OPPORTUNITEITEN EN VALKUILEN VAN DE VASTGOEDFISCALITEIT ANNO 2016

Transcriptie

1 OPPORTUNITEITEN EN VALKUILEN VAN DE VASTGOEDFISCALITEIT ANNO 2016 Robin Messiaen Moore Stephens

2 Overzicht Contactgegevens Robin Messiaen Tax & Legal Moore Stephens Gent (09/ ) Antwerpen ( ) Brussel (02/ ) Spartax

3 Overzicht 1. Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? 2. Split sale erfpacht-tréfonds : back to the future 3. Kostenaftrek volgens Cassatie : einde van een perceptieoorlog 4. Leasing: de nieuwste boobytraps 5. Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura 6. Verkoop aandelen vastgoedvennootschap :

4 Overzicht 1. Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? 2. Split sale erfpacht-tréfonds : back to the future 3. Kostenaftrek volgens Cassatie : einde van een perceptieoorlog 4. Leasing: de nieuwste boobytraps 5. Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura 6. Verkoop aandelen vastgoedvennootschap :

5 J. Ruysseveldt en Ph. Janssens, De waardering van het tijdelijk vruchtgebruik, anders bekeken, Not. Fisc. M. 1999, 5 Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? Inzake directe belastingen dient voor de waardering van het vruchtgebruik worden uitgegaan van de economische waarde ervan. Deze economische waarde wordt in principe bepaald op basis van de huurwaarde van het betrokken onroerend goed : methode Ruysseveldt

6 Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? Methode Ruysseveldt : gebreken Eenheidsworst : specifieke context Wereldvreemd : one sided approach (cfr. vruchtgebruiker) Wiskundige bug: (over)waardering van het vruchtgebruik)» Vb. vruchtgebruik (98,00%) blote eigendom (2,00%) Scheefgetrokken rendement : ongelijke verdeling van het rendement tussen de vruchtgebruiker en blote eigenaar Meerwaarde bij verkoop voor vruchtgebruiker :

7 Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? Methode Ruysseveldt : aandachtspunten Fiscaal : AOIF als een onnatuurlijke bondgenoot (ondanks foutieve waarderingen blijft zij bij de exclusieve toepassing van de methode Ruysseveldt) BBI : op zoek naar alternatief? Eerste betwistingen door fiscus op komst/aan de gang? Rulingdienst : reeds afstand genomen van methode Ruysseveldt!!!; wie volgt?

8 Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? Strafrechtelijk Misbruik van vennootschapsgoederen Met gevangenisstraf van een maand tot vijf jaar en met geldboete van honderd 2[euro]2 tot vijfhonderdduizend 2[euro]2 worden gestraft de bestuurders, in feite of in rechte, van burgerlijke en handelsvennootschappen, alsook van verenigingen zonder winstoogmerk, die met bedrieglijk opzet en voor persoonlijke rechtstreekse of indirecte doeleinden gebruik hebben gemaakt van de goederen of van het krediet van de rechtspersoon, hoewel zij wisten dat zulks op betekenisvolle wijze in het nadeel was van de vermogensbelangen van de rechtspersoon en van die van zijn schuldeisers of vennoten. De schuldigen kunnen daarenboven veroordeeld worden tot ontzetting van hun rechten overeenkomstig artikel 33 (artikel 492bis Sw.) Boekhoudkundig revisor / commissaris Het verslag in de commissarissen bedoeld in artikel 143 moet volgende elementen bevatten : 4 een verklaring waarin de commissarissen hun oordeel geven of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van de vennootschap overeenkomstig het toepasselijk boekhoudkundig referentiestelsel en, in voorkomend geval, of de jaarrekening aan de wettelijke vereisten voldoet. De verklaring kan de vorm aannemen van een verklaring zonder behoud, een verklaring met voorbehoud, een afkeurende verklaring, of indien de commissarissen geen oordeel kunnen uitspreken, een onthoudende verklaring. (artikel W. Venn.)

9 Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? Hoe dan wel waarderen? Waarde BE = VE VG? MAAR : hoe zouden onafhankelijke partijen dit benaderen? (at arm s length) Waarde VG + BE = VE?

10 Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? Hoe dan wel waarderen? Te gestandaardiseerde methodiek en premissen? Geen eenheidsworst => DUS rekening houden met context én partijen Vb. Kapitaalkracht vruchtgebruiker, voorkeur van vruchtgebruiker voor financieel rendement of gebruik onroerend goed, etc.;

11 Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? Hoe dan wel waarderen? Terug economisch en niet langer fiscaal waarderen (historische scheeftrekkingen wegwerken) Rekening houdend met o.a. : Projectrendement van zowel de vruchtgebruiker als blote eigenaar Rotatietermijn van onroerende goederen Financieel hefboomeffect van de financiering van de aankoop

12 Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? Berekeningstool: of

13 Overzicht 1. Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? 2. Split sale erfpacht-tréfonds : back to the future 3. Kostenaftrek volgens Cassatie : einde van een perceptieoorlog 4. Leasing: de nieuwste boobytraps 5. Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura 6. Verkoop aandelen vastgoedvennootschap :

14 Split sale erfpacht tréfonds : back to the future De gesplitste verwerving van erfpacht en registratierechten Klassiek scenario (voor 1/06/2012) met twee groepsvennootschappen Zie toenmalig rulingstandpunt Vennootschap 1 verwerft de erfpacht tegen een vooruitbetaalde vergoeding Vb. 90% van de waarde van de volle eigendom uitz. minimale symbolische jaarlijkse canon 0,20% registratierechten Vennootschap 2 verwerft de eigendom belast met erfpacht (tréfonds) voor de prijs van 10% van de venale waarde Cf. gedurende lange duurtijd geen uitzicht op inkomsten dus

15 Split sale erfpacht tréfonds : back to the future Vergelijkende tabel

16 Split sale erfpacht tréfonds : back to the future Gevolg: wildgroei van gesplitste verwervingen met erfpacht Zelfkritiek?: Te pas en te onpas? maar niet te missen fiscaal voordeel, (praktisch) zonder discussie (cf. rulingnota) Nieuwe antimisbruikbepalingen (artikel 18 2 W. Reg. / artikel VCF) vanaf 01/06/2012

17 Split sale erfpacht tréfonds : back to the future Wetswijziging : optrekken registratierechten van 0,20% naar 2,00% Vergelijkende tabel: nog steeds voordelig

18 Split sale erfpacht tréfonds : back to the future Administratieve circulaires Circulaire nr. 8/2012 (versie 2) dd.

19 Split sale erfpacht tréfonds : back to the future Opgepast (zoals bij alle verrichtingen)! Niet-fiscale beweegredenen moeten belangrijker zijn dan fiscale Voorbeelden (maatwerk vereist!) Geen volle eigendom in werkvennootschap => gesplitste zakelijke rechten Cf. waardering en financieringslast: evt. recht nodig hebben dan substantieel langer duurt dan 30 jaar => vruchtgebruik uitgesloten Leasingverrichtingen & erfpacht: zekerheidsmechanisme Eerste rulingervaringen destijds negatief: kentering realistisch Eerste positieve registraties zijn een feit!

20 Overzicht 1. Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? 2. Split sale erfpacht-tréfonds : back to the future 3. Kostenaftrek volgens Cassatie : einde van een perceptieoorlog 4. Leasing: de nieuwste boobytraps 5. Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura 6. Verkoop aandelen vastgoedvennootschap :

21 Kostenaftrek volgens Cassatie : einde van een perceptieoorlog Bezoldigingstheorie : Het bezoldigen van bedrijfsleiders is normaliter inherent aan de beroepsactiviteit van een vennootschap. Overeenkomstig artikel 195 jo. 52, 3 WIB 1992 moeten bezoldigingen beschouwd worden als een aftrekbare kost. geruggesteund door Cass. 3 juni 1983 De kost dient inherent te zijn aan de

22 Kostenaftrek volgens Cassatie : einde van een perceptieoorlog Cassatierechtspraak Cass. 2013: fiscus lijkt gelijk te halen Cass. 2014: belastingplichtige lijkt gelijk te halen Cassatie anno 2015: doelomschrijving of maatschappelijke activiteit niet langer bepalend voor aftrek beroepskosten ( kentering in rechtspraak ) Onze conclusie Niet noodzakelijk verband met maatschappelijke activiteit/doel van de vennootschap Doel van de kosten en proportionaliteit bepalend Wetsvoorstel kosten binnen de maatschappelijke doelomschrijving OF de

23 Overzicht 1. Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? 2. Split sale erfpacht-tréfonds : back to the future 3. Kostenaftrek volgens Cassatie : einde van een perceptieoorlog 4. Leasing: de nieuwste boobytraps 5. Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura 6. Verkoop aandelen vastgoedvennootschap :

24 Leasing: de nieuwe boobytraps Recente CBN-adviezen inzake onroerende zakelijke rechten en leasing 1. Driepartijenlease 2. Down payment 3. Erfpacht and lease back 4. Erfpacht and rent back

25 Leasing: de nieuwe boobytraps 1. Driepartijenlease Venn 1 - Waarde erfpachtrecht grond en gebouw 27 jaar = 95% VE - Eenzijdige optie verlenging erfpachtrecht tot 99 jaar tvv bank Venn 2 - Leasing 15 jaar - Kapitaal, intrest en bijkomende kosten (kapitaal = 95% VE) Leasingmij - volledig ingedekt Alles in orde?

26 Leasing: de nieuwe boobytraps 1. Driepartijenlease Venn 1 - Erfpachtrecht grond en gebouw 27 jaar = 95% VE maar werkelijke waarde = 70% VE - Eenzijdige optie verlenging erfpachtrecht tot 99 jaar tvv bank Venn 2 - Leasing 15 jaar - Kapitaal, intrest en bijkomende kosten (Kapitaal = 95% VE) Leasingmij 25% vermogensverschuiving - Strafrechtelijke sancties - Fiscale sancties Belang waardering!

27 Leasing: de nieuwe boobytraps 2. Down payment OG 100 EV 100 LM Verkoop og meerwaarde 100 MW 100

28 Leasing: de nieuwe boobytraps 2. Down payment OG 100 EV 100 LM DP 100 MW Verkoop og meerwaarde Down payment geen meerwaarde? CBN: down payment in overlopende rekening, tenzij reële waardevermindering

29 Leasing: de nieuwe boobytraps 1. Erfpacht and rent back Venale waarde: 100 Vergoeding erfpacht = 95 Werkelijke waarde erfpacht = 70 => 70 afschrijving/waardeverm (= MAX) => bh/fisc resultaat = 25!!! ( neutraal) Operationele lease Venn Erfpachtrecht Leasingmij

30 Leasing: de nieuwe boobytraps 4. Erfpacht and lease back Vroeger standpunt CBN: - Ofwel als bezwaring eigendomsrecht - Ofwel als verkoop 22x MVA => meerwaarde gespreid 70x Verkoop erfpachtrecht

31 Leasing: de nieuwe boobytraps 4. Erfpacht and lease back Huidig standpunt: - Enkel als bezwaring eigendomsrecht (vordering + uitzonderlijke afschrijving vestigingsperiode) Voorbeeld - Grond Gebouw Afschrijving 20 jaar (37,5/jaar = 750) - Vergoeding erfpachtrecht 27 jaar = 95% VE of Waardering erfpachtrecht 70% 416 Diverse vordering Uitzonderlijke afs netto-opbrengst 6602 Uitz. WDVM Andere uitzonderlijke opbrengst Gebouwen: geboekte afs Grond: geboekte wdvm Quid gespreide taxatie bij gebrek aan meerwaarde? 250 netto-opbrengst

32 Overzicht 1. Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? 2. Split sale erfpacht-tréfonds : back to the future 3. Kostenaftrek volgens Cassatie : einde van een perceptieoorlog 4. Leasing: de nieuwste boobytraps 5. Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura 6. Verkoop aandelen vastgoedvennootschap :

33 Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura Bedrijfsleider geeft opstalrecht op grond aan de vennootschap, waarna de vennootschap overgaat tot het bouwen van een villa. Er wordt geen (periodieke) vergoeding overeengekomen gedurende het recht van opstal. Na het beëindigen van het recht van opstal gaat de villa (opstal) over naar de opstalgever (bedrijfsleider). Voor deze natrekking wordt geen of een zeer lage vergoeding betaald.

34 Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura Registratierechten: De opstalvergoeding bestaat uit de kosteloze verwerving of de verwerving tegen een verminderde prijs waardoor het evenredig registratierecht van 2,00% verschuldigd is. (F. WERDEFROY, Registratierechten F. Werdefroy, randnummer 851/22

35 Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura Artikel e en 2e lid WIB 1992 De bedragen verkregen bij vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, omvatten de erfpacht- of opstalvergoeding en alle andere voordelen verkregen door de overdrager. De waarde van de verkregen voordelen is gelijk aan de waarde die daaraan wordt toegekend voor de heffing van het registratierecht op de overeenkomst van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, waarin die voordelen worden bedongen. Registratierecht verschuldigd Personenbelasting verschuldigd Solarium Personenbelasting = 50,00% (+ herkwalificatie als bezoldiging?)

36 Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura Opstalrecht met een natuurlijke persoon is niet aangeraden door de hoge belastingdruk, maar complexe berekening rekening houdend met verschillende waarderingsmethoden geeft een gekwalificeerd gemiddelde mee waarin de huurcomponent niet te identificeren valt. Solariumprobleem wordt weggewerkt

37 Overzicht 1. Waardering vruchtgebruik : hoe Ruysseveldt is Ruysseveldt? 2. Split sale erfpacht-tréfonds : back to the future 3. Kostenaftrek volgens Cassatie : einde van een perceptieoorlog 4. Leasing: de nieuwste boobytraps 5. Het opstal-monster van Loch Ness : solarium in natura 6. Verkoop aandelen vastgoedvennootschap :

38 Verkoop aandelen vastgoedvennootschap : grabbelton van fiscale risico s? Vennootschap Koop OG? Koper of Koop aandelen?

39 Verkoop aandelen vastgoedvennootschap : grabbelton van fiscale risico s? Verschillende overwegingen te maken Economisch Prijszetting OG: venale waarde Aandelen: rekening houden met alle activa en (latente) passiva, incl. latente meerwaardebelasting Type project (vb. winkelcentrum met vergunningen best als één blok all-in kopen)

40 Verkoop aandelen vastgoedvennootschap : grabbelton van fiscale risico s? Juridisch

41 Fiscaal Verkoop aandelen vastgoedvennootschap : grabbelton van fiscale risico s? Onroerend goed Aandelen Directe belastingen negatief positief Btw negatief positief Registratierechten negatief positief Conclusie Fiscaal lijkt verkoop van aandelen veel aantrekkelijker dan verkoop van vastgoed van veel misbruik van verkoop van aandelen vastgoedvennootschappen

42 Verkoop aandelen vastgoedvennootschap : grabbelton van fiscale risico s? Directe belastingen WIB 1992 Transactie niettemin belasten als verkoop Meerwaardebelasting Roerende voorheffing in hoofde van Target (VKP is privé ontvangen)? / PB in hoofde van verkoper Registratierechten 18 2 W. Reg. / VCF Transactie belasten als verkoop 10,00% Vlaanderen 12,50% Brussel/Wallonnië Btw

43 Verkoop aandelen vastgoedvennootschap : grabbelton van fiscale risico s? Wat kan concreet (niet)? Hoofdregel Feitenkwestie Fiscale motieven mogen aanwezig zijn maar mogen niet belangrijkste zijn Wat kan zeker niet? Aankoop aandelen + fusie nadien met koper Target strippen voor verkoop zodat alleen OG achter blijft OG inbrengen in vennootschap voor verkoop Wat kan helpen ter verantwoording van fiscaal dossier (= moet werkelijke wil zijn)? Bodemproblematiek Funding loss-perikelen Voorkooprecht vermijden Financial packaging

44 Overzicht VRAGEN? Contactgegevens Robin Messiaen Tax & Legal Moore Stephens Gent (09/ ) Antwerpen ( ) Brussel (02/ )