behorende bij het voorstel van burgemeester en wethouders tot vaststelling van bestemmingsplan Engelenweg 20 en Leeuwenbergweg 23 Loenen

Transcriptie

1

2

3

4

5 Zienswijzennota behorende bij het voorstel van burgemeester en wethouders tot vaststelling van bestemmingsplan Engelenweg 20 en Leeuwenbergweg 23 Loenen 1 Inleiding a. Het ontwerp van bovengenoemd bestemmingsplan heeft met ingang van 23 augustus 2012 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. b. Tegen het ontwerp van het plan is namens de bewoners van 6 omliggende percelen een zienswijze ingediend. De zienswijze is tijdig ontvangen en is ontvankelijk. c. In paragraaf 2 van deze nota is de communicatie met betrokkenen beschreven. d. In paragraaf 3 worden de zienswijzen beoordeeld. 2 Communicatie Op 7 november 2011 heeft de ontwikkelaar tijdens een informatieavond het plan voor woningbouw op de voormalige Rabobank-locatie aan direct omwonenden gepresenteerd. Op 27 februari 2012 is de overeenkomst over grondexploitatie en het voornemen om een bestemmingsplan voor de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling op te stellen op de gebruikelijke wijze gepubliceerd. Omwonenden van het plangebied en de wijkraad zijn per brief op de hoogte gebracht van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. De indieners zijn in de gelegenheid gesteld hun zienswijze mondeling toe te lichten voor leden van de gemeenteraad op 15 nov Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. 3 Zienswijzen De volgende zienswijze is ontvangen. 3.1 [Reclamant ] De zienswijze is mede ingediend namens de volgende personen: Datum zienswijze De zienswijze is ingediend op 28 september 2012 Zienswijzennota bestemmingsplan Engelenweg 20 en Leeuwenbergweg 23 Loenen december,

6 Inhoud van de zienswijze Reclamanten zijn blij dat de oude Rabobank wordt afgebroken en dat er woningen voor terug komen. Reclamanten kunnen zich echter niet verenigen met de invulling van het ontwerp, meer in het bijzonder de omvang van het appartementencomplex. Zij brengen daarom de volgende zienswijzen naar voren: a. Reclamanten constateren dat in het ontwerpbestemmingsplan Loenen en Veldhuizen de omgeving van Loenen wordt aangemerkt als waardevol landschap en dat in de ecologische hoofdstructuur het nee, tenzij principe geldt. In dit verband vragen zij zich af waarom dicht bebouwd moet worden in een gebied dat wordt aangeduid als ecologische hoofdstructuur. Tevens geven zij aan dat de woningen moeten passen in het kwalitatief woonprogramma waarbij onder andere uitgangspunt is het economisch gebruik van leegkomende bedrijfspanden. Er dient geen sprake te zijn van bebouwing die geenszins past in de omgeving. b. Reclamanten stellen dat de voorgenomen bouw strijdig is met de karakteristieke bouw in geheel Loenen terwijl volgens de rapportage over de Ruimtelijke en cultuurhistorische waardering van de karakteristieke bebouwing in Loenen en omgeving sprake is van een herkenbaar en karakteristiek beeld wat zichtbaar moet blijven. Zo wordt in de rapportage aangegeven dat het waardevolle, karakteristieke beeld van het landschap van Loenen wordt bepaald door o.a. de 19 e eeuwse en 20 e eeuwse dorpsontwikkeling met markante lintbebouwing langs de hoofdwegen en kleinschalige verdichting van de agrarische ruimte achter de linten. Met het voorgestelde appartementencomplex met een imposante omvang door hoogte en afmetingen en duidelijk zichtbaar vanaf de hoofdweg wordt het karakteristieke beeld teniet gedaan. c. Met het bouwen van het appartementencomplex wordt geen rekening gehouden met de structuurvisie Loenen, een dorp om te zoenen. Reclamanten stellen dat de ruimtelijke eenheid verdwijnt door het bouwen van een complex dat niet past in het zorgvuldig opgestelde bouwbeleid voor de wijk van de afgelopen jaren. Qua karakteristiek is het complex niet passend. Door het volbouwen van een volledige kavel en daarbij ook hoger te bouwen dan de overige woningen in de wijk verdwijnt het dorpse karakter en wordt niet voorzichtig omgesprongen met het volbouwen van het dorp, waarbij wordt verwezen naar het gestelde in de structuurvisie over het voorzichtig omspringen met het volbouwen van linten in het dorp. d. Volgens het geldende bestemmingsplan heeft het grootste gedeelte van het perceel een maximale goot- en nokhoogte van vier meter en een beperkt gedeelte van het perceel een maximale goot- en nokhoogte van acht meter. Reclamanten stellen dat dit niet voor niets is. Met name de voorgenomen appartementen met een bouwhoogte van respectievelijk 12 en 11 meter en een goothoogte van respectievelijk 7 en 6 meter zorgen voor een totaal ander aanzicht van het perceel wat door reclamanten als zeer storend wordt gezien, gelet op de laagbouw op de omliggende percelen met veelal woningen in bungalowstijl. Reclamanten ondervinden hiervan onevenredige hinder en aantasting van hun woongenot en verzoeken om de hoogte van de bebouwing aan te passen aan de omgeving. Reclamanten opperen de mogelijkheid om in hoogte verspringend te bouwen zodat het gebouw minder compact en massaal oogt. e. De structuurvisie voor Loenen gaat uit van 10 woningen waarbij wordt verwezen naar paragraaf Uitbreidingsruimte. Hierbij wordt opgemerkt dat dit is omdat het dient te gaan om kleinschalige verspreide invullingen met behoud van het open karakter. Met de bouw van 16 woningen verdwijnt het kleinschalige. Reclamanten verzoeken om 10 woningen te bouwen in plaats van 16 woningen om onder andere een lagere bouwdichtheid te realiseren. Tevens verzoeken zij om het complex niet tot de rand van het kavel te bouwen, maar iets verder op het kavel. Dit past beter in het straatbeeld met de andere woonhuizen. f. Het bouwproject doet afbreuk aan de karakteristieke bouw in de wijk. Reclamanten stellen dat het plan in strijd is met de beleidsuitgangspunten om beeldbepalende karakteristieke woningen te beschermen. Het bouwen van een groot appartementencomplex binnen een straal van 15 meter van de woning Leeuwenbergweg 60 heeft direct invloed op de waardering van deze woning waarmee de beeldbepalende waarde van de woning in cottage-stijl teniet wordt gedaan. Zienswijzennota bestemmingsplan Engelenweg 20 en Leeuwenbergweg 23 Loenen december,

7 g. De zichtlijnen in en rondom de omgeving van de Leeuwenbergweg/Engelenweg veranderen compleet door nieuwbouw te plaatsen precies in de zichtlijn van o.a. de kerk, het hertenkamp en de woning aan de Leeuwenbergweg 60. h. Reclamanten ervaren extra overlast in de vorm van meer auto s en meer mensen in de wijk die nu plezierig rustig is en stellen dat parkeeroverlast zal plaatsvinden wanneer het appartementencomplex wordt gebouwd. i. De bewoners van Leeuwenbergweg 21C ervaren overlast in de vorm van inkijk in de tuin vanuit het hoge gebouw en zij zullen minder lichtinval hebben in de woonkamer. j. Door het bouwen van het complex zal een stuk van de groenstrook aan de Leeuwenbergweg verdwijnen en zal een mooie iep worden omgehakt. k. Reclamanten verzoeken om de uitrijweg van het complex niet haaks te plannen op de bestaande bouw in verband met lichtoverlast van auto s in de woonkamers van de bewoners op Leeuwenbergweg nummer 50 en 52. Het zou beter zijn om de uitrit te plannen aan de Engelenweg ipv aan de Leeuwenbergweg. Beoordeling a. De planlocatie ligt in een bestaande woonwijk en is geen onderdeel van de EHS. Onderzocht is in hoeverre het bestaande gebouw kan worden hergebruikt. Dat bleek niet haalbaar, ook niet voor woningen. De voorgestelde bebouwing past in de omgeving. De omgeving bestaat voornamelijk uit woningen, zowel grondgebonden als appartementen. Het voorliggende plan bevat beide types. b. In het plan is sprake van kleinschalige verdichting van een bestaande bedrijfslocatie. Niet van agrarische ruimte, want die is destijds benut voor zowel de bank als de omliggende woonbebouwing. Er wordt niet in de linten gebouwd. Het appartementengebouw bestaat uit 3 lagen, net als de appartementen verderop in de straat. Het nieuwe bouwbesluit regelt een hogere verdiepingshoogte en dat zorgt er voor dat het gebouw iets hoger is dan het bestaande appartementengebouw. In het totale plan is gezorgd voor een geleidelijke overgang van de hoogte van de omliggende bebouwing via de iets hogere grondgebonden woningen naar het appartementengebouw. c. Juist door op een vrijkomende bedrijfslocatie te bouwen, wordt aangesloten op de bestaande ruimtelijke eenheid. De voorgestelde bebouwing past qua karakteristiek in de omgeving en de planlocatie ligt niet in één van de linten van het dorp. d. Doordat de bestemming verandert, kan ook de bouwen goothoogte veranderen. Bij het bepalen van de maximale goot- en bouwhoogte is aangesloten op de aanwezige maten in de omgeving, maar wel iets verhoogd vanwege het realiseren van een binnenhoogte die aansluit bij de huidige kwaliteitseisen zoals die in het bouwbesluit staan. Dit brengt een verandering voor omwonenden met zich mee, maar niet zodanig dat omwonenden onevenredig in hun belangen worden geschaad qua hinder en aantasting van woongenot. e. Het klopt dat in de structuurvisie de bouw van 10 woningen op de locatie Engelenweg wordt vermeldt. Dit is echter een indicatie van de omvang van de voorgenomen ontwikkeling en geen vastliggend gegeven. Dat het genoemde aantal van 10 woningen als vastliggend gegeven moet worden geïnterpreteerd, blijkt ook niet uit de toelichtende teksten. De tabel in de aangehaalde paragraaf vermeldt slechts een aantal van 10 woningen voor de Engelenweg als onderdeel van de onderbouwing waarmee wordt gesteld dat met de in de tabel gepresenteerde locaties bijna voldoende ruimte beschikbaar is om het (toen) gewenste woningbouwprogramma van 375 woningen te realiseren. Dit dient vervolgens weer als motivering waarom in de structuurvisie is uitgegaan van slechts een klein deel te benutten van de zoekzone aan de zuidoostkant van Loenen (Eerbeekseweg Zilven) en de zoekzone aan de noordkant van Loenen. De in de zienswijze aangehaalde tekst kleinschalige verspreide invullingen met behoud van het open karakter slaat in dit verband niet op de locatie Engelenweg, maar op de zoekzone aan de zuidoostkant van het dorp (Eerbeekseweg Zilven) waarbij wordt verwezen naar invullingen op de Zilvense manier. In de zienswijze wordt hiermee een onjuiste relatie gelegd tussen de aangehaalde wijze van invullen en het benoemen van 10 woningen voor de locatie Engelenweg. Daarnaast sluit het benoemen van een aantal woningen in de structuurvisie niet uit Zienswijzennota bestemmingsplan Engelenweg 20 en Leeuwenbergweg 23 Loenen december,

8 dat bij de uitwerking van plannen een hoger aantal woningen als acceptabel wordt beschouwd. Het is voorstelbaar dat een lager aantal woningen tot een kwalitatief betere invulling van de locatie zou kunnen leiden. Dit laat onverlet dat de voorgestelde situatie met 16 woningen tot een aanvaardbare ruimtelijke inpassing leidt. In de afweging om te komen tot het huidige aantal van 16 woningen is meegewogen dat de bestaande bedrijfslocatie wordt herontwikkeld tot een zich beter naar de omgeving voegende functie zijnde woningbouw, waarbij tevens de realiteit van financiële haalbaarheid is meegenomen en tevens de wens om voortvarend de herontwikkeling van deze locatie ter hand te nemen. Hierbij is mede afgewogen bij welk aantal woningen een goede ruimtelijke/stedenbouwkundige inpassing kan worden gecreëerd. f. Het beeld van de wijk wordt (nu) niet bepaald door één woning. Het beeld van de woningen rondom de planlocatie laat meer variatie zien. Van de bestaande omliggende woningen kan niet gezegd worden dat die gebouwd zijn in cottage-stijl. Het zou ook veel te ver voeren om die stijl te kopiëren naar de omliggende bestaande of nieuwe bebouwing. De aanwezigheid van en de uitstraling van het karakteristieke pand geeft iets mee aan de buurt en vertelt iets over de geschiedenis van de plek. De sloop of vergaande verandering van het karakteristieke pand zou daar afbreuk aan doen. Het toevoegen van de woningen op de planlocatie tast de waarde van het karakteristieke pand niet aan. Het pand zelf blijft de beeldbepalende waarde behouden. g. De nieuwbouw komt op een bestaand bebouwd perceel te staan. Vanuit de Leeuwenbergweg blijft zicht op de kerk mogelijk. De zichtlijnen worden in beperkte mate negatief beïnvloed doordat de nieuwe bebouwing meer naar het westen komt te liggen. Deze situatie is aanvaardbaar en een aanpassing van het ontwerp om zichtlijnen te versterken, is dan ook strikt genomen niet nodig om tot een goede ruimtelijke inpassing van het project te komen. Ondanks dat heeft de zienswijze geleid tot overleg met de indieners van de zienswijze en is gekeken naar de mogelijkheden om de zichtlijnen te verbeteren. Hieruit is gekomen dat op dit punt aan de zienswijze wordt tegemoet gekomen door het bouwblok van de tweekapper aan de Leeuwenbergweg twee meter naar achteren te plaatsen (richting Hoofdweg). Hierdoor wordt het zicht vanaf de Leeuwenbergweg op de meer zuidelijk gelegen kerk vergroot ten opzichte Zicht op Hertenkamp en kerk van de situatie in het ontwerpbestemmingsplan. Plankaart ontwerp Plankaart nieuw h. Het ontwerp gaat uit van 4 tweekappers en 12 appartementen. Op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde normen voor parkeren, hoort hier een parkeerbehoefte bij van 26 parkeerplaatsen. In deze behoefte wordt voorzien door op het binnenterrein van het plangebied 18 parkeerplaatsen aan te leggen en de tweekappers hebben daarnaast ook allen 1 parkeerplaats op eigen terrein. Daarmee worden in totaal 22 parkeerplaatsen gerealiseerd. De overige behoefte van 4 parkeerplaatsen wordt op- Zienswijzennota bestemmingsplan Engelenweg 20 en Leeuwenbergweg 23 Loenen december,

9 gevangen op de bestaande openbare parkeerplaatsen aan de Engelenweg die voorheen werden gebruikt voor het kantoor van de Rabobank. Van deze 12 parkeerplaatsen doen 2 a 3 parkeerplaatsen mee in de parkeerbalans voor de tegenoverliggende woningen (overloop). Dat laat voldoende ruimte om de 4 parkeerplaatsen op te vangen ten behoeve van dit plan. Aangezien in de behoefte wordt voorzien, is dan ook geen sprake van extra parkeeroverlast als gevolg van de nieuwe woningen. De normatieve toename van het verkeer ligt rond de 8 autobewegingen per wooneenheid per dag. Bij 16 wooneenheden levert dit dus 128 extra autobewegingen per dag op. Terwijl de huidige functie (670 m2 bvo kantoor) theoretisch 56 autobewegingen per dag oplevert. Een dergelijk kantoor levert ca 8 autobewegingen per 100 m2 bvo per dag op. Dat betekent dat de theoretische toename van voertuigenbewegingen 72 autobewegingen per dag is. De Leeuwenbergweg heeft voldoende capaciteit om de extra verkeersbewegingen als gevolg van de nieuwe woningen op te vangen. De situatie verandert dus, maar in redelijkheid en op basis van verkeerskundige verwachtingen leidt de realisatie van de woningen niet tot onacceptabele overlast. i. Qua inkijk en lichtinval verandert de nieuwe situatie, maar gezien de afstand van de nieuwe bebouwing tot het perceel Leeuwenbergweg 21C blijft het effect beperkt en is er geen sprake van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat. j. De bestaande groenstrook is zoveel mogelijk gehandhaafd. De waarde van instandhouding van de Iep is niet zodanig dat het ontwerp hierop moet worden aangepast. Daarnaast worden er meer nieuwe bomen aangepland dan dat er sneuvelen. k. De mogelijkheden zijn onderzocht om direct op de Engelenweg te ontsluiten. Dit bleek niet mogelijk vanwege de beoogde verkaveling en terreininrichting. Wanneer de ontsluiting wel zou plaatsvinden op de Engelenweg, had het plan meer in de groenstrook geschoven moeten worden en dat is niet wenselijk. Gezien de ligging en rijrichting van de ontsluitingsweg van de planlocatie zullen de bewoners van nummer 52 geen last krijgen van inschijnende koplampen. Ook schijnen de koplampen gezien de ligging en rijrichting niet recht in de huiskamer van nummer 50 zoals in de zienswijze wordt geschetst. De koplampen schijnen hoofdzakelijk net langs de woning op nummer 50, maar niet uit te sluiten valt dat de bewoners enige hinder door lichtinval zullen ervaren. In theorie kunnen de bewoners van nummer 48 ook enige hinder ervaren door inschijnende koplampen aangezien de koplampen van uitrijdend verkeer naar deze woning toedraaien. In de zienswijze staat hier overigens niks over vermeld. Er is geen sprake van hinder op basis waarvan het bestemmingsplan moet worden aangepast. De ontwikkelaar heeft echter toegezegd (en dit per brief bevestigd), bereid te zijn een groenblijvende haag te planten over de lengterichting van het gemeenteplantsoen om op dit punt aan de zienswijze tegemoet te komen en te zorgen voor een groenere inpassing van het project. Wij zijn bereid om deze haag op gemeentegrond in onderhoud te nemen. Conclusie Aan de zienswijze wordt deels tegemoet gekomen door het bouwblok van de tweekapper aan de Leeuwenbergweg twee meter naar achteren te plaatsen waardoor o.a. de situering van de bebouwing in het plangebied en de zichtlijnen worden verbeterd. Daarnaast heeft de ontwikkelaar toegezegd een haag te planten om aan de zienswijze tegemoet te komen voor wat betreft inschijnende koplampen en te zorgen voor een groenere inpassing van het project. Dit leidt niet tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Voor het overige wordt niet tegemoet gekomen aan de zienswijze. Zienswijzennota bestemmingsplan Engelenweg 20 en Leeuwenbergweg 23 Loenen december,