Regelingen voor particulieren

Transcriptie

1 Kennisdocument Voordelen monumentenpanden U heeft een rijksmonumentenpand of u heeft het voornemen om een rijksmonumentenpand te kopen. Dit betekent dat u aan vele wetten en regels gebonden bent. Waar elke andere woning naar hartenlust en naar eigen inzicht kan worden verbouwd en veranderd, moet een rijksmonument in de oorspronkelijke staat worden gehouden. Dit vraagt specialisme, dat vaak kostenverhogend werkt. Dit heeft ook de overheid doorzien. Om u tegemoet te komen zijn er in de belastingwetgeving faciliteiten opgenomen. Hieronder leest u welke mogelijkheden er voor u zijn als u een rijksmonumentenpand heeft. Regelingen voor particulieren Wanneer u net een pand heeft gekocht, zult u mogelijk het een en ander aan het pand willen en/of moeten doen. Daarna moeten van tijd tot tijd verschillende delen van het pand worden hersteld of vervangen. Hieraan zijn vaak strenge regels verbonden en ook kosten. Van deze onderhoudskosten kunt u echter een (groot) deel terugkrijgen van de Belastingdienst. Deze aftrek kan plaatsvinden naast een eventuele gebruikelijke hypotheekrenteaftrek. Hypotheekrenteaftrek Als u zelf woont of gaat wonen in een monumentenpand, geeft u deze in uw aangifte inkomstenbelasting aan als eigen woning in box 1. Wanneer u een hypotheek heeft afgesloten voor de aanschaf van het pand, kunt u de hierover betaalde rente aftrekken.

2 Let op! U bent verplicht om hypotheken die u na 1 januari 2013 heeft afgesloten in 30 jaar annuïtair af te lossen. U heeft op het eerste oog vaste maandlasten, doch bestaan deze in de eerste jaren vooral uit rente en een klein stukje aflossing. Naarmate de tijd vordert neemt de rente af en gaat u meer aflossen. Het fiscale voordeel neemt jaarlijks af. Heeft u een inkomen boven (afgerond) ? Voor deze hypotheken geldt dat u ze niet meer tegen 52% kunt aftrekken. Vanaf 2014 wordt dit percentage jaarlijks met een half procent verlaagd tot uiteindelijk 38%. In 2015 kunt u de hypotheekrente dus nog maar tegen 51% aftrekken. Aftrek van onderhoudskosten De onderhoudskosten zijn onder voorwaarden aftrekbaar in de inkomstenbelasting als persoonsgebonden aftrek. Voorwaarden voor kostenaftrek U kunt de onderhoudskosten aftrekken als: u de eigenaar bent van het pand; het monumentenpand is ingeschreven in het Rijksmonumentenregister; en u deze dit jaar betaalt. Verder moet u het pand in uw aangifte inkomstenbelasting aangeven als: eigen woning in box 1; of onderdeel van uw vermogen in box 3. Berekening aftrek onderhoudskosten Voor de fiscale aftrekbaarheid moet het echt gaan om onderhoudskosten. Bij een verbouwing moet u dus nagaan wat wel en geen onderhoudskosten zijn. Als hoofdregel geldt dat de kosten voor het terugbrengen in de oorspronkelijke staat aftrekbaar zijn, kosten voor vernieuwingen en echte moderniseringen zijn niet aftrekbaar. Hieronder zijn enkele voorbeelden weergegeven van kosten die u wel en niet kunt aftrekken. Aftrekbare kosten De volgende kosten kunt u wel aftrekken: reparaties door elektriciens, loodgieters, metselaars, stukadoors en timmermannen; onderhoud en/of reparatie van onder andere cv-installaties, boilers, geisers, schoorstenen; buitenschilderwerk; en DRV Accountants & Adviseurs Voordelen Monumentenpanden Pagina 2 van 10

3 het opstoppen en verdekken van rieten daken. Niet-aftrekbare kosten De volgende kosten kunt u niet aftrekken: meerprijs van de vervanging van een eenvoudige door een luxe keuken; opnieuw aanbrengen verdwenen monumentaal element, zoals een glas-in-loodraam; te ingrijpende werkzaamheden, waardoor in feite een nieuw pand ontstaat; te ingrijpende verbouwingen, waardoor de functie van het pand verandert; eigenaarslasten, zoals de onroerendezaakbelasting of rioolrechten; afschrijvingen; kosten waarvoor u al een schadevergoeding heeft gekregen; kosten van tuinonderhoud, behangen en/of binnenschilderwerk. Voor tuinen die los van een monumentaal pand zijn ingeschreven in het Rijksmonumentenregister geldt een aparte regeling. Hoe hoog zijn aftrekbare kosten De aftrek van de aftrekbare kosten is gesteld op 80% van de gemaakte/geaccepteerde kosten, minus de ontvangen subsidies. U kunt ook subsidies ontvangen voor de onderhoudskosten, waarop verder in dit kennisdocument zal worden ingegaan. De ontvangen subsidies moet u in mindering brengen op de aftrekbare onderhoudskosten. Voorbeeld U restaureert uw monumentenpand voor aan onderhoudskosten en u heeft een subsidie ontvangen van De aftrekbare kosten bedragen dan 80% van (= / ) = Zekerheid vooraf Mogelijk kunt u niet alle onderhoudskosten van monumentenpanden aftrekken (zie hierboven). Om erachter te komen welke kosten u mag aftrekken, kunt u de Belastingdienst vragen dit vast te stellen. U dient een verzoek hiervoor ruim voor de geplande onderhoudswerkzaamheden in te dienen. DRV Accountants & Adviseurs Voordelen Monumentenpanden Pagina 3 van 10

4 De taxateurs van de Belastingdienst moeten het pand in de oude staat kunnen bekijken. U moet het verzoek daarom minimaal tien weken voordat het onderhoud aan het pand begint indienen. De taxa-teur zal vaststellen wat de onderhoudskosten zijn (reparatie en vervanging) en wat de kosten van vernieuwingen en/of verbeteringen zijn. De kosten van vernieuwing of verbetering kunnen niet worden afgetrokken. Restauratieplan Bij het verzoek tot vaststelling van de onderhoudskosten moet u ook een restauratieplan voegen. Dit houdt in dat u de volgende informatie zult moeten meesturen: een gespecificeerde begroting van alle kosten (hoeveelheden, arbeidsuren en materialen); bouwtekeningen van de oude en de nieuwe situatie; en een uitgebreide omschrijving van de onderhoudswerkzaamheden. Beslissing over aftrek De taxateur zal binnen tien weken nadat u het verzoek heeft ingediend beslissen welk bedrag u als onderhoudskosten mag aftrekken. Na tien weken heeft u dus zekerheid. De Belastingsdienst kan ach-teraf controleren of u wel volgens het restauratieplan heeft gewerkt. Geen verzoek vooraf U bent niet verplicht om de Belastingdienst vooraf te laten vaststellen welke kosten mogen worden afgetrokken. Het is ook toegestaan om zelf de onderhoudskosten te berekenen welke u in uw aangifte inkomstenbelasting wilt aftrekken. U zult de afgetrokken kosten echter wel altijd aannemelijk moeten kunnen maken. Bijzondere situaties Monumentenpanden over de grens De mogelijkheid om de kosten van onderhoud van monumentenpanden af te trekken, is niet beperkt tot monumentenpanden in Nederland. Vanaf 18 december 2014 kunt u ook voor in het buitenland gelegen monumentenpanden de onderhoudskosten aftrekken. Het gaat hierbij alleen om monumentenpanden die: in de Europese Unie, Liechtenstein, Noorwegen of IJsland staan; en waarvoor u een erkenning van de Minister van OC&W heeft dat uw pand: behoort tot het Nederlands cultureel erfgoed; of een rijksmonumentenpand zou zijn als het in Nederland zou staan. DRV Accountants & Adviseurs Voordelen Monumentenpanden Pagina 4 van 10

5 Appartementsrecht, erfpacht, recht van opstal Wanneer u niet de eigendom, maar alleen een appartementsrecht, recht van erfpacht, recht van opstal of een andere vorm van economisch eigendom heeft, kunt u de onderhoudskosten van een mo-numentenpand ook aftrekken. De waardeverandering van het pand moet u dan wel voor meer dan de helft aangaan. Geen recht op aftrek Voor de volgende panden kunt u de onderhoudskosten niet aftrekken: gemeentelijke monumenten provinciale monumenten panden die een onderdeel zijn van een beschermd dorps- of stadsgezicht Restauratiefonds-hypotheek Als u woont in een rijksmonumentenpand of een monumentale boerderij, waarvan u de eigenaar bent, en deze moet worden opgeknapt komt u in aanmerking voor een lening met een lage rente. Dit wordt de Restauratiefonds-hypotheek genoemd en moet bij het Nationaal Restauratiefonds worden aangevraagd. U kunt deze hypotheek alleen krijgen als u nog niet bent begonnen met de herstelwerkzaamheden en de Belastingdienst Bureau Monumenten de onderhoudskosten heeft vastgesteld. Nadere voorwaarden Restauratiefonds-hypotheek Om een Restauratiefonds-hypotheek te kunnen afsluiten moet (u) verder: een overheid niet mede-eigenaar zijn van uw rijksmonumentenpand; nog geen Brim-subsidie hebben aangevraagd (onder voorwaarden wel toegestaan); minimaal lenen (de verbouwingskosten moeten hoger zijn); verplicht een opstal- en CAR-verzekering hebben afgesloten; een omgevingsvergunning hebben; en een positieve kredietbeoordeling hebben. Voordelen Restauratiefonds-hypotheek Wanneer u een Restauratiefonds-hypotheek heeft afgesloten profiteert u (mogelijk) van: een 5% lagere rente dan de marktrente van (heden) minimaal 1,5%; het recht op hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning; en een annuïtaire aflossing, waardoor geen of weinig restschuld overblijft. DRV Accountants & Adviseurs Voordelen Monumentenpanden Pagina 5 van 10

6 Aandachtspunten Restauratiefonds-hypotheek Bij het afsluiten van een Restauratiefonds-hypotheek moet u erop letten dat: de hypotheek pas definitief wordt toegekend als alle onderhoudswerkzaamheden klaar zijn; door de annuïtaire aflossing de hypotheekrenteaftrek jaarlijks lager wordt; de hypotheekrente 10 jaar rentevast is; u tijdens de looptijd van de hypotheek verplicht bent het pand te onderhouden; en u met een restschuld kunt achterblijven als u het pand voor een te laag bedrag verkoopt. Let op! Na afloop van de restauratiewerkzaamheden moet u een verantwoording indienen. Daarmee kan het definitieve bedrag van de Restauratiefonds-hypotheek worden vastgesteld. Restauratiefondsplus-hypotheek Als u eigenaar bent van een rijksmonumentenpand, niet zijnde een woonhuis, en deze moet worden opgeknapt komt u ook in aanmerking voor een lening met een lage rente. Dit wordt de Restauratie-fondsplus-hypotheek genoemd en moet bij het Nationaal restauratiefonds worden aangevraagd. Voorwaarden Restauratiefondsplus-hypotheek Om een Restauratiefondsplus-hypotheek te kunnen afsluiten moet (u) verder: een overheid (provincie, gemeente, waterschap) niet mede-eigenaar zijn van het pand; nog geen Brim-subsidie hebben aangevraagd (onder voorwaarden wel toegestaan); minimaal lenen; nog niet zijn begonnen met de herstelwerkzaamheden; en verplicht een opstal- en CAR-verzekering hebben afgesloten; een omgevingsvergunning hebben; en een positieve kredietbeoordeling hebben. Voordelen Restauratiefondsplus-hypotheek Wanneer u een Restauratiefonds-hypotheek heeft afgesloten profiteert u (mogelijk) van: een 5% lagere rente dan de marktrente van (heden) minimaal 1,5%; zekerheid, omdat u het te lenen bedrag negen maanden kunt reserveren; het recht de hypotheek binnen tien jaar te kunnen overdragen; een aanvullende lening kan bij het Nationaal Restauratiefonds worden aangevraagd; en aflossing van de volledige hypotheekschuld na maximaal 30 jaar. DRV Accountants & Adviseurs Voordelen Monumentenpanden Pagina 6 van 10

7 Aandachtspunten Restauratiefonds-hypotheek Bij het afsluiten van een Restauratiefonds-hypotheek moet u erop letten dat: de hypotheek pas definitief wordt toegekend als alle onderhoudswerkzaamheden klaar zijn; door de annuïtaire aflossing de hypotheekrenteaftrek jaarlijks lager wordt; de hypotheekrente 10 jaar rentevast is; u tijdens de looptijd van de hypotheek verplicht bent het pand te onderhouden; en u met een restschuld kan achterblijven als u het pand voor een te laag bedrag verkoopt. Let op! Als u een Restauratiefondsplus-hypotheek wilt aanvragen moet u er rekening mee houden dat de procedure veel tijd kan gaan kosten. Zorgt u er dan ook voor dat u de hypotheek aanvraagt ruim voordat u met de geplande onderhoudswerkzaamheden begint. Na afloop van de restauratiewerkzaamheden moet u een verantwoording indienen. Daarmee kan het definitieve bedrag van de hypo-theek worden vastgesteld. Subsidie voor onderhoud: Brim Heeft u een monumentale boerderij, kerk, molen of ander pand waar u niet in woont, dan kunt u hier-voor iedere zes jaar een subsidie ontvangen: de Brim-subsidie (Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten). De subsidie wordt ook toegekend voor archeologische- en groene monumenten. U krijgt geen subsidie als u een Restauratiefondsplus-hypotheek heeft aangevraagd. Hoogte Brim-subsidie Er is voor de subsidie jaarlijks een beperkt budget beschikbaar. Daarom kunt u slechts een maximaal bedrag aan subsidie ontvangen. De subsidie bedraagt steeds 50% van het te subsidiëren bedrag. Het te subsidiëren bedrag is nooit hoger dan 3% van de herbouwwaarde. Dit zijn de kosten om het monument of een zelfstandig onderdeel daarvan helemaal opnieuw te bouwen met dezelfde con-structie, materialen en details. Voor molens geldt een maximaal te subsidiëren bedrag van per zes jaar. Voor archeologische en groene monumenten geldt geen maximumbedrag dat wordt ge-subsidieerd. Aanvragen Brim-subsidie De Brim-subsidie moet worden aangevraagd bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Bij de aanvraag moet u een 6-jarenonderhoudsplan indienen. De aanvraag kan alleen worden ingediend in de periode van 1 februari en 31 maart van elk jaar. DRV Accountants & Adviseurs Voordelen Monumentenpanden Pagina 7 van 10

8 Bijzondere situaties In de volgende gevallen gelden bijzondere voorwaarden voor de subsidie: professionele organisaties en overheden kunnen de subsidie wel voor monumenten krijgen; de subsidie voor groene monumenten wordt alleen voor het hoogst noodzakelijke gegeven. Voorfinanciering Belastingteruggave Aan het restaureren of onderhouden van monumentenpanden zit een prijskaartje. De kosten hiervan leiden mogelijk tot een teruggaaf inkomstenbelasting. Dit bedrag krijgt u pas als u een definitieve teruggaaf heeft gekregen. Om dit bedrag eerder te ontvangen, kunt u een voorlopige teruggave aanvragen. Als deze aan u is opgelegd, krijgt u het bedrag in maandelijkse termijnen gestort. U kunt het bedrag ook ineens gestort krijgen. Hiervoor moet u de Voorfinanciering Belastingteruggave aanvragen. Dit is een kortlopende lening tegen marktrente. U betaalt maandelijks een bedrag terug dat ongeveer gelijk is aan de maandelijkse voorlopige teruggave voor de onderhoudskosten. De aanvraag moet worden gedaan bij het Nationaal Restauratiefonds Voorwaarden Voorfinanciering Belastingteruggave U komt alleen in aanmerking voor de Voorfinanciering Belastingteruggave als: het rijksmonument de eigen woning is van uzelf; u in dienstbetrekking bent en periodiek (per maand of 4-weken) een salaris ontvangt; u een verklaring van de onderhoudskosten heeft (zie zekerheid vooraf ); u geen achterstanden heeft bij de Belastingdienst (aangiften en betalingen); en u jaarlijks een voorlopige aanslag of teruggave aanvraagt. Voordelen Voorfinanciering Belastingteruggave De Voorfinanciering Belastingteruggave kan aantrekkelijk voor u zijn, omdat: u deze kunt combineren met een Restauratiefonds-hypotheek; u meteen al het geld hebt om de onderhoudskosten te betalen; en uw totale hypotheekschuld na een paar jaar vaak al een stuk lager is. Aandachtspunten Voorfinanciering Belastingteruggave Bij het aanvragen van de Voorfinanciering Belastingteruggave moet u erop letten dat: de voorlopige teruggave correct berekend is (neem contact op met uw (fiscaal) adviseur); (grote) wijzigingen in uw inkomen van (grote) invloed zijn op de hoogte van de teruggave; DRV Accountants & Adviseurs Voordelen Monumentenpanden Pagina 8 van 10

9 u de voorlopige teruggave aanvraagt voordat u deze lening aanvraagt; en de voorlopige teruggave verlaagt als u deze lening heeft afbetaald. Regelingen voor ondernemers Ondernemers die zijn gevestigd in een monumentenpand moeten de kosten voor onderhoud aan deze panden hetzelfde behandelen als de onderhoudskosten voor andere bedrijfspanden. Dit betekent dat de onderhoudskosten minus een eventuele subsidie mogen worden afgetrokken van de winst. Bovenstaande geldt ook voor personen die het monumentenpand gebruiken voor het behalen van resultaat uit overige werkzaamheden, zoals het ter beschikking stellen van het monumentenpand. Er is hierbij geen drempelbedrag van toepassing. Restauratiefonds(plus)-hypotheek of Brim-subsidie Onder voorwaarden kunnen ondernemers ook een Restauratiefonds(plus)-hypotheek of een Brimsubsidie ontvangen. DRV Accountants & Adviseurs Voordelen Monumentenpanden Pagina 9 van 10

10 Meer informatie en inlichtingen Peter de Koning AA Partner en accountant Telefoon: Sylvia van Tilburg AA Accountant Telefoon: Helène van Oorschot - van de Watering AA Accountant Telefoon: h.van.oorschot@drv.nl Jeroen Rockx MSc LL.M. Fiscalist Telefoon: j.rockx@drv.nl DRV Accountants & Adviseurs Voordelen Monumentenpanden Pagina 10 van 10