Inhoudsopgave. Voorwoord 5

Transcriptie

1 Jaarverslag 2013

2 [VISIE] HEEMwonen is een hybride corporatie die zich inzet voor de maatschappij, de huurder ziet als klant, de wijk als vertrekpunt en een invloedrijke positie heeft in de regio. Handelend vanuit de kernwaarden: betrokken, ondernemend en duidelijk. In dit jaarverslag hebben we ervoor gekozen om onze visie weer te geven door middel van beelden. De verschillende onderdelen van onze visie komen terug in de fotografie van het jaarverslag. De foto s geven een goed beeld van hoe we onze visie in 2013 hebben uitgedragen. pag 2 jaarverslag 2013

3 Inhoudsopgave Voorwoord 5 1. De corporatie Organisatiestructuur Missie en strategie Onze dienstverlening Externe omstandigheden Human Resource Management (HRM) Het nieuwe werken Ondernemingsraad (OR) Geschillenadviescommissie Sponsoring De doelgroep Kerntaak Huurbeleid Huurprijzen Wonen, welzijn en zorg Pilot studentenhuisvesting Participatiebeleid Centraal Huurdersoverleg HEEMwonen (CHOH) De woningvoorraad en de woonomgeving Woningbezit Nieuwbouw Aan- en verkoop Sloop Onderhoud Energiebesparing Leefbaarheid De financiën Algemeen Waardering op actuele waarde Investeringen: materiële vaste activa Investeringen: in ontwikkeling genomen projecten Investeringen: activa ten dienste van de exploitatie Leningenportefeuille Meerjarenperspectief Ontwikkeling financiële kengetallen Overige financiële kengetallen Beleggingen per 31 december Deelnemingen per 31 december Het verslag van het bestuur Taken en verantwoordelijkheden Terug- en vooruitblik Horizontale verantwoording Risicomanagement Bestuursverklaring Het verslag van de RvC Algemeen Toezichtkader Inhoud toezicht Corporate Governance Slotopmerking 44 TIP: er is een speciale website voor het jaarverslag van HEEMwonen 2013 beschikbaar. U vindt de link op onze website onder Jaarverslagen. Dit maakt het zoeken en vinden een stuk gemakkelijker. jaarverslag 2013 pag 3

4 pag 4 jaarverslag 2013

5 Voorwoord HEEMwonen bestaat sinds 1 januari We zijn ontstaan uit de fusie tussen de woningstichtingen Hestia groep, Land van Rode en Ubach over Worms. Wetende dat de omstandigheden voor corporaties en huurders moeilijker worden en dat we ons bevinden in een krimpregio hebben we gekozen voor fusie. Samen staan we sterker en maken we het verschil. Dat blijkt wel uit dit jaarverslag. Dit verschil hadden de drie afzonderlijke corporaties onder deze omstandigheden individueel niet kunnen maken. Onze ambities hebben we verwoord in het ondernemingsplan 2013 tot 2017 en getiteld Het verschil maken. Deze titel verwijst naar onze missie: HEEMwonen werkt in Kerkrade en Landgraaf aan betaalbaar wonen en prettig leven en maakt het verschil in de wijk als het om wonen gaat. Als we de balans opmaken en de resultaten van het afgelopen jaar bekijken dan constateer ik dat we goed op weg zijn. Een paar voorbeelden: we wilden het onze huurders makkelijker maken door in te kunnen loggen op hun eigen persoonlijke online pagina (gerealiseerd); we wilden een start maken met het interesseren van Duitse klanten (gerealiseerd); we wilden doorgaan met de uitvoering van de wijkontwikkelingsplannen (gerealiseerd), mét een architectuurprijs voor de bestaande wijk van morgen. In bijlage 1 vindt u ons activiteitenoverzicht, met hierin onze doelstellingen en voorbeelden van wat we bereikt hebben in En is het normaal al een hele opgave om drie organisaties te integreren, de verhuurdersheffing, een onzeker woonakkoord en de discussie over de taken en bedrijfslasten van de corporatie bemoeilijkten dit proces behoorlijk. Paragraaf 1.4. gaat dieper in op deze externe omstandigheden. Onze omgeving vraagt in ieder geval een hoge mate van flexibiliteit en een groot aanpassingsvermogen van ons. Daarbij houden we altijd onze kernwaarden voor ogen: betrokken, ondernemend en duidelijk. We voelen ons betrokken bij onze bewoners en bij de wijken in ons werkgebied. We zijn een ondernemende corporatie: we doen het liever verkeerd dan dat we niets doen. Daarbij richten we ons op het wonen. Wanneer zorg- en/of welzijnsdiensten nodig zijn, zoeken we de samenwerking op met partijen die hierin gespecialiseerd zijn. En we zijn duidelijk: bewoners en stakeholders weten wat ze aan ons hebben. Met de naam HEEMwonen maken we duidelijk dat we een corporatie zijn waar je thuis (heem) bent. Onze wortels liggen in Kerkrade en Landgraaf. We zijn als corporatie thuis in de buurt. We kennen de mensen én de wijken. En de mensen kennen ons. Veel van onze medewerkers komen er zelf vandaan. We weten de weg en spreken de taal. Wij staan altijd open voor uw vragen of opmerkingen. Dan kan telefonisch (045) of via (info@heemwonen.nl). Mr. Jack J.J.M. Vinken MRE Directeur-bestuurder jaarverslag 2013 pag 5

6 HEEMwonen is een hybride organisatie Enerzijds zijn wij een organisatie die zich maatschappelijk inzet en vraagstukken op het gebied van wonen en buurten actief oppakt. Anderzijds zijn wij een vastgoedbedrijf met lef, dat door gezond exploiteren van vastgoed maatschappelijke prestaties kan blijven leveren. 1. De De corporatie corporatie 1.1. Organisatiestructuur 1.1. De organisatie Organisatiestructuur kent vier afdelingen: Wonen, Wijken, Bedrijfsvoering en Strategie & Beleid. HEEMwonen kent een De directieteam organisatie van kent vier vier directieleden, afdelingen: Wonen, voorgezeten Wijken, door Bedrijfsvoering de directeur- bestuurder. en Strategie & We Beleid. hebben HEEMwonen gekozen voor kent een directieteam eenhoofdig bestuursmodel; van vier directieleden, de eindverantwoordelijkheid voorgezeten door de directeur-bestuurder. ligt bij de directeur- bestuurder. We hebben Afbeelding gekozen voor 1 toont een ons eenhoofdig organogram. bestuursmodel; de eindverantwoordelijkheid ligt bij de directeur-bestuurder. Afbeelding 1 toont ons organogram. Afbeelding 1 Organogram Afbeelding 1 Organogram Wonen pag 6 jaarverslag 2013 Bij de afdeling Wonen vindt de dienstverlening plaats aan bewoners en woningzoekenden, zoals de verhuur, de huurincasso, de woningtoewijzing en het planmatig en dagelijks onderhoud (reparatieverzoeken, mutaties). Binnen

7 Wonen Bij de afdeling Wonen vindt de dienstverlening plaats aan bewoners en woningzoekenden, zoals de verhuur, de huurincasso, de woningtoewijzing en het planmatig en dagelijks onderhoud (reparatieverzoeken, mutaties). Binnen de afdeling Wonen is het servicecentrum verantwoordelijk voor de afhandeling van eerstelijns klantcontacten en de ontvangst van bezoekers. In 2013 heeft het servicecentrum circa 80 procent van alle vragen direct afgehandeld. Ook het overleg met het Centraal Huurders Overleg HEEMwonen en de taken van de woonmakelaar voor de Duitse markt zijn bij de afdeling Wonen ondergebracht. Wijken HEEMwonen wil het verschil maken in de wijk en een belangrijke rol spelen bij de forse transformatieopgave waar de regio Parkstad voor staat. Dat is de verantwoordelijkheid van de afdeling Wijken. De wijken waar HEEMwonen actief is, zijn in Kerkrade: Kerkrade-Oost en Kerkrade-West en Schaesberg, Nieuwenhagen en Ubach over Worms in Landgraaf. De afdeling Wijken houdt zich bezig met gebiedsontwikkeling, nieuwbouw, renovatie, sloop en vraagstukken zoals leefbaarheid en bewonersoverleg bij (renovatie)projecten. Ook bewonersparticipatie krijgt in deze afdeling een plek. Bedrijfsvoering Bij deze afdeling ligt de focus op de financiële administratie, het optimaliseren van werkprocessen, ICT en het bepalen en toetsen van financiële normen. We zetten stevig in op de kansen die ICT biedt. We automatiseren werkprocessen, maken Het Nieuwe Werken mogelijk en breiden onze online dienstverlening aan onze huurders uit. Strategie & beleid Deze afdeling houdt ons scherp op het gebied van strategie, beleid en het beheer van onze vastgoedportefeuille. De afdeling speelt een belangrijke rol in het aanjagen van innovatieve ontwikkelingen en heeft een sturende functie Missie en strategie De missie van HEEMwonen luidt: HEEMwonen werkt in Kerkrade en Landgraaf aan betaalbaar wonen en prettig leven en maakt het verschil in de wijk als het om wonen gaat Op basis hiervan hebben we de volgende strategische uitgangspunten geformuleerd: 1. HEEMwonen zorgt voor voldoende goed onderhouden en betaalbare woningen, voor zowel senioren als jongeren. 2. HEEMwonen zorgt voor een goed woon- en leefklimaat. 3. HEEMwonen zorgt kwalitatief goede dienstverlening. 4. HEEMwonen levert een economische bijdrage aan het gebied. 5. HEEMwonen is een proactieve en lerende organisatie. In ons activiteitenoverzicht in bijlage 1 vindt u de bijbehorende doelstellingen en een aantal activiteiten die we in 2013 hebben uitgevoerd. De lijst van activiteiten is niet uitputtend Onze dienstverlening De drie fusiepartners beschikten alle drie over het KWH-Huurlabel, het kwaliteitslabel voor de huursector afgegeven door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Onze doelstelling was om dit label in 2013 te continueren en zelfs een 7,5 te scoren op alle labelonderdelen. Wellicht was dit in het eerste jaar na de fusie een te ambitieus doel. Het KWH-label hebben we weten jaarverslag 2013 pag 7

8 te behouden. En hoewel iedereen zich ingezet heeft voor een goede dienstverlening aan de klant, hebben we die 7,5 helaas niet gehaald. We scoorden gemiddeld een 7,3 op de labelonderdelen. Op een aantal onderdelen scoorden we wat hoger, zoals een 8,0 voor reparaties en een 7,9 voor het proces huur opzeggen. Op een aantal onderdelen scoorden we wat lager, zoals een 6,9 voor de bereikbaarheid en een 7,0 voor de informatie en communicatie. Gezien het feit dat de fusiecorporaties in het verleden onvoldoende scoorden op het punt klachten, hebben we daar in 2013 sterk op ingezet. Begin 2013 scoorden we een 5,3 en in de loop van 2013 hebben we dit weten te verbeteren tot een 6,5. We hebben een aantal verbeterpunten uitgezet die ervoor moeten zorgen dat we in 2014 ook op andere onderdelen hoger scoren. Ook hebben we onze informatie- en communicatiemiddelen eind 2013 uitgebreid met een online klantportaal. Hierdoor kunnen onze bewoners 24 uur per dag, 7 dagen in de week, hun persoonlijke dossier raadplegen via internet. Het betreft een persoonlijke pagina in een beveiligd gedeelte op onze website waar bewoners online hun huurzaken kunnen regelen. Zo kunnen ze bijvoorbeeld buurten betalingsgegevens inzien, persoonlijke gegevens direct online wijzigen, online de huur aan ons overmaken, online een reparatieverzoek indienen en de huur online opzeggen. Het klantportaal is tot stand gekomen in samenwerking met het Centraal Huurdersoverleg HEEMwonen. Daarnaast kunnen onze bewoners vanaf 2013 hun cv-klachten direct melden bij de installateur. In de loop van 2014 worden ook de overige reparatieverzoeken volledig uitbesteed. Trouwe bewoners, die in een aaneengesloten periode van 50 jaar een woning bij ons (of onze rechtsvoorgangers) huren, verrassen we sinds begin 2014 met een bloemetje en we organiseren een gezamenlijke activiteit voor alle jubilerende bewoners Externe omstandigheden Onze omgeving bepaalt in grote mate het functioneren van onze corporatie. Zo werken we in een krimpgebied en krijgen we het als corporatie zwaar te verduren als gevolg van diverse overheidsmaatregelen. We noemen een aantal externe omstandigheden die ons werk in 2013 hebben beïnvloed. Bevolkingskrimp in ons werkgebied: de regio Parkstad is koploper op het gebied van bevolkingskrimp in stedelijk gebied. Tot 2020 daalt het inwoneraantal hier naar verwachting met 4 procent en in de periode zelfs met 15 procent. Afbeelding 2 Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens in PSL (Etil, Progneff 2012) Afbeelding 2 Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens in PSL (Etil, Progneff 2012) Financiële omstandigheden verslechteren: de verhuurdersheffing die wij sinds 2013 moeten betalen en de eenmalige Vestia- heffing in 2013 gaan ten koste van investeringen die maatschappelijk en economisch rendement opleveren en raken ook de bewoners; Wonen, welzijn, zorg: vanaf 2013 is de scheiding van wonen en zorg een feit voor mensen met een zorgzwaartepakket 1 en 2. De bewoner betaalt voortaan voor het wonen en de zorg wordt gefinancierd via de pag 8 jaarverslag 2013 zorgverzekeringswet, de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de AWBZ en eventueel via eigen middelen. Omdat meer mensen hierdoor thuis blijven wonen, neemt de behoefte aan woningaanpassingen toe.

9 Financiële omstandigheden verslechteren: de verhuurdersheffing die wij sinds 2013 moeten betalen en de eenmalige Vestia-heffing in 2013 gaan ten koste van investeringen die maatschappelijk en economisch rendement opleveren en raken ook de bewoners. Wonen, welzijn, zorg: vanaf 2013 is de scheiding van wonen en zorg een feit voor mensen met een zorgzwaartepakket 1 en 2. De bewoner betaalt voortaan voor het wonen en de zorg wordt gefinancierd via de zorgverzekeringswet, de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de AWBZ en eventueel via eigen middelen. Omdat meer mensen hierdoor thuis blijven wonen, neemt de behoefte aan woningaanpassingen toe. Een administratieve stelselwijziging in de jaarverslaglegging in 2012 had ook nog zijn impact voor het verslagjaar Het Centraal Fonds oordeelt scherper en het WSW past haar instrumentarium stringenter toe. Een heftige, landelijke discussie over de taken van de corporatie en de daarmee verbonden bedrijfslasten en de invloed daarvan op het huurbeleid: in de inmiddels verschenen zogenaamde Novelle heeft de minister zijn plannen kenbaar gemaakt. Het taakveld van de corporatie wordt verder beperkt en de corporaties moeten veel goedkoper gaan werken. HEEMwonen heeft zich van deze ontwikkelingen rekenschap gegeven, in een breed in de organisatie besproken notitie 10 maanden HEEWwonen Human Resource Management (HRM) Op 31 december 2013 bestond het personeelsbestand van HEEMwonen uit 107 medewerkers: 63 mannen en 44 vrouwen. Dit waren 68 fulltimers, 37 parttimers en 2 stagiaires. De huidige formatie van de drie fusiepartners is 92,7. We verwachten dat de benodigde formatie zal dalen door onder meer het efficiënt inrichten van onze processen, efficiencyslagen vanwege de fusie, het op onderdelen uitbesteden van werkzaamheden, het optimaal benutten van ICT-mogelijkheden, ketensamenwerking en de verdere krimp van ons woningbezit. Per koersen wij op een formatie van 91 fte. In 2013 hebben we een start gemaakt met het opzetten van de HEEMacademie : alle trainingen en opleidingen die binnen HEEMwonen (incompany) plaats vinden. Dit zal in 2014 verder uitgewerkt worden. Er lopen inmiddels 19 trajecten binnen de HEEMacademie. De diverse trainingen, opleidingen en workshops hebben HEEMwonen in 2013 circa euro gekost. Een overzicht van de trainingen en opleidingen binnen HEEMwonen in 2013: 19 trajecten binnen de HEEMacademie: EPA Advies, klantgericht telefoneren, Square E-workx, (loopt door in 2014), NCCW betaalmodule, WWS, VABI gebruikerstraining, VABI verdiepingstraining en BHV ). 17 medewerkers hebben in 2013 extern een workshop gevolgd of een netwerkbijeenkomst bijgewoond. 30 individuele trainingen of opleidingen afgerond, 33 gestart in EVC (erkenning van verworven competenties)-procedure: dit is een procedure voor medewerkers die niet over de juiste papieren beschikken maar door ervaring toch een toets kunnen doen. Op basis hiervan kunnen de competenties erkend worden. De ervaring leert dat de meeste medewerkers uiteindelijk toch kiezen voor een studietraject. Eind 2013 lopen er zes EVC-trajecten. Onze kernwaarden duidelijk, betrokken en ondernemend hebben we verankerd in de beoordelingscyclus en we meten de concrete bijdrage van medewerkers. Ook spreken we elkaar erop aan. Het voorbeeldgedrag van leidinggevenden is cruciaal. We organiseren drie tot vier keer per jaar een teamleidersbijeenkomst waarin de kernwaarden een belangrijk onderwerp van gesprek zijn. Daarnaast vinden we het belangrijk dat onze medewerkers geëngageerd zijn, integer handelen, goed kunnen samenwerken, voldoende beslissingsruimte hebben, proactief zijn, zelf initiatief nemen, flexibel en kostenbewust zijn. Ook hier sturen we op. We vertalen deze waarden in concrete gedragsnormen. jaarverslag 2013 pag 9

10 1.6. Het nieuwe werken Met de start van HEEMwonen in 2013 zijn we ook gestart met de implementatie van Het Nieuwe Werken (HNW). We geven medewerkers het vertrouwen, de vrijheid en de verantwoordelijkheid om zelf met elkaar te bepalen waar, wanneer en hoe ze hun werk doen om zo samen de doelstellingen te realiseren. Medewerkers stellen zich de vraag hoe ze kunnen bijdragen aan de oplossing in plaats van onderdeel te zijn van een probleem. Deze manier van werken draagt bij aan de HEEMwonen cultuur, een grotere klantgerichtheid, meer flexibiliteit, autonomie, plezier en voldoening in het werk en meer samenwerking tussen mensen van verschillende afdelingen. De vier principes van HNW zijn: sturen op resultaat; vrije toegang tot informatie; flexibele arbeidsrelaties; plaats- en tijdonafhankelijk werken. Medewerkers hebben de beschikking over een laptop waarmee ze plaats onafhankelijk op het netwerk kunnen inloggen. Op kantoor hebben we geen vaste werkplek meer. In 2013 is hard gewerkt aan de verbouwing van een kantoor dat volledig past bij HNW. De inrichting van dit kantoor is gebaseerd op de activiteiten in de organisatie. Die activiteiten bepalen de werkplekken. De gedachte is dat een medewerker niet de hele dag door dezelfde activiteiten verricht. Daarnaast zijn er minder werkplekken dan medewerkers. Medewerkers wisselen zo regelmatig van werkplek en komen daardoor steeds met andere collega s in contact. Begin 2014 hebben we het nieuwe kantoor op de Markt 52 in Kerkrade in gebruik genomen Ondernemingsraad (OR) Tabel 1 laat de samenstelling zien van de OR van HEEMwonen in De OR is geïnstalleerd op 1 juli Formeel is de OR, in het bijzijn van de directeur-bestuurder, acht keer bijeen geweest voor overleg. Eén overleg vond plaats met de voltallige Raad van Commissarissen. Daarnaast heeft de OR regelmatig overleg gevoerd in eigen kring. De belangrijkste gespreksonderwerpen van 2013 waren: de OR verkiezingen; de voortdurend wijzigende actualiteiten in corporatieland; de evaluatienotitie 10 maanden HEEMwonen; diverse instemmingsaanvragen betreffende onder andere de integriteitscode en meldregeling, afbouwregeling bereikbaarheidsdienst, verzuimprotocol, procedure resultaatafspraken, vervoersbeleid, organisatieaanpassing HEEMwonen; de verbouwing van en de verhuizing naar de Markt 52 in Kerkrade; de sturing op de bedrijfslasten van HEEMwonen; de diverse personele ontwikkelingen. Tabel 1 Samenstelling ondernemingsraad 2013 Tabel 1 Samenstelling ondernemingsraad 2013 Functie Naam Datum van aftreden Voorzitter Jo Brauers 1 juli 2017 Secretaris Patrick Coenen 1 juli 2017 Vice- voorzitter Hub Moonen 1 juli 2017 Vice- secretaris Dennis Bogers 1 juli 2017 Lid Marcel Gijsen 1 juli 2017 Lid Jan Zopfi 1 juli 2017 Lid Maurice van Meeghen 1 juli Geschillenadviescommissie Wij zetten ons in voor tevreden klanten. Toch komt het weleens voor dat een bewoner niet tevreden is over onze dienstverlening. In de meeste gevallen lukt het om een klacht in goed onderling overleg op te lossen. Als bewoner van mening is dat wij de klacht niet naar tevredenheid oplossen, spreken we niet meer van een klacht maar van een pag geschil. 10 jaarverslag De geschillenadviescommissie 2013 komt dan in beeld. Dit is een onafhankelijke commissie die HEEMwonen adviseert over de te nemen maatregelen naar aanleiding van het geschil. De werkwijze en samenstelling van de commissie ligt vast in een reglement, opgesteld in 2013.

11 1.8. Geschillenadviescommissie Tevredenheid van onze klanten staat hoog in het vaandel. Toch komt het weleens voor dat een bewoner niet tevreden is over onze dienstverlening. In de meeste gevallen lukt het om een klacht in goed onderling overleg op te lossen. Als bewoner van mening is dat wij de klacht niet naar tevredenheid oplossen, spreken we niet meer van een klacht maar van een geschil. De geschillenadviescommissie komt dan in beeld. Dit is een onafhankelijke commissie die HEEMwonen adviseert over de te nemen maatregelen naar aanleiding van het geschil. De werkwijze en samenstelling van de commissie ligt vast in een reglement, opgesteld in In 2013 kwam de geschillenadviescommissie vijf keer bij elkaar voor overleg. In totaal kwamen er tien geschillen binnen bij de commissie. Drie daarvan hoorden niet thuis bij de commissie en werden teruggelegd bij HEEMwonen. Deze klachten zijn inmiddels naar tevredenheid afgehandeld. Zes geschillen werden ontvankelijk verklaard en in behandeling genomen. Alle geschillen werden binnen de termijn van twaalf weken afgehandeld. Het advies van de commissie werd in alle gevallen door de directeur-bestuurder van HEEMwonen overgenomen. De bewoners zijn door ons schriftelijk geïnformeerd over de uitkomst. Eén geschil dat eind 2013 binnenkwam, was op 31 december 2013 nog in behandeling. De verslagen van de geschillenadviescommissie zijn in het verslagjaar ter informatie voorgelegd aan de directeur-bestuurder. Indien nodig informeert de directeur-bestuurder de Raad van Commissarissen over een geschil. Het jaarverslag van de geschillencommissie wordt in de raad aan de orde gesteld Sponsoring HEEMwonen staat middenin de maatschappij. Om onze lokale betrokkenheid te versterken en goodwill te tonen richting lokale verenigingen sponsoren wij diverse evenementen. Daarvoor hebben wij begin 2013 een sponsorbeleid opgesteld. De belangrijkste uitgangspunten waren dat het een niet-commercieel doel betreft en het sponsordoel gericht is op onze doelgroep. Veelal ging het om kleine bedragen van 50 tot 100 euro. Wat grotere bedragen waren gemoeid met de sponsoring van Stichting Kantinebeheer in woon- en sportcomplex de Baneberg in Landgraaf (300 euro), de Samenloop voor Hoop in Landgraaf waarbij we een bewonersgroep van 15 personen sponsorden (250 euro) Voetbalvereniging Schaesberg in Landgraaf (363 euro) en het Kerkraads Symfonie Orkest (375 euro). Totaal ging het in 2013 om een bedrag van euro. In de loop van 2013 vond de Rijksoverheid het niet langer passend voor corporaties om door middel van sponsoring naamsbekendheid te verwerven. Hoewel ons doel niet primair in de reclamesfeer lag, hebben we toch besloten sponsoring geheel af te bouwen en ons beleid hierop aan te passen. Vanaf het vierde kwartaal van 2013 worden sponsorverzoeken structureel afgewezen. Als de activiteit kan bijdragen aan de leefbaarheid in de wijk wijzen we de mensen op ons leefbaarheidsfonds. Meer hierover in paragraaf 3.7. over leefbaarheid. jaarverslag 2013 pag 11

12 2. De doelgroep 2. De doelgroep 2.1. Kerntaak 2.1. Kerntaak Het Het aanbieden aanbieden van van voldoende voldoende goede goede en betaalbare en betaalbare woningen woningen voor onze voor primaire onze primaire doelgroep doelgroep beschouwen wij als beschouwen onze kerntaak. wij Deze als mensen onze kerntaak. ervaren door Deze inkomen mensen of ervaren andere omstandigheden door inkomen of vaak andere moeilijkheden omstandigheden bij het vinden vaak moeilijkheden bij het vinden van passende huisvesting. van passende huisvesting. 2. De doelgroep 2.1. Kerntaak Onze primaire doelgroep bestaat uit: Het aanbieden Onze van primaire voldoende doelgroep goede bestaat en betaalbare uit: woningen voor onze primaire doelgroep beschouwen wij als bewoners die door hun inkomen (inkomen tot euro) aangewezen zijn op een sociale onze kerntaak. bewoners Deze mensen die door ervaren hun door inkomen inkomen (inkomen of andere tot omstandigheden euro) aangewezen vaak moeilijkheden zijn op een sociale bij het huurwoning vinden huurwoning (huurprijs tot 681 euro, prijspeil ); van passende bijzondere huisvesting. (huurprijs tot aandachtsgroepen, 681 euro, prijspeil ); zoals cliënten van zorginstellingen, asielzoekers/statushouders (zie bijzondere tabel 2), aandachtsgroepen, (ex)psychiatrische zoals cliënten, cliënten (ex)gedetineerden, van zorginstellingen, medisch asielzoekers/statushouders en sociaal urgenten, (zie tabel 2), Onze primaire maatschappelijke (ex)psychiatrische doelgroep bestaat opvang, cliënten, uit: migranten, (ex)gedetineerden, studenten medisch en (ex)daklozen. en sociaal urgenten, maatschappelijke opvang, bewoners die migranten, door hun studenten inkomen (inkomen (ex)daklozen. tot euro) aangewezen zijn op een sociale huurwoning (huurprijs Tabel tot 2681 Huisvesting euro, prijspeil asielzoekers/ ); statushouders in 2013 Tabel 2 Huisvesting asielzoekers/ statushouders in 2013 bijzondere aandachtsgroepen, zoals cliënten van zorginstellingen, asielzoekers/statushouders (zie tabel 2), (ex)psychiatrische Gemeente cliënten, stand (ex)gedetineerden, per totale medisch taakstelling en sociaal 2013 urgenten, realisatie maatschappelijke HEEMwonen opvang, migranten, Kerkrade studenten en (ex)daklozen Landgraaf Tabel 2 Huisvesting asielzoekers/ statushouders in 2013 Wij bieden onze beschikbare huurwoningen aan via de website een initiatief van zeven Gemeente stand per totale taakstelling 2013 realisatie HEEMwonen Wij bieden onze beschikbare huurwoningen aan via de website een initiatief Kerkrade woningcorporaties 11 in Zuid- Limburg, waaronder 19 HEEMwonen. Op 14 deze site kunnen woningzoekenden zich kosteloos Landgraaf van inschrijven zeven en woningcorporaties via 6 diverse modellen in Zuid-Limburg, een 26 geschikte woning waaronder zoeken. 30 HEEMwonen. In 2013 is deze Op website deze site vertaald kunnen in het Duits, woningzoekenden Engels, Frans en Pools. zich kosteloos inschrijven en via diverse modellen een geschikte woning zoeken. In Wij bieden 2013 onze is beschikbare deze website huurwoningen vertaald in aan het via Duits, de website Engels, Frans en Pools. een initiatief van zeven woningcorporaties 2.2. in Huurbeleid Zuid- Limburg, waaronder HEEMwonen. Op deze site kunnen woningzoekenden zich kosteloos Ons huurbeleid is erop gericht om de sociale woningvoorraad op peil te houden, dus voldoende inschrijven en via diverse modellen een geschikte woning zoeken. In 2013 is deze website vertaald in het Duits, 2.2. Huurbeleid Engels, Frans goedkope en Pools. en betaalbare woningen te kunnen bieden. In 2013 hebben we een aantal bijsturingen Ons gedaan huurbeleid op onze beleidsmatige is erop gericht uitgangspunten om de sociale om woningvoorraad deze goedkope voorraad op peil te op houden, peil te houden: dus voldoende 2.2. Huurbeleid goedkope nieuwbouw en betaalbare realiseren tegen woningen lagere te bouwkosten kunnen bieden. en huurprijzen In 2013 hebben (rendementen we een gedifferentieerd); aantal bijsturingen Ons huurbeleid gedaan sloop is erop van onze gericht goedkope beleidsmatige om de voorraad sociale temporiseren; uitgangspunten woningvoorraad op om peil deze te houden, goedkope dus voorraad voldoende op peil te houden: goedkope en betaalbare meer focus woningen op renovatie te kunnen i.p.v. sloop bieden. van In de 2013 goedkope hebben voorraad; we een aantal bijsturingen nieuwbouw realiseren tegen lagere bouwkosten en huurprijzen (rendementen gedifferentieerd); gedaan op onze huurmatiging beleidsmatige en uitgangspunten inzet op duurzaamheidsmaatregelen om deze goedkope voorraad ter bevordering op peil te hiervan; houden: sloop van goedkope voorraad temporiseren; nieuwbouw intensieve realiseren monitoring tegen lagere van bouwkosten de zogenaamde huurprijzen ijzeren voorraad. (rendementen gedifferentieerd); meer focus op renovatie i.p.v. sloop van de goedkope voorraad; sloop van goedkope voorraad temporiseren; huurmatiging en inzet op duurzaamheidsmaatregelen ter bevordering hiervan; meer focus Afbeelding intensieve op renovatie 3 Verdeling monitoring i.p.v. sloop woningbezit van van de de zogenaamde goedkope naar netto voorraad; huurprijs ijzeren per voorraad huurmatiging en inzet op duurzaamheidsmaatregelen ter bevordering hiervan; intensieve Afbeelding monitoring 3 Verdeling van zogenaamde woningbezit ijzeren naar voorraad. netto huurprijs per Afbeelding 3 Verdeling woningbezit naar netto huurprijs per Afbeelding 3 laat zien dat 89 procent van onze woningvoorraad in 2013 goedkoop tot betaalbaar was. De verhuur van deze woningen vindt zoveel mogelijk met voorrang plaats aan de primaire doelgroep. In 2013 hebben wij 92,9 procent van deze (sociale) huurwoningen aan onze primaire doelgroep toegewezen. Dit is in lijn met de door het Rijk gestelde norm van 90 procent ter voorkoming van scheefwonen. Afbeelding 3 laat zien dat 89 procent van onze woningvoorraad in 2013 goedkoop tot betaalbaar was. De verhuur pag van 12 deze jaarverslag woningen 2013 vindt zoveel mogelijk met voorrang plaats 10 aan de primaire doelgroep. In 2013 hebben wij 92,9 procent van deze (sociale) huurwoningen aan onze primaire doelgroep

13 HEEMwonen ziet de huurder als klant Wij zorgen voor goed onderhouden woningen en buurten. Ook denken wij met onze huurders mee. Bijvoorbeeld hoe ze hun woonlasten zo laag mogelijk kunnen houden. Daarvoor treffen we energiebesparende maatregelen en maken we zonnepanelen voor huurders toegankelijk. Afbeelding 3 laat zien dat 89 procent van onze woningvoorraad in 2013 goedkoop tot betaalbaar was. De verhuur van deze woningen vindt zoveel mogelijk met voorrang plaats aan de primaire doelgroep. In 2013 hebben wij 92,9 procent van deze (sociale) huurwoningen aan onze primaire doelgroep toegewezen. Dit is in lijn met de door het Rijk gestelde norm van 90 procent ter voorkoming van scheefwonen. Hierdoor zijn de goedkopere woningen beschikbaar voor mensen met een lager inkomen en hoeven zij minder vaak een beroep te doen op huurtoeslag. De door ons geformuleerde extra grens van maximaal 250 euro aan huurtoeslag hebben we in de loop van 2013 moeten loslaten omdat de doelgroep daardoor te vaak niet in aanmerking kwam voor een woning Huurprijzen We streven naar een faire prijs- kwaliteitverhouding. Bij verhuizing passen we de huren aan volgens ons streefhuurbeleid. Dit streefhuurbeleid stellen we periodiek bij. Het streefhuurbeleid is erop gericht om (met een goede prijs-kwaliteitsverhouding) sociaal met huurprijzen om te gaan waar dat moet en marktconforme huren te vragen waar dat kan. Bijvoorbeeld bij bewoners met een inkomen boven euro of bij woningen met een bijzondere kwaliteit. Op 1 juli 2013 heeft HEEMwonen de huurprijs van zowel geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde woningen (huurprijs < 681 euro) verhoogd met 4 procent: het inflatiepercentage 2,5 procent plus een extra huurverhoging van 1,5 procent. Woningcorporaties kregen in 2013 de mogelijkheid om bovenop de inflatie van 2,5 procent een extra huurverhoging toe te passen van 1,5 procent. Ondanks dat we ons toen al zorgen maakten over de betaalbaarheid voor onze huurders hebben we die mogelijkheid aangegrepen. Zeker gezien de zware financiële maatregelen van het Rijk waar we als corporatie mee te maken hebben en krijgen. Waar we in 2013 geen gebruik van hebben gemaakt, is de inkomensafhankelijke huurverhoging. Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen (> euro) jaarlijks extra verhogen. Met deze maatregel wil het kabinet het scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. 98 Procent van ons woningbezit viel in 2013 in het nietgeliberaliseerde huursegment. jaarverslag 2013 pag 13

14 Bij 355 woningen hebben we in 2013 geen huurverhoging toegepast. Naast een aantal woningen met sloopbestemming ging het hierbij om een aantal nieuwbouwwoningen. Bovendien kregen 218 geliberaliseerde woningen een beperkte huurverhoging van 2,5 procent om ons bij deze woningen niet uit de markt te prijzen. Daarmee bedroeg onze gemiddelde huurverhoging in ,8 procent. De huurverhoging is tot stand gekomen na overleg met het Centraal Huurdersoverleg HEEMwonen Wonen, welzijn en zorg Zorgverlening behoort niet tot onze kerntaken. Hiervoor werken we intensief samen met diverse lokale en regionale zorgpartijen en welzijnsinstellingen. In 2013 ging het met name om de volgende partijen: Radar, MeanderGroep Zuid-Limburg, Stichting Gehandicaptenzorg Limburg, Mondriaan Zorggroep, Koraalgroep, Regionale Instelling voor Maatschappelijke Opvang (Rimo, de huidige Levantogroep), Consuminderhuis Landgraaf, Stichting Harteklop, het Veiligheidshuis, Stichting Voedselbank, Leger des Heils, Welsun en Impuls. In 2013 namen we weer deel aan het initiatief Housing Parkstad. De corporaties, verenigd in ROW Parkstad (Regionaal Orgaan Woningcorporaties) hebben hiervoor in 2013 met de 24-uursinstellingen een convenant gesloten. Bij Housing Parkstad krijgen dak- en thuislozen die tijdelijk in 24-uurs-opvang verblijven de kans een nieuwe start te maken in een eigen woning. De 24-uursinstellingen die hieraan meedoen zijn: Blijf van mijn lijf - huis Heerlen, Radar, Gastenhof, Meander, het Veilligheidshuis, Mondriaan en Exodus. In dit kader hebben we in woningen verhuurd. De taakstelling was 14 woningen. Ook hebben we regelmatig overleg met de sociale wijkteams van de beide gemeenten om de buurtproblematiek te bespreken. We zoeken dan samen naar de beste oplossing voor de bewoner(s). Daarnaast maken we in zowel Kerkrade als Landgraaf deel uit van de werkgroep Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ). In deze werkgroepen worden op beleidsmatig niveau verbindingen gelegd met de gemeente en andere instellingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. In beide gemeenten kwamen we in 2013 tweemaal samen voor overleg. Scheiding wonen en zorg Sinds 2013 is er sprake van een scheiding tussen wonen en zorg. Voor bewoners betekent dit dat zij zelf moeten betalen voor het wonen en de zorg gefinancierd wordt vanuit de zorgverzekeringswet, de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de AWBZ of uit eigen middelen. Daardoor blijven meer mensen langer thuis wonen en neemt de behoefte aan woningaanpassingen toe. Daarnaast neemt de verhuurbaarheid van intramurale zorgwoningen af waardoor we op zoek moeten naar een nieuwe bestemming, nieuwe doelgroep en/of nieuwe samenwerkingsvormen. Dit leidt op (korte) termijn tot een transformatieopgave van zowel het zorgvastgoed als het reguliere vastgoed. De gemeente Landgraaf en MeanderGroep speelden hierop in door in 2013 de voorbereidingen te treffen voor een nieuw soort wijksteunpunt in Heereveld, Ubach over Worms. Hier worden de afdeling Wmo van de gemeente, een zorgpartij en een welzijnspartij bij wijze van experiment ondergebracht. HEEMwonen is niet structureel aanwezig maar wij zijn betrokken geweest bij de opstart en wij zijn op afroep beschikbaar en op afspraak aanwezig. Het experiment gaat vanaf 2014 van start. In de loop van 2014 worden op twee andere locaties in Landgraaf ook dergelijke steunpunten opgezet. Mensen met zorgbehoefte huisvesten Vooral de groep senioren neemt door de vergrijzing in rap tempo toe. Om onze vastgoedportefeuille meer toekomstbestendig te maken, gaan we met beperkte middelen meer woningen geschikt maken voor senioren. Als we een vrijgekomen woning aanpassen in overleg met de afdeling Wmo (voert de Wet maatschappelijke ondersteuning uit) van de gemeente bekijken we intern of er geschikte kandidaten voor zijn. Onze technische beheerders en wijkconsulenten hebben hierover veelvuldig contact met de gemeente. Woningen in het kader van de Wmo ingrijpend aanpassen voor een bewoner met medische beperkingen, terwijl elders een geschikte huurwoning beschikbaar is, vinden we vanuit kostenoogpunt niet verantwoord. Bij beide gemeenten dringen we er in dergelijke gevallen op aan een verhuisvergoeding in te zetten. pag 14 jaarverslag 2013

15 Bij renovatie, nieuwbouw en aankoop houden we er rekening mee dat we steeds vaker senioren, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding nodig hebben, moeten huisvesten. In 2013 ging het bijvoorbeeld om de volgende projecten: in de Churchillstraat en Pastoor Scheepersstraat in Ubach over Worms hebben we 24 portieketagewoningen voorzien van onder meer liften, nieuwe trappenhuizen, grotere balkons, videofoons en nieuwe entrees waardoor de huidige bewoners, veelal senioren, langer thuis kunnen blijven wonen; in de Theaterpassage in Kerkrade-Oost hebben we de toegankelijkheid van de appartementen verbeterd. Veel minder valide bewoners hadden last van de hoge dorpels en hellingen bij voordeuren en liftportalen. De obstakels zijn weggehaald en de galerijen zijn opgehoogd; in het Centrum van Schaesberg in Landgraaf hebben we in 26 nieuwbouw zorgwoningen aan Radar opgeleverd. De doelgroep zijn mensen met een verstandelijke beperking; in de Prinssenstraat in Landgraaf hebben we 8 seniorenwoningen opgeleverd. Bewoners van wie de woning op deze locatie gesloopt was, kregen voorrang bij de toewijzing. Daarnaast waren een aantal projecten voor deze doelgroep in 2013 in voorbereiding: de realisatie van 15 seniorenwoningen in Heiveld, Landgraaf; de realisatie van 21 appartementen met lift in Schaesberg, Landgraaf; de realisatie van 11 seniorenwoningen en 11 levensloopbestendige woningen in de Heilust in Kerkrade-West Pilot studentenhuisvesting In 2013 zijn we een pilot gestart om onze gunstige, internationale ligging te benutten. Onze focus lag op de gemeente Aken en in het bijzonder op de studenten van de universiteit (RWTH) en de Hogeschool (FH). Dit vanwege een verwacht tekort aan studentenwoningen in die regio. We hadden ons tot doel gesteld om in 2013 zeven woningen in de Voorterstraat in Kerkrade-Oost te verhuren aan Duitse studenten. Het zijn er acht geworden en daarmee hebben we de doelstelling voor 2013 behaald. Deze nieuwe markt vormt mogelijk een extra instrument om leegstand in ons werkgebied te voorkomen en onze wijken vitaal te houden. Vanwege de positieve reacties van studenten zetten we de pilot in 2014 vooralsnog door. De website waarop we onze beschikbare woningen aanbieden, is in 2013 vertaald in het Duits, Frans, Engels en Pools Participatiebeleid HEEMwonen zet in op actieve betrokkenheid van bewoners. Meedenken en meewerken vergroten de betrokkenheid van mensen bij het verbeteren van de leefbaarheid en de ontwikkeling van hun buurt. Bewonersparticipatie strekt zich binnen HEEMwonen uit over verschillende niveaus. Op complexniveau praten we vooral met bewonerscommissies. In 2013 waren in Kerkrade 7 bewonerscommissies actief en 25 in Landgraaf. Ook bestaan er nog een aantal niet-actieve bewonerscommissies die we bij projecten benaderen maar die niet twee keer per jaar met ons vergaderen. Daarnaast sluiten de bewoners uit een complex vaak aan bij de werkgroepen die we oprichten bij herstructurerings- en renovatieprojecten. Op buurt- en wijkniveau gaan we het gesprek aan met de wijkgerichte huurdersorganisaties en op corporatieniveau met het Centraal Huurdersoverleg HEEMwonen. Daarnaast hebben onze wijkbeheerders, technische beheerders en woon- en wijkconsulenten dagelijks contact met bewoners op individueel niveau. We gaan graag bij de mensen aan tafel; op kantoor, in de wijk of bij de bewoners thuis. Bovendien maakt participatie een belangrijk onderdeel uit van de diverse wijkontwikkelingsplannen of stadsdeelvisies en de uitvoering hiervan. Deze plannen of visies beschrijven wat nodig is om in de toekomst aantrekkelijk te wonen, te leven en te werken in de wijk. HEEMwonen werkt hierbij intensief samen met de gemeente: de gemeente als integrale kartrekker en wij vanuit de inhoud en het vastgoed. We organiseren hierbij manieren om de mensen actief mee te laten denken. We informeren de bewoners in een vroeg stadium, genereren bewonersideeën, we koppelen de uitkomsten van de raadpleging terug en laten zien welk effect dat heeft op de plannen. Bij de presentatie van het uiteindelijke plan geven we duidelijk aan welke ideeën we wel en welke we niet jaarverslag 2013 pag 15

16 in de plannen hebben verwerkt. Onderstaand enkele voorbeelden van bewonersparticipatie tijdens de wijkontwikkeling. Wijkontwikkelingsplan Ubach over Worms: bij de totstandkoming van het plan kregen alle bewoners en scholen een wenskaart toegestuurd waarop ze hun wensen en ideeën voor het gebied kenbaar konden maken. Het vervolg waren twee bewonersavonden in 2013 en tot slot werd tijdens een informatiebijeenkomst getoond hoe de ideeën en wensen van bewoners een plekje hadden gekregen in het uiteindelijke wijkontwikkelingsplan. Stadsdeelvisie Kerkrade-Oost: voor het opstellen van de stadsdeelvisie zijn diverse bijeenkomsten geweest met partijen zoals winkeliers, seniorenraad, bewonersplatform, basisscholen, kinderopvang, bedrijfsleven, welzijns- en zorginstellingen en projectontwikkelaars. Ook zijn gesprekken met bewoners gevoerd. Hun inbreng is verwerkt in de stadsdeelvisie. Stadsdeelvisie Kerkrade-West: voor het deelproject Heilust en het te realiseren Park West startte eind 2013 de tweede fase van de participatie. In het eerdere traject heeft zich een groep bewoners gevormd die intensief bij het project wordt betrokken. De bewonersbijeenkomsten die eind 2013 gestart zijn, moeten leiden tot een gedetailleerd en definitief inrichtingsplan voor het park. In 2014 staat de uitvoering en binding met het park in het participatietraject centraal. Wijkontwikkelingsplan Nieuwenhagen-Lichtenberg: middels een internetdialoog hebben de gemeente en HEEMwonen bewoners gevraagd naar hun ideeën over de inrichting van het aan te leggen Stadspark Lichtenberg. Tijdens een informatieavond werd de uitkomst van de internetdialoog aan de bewoners gepresenteerd. Ook werd een eerste ontwerp van het park getoond, waarin de resultaten van de internetdialoog waren verwerkt. Het stadspark is één van de deelprojecten van het Wijkontwikkelingsplan Nieuwenhagen-Lichtenberg Centraal Huurdersoverleg HEEMwonen (CHOH) In het CHOH zijn de vijf wijkgerichte huurdersorganisaties vertegenwoordigd: Huurdersraad Kerkrade (Kerkrade-West), Huurdersvereniging Land van Rode (Kerkrade-Oost), Bewonersbelangenvereniging Nieuwenhagen, Huurdersplatform Schaesberg en Huurdersvereniging Ubach over Worms. Samen behartigen zij de belangen van onze bewoners op centraal niveau. Convenant In 2013 hebben we een convenant met het CHOH opgesteld zodat we weten wat we van elkaar kunnen en mogen verwachten. Dit convenant is begin 2014 vastgesteld. Hierin wordt onder meer de frequentie van het overleg geregeld en de wijze en mate van inspraak (advies en/of instemmingsrecht) op het organisatiebeleid en het beheer van de woningen. In het convenant zijn een aantal vaste gespreksonderwerpen opgenomen: het meerjarenplan, het activiteitenoverzicht, de jaarrekening en het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag, de cijfermatige kerngegevens, sloop- en renovatieplannen, herstructurering op complex/wijkniveau, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden, leefbaarheid, uitspraken klachtencommissie, inzet van de verhuurder bij prestatieafspraken met de gemeenten en het servicekostenbeleid. Overleg In 2013 kwam het CHOH acht keer bijeen voor overleg. Naast de vaste onderwerpen waren de belangrijkste onderwerpen van dit overleg: de jaarlijkse huurverhoging, het ondernemingsplan van HEEMwonen, het sociaal statuut van HEEMwonen bij sloop en renovatie, het convenant tussen CHOH en HEEMwonen in het kader van de wet huurder verhuurder, de statuten van het CHOH, de begroting van het CHOH, de huisvesting van de huurdersorganisaties en het nieuwe portefeuilleplan van HEEMwonen. Bij een aantal van deze onderwerpen was het CHOH zelfs zeer intensief betrokken, zoals bij het ondernemingsplan van HEEMwonen. Namens HEEMwonen nemen de directeur Wonen, de teamleiders Wonen en Wijken en de ambtelijk secretaris deel aan dit overleg. Het CHOH wordt ondersteund door de Woonbond. Naast het centraal overleg vond in 2013 overleg op stadsdeelniveau en werkgroepniveau plaats om specifieke zaken te bespreken. Op 29 mei 2013 vond het overleg plaats tussen het CHOH en de voltallige Raad van Commissarissen. pag 16 jaarverslag 2013

17 HEEMwonen ziet de wijk als vertrekpunt Wij zetten ons in voor leefbare, vitale wijken. Daarbij zien we ons zelf als onderdeel van een groter geheel en zoeken nadrukkelijk de samenwerking op met andere partijen in de regio Parkstad Limburg. Samen maken we het verschil in de wijk, ieder vanuit zijn eigen discipline. 3. De woningvoorraad en de woonomgeving Woningbezit De woningvoorraad en de woonomgeving Tabel 3 laat zien dat het woningbezit van HEEMwonen in 2013 met 43 woningen is toegenomen. Naast 3.1. Woningbezit de woningen hadden we eind overige verhuureenheden (garages, parkeerplaatsen Tabel 3 laat zien dat het woningbezit van HEEMwonen in 2013 met 43 woningen is toegenomen. Naast de en andere panden) in bezit. Ons totale bezit bevindt zich binnen het statutair vastgestelde werkgebied: woningen hadden we eind overige verhuureenheden (garages, parkeerplaatsen en andere panden) in Kerkrade en Landgraaf. bezit. Ons totale bezit bevindt zich binnen het statutair vastgestelde werkgebied: Kerkrade en Landgraaf. Tabel 3 Woningbezit HEEMwonen 2013 Tabel Woningbezit HEEMwonen 2013 Aantal woningen in bezit op Toegevoegd in 2013 aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen aantal aangekochte woningen Onttrokken in 2013 aantal verkochte woningen aantal gesloopte woningen overige mutaties Aantal woningen op Eind 2013 bestond onze woningvoorraad vooral uit eengezinswoningen en etagewoningen met lift (zie afbeelding 4). Eind Investeringsbeslissingen 2013 bestond onze op woningvoorraad het gebied van nieuwbouw vooral uit,sloop, eengezinswoningen onderhoud, aan- en en etagewoningen verkoop worden met genomen lift op (zie basis afbeelding van ons strategisch 4). Investeringsbeslissingen voorraadbeleid op stelden het gebied we dit van beleid nieuwbouw, op voor de sloop, periode onderhoud, 2013 tot aan- en Afbeelding 4 Woningvoorraad naar woningtype in 2013 jaarverslag 2013 pag 17

18 aantal gesloopte woningen overige mutaties Aantal woningen op Eind 2013 bestond onze woningvoorraad vooral uit eengezinswoningen en etagewoningen met lift (zie afbeelding 4). verkoop worden Investeringsbeslissingen genomen op basis op van het gebied ons strategisch van nieuwbouw voorraadbeleid.,sloop, onderhoud, In 2013 aan- stelden en verkoop we dit beleid worden op genomen op voor de periode basis van 2013 ons tot strategisch voorraadbeleid. In 2013 stelden we dit beleid op voor de periode 2013 tot Afbeelding Afbeelding 4 Woningvoorraad 4 Woningvoorraad naar woningtype naar woningtype 2013 in % 2% 3% 6% 1- op- 1 woning 2- op- 1 woning 31% 41% eengezinswoning etagewoning met lir etagewoning zonder lir seniorenwoning 3.2. Nieuwbouw 3.2. Nieuwbouw We hanteren een restrictief nieuwbouwbeleid: slechts in beperkte mate houden we ons met nieuwbouw bezig. In We hanteren een restrictief nieuwbouwbeleid: slechts in beperkte mate houden we ons met nieuwbouw deze krimpregio zetten we daarbij in op duurzame, flexibele en levensloopbestendige bouw. Naast reguliere bezig. In deze krimpregio zetten we daarbij in op duurzame, flexibele en levensloopbestendige bouw. woningen bouwen we in samenspraak met zorgpartijen ook beperkt zorgwoningen. Naast reguliere woningen bouwen we in samenspraak met zorgpartijen ook beperkt zorgwoningen. In 2013 hebben we de volgende nieuwbouwwoningen opgeleverd: In 2013 hebben we de volgende nieuwbouwwoningen opgeleverd: 19 eengezinswoningen aan de Burgemeester Savelberglaan in Kerkrade- Oost: 19 eengezinswoningen aan de Burgemeester Savelberglaan in Kerkrade-Oost: deze woningen zijn extreem energiezuinig en wekken dankzij zonnepanelen, net zoveel elektriciteit op als de deze woningen zijn extreem energiezuinig en wekken dankzij zonnepanelen, net zoveel elektriciteit bewoners verbruiken. HEEMwonen gaat het energieverbruik van deze woningen monitoren om te zien of de op als de bewoners verbruiken. HEEMwonen gaat het energieverbruik van deze woningen monitoren berekeningen kloppen en bewoners met een bewust energieverbruik daadwerkelijk jaarlijks quitte kunnen om te zien of de berekeningen kloppen en bewoners met een bewust energieverbruik daadwerkelijk spelen. Bewoners betalen dan alleen het vastrecht. jaarlijks quitte kunnen spelen. Bewoners betalen dan alleen het vastrecht. 31 eengezinswoningen aan de Annastraat en Maria Gorettistraat in Kerkrade-Oost: op de plaats waar in woningen gesloopt werden, zijn in woningen 15 met tuin gerealiseerd. Dankzij de toepassing van triple glas en spouwmuur-, dak- en vloerisolatie zijn de woningen bijzonder energiezuinig en hebben energielabel A+. 8 woningen in de Prinssenstraat in Schaesberg, Landgraaf: in de Prinssenstraat in de wijk Achter de Haessen zijn 8 seniorenwoningen opgeleverd. De woningen zijn in eerste instantie toegewezen aan herstructureerders uit deze buurt. 6 woningen in het Centrum van Schaesberg, Landgraaf: vijf reguliere woningen en één zorgcompartiment, die we aan Stichting Radar hebben verhuurd. Dit zorgcompartiment verhuren wij als één eenheid maar is opgedeeld in 26 zorgunits. In alle aannemingsovereenkomsten, of dit nu nieuwbouw, sloop of renovatie betreft, verplichten we de aannemer een vast percentage in de aanneemsom op te nemen voor een leer- en werktraject. Omdat dit in de praktijk lang niet altijd gebeurt, willen we hier strakker op toezien zodat mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt of langdurig werkloze jongeren een kans op een baan krijgen Aan- en verkoop We zien strategische aan- en verkoop als een manier om onze vastgoedportefeuille (kostenefficiënt) in de gewenste richting te transformeren. Gezien de minder gunstige omstandigheden op de verkoopmarkt en in afwachting van de nieuwe portefeuillestrategie van HEEMwonen hebben we besloten om de actieve verkoop van bestaande woningen voorlopig stop te zetten. Alleen daar waar we bij mutatie geconfronteerd wordt met extreem hoge mutatiekosten wordt vanuit strategische overwegingen pag 18 jaarverslag 2013

19 de afweging gemaakt om de woning wel of niet te verkopen. In het verkoopbeleid is vastgesteld dat huurders bij verkoop voorrang krijgen op niet-huurders. In 2013 hebben we twee woningen verkocht. Per woning zijn twee taxaties uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur. Bij verkoop hanteren we een lijst van te verkopen woningen. Dit zijn de woningen waarbij behoud geen strategisch belang heeft. In 2013 hebben we geen woningen aangekocht. Wel hebben we een onderbouwd bod gedaan op een wooncomplex van Mooiland Vitalis in Nieuwenhagen (Landgraaf) maar dat is door hen afgewezen. In 2014 werken we ons aan- en verkoopbeleid verder uit Sloop De regio Parkstad Limburg is een voorloper op het gebied van bevolkingskrimp in stedelijk gebied. Dit betekent een enorme uitdaging, waar HEEMwonen (en haar voorgangers) al jaren volop mee aan de slag zijn. Sinds het jaar 2000 hebben wij bijna woningen gesloopt en hier circa 900 nieuwe woningen voor teruggebouwd. Sloop is nodig om te komen tot de vereiste transformatie van ons woningbezit. Door nu woningen te slopen voorkomen we straks leegstand en maken we de wijken groener en aantrekkelijker. Hoewel de exploitatieperiode van een aantal complexen in 2013 afliep, hebben de sloop enkele maanden uitgesteld tot januari Dit betreft de volgende woningen, alle in Landgraaf: 41 woningen in Lichtenberg, 16 woningen in Oude Landgraaf, 6 woningen in de Irenestraat en 2 woningen op het terrein Gulpers. Wel zijn we gestart met de sloop van 39 woningen in Achter de Haesen in Landgraaf maar deze worden pas in 2014 uit exploitatie gehaald. Tevens zijn de voorbereidingen getroffen voor sloop en gedeeltelijke herbouw in andere delen van ons bezit. In de Gladiolenstraat in Kerkrade-West hebben we besloten 85 van de 97 woningen eerder te slopen dan oorspronkelijk gepland, namelijk al in Dit heeft te maken met de staat van onderhoud van de woningen. Bij sloop hanteren we zogenaamde slooplabels. Deze labels maken de werkorganisatie duidelijk in welke fase de sloop zich bevindt. Dit is van belang omdat aan ieder slooplabel weer een ander beleid is gekoppeld ten aanzien van: communicatie, verhuur, onderhoud en begroting. Samen met een werkgroep van het Centraal Huurdersoverleg HEEMwonen hebben we in 2013 een basis Sociaal Statuut opgesteld. Dit dient als uitgangspunt bij sloop en grootschalige renovatie. In het statuut is onder meer de verhuiskostenregeling vastgelegd. Bewoners die gedwongen moeten verhuizen wegens sloop dan wel grootschalige renovatie ontvangen standaard een vergoeding van euro ter compensatie van de verhuis- en herinrichtingskosten Onderhoud HEEMwonen hanteert een sober en doelmatig onderhoudsbeleid. We gaan kostenbewust om met onderhoud: keukens, douches en toiletten vervangen we vraaggestuurd en alleen bij een technische noodzaak. Bij renovatie en groot onderhoud schenken we extra aandacht aan energiebesparende maatregelen. En om het bewoners gemakkelijk te maken, biedt HEEMwonen voor zes euro per maand een serviceabonnement aan. Wij voeren dan kleine reparaties uit die de verantwoordelijkheid van de bewoner zijn. Eind 2013 maken bewoners hiervan gebruik. Onderhoudsnorm Voor de dagelijkse en planmatige onderhoudskosten hanteren we bij HEEMwonen een onderhoudsnorm van gemiddeld euro per woning per jaar. In 2013 overstegen we met gemiddeld euro per woning net de norm. Tabel 4 toont de onderhoudskosten in Het klachten- en mutatieonderhoud hebben we uitbesteed aan twee aannemers, evenals het cv-onderhoud. Vanwege het faillissement van Haegens Bouw heeft de combinatie Ploem/ Smeets het dagelijks onderhoud (reparatieverzoeken en verhuizingen) in Kerkrade vanaf eind 2013 tijdelijk overgenomen. Daardoor konden we de continuïteit van het dagelijkse onderhoud in Kerkrade garanderen. In 2014 bepalen we op basis van een aanbestedingsprocedure de aannemerskeuze voor de langere termijn. Bewoners mogen de woning binnen de geldende ZAV-regels naar eigen smaak inrichten en hoeven jaarverslag 2013 pag 19

20 overgenomen. Daardoor konden we de continuïteit van het dagelijkse onderhoud in Kerkrade garanderen. In 2014 bepalen we op basis van een aanbestedingsprocedure de aannemerskeuze voor de langere termijn. Bewoners mogen de woning binnen de geldende ZAV- regels naar eigen smaak inrichten en hoeven deze bij huuropzegging deze bij huuropzegging niet de oorspronkelijke niet in de oorspronkelijke staat terug te brengen. staat terug Om te het brengen. mutatieonderhoud Om het mutatieonderhoud te beperken, hanteren we beperken, bij huuropzegging hanteren wel we standaard bij huuropzegging een voor- en wel eindopname. standaard Uitgangspunt een voor- en is eindopname. dat de bewoner Uitgangspunt de woning in is goede dat staat de bewoner oplevert. de woning in goede staat oplevert. Tabel Tabel 4 Onderhoudskosten Type onderhoud Onderhoudskosten in Gemiddelde kosten per woning in Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Subtotaal dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Preventief onderhoud Totale onderhoudskosten Mocht het onderhoud of de renovatie overlast veroorzaken dan ontvangen bewoners standaard een Mocht financiële het onderhoud bijdrage. of De de vergoeding renovatie overlast wordt bepaald veroorzaken door dan de ontvangen duur van bewoners de renovatie, standaard volgens een een financiële met bijdrage. Centraal De Huurdersoverleg vergoeding wordt HEEMwonen bepaald door de afgesproken duur van de normbedrag. renovatie, volgens Een en een ander met Centraal is vastgelegd Huurdersoverleg in het basis HEEMwonen sociaal statuut. afgesproken Ook bij normbedrag. gedwongen Een verhuizing en ander is is het vastgelegd sociaal in statuut het basis van sociaal toepassing. statuut. Ook bij gedwongen verhuizing is het sociaal statuut van toepassing. Enkele grotere onderhoudsprojecten in 2013 waren: Enkele grotere onderhoudsprojecten in 2013 waren: Asbestinventarisatie: een gespecialiseerd bedrijf heeft onderzocht in welke huurwoningen van HEEMwonen asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Bij 515 woningen werd een inventarisatie Asbestinventarisatie: een gespecialiseerd bedrijf heeft onderzocht in welke huurwoningen van HEEMwonen uitgevoerd. In meer dan 90 procent van deze woningen werd asbest aangetroffen. Hieruit concluderen asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Bij 515 woningen werd een inventarisatie uitgevoerd. In meer dan 90 we dat de kans bestaat dat in 90 procent van de woningen van vóór 1994 op één of meerdere procent van deze woningen werd asbest aangetroffen. Hieruit concluderen we dat de kans bestaat dat in 90 locaties asbest voorkomt. In de 464 woningen waar asbest werd aangetroffen, is deze verwijderd. Bij procent van de woningen van vóór 1994 op één of meerdere locaties asbest voorkomt. In de 464 de overige woningen hebben we bepaald of het asbesthoudend materiaal bij mutatie, bij onderhoud of woningen bij sloop verwijderd waar asbest wordt. werd aangetroffen, We hebben bewoners is deze verwijderd. per brief Bij geïnformeerd de overige woningen over de hebben inventarisatie we bepaald en of de het asbesthoudend uitkomst ervan. materiaal Ook wanneer bij mutatie, geen bij asbest onderhoud werd aangetroffen. bij sloop verwijderd Een en wordt. ander We in overleg hebben bewoners met het CHOH. per brief Bestaande geïnformeerd wijk van over Morgen de inventarisatie Kerkrade-West: en uitkomst in 2012 ervan. werden Ook de wanneer eerste geen 92 van asbest de in werd totaal aangetroffen. 153 Een woningen ander duurzaam in overleg gerenoveerd. met het CHOH. Medio 2013 werden nog eens 53 woningen opgeleverd. En 8 Bestaande woningen wijk worden van Morgen in 2014 in opgeleverd. Kerkrade- West: De woningen 2012 werden dateren de eerste uit de er van jaren de in totaal en worden 153 woningen door de duurzaam renovatie gerenoveerd. op passiefhuis-niveau Medio 2013 gebracht. werden nog Dankzij eens 53 een woningen innovatieve opgeleverd. aanpak En krijgen 8 woningen de huizen worden in tien in 2014 opgeleverd. werkdagen De compleet woningen nieuwe dateren gevels, uit de een 70- er nieuw jaren dak en worden met zonnepanelen, door de renovatie een op nieuwe passiefhuis- niveau cv-ketel, nieuwe radiatoren en een ventilatiesysteem. Theaterpassage in Kerkrade-Oost: de 101 woningen zijn voorzien van HR++glas, er zijn 17 zonnecollectoren op het dak geplaatst voor warm water, het isolatieniveau is sterk verbeterd en er is led-verlichting toegepast in de gangen ter vervanging van de noodverlichting. Ook hebben we de toegankelijkheid van de appartementen verbeterd. Veel bewoners hadden last van de hoge dorpels en hellingen bij voordeuren en liftportalen. De obstakels zijn weggehaald en de galerijen zijn opgehoogd; Nullanderveld in Kerkrade-Oost: de 133 woningen in de Servatiusstraat, Canisiusstraat en Pancratiusstraat zijn dankzij de toepassing van energiebeperkende maatregelen (energiezuinige beglazing, elektrische rolluiken, mechanische ventilatie en dak- en gevelisolatie) en een ingrijpende renovatie (nieuw dak, kunststof kozijnen) weer als nieuw. Door deze renovatie gaat de energierekening van de woningen, die dateren uit de jaren 50, met circa 30 tot 35 procent omlaag. Het energielabel is verbeterd van gemiddeld F/G naar A. Churchillstraat en de Pastoor Scheepersstraat in Ubach over Worms: de 24 woningen zijn voorzien van grotere balkons, nieuwe entrees, videofoons, mechanische ventilatie, nieuwe kozijnen met HR++ glas, geïsoleerde plafonds in de garages en kelderboxen, isolatie in de spouwmuren van de flat én liften. De sterke vergrijzing in onze regio én de behoefte van de huidige bewoners waren de twee belangrijkste redenen voor deze grondige renovatie. Door deze aanpassing kunnen senioren langer thuis blijven wonen. Lotersbergweg in Schaesberg, Landgraaf: 8 1-op-1 woningen zijn omgebouwd tot 4 eengezinswoningen en 4 1-op-1 woningen zijn omgebouwd tot 2 ruime appartementen. Ook zijn de woningen zowel aan de binnen- als aan de buitenzijde gerenoveerd. Kozijnen en daken zijn vervangen en de gevels zijn aan de buitenzijde voorzien van isolatie en gevelstukwerk. pag 20 jaarverslag 2013