Sociaal plan Centrumgebied Bergambacht

Transcriptie

1 Sociaal plan Centrumgebied Bergambacht GEACTUALISEERDE VERSIE MAART 2016

2 INHOUDSOPGAVE INLEIDING AANLEIDING VAN HET SOCIAAL PLAN DE INHOUD VAN HET SOCIAAL PLAN DE DOELGROEP VAN HET SOCIAAL PLAN DE GELDIGHEID VAN HET SOCIAAL PLAN BEWONERSBEGELEIDING BIJ HET SOCIAAL PLAN EVALUATIE VAN HET SOCIAAL PLAN HERHUISVESTING VOLKSHUISVESTELIJKE URGENTIE HERHUISVESTING HERHUISVESTING BINNEN HET PROJECT WISSELWONINGEN HERHUISVESTING BUITEN HET PROJECT HERHUISVESTING IN EEN KOOPWONING VIA KOPEN NAAR WENS WVG- EN WMO-VOORZIENINGEN SPIJTOPTANTENREGELING FINANCIËLE REGELINGEN TEGEMOETKOMING IN DE VERHUIS- EN HERINRICHTINGSKOSTEN EXTRA TEGEMOETKOMING WISSELWONING VERGOEDINGEN ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) EXTRA TEGEMOETKOMINGEN DUBBELE HUUR ADMINISTRATIE- EN INSCHRIJFKOSTEN UITBETALINGMOMENTEN FINANCIËLE VERGOEDINGEN IN ÉÉN KEER VERHUIZEN NAAR EEN DEFINITIEVE ANDERE WONING TERUGKEREN NAAR DE NIEUWBOUW DE HUURVERHOGING DE HUREN IN DE NIEUWBOUW VERHUIZEN EN DE HUIDIGE WONING OPLEVERING VAN DE OUDE WONING VERHUIZING DE NIEUWE WONING BEHEER VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING AFSPRAKEN OVER HET BEHEER VAN DE WONINGEN AFSPRAKEN OVER LEGE WONINGEN AFSPRAKEN OVER TIJDELIJKE VERHUUR AFSPRAKEN OVER DE WOONOMGEVING HARDHEIDSCLAUSULE EN GESCHILLENREGELING KLACHTEN GESCHILLEN HARDHEIDSCLAUSULE BEGRIPPENLIJST

3 INLEIDING Voor u ligt de geactualiseerde versie van het sociaal plan voor het centrumgebied van Bergambacht. De eerste versie die in 2011 van kracht werd sloot op veel punten niet meer aan op de huidige situatie. Om er een paar te noemen: fase 1 is inmiddels afgerond, de woningen aan de Schoolstraat worden niet meer gesloopt en de woningtoewijzingsregels zijn gewijzigd. Dit sociaal plan heeft betrekking op de volgende woningen: - de Secr. Schippersstraat 18 t/m 54, Pr. Julianastraat 1 t/m 37, Badhuisstraat 6 t/m 16a, hierna te noemen fase 2 - Pr. Julianastraat 2 t/m 38, hierna te noemen fase 3 Het sociaal plan is ingegaan op 28 juni De regelingen uit de eerste versie van het sociaal plan blijven onverkort van kracht voor zover deze nog van toepassing zijn. Er is besloten om fase 2 en 3 samen te voegen in zowel de herhuisvesting als de herontwikkeling. Dit betekent dat bewoners van beide fasen tegelijkertijd de stadvernieuwingsurgentie toegekend krijgen en dat de woningen tegelijkertijd gesloopt zullen worden. Er zal derhalve in dit sociaal plan geen onderscheid gemaakt worden tussen beide fasen. Vanaf het moment van urgentieverstrekking zullen de huren voor de te slopen woningen bevroren worden. Dit sociaal plan is gebaseerd op het Regionaal Sociaal Statuut van de Krimpenerwaard voor sloop, renovatie en planmatig onderhoud. In hoofdstuk 1 vindt u algemene gegevens. Gevolgd door een hoofdstuk over de herhuisvesting en een hoofdstuk over de financiële regelingen. Daarna vindt u een hoofdstuk over verhuizen en de huidige woning, een hoofdstuk over het beheer van de woningen en de omgeving, en een hoofdstuk over de hardheidsclausule en geschillen. Het sociaal plan sluit af met een hoofdstuk waarin begrippen vermeld staan. 3

4 1. ALGEMEEN In dit hoofdstuk is te lezen waarom QuaWonen dit sociaal plan heeft opgesteld, voor wie het sociaal plan bedoeld is en wanneer het sociaal plan in werking treedt. 1.1 Aanleiding van het sociaal plan QuaWonen en de gemeente constateren dat de wijk en de woningen niet meer beantwoorden aan toekomstige eisen. Wij zien een trend dat bewoners steeds hogere eisen stellen aan woningen. Woningen moeten ruimer en goed geïsoleerd zijn, ook het uitrustingsniveau moet goed zijn. Daarnaast vindt men de woonomgeving en inrichting van de wijk belangrijk. Omdat de genoemde woningen relatief oud zijn, het woonoppervlak van de woningen niet meer voldoet aan de wensen van toekomstige huurders en de wijk nauwe straatjes en weinig groen heeft, willen wij de hele wijk aanpakken. QuaWonen wil dat het over tien jaar een buurt is met een gevarieerd aanbod aan woningen, in een mooie omgeving, waar iedereen zou willen wonen. De gemeente gaat het om een woonwijk met een hoge omgevingskwaliteit. Daarom is het bovengenoemde gebied in de structuurvisie Beleef Bergambacht van 2008 aangemerkt als herstructureringsgebied en worden de woningen gesloopt om ruimte te maken voor nieuwbouw. Op de locatie van de 2 e fase zal een mix van appartementen en eengezinswoningen teruggebouwd worden. Op de locatie van de 3 e fase komen eengezinswoningen. De nieuwbouw zal in ieder geval sociale huurwoningen betreffen, waarbij een substantieel deel ook te betrekken is door huishoudens die gebruik moeten maken van huurtoeslag. De plannen van QuaWonen hebben gevolgen voor de huurders en zij hebben de laatste jaren in onzekerheid verkeerd door het uitlopen van de planning en onduidelijkheid over de voortgang van het project. Om de onzekerheid voor de bewoners van deze woningen zoveel mogelijk weg te nemen, heeft QuaWonen dit sociaal plan gemaakt. De klankbordgroep (met daarin momenteel nog 6 bewoners en een lid van de huurdersvereniging) hebben een adviserende rol gehad bij het opstellen van deze geactualiseerde versie. In het sociaal plan is geregeld wat de rechten en plichten zijn van de huurders en QuaWonen. 1.2 De inhoud van het sociaal plan Het sociaal plan is een totaalpakket van afspraken en regelingen voor de huurders die hier wonen en de huidige woning moeten verlaten vanwege het slopen van deze woning. De huurders weten door middel van dit sociaal plan waar zij aan toe zijn en wat zij kunnen verwachten, nadat het sociaal plan in werking is getreden. In het sociaal plan is onder andere te lezen hoe de herhuisvesting in zijn werk gaat en welke financiële regelingen er zijn. De basis voor het sociaal plan is het Regionaal Sociaal Statuut Krimpenerwaard. In dit Regionaal Statuut zijn afspraken gemaakt over de positie van huurders bij herstructureringsprojecten. Naast deze basisafspraken zijn er specifieke afspraken gemaakt, naar aanleiding van de omstandigheden die zich bij dit project voordoen. In onderstaand schema is te zien hoe de verschillende momenten in het project zich tot elkaar verhouden en wat de plaats is van het sociaal plan in het geheel. Vergunningen aanvragen <minimaal 12 mnd.> Serieuze plannen voor herstructurering Besluit tot sloop en nieuwbouw Bekendmaken plannen Sociaal plan naar huurders Ingangsdatum sociaal plan Start sloop en nieuwbouw 4

5 1.3 De doelgroep van het sociaal plan Dit sociaal plan is voor alle huurders die op 28 juni 2011 in het bezit zijn van een huurcontract voor onbepaalde tijd en die hier hun hoofdverblijf hebben. Alle inwonenden zoals familieleden en meerderjarige kinderen, huurders met een tijdelijk contract, bruikleners, onderhuurders, krakers en dergelijke kunnen geen rechten ontlenen aan dit sociaal plan. Tevens zal in geval van illegale onderhuur de formele huurder niet in aanmerking komen voor de rechten die voortkomen uit dit sociaal plan. 1.4 De geldigheid van het sociaal plan Het sociaal plan is ingegaan op 28 juni 2011 en is geldig tot de sloop van de woningen. Tussen het verstrekken van de stadvernieuwingsurgentie en de start van de sloop van de woningen zit minimaal één jaar. In deze periode gelden de regelingen en afspraken, zoals die in dit sociaal plan aan de orde komen. Voor de ingangsdatum van het sociaal plan zijn alle huurders geïnformeerd over de inhoud van het sociaal plan. Het vastgestelde plan kan alleen tussentijds gewijzigd of beëindigd worden, indien hier een dringende reden voor is. Er wordt gekeken naar redelijkheid en billijkheid. Een wijziging wordt te allen tijde in overleg met de klankbordgroep gedaan. 1.5 Bewonersbegeleiding bij het sociaal plan QuaWonen informeert de huurders over de verschillende onderdelen uit dit sociaal plan en begeleidt hen daarbij. Indien dit gewenst is, levert QuaWonen maatwerk bij de individuele begeleiding van de huurders. De geboden begeleiding hangt af van de wensen en mogelijkheden van de huurder en QuaWonen. Die begeleiding kan onder andere bestaan uit de volgende onderdelen: Begeleiding en/of bemiddeling bij het zoeken naar passende woningen. Begeleiding bij huuropzegging, tekenen van huurcontract. Begeleiding bij het aanvragen van huurtoeslag en het aanvragen van vergoedingen. Informeren over verhuisbedrijven, klussendiensten en dergelijke waarvan gebruik kan worden gemaakt. Bedrijven voor bovengenoemde zaken inschakelen, waarbij de gemaakte onkosten betaald kunnen worden uit de verhuiskostenvergoeding. 1.6 Evaluatie van het sociaal plan De kwaliteit van de begeleiding en de inhoud van het sociaal plan wordt getoetst. Dit gebeurt door middel van een schriftelijk tevredenheidonderzoek onder de huurders die verhuisd zijn. In dit onderzoek worden onder andere vragen gesteld over de begeleiding, het beschikbare woningaanbod en de inspanningen die QuaWonen heeft gedaan om tegemoet te komen aan de wensen van de huurder. 5

6 2. HERHUISVESTING De herhuisvesting gebeurt volgens de spelregels voor de woonruimteverdeling uit de gemeentelijke huisvestingsverordening van de gemeente Krimpenerwaard. In dit hoofdstuk staan de regelingen voor de herhuisvesting beschreven, zoals die gelden voor de huurders van dit sociaal plan. 2.1 Volkshuisvestelijke urgentie Vanwege de sloop van de woningen worden de huidige huurcontracten ontbonden. De huur wordt ruim voor de sloopdatum formeel door QuaWonen opgezegd. Tussen deze huuropzegging en de sloopdatum zit minimaal 6 maanden. QuaWonen heeft met de gemeente afgesproken dat huurders van de te slopen woningen snel een andere woning moeten krijgen en daarom recht hebben op een stadvernieuwingsurgentie (SV-urgentie). De huurders van de te slopen woningen krijgen vanaf 1 april 2016 van QuaWonen een urgentieverklaring. Voor de urgentieaanvraag zijn normaal gesproken legeskosten verschuldigd. Deze kosten komen voor rekening van QuaWonen. Alleen officiële huurders die daadwerkelijk in de woning wonen, kunnen stadsvernieuwingsurgentie krijgen. Inwonende personen en/of kinderen maken deel uit van het huishouden van de hoofdhuurder en komen dus niet afzonderlijk in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie. Normaal gesproken vervalt de opgebouwde inschrijfduur van een huurder, wanneer de huurder verhuist. De huurders binnen dit project verhuizen echter niet vrijwillig. Zij behouden daarom de opgebouwde inschrijfduur. 2.2 Herhuisvesting QuaWonen is vanaf de ingangsdatum van het sociaal plan verantwoordelijk voor de herhuisvesting van de huurders van de woningen die gesloopt gaan worden. QuaWonen spant zich daarbij in om huurders naar wens te herhuisvesten. Wel moeten huurders ook zelf inspanningen verrichten voor het verkrijgen van andere woonruimte. Er wordt verwacht dat de huurders via de website het woningaanbod in de gaten houden en zelf op woningen reageren (met uitzondering van de bewoners die onder paragraaf 2.3. vallen). Alle huurders dienen passend te worden geherhuisvest. Volgens de regionale huisvestingsverordening dient dan aan een aantal zaken voldaan te worden: De huurprijs moet passen bij het inkomen en samenstelling van het huishouden: Aan de hand van de voorwaarden die bij een geadverteerde woning vermeld staan kunt u zien of u voor die betreffende woning in aanmerking komt. Een huurder moet voldoen aan het label dat is gegeven aan een bepaalde woning of complex. Huurders met een inkomen hoger dan (2016) komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning (woning met een huurprijs tot 710,68). QuaWonen mag maximaal 20% van de sociale huurwoningen die in één jaar vrijkomen toewijzen aan huurders met een inkomen boven de en wil deze 20% inzetten voor alle SV-urgenten. Dit houdt in dat huurders van een sloopwoning, die de status urgent hebben gekregen en een inkomen boven de hebben, mogelijk 1 toch in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning. Dit is echter alleen mogelijk binnen het bezit van QuaWonen, met uitzondering van Krimpen aan den IJssel. 1 In redelijkheid en billijkheid wordt gekeken naar een maatwerkoplossing. Het is niet wenselijk om urgenten met een inkomen hoger dan te huisvesten in een sociale huurwoning, echter speelt beschikbaarheid van woningen hier ook in mee. 6

7 Per 1 januari 2016 gelden er vanuit de overheid nieuwe regels voor zogenaamd passend toewijzen. QuaWonen moet huishoudens met een inkomen tot aan de maximum inkomensgrenzen voor de huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs onder de zogeheten aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens bedraagt in ,68 (kale huur, prijspeil 2016) voor een- en tweepersoonshuishoudens en 628,76 (kale huur, prijspeil 2016) voor huishoudens van meer dan 3 personen. Het maximale inkomen om recht te hebben op huurtoeslag is afhankelijk van gezinssamenstelling en leeftijd: - 1 persoonshuishouden (alle leeftijden) maximaal (prijspeil 2016) - meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: (prijspeil 2016) - meer persoonshuishoudens boven AOW-leeftijd: (prijspeil 2016) In onderstaande tabel kijkt u eerst in de linkerkolom op welke regel het huishoudenstype staat waar u toe behoort. Hierbij is bepalend of u alleen woont, met zijn tweeën of met zijn drieën en of u ouder bent dan de AOW-leeftijd of niet. Op de regel die voor u geldt ziet u in de volgende kolommen de inkomenscategorieën. U selecteert de categorie die voor u geldt en gaat dan naar beneden. Onder de pijl ziet u welke huurprijsklasse voor u passend is. In welke huurwoning kan ik terecht vanaf 1 januari 2016?(alles prijspeil 2015) 1 persoonshuishouden (alle leeftijden) Inkomen tot Inkomen tussen en persoonshuishouden tot AOW-leeftijd Inkomen tot Inkomen tussen en huishoudens tot AOW-leeftijd Max. inkomen: Inkomen tussen en persoonshuishouden boven AOW-leeftijd Inkomen tot Inkomen tussen en huishoudens boven AOW-leeftijd Max. inkomen: Inkomen tussen en * 1- en 2-persoonshuishouden ** 3+ huishoudens Huurwoning tot 586,68 kale huur Huurwoning tot 628,76 kale huur Huurwoningen tussen 586,68*/ 628,76** en 710,68 Wij adviseren u te kijken op de website Hier vindt u een kort filmpje waarin de regels duidelijk uitgelegd worden. Huurprijscategorie 586,68-628,76 Voor de huurprijscategorie tussen 586,68 en 628,76 krijgen huishoudens van 3 of meer personen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens voorrang op huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Het feit dat deze grotere huishoudens een lager inkomen hebben gaat dus vóór de stadsvernieuwingsurgentie van 1- en 2-persoons- huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Uw urgentie binnen deze categorie geldt wel voor andere 1- en 2 persoonshuishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Dus wanneer u een inkomen heeft boven de huurtoeslaggrens, geeft uw urgentie altijd voorrang voor woningen met een huurprijs boven de 628,76. Maar voor de categorie eronder (tussen 586,68 en 628,76) kan het dus voorkomen dat u ondanks uw urgentie niet bovenaan eindigt. Wanneer een huurder uit het plangebied drie maanden voor de geplande sloopdatum van zijn woning nog geen andere passende woning heeft, biedt QuaWonen twee woningen aan die 7

8 passend zijn bij het inkomen, huishoudgrootte en labeling. Wanneer deze aanbiedingen worden geweigerd, zal QuaWonen de rechter vragen een uitspraak te doen over de huuropzegging. Bij de woningaanbieding die QuaWonen doet wordt rekening gehouden met de wens van een huurder om in een bepaalde kern te wonen. 2.3 Herhuisvesting binnen het project Huurders krijgen de mogelijkheid om terug te keren naar de nieuwbouw op de locatie van de te slopen woningen. Vanzelfsprekend moet de woning passend zijn. Ook ligt het voor dat hand dat een huurder dan tijdelijk in een wisselwoning moet verblijven. Huurders die terugkeren naar de nog te realiseren nieuwbouw hoeven niet te reageren op woningen. De desbetreffende bewoners worden op het moment dat de types, plattegronden en huurprijzen bekend zijn hierover geïnformeerd. Zij kunnen dan hun voorkeuren voor bepaalde woningen opgeven, met daarbij een rangorde in voorkeuren (voorkeur 1,2,3). Toewijzing vindt plaats op basis van de passendheidseisen, woonduur en de doorgegeven voorkeuren. De huurder met de langste woonduur krijgt zijn eerste keus toegewezen indien deze passend is bij zijn situatie. Hierna krijgt de huurder met de op één na langste woonduur zijn eerste keus toegewezen, behalve wanneer deze al vergeven is of niet passend is. In dat geval krijgt deze huurder zijn tweede keuze, indien die passend is. Op deze manier komen alle huurders aan bod, totdat iedereen een woning toegewezen heeft gekregen. In het geval dat meerdere huurders een voorkeur voor eenzelfde woning hebben, krijgt degene met de langste woonduur dus voorrang. Mocht er sprake zijn van een gelijke woonduur, dan wordt tot loting overgegaan. Huurders die een woning geaccepteerd hebben in de nieuwbouw, verliezen hiermee hun stadsvernieuwingsurgentie. 2.4 Wisselwoningen Als een huurder besluit om terug te keren naar de nieuwbouw van de fase waarin de huurder woont, er vervolgens een woning wordt toegewezen én geaccepteerd, dan is deze woning nog niet klaar wanneer de huurder zijn woning moet verlaten. Er wordt immers gebouwd op de plaats waar nu de te slopen woningen staan. In dat geval biedt QuaWonen een wisselwoning (een tijdelijke vervangende woning) aan buiten het plangebied. Er wordt gestreefd naar een wisselwoning in de eigen buurt. Hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met persoonlijke omstandigheden zoals schoolgaande kinderen, de afhankelijkheid van zorgdiensten en dergelijke. Een huurder heeft maximaal één maand de gelegenheid om naar een wisselwoning te verhuizen en wordt minstens één maand van tevoren geïnformeerd over de datum waarop de verhuizing kan beginnen. Verdere informatie hierover is te lezen in paragraaf 3.5. Een wisselwoning wordt door QuaWonen bezemschoon opgeleverd. De woning is tevens gestoffeerd en gesausd of behangen. Een wisselwoning is voorzien van de volgende zaken: Warmwatervoorziening of huurgeiser Verwarmingsinstallatie Aansluiting voor een wasmachine Aansluiting voor een gasfornuis Telefoonaansluiting Kabelaansluiting De kale huurprijs van de wisselwoning is maximaal de kale huurprijs van de oude woning, zoals die zou zijn geweest zonder bevriezing van de huurprijs (zie paragraaf 3.11). Stookkosten, servicekosten en dergelijke worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Die kosten kunnen wel afwijken voor de wisselwoning. 8

9 De huurprijs van de wisselwoning gaat jaarlijks met de reguliere huurverhoging mee. De kosten voor het gebruik van gas, water en elektriciteit moeten de huurders zelf betalen, evenals de administratieve verhuiskosten voor de kabel en de telefoonaansluiting. Een eventuele wijziging van de huurprijs en de servicekosten kan gevolgen hebben voor de huurtoeslag; deze stopt voor de oude woning en moet in elk geval opnieuw worden aangevraagd voor de wisselwoning. QuaWonen helpt de huurders, indien gewenst, bij het aanvragen van de huurtoeslag. Voor de wisselwoning geldt een wisselwoningovereenkomst met de gebruikelijke onderhoudsverplichtingen voor verhuurder en huurder. Een wisselwoning dient als tijdelijke huisvesting en kan in principe niet als definitieve woonruimte gehuurd worden. Wanneer een wisselwoning zo goed bevalt dat een huurder eigenlijk niet meer wil terugkeren naar de nieuwbouw, is het in sommige situaties mogelijk om een wisselwoning alsnog als definitieve woning te accepteren. In dat geval ontvangt de huurder alsnog de verhuiskostenvergoeding voor een verhuizing ineens ( 6.295, prijspeil 2016). De reeds uitgekeerde vergoeding voor het verhuizen naar een wisselwoning ( 1.388, prijspeil 2016) en eventueel andere reeds uitgekeerde vergoedingen worden daarvan afgetrokken. Aan het definitief accepteren van een wisselwoning zitten een aantal voorwaarden: QuaWonen moet instemmen met permanente bewoning, waarbij eventuele toekomstige sloopplannen van de wisselwoning na de afgesproken wisselwoningperiode worden meegewogen. De huurder betaalt mee aan de kosten die QuaWonen heeft gemaakt voor het opknappen, stofferen en schoonmaken van de woning. QuaWonen doet een voorstel voor de verdeling van de kosten. Een eventueel aangepaste huurprijs wordt met terugwerkende kracht verrekend. De prijs van een wisselwoning is nooit hoger dan die van de te slopen woning. Het kan dus zijn dat een wisselwoning beneden de feitelijke huurprijs is verhuurd als wisselwoning. Wanneer iemand er toch voor kiest deze woning als definitieve woning te betrekken vindt een verrekening plaats, inclusief het doorvoeren van de verhoging door huurharmonisatie. De correctie gaat over de gehele periode waarover de huurder tijdelijk de lage huurprijs heeft betaald. Het risico van gemiste huurtoeslag is daarbij voor rekening van de huurder. Bij toewijzing van een wisselwoning brengt QuaWonen deze voorwaarden onder de aandacht. 2.5 Herhuisvesting buiten het project QuaWonen heeft met de gemeente Krimpenerwaard afgesproken dat bewoners met stadsvernieuwingsurgentie binnen de gemeente Krimpenerwaard zelf kunnen reageren op vrijkomende huurwoningen in de gemeente. De huurders uit het plangebied moeten daarom zelf actief op zoek gaan naar passende woonruimte. Zij hebben hierbij voorrang op normale woningzoekenden. Zij kunnen dus met voorrang reageren op vrijkomende woningen die voor hen passend zijn en worden geadverteerd op de website Kanttekening: huurders van een sloopwoning en een inkomen hebben boven de zijn voor woningen buiten het bezit van QuaWonen aangewezen op een markthuur, vanaf 710,68 (2.2 Herhuisvesting). Om op een woning te kunnen reageren moeten bewoners ingeschreven staan als woningzoekende. Huurders die nog niet staan ingeschreven worden door en op kosten van QuaWonen ingeschreven. Vanaf het moment dat huurders urgent zijn, is de inschrijfdatum niet doorslaggevend bij het toewijzen van woningen. Hun urgentieverklaring geeft hen namelijk voorrang op alle anderen die reageren, ongeacht de inschrijfduur. Wel moeten er afspraken worden gemaakt voor het geval er meerdere huurders uit het plangebied, huurders uit een ander plangebied, of huurders met een andere urgentie (bijvoorbeeld medische urgentie) reageren op eenzelfde woning die voor hen beiden passend is. In dit geval wordt er gekeken naar de datum en tijd van afgifte van de urgentie. Een urgentie wordt tot op de minuut nauwkeurig afgegeven. De volgorde waarin de huurders 9

10 urgent worden kan dan ook cruciaal zijn. De woonduur in de huidige woning is een eerlijk criterium. Daarom worden de huurders in volgorde van woonduur ingeschreven. De huurder die het langste in de huidige woning woont heeft de langste woonduur, krijgt als eerste een urgentieverklaring en heeft dan ook de oudste urgentiedatum. De huurder met de op één na langste woonduur krijgt als tweede een urgentieverklaring, enzovoort. In het uitzonderlijke geval dat meerdere huurders een urgentieverklaring hebben met gelijke datum en tijd, wordt er tussen deze huurders geloot. 2.6 Herhuisvesting in een koopwoning via Kopen naar Wens QuaWonen verkoopt geen woningen meer via de Koopgarant-constructie, zoals dat in de vorige versie van het sociaal plan vermeld stond. Daarvoor is in Kopen naar Wens in de plaats gekomen. QuaWonen verkoopt in verschillende kernen woningen via deze constructie. Kopen naar Wens is een vorm van permanente verkoop, met een uitgestelde betaling. Kopers kopen zogezegd de woning bij de aankoop voor een lagere prijs, zodat ze met een lagere hypotheek (en lagere hypotheeklasten) kunnen volstaan. De koper bepaalt zelf wanneer hij de uitgestelde betaling wil terugbetalen, uiterlijk op het moment dat hij de woning verkoopt aan een derde partij. De hoogte van de uitgestelde betaling wordt bepaald door het inkomen: Bruto jaarinkomen tot % uitgestelde betaling maximaal 30% van de taxatiewaarde van de woning maximaal 20% van de taxatiewaarde van de woning maximaal 10% van de taxatiewaarde van de woning Meer dan Geen korting, woning wordt permanent verkocht zonder Kopen naar Wens. Huurders die belangstelling hebben voor een koopwoning via Kopen naar Wens in Bergambacht of daarbuiten dienen hun belangstelling te melden bij de bewonersbegeleider. Ook huurders met een inkomen boven de kunnen hun belangstelling opgeven. Zij worden vroegtijdig geïnformeerd over woningen die vrij verkocht worden én over Kopen naar Wenswoningen. Deze worden namelijk na 2 maanden wanneer zich geen kandidaat meldt met een inkomen tot alsnog voor vrije verkoop aangeboden aan inkomens boven de Zodra er een woning in het aangegeven gebied wordt verkocht, worden deze belangstellende SV-urgenten als eerste geïnformeerd. Zij zijn dan al op de hoogte voordat de woning wordt geadverteerd en er een open huis wordt gehouden. De verdeling gaat via het principe wie het eerst komt, het eerst maalt. Omdat bij een geïnteresseerde sv-urgent eerder bekend is als een bepaalde woning verkocht wordt, kan deze dus eerder reageren. Deze voorsprong geldt alleen zolang de huurder stadsvernieuwingsurgent is. Wanneer de huurder een andere (huur)woning geaccepteerd heeft, verliest hij hiermee zijn urgentie - en daarmee ook het recht eerder geïnformeerd te worden over Kopen naar Wens-woningen. Wanneer meerdere huurders interesse hebben voor dezelfde koopwoning, blijft het principe gelden dat wie het eerst komt, het eerst maalt. Belangstellenden moeten dus zelf scherp zijn om snel te reageren. Voor geïnteresseerden voor Kopen naar Wens genoemde woningen gelden de volgende voorwaarden: Maximaal gezamenlijk bruto jaarinkomen van ,-; Alleen de hoofdhuurder mag kopen ten behoeve van hem/haar en zijn/haar huishouden; De afgelopen twee jaar mag er geen melding zijn geweest van substantiële overlast; De afgelopen twee jaar mag er geen structurele of hoge huurachterstand zijn geweest; 10

11 Na transport van de koopwoning dient de huidige huurwoning binnen drie maanden, tenzij de huur van de woning door QuaWonen eerder is opgezegd, aan QuaWonen te worden opgeleverd. 2.7 WVG- en WMO-voorzieningen Het komt voor dat huurders in hun huidige woning voorzieningen hebben, die zijn aangebracht vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Indien dit het geval is en deze voorzieningen nog noodzakelijk zijn voor de huurder, dan worden deze kosteloos naar de wisselwoning en/of de definitieve woning overgebracht. Hierbij hoeven procedures niet opnieuw doorlopen te worden. 2.8 Spijtoptantenregeling Huurders die hun woning gedwongen moeten verlaten als gevolg van de sloop en die een woning buiten de wijk betrekken, kunnen binnen één jaar na verhuizing bij QuaWonen een verzoek indienen tot terugkeer in de wijk. Nadat dit verzoek is binnengekomen toetst QuaWonen of er sociale omstandigheden zijn, die terugkeer naar de oude wijk nodig maken. Wanneer inderdaad terugkeer naar de oude wijk nodig is, spant QuaWonen zich in om terugkeer mogelijk te maken. De betreffende huurder heeft dan geen recht meer op vergoedingen of urgentie en kan alleen verhuizen naar een passende woning. 3. FINANCIËLE REGELINGEN De huurders van de te slopen woningen moeten verhuizen. Als gevolg daarvan krijgen zij te maken met onvoorziene kosten. Alle huurders hebben daarom recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Naast deze tegemoetkoming geeft QuaWonen nog een aantal andere tegemoetkomingen. In dit hoofdstuk is hier meer over te lezen. De tegemoetkomingen die beschreven zijn in dit hoofdstuk worden alleen uitgekeerd wanneer de huur van de huidige woning na 28 juni 2011 wordt opgezegd. Tevens dienen zij te vallen onder de doelgroep van dit sociaal plan, zoals omschreven in paragraaf 1.3. Eventuele openstaande vorderingen worden verrekend met de tegemoetkomingen die QuaWonen verstrekt. Voor alle tegemoetkomingen geldt dat ze fiscaal onbelast zijn en de betreffende huurder de bedragen netto beschikbaar gesteld krijgt. De verhuurder spreekt verder met de gemeente en andere uitkeringsinstanties af dat vergoedingen niet in mindering worden gebracht op sociale uitkeringen van uitkeringsgerechtigden. De bedragen in dit hoofdstuk zijn prijspeil Elk jaar worden de bedragen aangepast voor alle huuropzeggingen die na 1 maart worden gedaan, op basis van de CBS, consumentenprijsindex. QuaWonen informeert de bewoners tijdig over deze jaarlijkse aanpassing en noemt hierbij de nieuwe bedragen. 3.1 Tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten De huurders krijgen een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Deze tegemoetkoming bedraagt en wordt in twee delen uitgekeerd: Eerste termijn: 80% van de tegemoetkoming wordt uitbetaald binnen 14 dagen na de voorcontrole van de huidige woning. Tweede termijn: 20% van de tegemoetkoming wordt uitbetaald binnen 14 dagen na ontvangst van de sleutel van de verlaten woning. 11

12 3.2 Extra tegemoetkoming wisselwoning Naast een bijdrage in de verhuis- en herinrichtingskosten geeft QuaWonen nog een aantal andere tegemoetkomingen. Een extra tegemoetkoming van wordt uitgekeerd, wanneer een huurder terugkeert naar de nieuwbouw en daardoor twee maal moet verhuizen: één keer naar de wisselwoning en één keer naar de nieuwbouw. Ook voor deze tegemoetkoming geldt dat dit in twee termijnen wordt uitgekeerd: Eerste termijn: 80% van de tegemoetkoming voor een wisselwoning wordt uitbetaald binnen 14 dagen na de voorcontrole van de huidige woning. Tweede termijn: 20% van de tegemoetkoming voor een wisselwoning wordt uitbetaald binnen 14 dagen na ontvangst van de sleutel van de verlaten woning. Wanneer de huurders die tijdelijk in een wisselwoning woonachtig zijn geweest naar de nieuwbouw verhuizen, geldt de tegemoetkoming zoals beschreven in paragraaf Vergoedingen Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) QuaWonen heeft een beleid voor door de huurder zelf aangebrachte veranderingen (ZAV s) aan de woning. De kern daarvan is dat in de woning bijna alle veranderingen toegestaan zijn, maar dat bijna geen enkele verandering bij een verhuizing financieel wordt gecompenseerd. De gedachte hierachter is dat huurders zelf besluiten de woning te veranderen en daarbij zelf bewust kiezen voor een investering. Dit beleid pakt onrechtvaardig uit voor huurders van woningen die gesloopt worden. Huurders hebben wellicht heel bewust voor een investering gekozen. Wanneer zij ineens te horen krijgen dat hun woning wordt gesloopt, is dat niet hun keuze. Deze huurders konden immers niet weten dat hun investering voor korte duur was. Dit is dan ook de reden dat QuaWonen bij een aantal ZAV s in sloopwoningen wel een (vaststaande) vergoeding uitgekeerd. Die lijst staat hieronder weergegeven. De vergoedingen worden uitsluitend verstrekt wanneer QuaWonen toestemming heeft gegeven voor de verandering en wanneer de verandering vóór het bekendmaken van de sloopplannen is aangebracht. Normbedrag Afschrijvingstermijn (volkshuisvestingskwaliteit) HR-combiketel jaar CV-installatie + HR-combiketel jaar Keukenblok jaar Isolatieglas HR ++ per m² jaar Dakkapel jaar Vaste trap naar zolder jaar Vlizotrap naar zolder jaar Ligbad jaar Dakraam jaar Aardlekschakelaar jaar Uitbreiding groepenkast/gehele jaar groepenkast Eén extra groep bijmaken jaar Dakisolatie (volgens voorschrift) per m² 70 7 jaar Vloerisolatie (volgens voorschrift) per m² 70 7 jaar De vergoeding is niet gebaseerd op de hoogte van de investering voor de huurder, maar op een normbedrag volgens zogenaamde volkshuisvestingskwaliteit. Dat is de waarde van de verandering wanneer QuaWonen deze voor haar rekening zou hebben aangebracht. De bedragen zijn prijspeil 2016 De afschrijvingstermijn voor alle ZAV s is 7 jaar, dezelfde termijn als in het gewone ZAV-beleid zoals overeengekomen met de huurdersorganisaties. Dit betekent dat veranderingen die ouder zijn dan 7 jaar niet voor een vergoeding in aanmerking komen. Voor alle jaren dat de ZAV al in de woning zit wordt 1/7 van het normbedrag afgetrokken. De ouderdom van de voorziening dient te worden aangetoond aan de hand van aankoopbonnen of facturen. 12

13 Voorbeelden (afgerond op hele euro s) Voor een HR-combiketel van 1 jaar oud wordt uitgekeerd: 6/7 van = Voor een vlizotrap naar zolder van 5 jaar oud wordt uitgekeerd: 2/7 van 572 = 164 Voor 50 m² dakisolatie van 6 jaar oud wordt uitgekeerd: 1/7 van (50 x 70) = 500 Het is ook toegestaan om een ZAV op een veilige manier uit de woning te verwijderen en mee te nemen. De basisvoorzieningen van een woning moeten echter altijd aanwezig blijven. Wanneer een huurder bijvoorbeeld andere deurknoppen heeft aangebracht, kunnen deze meegenomen worden, maar er moeten dan wel standaarddeurklinken op de deuren aangebracht worden. Voor meegenomen veranderingen krijgt de huurder geen vergoeding. 3.4 Extra tegemoetkomingen QuaWonen stelt nog een aantal andere tegemoetkomingen beschikbaar: Bij een verhuizing van een woning met een tuin naar een woning met een tuin, 472 (alleen bij definitieve verhuizing) Bij het laten hangen van de gordijnen en/of de vitrage, 149 Tegemoetkoming in de dubbele huur, zie paragraaf 3.5 Administratie- en inschrijfkosten, zie paragraaf Dubbele huur Tijdens een verhuizing betaalt een huurder normaal gesproken een dubbele huurprijs, namelijk voor de oude en de nieuwe woning. Om deze dubbele lasten voor de huurders te voorkomen, vergoedt QuaWonen de huur van één maand. De hoogste huurprijs wordt vergoed, zowel de kale huur als eventuele servicekosten. In de huur verrekende stookkosten worden echter niet vergoed. De vergoeding geldt voor de verhuizing naar een definitieve andere woning. Als de huurder een woning koopt, wordt één maand huur vergoed van de te verlaten woning. De genoemde vergoeding wordt uitbetaald na het beëindigen van het huurcontract van de te verlaten woning. Wanneer een huurder via een wisselwoning verhuist naar een definitieve woning moet deze huurder eerst verhuizen naar een wisselwoning. Voor de periode dat de desbetreffende huurder de beschikking heeft over twee woningen wordt de hoogste huur vergoed, tot maximaal één maand. Zowel kale huur als eventuele servicekosten worden dan vergoed. In de huur verrekende stookkosten worden echter niet vergoed. 3.6 Administratie- en inschrijfkosten Bij verhuizing naar een andere huurwoning vergoedt QuaWonen de administratiekosten van de nieuwe verhuring. Daarnaast neemt QuaWonen de legeskosten voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning op zich. Een huurder kan ook ergens anders passende woonruimte vinden. In dat geval kan die huurder eenmalig de betreffende inschrijfkosten, administratiekosten declareren. Hiervoor moeten wel de bijbehorende facturen aan QuaWonen worden verstrekt. 3.7 Uitbetalingmomenten financiële vergoedingen De tegemoetkomingen worden in twee termijnen uitbetaald. De eerste termijn (80%) wordt binnen 14 dagen na de voorcontrole van de huidige woning uitbetaald. De tweede termijn (20%) wordt binnen 14 dagen na ontvangst van de sleutel van de verlaten woning uitbetaald. De vergoeding voor ZAV s wordt in één keer uitbetaald, binnen 14 dagen na de eindcontrole van de oude woning. 13

14 3.8 In één keer verhuizen naar een definitieve andere woning Wanneer een huurder in één keer verhuist naar een definitieve andere woning, gelden de onderstaande termijnen voor deze huurder. Eerste termijn 80% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten 80% van de tegemoetkoming voor een tuin (indien een huurder verhuist van een woning met een tuin, naar een woning met een tuin) 80% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen) Maand huur Administratie- en inschrijfkosten (indien van toepassing) Tweede termijn 20% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten 20% van de tegemoetkoming voor een tuin (indien een huurder verhuist van een woning met een tuin, naar een woning met een tuin) 20% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen) Vergoeding voor zelf aangebracht veranderingen (zoals in paragraaf 3.3) Maatwerk (eventueel) 3.9 Terugkeren naar de nieuwbouw Indien een huurder terugkeert naar de nieuwbouwappartementen wordt er gebruik gemaakt van een wisselwoning. Een huurder verhuist dan twee keer, waardoor er ook twee keer in twee termijnen wordt uitbetaald. Op het moment dat de huurder moet verhuizen naar de wisselwoning wordt er als volgt uitgekeerd: Eerste termijn 80% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten van een wisselwoning 80% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen) Vergoeding gedurende de tijd dat een huurder twee woningen heeft (maximaal één maand) Tweede termijn 20% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten van een wisselwoning 20% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen) Vergoeding voor zelf aangebracht veranderingen (zoals in paragraaf 3.3) Maatwerk (eventueel) Een huurder sluit een wisselwoningcontract af met QuaWonen wanneer er wordt gekozen voor terugkeer naar de nieuwbouw. In dit contract staat vermeld tot wanneer de desbetreffende huurder verbonden is aan de wisselwoning. Op het moment dat de nieuwbouw wordt opgeleverd kan een huurder uit een wisselwoning verhuizen naar zijn nieuwe woning. De huurder heeft dan nog recht op de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten. Ook deze wordt in twee termijnen uitbetaald, als aangegeven in paragraaf 3.7. Dit zelfde geldt voor de vergoeding die huurders krijgen voor de tuin, indien de te slopen woning een tuin had en de nieuwbouwwoning ook een tuin heeft. Eerste termijn 80% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten 80% van de tegemoetkoming voor een tuin (indien een huurder verhuist van een woning met een tuin, naar een woning met een tuin) Maand huur 14

15 Tweede termijn 20% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten 20% van de tegemoetkoming voor een tuin (indien een huurder verhuist van een woning met een tuin, naar een woning met een tuin) 3.10 De huurverhoging Vanaf het moment dat een huurder urgent is, wordt de huur van zijn huidige woning bevroren en stijgt niet meer met het jaarlijks huurverhogingpercentage De huren in de nieuwbouw De nieuwbouwwoningen die teruggebouwd worden zijn allemaal sociale huurwoningen met een maximale huur van 710,68. Door de in 2016 van kracht geworden regeling van passend toewijzen kunnen huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag alleen woningen betrekken met een huur tot een bepaalde maximale grens, de zogenaamde aftoppingsgrens. Binnen de nieuwbouw zullen ook voor deze groep bewoners mogelijkheden gecreëerd worden. Op het moment dat huurders een keuze kunnen maken uit de nieuwbouwwoningen zullen de huren bekend zijn, zodat een huurder een weloverwogen beslissing kan nemen. De financiële consequenties van de keuze voor een woning in de nieuwbouw wordt individueel besproken tijdens een huisbezoek. 4. VERHUIZEN EN DE HUIDIGE WONING In dit hoofdstuk is weergegeven hoe de oude woning opgeleverd moet worden en welke stappen er doorlopen moeten worden voordat een huurder kan verhuizen. 4.1 Oplevering van de oude woning Ondanks dat de woningen in fase 1 en fase 2 worden gesloopt, gelden er toch eisen aan de wijze waarop deze moeten worden opgeleverd. De huurder laat de woning bij het inleveren van de sleutels leeg en bezemschoon achter De huurder hoeft de woning niet terug te brengen in de oude staat De huurder mag zelf aangebrachte veranderingen verwijderen, mits dit correct en veilig gebeurt en er geen risico is op schade door lekkage, kortsluiting en dergelijke (basis voorzieningen dienen altijd aanwezig te zijn). Voor meegenomen veranderingen krijgt de huurder geen vergoeding. 4.2 Verhuizing De huurder is zelf verantwoordelijk voor de verhuizing. Indien men de verhuizing niet zelf kan organiseren, dan kan QuaWonen in incidentele gevallen hulp bieden. Zo nodig wordt bemiddeld bij het inschakelen van een klussenbedrijf, een verhuisbedrijf of een schoonmaakbedrijf. De kosten daarvan komen voor rekening van de huurder en worden in dat geval verrekend met de onkostenvergoeding. Voor de oplevering van de oude woning dient een bewoner de volgende stappen te doorlopen: STAP 1: DE HUUR OPZEGGEN De huur kan op twee manieren worden opgezegd; opzegging door de huurder, of opzegging door de verhuurder. Als een huurder een andere woning heeft gevonden moet de desbetreffende huurder de huur bij QuaWonen opzeggen. Hierbij moet rekening gehouden worden met de opzegtermijn van één maand. Een andere mogelijkheid is dat QuaWonen de huur opzegt. Dit wordt minimaal een half jaar voor de sloopdatum gedaan. Een huurder krijgt dan een brief thuis waarin de huur wordt opgezegd. Deze brief wordt zowel aangetekend als met de gewone post verzonden. 15

16 Bij de brief wordt een antwoordformulier en een antwoordenvelop gedaan, zodat een huurder het antwoordformulier alleen hoeft te voorzien van datum en handtekening en kan terugsturen. STAP 2: QUAWONEN BEVESTIGT DE HUUROPZEGGING Na ontvangst van de huuropzegging maakt QuaWonen een afspraak om de woning te bekijken. Dat is de voorcontrole. Die vindt zo spoedig mogelijk plaats na ontvangst van de huuropzegging. Tijdens deze voorcontrole wordt de woning ook op zelf aangebrachte veranderingen gecontroleerd. Van deze afspraak en de ontvangst van de huuropzegging krijgt de huurder een schriftelijke bevestiging. In dit schrijven staat ook de datum en tijdstip van de eindcontrole vermeld. STAP 3: HET EERSTE BEZOEK AAN DE WONING: VOORCONTROLE De opzichter van QuaWonen bezoekt de woning en vertelt de huurder waaraan hij of zij zich bij de oplevering moet houden. Ook worden afspraken over de zelf aangebrachte veranderingen gemaakt. STAP 4: HET TWEEDE BEZOEK AAN DE WONING: EINDCONTROLE Voordat de huurder de sleutels inlevert, bezoekt de opzichter de woning. Hij controleert of de huurder de woning volgens afspraak heeft achtergelaten. Als er zaken worden geconstateerd die niet volgens afspraak zijn, krijgt de huurder alsnog, voor een beperkte periode, gelegenheid om alles in orde te brengen. Vindt daarna geen of onjuist herstel plaats, dan wordt dit door een externe partij hersteld. De kosten van deze werkzaamheden zijn voor rekening van de huurder en worden in mindering gebracht op de tweede termijn van de verhuiskostenvergoeding. 4.3 De nieuwe woning Voor de acceptatie van de nieuwe woning worden de volgende stappen doorlopen: STAP 1: AANBIEDING DOOR QUAWONEN Wanneer een huurder een woning aangeboden krijgt - nadat men heeft gereageerd op een geadverteerde woning of voorkeuren heeft uitgesproken ten behoeve van de nieuwbouw - ontvangt de huurder een aanbiedingsbrief. In deze brief staan de gegevens over de woning en staat vermeldt welke gegevens de huurder moet aanleveren, voordat de woning definitief kan worden toegewezen. De huurder heeft één week de tijd om te reageren op de aanbieding. Na goedkeuring van de gegevens kan de woning bezichtigd worden. STAP 2: QUAWONEN BEVESTIGT DE WONINGTOEWIJZING Na ontvangst van de acceptatie van de woningvolgt een definitieve toewijzing en worden schriftelijk afspraken gemaakt over de oplevering van de woning. STAP 3: OPLEVERING WONING Tijdens de oplevering tekent de huurder de huurovereenkomst in de woning en wordt de opnamestaat ingevuldin principe is de woning in orde; mochten er onverhoopt nog aandachtspunten zijn, dan worden deze genoteerd op de opnamestaat en alsnog in orde gebracht. 16

17 5. BEHEER VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING In dit hoofdstuk is te lezen welke afspraken er zijn gemaakt met betrekking tot het beheer van de woningen en de leefbaarheid van de woonomgeving. Om de woningen en de woonomgeving leefbaar te houden tot aan de sloop worden door QuaWonen verschillende maatregelen genomen. Het gaat hier om afspraken over het beheer van de woningen, over lege woningen, over het tijdelijk verhuren van leeggekomen woningen, de omgeving en over afspraken met de aannemer. 5.1 Afspraken over het beheer van de woningen Tijdens de uitvoering van de plannen gaat het onderhoud aan de woningen gewoon door. QuaWonen vindt dat iedereen tot aan de sloop zo prettig en goed mogelijk moet kunnen blijven wonen. Dit betekent dat gevaarlijke situaties vermeden en verholpen worden en dat er aandacht is voor de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Wanneer dit onderhoud te ingrijpend en/of te duur is, overlegt QuaWonen met de desbetreffende huurder over een andere oplossing, bijvoorbeeld versnelde uitplaatsing of verhuizing naar een wisselwoning. 5.2 Afspraken over lege woningen Wanneer woningen leegkomen zorgt QuaWonen ervoor, dat de woningen zo lang mogelijk een bewoond uiterlijk houden. Dit kan bijvoorbeeld door gordijnen te laten hangen en de post regelmatig te verwijderen. Indien mogelijk worden woningen zo lang mogelijk tijdelijk verhuurd. Hierdoor blijft de buurt bewoond en leefbaar. Wanneer woningen niet in aanmerking komen voor tijdelijke verhuur of ingebruikgeving, zorgt QuaWonen ervoor dat deze woningen niet meer toegankelijk en niet meer bewoonbaar zijn. Voorzieningen zoals de wc en de badkamer worden ontmanteld en de woning wordt afgesloten van nutsvoorzieningen. In een uiterst geval worden de lege woningen dichtgetimmerd of dichtgemetseld. 5.3 Afspraken over tijdelijke verhuur Om een goede leefbaarheid te garanderen verhuurt QuaWonen de leeggekomen woningen zo lang mogelijk, weliswaar op tijdelijke basis. QuaWonen beoordeelt en bepaalt de passendheid van kandidaten voor tijdelijke verhuur. Er vindt hierbij een zorgvuldige selectie plaats, waarbij er een aantal minimumeisen zijn gesteld aan de kandidaten. De kandidaten moeten in ieder geval aan de volgende voorwaarden voldoen: Hun huishouden bestaat uit minimaal 1 en maximaal 2 personen Zij hebben geen inwonende kinderen. Zij staan niet bekend als probleemgeval. Ten tijde van het actualiseren van het sociaal plan speelde de discussie rond het op tijdelijke basis huisvesten van vergunninghouders in sloopwoningen. Mocht blijken dat het nodig is gebruik te moeten maken van een aantal woningen voor het oplossen van dit huisvestingsprobleem, dan behoudt QuaWonen zich het recht voor om af te wijken van bovenstaande voorwaarden. 5.4 Afspraken over de woonomgeving QuaWonen zorgt voor een fatsoenlijk aanzicht van tuinen van eventuele leegstaande woningen. Samen met de gemeente en de bewoners maakt QuaWonen afspraken over het toezicht en het schoonhouden van de directe woonomgeving en de rol die de bewoners daarbij willen vervullen. 17

18 6. HARDHEIDSCLAUSULE EN GESCHILLENREGELING Bij het uitvoeren van dit sociaal plan kunnen bewoners tegen zaken aanlopen waar zij zich aan ergeren, waar zij het niet mee eens zijn of tegen zaken die niet geregeld zijn in dit sociaal plan. In dit hoofdstuk is te lezen hoe QuaWonen hiermee omgaat. Er wordt een onderverdeling gemaakt tussen klachten, geschillen en situaties waarin een beroep kan worden gedaan op de hardheidsclausule. 6.1 Klachten Wanneer huurders zich ergeren aan bepaalde zaken of indien zich problemen voordoen, dan kunnen deze huurders schriftelijk een klacht indien bij QuaWonen. Klachten kunnen gaan over tal van zaken, zoals opgelopen schade of overlast. Een binnengekomen klacht wordt binnen 14 dagen door QuaWonen behandeld. 6.2 Geschillen Wanneer een huurder en QuaWonen het onderling niet eens worden, kan een geschil voorgelegd worden aan de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Het kan bijvoorbeeld gaan over problemen met het beheer van de wijk, over de vergoeding voor zelf aangebrachte veranderingen of andere zaken uit dit sociaal plan. Het adres van de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard is: Postbus 74, 2860 AB Bergambacht. 6.3 Hardheidsclausule Het kan zijn dat het sociaal plan voor een huurder gevolgen heeft, die voor hem of haar ongunstiger zijn dan voor andere huurders binnen het project. In die situatie kan deze huurder bij QuaWonen een verzoek indienen om af te wijken van het sociaal plan. Een dergelijk verzoek neemt QuaWonen in behandeling en QuaWonen neemt hierover zo spoedig mogelijk een besluit, in ieder geval binnen zes weken. QuaWonen deelt de uitslag schriftelijk en voorzien van uitleg mee aan de betreffende huurder. 18

19 7. BEGRIPPENLIJST Sociale huurwoning Een woning waarvan de huurprijs onder het bedrag van 710,68 ligt, waarin huishoudens met een inkomen lager dan gehuisvest kunnen worden. Bruiklener Een bruiklener is een natuurlijke persoon of rechtspersoon die voor zichzelf een leegstaande woning voor bepaalde tijd en tot wederopzegging in bruikleen neemt, om daarin tijdelijk verblijf te houden. Huurder Een huurder is diegene (inclusief de personen die tot zijn huishouden behoren) die in het bezit is van een huurcontract van verhuurder voor onbepaalde tijd, ingeschreven staat in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van de gehuurde woning en op dat adres feitelijk woonachtig is. Inschrijfduur De inschrijfduur is de onafgebroken periode waarin een huurder ingeschreven staat in het woningzoekendenregister. Passende woning Een passende woning is een woning die past bij het inkomen en de grootte van het huishouden van de huurder. Daarnaast moet de huurder passen bij het label dat is gegeven aan een desbetreffende woning of complex. Peildatum De peildatum is de datum waarop het sociaal plan in werking treedt. In geval van sloop ligt de peildatum ten minste één jaar voor de sloopdatum. Sociaal plan Een sociaal plan is het geheel aan rechten en plichten voor de huurder en verhuurder die per project van toepassing verklaard worden. Vanaf het moment dat een sociaal plan in werking treedt, heeft de huurder recht op vergoedingen en andere bepalingen uit het plan. Sociaal statuut Het sociaal statuut is het geheel van rechten en plichten van de huurder en verhuurder, dat als basis dient voor het opstellen van een sociaal plan voor een project. Dit kan gaan om herstructurering, woningverbetering en planmatig onderhoud. Sloop Sloop betekent dat de bestaande woning verdwijnt en het huurcontract ophoudt te bestaan. Sloopbesluit In het sloopbesluit worden de door verhuurder voorgenomen plannen tot sloop van één of meer woningen bekrachtigd. Sloopdatum De beoogde datum waarop de woning leeg moet zijn opgeleverd om te kunnen worden gesloopt. Sloopvergunning Verhuurder vraagt na het sloopbesluit een sloopvergunning aan bij de gemeente. Spijtoptant Een spijtoptant is een huurder die gedwongen de woning heeft moeten verlaten en ontruimen wegens sloop of ingrijpende woningverbetering, naar een andere buurt of wijk verhuisd is en niet kan aarden in zijn nieuwe woonomgeving. 19