VRIJHEID IN HYPOTHEKEN

Transcriptie

1 handleiding intermediair augustus 2011 VRIJHEID IN HYPOTHEKEN 1

2 Hypotrust Handleiding Intermediair augustus Hypotrust Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Hypotrust. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 het Besluit van 20 juni 1974, St.b. 351, zoals gewijzigd bij het Besluit van 23 augustus 1985, St.b. 471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van (een) gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot Hypotrust te wenden. All rights reserved. No part of this book may be reproduced, stored in a database or retrievalsystem, or published, in any form or in any way, electronically, mechanically, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from Hypotrust. Ondanks alle aan de samenstelling van de tekst bestede zorg, kan noch Hypotrust, noch de uitgever aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit enige fout die in deze uitgave zou kunnen voorkomen. 2 aug

3 Handleiding Intermediair augustus 2011 Postadres Postbus CX Rotterdam Bezoekadres Fascinatio Boulevard 1302, 2909 VA Capelle aan den IJssel Telefoon algemeen Fax algemeen Internet 3 aug

4 4

5 Hoofdstuk 1 Inleiding pagina De Hypotrust-organisatie pagina De Hypotrust-hypotheek pagina Voordelen voor de consument pagina Voordelen voor het intermediair pagina afsluitvergoeding en bemiddelingsregeling pagina Inducement pagina 11 Hoofdstuk 2 Acceptatienormen pagina gegarandeerde leningen pagina gedragscode Hypothecaire Financieringen 2011 pagina leningen zonder garantie pagina starterssubsidies pagina algemeen pagina Definities van Marktwaarde pagina aankoop woning pagina Oversluiting pagina Tweede Hypotheken en Verhogingen pagina Het onderpand pagina acceptabele onderpanden pagina Onacceptabele onderpanden pagina Erfpacht pagina Vereniging van Eigenaren (VvE) pagina Taxatierapport pagina Voorwaarden pagina Insolventieverzekering pagina geen taxatierapport pagina Bestaande bouw pagina Nieuwbouw pagina De geldnemer pagina aansprakelijkheid van de geldnemer pagina Nederlandse nationaliteit pagina Niet - Nederlandse nationaliteit pagina Inkomensbestanddelen pagina Bruto salaris pagina Vakantietoeslag pagina e en 14e maand pagina Pensioen- of VUT-uitkering pagina Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) pagina Provisie pagina Eindejaarsuitkering pagina Onregelmatigheidstoeslagen pagina Overwerk pagina sociale uitkeringen pagina Werkloosheidswet (WW) pagina alimentatie pagina VEB-toelage pagina Inkomen in buitenland pagina 20 5

6 Toekomstige inkomensstijging pagina Dienstverband pagina Beoordeling van het inkomen pagina Tijdelijke contracten (met intentieverklaring) pagina Flexwerkers/uitzendkrachten en jaarcontracten (zonder intentieverklaring) pagina Inkomen uit vermogen pagina Verhoging leencapaciteit pagina Financiële verplichtingen pagina BKR-toetsing pagina Betalingsmoraliteit pagina Beoordeling pagina algemeen pagina Rente pagina Toetsingsmethode pagina Consumptieve (deel) financiering pagina Toetsrente pagina Tweeverdienerbeleid pagina Woonquotes pagina Buitenlands inkomen pagina Beoordeling huidige hypothecaire schuld pagina geldigheidstermijnen van de offerte pagina acceptatietermijn uitgebrachte offerte pagina geldigheid offerte pagina Dagrente pagina geldigheid offerte met ProfijtRente pagina geldigheid offerte met BudgetRente pagina Bouwdepot pagina Verzekeringen pagina schadeverzekering pagina Risicoverzekering pagina Woonlastenbeschermingsverzekering pagina Na aktepassering pagina aflossen pagina Boetevrij aflossen pagina Extra aflossing pagina algehele aflossing pagina afkoop rentevastperiode pagina Tweede hypotheek pagina Wijziging van aflossingsvorm pagina Wijziging risicoklasse pagina meeneemregeling pagina Verhuisregeling pagina Doorgeefregeling pagina Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid pagina 28 Hoofdstuk 3 Hypotheekvormen pagina algemeen pagina Rentewijzigingen pagina 30 6

7 3.3 actietarieven pagina annuïteitenhypotheek pagina lineairehypotheek pagina aflossingsvrijehypotheek pagina levenhypotheek pagina BeleggersHypotheek pagina HybrideHypotheek pagina spaartoekomsthypotheek (HybrideHypotheek) pagina Combinatiehypotheek pagina OndernemersHypotheek pagina algemeen pagina Rente pagina maximale bevoorschotting/ verhoogde inschrijving pagina Inkomenstoets pagina Bepaling inkomen pagina Vrije beroepsbeoefenaren pagina 33 Hoofdstuk 4 Renteproducten pagina standaardrente pagina Variabele Renteclausule SVR1012 pagina algemeen pagina Vastzetten pagina ProfijtRente pagina Profijtclausule PV0609 (vanaf september 2006) pagina Profijtclausule PV0212 (tot september 2006) pagina Omzetten ProfijtRente pagina BudgetRente pagina 35 Hoofdstuk 5 Bankgarantie en overbruggingskrediet pagina Bankgarantie pagina algemeen pagina acceptatiekader bankgarantie pagina maximum aankoopgarantiebedrag pagina geldigheidsduur pagina aankoopgarantieprovisie pagina Claim onder een aankoopgarantie pagina aanvraagprocedure pagina Overbruggingskrediet pagina algemeen pagina Hypothecaire inschrijving overbrugging pagina maximale overbrugging pagina Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden verstreken pagina Indien huidige woning verkocht en ontbindende voorwaarden niet... pagina Indien huidige woning niet verkocht pagina Hoofdsom overbruggingen pagina Bestemming gelden overbrugging pagina Rente pagina Betaling rente pagina 38 7

8 5.2.8 Inkomenstoets pagina looptijd en verlenging van het overbruggingskrediet pagina afsluitprovisie pagina Woonlastenbeschermingsverzekering pagina 38 Hoofdstuk 6 Zeker Weten Hypotheek pagina Productbeschrijving pagina aflosvormen pagina Verzekering pagina startersfaciliteiten pagina Rente pagina Rentevarianten pagina Rentetarieven pagina algemene voorwaarden pagina Voordelen Zeker Weten Hypotheek pagina 40 Hoofdstuk 7 SpaarToekomstHypotheek pagina Productbeschrijving pagina Beleggingsmogelijkheden pagina Ruime keuze aan beleggingsvormen pagina Beleggingsrendementen en profielen pagina Investeringspremie beleggingsfondsen pagina Kosten beleggingsfondsen pagina RendementsKompas pagina switchlimiet pagina algemeen pagina Werking van de switchlimiet pagina Waarop is de switchlimiet niet van toepassing? pagina switchen pagina Tussen beleggingsfondsen: pagina Van SpaarHypotheekRekening naar beleggingsfondsen: pagina Van beleggingsfondsen naar SpaarHypotheekRekening: pagina Informatie pagina Dekkingsmogelijkheden pagina Risicodekking bij overlijden pagina algemeen pagina som van de betaalde premies pagina % of 110% van de aanwezige eurowaarde pagina Een gelijkblijvend risicokapitaal pagina Een gelijkmatig dalend risicokapitaal pagina gevolgen van switchen op de risicoverzekering pagina switch tussen beleggingsfondsen onderling pagina switch tussen beleggingsfondsen en SpaarHypotheekRekening pagina Premievrijstelling bij Arbeidsongeschiktheid pagina ao-rente ter grootte van de woonlasten pagina arbeidsongeschiktheid pagina uitkeringsklassen pagina Wachttijden pagina 47 8

9 Beroepsklasse indeling pagina aanvullende mogelijkheden pagina Premiedepot pagina Hoog/laag-constructies pagina Bijzondere mogelijkheden pagina acceptatienormen pagina medische acceptatie pagina 48 Hoofdstuk 8 BeleggersHypotheek pagina Productbeschrijving pagina algemeen pagina Beleggingsfondsen pagina Noordnederlands Effektenkantoor pagina Fondsenmozaïek pagina Rekenrendement pagina Inleg pagina Incassotraject pagina starten bij Fondsenmozaïek pagina switchen pagina Overzichten pagina Opnamemogelijkheid pagina Tegenrekening pagina aflossen en extra aflossingen (boetevrij) pagina aanvullende acceptatienormen pagina Inkomen uit vermogen pagina Bevoorschotting en risicoklassen pagina Risicoverzekering pagina algemeen pagina Verpanding van de beleggingsrekening(en) pagina Eerste hoge storting ineens, géén vervolginleg pagina Eerste hoge storting én maandelijkse inleg pagina Inleg hoger dan noodzakelijk om de deellening af te lossen pagina 52 Hoofdstuk 9 Spaar OK Hypotheek pagina Productbeschrijving pagina aflosvormen pagina Verzekering pagina Rente pagina Rentevariant pagina Rentetarieven pagina algemene voorwaarden pagina afsluitvergoeding en bemiddelingsregeling pagina 54 Hoofdstuk 10 Verkoopondersteuning pagina algemeen pagina 55 Bijlage I Belangrijke internetadressen, telefoon- en faxnummers pagina 56 Bijlage II Woonqutes Nibud 2011 pagina 57 9

10 Hoofdstuk 1 Inleiding De informatie in deze handleiding is uitsluitend bedoeld voor het intermediair. De informatie is bedoeld om inzicht te verschaffen in de mogelijkheden die Hypotrust biedt en de algemene beleidslijnen die worden gehanteerd bij het verstrekken en begeleiden van hypothecaire geldleningen welke zijn afgestemd met de diverse geldverstrekkers van Hypotrust. Deze handleiding heeft een informatief karakter. Rechten kunnen uitsluitend worden ontleend aan uitgebrachte offertes. Hypotrust behoudt zich het recht voor, om mede namens haar geldverstrekkers, in voorkomende gevallen af te wijken van hetgeen is vermeld in deze handleiding. Deze versie geldt tot nader order en vervangt alle eerder uitgebrachte versies. Opzet van de handleiding Deze handleiding bevat gegevens die u nodig heeft voor de advisering en het afsluiten van een hypotheek via Hypotrust. De informatie is verdeeld over de hoofdstukken: 1. Inleiding 2. Acceptatienormen 3. Hypotheekvormen 4. Renteproducten 5. Bankgarantie en overbruggingskrediet 6. Zeker Weten Hypotheek 7. SpaarToekomstHypotheek 8. BeleggersHypotheek 9. Spaar OK Hypotheek 10. Verkoopondersteuning Bijlagen Indien u vragen of opmerkingen heeft over deze handleiding kunt u contact opnemen met Hypotrust. 1.1 De Hypotrust-organisatie Hypotrust fungeert als schakel tussen het professionele intermediair en geldverstrekkers. Hypotrust verstrekt, administreert, distribueert en begeleidt hypotheken in opdracht van -en namens- geldverstrekkers: grote financiële instellingen in binnen- en buitenland. Hypotrust werkt uitsluitend voor rekening en risico van deze geldverstrekkers. Hypotrust treedt nimmer zelf op als geldverstrekker, verzekeraar of beleggingsinstelling. Hypotrust is een handelsnaam van Quion Hypotheekbemiddeling B.V. Hypotrust en de aan haar verbonden geldverstrekkers ondersteunen de gedragscode van het Contactorgaan Hypothecair Financiers. 1.2 De Hypotrust-hypotheek De Hypotrust-hypotheek kent een hoge mate van flexibiliteit. Uw klanten kunnen, bijvoorbeeld na de rentevastperiode, probleemloos overstappen naar een andere aflossingsvorm binnen het assortiment dat Hypotrust namens de geldverstrekkers aanbiedt. Maar ook naar een andere rentevastperiode, een kortere of langere looptijd, een nieuwe hypotheekvorm; het is een kwestie van eenvoudig wijzigen. Doorgaans zonder dat opnieuw hoge afsluitkosten verschuldigd zijn en vaak zonder dat er een notaris aan te pas hoeft te komen. Die flexibiliteit spreekt sterk tot de verbeelding van uw klanten. En dat geldt natuurlijk ook voor de concurerende tarieven. Zo biedt Hypotrust u een steeds groeiend aantal mogelijkheden om de ideale hypotheek samen te stellen voor uw klanten. Daarbij heeft u alle vrijheid in het combineren van ons hypotheekproduct en de naar uw mening best passende verzekering. De verzekering is immers het meest complexe onderdeel van de hypotheek. Het is ook de component, waarmee u tot in de details op de wensen van uw klant kunt ingaan. Het verzekeringsdeel van de hypotheek vereist daarom nauwkeurige bestudering en is bij uitstek het terrein van de hypotheekspecialist. 10

11 1.3 Voordelen voor de consument u Vrijheid van bankieren; de consument behoeft niet van bank te veranderen; u Snelle offerte; door gebruik van HDN kan de klant zeer snel de beschikking krijgen over de gevraagde offerte; u De lening kan worden meegenomen naar een volgende woning: dit is vooral van belang wanneer de verhuizing plaatsvindt in een periode waarin de marktrente hoger is dan de rente van het lopende contract; u Vrijheid van keuze van de mee te verbinden levensverzekering; u Bij verlenging kan de klant kiezen uit diverse rentevastperioden of rentecontracttermijnen; u Scherpe rente altijd actueel te vinden op Voordelen voor het intermediair u De lening wordt verzorgd door Hypotrust; het intermediair verzorgt de passende maatwerk levensverzekering; u Snelle levering van offerte; u Snelle levering van de offerte door aansluiting op HDN; u Samenwerken met een flexibele en marktgerichte partner; u Hypotrust is gespecialiseerd in hypotheken; u Een compleet en bewezen assortiment: - StandaardRentes van 1 maand tot en met 20 jaar vast; - Voordelige ProfijtRente van 1 jaar tot en met 20 jaar vast; - Extra voordelige Budgetrente van 1 tot en met 20 jaar. u Eenduidige hypotheekvoorwaarden en acceptatierichtlijnen; u Scherpe rente altijd actueel te vinden op en het Extranet (extranet.hypotrust.nl). 1.5 Afsluitvergoeding en bemiddelingsregeling Voor uw bemiddelingsvergoeding voor een Hypotrust-hypotheek heeft u de keuze uit: u bemiddelingshypotheek: kijk voor de actuele bemiddelingsvergoeding in de Hypotrust Bemiddelingsregeling; u zerohypotheek: u spreekt uw vergoeding zelf af met uw klant. U ontvangt geen bemiddelingsvergoeding. Uw klant betaalt bij de keuze bemiddelingshypotheek eenmalig e 195,- afsluitvergoeding, ongeacht het aantal deelleningen. Wanneer uw klant en u kiezen voor een zerohypotheek, dan vervalt de e 195,- afsluitvergoeding. Deze regeling geldt vanaf 30 september Inducement/Passende provisie Naast het onderscheid tussen de wijze van uitbetaling van bemiddelingsprovisie over complexe en niet-complexe producten heeft de wetgever bepaald dat de beloning passend moet zijn ten opzichte van de geleverde werkzaamheden. Ontvangt u naast de bemiddelingsprovisie ook nog een beloning van de klant, dan wordt deze beloning meegenomen in de afweging of de totale beloning passend is ten opzichte van de geleverde inspanning. Daar u ook zelf verantwoordelijk bent voor het passende beloning beleid dient u rekening te houden met de totale beloning. Vanaf 1 juli 2011 maximaliseert Hypotrust de bemiddelingsprovisie. Hypotrust maakt in deze geen onderscheid tussen een complex en een niet-complex hypothecair product. Hypotrust betaalt nooit meer provisie dan e 6.000,- (e 7.500,- met bijverbanden). 11

12 Tabel signaalgrens maximale bemiddelingsprovisie per hypothecair product Productvormen Bandbreedte leningen Maximale bemiddelingsprovisie 1 e Hypotheek; Meeneemregeling; Verhuisregeling; Doorgeefregeling. nvt e 6.000,- 2 e (en verdere) Hypotheek; Onderhandse verhoging. Overige wijzigingen, zoals ontslag hoofdelijkheid, omzetting etc. e ,- e ,- - e ,- e ,- - e ,- e ,- > e 750,- e 1.250,- e 2.000,- e 3.000,- nvt e 2.000,- 12

13 Hoofdstuk 2 Acceptatienormen Hypotrust verstrekt, namens haar geldverstrekkers, zowel leningen met als zonder Nationale Hypotheek Garantie. 2.1 Gegarandeerde leningen Voor aanvragen met Nationale Hypotheek Garantie worden de voorwaarden en normen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen gehanteerd. Hierbij mag niet uit het oog verloren worden, dat de verantwoordelijkheid van het op juiste wijze toepassen van deze voorwaarden en normen ten tijde van de introductie van de NHG bij de geldverstrekkers is neergelegd. Tevens menen wij dat de NHG niet als een vergaarbak voor minder goede aanvragen gebruikt mag worden. Dit houdt in dat als wij een aanvraag niet onder onze eigen voorwaarden willen verstrekken, de aanvraag niet automatisch onder NHG gehonoreerd zal worden. Deze gedachtegang kan inhouden dat wij op sommige acceptatietechnische onderdelen strenger ogen dan de voorwaarden van de NHG voorschrijven. Voorbeeld I: de maximale verstrekking op basis van het inkomen wordt verhoogd met een eerste hoge storting. In deze situatie zullen wij voor aktepassering om een stortingsbewijs van de eerste hoge storting vragen. Voorbeeld II: De voorwaarden en normen van de NHG spreken over het toestaan van herstelde of afgeloste achterstandsmeldingen, er worden echter geen beperkingen aan het aantal meldingen gesteld. In een dergelijke situatie zullen de normen van het acceptatiekader van Hypotrust een grote invloed hebben en zullen deze aanvragen strenger beoordeeld worden dan de normen van de NHG in eerste instantie lijken aan te geven. Behalve de borgtocht gesteld door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG), accepteert Hypotrust slechts bij hoge uitzondering een borgstelling als aanvullende zekerheid. Borgstelling door een natuurlijk persoon is niet acceptabel. Wel kan, in bepaalde situaties, een natuurlijk persoon zich als medehoofdelijk schuldenaar aan de hypotheek mee verbinden. 2.2 Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2011 Zoals alle financiële instellingen in Nederland onderschrijft Hypotrust namens haar geldverstrekkers de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2011 (kortweg gedragscode). Door de maatregelen in de gedragscode willen de financiële instellingen overkreditering van de consumenten beperken. Zo is afgesproken dat alle hypothecair financiers de woonquotes zullen gebruiken die het NIBUD afgeeft (zie bijlage II), terwijl ook de toetsrente aangepast wordt. De opzet van de gedragscode is om zoveel mogelijk hypothecaire leningen te sluiten die voldoen aan de gedragscode. In zijn algemeenheid worden hypotheken met NHG beoordeeld op basis van de normering zoals deze is afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning. Indien de normering vanuit de Gedragscode strenger is, zullen de normen zoals gesteld in de Gedragscode prevaleren boven de normen zoals deze zijn vastgesteld door de Stichting 2.3 Leningen zonder garantie Bij aanvragen voor leningen zonder garantie hanteert Hypotrust normen op onder andere het gebied van het onderpand, de aansprakelijkheid van de geldnemer, het inkomen en de financiële verplichtingen. In hoofdstuk 2 worden deze acceptatiecriteria nader uitgewerkt en verklaard. Tevens worden de door Hypotrust ondersteunde hypotheek- en rentevormen verklaard en nader toegelicht in de hoofdstukken 3 t/m Starterssubsidies Een Starterslening kan worden afgesloten, mits aan alle voorwaarden wordt voldaan. Voor de voorwaarden van de Starterslening wordt verwezen naar de website van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten Algemeen De maximale financiering op onderpanden is de laagste van: % van de marktwaarde + eventuele overdrachtsbelasting % van de executiewaarde (tenzij anders is bepaald in deze acceptatienormen) De minimale hypotheeksom voor een eerste hypotheek is e ,-. Voor een tweede hypotheek geldt een minimum van e ,-. Een tweede hypotheek wordt via Hypotrust bij dezelfde geldverstrekker gesloten als de eerste hypotheek. De renteherzieningsdata van een eerste hypotheek en de vervolghypotheken dienen aan elkaar gelijk te zijn. Voor hypotheken met NHG geldt dat maximaal het bedrag dat mogelijk is conform de normen en toetsing Gedragscode 2011 verstrekt wordt. Bij het bepalen van het bevoorschottingspercentage wordt geen rekening gehouden met een eventueel premiedepot. Wel wordt de eerste hoge storting in de spaarverzekering in de berekening meegenomen. 13

14 Vervolgstortingen worden niet meegenomen. De maximale looptijd van een hypotheek bedraagt 30 jaar. De minimale aanvangsleeftijd van de geldnemer is 18 jaar. De maximale leeftijd is bij een leven- en bij een spaarhypotheek afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij. Op de einddatum van de hypotheek dient de lening in principe afgelost te worden. Wanneer de geldverstrekker akkoord gaat met verlenging, kan de hypotheek doorlopen. Voor het verlengen van de looptijd is geen nieuwe hypotheekakte nodig. 2.5 Definities van Marktwaarde 1. De koopprijs van de woning zoals blijkt uit een schriftelijke door de consument en de verkoper(s) ondertekende koopovereenkomst, een akte van levering of een veilingakte; 2. De koop en/of aannemingssom zoals blijkt uit een schriftelijke koop- en/of aannemingsovereenkomst of uit een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf, waar van toepassing vermeerderd met de waarde of koopprijs van de grond, de kosten van bouw, meerwerk, bouwrente en de af- en/of aansluiting op openbare nutsvoorzieningen (nieuwe definitie voor bepaling marktwaarde nieuwbouwwoningen); 3. De meest recente WOZ-waarde; 4. Een door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde (eventueel na verbouw), blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken. 2.6 Aankoop woning Te hanteren Marktwaarde definitie Nieuwbouw: De marktwaarde wordt bepaald conform de executiewaardebepaling, echter zonder de vermenigvuldigingsfactor voor de vertaling van de vrije verkoopwaarde naar de executiewaarde (definitie 2 met restricties conform bestaande definitie executiewaardebepaling). Bestaande Bouw: Bij bestaande bouw wordt als marktwaarde het minimum aangehouden van de koopprijs (definitie 1) en de taxatiewaarde (definitie 4). Conform de aanvullende voorwaarden in het acceptatiekader kan met een opgave WOZ worden volstaan (definitie 3). De WOZ-waarde wordt dan gehanteerd als marktwaarde. Bestaande Verbouw: Bij bestaand verbouw wordt als marktwaarde aangehouden: de door de hypothecair financier ter zake deskundig geachte taxateur vastgestelde marktwaarde na verbouw, blijkend uit een recent taxatierapport. De taxatie is gebaseerd op de waarde exclusief roerende zaken (definitie 4). Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Gedragscode dient het verstrekkingspercentage gemaximeerd te worden op 104% van de marktwaarde van de woning vermeerderd met overdrachtsbelasting. Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. De bovenstaande criteria zijn tevens van toepassing op de meeneem- (verhoog), verhuis- (verhoog) en doorgeef- regelingen. 2.7 Oversluiting Te hanteren Marktwaarde definitie Bij oversluiting wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport, (definitie 4). Op verzoek van de klant kan worden gewerkt met een opgave van de WOZ-waarde. De bestaande regeling t.a.v. verstrekking op basis van WOZ-waarde blijft bestaan. Conform de aanvullende voorwaarden in het acceptatiekader kan met een opgave WOZ worden volstaan (definitie 3). De WOZ-waarde wordt dan gehanteerd als marktwaarde. Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Gedragscode dient het verstrekkingspercentage gemaximeerd te worden op 104% van de marktwaarde (artikel 7). Er kan meer dan 104% van de marktwaarde worden verstrekt indien financiering is beperkt tot de huidige hypotheek + bijkomende kosten 1. In dat geval wordt de verstrekking afgetopt op 125 % van de executiewaarde. 1 notariskosten, taxatiekosten, betaalde fee en verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing. 14

15 Maximaal aflossingsvrij Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zal aflossingsvrij geleend mogen worden. 2.8 Tweede Hypotheken en Verhogingen Te hanteren Marktwaarde definitie Bij een tweede hypotheek wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van een taxatierapport waarin ook de executiewaarde is opgenomen (definitie 4). Conform de aanvullende voorwaarden in het acceptatiekader kan met een opgave WOZ worden volstaan (definitie 3). De WOZ-waarde wordt dan gehanteerd als marktwaarde. Maximaal verstrekkingspercentage Conform de Gedragscode dient het verstrekkingspercentage gemaximeerd te worden op 104% van de marktwaarde. Maximaal aflossingsvrij Geen toename van het bestaande aflossingsvrije bedrag boven de 50% marktwaarde van de woning. De verhoging kan alleen aflossingsvrij worden verstrekt indien het totale aflossingsvrije gedeelte (totale hypotheek) kleiner of gelijk is aan 50% van de marktwaarde van de woning. 2.9 Het onderpand Het onderpand moet voldoen aan de volgende eisen: u De vrije verkoopwaarde dient minimaal e ,- te bedragen*); u Het moet uiterlijk op de datum van transport eigendom zijn van de geldnemer; u Het moet bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning door de geldnemer; u Het moet vrij zijn van huur; u Het moet liggen binnen Nederland. *) Voor panden met een vrije verkoopwaarde tot e ,- geldt het volgende: Indien de vrije verkoopwaarde lager is dan e ,- gelden voor gegarandeerde leningen de gebruikelijke NHG normen en voorwaarden. Indien een niet gegarandeerde lening wordt aangevraagd zal bij een vrije verkoopwaarde tussen de e ,- en e ,- een uitgebreide, individuele beoordeling plaatsvinden, waarbij de mogelijkheid bestaat dat er aanvullende informatie opgevraagd zal worden Acceptabele onderpanden u Appartementen; u Eengezinswoningen; u Maisonnettes; u Twee-onder-1-kapwoningen; u Herenhuizen; u Villa s; u Bungalows; u (Woon)boerderijen zonder agrarische bestemming; u Woon/winkelpanden waarbij de executiewaarde van het woongedeelte minimaal gelijk of hoger dan 50% van de totale executiewaarde is en het woongedeelte bestemd en geschikt is voor permanente eigen bewoning door de geldnemer. Er kan een renteopslag van 0,5% op de rente van toepassing zijn. De aard en de ligging van het onderpand maken onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag Onacceptabele onderpanden De volgende onderpanden worden niet geaccepteerd: u Bedrijfspanden; u Vakantie- en recreatiewoningen; u stacaravans en woonwagens; u Woonboten en vaartuigen; u Vliegtuigen; u landelijke eigendommen; u Onderpanden met agrarische bestemming; u Verhuurd onroerend goed; u Beleggingspanden; u Zakelijke objecten; u Recht van opstal; u Coöperatieve flatexploitatieverenigingen; u Panden of woningen op een industrieterrein. 15

16 Niet toegestaan is: u Een hypotheek te vestigen op een onderpand dat alleen economisch eigendom is van de geldnemer, dan wel waarvan eerst het economisch eigendom wordt overgedragen en later het juridisch eigendom; u Een onderpand waarop het recht van vruchtgebruik rust, of waarop het recht van vruchtgebruik wordt geplaatst; u Een onderpand waarop een zakelijk recht van gebruik en bewoning rust; u Bloot eigendom; u Onderpanden in coöperatief eigendom; u Onderpanden in huurkoop; u Onderpanden met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en alle varianten hierop worden niet in behandeling genomen onder Hypotrust voorwaarden. Vaak is verstrekking met NHG wel mogelijk. Onderstaande koopconstructies kunnen uitsluitend gefinancierd worden met NHG: u startersleningen; u groninger akte Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE); u maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE); u Koopgarant; u Koopcomfort; u Koopzeker; u Koop Goedkoop; u Kopen met Korting; u slimmer Kopen (Trudo); u Betaalbaar Koopwoningsysteem (o.a. Zaanstad); u Beter Koop; u Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG); u Koop Giesbers. Overige koopvormen dienen ter goedkeuring voorgelegd te worden. Indien aan de betreffende koopvorm goedkeuring is verleend, geldt dat verstrekking altijd plaats dient te vinden onder NHG voorwaarden Erfpacht De looptijd van de lening mag in principe nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente bereid is te verklaren dat de erfpacht aan het einde van de looptijd zal worden verlengd, kan op basis van deze verklaring tot verstrekking worden besloten. Wanneer er sprake is van commerciële erfpacht dient de aanvraag te worden voorgelegd. Bij commerciële erfpacht is de grond eigendom van een commerciële instelling en niet van de gemeente zoals bij reguliere erfpacht het geval is Vereniging van Eigenaren (VvE) Het voeren van een actieve Vereniging van Eigenaren is verplicht. Daarnaast worden er eisen gesteld aan het onderhoudsfonds van de VvE. Actieve VvE en onderhoudsfonds Stand onderhoudsfonds Voorbehoud Op te vragen extra Besluit bescheiden Negatief, kleiner Onderhoud dient op alle punten Onderhoudsplan Akkoord dan 0,- voldoende tot goed te zijn Negatief, kleiner Onderhoud matig en/of slecht Geen Niet akkoord dan 0,- Positief, groter of Onderhoud dient op alle punten Geen akkoord gelijk 0,- voldoende tot goed te zijn Positief, groter of Onderhoud matig en/of slecht. Onderhoudsplan, Akkoord gelijk 0,- Onderhoudsplan dient overeen bouwkundig rapport te komen met direct en indirect noodzakelijk onderhoud bouwkundig rapport 16

17 2.9.5 Taxatierapport Behalve voor de in genoemde voorwaarden moet te allen tijde een taxatierapport overgelegd worden dat voldoet aan onderstaande voorwaarden. De in het taxatierapport op te nemen gegevens moeten overeenstemmen met het modeltaxatierapport financiering woonruimte, vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, LMV, NVM, RVT en VBO. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door een persoon die: u is ingeschreven in de registers van de Stichting Vastgoed Cert, kamer Wonen/MKB, of de Stichting Certificering VBO-makelaars (VBO). De taxateur dient lid te zijn van één van de volgende brancheverenigingen: u de landelijke Makelaars Vereniging (LMV); u de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM); u de Nederlandse Vereniging van Register Vastgoed Taxateurs (RVT); u de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO); u de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR) Voorwaarden Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt, of het kantoor waar hij/zij werkt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de (ver)kooptransactie of bij de financiering en dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid. Ten aanzien van taxatierapporten gelden tevens de navolgende voorwaarden: u Onderpanden in de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Groningen moeten getaxeerd worden door een taxateur uit de betreffende gemeente of door een taxateur uit een aangrenzende randgemeente; u In alle overige situaties geldt een maximale afstand tussen taxateur en het te taxeren onderpand van 15 kilometer (met uitzondering van de hierboven genoemde steden); u De correcte bevoegde instanties dienen in het kader van punt J1 geraadpleegd te zijn door de taxateur. Op is zichtbaar wie de bevoegde instantie is; Gemeente of Provincie. Wanneer de gemeente de bevoegde instantie is dienen er stukken van deze instantie bij de taxatie te zijn gevoegd. Wanneer de provincie de bevoegde instantie is biedt een uittreksel van voldoende informatie. Voor NHG aanvragen worden de normen van NHG gevolgd; u Het taxatierapport mag op datum van offreren niet ouder zijn dan 6 maanden. De taxatiekosten zijn voor rekening van geldnemer. In geval van een verbouwing van het onderpand moeten in het rapport zowel de waarde voor als na verbouwing van de vrije verkoopwaarde en de executiewaarde vermeld worden. Een aanvraag kan op grond van het taxatierapport worden afgewezen. Wanneer nieuwbouw in eigen beheer plaatsvindt, moet een taxatierapport worden overgelegd. Uitkering van de gelden gebeurt naar aanleiding van de originele bouwnota s en/of een verklaring van de taxateur Insolventieverzekering Voor niet NHG aanvragen worden de normen van NHG gevolgd betreffende de insolventieverzekering Geen taxatierapport Bestaande bouw Voor een financieringsaanvraag voor aankoop van een bestaande woning waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de koopprijs 60% of minder is hoeft geen taxatierapport overgelegd te worden. De executiewaarde wordt bepaald op 85% van de koopprijs (exclusief roerende zaken); Voor een financieringsaanvraag voor het oversluiten van een huidige lening waarbij de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de Beschikking WOZ 60 % of minder is, wordt met de beschikking WOZ genoegen genomen. De WOZ-waarde wordt gehanteerd als marktwaarde (definitie 3). Wij behouden ons het recht voor om toch een taxatierapport te vragen; In beide situaties dient er een recente foto van de voor- en achterzijde van de woning te worden aangeleverd Nieuwbouw Voor een financieringsaanvraag voor een nieuwbouwwoning hoeft geen taxatierapport overgelegd te worden. Voor nieuwbouw en zelfbouw geldt dat de betrokken aannemer/projectontwikkelaar lid dient te zijn van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw (GIW) of van de Stichting BouwGarant. 17

18 De executiewaarde wordt als volgt bepaald: (koop- aanneemsom + meerwerk) x 90%. Bij de koopaanneemsom kan het volumevergrotende meerwerk opgeteld worden. Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgd). Het overige meerwerk wordt volledig meegenomen ter bepaling van de executiewaarde, mits het bedrag niet meer is dan 20% van oorspronkelijke koopaanneemsom. De marktwaarde wordt bepaald conform definitie 2 = koop- aanneemsom + meerwerk. Bij de koopaanneemsom kan het volumevergrotende meerwerk opgeteld worden. Onder volumevergrotend meerwerk wordt verstaan een uitbouw van de nieuwbouwwoning, een garage, een serre of een dakkapel. Uiteraard dient dit meerwerk uitgevoerd te worden door een aannemer (bij voorkeur door dezelfde aannemer als degene die het gehele project verzorgd). Het overige meerwerk wordt volledig meegenomen ter bepaling van de executiewaarde, mits het bedrag niet meer is dan 20% van oorspronkelijke koopaanneemsom De geldnemer Aansprakelijkheid van de geldnemer De geldnemer moet een natuurlijk persoon zijn, meerderjarig en/of handelingsbekwaam. Als er sprake is van een huwelijk in gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap zonder registratie van voorwaarden, dan worden de aanvrager en zijn/haar partner beide hoofdelijk aansprakelijk. Als er sprake is van ongehuwd samenwonen of gehuwd zijn buiten gemeenschap van goederen of van een geregistreerd partnerschap met registratie van voorwaarden, kan na overleg met Hypotrust de hoofdelijke aansprakelijkheid van één van de partners vervallen, als de woning uitsluitend op naam van de geldnemer wordt gekocht. Beide partners zijn in ieder geval hoofdelijk aansprakelijk als beide inkomens nodig zijn om de gewenste lening te verkrijgen Nederlandse nationaliteit Aanvragers met de Nederlandse nationaliteit dienen een kopie van een geldig paspoort dan wel een kopie van een geldige Nederlandse of Europese identiteitskaart te overleggen. Originele identiteitsbewijzen dienen door de tussenpersoon te worden gecontroleerd en de kopie dient door de tussenpersoon voor gezien ondertekend te zijn Niet - Nederlandse nationaliteit Ten aanzien van een aanvrager met een niet Nederlandse nationaliteit gelden de onderstaande voorwaarden: u Heeft de aanvrager de Zwitserse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte dan behoeft geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd overlegd te worden. Uiteraard dient legitimatie door middel van een geldig paspoort of een geldige Europese Identiteitskaart te gebeuren. u Onderdanen uit de overige landen dienen, naast geldige identiteitspapieren, een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd te overleggen. Indien er geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd is, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen. Als aan de bovenstaande voorwaarden van de verblijfsdocumenten voor niet Nederlandse nationaliteiten is voldaan, kan het huidige inkomen van de aanvrager meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De aanvrager moet aantonen dat hij/zij de laatste 3 jaar een bestendig inkomen heeft genoten. Dit kan aangetoond worden door overlegging van (bijvoorbeeld) jaaropgaven van de laatste 3 jaar Inkomensbestanddelen Bruto salaris Hierbij dient te worden uitgegaan van het maandsalaris of het salaris per vier weken. Dit inkomen wordt gecontroleerd aan de hand van een werkgeversverklaring en een salarisstrook, en eventueel een arbeidsovereenkomst of een aanstellingsbrief. Bij een dienstverband korter dan 1 jaar zal altijd een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief worden opgevraagd. De werkgeversverklaring mag maximaal 3 maanden oud zijn en de salarisstrook mag maximaal 2 maanden oud zijn Vakantietoeslag De vakantietoeslag wordt volledig meegerekend. Bestaat het vakantiegeld uit vakantiebonnen dan kan 75% van de opgebouwde waarde van de vakantiebonnen als vakantietoeslag beschouwd worden. 18

19 e en 14e maand De 13e of 14e maand dient vast te zijn en mag daarom niet resultaatafhankelijk zijn. Dit moet blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring Pensioen- of VUT-uitkering Het pensioen of de VUT-uitkering dient te worden aangetoond door opgave van de uitkeringsinstantie. Als de aanvrager ouder is dan 55 jaar zal ook om opgave van het toekomstige pensioeninkomen worden gevraagd. Tijdens de beoordeling van de ontvangen stukken wordt met dit inkomen rekening gehouden Netto winst uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandigen) Ter bepaling van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dienen de jaarcijfers en de ingediende aangiften van de afgelopen 3 jaar overgelegd te worden. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Als de geldnemer een bedrijf heeft waarbij er sprake is van een negatief eigen vermogen zal de aanvraag niet gehonoreerd worden. Aanvragen voor zelfstandigen, waarbij geen jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar kunnen worden overgelegd, worden niet in behandeling genomen. Tevens geldt een maximale bevoorschotting van 100% van de executiewaarde. Het toetsinkomen van de zelfstandig ondernemer wordt vastgesteld middels een gewogen gemiddelde bere kening: ( 1x inkomen 2 jaar oud + 2x inkomen 1 jaar oud + 3x inkomen afgelopen jaar) / 6. Bij deze berekeningswijze weegt het laatste jaar het zwaarst. Er zal op voorhand een offerte uitgebracht worden, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de te overleggen jaarcijfers het gevraagde bedrag rechtvaardigen. Valt de beoordeling van de jaarcijfers na ontvangst van de getekende offerte en de te overleggen stukken alsnog negatief uit, dan wordt de aanvraag alsnog afgewezen. Naast de financiële beoordeling van de aanvraag, is ook de sector waarin de aanvrager zijn of haar beroep uitoefent van belang. Aanvragen van horecaondernemers in de ruimste zin van het woord zullen niet gehonoreerd worden. Vrije beroepsbeoefenaren zoals artsen en notarissen kunnen aanvragen indienen tot een maximum van 125% executiewaarde of 104% van de marktwaarde (en eventuele overdrachtsbelasting) Provisie Het al dan niet meenemen van de provisie-inkomsten is individueel te beoordelen. Algemeen kan worden uitgegaan van 85% van het gemiddelde van de laatste drie jaren. Bij (vaste) dienstverbanden korter dan 1 jaar wordt 50% van de aantoonbare provisie meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen Eindejaarsuitkering Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen mits deze vast is Onregelmatigheidstoeslagen Onregelmatigheidstoeslagen (en ook ploegentoeslagen) zijn beroepsafhankelijke inkomensbestanddelen en kunnen, mits aangetoond via een salarisstrook of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen Overwerk Het overwerk kan voor 100% worden meegenomen, mits u het overwerk niet meer bedraagt dan 35% van het bruto jaarinkomen (gebaseerd op 12 x het maandsalaris of 13 x het salaris per vier weken) en u het overwerk aangetoond kan worden over de afgelopen 2 jaar en u aanvrager een beroep uitoefent dat behoort tot de volgende beroepsgroepen: u Beveiliging; u Vervoer; u Zorg; u Horeca; u Technische beroepen; u Bouw; u Productie Sociale uitkeringen Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). De WIA kent 2 uitkeringsmogelijkheden: u een WGA uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten) en u een IVA uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten). 19

20 WIA De WGA-uitkering kan nooit meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. De IVA uitkering mag volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen. Een IVA uitkering is maximaal 70% van het laatst verdiende loon (met een maximum van 70% van het dagloon). Ter verhoging van het toetsinkomen kunnen uitkeringen uit hoofde van verzekeringen voor arbeidsongeschiktheid meegenomen worden. Uiteraard dient zowel van de IVA uitkering als van de uitkering van een verzekering een toekenningsbesluit of een ander document, waaruit de bestendigheid van uitkering blijkt, overgelegd te worden. WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Tijdelijke uitkering Als niet blijvende uitkering wordt beschouwd een arbeidsongeschiktheidsuitkering van iemand die op grond van de wetswijziging wordt herbeoordeeld. Dit betreft arbeidsongeschikten die zijn geboren na 1 juli Deze uitkering wordt niet meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Blijvende uitkering Als blijvende arbeidsongeschiktheidsuitkering mogen worden beschouwd: 1. De uitkering van iemand die op 1 juli 2004 een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontving en geboren is voorof op 1 juli Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. 2. De uitkering van iemand, geboren na 1 juli 1954, die bij eerdere herbeoordelingoperaties is ontzien enwiens arbeidsongeschiktheid niet wordt beoordeeld. Deze uitkering wordt volledig meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. 3. De uitkering die is vastgesteld na beoordeling of herbeoordeling op basis van het per 1 oktober 2004 gewijzigd Schattingsbesluit arbeidsongeschiktheidswetten. Deze uitkering wordt voor 50% meegenomenter bepaling van het toetsinkomen Werkloosheidswet (WW) Met inkomen uit de Werkloosheidswet wordt in principe geen rekening gehouden Alimentatie Bij de bepaling van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met alimentatieverplichtingen voor een ex-partner. De brutolasten van de alimentatie worden in mindering gebracht op het totale bruto inkomen. De alimentatie-inkomsten kunnen worden meegenomen ter bepaling van het inkomen zolang de alimentatieinkomsten van toepassing zijn. Met de alimentatieverplichtingen ten laste van of alimentatie-inkomsten ten behoeve van kinderen wordt geen rekening gehouden. Om de alimentatieverplichtingen of -inkomsten te kunnen beoordelen dienen de echtscheidingsstukken overgelegd worden. Indien van toepassing worden hieronder verstaan het echtscheidingsconvenant, het echtscheidingsvonnis, een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Burgerlijke Stand en indien van toepassing een (concept)akte van levering VEB-toelage Een VEB-toelage kan, mits aangetoond via een salarisstrook en/of een werkgeversverklaring, volledig meegenomen worden ter bepaling van het toetsinkomen Inkomen in buitenland Zie Buitenlands inkomen Toekomstige inkomensstijging Onvoorwaardelijke toekomstige inkomensstijgingen binnen 6 maanden kunnen worden meegenomen voor het bepalen van de maximale leencapaciteit. Er dient een opgave van de inkomensstijging overlegd te worden met een getekende verklaring van de werkgever, alsmede een kopie van de arbeidsovereenkomst Dienstverband Beoordeling van het inkomen De inkomsten dienen een continu karakter te hebben. Dit betekent onder andere dat salarisbetalingen per kas niet geaccepteerd worden en dat er sprake moet zijn van een vast dienstverband na de proeftijd. Aktepassering kan pas plaatsvinden als de proeftijd met goed gevolg is doorlopen en dit door de werkgever is bevestigd. Indien het waarschijnlijk is dat het inkomen in de toekomst zal dalen, bijvoorbeeld bij pensionering, wordt hiermee bij de beoordeling rekening gehouden. Het inkomen dient te worden aangetoond door middel van inkomensbescheiden, zoals onder andere een werkgeversverklaring en een salarisstrook en eventueel een arbeidsovereenkomst of aanstellingsbrief. De werkgeversverklaring dient door de daar- 20