wonen Tsjechië Voor wie zijn kans schoon ziet... tekst Harald van Beek

Transcriptie

1 wonen Tsjechië Voor wie zijn kans schoon ziet... Het (tweede) tekst Harald van Beek 118 voorjaar 2007

2 Tsjechië wonen huis in Tsjechië Steeds meer Nederlanders ontdekken de schoonheid van Tsjechië. Niet zelden leidt zo n eerste kennismaking tot de vurige wens om in dit schitterende land een woning te bezitten. De natuur en cultuur, maar zeker ook de relatief lage onroerendgoedprijzen en de te verwachten rendementen maken Tsjechië tot hét alternatief voor wie niet altijd naar zon en zee verlangt

3 wonen Tsjechië Het kopen van een (tweede) huis in Tsjechië kan op papier ingewikkelder lijken dan het in de praktijk is. Het grote verschil met het kopen van een huis in Nederland of in de meeste andere (vakantie)landen is dat er een tussenstap moet worden gezet, omdat het voor buitenlanders enkel onder bepaalde voorwaarden is toegestaan onroerend goed in Tsjechië te kopen. En deze tussenstap zorgt voor de nodige verwarring. De achtergrond van deze constructie is dat Tsjechië, als meest westerse en toegankelijke land van Midden-Europa (let op: geen Oost-Europa) vreesde dat haar onroerendgoedmarkt bestormd zou worden door westerse kopers die over het algemeen een ruimer bestedingsbudget hebben dan de Tsjechen zelf. Om dit te voorkomen bedong Tsjechië bij de toetreding tot de EU, op 1 mei 2004, dat een buitenlander alleen onder bepaalde voorwaarden onroerend goed in Tsjechië mocht kopen. Een buitenlander moest óf een SRO in Tsjechië oprichten óf een verblijfsvergunning hebben om onroerend goed te kopen. Al snel werden creatieve oplossingen bedacht om de mogelijkheden ruimer toe te passen. Een van de meest gebruikte en beproefde methodes bleef echter de aanschaf van onroerend goed middels de SRO. De SRO De SRO (společnost s ručenim omezenym) is de Tsjechische variant van de Nederlandse BV. Deze rechtspersoon kent aandeelhouders, een bestuur, handelsbevoegdheden en een boekhoudingplicht. Omdat de SRO, in boven beschreven situatie, voornamelijk geldt voor de aanschaf van onroerend goed, zijn de inhoudelijke verplichtingen beperkt en kunnen vooral als formaliteit worden beschouwd. Wel moet er tijdens de oprichting een aantal activiteiten plaatshebben in Tsjechië die veelal op basis van een volmacht door een Nederlandse adviseur in Tsjechië verricht worden. Deze zorgt voor de aandeel- 120 voorjaar 2007

4 Tsjechië wonen houdersvergadering, de opening van de bankrekening, het aanvragen van de handelslicentie en de registratie bij de handelsrechtbank. De nieuw opgerichte SRO kan vervolgens overgaan tot de aanschaf van onroerend goed in Tsjechië, waaronder het gewenste (vakantie)huis. Andere mogelijkheden Naast de SRO zijn er andere mogelijkheden om een (vakantie)huis of ander onroerend goed in Tsjechië te kopen. Voor de aanschaf van een appartement is het bijvoorbeeld gebruikelijk om lid te worden van een coöperatie die eigenaar wordt van het appartement. De koper krijgt dan een appartementsrecht en een optie tot eerste koop. Een andere mogelijkheid is het aanvragen van een verblijfsvergunning. Deze wordt afgegeven als er een economische binding met Tsjechië kan worden aangetoond. Het lidmaatschap van een coöperatie in Tsjechië kan voor sommige gemeentes gelden als voldoende grond om economische binding aan te nemen. Ook een (bestuurs)functie binnen een rechtspersoon vormt voldoende grond voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning. Heeft de koper eenmaal deze verblijfsvergunning, dan kan hij op eigen naam een (vakantie)huis aanschaffen in Tsjechië. Tegenwoordig wordt ook een toekomstige Het kopen van een huis in Tsjechië lijkt ingewikkelder dan het in de praktijk is economische relatie met Tsjechie, namelijk de voorgenomen koop als voldoende grond beschouwd voor het verkrijgen van de verblijfsvergunning. Door deze laatste mogelijkheid hoeven geen creatieve constructies meer te worden bedacht om de verblijfsvergunning te krijgen. De makelaar In tegenstelling tot de rol van de notaris 121

5 wonen Tsjechië in Nederland is de (verplichte) rol van zijn Tsjechische collega veel beperkter. Een notaris komt vaak pas tijdens de laatste fase van het koopproces in zicht als de handtekeningenverificatie voor het tekenen van de contracten plaatsheeft. Het kadasteruittreksel dient te worden aangevraagd en nauwkeurig te worden nagegaan op rechten en schulden Dat laat tal van werkzaamheden over aan andere deskundigen. De rol van de Nederlandse makelaar in Tsjechië is dan ook een belangrijke. Hij vraagt alle beschikbare gegevens op bij óf de Tsjechische makelaar óf de verkopende partij en verricht, vaak in samenwerking met een advocaat, de noodzakelijke vooronderzoeken. Veelal werken Nederlandse makelaars samen met lokale makelaars omdat deze het eerst benaderd worden door Tsjechen die hun huis willen verkopen. De Tsjechische verkoper bereikt via deze samenwerking een aanzienlijk koperspotentieel, zowel nationaal als internationaal. De aankoop Is er voldaan aan de noodzakelijke vereisten dan kan tot aankoop worden overgegaan. Hiervoor dienen de genoemde vooronderzoeken te worden verricht. Het bestemmingsplan moet worden nagegaan waarbij wordt bekeken welke plannen de gemeente heeft voor bijvoorbeeld het aangrenzende grondstuk en in hoeverre de plannen van de nieuwe eigenaar met het huis overeenkomen met de ideeën van de gemeente. Ook het kadasteruittreksel dient te worden aangevraagd en nauwkeurig te worden nagegaan op rechten en schulden. Dit verschilt niet van Nederland ware het niet dat de informatieverwerking in Tsjechië soms nog verre van volledig is. Zo hebben huizen in dorpen vaak kriskras door elkaar lopende huisnummers, of zijn huizen die 122 voorjaar 2007

6 Tsjechië wonen buiten het dorp liggen (nog) niet digitaal kadastraal geregistreerd. Het oude (Duitse) papieren kadaster wordt, vooral in de kleinere dorpjes, geleidelijk aan gedigitaliseerd. Zo zal na uw aankoop van een niet up-to-date geregistreerd object het kadaster weer een stukje verder zijn bijgewerkt. Registratie Een opmerkelijk punt is dat de verkoper in Tsjechië de wettelijk aangewezen partij is om de overdrachtsbelasting te betalen in tegenstelling tot Nederland, waar de koper deze kosten draagt. Contractueel kan echter wel bepaald worden dat de (onwetende) koper deze verplichting overneemt. Hiervoor dient gewaakt te worden en begeleiding bij het opstellen van de contracten kan dit soort nadelen voorkomen. Een ander aandachtspunt is dat het moment tussen kadastrale indiening en kadastrale registratie (de juridische eigendomsoverdracht) enkele maanden kan duren. In deze periode wordt de koopsom vaak op een derdenrekening bij notaris, advocaat of makelaar gezet. Op deze manier verzekert de verkoper zich ervan dat hij het bedrag ontvangt bij kadastrale registratie en is de koper er zeker van dat hij betaling terugontvangt indien de kadastrale registratie om onverwachte reden niet wordt geaccepteerd. Bedongen kan worden dat de toekomstige eigenaar al bij kadastrale indiening de sleutel overhandigd krijgt, alhoewel gezegd moet worden dat niet iedere verkoper daar aan mee wil werken. Financiering en belasting De laatste tijd wordt het voor buitenlanders makkelijker om een financiering aan te vragen voor de aanschaf van een huis in Tsjechië. De aanvraag bij een bank in Nederland voor financiering van een huis in Tsjechië zal niet slagen, maar (internationale) banken in Tsjechië zijn hiertoe meer en meer bereid. Een bank als Raif

7 wonen Tsjechië faissen stelt vrijwel dezelfde voorwaarden als Nederlanders gewend zijn van hun bank thuis. Een taxatierapport van het pand, een bewijs van inkomen (originele werkgeversverklaring), kadastrale gegevens, (vertaalde) contracten, zijn enkele van de documenten die moeten worden aangeleverd. Een punt van verschil is wel dat (in de meeste gevallen) de SRO de hypotheek aanvraagt. De aandelen van de SRO kunnen dan als onderpand dienen voor deze hypotheek waarbij de aandeelhouder(s) de hiervoor beschreven documenten moet(en) kunnen aanleveren. Een ingezetene van Tsjechië kan als privé-persoon financiering aanvragen. Een aanvraag van een financiering op basis van een verblijfsvergunning kan lastiger zijn, omdat de koper niet de benodigde bewijzen kan overleggen dat hij woonachtig in Tsjechië is. Inkomstenbelasting Wie als privé-persoon zijn (vakantie)huis verkoopt moet inkomstenbelasting (van 124 voorjaar 2007

8 Tsjechië wonen 15 tot 32 procent) betalen over de meeropbrengst in Tsjechië, tenzij de verkoop na twee jaar (bij overwegend eigen gebruik van het huis) of vijf jaar (bij regelmatige verhuur) plaatsheeft, waarbij de meeropbrengst tegen het nul-procenttarief belast wordt. Over het algemeen is de SRO eigenaar van het huis en kan zij óf het huis verkopen en over de winst die hierbij gerealiseerd wordt vennootschapsbelasting (24 procent) betalen óf de SRO wordt door middel van aandelenoverdracht in haar geheel verkocht, waarbij weer geldt dat indien dit na vijf jaar gebeurt, de meerwaarde van de aandelen tegen het nul-procent-tarief belast wordt (voorwaarde hierbij is dat een natuurlijk persoon aandeelhouder was). BTW Over het algemeen heeft een SRO die gebruikt wordt voor het aanschaffen van een (vakantie)huis in Tsjechië geen BTWregistratie. Hierdoor kan betaalde BTW niet verrekend worden. Tsjechië kent een hoog (19 procent) en laag (5 procent) BTW-tarief waarbij het doel van de (verbouwings)kosten bepaalt in welke categorie de werkzaamheden worden belast. Zo vallen verbouwingskosten van een vakantiehuis met name onder het hoge tarief en de verbouwingskosten van een woonhuis onder het lage tarief. Deze tariferingen zijn echter voortdurend aan verandering onderhevig waardoor de situatie per keer bekeken moet worden. Wie een SRO heeft die wel als BTW-betaler staat geregistreerd, kan deze belasting verrekenen. Om op dusdanige manier geregistreerd te worden, moet er omzet gerealiseerd worden binnen de SRO, waarbij geldt dat verhuur niet telt als BTW-plichtige activiteit en daarmee dan ook geen omzet (die voor BTW telt) genereert. Pas bij ondernemersactiviteiten als het runnen van een restaurant, camping, hotel of pension zal de SRO in aanmerking komen voor de registratie. Deze registratie is overigens verplicht bij een omzet van één miljoen czk (circa dertigduizend euro). De onroerendgoedbelasting in Tsjechië is niet noemenswaardig. De tarieven verschillen per gemeente, maar de bedragen liggen ongeveer tussen de De onroerendgoedbelasting in Tsjechië is te verwaarlozen: minder dan één euro per jaar één en vijf czk per ruimte per jaar. Bij een omrekenkoers van 28,5 czk op één euro zijn de te betalen bedragen dus laag, of liever: verwaarloosbaar. Mr. Harald van Beek is manager en verbonden aan Eunite Real Estate. Zie voor meer informatie het gastschrijversregister op pagina