1 E KWARTAAL Woningmarktanalyse Noord-Holland 1 e kwartaal 2013 Kuijs Reinder Kakes Pagina 2

Transcriptie

1

2 1 E KWARTAAL 2013 Pagina 2

3 Wat is WoningMarktConsultancy? Wat zijn WoningMarktConsultants? Voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen en overheden zijn WoningMarktConsultants deskundige gesprekspartners. Door de vele contacten met de woonconsument op lokaal en regionaal niveau hebben WoningMarktConsultants een dieper inzicht in de markt dan wie dan ook. En door hun kennis van de belangen van alle betrokken partijen, de regionale markt en de macro-economische ontwikkelingen vormt het advies het onmisbare fundament voor succesvolle woningmarketing. De deskundigheid van de woningmarktconsultant wordt niet alleen ingezet bij nieuwbouwprojecten, maar ook bij herstructurering en herontwikkeling. De WoningMarktConsultants van Kuijs Reinder Kakes Voor de regio s Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer: ing. S.J. (Sander) Siegersma WMC T M E sandersiegersma@krk.nl Voor de regio s Duinstreek, HAL-gebied (Heerhugowaard en Alkmaar), Hoorn, IJmond, Purmerend en de Zaanstreek: R.M. (Robert) de Joode WMC T M E robertdejoode@krk.nl De afdeling Woningmarktconsultancy wordt sinds 2012 ondersteund door William N.M. Smit MRE RT MRICS. William is hoofd van de afdeling Taxaties van Kuijs Reinder Kakes en houdt zich voornamelijk bezig met het waarderen van commercieel vastgoed binnen de huidige, uitdagende marktomstandigheden. W.N.M. (William) Smit MRE RT MRICS T M E williamsmit@krk.nl Kuijs Reinder Kakes doet onderzoek en geeft advies ten aan zien van vastgoed Onze WoningMarktConsultants houden zich bezig met vraagstukken over herontwikkeling, renovatie en nieuwbouw van woonwijken. Wij doen onderzoek naar ontwikkelingen op de woningmarkt en adviseren onder andere projectontwikkelaars en corporaties op het gebied van stedelijke vernieuwing en nieuwbouw. Daarnaast adviseren onze consultants grote marktpartijen over de verkoop en marketing van grote woningprojecten en de uitponding van huurwoningen. Wij kennen dus de lopende en toekomstige nieuwbouwprojecten en wij zijn nauw betrokken bij elk stadium van een nieuwbouwtraject. Als zodanig spelen wij een belangrijke rol in de ontwikkeling en verkoop van nieuwbouw in Noord-Holland vanuit onze 6 vestigingen. Onderzoek & Opdracht De consultants maken werk van een onderzoek. Dat kan een onderzoek zijn voor een nieuwbouwplan of voor de verkoop van huurwoningen of een ander complex onroerend goed vraagstuk. Heeft u behoefte aan informatie over uw kansen? Wat wil de markt precies en hoe diep is de vijver waarin wij allen vissen? Een voorbeeld: een project van 100 woningen kan heel goed in de markt passen. Maar is er wel voldoende belangstelling voor? Als omzetting naar huurwoningen niet wenselijk of mogelijk is, moeten ook de laatste 40 woningen verkocht worden. Complexe ontwikkelingsvraagstukken en verkoopopdrachten zien wij als een uitdaging! Woningmarktanalyse Noord-Holland De WoningMarktConsultants rapporteren aan professionele marktpartijen in een kwartaaluitgave de ontwikkelingen op de woningmarkt van 9 regio s in Noord-Holland. Op basis van verschillende kenmerken ontstaat zodoende een duidelijk beeld van veranderingen en overeenkomsten van de lokale woningmarkt. Op verzoek kan ook per dorp, stad, stadsdeel en/of op wijkniveau een woningmarktanalyse worden uitgebracht. Pagina 3

4 Inhoudsopgave Onze visie op de huidige woningmarkt 5 Vergelijking woningmarktcijfers Noord-Holland Woningmarktanalyse per regio 7 Amsterdam 7 Haarlem 9 Haarlemmermeer 11 Zaanstreek 13 IJmond 15 Duinstreek 17 HAL-gebied 19 Purmerend 21 Hoorn 23 Pagina 4

5 Onze visie op de huidige woningmarkt Het eerste kwartaal laat dramatische verkoopcijfers van huizen zien in Noord-Holland. Ten opzichte van het 4 e kwartaal werden er ruim minder huizen (2.364 tegen huizen) verkocht, een zeer abrupte daling van 40%. In vergelijking met het 1 e kwartaal 2012 zijn er ruim 300 minder woningen (2.364 tegen huizen) van de hand gegaan. Door gebrek aan vertrouwen bij woonconsumenten en het aanscherpen van de regels voor het verkrijgen van een lening, is er minder doorstroming dan ooit in de koopsector. Bovendien is de nieuwbouw grotendeels stilgevallen en staan huizenprijzen onder druk. Dit alles heeft negatieve gevolgen voor de werkgelegenheid en de economische groei. Een groot effect is dat dit tot forse restschulden leidt bij verkoop en dat een groot deel van de totale woningvoorraad minder waarde heeft dan de hypotheken die er op rusten. Ook het aantal wanbetalers van hypotheken neemt toe. Een kwalijke zaak. Politiek gezien krijgt de woningmarkt gelukkig steeds meer aandacht. Zo verschenen er recentelijk een tweetal Kamerbrieven over startersleningen en restschulden en een overheidsrapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen. Hieruit bleek overigens dat de huizenprijzen vooral zijn gestegen door de zeer ruime leencapaciteit die beschikbaar werd gesteld door de banken. Een ander rapport in opdracht van de minister van Wonen betrof de verkenning door de Commissie Dijkhuizen naar een grotere rol voor institutionele beleggers in de Nederlandse woningmarkt. Zoals we al in onze vorige rapportage schreven dient de concurrentie toe te nemen onder hypotheekaanbieders. Dergelijke rapporten dragen daar alleen maar toe bij. Kortom, politiek Den Haag raakt er steeds meer van doordrongen dat de woningmarkt een belangrijke aanjager is van de Nederlandse economie. Naast het feit dat de politiek veel kan betekenen, zoals o.a. verhoogd budget beschikbaar stellen voor de gemeentelijke starterleningen, is er meer nodig om de huizenmarkt te laten herstellen. Van het grootste belang is dat nu zo snel mogelijk de bodem van de huizenprijzen wordt bereikt en dit algemeen wordt erkend. Pas dan zal de latente vraag naar koopwoningen weer massaal manifest worden, omdat een huis kopen ook vermogen opbouwen voor later is. Tevens zullen de koopimpulsen dan toenemen, omdat een huis kopen na deze verdere prijsdaling, nog goedkoper per maand wordt. En daardoor weer aantrekkelijker dan huren, hoewel dit sterk afhankelijk is van de regio. Door de sterk gedaalde huizenprijzen zijn de koopwoningen overigens nu al stukken betaalbaarder geworden, maar anderzijds door de beperktere renteaftrek per maand ook weer duurder. Ondanks dat hier ook een stuk aflossing in zit, scheelt het de consument toch in de portemonnee. En dat zakelijke sentiment telt nog steeds hard mee bij burgers. De rol van makelaars wordt daarom steeds belangrijker om de impasse op de koopwoningmarkt te doorbreken. Zij moeten vooral heel erg realistisch adviseren over de prijs, maar bijvoorbeeld krachtig adviseren om een woning soms ook juist niet in de verkoop te zetten en bijvoorbeeld met creatieve alternatieven te komen. Tot slot, voor een gezonde toekomst van de woningmarkt geloven wij erg in een nieuwe manier van sparen die de overheid moet aanmoedigen. En dat betreft een fiscaal onbelaste bouwspaarrekening, waarvan het opgebouwde vermogen alleen gebruikt mag worden voor de aankoop van een huis. Hiermee creëer je een gezonde en duurzame huizenfinanciering met beperkt vreemd vermogen. Dit, in combinatie met hypoheken met een looptijd van 40 jaar en maximaal 50% aflossingsvrij, geeft veel financiële lucht wat op nationaal en Europees niveau de politiek en financiële instanties ook zal aanspreken. Pagina 5

6 Vergelijking woningmarktcijfers Noord-Holland Om de woningmarkt in Noord-Holland in een breder perspectief te zetten, hebben we een onderzoek verricht naar de prijs- en aanbodontwikkeling van de afgelopen jaren in de provincie Noord-Holland. De mediane transactieprijzen zijn in 5 jaar tijd met 15% gedaald, van ,- naar ,- Dit is duidelijk te zien in de bovenste grafiek. De daling betreft dus gemiddeld zo'n 3% per jaar. De opvallende piek in prijsvorming in 2010 heeft deze prijsdaling nog enigszins gedempt. De relatieve verschillen bij het aantal verkochte en aangeboden huizen zijn zelfs twee keer zo groot met circa 30%. Duidelijk zichtbaar is de teloorgang van het aantal transacties, maar ook de enorme toename van woningaanbod waar men uit kan kiezen. Het evenwicht is totaal zoek. Op grond hiervan kunnen we concluderen dat komend jaar de woningmarkt in de provincie Noord-Holland zeker nog niet optimaal gaat functioneren, maar dat dit minstens nog een aantal jaren gaat duren. Naast het veel te ruime aanbod komt dit ook door nog steeds het te grote mediane verschil in transactieprijs en vraagprijs. Pagina 6

7 Regio Amsterdam De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost Het eerste kwartaal was er een vrije val van het aantal verkopen ten opzichte van het vorige kwartaal van bijna 40%. Het gewenste doorstroomeffect door de vele transacties in het 4 e kwartaal is helaas uitgebleven. Ook in vergelijking met het 1 e kwartaal van een jaar geleden zijn er aanmerkelijk minder huizen verkocht. Een zeer slechte start van het Amsterdamse huizenseizoen. Toch zien we ook de zon doorbreken tussen de donkere wolken boven de Amstel. Met name doordat er minder huizen te koop worden gezet. Het uitblijven van nieuwbouwproductie, in combinatie met een verdere verlaging van de vraagprijzen, zal ongetwijfeld vitaliteit geven aan de hoofdstedelijke particuliere woningmarkt. Wat duidelijk waarneembaar is zijn de significant langere looptijden van de onverkochte huizen. Dit betreffen huizen die te duur zijn geprijsd en blijven hangen. De looptijden van de verkochte huizen nemen daarentegen juist duidelijk af. Hier zien we duidelijk dat huizen scherp c.q. marktconform geprijsd dienen te worden om daadwerkelijk verkocht te worden en dat daar nog steeds kopers voor zijn. Voor meer informatie: Sander Siegersma T M E sandersiegersma@krk.nl Pagina 7

8 Amsterdam Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Pagina 8

9 Regio Haarlem De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem In Haarlem is het aantal transacties met 25% gedaald in vergelijking met een kwartaal geleden. Kijken we naar dezelfde periode vorig jaar, dan is het aantal verkochte huizen echter nagenoeg stabiel. Verder zijn de mediane transactieprijzen in een jaar tijd met 8% gedaald en de vraagprijzen met circa 4%. Kortom, in alle aspecten is er sprake van een neergaande markt in Haarlem. Dat geldt in positieve zin ook voor het aanbod dat weer onder de 2000-objectengrens is gekomen. Hopelijk geeft deze verkrapping van het aanbod meer druk op de markt voor de bestaande verkopers en worden de torenhoge looptijden zo teruggedrongen. Eén ding is duidelijk: de bodem is in Haarlem nog niet bereikt en een verdere daling van de huizenprijzen is onontkoombaar komend jaar. Een gemiddeld verschil in vraagprijs en transactieprijs van circa ,- tot ,- is wenselijk voor een gezond marktevenwicht, zo blijkt uit de historie van onze kwartaalrapportages. Dat impliceert een daling van de vraagprijzen van gemiddeld 8 tot 10%. Voor meer informatie: Sander Siegersma T M E sandersiegersma@krk.nl Pagina 9

10 Haarlem Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Pagina 10

11 Regio Haarlemmermeer De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp. In de Haarlemmermeer zijn er in één kwartaal 35% minder huizen verkocht. De verkopers kregen de afgelopen drie maanden dus een forse klap te verduren van de markt. Toch was deze klap relatief gezien veel lichter als we kijken naar het aantal verkopen exact een jaar geleden. Die zijn bijna identiek aan elkaar. De eindejaarsrally van 2012 in deze regio heeft dus een vertekend beeld laten zien. Het teruglopende aanbod en de kortere looptijden van de wel verkochte huizen duiden op een voorzichtige verbetering van de marktomstandigheden. Toch is een duurzaam herstel nog ver weg. Het grote verschil tussen de gemiddelde vraagprijs en de mediane transactieprijs staat dit herstel in de weg. Van enig gezond marktevenwicht is daarom nog lang geen sprake. De extra lange looptijden van het actuele woningaanbod spreken in dit opzicht boekdelen. Van met name de tussenwoningen, het grootste deel van de woningvoorraad, en in bezit bij potentiële doorstromers, dient de vraagprijs gemiddeld met 7 tot 9% te dalen om tot verkoopresultaten te komen. Als deze woningtypes verkocht worden, komt de woningmarkt hier automatisch weer op gang. Voor meer informatie: Sander Siegersma T M E sandersiegersma@krk.nl Pagina 11

12 Haarlemmermeer Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Pagina 12

13 Regio Zaanstreek De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan. Het gemiddelde prijsniveau van ,- is 9,6% lager dan een jaar geleden en 4,1% lager dan het 4 e kwartaal van Forse correcties, die groter zijn dan het landelijk gemiddelde. Tevens is het aanbod met circa 200 woningen in een jaar tijd gedaald. Degene die zijn woning in de verkoop zet heeft goede verkoopkansen, zo blijkt uit de gemiddelde looptijd van de verkochte woningen. De meeste woningen gaan voor realistische prijzen naar de markt en tegenwoordig investeren veel verkopers in hun woning, zodat de verkoopbaarheid vergroot wordt. Dit in tegenstelling tot verkopers die hun huis nog te koop hebben staan, want de looptijd van het aanbod bedraagt bijna een jaar. Met de gemiddelde vraagprijs gebeurt niet veel. Al kwartalen lang is deze vrijwel niet veranderd. Dit is de belangrijkste reden waarom veel woningen niet verkocht worden. De markt heeft inmiddels bewezen dat een vraagprijsverlaging, in combinatie met het wegnemen van andere bezwaren, leidt tot verkoopkansen. Wat verder opvalt is dat het aantrekkelijk kopen is met de huidige lage prijzen. Dit zal veel potentiële kopers van binnen en buiten de Zaanstreek verleiden om een woning te gaan kopen. Voor meer informatie: Robert de Joode Robert de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Pagina 13

14 Zaanstreek Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Pagina 14

15 Regio IJmond De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort. Het aantal verkochte woningen in de IJmond is dit kwartaal gelijk aan het eerste kwartaal van Dit is beter dan in de meeste regio s, want daar is beduidend minder verkocht. Ook de gemiddelde transactieprijs is stabiel en zelfs iets verbeterd ten opzichte van het vorige kwartaal. Verder is het aanbod aan het dalen, met iets meer dan 6% in een jaar tijd. Op zich goede ontwikkelingen, echter daar staat tegenover dat woningen lang nodig hebben om verkocht te worden, bijna een half jaar, en de onverkochte woningen inmiddels een jaar te koop staan. Daarnaast daalt de gemiddelde vraagprijs nauwelijks. Het aanbod daalt en hopelijk zet dit door. Hierdoor zal vraag en aanbod beter in balans komen wat het voor verkopers makkelijker maakt om hun huis te verkopen. Hierdoor ontstaat weer vertrouwen bij andere verkopers waardoor deze hun woning ook aan de markt gaan brengen, wat weer leidt tot meer goed aanbod en mensen die gaan verhuizen. Op deze manier komt de verhuisketen op gang. Zover is het helaas nog lang niet in de IJmond. Eerst zullen de vraagprijzen omlaag moeten. Voor meer informatie: Robert de Joode Robert de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Pagina 15

16 IJmond Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Pagina 16

17 Regio Duinstreek De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot. De Duinstreek doet het zo gek nog niet! Er zijn vrijwel evenveel woningen verkocht als in het eerste kwartaal van 2012, de prijzen zijn aanzienlijk gedaald (wat voor dit gebied een goede ontwikkeling is) en de looptijden zijn stabiel. Wel blijft het aanbod groot en zijn de vraagprijzen te hoog. Daarnaast staan de onverkochte woningen inmiddels bijna een jaar te koop. De forse prijsdaling wordt in dit gebied sterk beïnvloedt doordat er met name goedkope woningen zijn verkocht in het eerste kwartaal. Met name de verkoopcijfers van tussenwoningen en appartementen zijn relatief goed. Dit zijn over het algemeen de goedkopere woningen. Hieruit blijkt dat er veel vraag is in het goedkope(re) segment. De tegenstelling is dat hierin relatief weinig aanbod is. Dit zou een pleidooi zijn voor de gemeentes in deze regio om goedkopere woningen in het woningbouwprogramma op te nemen. Voor meer informatie: Robert de Joode Robert de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Pagina 17

18 Duinstreek Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Pagina 18

19 Regio HAL-gebied Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk. De verkoop is, niet geheel onlogisch, behoorlijk teruggevallen in het 1 e kwartaal van dit jaar, na een zeer goed 4 e kwartaal in Echter, we hadden gehoopt op een iets beperktere terugval. De gemiddelde transactieprijs in het HAL-gebied is aanzienlijk gedaald in het 1 e kwartaal van 2012, met bijna 6%. De andere parameters zijn stabiel, maar niet zodanig dat er sprake is van een gezonde marktsituatie. Verkopers doen er gemiddeld 5½ maand over om een woning te verkopen en onverkochte woningen staan inmiddels gemiddeld een jaar te koop. Het blijft hetzelfde liedje. De verkopers dienen hun prijzen te verlagen en de kwaliteit van hun woning te verbeteren. Alleen dan is er een reële kans op verkoopresultaat. In de lichte daling van het aanbod is af te lezen dat veel verkopers inmiddels deze keuze maken of de markt verlaten. Als deze ontwikkeling zich doorzet zal er meer evenwicht op de markt ontstaan, wat de kansen voor verkopers vergroot. Helaas zal het nog enige tijd duren voordat het zover is. Voor meer informatie: Robert de Joode Robert de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Pagina 19

20 HAL-gebied Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Pagina 20

21 Regio Purmerend De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend De gemiddelde looptijd van te koopstaande woningen is inmiddels ruim langer dan een jaar! Het aantal transacties is historisch laag, met maar 74 verkopen. Wel is de looptijd van verkochte woningen een stuk korter dan de vorige kwartalen. De transacties vinden vooral plaats bij appartementen en tussenwoningen, dit zijn over het algemeen de goedkopere woningen. Dit heeft ook zijn weerslag op het gemiddelde prijsniveau, want dat is wederom gedaald. Wat opvalt is dat de gemiddelde vraagprijs nauwelijks daalt. De cijfers zijn duidelijker dan ooit! Een groot gedeelte van het aanbod is onverkoopbaar geworden. Dit blijkt uit de lange gemiddelde looptijd, het grote aanbod en de korte tijd dat de verkochte woningen te koop staan. De weinige kopers in de markt hebben een zeer grote keuze en gaan voor de aantrekkelijkste deal. De overige woningen zijn te duur in combinatie met onvoldoende kwaliteit. Wil je echt verkopen dan moet de prijs omlaag en de kwaliteit omhoog. Voor meer informatie: Robert de Joode Robert de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Pagina 21

22 Purmerend Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Pagina 22

23 Regio Hoorn De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn De Hoornse woningmarkt kent een dusdanig laag aantal transacties dat er over de gemiddelde transactieprijs geen zinnige zaken te vermelden zijn. De enige positieve parameter is het afgenomen aanbodcijfer. Het goede 4 e kwartaal van 2012 heeft het aanbod doen dalen en daarnaast is het een trend dat veel verkopers de markt verlaten en ook niet meer betreden. De overige cijfers staan zwaar in het rood. Hoorn heeft een slecht 1 e kwartaal achter de rug en dat is duidelijk te zien. Het is moeilijk om uitspraken te doen over het eerste kwartaal, omdat de huidige woningmarkt in een uitzonderlijke situatie verkeert. Wel is duidelijk dat er veel dient te gebeuren in Hoorn om de markt weer in evenwicht te krijgen. Helaas zijn er al jaren te weinig kopers in de markt om het grote aanbod te laten afnemen. Er zal gezocht moeten worden naar meer vraag van buitenaf voor een betere kans op verkoopresultaat. Voor meer informatie: Robert de Joode Robert de Joode T M E robertdejoode@krk.nl Pagina 23

24 Hoorn Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd transacties Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Tussenwoning Hoekwoning /1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Pagina 24

25 BINNENZIJDE ACHTERBLAD Pagina 25

26 ACHTERBLAD Pagina 26