijn verbeterd. Laris ontwikkelt zich verder tot een klantgerichte, efficiënte en slagvaardige organisatie met het doel onze klant steeds beter van dienst te kunnen zijn. Dit onder het motto: Meer dan gewoon wonen. Keuzevrijheid voor klanten is van groot belang. Dit beleid strekt zich ook uit tot kwaliteit van onze dienstverlening zoals die door onze klanten wordt beleefd. 6.5 Vastgoedbeheer en onderhoud Onder het motto een goede woning voor iedereen besteden we veel aandacht aan het onderhoud van onze woningen. We onderscheiden: - serviceonderhoud - mutatieonderhoud - woonservice - planmatig onderhoud - onderhoud op aanvraag Serviceonderhoud Op verzoek van onze klanten voeren wij reparaties en serviceverzoeken uit. In 2011 kregen wij 2309 verzoeken binnen, waarbij de spoedklachten zoveel mogelijk binnen de dag van melding worden opgelost. In ca. 90% van de gevallen is ons dit gelukt. 37

38 De kosten van reparatieonderhoud in 2011 bedroegen ,- een daling van 12% t.o.v Het aantal verzoeken is licht gestegen met 28, terwijl de kosten per verzoek met 45,- zijn gedaald. Serviceonderhoud Jaar Aantal klachten Kosten per verzoek Kosten per woning Totale kosten ,83 297, ,23 338, ,11 302, ,40 214, ,16 181, Laris enkelvoudig Uitgaven x 1.000,- Uitgaven per VHE Onderhoudsuitgaven Serviceverzoeken Mutatieonderhoud Mutatie t.l.v. gerief Contractonderhoud Planmatig onderhoud Totaal Mutatieonderhoud en geriefverbetering In de periode dat een oude huurder de woning verlaat en voordat de nieuwe huurder de woning betrekt, maken we de woning verhuurklaar. In totaal is in ,- uitgegeven aan mutatieonderhoud en geriefverbetering en zijn 135 woningen gemuteerd. Ten opzichte van 2010 een daling van het aantal mutaties van 11%. Ook de kosten van mutaties/geriefverbeteringen zijn gedaald met ca. 48%. Op basis van 135 mutaties bedroegen de kosten per mutatie 4.605,-. Over het totale bezit gerekend is dit 218,- per VHE. De daling wordt veroorzaakt door een aanmerkelijke verbetering van het mutatieproces, inkoop en daling van het aantal mutaties. 38

39 Mutatieonderhoud Jaar Aantal mutaties Kosten per mutatie Totale kosten Kosten geriefverbetering Totale mutatiekosten Tegenover de kosten van opwaardering door mutatie staat een verhoging van de contante waarde in de huur. Het beleid is om bij nieuwe toewijzingen de huur op te trekken naar minimaal 75% van de maximaal redelijke huur. De definitieve verhoging per woning is gebaseerd op beleidskeuzes in het kader van strategisch voorraadbeheer. Kosten onderhoud Mutatieonderhoud Klachtonderhoud Contract onderhoud Verbeteren woningen en woongebouwen We hebben met ons strategisch voorraadbeleid een integraal afwegingskader voor ons bestaande bezit, waarmee we investeringsbeslissingen nemen voor groot onderhoud en herstructurering. Voor elk woningcomplex in de wijken en kernen bepalen we de strategie voor de komende jaren. Veel van ons bezit is nog van voldoende kwaliteit om deze te kunnen doorexploiteren. Maar ook verkopen of slopen we soms bezit. 39

40 Bij doorexploiteren onderscheiden we verschillende kwaliteitswerkwijzen: opwaarderen, opplussen, renoveren en beeldkwaliteit verbeteren. Voor de periode tot en met 2016 hebben we een plankaart opgesteld en zijn de complexen in kaart gebracht welke de komende 10 jaar grondig worden aangepakt. Tot en met 2016 is een bedrag van ca. 12 miljoen Euro gereserveerd voor herstructureringsprojecten. Het woningverbeteringbudget geeft ruimte om de gewenste Laris basiskwaliteit te kunnen uitvoeren. Met het woningverbeteringbudget wordt voornamelijk op de extra kwaliteit aan de binnenzijde van de woning gestuurd, zoals: keukens, toiletten en badkamers. Ook hebben bewoners de mogelijkheid tegen betaling zelf extra voorzieningen aan te brengen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld een duurdere keuken, een dakkapel of luxe sanitaire voorzieningen. Voornamelijk uit fiscale overwegingen worden de mutatie-uitgaven, conform de begroting 2011, gesplitst in onderhoudskosten om de woning in de oude staat te herstellen (mutatieonderhoud) en onderhoudsuitgaven om de woning te verbeteren. Planmatig- en contractonderhoud Budget 2011 Totaal besteed Resultaat Planmatig onderhoud Schilderwerk Herstel houtrot en overig timmerwerk Dak- en gootwerk Vervangen cv-installaties Voegwerk gevels e.d Terreinwerkzaamheden Conserveren Brandveiligheidinstallatie Ventilatie Verplichtingen nog aan te gaan Contractonderhoud CV onderhoud (contracten) Automatische deuren Bliksem- en brandbeveiliging Liftsystemen, liftcontracten en -keuringen Mechanische ventilatiesystemen Veiligheidsinstallaties Overige contracten Totaal

41 7 Mensen Met wie proberen we onze doelen te bereiken? 7.1 Mensen Weten wat er speelt en verbindingen aangaan met strategische partners op onderwerpen die wij belangrijk vinden, maakt een belangrijk deel uit van onze strategie. Laris wil belanghebbenden in een open dialoog invloed geven op het beleid en de resultaten daarvan. Dat doen we met onze klanten en maatschappelijke partners. We maken prestatieafspraken met gemeenten, werken samen met zorg en welzijnsorganisaties en nemen deel aan allerlei overlegorganen zoals in de wijkplatforms en met maatschappelijke organisaties. Zij houden ons op de hoogte wat er zoal speelt in wijken en buurten. Wij betrekken hen direct bij onze plannen als het gaat over nieuwbouw en herstructurering. 7.2 Informatie en communicatie Communicatie In de praktijk is de zittende klant niet altijd geïnteresseerd in de lange termijn doelstellingen van Laris, als het gaat om de visie voor de toekomst. Klanten zijn veel meer gefocust op de dagelijkse zorgen. Het product dat Laris biedt is omgeven met emotie; het gaat om je huis, je thuis, de plaats waar je verleden ligt of waar je een toekomst wilt opbouwen. Dit leidt tot een grote betrokkenheid van mensen. Dat vraagt van Laris om goede en zorgvuldige communicatie; alle medewerkers van Laris leveren hier een belangrijke bijdrage aan. Op verschillende momenten en in diverse situaties en bij verschillende partijen lichten zij de opgestelde beleidsdoelstellingen en de gemaakte keuzes toe. Dit is niet altijd gemakkelijk, misverstanden liggen op de loer en onduidelijkheid over plannen en uitvoering zijn een risico. Laris is zich echter terdege bewust van het belang van informatievoorziening en communicatie. Dit vraagt om medewerkers die dit belang herkennen en erkennen en hun handelen daarop afstemmen. Er wordt daarom veel aandacht besteed aan de communicatiekwaliteit van onze medewerkers en een doelmatige inzet van de communicatiemiddelen. 41

42 7.2.2 Uitvoering In 2010 hebben we de keuze gemaakt om een communicatiemedewerker in dienst te nemen. In 2011 heeft dit zichtbare resultaten opgeleverd. De communicatie en PR is sterk geprofessionaliseerd en er wordt op een goede ondersteuning gegeven aan Klant en Mark als het gaat om het vermarkten van onze producten. Een volledig nieuwe Website stelt klanten veel meer in staat om digitaal met Laris te communiceren als het gaat om verhuringen en het aanmelden van serviceverzoeken. Ook de contacten met de pers zijn structureel verbeterd Digitalisering Het besluit van Laris om digitalisering tot speerpunt van beleid te maken heeft reeds zijn vruchten afgeworpen. Deden we in het verleden dingen dubbel, nu maken wij zelf en onze klanten veel meer gebruik van de digitale snelweg. Dure folders zijn minder nodig. Klanten worden nu maandelijks geïnformeerd via onze digitale nieuwsbrief. Deze wijze van communiceren is ook van invloed op onze bedrijfsprocessen. Onze automatiseringssystemen worden zodanig aangepast dat de klant direct kan beschikken over allerlei relevante informatie. Dit werkt efficiënter, klantgerichter en kostenbesparend. 7.3 Corporaties in de regio In de regio werken wij samen met collega corporaties. In de regio Liemers voeren we overleg met de KAN-Oost corporaties. Daar waar nodig en wenselijk stemmen we zaken op elkaar af en wisselen we kennis uit. Al enige jaren maakt Laris ook deel uit van KR8, een inhoudelijke samenwerking van 9 corporaties in de stadsregio Arnhem/Nijmegen. Onderdeel van die samenwerking is de Keten van Kansen, een initiatief iets te willen betekenen voor kwetsbare groepen in onze samenleving. In de Keten van Kansen initieert en realiseert KR8 samen met anderen, projecten voor deze doelgroepen. Het gaat hierbij niet alleen om stenen maar bijvoorbeeld ook om het te werk stellen van kwetsbare jongeren. Medewerkers van Laris nemen plaats in werkgroepen van bijvoorbeeld het woonruimteverdeelsysteem. Binnen de Achterhoek participeert Laris in een specifiek project van het Acon (Achterhoeks Corporatie Netwerk). Het gaat daarbij om een netwerk waarbij wordt getracht te zorgen voor huisvesting van mensen die op een af andere manier buiten het reguliere huisvestingscircuit vallen. 42

43 7.4 Huurderbelangenvereniging In 2011 is vier keer regulier overleg geweest met het bestuur van Huurderbelangenvereniging De Schakel. Hierbij zijn de volgende zaken aan de orde geweest: Het huurprijsbeleid, de jaarlijkse huurverhoging, servicekosten; Onderhoudsbeleid, geriefverbetering en leefbaarheid; Herstructureringsprojecten o.a. in de Muizenbergstraat; Nieuwbouwplannen in Didam, s-heerenberg en Westervoort; Afspraken uit het convenant met de Gemeente en samenwerking; Afspraken binnen KR-8; Woningmarktontwikkelingen; Ontwikkelingen in de branche; Exploitatie, begroting 2011, jaarrekening 2010 en verslag Centraal Fonds; Activiteitenplan; Ontwikkelingen en informatie uit de wijkplatforms; Evaluatie sociaal plan; Sluiten van een samenwerkingsoverkomst m.b.t. instemming en adviesrecht. Ook zijn door het bestuur van De Schakel in 2011 twee nieuwe commissarissen namens de huurderbelangenvereniging aangezocht. Deze benoeming is in goed overleg met de zittende commissarissen van Laris naar volle tevredenheid afgerond. De Schakel heeft zich daarbij laten ondersteunen door een adviseur van de woonbond. 7.5 Bewonerscommissies Er is in 2011 regelmatig overleg gevoerd tussen Laris en bewonerscommissies. De meest structurele contacten worden onderhouden met de bewonerscommissie van de woonzorg appartementencomplexen. De inhoud van het overleg betreft technische onvolkomenheden en procedurele- en beleidsmatige aangelegenheden die samenhangen met de diensten en de beleidskeuzes van Laris. Een ander structureel overleg wordt gehouden met vertegenwoordigers van de seniorenraad Angerlo. De overleggen hebben een informeel en vriendelijk en opbouwend karakter. Vanuit de al eerder genoemde opvatting over het nut en de noodzaak van betrokkenheid van klanten en bewonersparticipatie blijft Laris ook in de toekomst proberen om bewonersoverleg te onderhouden en daar waar mogelijk te stimuleren. 7.6 Wijkplatforms Met de meeste van de acht verschillende wijkplatforms in Didam (in Giesbeek, Angerlo, Lathum en Zeddam zijn geen wijkplatforms waar Laris bij is betrokken) wordt door Laris structureel overleg gevoerd. Naast Laris is er altijd een vertegenwoordiger van de gemeente Montferland aanwezig bij de vergaderingen van de wijkplatforms. 43

44 De wijkplatforms worden bemand door vrijwilligers uit de wijk. Mensen die zich betrokken voelen bij het wel en wee in de wijk en zich daarvoor willen inzetten. Dit kunnen zowel kopers als huurders zijn. De wijkplatforms worden daarbij gefaciliteerd door de gemeente. De leden van de wijkplatforms zijn het oog en het oor van de wijk. Bewoners worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid als dat nodig blijkt te zijn. Ook wordt het wijkplatform door Laris en de gemeente geïnformeerd over nieuwbouw en herstructureringsplannen en infrastructurele werken. De leden van de wijkplatforms peilen meningen (middels enquêtes/ gesprekken) onder de buurtbewoners om een door zoveel mogelijk mensen gedragen plan uit te laten voeren. Er is door de gemeente Montferland voor deze manier van werken gekozen om snel een zichtbaar resultaat te behalen. Daarnaast is wijkgericht werken een aanpak die dient om de kloof tussen de burger en de lokale overheid te verkleinen. Een greep uit de onderwerpen waar wijkplatforms zich ook over buigen: verkeer, veiligheid, verlichting, groenvoorziening, parkeren, vuil op straat, speeltuinen, riolering, reconstructies, leefbaarheid, wonen, projectontwikkeling in buurten en wijken, woningbeheer. 7.7 Wijkschouw Het wijkplatform benut met enige regelmaat het instrument wijkschouw. Een wijkschouw is een wandeling door een wijk van een groep mensen die is samengesteld uit deskundigen die te maken hebben met het reilen en zeilen van een woonwijk. Dit zijn onder andere beroepskrachten, aangevuld met een vertegenwoordiging van bewoners uit het betreffende wijkplatform. In 2009 zijn (wederom) enkele wijken geschouwd. De belangrijkste doelstellingen zijn betere contacten tussen beheerders en bewoners, effectievere aanpak van de gesignaleerde knelpunten en problemen en nazorg door de gezamenlijke betrokkenheid bij het uitvoeringsresultaat. De ervaring leert dat deze doelen voor alle betrokkenen worden bereikt. Het resultaat is effectiever beheer en meer betrokkenheid en tevredenheid bij bewoners. Op deze wijze proberen we als Laris ons inzicht te vergroten in dat wat speelt onder de bewoners van buurten en wijken. Bovendien geven we op deze wijze mede gestalte aan onze verantwoordelijkheid met betrekking tot het (mede) beheer van (delen van) de diverse kernen in ons werkgebied. Heel vaak zijn de signalen gericht op het beheer door gemeente en politie. Over het beheer door Laris wordt over het algemeen vrij weinig opgemerkt. En daar waar Laris iets zou moeten doen worden de acties over het algemeen snel doorgevoerd. 7.8 Samenwerking met belanghouders en Overheid Met vertegenwoordigers van de gemeenten Montferland, Zevenaar en Westervoort heeft Laris op bestuurlijk en ambtelijk niveau regelmatig overleg. Laris is door meerdere medewerkers vertegenwoordigd in diverse werkgroepen. In 2011 hebben we met de gemeenten onder meer gesproken over de koersnota met betrekking tot de woningbouwproductie , het convenant, het volkshuisvestingsbeleid, woonruimteverdeling, leefbaarheid, wijkvernieuwing, huisvesting van statushouders, onderhoud-, revitaliserings- en herstructureringsplannen, nieuwbouwlocaties en projecten van wonen, zorg en welzijn. Samen met zorg en welzijnsaanbieders 44

45 participeert Laris ook in de beleidsgroep zorg en welzijn welke groep onder leiding van Companen voor de gemeente Montferland een zorgvisie ontwikkeld. Ook voert Laris gesprekken met de gemeente over het functioneren van de woonservicegebieden zoals Meulenvelden en de exploitatie en ontwikkeling van het Albertusgebouw, waar naast wonen allerlei culturele instellingen worden gehuisvest. Naast de veelheid van contacten op gemeentelijk nivo onderhoudt Laris goede banden met provincieambtenaren en provinciebestuurders. Deze contacten zijn ontstaan vanuit de woonzorgontwikkelingen zoals Meulenvelden. Voor de provincie is dit een belangrijk voorbeeldproject voor andere ontwikkelingen in de provincie. Naast contacten met de provincie onderhoudt Laris contact met het bestuur en ambtelijk apparaat van de stadsregio Arnhem Nijmegen Zorginstellingen Laris heeft overeenkomsten en afspraken met verschillende regionaal werkzame zorginstellingen. Laris bouwt en verhuurt de woonzorgcomplexen terwijl de zorginstellingen de zorg voor haar rekening nemen. Het gaat hierbij vooral om organisaties als Liemerije, Zozijn, GGNet, Het Orakel, Sensire en Diafaan. Laris zet zich in voor meer samenwerking op lokaal en regionaal niveau met meerdere instellingen op het gebied van ouderen en gehandicaptenzorg. We willen daarmee de keuzemogelijkheden voor onze doelgroep vergroten. In de afgelopen jaren is samengewerkt met de zorginstellingen om het langer zelfstandig wonen voor de doelgroepen van de verschillende partijen mogelijk te maken. Ook is Laris betrokken bij de discussie over het scheiden van wonen en zorg. Met de stichting Diafaan en Welcom ondersteunt Laris het serviceloket voor wonen, zorg en welzijn in Meulenvelden, Servicepunt genaamd. Het Servicepunt is gebouwd op de ontwikkeling van drie pijlers: de organisatie van activiteiten voor alle Didammers in Meulenvelden, de vergroting van de aantrekkelijkheid van het Servicepunt als winkel voor klanten en het stimuleren van samenwerking tussen partijen in Meulenvelden teneinde de beoogde synergie-effecten te bereiken. In 2011 is in overleg met Diafaan, Welcom en Laris de nieuwe koers voor het Servicepunt uitgewerkt. Welcom geeft sturing aan het Servicepunt. Een belangrijk resultaat is de bereikbaarheid. De bemanning van het servicepunt is uitgebreid en daardoor zijn de openingstijden aanmerkelijk uitgebreid. Ook de nieuwe programmaraad is inmiddels actief. Dit heeft er toe geleid dat het aantal activiteiten in de woonservicegebieden sterk is toegenomen Entree/Enserve Sinds jaar en dag werkt Laris samen met de meeste corporaties in de stadsregio Arnhem-Nijmegen waar het gaat om de verdeling van woonruimte. Dit wordt gefaciliteerd door het bedrijf Enserve onder de marktnaam Entree. Hiertoe geeft Enserve een wekelijkse krant uit met daarin het actuele huurwoningenaanbod in de stadsregio (Zevenaar en Rijnwaarden uitgezonderd; daar wordt een andere weg gekozen om het woningaanbod op de markt te brengen). Dit aanbod is real-time ook te vinden op de site Ook wordt gebruik gemaakt van de diensten van Enserve waar het gaat om behandeling van urgentieaanvragen. 45

46 Door nieuwe toewijzingseisen voortvloeiend uit Europese regelgeving zal Enserve vanaf 2011 ook een inkomenstoets uitvoeren Verenigingen van eigenaren Laris is eigenaar van een groot aantal appartementen in het Kwadrant en Meulenvelden te Didam. Voor deze complexen, voert Laris het beheer over de gemeenschappelijke voorzieningen. Een opsomming: vereniging van eigenaren Het Kwadrant, vereniging van eigenaren Panhuis en vereniging van eigenaren Gezondheidscentrum Didam Stichting Experimenten Volkshuisvesting Met de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is Laris een overeenkomst aangegaan voor deelname in een onderzoeksproject ter evaluatie van 10 woon/servicezones in Nederland. Meulenvelden is daarbij verkozen tot het Gelderse voorbeeld. De afgelopen drie jaar is aan dit project gewerkt. Onderzocht is hoe de woonzorgzone Meulenvelden anderen tot voorbeeld kan dienen. In maart 2012 is de eindpresentatie. 46

47 8 Organisatie 8.1 Interne organisatie Laris is een ondernemende woningcorporatie, actief in de Gemeente Montferland, Zevenaar en Westervoort. De kernactiviteiten van Laris zijn het verhuren, verkopen, beheren en onderhouden van huurwoningen. Woonkwaliteit staat bij Laris hoog in het vaandel. Onze organisatie wil meebewegen en steeds een passend antwoord geven op de ontwikkelingen in de woningmarkt en bij de klant. Wij zijn een lerende organisatie waarin onze professionele medewerkers worden gestimuleerd en ondersteund om hun beste kwaliteiten in te zetten en te ontwikkelen en een eigen verantwoordelijkheid te nemen. Organogram RvC Directie Secretariaat Strategie, PR Inkoop - en personeelsbeleid Klant en Markt Vastgoedbeheer Project - ontwikkeling Finance en Control Frontoffice Backoffice Vastgoed onderhoud Planning en control ICT - Domotica en kwaliteitszorg Verhuur en verkoop Vastgoed beheer Financiële administratie Producten en diensten Debiteuren bewaking 47

48 8.2 Personeel en organisatie De kernwaarden Laris legt verantwoordelijkheden laag in de organisatie. Daarom zijn we slagvaardig, stimuleren het ondernemerschap bij onze medewerkers en bevorderen we de zelfregie. Zelfregie bij medewerkers betekent voor Laris, dat medewerkers binnen kaders keuzes maken, verantwoordelijkheid nemen en staan voor wat ze doen. In 2011 hebben we afspraken gemaakt en stappen gezet om dit te verankeren. De prioriteit procesgericht denken, is gericht op het creëren en ondersteunen van de maximale ondernemingszin van de medewerkers van Laris. Bij klantgerichtheid denken en handelen we vanuit de externe en interne klant, spelen we flexibel in op vragen en wensen. Via klantonderzoek proberen we helder zicht te hebben op wat de klant wil. Van daaruit gaan we relaties aan met nieuwe klanten en weten we bestaande klanten te binden. Het KWH-huurlabel en de kwaliteitseisen die daarmee samenhangen, spelen een belangrijke rol. Periodiek vinden immers metingen plaats op labelonderdelen. Laris is maatschappelijk betrokken, met primair aandacht voor de mensen die zelf niet of moeilijk in hun huisvesting kunnen voorzien. Ook zijn we gericht op het agenderen en helpen oplossen van lokaal maatschappelijke vraagstukken en het optimaliseren van het woon- en leefklimaat in de breedste zin van het woord. Onder betrouwbaar verstaan we dat we een integere organisatie willen zijn met een transparant en verantwoord beleid. Afspraak is afspraak: open communicatie qua inhoud en termijn. Je kunt op ons bouwen en ons vertrouwen. Denken, zeggen en doen liggen immers in elkaars verlengde. En als er onverhoopt iets niet lukt of we zijn een ander standpunt toegedaan, dan zijn we er eerlijk en helder over. De gedragscode Integriteit biedt hierbij voor alle geledingen een duidelijk toetsingskader. Ondernemend wil Laris nog meer dan voorheen veelsoortige initiatieven nemen. Initiatieven die inspelen op de behoefte van de klant en die lokaal maatschappelijke vraagstukken helpen oplossen. Dat betekent ook dat wij de verbindende schakel willen zijn in de keten van klanten en belanghouders. Als ondernemer hebben we het lef om creatief en zelfbewust de ruimte te zoeken en te nemen, om effectief die dingen te doen waar de samenleving om vraagt. 8.3 De organisatieontwikkeling Laris heeft een organisatie die qua omvang van de formatie afgestemd is op het takenpakket. Laris heeft op een huismeester en een technisch medewerker na, geen volledige eigen onderhoudsdienst. Twee IT medewerkers worden voor een belangrijk deel ingezet voor het beheer van de Domoticasystemen in de woonzorgcomplexen. De kosten worden volgens een verdeelsleutel verrekend tussen Laris en zorgaanbieders. Laris besteedt continu aandacht aan het kwalitatieve aspect. Van medewerkers van Laris wordt immers verwacht dat zij doordrongen zijn van de vier aan de organisatie verbonden kernwaarden (klantgericht, maatschappelijk betrokken, betrouwbaar en ondernemend) en dat zij deze voor honderd procent in de praktijk brengen. 48

49 De laatste jaren is veel tijd en energie gestopt in het verder ontwikkelen van de organisatie. Denk aan de trainingen om de persoonlijke effectiviteit van de individuele medewerker verder te stimuleren. Daardoor leerden medewerkers hoe ze meer invloed kunnen uitoefenen en hoe ze doelgerichter kunnen opereren. Dit alles vanuit een manier van werken die gericht is op interne klantgerichtheid, onderling vertrouwen, intern ondernemerschap en wederzijdse betrokkenheid. 8.4 Opleiding Voor Laris is het noodzakelijk de veranderingen van de markt en van de klant alert te blijven volgen en daarop in te spelen met verandering- en aanpassingstrajecten. Deze veranderingen vragen om een slagvaardig beleid, gerelateerd aan realisering van de bedrijfsdoelstellingen. Hierbij is de aanwezigheid van een goed kennis- en ervaringsniveau bij de medewerkers van groot belang, naast motivatie en goed lopend teamwork. Voortdurend houden medewerkers hun kennis op peil en blijven ze zich op de hoogte stellen van nieuwe ontwikkelingen. Daardoor zijn zij ook in de toekomst in staat om veranderende functies adequaat uit te oefenen. Als de juiste persoon op de juiste plek zit, motiveert dit de medewerker en de organisatie. Enerzijds vraagt de organisatie om voortdurende opleiding en ontwikkeling, anderzijds is er bij de medewerkers zelf ook een behoefte daartoe. Op deze wijze wil Laris haar ambitie vormgeven om een lerende organisatie te zijn. Voor studie- c.q. opleidingskosten was in 2011 een post begroot van ,-. In werkelijkheid is uiteindelijk ,- uitgegeven. 8.5 Personele ontwikkeling De activiteiten van Laris voor de komende jaren zijn omvangrijk. De Raad van Commissarissen heeft aangegeven meer behoefte te hebben aan informatie. In dat kader zijn ook nieuwe informatiemodellen ontwikkeld. Naast de jaarrekening wordt jaarlijks tevens een sociaal jaarverslag opgemaakt. Dit sociaal jaarverslag geeft ook informatie over hoe onze organisatie beter in staat is gericht beleid te ontwikkelen. In 2011 hebben zich de volgende personeelsmutaties voorgedaan: In dienst: Per 1 juni 2011 Verhuurmakelaar Uit dienst: Per 1 april 2011 Medewerker frontoffice 49

50 8.6 Salariëring Alle medewerkers van Laris zijn op functieniveau ingeschaald. De salarissen worden overeenkomstig de functie-inschaling, zoals bepaald in de CAO woondiensten, betaald. 8.7 Ziekteverzuim Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage over 2011 bedroeg 1,0% (2010: 2,6%). Op ziekteverzuim wordt actief gestuurd door de leidinggevenden van Laris. Dit heeft geleid tot een lager verzuimpercentage. In de verzuimpercentages wordt geen rekening gehouden met zwangerschapsverlof. De collectieve ziektekostenverzekering is ondergebracht bij Menzis via het collectief ACON (Achterhoekse Corporaties Oost Nederland). 8.8 Arbobeleidsplan Laris heeft een Arbobeleidsplan, waarin de taken en verantwoordelijkheden van medewerkers en bestuurder zijn vastgelegd. In 2011 hebben geen ontwikkelingen plaatsgevonden. 8.9 KWH Laris beschikt sinds 2008 over het KWH-label. Daartoe wordt Laris periodiek beoordeeld door het instituut KWH (Kwaliteitslabel Woningcorporaties Huursector). KWH heeft als doel de kwaliteit van de dienstverlening te bevorderen van corporaties in het algemeen en de aangesloten corporaties in het bijzonder. Aan de hand van metingen bepaalt KWH of corporaties voor het KWH-Huurlabel in aanmerking komen. Ook na het behalen van het label wordt de dienstverlening periodiek onderzocht. Onderstaande tabel geeft de resultaten weer van de laatste meting. Gemeten onderdeel Eindcijfer 2009 Landelijk gemiddelde 2011 Corporatie bezoeken Woning zoeken Woning betrekken Huur betalen Reparatie uitvoeren Eindcijfer ICT en informatievoorziening De automatiseringsvisie van Laris is er op gericht om alle processen zoveel mogelijk te digitaliseren. Als voorbereiding op een nieuw primair bedrijfsinformatiesysteem is in 2011 een software selectietraject gestart. In het selectietraject is aansluiting gezocht op bewezen pakketten in de woningbouwmarkt, waarbij veel waarde is gehecht aan de input van de medewerkers uit de organisatie, procesondersteuning, gebruikersvriendelijkheid 50

51 en bewezen functionaliteit. Het selectietraject is inmiddels afgerond en bevind zich in de opdrachtfase. Op dit moment worden nog vormen van samenwerking verkend met de collega-corporatie Woningstichting Bergh en de verwachting is dat wij dit traject ultimo maart 2012 kunnen afronden. In 2011 is door de ICT-afdeling wederom de nodige energie gestoken in het beheer en optimaliseren van de nieuwe domoticasystemen in de woonzorgcomplexen, het faciliteren van het Servicepuntnetwerk, beheer van de telefooncentrale en procesgang als gevolg van de dienstverlening op het gebied van domotica. Larishof BV voert tevens het beheer voor de levering van een managed VPN-netwerk op glasvezel, waarop de diverse zorglocaties en kantoren van Laris, Diafaan, Liemerije en Zozijn zijn aangesloten. In 2011 zijn inmiddels 9 locaties op dit VPN aangesloten Ondernemingsraad De ondernemingsraad van Laris vormt met haar vier leden een goede afspiegeling van de organisatie. Gedurende het jaar vond er vier maal overleg plaats met de directeur. De gesprekken verlopen in een goede sfeer en directie en OR zijn positief kritisch naar elkaar. Ook is de ondernemingsraad vertegenwoordigd in een regionaal overleg waarbij specifieke thema s worden besproken. De ondernemingsraad vergadert periodiek over onderwerpen die onder andere nauw zijn verweven met de arbeidsvoorwaarden en omstandigheden van de medewerkers van Laris en Laris in het algemeen. De ondernemingsraad brengt advies uit over de daartoe geëigende onderwerpen. Met de directie is er periodiek overleg en medewerkers worden middels verslaggeving of nieuwsbrief geïnformeerd. In 2011 zijn aan de ondernemingsraad onder andere de volgende onderwerpen voorgelegd: Voorstel verplichte verlofdagen 2011; Personeelsreglement; Afspraken m.b.t. bonusuitkering; Verruiming openstelling; Zaken uit de begroting. 51

52 52

53 9 We hebben een transparant Bestuur en toezicht Governance verslag Laris vindt een goed bestuur van essentieel belang voor de organisatie. Integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het beleid van het bestuur en het afleggen van verantwoording over het gevoerde toezicht, zijn voor ons kernwaarden van deugdelijk bestuur. 9.1 Structuur van Laris Stichting Laris is een toegelaten instelling. In 2003 heeft Stichting Laris een Holdingstructuur ingericht. Hierin is Holding Woonbeheer Didam BV 100% moeder van Larishof BV, Sterrenspoor BV en Laris project- en ontwikkelingsgroep BV. Op haar beurt is Holding Woonbeheer Didam BV weer 100% dochter van Stichting Laris. Laris heeft gekozen voor een Governancestructuur waarbij sprake is van eenheid van Bestuur. Dit houdt in dat de Directeur Bestuurder en de Raad van Commissarissen van Stichting Laris verantwoordelijk zijn voor de Toegelaten Instelling almede de gelieerde ondernemingen, zoals de eerder genoemde Holding Woonbeheer Didam BV. De Governancestructuur van Stichting Laris is ingericht volgens de tweelagen structuur. Stichting Laris kent een Raad van Commissarissen, bestaande uit vijf leden en een Directeur Bestuurder. De taken van de Directeur Bestuurder zijn vastgelegd in de statuten van Stichting Laris. De Raad van Commissarissen vervult het toezicht op de maatschappelijke taak van Laris binnen structureel houdbare financiële randvoorwaarden en op het bestuur van Laris. In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Laris de Governance Code Woningcorporaties als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijke onderneming. 53

54 9.2 Werkwijze en verantwoordelijkheid De directeur bestuurder van Laris is belast met het besturen van Laris. Onder meer houdt dit in dat de Directeur Bestuurder verantwoordelijk is voor ondermeer de realisatie van de doelstellingen, de strategie, het beleid van Laris en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Ook is hij belast met het beleid ten aanzien van deelnemingen van Laris. De realisatie van de afgesproken doelstellingen staat periodiek op de agenda, waarbij de continuïteit van het bedrijf steeds als belangrijke pijler geldt. De belangrijkste stakeholders worden niet alleen betrokken bij de totstandkoming van het beleid en strategie maar worden ook geïnformeerd en betrokken bij het realiseren van de doelstellingen. In 2011 vond daartoe overleg plaats met gemeenten en de huurderbelangenvereniging onder andere over het jaar- en ondernemingsplan waarin verantwoording is afgelegd over de realisatie van de doelstellingen en zijn de doelen voor de komende jaren met elkaar verkend. Periodiek is er ook overleg met vertegenwoordigers van de politiek om ook de regionale problematiek en belangen op de agenda te krijgen. Onderstaand schema geeft voor een aantal belangrijke thema s aan welke doelen we ons voor 2011 stelden, en de mate waarin wij geslaagd zijn deze doelen te realiseren. Ambities en realisatie Laris Wonen en diensten Volkshuisvestelijk Ambitie Nieuwbouw verhuureenheden Nieuwbouw koopwoningen 7 7 Verkoop bestaande voorraad 15 verhuureenheden 33 Woningen in ontwikkeling Ingrijpend verbeteren verhuurobjecten Leefbaarheid Realisatie Klachten overlast terugbrengen 25 klachten 35klachten Budget leefbaarheid in % huuropbrengst 0,60% 0,58% Aantal projecten ten behoeve van 10 projecten 11 projecten leefbaarheidverbetering Financieel Solvabiliteit Solvabiliteit Laris in 2011 > 20% Ja Financierbaarheid en borgbaarheid Laris was in 2011 geheel Ja activiteiten financierbaar Het schema laat zien dat de realisatie van onze volkshuisvestelijke ambities nagenoeg zijn gerealiseerd. Ook ons ambitieniveau voor de nabije toekomst is aanzienlijk en inmiddels omgezet in harde plannen. Ten aanzien van onze financiële ambities zijn wij in staat gebleken de doelstellingen voor 2011 te behalen. Tevens ligt er ook een goede basis voor de komende jaren. De Directeur Bestuurder heeft ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doel- 54

55 stellingen van Laris voorgelegd, evenals de strategie en de randvoorwaarden die daarbij worden gehanteerd. Deze doelstellingen zijn uiteengezet in het volkshuisvestingsverslag. Over de gevoeligheden van de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen is gerapporteerd in de risicoparagraaf. In dit geconsolideerde jaarverslag zijn de risico s die horen bij de commerciële activiteiten, waaronder projectontwikkeling, bij de aan Laris gelieerde ondernemingen gerapporteerd. 9.3 Andere prestaties van Laris in 2011 Laris investeerde ruim 1,889 miljoen in haar eigen huurwoningbezit (planmatig- en mutatieonderhoud en woningverbetering); Laris leverde in nieuwbouwwoningen op (19 patio-woningen in Didam, 10 woningen in Loil en 7 woningen in Kerkwijk; De huuromzet over 2011 van Laris (enkelvoudig) is gestegen met 3,4% De gerealiseerde huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg 1,3%; In 2011 is de bouw gestart van 51 woningen in Kerkwijk; De voorbereiding voor het realiseren van een woonzorgcomplex (51 woningen) in s-heerenberg is afgerond. In Didam is de voorbereiding voor het Albertusgebouw (23 woningen met voorzieningen) afgerond. De bouw van beide projecten start begin Het woonzorgproject in Westervoort is nog in ontwikkeling, het betreft hier 62 woningen met voorzieningen; Samen met de Gemeente Montferland, zorg- en welzijnsorgani-saties is de woonzorgvisie verder geoptimaliseerd; er zijn afspraken gemaakt over facilitering van woonzorgzones in de kernen van Didam, Zeddam en s- Heerenberg; Het KWH Label is gecontinueerd met een gemiddelde score van een 7, Betrekken van stakeholders Laris heeft veelvuldig contact met externe partijen op het gebied van zorg, welzijn, onderwijs en maatschappelijke zorg, de politie, enzovoorts. We overleggen op verschillende niveaus met deze partijen, zowel op uitvoerend als bestuurlijk vlak. Met een aantal partijen overlegt het bestuur periodiek, het gaat dan om: de gemeenten waarin wij actief zijn; zorg- en welzijnsorganisaties; huurderbelangenvereniging; regionale koepels. 9.5 Lokale verankering Laris is intensief betrokken bij de wijken en kernen waar we actief zijn. Met gemeenten in ons werkgebied hebben we prestatieafspraken gemaakt over o.a. de bouwproductie, herstructurering, duurzaamheid etc. Laris houdt vast aan de strategie van lokale verankering. We zijn daarmee vaak ook als eerste op de hoogte van kansen die zich voordoen. 55

56 9.6 Tegenstrijdige belangen In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van de bestuurder. In 2011 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Mocht dit aan de orde zijn dan vraagt het bestuur vooraf goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Het huidige beleid van de overheid voor het inflatievolgend huurbeleid, de vennootschapsbelasting, de vogelaarheffing en in de toekomst aanvullende heffingen hebben een duidelijke negatieve invloed op het verdienmodel van Laris. Ook de financiële en economische crisis hebben hun invloed op de continuïteit van Laris. Enerzijds zijn er (tijdelijke) positieve invloeden merkbaar zoals een lagere rente, lagere bouwkosten. Anderzijds is er sprake van negatieve invloeden zoals hogere huurachterstanden, druk op de huurprijzen, gewijzigde financiële kaders bij zorginstellingen door verwachte kortingen en overheidsmaatregelen zoals het scheiden van wonen en zorg, en een stagnerende markt van woningen in de koopsector. Het gevolg van bovenstaande maatregelen is dat de operationele kasstromen onder druk komen te staan. Zonder ingrepen in de operationele kosten, investeringen en het verkopen van eigen woningbezit kan op termijn de continuïteit in gevaar komen, zeker waar het de uitvoering en financierbaarheid van nieuwe activiteiten betreft. In de meerjarenbegroting zijn extra maatregelen genomen, waardoor de kasstromen ook voor de langere termijn een positief beeld blijven geven. Het bovenstaande vraagt van de Raad van Commissarissen extra aandacht om haar rol als toezichthouder goed te kunnen vervullen. De rapportages en besluitvorming rond de investeringen zijn in 2011 verder verscherpt en geoptimaliseerd. Het bestuur heeft de wijze waarop de informatievoorziening met bijbehorende analyses plaatsvindt, besproken met de Raad van Commissarissen. Deze heeft ingestemd met de rapportagesystematiek van Laris. De rapportages zijn gebaseerd op het jaarplan, de mate waarin de doelstellingen zijn gerealiseerd en welke maatregelen er zijn genomen als de realisatie is achtergebleven bij de verwachtingen. Het bestuur verklaart dat in 2011 geen transacties met tegenstrijdig belang hebben plaatsgevonden. 9.7 Risicomanagement Gezien de dynamiek in de omgeving waarin Laris actief is, is het essentieel om bestaande en mogelijk toekomstige risico s te beheersen. Bij het ontwikkelen van projecten en aangaan van financiële verplichtingen zijn systemen van risicobeheersing en interne controle van kracht. Doel van deze systemen is het identificeren en beheersen van significante risico s waaraan de organisatie wordt blootgesteld en het waarborgen van effectief gebruik van de vastgestelde procedures. Over de werking van de interne risicobeheersing en controlesystemen vindt betrouwbare financiële verslaggeving plaats en wordt voldaan aan de toepasselijke wet en regelgeving. De Directeur Bestuurder 56

57 heeft hierover aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. Deze rapportage is eveneens besproken met de externe accountant. In 2011 heeft de accountant de meerjarenbegroting beoordeeld en besproken. Doel is om tot verdere aanscherping te komen van het risicomanagement bij Laris. Het zijn risico s op het gebied van aan en verkoop van onroerend goed, nieuwbouw en herontwikkeling, onderhoud, treasury en fiscale aangelegenheden. Voor de onderkende risico s zijn aanvullende beheersmaatregelen vastgesteld en geïmplementeerd. Hiermee heeft Laris haar risicomanagement op een hoger niveau gebracht. Laris onderkent de risico s op de volgende niveaus: - het huidige bezit aan onroerend goed en de markt; - financiering; - projecten; - algemene organisatierisico s. 9.8 Huidig bezit onroerend goed De leegstand van de huurwoningen is het afgelopen jaar toegenomen, ondanks een verbetering van het mutatie- en verhuurproces. Omgerekend hebben 38 woningen een jaar leeggestaan. Goedkopere huurwoningen worden over het algemeen snel verhuurd, maar voor woningen in het duurdere huursegment duurde het aanmerkelijk langer voor deze verhuurd werden. De oorzaak is dat potentiële huurders hun eigen woning niet verkocht kregen. Ook voor nieuwbouwwoningen heeft het langer geduurd om een huurder te vinden. De betaalbaarheid speelt hierbij een rol. Op korte termijn is er geen risico. Op de langere termijn krijgen we, als de crisis aanhoudt, mogelijk te maken met grotere leegstand waarbij ook een mogelijke krimp van de bevolking effect kan hebben op de verhuurbaarheid van woningen. Met de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen houden we daar nu reeds rekening mee. Voor de duurdere huurwoningen in de woonservicegebieden is de verhuurbaarheid redelijk goed. Door de sterke vergrijzing is er een grote vraag welke in de nabije toekomst alleen nog maar zal toenemen. Maar door de Europese regelgeving en de financiële risico s door gewijzigde financiering in de zorg hebben we besloten in dit segment geen grote uitbreidingen meer te doen. Lopende projecten maken we af. Klant en markt van Laris bewaakt de portefeuille en speelt in op nieuwe trends en marktbewegingen. Daar waar nodig wordt aanvullend beleid ontwikkeld om risico s te verlagen. In 2011 wordt de vastgoed strategie herijkt om goed voorbereid te zijn op de toekomstige ontwikkelingen. De woningen die in de toekomst niet meer in de vastgoedportefeuille passen, worden te koop aangeboden. Dit betekent dat Laris de komende jaren nog woningen wil gaan afstoten op niet strategische locaties. De woningen worden eerst aangeboden aan de huidige huurders en daarna eventueel bij mutatie op de markt verkocht. Een positief nevenargument bij de verkoop van bestaand bezit is dat, in tegenstelling tot nieuwbouwwoningen, deze woningen nog betaalbaar zijn voor o.a. starters. Maar ook komen woningen beschikbaar voor aspirant kopers met een inkomen boven de toetsingsgrens. 57

58 9.9 Treasuryrisico s De risico s voor de financiering van het woningbezit worden periodiek door de directie beoordeeld. Het treasurybeleid is vastgelegd in het Financieel statuut. Het beleid voor het looptijden- en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Dit gebeurt door een optimalisatie van het vervalschema van de leningportefeuille, gecombineerd met de minimalisatie van de financieringskosten. Laris neemt een risicomijdende houding aan voor wat betreft haar financieringsbeleid. Voor de financiering van toekomstige investeringen is Laris voor een groot deel afhankelijk van het succes van verkopen van bestaand bezit. Zonder deze verkopen kunnen niet alle investeringen worden gefinancierd als gevolg van de te lage operationele kasstroom. Volledig externe financiering van alle investeringen leidt tot kasstroom welke de financierbaarheid van de corporatie onder druk zet. Nieuwe leningen worden gefinancierd met borging van het WSW. De beschikbare ruimte van ca. 30 miljoen is voldoende om de geplande investeringen tot en met 2015 te kunnen uitvoeren Projectrisico s Projecten worden voor rekening en risico uitgevoerd van zowel de toegelaten instelling als de dochtermaatschappijen. De Directeur Bestuurder heeft een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de risico s die zijn verbonden aan de projectontwikkelingportefeuille van Laris. Per kwartaal wordt aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. De financiële risico s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten van herstructureringsprojecten en nieuwbouwlocaties. Ieder project is opgesplitst in meerdere fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een realisatiedocument waarin o.a. de marktpositie, het rendement en de risico s in kaart worden gebracht. Het risico van projectontwikkeling verschilt per project en per fase. De risico s kunnen worden onderverdeeld in grond en opstalontwikkeling, waarbij ook onderscheid wordt gemaakt tussen huur- en koopwoningen Grondposities De waarde van de grondposities van nog niet in ontwikkeling genomen locaties bedraagt eind 2011 ca 7,3 miljoen. De opstallen op deze locaties worden verhuurd. Grondposities innemen op speculatieve overwegingen is niet aan de orde. Eind 2011 zijn alle grondposities beoordeeld. De conclusie is dat er geen afboeking op grond nodig is. Voor de komende jaren beschikt Laris over voldoende grondposities om aan haar nieuwbouwopgave te kunnen voldoen. Om verdere risico s op grondposities te voorkomen, zal Laris terughoudend zijn met betrekking tot verwerving van locaties voor herontwikkeling en grondposities. Alleen als de positie zeer strategisch is kan een mogelijke aankoop worden overwogen. 58

59 In 2011 zijn onderstaande grondposities aangekocht of in ontwikkeling genomen. Project Locatie Betaalde prijs incl. belastingen Albertusgebouw Raadhuisstraat te Didam Woonzorg Berghstede Plantsoensingel Zuid te s-heerenberg Woonzorg Kerkwijk Nieuwe Meursweg te Didam Woonzorg Westervoort Hamersestraat te Westervoort Totaal De volgende grondposities zijn in het verleden door Stichting Laris aangekocht, maar zijn tot op heden nog niet in ontwikkeling genomen: Grondposities nog niet in ontwikkeling Locatie Betaalde prijs incl. belastingen Sterrenspoor Didam Meulenvelden 3 Didam Totaal Huurprojecten Het aantal verhuringen door mutaties is ten opzichte van 2010 met ca. 20% gedaald. Mede door regelgeving en door het stellen van inkomenseisen is de verhuisgeneigdheid afgenomen. Laris maakt zich dan ook terecht zorgen over de lage middenklasse die door de 90% eis tussen wal en schip dreigt te raken. Deze groep verdient teveel om voor een niet geliberaliseerde huurwoning in aanmerking te komen. Het aantal reacties op leegkomende woningen is nog redelijk. Het afzetrisico in de huidige markt is daarom nog beperkt. Dit geldt zeker voor de sociale voorraad en de woonzorgcomplexen die op het moment van oplevering nagenoeg direct zijn verhuurd. Voor duurdere woningen geldt dat er meer risico is op leegstand bij oplevering. Vooral door de stagnerende verkoop van woningen kunnen vooral senioren niet doorstromen naar vaak een duurdere huurwoning omdat hun eigen woning niet is verkocht. Voor onze woonzorgcomplexen sluiten we voor de intramurale woningen langdurige huurcontracten. Door de relatief te lage huren van nieuwbouwwoningen staat het rendement onder druk. Hogere huren vragen, lijkt de oplossing maar de vrije beleidsruimte is beperkt en de vraag is afgenomen. Een andere punt van aandacht is dat zorg, welzijnsinstellingen en lokale overheden worden geconfronteerd met onzekerheid over toekomstige financiering. Laris volgt de ontwikkelingen op de voet en zal daar, waar nodig, in gesprek gaan met partijen en tot actie overgaan om de risico s van toekomstige verhuurbaarheid en betaalbaarheid te beperken. 59

60 9.13 Koopwoningen Laris bouwt normaliter alleen koopwoningen voor starters. Uitgangspunt is, dat er niet volledig op risico wordt gebouwd. Hierbij wordt een voorverkooppercentage van minimaal 70% gehanteerd voordat met de bouw wordt gestart. Dit percentage was in het verleden lager, maar is als gevolg van de crisis opgetrokken. Enkel wanneer koopprojecten op een verantwoorde wijze kunnen worden omgezet in huurprojecten kan van dit percentage worden afgeweken. Door de huidige crisis staan koopprojecten sterk onder druk en is er nauwelijks belangstelling. Woningen bestemd voor verkoop zullen we omzetten naar huur of desgewenst uitstellen. De consequenties en de financiële gevolgen worden vroegtijdig in kaart gebracht Organisatierisico s De organisatierisico s hangen samen met het feit dat een organisatie een optelsom is van de kwaliteit en integriteit van mensen. Om gericht te kunnen werken aan de ontwikkeling van de medewerkers heeft Laris een beoordelingssysteem, waarvan de integriteitverklaring onderdeel is van het beoordelingssysteem. Deze gedragscode geldt voor iedereen die in naam van Laris in actie komt. Medewerkers, Bestuur, Raad van Commissarissen en voor externe relaties zoals bedrijven of instanties die werken voor en namens Laris. In de gedragscode hebben we vastgelegd wal wel en wat niet kan. In een procedure is vastgelegd hoe in geval van eventuele misstanden een melding kan worden gedaan. De vuistregel is bij twijfel niet doen Intern managementcontrolesysteem en interne controle Om de organisatie beheers- en bestuurbaar te laten zijn, heeft Laris een eigen planningen controlcyclus ontwikkeld. Jaarlijks worden op afdelingsniveau financiële en technische begrotingen gemaakt en worden doelstellingen geformuleerd. Deze doelstellingen worden vertaald naar de meerjarenbegroting en het afdelingsplan. De meerjarenbegroting wordt met de Raad van Commissarissen besproken. Zij geven goedkeuring aan de plannen. Maandelijks wordt een managementrapportage samengesteld waarin de realisatie en voortgang van de afgelopen maand wordt gerapporteerd. Naast de financiële rapportage wordt gerapporteerd over de marktsituatie, de voortgang van vastgoedbeheer en de status van lopende projecten. Afwijkingen ten opzichte van de begroting en doelstellingen worden met deze rapportages tijdig inzichtelijk en zo kan dan tijdig bijsturing plaatsvinden. Door de Directeur Bestuurder wordt een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd met betrekking tot de beheersing van de overige activiteiten van Laris die worden uitgevoerd door dochtervennootschappen. De dochterondernemingen hebben hun beleid, strategie en doelstelling in separate bedrijfsplannen vastgelegd. De voortgang van de activiteiten van de dochters wordt periodiek aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. Ook over financierings-, strategie- en financiële risico s wordt elk kwartaal gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. 60

61 9.16 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing Het Bestuur van Laris is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersing- en controlemaatregelen die aan de gestelde eisen moeten voldoen. Met afdeling Financiën en zo nodig de accountant worden zaken afgestemd. De maatregelen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico s mogelijk te maken. Deze maatregelen kunnen nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Laris worden gerealiseerd of dat er geen materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving optreden. Verder wil het bestuur benadrukken dat de activiteiten van Laris risico s met zich meebrengen die buiten de invloedsfeer van het Bestuur liggen In 2011 hebben wij uit hoofde van onze verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, beheersomgeving en risico s van Laris geanalyseerd en beoordeeld. Rekening houdend met de eerdergenoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Laris zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die door Laris zijn geïmplementeerd een goede basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Laris worden gerealiseerd; Laris zich houdt aan de geldende wet en regelgeving; De in en externe (financiële) rapportages van Laris betrouwbaar zijn; Er geen risico s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid Intern Toezicht (Verslag Raad van Commissarissen) Algemeen In de statuten is bepaald dat de Raad van Commissarissen van Laris bestaat uit tenminste vijf en ten hoogste zeven leden. De Raad van Commissarissen telde in leden. De Raad van Commissarissen is van mening dat de omvang en de samenstelling in overeenstemming is met de omvang en activiteiten van Laris. De Raad van Commissarissen van Laris houdt toezicht op het beleid van de directie en op de algemene zaken bij Laris en de daarmee verbonden ondernemingen, zoals beschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de statuten. De Directeur Bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid aangaande de verbindingen van de woningcorporatie. De directeur legt hierover aan de Raad van Commissarissen verantwoording af en verschaft deze tijdig alle informatie die de Raad nodig heeft voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taken. De Raad van Commissarissen heeft de gedragscode onderschreven voor goed bestuur (Governance Code). Deze code is opgesteld door de landelijke koepel Aedes en de Vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties. 61

62 Laris wijkt op enkele onderdelen af van de code. Dit betreft de volgende zaken: De Bestuurder van Laris heeft een contract voor onbepaalde tijd en wordt daarom niet voor vier jaar (her)benoemd. De Raad van Commissarissen heeft te allen tijde de bevoegdheid een Bestuurder te schorsen en/of te ontslaan. Jaarlijks vindt er met de Bestuurder een functioneringsgesprek plaats waarin ook afspraken worden gemaakt over het beloningsbeleid die schriftelijk worden vastgelegd. De verslagen worden niet op de website geplaatst uit overwegingen van bescherming van de privacy van de Bestuurder Goedkeuring van de jaarrekening en begroting De operationele en financiële doelstellingen van de stichting zijn vastgelegd in de begroting die jaarlijks door de Raad van Commissarissen wordt vastgesteld. De Directeur Bestuurder presenteert elke maand een financiële en elk kwartaal een voortgangsrapportage waarin de actuele stand van zaken wordt weergegeven en waarbij ook wordt aangegeven welke bestuursbesluiten leiden tot afwijkingen van de begroting. De organisatie wordt bestuurd met behulp van financiële rapportages en een rapportage over de voortgang van doelstellingen per afdeling. Alle bestuursbesluiten worden aan de Raad van Commissarissen voorgelegd, afhankelijk van de aard en omvang ter goedkeuring of ter informatie. De manager Finance & Control geeft desgewenst een toelichting op de rapportages. De Raad heeft dit jaar het directiereglement vastgesteld. Hierin wordt onder meer vastgelegd dat de Raad investeringsbesluiten moet goedkeuren die het bedrag van ,- te boven gaan. Voor elk investeringsbesluit wordt een begroting en een risicoanalyse opgesteld. De externe accountant rapporteert en adviseert de Raad van Commissarissen rechtstreeks over de jaarstukken en heeft daartoe ook de vergadering bijgewoond waarin de jaarrekening is behandeld. De Raad heeft de jaarrekening over 2010 goedgekeurd in haar vergadering van 19 april. De begroting voor 2012 is vastgesteld in de vergadering van 14 december Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid vast voor de Directeur Bestuurder. De Governance Code volgt op dit terrein het al eerder opgestelde Advies Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (Advies commissie -Izeboud). De Raad van Commissarissen neemt het advies, over de benoeming van de directeur bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar niet over. De huidige Directeur Bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd en is dus niet benoemd voor een periode van vier jaar. De arbeidsverhouding is aangegaan voor het moment dat de code is opgesteld en de stichting is uiteraard gebonden aan de bestaande overeenkomst Beloning Bestuurder in 2011 De beloning van de Bestuurder voor zijn werkzaamheden voor Laris Wonen en diensten, is wat betreft hoogte en structuur zodanig dat gekwalificeerd Bestuur kan worden behouden en aangetrokken. De beloning bestaat uit een vast en een beperkt variabel 62

63 deel, waarbij het variabele deel is gekoppeld aan vooraf bepaalde, meetbare en beïnvloedbare doelstellingen. De beloningsstructuur heeft ten doel de belangen van Laris Wonen en diensten op middellange en lange termijn te stimuleren. Bij het vaststellen van de beloningsstructuur zijn de bepalingen en uitgangspunten van de commissie Izeboud gevolgd. De vaststelling van de beloning van de Bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. Volgens de wet is alleen de beloning van die functies openbaar, waarbij de beloning in 2011 hoger was dan de Balkenende-norm, maar dat is hier niet het geval. Bij Laris is de beloning geheel terug te herleiden naar één Bestuurder. Het besluit over de toekenning van het variabele salaris wordt jaarlijks achteraf na vaststelling van de jaarrekening genomen. Er zijn in 2011 of eerder, conform de beleidsuitgangspunten van Laris, geen aandelen of leningen verstrekt aan het Bestuur. Ook zijn er geen afspraken gemaakt over een extra pensioenvoorziening Samenstelling De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat zij haar taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een Commissaris vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming worden de profieleisen in acht genomen. Leden van de Raad van Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat Commissarissen maximaal acht jaar zitting kunnen hebben. Laris volgt hierbij hetgeen is omschreven in de Governance. Aftreden als lid van de Raad van Commissarissen volgt na vaststelling jaarrekening van voorgaand jaar, doch uiterlijk op 1 mei. De Raad van Commissarissen rapporteert in haar verslag dat naar haar oordeel de Raad zodanig is samengesteld dat deze haar taak naar behoren kan vervullen, dat een profielschets is samengesteld en dat (her)benoemingen van leden van de Raad na een zorgvuldige procedure hebben plaatsgevonden. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Laris of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan diensten die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Laris, hetzij direct hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar vonden er geen transacties plaats waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar Commissarissen. De Raad van Commissarissen functioneert als een geheel, er is dus geen audit- of remuneratiecommissie ingesteld om een deel van de taken van de Raad uit te voeren. 1 lid van de Raad is lid van de treasurycommissie. De samenstelling van de Raad is gedurende het verslagjaar 2011 gewijzigd. In 2011 zijn drie nieuwe leden benoemd waarvan twee leden definitief per 1 september, 1 lid is per 1 januari 2012 in functie zijn getreden. Voor twee leden geldt een overgangsregeling, dit ter borging van de continuïteit. 63

64 Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad, ziet toe op goed functioneren van de Raad en haar Commissarissen, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de Commissarissen, zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming, draagt zorg voor introductie- en opleidingsprogramma voor de leden, is namens de Raad het voornaamste aanspreekpunt voor de Bestuurder, initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en van de Bestuurder. De Raad van Commissarissen doet verslag van de uitvoering van de taakopdracht in het verslag van de Raad Vergoeding Raad van Commissarissen 2011 De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vaste honorering per jaar. De vergoeding komt overeen met wat gebruikelijk is voor een corporatie met de omvang van Laris. De belangrijkste overwegingen bij het beloningsbeleid zijn, dat de bestuurlijke organen historisch zijn gegroeid vanuit een pro-deo verhouding. Wel wordt onderkend dat corporaties zelfstandige bedrijven zijn geworden met een ruime mate van extern toezicht. Dat vraagt om een professioneel toezichtorgaan. In 2011 ontving de Raad van Commissarissen een vergoeding van in totaal ,-. Dit betreft honorarium en onkostenvergoeding. Het hiernavolgende schema geeft de vergoeding aan voor elke Commissaris afzonderlijk in Naam lid Functie Geb. jaar Eerste benoeming Benoemd tot Herbenoembaar Beroep en/of aandachtsgebied Ontvangen honorarium in 2011 Dhr W.H.A. Buiting Dhr. W.J. Tuil Vicevoorzitter Voorzitter Nee Advocaat/ juridische zaken Nee Directeur/ adviseur 7.500,- (Holding) 5.950,- Dhr. H.J.v.d. Locht Secretaris Nee Treasury 1.796,- Dhr. L. Brands Lid Nee Personeelszaken 2.694,- Dhr. W. Kooper Dhr. H. Kranenburg Mevr M. van den Broek Hanskamp Lid namens huurders Lid namens huurders Lid namens huurders Nee Huurderbelangen Ja Huurderbelangen Ja Huurderbelangen 1.796, , ,- 64

65 Commissies van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft één Commissie ingesteld, namelijk een Treasurycommissie. In deze commissie hebben twee leden van de Raad van Commissarissen zitting, alsmede, de directeur Bestuurder en de manager Finance. De commissie is in 2011 twee keer bij elkaar geweest en heeft het treasury jaarplan 2011 beoordeeld en vastgesteld, waarna het aan de Raad van Commissarissen is voorgelegd Activiteiten besluiten van de Raad van Commissarissen in 2011 De Raad van Commissarissen heeft in 2011 zes keer vergaderd. Hierbij was de Bestuurder aanwezig, behalve als onderwerpen aan bod kwamen met betrekking tot het functioneren en belonen van de Bestuurder. Ten aanzien van belangrijke onderwerpen van financieel en organisatorisch belang heeft de voorzitter gefunctioneerd als klankbord en adviseur naar de Bestuurder. Een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen heeft gesproken met het Bestuur van huurderbelangenvereniging De Schakel over het huurprijsbeleid, het onderhoudsbeleid en benoeming en profielschets nieuwe leden van de Raad in De Raad heeft het afgelopen jaar onderstaande activiteiten besproken en de navolgende besluiten op voordracht van het bestuur genomen Activiteiten bespreken van de kwartaalrapportages over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico s en ontwikkelingen; het toezicht op de aan Laris verbonden instellingen en ondernemingen; zaken van organisatorische aard; Het huurprijsbeleid; de voortgang van de renovatie projecten De Ziep en Muizenberg; update nieuwbouwprojecten; het profiel voor benoeming van leden van de Raad van Commissarissen; het kennisnemen en het bespreken van bedrijfstakinformatie; het kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van het accountantsverslag met de accountant Besluiten goedkeuren van de geconsolideerde jaarrekeningen van de stichting en verbonden ondernemingen en het volkshuisvestelijk verslag over 2010; goedkeuren van de bestuursbesluiten; het verstrekken van controleopdracht aan de accountant; goedkeuren van het treasury jaarplan en instemmen met het financieringsvoorstel; goedkeuren van de meerjarenbegroting en de doelstellingen voor 2012; 65

66 (her)benoeming van de leden van de Raad van Commissarissen, vaststellen profielschets en vaststellen vergaderschema 2012; Goedkeuren besluit verkoop woningen uit eigen bezit; Besluit benoeming drie nieuwe leden van de Raad van Commissarissen; Besluit benoeming accountant voor maximaal 1 jaar; Besluit overdracht gronden PSI BV naar stichting Laris; Besluit opbrengsten verkoop te bestemmen aan niet-daeb activiteiten in nieuw te bouwen woonzorgcomplexen Toezicht op de verbindingen Enkele activiteiten van Laris vinden plaats, in andere rechtspersonen gelieerd aan stichting Laris. Laris is direct en/of indirect 100 procent aandeelhouder van deze entiteiten. De Raad van Commissarissen ziet hierop als volgt toe: De Raad van Commissarissen keurt vooraf de oprichting van rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingsverbanden goed; In de driemaandelijkse rapportage voor de Raad zijn de financiële en overige prestaties van deze entiteiten verwerkt; De personen die bevoegd zijn om de rechtspersoon extern te vertegenwoordigen, zijn de Bestuurder bij Laris of in dienst van Laris; Besluiten in entiteiten waarover de Stichting Laris overwegende zeggenschap heeft, worden in de praktijk ook ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van de Stichting Laris Zelfevaluatie In mei 2011 stond de Raad van Commissarissen stil bij haar eigen functioneren: de zelfevaluatie. De voorzitter heeft met de leden functioneringsgesprekken gevoerd. Uit de zelfevaluatie kwam naar voren: De informatievoorziening door de Directeur Bestuurder naar de Raad van Commissarissen voldoende en tijdig is. Ook de suggesties en opmerkingen van de Raad van Commissarissen worden voldoende opgepakt door de Directeur Bestuurder. De balans tussen afstand houden en betrokken zijn is voldoende; Het contact van de Raad van Commissarissen met de stakeholders is goed. Met de huurderbelangenvereniging is gesproken over de gang van zaken als het huurprijsbeleid, onderhoud en ontwikkelingen in de branche; De openheid van communicatie, respect en persoonlijke verhouding is goed; De zittingtermijn van de Raad van Commissarissen is besproken en is in overeenstemming met het reglement van de Raad van Commissarissen waarbij de continuïteit van het toezicht wordt geborgd. 66

67 Tot slot Laris Wonen en diensten heeft zich ook in 2011 ingezet als maatschappelijke onderneming; betrouwbaar en betrokken, initiatiefvol, vernieuwend en zorgvuldig ten aanzien van wonen, zorg, welzijn en duurzaamheid. Maar de ontwikkelingen in corporatieland staan niet stil. Laris zal tijdig reageren op markt en politieke ontwikkelingen en haar organisatie daar waar nodig op afstemmen. We leggen de lat ook weer een flink stuk hoger. Voor 2012 zijn met directie en management dan ook weer nieuwe doelen afgesproken, doelen die Laris helpen om voortvarend verder te werken en de noodzakelijke prestaties te leveren. Als Raad van Commissarissen hopen we dat er, ondanks de financiële crisis en de door het Rijk ingevoerde heffingen, voldoende armslag blijft om deze prestaties te kunnen uitvoeren. Namens de Raad van Commissarissen W.H.A. Buiting Voorzitter 67

68 68

69 10 Financiën 10.1 Algemeen De financiële continuïteit van Laris is van primair belang. Alleen dan kan Laris haar doelstellingen waarmaken. Het financiële beleid is erop gericht om de continuïteit te waarborgen. Tegelijkertijd wil Laris presteren naar vermogen, oftewel de beschikbare middelen primair inzetten voor haar missie en ambitie. De woningmarkt in het algemeen en de huurmarkt in het bijzonder hebben nog te maken met onzekerheden. Dit wordt veroorzaakt door stagnerende verkoop van bestaande en nieuwe woningen, evenals onzekerheden over mogelijke overheidsmaatregelen met betrekking tot de woningmarkt. Laris streeft erna te allen tijde toegang te hebben tot de geld en kapitaalmarkt. Daarom heeft Laris normen gesteld voor haar financiële sturing. Laris wil vanuit een solide financiële basis zakelijk en efficiënt werken en maatschappelijk investeren. Dit betekent: Financieel solide zijn Solvabiliteit tussen de 15 en 20% Operationele kasstromen minimaal 3 miljoen Euro Ratio, operationele kasstroom = groter dan 1 Toegerust voor de strategische opgave Maatschappelijk ondernemen met aanvaardbare risico s Vergroten, verbeteren en borgen van kennis en vaardigheden Op basis van de cijfers over 2011 en de verwachte uitkomsten 2012 heeft Laris de kostenramingen in de meerjarenbegroting neerwaarts bijgesteld. Deze bezuinigingen hebben een positief effect op de bedrijfswaarde en daarmee ook op het resultaat en vermogen. Naast deze bezuinigingen zijn ook een aantal structurele maatregelen van overheidswege ingerekend, zoals de vennootschapsbelastingplicht en de bijdrage in de huurtoeslagwet. 69

70 Deze laatste posten slaan een belangrijk gat in het verdienmodel, waardoor corporaties gedwongen worden compenserende maatregelen in hun begroting op te nemen. Ook Laris ontkomt hier niet aan en houdt rekening met de verkoop van jaarlijks 15 woningen uit het bestaande bezit gedurende 10 jaar Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is de financieel toezichthouder voor de sector van woningcorporaties. Enerzijds oefent het CFV toezicht uit op individuele corporaties en anderzijds onderzoekt men de financiële positie van de gehele corporatiesector. Daartoe is de methodiek financiële beoordeling ontwikkeld. Het onderzoek resulteert uiteindelijk in een oordeel per corporatie en in publicaties die de gehele sector betreffen. Het CFV geeft een solvabiliteitsoordeel op basis van de verantwoordingsstukken van de corporaties en een continuïteitsoordeel op basis van de voornemens van de corporaties. Om tot dit oordeel te komen herberekent het CFV de gegevens die Laris verstrekt met betrekking tot haar volkshuisvestelijk vermogen. Dit vermogen wordt afgezet tegen het risico dat het CFV voor de corporatie inschat. Deze systematiek is in 2008 ingevoerd. Het continuïteitsoordeel van het CFV, gebaseerd op onze meerjarenbegroting , leidde tot een A1-oordeel. Dit houdt in dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting. Het solvabiliteitsoordeel van het CFV luidt evenals voorgaande jaren: Voldoende. Dit houdt in dat de woningcorporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen. Beoordeling CFV van financiële positie Laris in Corporatie in Perspectief Continuïteitsoordeel Corporatie JA JA Referentie in % per klasse Landelijk in % per klasse Solvabiliteitsoordeel Voldoende Voldoende Corporatie JA JA Referentie in % per klasse Landelijk in % per klasse 97,

71 10.3 Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW geeft garanties aan financiers die woningcorporaties leningen verstrekken voor sociale woningbouwprojecten en leningen voor maatschappelijk vastgoed. Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen gunstiger voorwaarden. Een belangrijke voorwaarde voor borgstelling is dat de deelnemer een positieve kasstroomprognose heeft. Daarbij houdt het WSW rekening met een aflossingsfictie van twee procent per jaar van de gehele leningenportefeuille. Bovendien moet de waarde van het aangeboden onderpand voldoende zijn. De onderpandwaarde wordt op basis van de WOZ-waarde bepaald. Indien de corporatie aan beide voorwaarden voldoet geeft het WSW een faciliteringsvolume af. Het faciliteringsvolume is het maximale bedrag aan externe financiering waarvoor het WSW aangeeft dat ze borg gaat staan. Dit volume wordt bepaald op basis van de prognosecijfers die de corporatie jaarlijks per 1 februari aanlevert in de vorm van een kasstroomoverzicht via CorpoData. De hoogte van het faciliteringsvolume bedraagt maximaal de financieringsbehoefte voor de komende drie jaren. Wat is een kasstroomoverzicht? Het kasstroomoverzicht bestaat uit drie kasstromen: operationele kasstroom investeringskasstroom (inclusief de desinvesteringskasstroom) financieringskasstroom In de operationele kasstroom worden alle verwachte inkomsten en uitgaven opgenomen die uit de exploitatie van het woningbezit voortvloeien. Dit is inclusief uitgaven voor rente en aflossing. Voor de rente gaat het WSW uit van de werkelijk te verwachten rentelasten. Voor de aflossingsuitgaven wordt in de operationele kasstroom gerekend met een fictie. Verondersteld wordt dat 2% van de uitstaande leningen ultimo in betreffend boekjaar uit de operationele kasstroom betaald kunnen worden. Laris voldeed op basis van de prognose aan de voorwaarden die het WSW stelt en ontving daardoor een faciliteringsvolume (2 jr.) om haar projecten te kunnen financieren. Ultimo 2011 stuurde Laris de prognose in. Op basis van deze prognose voldoet Laris aan de gestelde voorwaarden om ook haar overige projecten te kunnen realiseren. Op basis van het geactualiseerde investeringsprogramma en de meerjarenprognose is de faciliteringsruimte tot en met 2013 vastgesteld op ruim 36 miljoen. Na aftrek van de reeds in 2011 opgenomen geldlening ad 6 miljoen, betekent dit dat voor de jaren 2012 en 2013 nog een ruimte voor borging van lening beschikbaar is van ruim 30 miljoen Treasurybeleid De hoofddoelstelling van het treasurybeleid van Laris is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit door het resultaat en vermogen te beschermen tegen financiële risico s en de organisatie financierbaar en weerbaar te houden. Om dit doel te bereiken stellen we onder meer ook een treasuryjaarplan op, waarbij rekening wordt gehouden met de vastgestelde meerjarenbegroting, de vervalkalender van de leningenportefeuille, actuele liquiditeitsprognoses en rentevisies. In de vergadering van de treasurycommissie wordt vervolgens vastgesteld welke acties uit dit plan ondernomen moeten worden en 71

72 wanneer. Hierbij houden we rekening met de rentestand op dat moment en de verwachtingen hieromtrent van marktpartijen en van de treasurycommissie zelf. Financiering: ontwikkeling leningportefeuille Financieringsbehoefte Aflossing in portefeuille Bestaande portefeuille Bron budget Financiële toekomst De solvabiliteit staat, net zoals bij vele andere corporaties het geval is, sterk onder druk. Enerzijds wil Laris een actieve maatschappelijke rol spelen, anderzijds wordt zij hierin beperkt door de financiële inspanning die dit vergt. Laris streeft er naar om een financieel gezonde corporatie te blijven zodat zij ook voor andere partijen een aantrekkelijke partner blijft of wordt. Dit houdt voor Laris in dat zij met haar volkshuisvestelijk vermogen boven de grens van het Centraal Fonds wil blijven met een positieve operationele kasstroom zodat zij gebruik kan maken van de borging door het WSW. Dit wil Laris onder andere bereiken door een verdere kostenreductie en een heroriëntatie van haar kerntaken. Wat doen we wel en wat doen we niet. De financiële uitgangspunten voor wat betreft gewenste solvabiliteit en rentabiliteit van het eigen vermogen zijn vastgelegd in de meerjarenbegroting 2012 tot en met Voor de solvabiliteit ligt de interne risicogrens bij Laris zoals blijkt uit bijgaande grafiek op 20% en de ondergrens op 15%. Zoals blijkt uit de meerjarenbegroting komen we nu onder de interne risicogrens van 20%. Belangrijke oorzaak ligt in het hoge investeringsniveau van de afgelopen jaren en de periode tot Een andere oorzaak is dat Laris in de afgelopen jaren bereid is geweest onrendabel te investeren in vernieuwende projecten en in projecten van grote maatschappelijke waarde. Na 2015, is de verwachting, komt de solvabiliteit weer uit boven de 20%. Hierdoor is vanzelfsprekend ook de rentabiliteit op het eigen vermogen onder druk komen te staan. Laris streeft naar een rentabiliteit van 8% op het eigen vermogen. In de 72

73 meerjarenbegroting zijn de financiële gevolgen van de plannen voor de komende 10 jaar in beeld gebracht. De uitkomst laat zien dat onze financiële positie redelijk stabiel blijft, ondanks de nog vele op stapel staande nieuwbouw- en herstructureringsplannen. De crisis in de financiële wereld krijgt nu echter in zijn volle omvang grip op de reële economie. Het consumentenvertrouwen is sterk gedaald, (bouw)bedrijven komen in de problemen, de werkloosheid dreigt te stijgen naar ongekende hoogte. Bij een aantal nieuwbouwprojecten is sprake van verkoop, waarbij de verkoop laat zien dat deze stagneert. Volkshuisvestelijk vermogen in % 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Solvabiliteit Interne risicogrens Bovengrens Continuiteitsoordeel Ondergrens Continuiteitsoordeel 10.6 Renterisico In onderstaande grafiek is per jaar het saldo van de geldleningen weergegeven waarover renterisico wordt gelopen. Bij de renteconversie van de bestaande leningen is eveneens rekening gehouden met de bestaande Roll-over leningen en de nog lopende rentecap-overeenkomst tot einde

74 Renterisico: opbouw Schuldvernieuwing Renteconv. beleggingen Renteconversie leningen Totaal renterisico Bedrijfslasten Op grond van artikel 24 van het BBSH behoort de bedrijfsvoering van woningcorporaties sober en doelmatig te gebeuren. In onderstaand overzicht zijn de (verwachte) algemene beheerskosten en de onderhoudskosten over de periode 2010 tot en met 2016 weergegeven per verhuureenheid. De hier getoonde cijfers zijn gepresenteerd op basis van de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gehanteerde systematiek en kunnen daardoor afwijken van de kengetallen in de jaarrekening. Kosten algemeen beheer per verhuureenheid Aantal VHE (gewogen) Kosten per VHE: Personeelskosten (salarissen) Sociale- en pensioenlasten Huisvestingskosten Diversen projectkosten Automatiseringskosten Algemene beheerkosten Directe exploitatiekosten Totaal algemeen beheer Onderhoudskosten Totale lasten per woning