Er is een verzoek ingekomen van de Woningbouwvereniging Eigen Haard om te mogen

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL/-BESLUIT Nummer 2015/46 datum raadsvergadering onderwerp portefeuillehouder datum raadsvoorstel 10 december 2015 Omgevingsvergunning voor de bouw van 34 woningen aan de Burgemeester Stramanweg Wethouder C.C.M. Korrel-Wolvers 3 november 2015 Samenvatting Er is een verzoek ingekomen van de Woningbouwvereniging Eigen Haard om te mogen afwijken van het bestemmingsplan "Ouderkerk aan de Amstel" voor de bouw van 34 woningen aan de Burgemeester Stramanweg. De afwijkingen hebben betrekking op de overschrijding van de bouwvlakken, het bouwen van woningen op daarvoor niet geëigende bestemmingen en het overschrijden van de maximaal toegestane bouwhoogte met 1 meter. Uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening bestaan er geen bezwaren tegen dit bouwplan. Wel wordt voorgesteld de diepte van de voortuinen te beperken tot maximaal 70 centimeter. Vanwege de afwijking van het bestemmingsplan wordt een ontwerp verklaring van geen bedenkingen aan de raad gevraagd. De woningen zijn geprojecteerd binnen de geluidszone van de Burgemeester Stramanweg en de Jacob van Ruisdaelweg. De geluidbelasting vanwege deze wegen bedraagt 68 db(a). Hiermee worden de voorkeurswaarde van 48 db(a) overschreden. Dit betekent dat een hogere waarde verleend zai dienen te worden. Aangezien het hier hoofdzakelijk gaat om de herbouw zal het aantal geluidgehinderden nauwelijks toenemen. Tevens is er sprake van bodemvervuiling. De bodem zal gesaneerd worden. Het kostenverhaal als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening zal worden gere geld middels een anterieure overeenkomst. Wat is de voorgeschiedenis? Er is een verzoek ingekomen van de Woningbouwvereniging Eigen Haard om te mogen afwijken van het bestemmingsplan "Ouderkerk aan de Amstel" voor de bouw van 34 woningen aan de Burgemeester Stramanweg. Wat is er aan de hand? In juni 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Ouderkerk aan de Amstel" vastgesteld. In dit plan is de bestaande situatie planologisch vastgelegd. Het nieuwbouwplan wijkt echter daarvan af. Bij het opstellen van het bestemmingsplan kon hiermee geen rekening worden gehouden omdat er nog geen (voldoende concreet) plan voorhanden was. De afwijking heeft betrekking op: 1. Het deels bouwen buiten het bouwvlak; 2. Het bouwen van woningen op de bestemmingen "Groen" en " Verkeer"; 3. Het overschrijden van de maximaal toegestane bouwhoogte met van 9 meter met 1 meter. Het verzoek heeft alleen betrekking op de afwijking van het bestemmingsplan. Voor het bouwen zelf zal een aparte (reguliere) procedure gevoerd worden. De wet biedt hiertoe de mogelijkheid. Een aantal leden van de gemeenteraad heeft op 1 september 2015 een werkbezoek gebracht aan de locatie. De locatie is gelegen binnen de geluidzones van de Burgemeester Stramanweg en de Jacob van Ruisdaelweg. De gecumuleerde geluidsbelasting vanwege deze wegen bedraagt 68 db(a).

2 Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 db(a) overschreden. Aan de maximale ontheffingswaarde van 68 db(a) wordt wel voldaan. Dit betekent dat hogere waarden als bedoeld in de Wet geluidhinder door burgemeester en wethouders verleend kunnen worden. Dit zal geschieden bij de afgifte van de omgevingsvergunning. Tevens is er sprake van bodemvervuiling. De bodem zal gesaneerd worden. Wat gaan we doen? Op 26 april 2012 heeft de raad een lijst vastgesteld met categorieën gevallen waarin geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. Dit plan valt onder geen van deze categorieën. Om die reden is een verklaring van geen bedenkingen noodzakelijk. Voorgesteld wordt een ontwerp verklaring van geen bedenkingen te verlenen voor de bouw van 34 woningen aan de Burgemeester Stramanweg. Welke argumenten en keuzemogelijkheden zijn er? Er spelen hier de volgende kwesties: Bezwaren van bewoners van de Aart van der Neerwea: Een aantal bewoners van de Aart van der Neerweg heeft bezwaren tegen het woningbouwplan. Hun bezwaren spitsen zich toe op: - Het vergroten van de bouwhoogte, waardoor de lichttoetreding en het uitzicht verminderen; Het naar achteren verschuiven van de woningen, zodat deze dichter bij hun woningen worden gesitueerd waardoor de privacy en de lichttoetreding vermindert; Het verdwijnen van de doorzichten naar de Duivendrechtsepolder. Zij hebben zich met hun bezwaren tot de portefeuillehouder gewend. Op hun verzoek heeft Eigen Haard een informatiebijeenkomst georganiseerd, waar ook de gemeente (ambtelijk) vertegenwoordigd was. De bewoners is te kennen gegeven dat zij in de planologische procedure hun zienswijzen kenbaar kunnen maken. Naar aanleiding van de bezwaren wordt het volgende opgemerkt: Bouwhoogte: In het bouwplan wordt uitgegaan van een bouwhoogte van 10 meter. Eigen Haard geeft aan dat dit noodzakelijk is om een bruikbare zolder te realiseren, waarin achteraf een verblijfgebied gemaakt kan worden. Om een verblijfsgebied te maken is de een minimale hoogte van 2,60 meter noodzakelijk. Voor de koop- en vrijesectorhuur woningen is deze ruimte van essentieel belang. Op grond van het Bouwbesluit dient deze maatvoering inderdaad aangehouden te worden voor een verblijfsruimte. Bovendien blijkt uit de zonnestudie dat de beoogde nieuwbouw nauwelijks van invloed is op de zonlichttoetreding aan de Aart van der Neerweg. Diepte voortuinen: Eigen Haard is van mening, dat de voortuin is bedoeld om de sociale cohesie onderling in het blok te vergroten. Tevens is het voor de bewoners een gevoel van privacy, omdat er geen directe inkijk is. Als de gevel direct aan de stoep grenst wordt gevreesd, dat de ramen beplakt of anderszins gesloten worden vanwege privacyoverwegingen. In verband met het politiekeurmerk en de sociale controle op straat wordt dit ongewenst geacht. Zoals blijkt uit de ruimtelijke onderbouwing bij de aanvraag wordt uitgegaan van een diepte van de voortuinen van 1,5 meter. Tijdens de informatiebijeenkomst hebben de omwonenden verzocht om de voortuinen te laten vervallen of in ieder geval kleiner te maken zodat de woningen minder ver richting Aart van der Neerweg verschoven zouden worden. Het aspect sociale cohesie en sociale controle kan worden onderschreven. Bovendien is het bouwen van woningen direct aan de straat in verband met de verschillen in bodemdaling tussen de straat en de woningen niet te verkiezen. Dit betekent niet dat er voortuinen met een diepte van 1,5 meter noodzakelijk zijn. Minder diepe voortuinen zijn ook mogelijk. Een diepte van minimaal 70 cm is nodig om de verschillen in zetting van de bodem op te kunnen vangen. Daarbij is er dan ook voldoende ruimte voor kabels en leidingen. Door de diepte van de voortuinen te beperken wordt (deels) tegemoet gekomen aan de bezwaren van omwonenden terwijl ook de wens van Eigen Haard wordt gerespecteerd. Pagina 2 van 4

3 Uitzicht: Allereerst kan gesteld worden dat er geen recht bestaat op blijvend uitzicht. Bovendien is er in de huidige situatie ook geen uitzicht op de polder vanaf de begane grond van de woningen aan de Aart van der Neerweg. Geluidshinder vanwege weaverkeerslawaai De woningen zijn geprojecteerd binnen de zones van de Burgemeester Stramanweg en de Jacob van Ruisdaelweg. De geluidsbelasting vanwege deze wegen bedraagt 68 db(a). Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 db(a) overschreden. Aan de maximale ontheffingswaarde van 68 db(a) wordt wel voldaan. Dit betekent dat in het kader van de omgevingsvergunning tevens een hogere waarde vastgesteld moet worden. Dat kan pas als is gebleken dat maatregelen die zijn gericht op het terugdringen van het verkeerslawaai op overwegende bezwaren stuiten. Dat is hier het geval. Het terugdringen van de verkeersintensiteit op de Stramanweg is vanuit verkeerskundig oogpunt niet mogelijk; het plaatsen van schermen en het toepassen van stiller wegdek stuit op financiële bezwaren, waarbij laatstgenoemde maatregel bovendien tot onvoldoende geluidsreductie zal leiden. De Burgemeester Stramanweg is bovendien niet in beheer bij de gemeente, maar bij de provincie. Vorenstaande betekent dat de vervangende nieuwbouw alleen mogelijk is als er een hogere waarde wordt verleend. Aangezien het hier hoofdzakelijk gaat om de herbouw van zal het aantal geluidgehinderden nauwelijks toenemen. Om die reden wordt het verantwoord geacht de hogere waarden te verlenen. Dit zal geschieden bij de afgifte van de omgevingsvergunning. Bodemverontreiniging Er is lichte verontreiniging op de locatie aangetroffen. Een bodemsanering is momenteel in voorbereiding. Na afronding van de sanering zal de milieu hygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering meer vormen voor de beoogde woningbouw. Overige onderzoeken Voorts is onderzoek gedaan naar externe veiligheid, luchtkwaliteit, flora en fauna en archeologie. Geen van deze aspecten vormt een belemmering voor dit bouwplan. Aangezien de toename van de verharding zeer beperkt toeneemt, behoeft er niet gecompenseerd te worden. Wat hebben we hiervoor nodig? In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat in een aantal gevallen exploitatieplan vastgesteld moet worden om de grondexploitatiekosten te verhalen op de initiatiefnemer van een bouwplan. Dat is ook hier het geval. Er kan ook voor worden gekozen om het kostenverhaal via de privaatrechtelijke weg te regelen, namelijk door middel van een zogenaamde anterieure overeenkomst. Wel dient dat expliciet verklaard te worden dat er geen exploitatieplan wordt vastgesteld omdat het kostenverhaal op een ander wijze is verzekerd. In dit geval zal tussen de gemeente en de aanvrager een anterieure overeenkomst worden gesloten waarin het kostenverhaal wordt geregeld. Wie is erbij betrokken en hoe communiceren we? Eigen Haard heeft destijds een inloopavond gehouden, waarbij men kennis kon nemen van de voorgenomen bouwplannen. Op deze avond was de gemeente zowel bestuurlijk als ambtelijk vertegenwoordigd. In het vervolgtraject is communicatie met direct omwonenden en belangstellenden belangrijk. Daarin is een belangrijke rol weggelegd voor Eigen Haard. Waar nodig kan de afdeling voorlichting van de gemeente Ouder- Amstel een adviserende rol vervullen. Pagina 3 van 4

4 Wat is het vervolg? Wanneer de raad een ontwerp verklaring van geen bedenkingen (vvgb) verleent kan de planologische procedure worden gestart. De ontwerp vvgb zal tegelijk met de overige stukken ten behoeve van de omgevingsvergunning 6 weken ter inzage liggen. Gedurende de termijn van ter inzage legging kunnen zienswijzen tegen zowel ontwerp vvgb de als tegen de voorgenomen afwijking worden ingebracht. Burgemeester en wethouders van Ouder-Amstel/ de secretaris, de burgemeester LJ. Heijlman M.T.J. Blankers-Kasbergen Pagina 4 van 4

5 RAADSVOORSTEL/-BESLUIT De raad van de gemeente Ouder-Amstel, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 3 november 2015, nummer 2015/46, BESLUIT : een ontwerp verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 van het besluit omgevingsrecht te verlenen voor de bouw van 34 woningen aan de Burgemeester Stramanweg te Ouderkerk aan de Amstel, onder de volgende voorwaarde: - De diepte van de voortuinen van de nieuw te bouwen woningen dient maximaal 70 centimeter te bedragen. te verklaren dat geen exploitatieplan zal worden vastgesteld. Ouder-Amstel, 10 december 2015 De raad voornoemd, de raadsgriffier, de voorzitter,

6