Openbaar faillissementsverslag rechtspersoon (ex art. 73A Fw.)

Transcriptie

1 Insolventienummer: Toezichtzaaknummer: Datum uitspraak: Curator: R-C: F.18/15/310 NL:TZ: :F mr. R Klarus mr. L.T. de Jonge Algemeen Gegevens onderneming Vastgoed Schoonebeek B.V. Activiteiten onderneming Handel in onroerend goed en bemiddeling bij financiën. Omzetgegevens Personeel gemiddeld aantal Saldo einde verslagperiode , ,36 Verslagperiode tot en met t/m Bestede uren in verslagperiode 39,8 uur. 21,5 uur Bestede uren totaal 75 uur. Pagina 1 van 13

2 96,5 uur Toelichting 1 Inventarisatie 1.1 Directie en organisatie Enig aandeelhouder van failliet is de vennootschap Vastgoed Lias B.V. De bestuurder van failliet was mevrouw J. Batterink-Steegen. Mevrouw Batterink is op 9 oktober 2015 overleden. De gemachtigde van de vennootschap Vastgoed Lias B.V. heeft de curator benaderd om medewerkering te verlenen aan de opheffing van Vastgoed Lias B.V. De Curator onderzoekt de mogelijkheden daartoe. 1.2 Winst en verlies 1.3 Balanstotaal 1.4 Lopende procedures 1.5 Verzekeringen Reeds voor datum faillissement is al het onroerende goed verzekerd in opdracht van de hypotheekhouder, zijnde de Rabobank. Deze verzekering loop eveneens in opdracht van de Rabobank door in beginsel tot het moment dat de panden verkocht zijn. De kosten voor de verzekering zijn in beginsel voor de Rabobank (zie 3. Activa). 1.6 Huur Failliet huurt geen onroerende of roerende zaken. Wel verhuurt failliet diverse bedrijfsruimten binnen haar onroerende zaken aan derden (zie 3. Activa). Pagina 2 van 13

3 1.7 Oorzaak faillissement Vastgoed Schoonebeek B.V. is een vennootschap die handelt in onroerende zaken (koop- en verkoop) alsmede inkomsten behaalt uit de verhuur van haar onroerende zaken. Op datum faillissement had failliet nog een drietal onroerende zaken in eigendom. De totale hypotheeksom voor deze onroerende zaken is hoger dan de vermoedelijk of verwachte verkoopwaarde. Voorts werd er door de (gezamenlijke) huurders te weinig huur betaald om te kunnen voldoen aan de maandelijkse hypotheekverplichtingen. Daarbij is van belang dat de voormalige bestuurder, zijnde de heer Batterink, enkele maanden voor datum faillissement is overleden. Als opvolgend bestuurder is mevrouw Batterink aangewezen, maar zij was reeds ongeneeslijk ziek en is kort na datum faillissement eveneens overleden. Voorts is gebleken dat in één van de onroerende zaken op grote schaal hennep werd gekweekt. Deze hennepkwekerij is eind mei 2015 door de politie vernietigd. Gezien de gehele gang van zaken is door diverse huurders geen of minder huur betaald, waarmee failliet niet langer aan het betalingsverplichtingen kon voldoen. 2 Personeel 2.1 Aantal ten tijde van faillissement 2.2 Aantal in jaar voor faillissement 2.3 Datum ontslagaanzegging 2.4 Werkzaamheden Afgerond. 3 Activa 3.1 Onroerende zaken: Beschrijving I. VERHUUR ONROERENDE ZAKEN A. BEDRIJFSPAND CORNELIS HOUTMANSTRAAT 14 TE EMMEN In dit pand is enige tijd voor datum faillissement een hennepkwekerij door politie ontmanteld. De resten van de kwekerij zijn nog altijd in het pand aanwezig. De kwekerij is eind mei 2015 ontmanteld. Op dat moment is eveneens de energievoorzieningen aan de buitenzijde van het pand door de netbeheerder geheel afgesloten. Eind mei 2015 is de energievoorzieningen hersteld. De huurders van het pand hebben allen hinder ondervonden van de aanwezigheid van de kwekerij alsmede het afsluiten van de energievoorziening. In het pand zijn een drietal huurders aangetroffen. Huurder 1 Pagina 3 van 13

4 Dit betreft een handelaar in auto-onderdelen. Deze huurder stelt reeds voor datum faillissement de huur te hebben beëindigd met name vanwege de aanwezigheid van de hennepkwekerij (en de daarbij komende gevaarlijke omstandigheden zoals gewapende mannen/beveiligers, de geur van de kwekerij, brandgevaar, etc). De curator is gebleken dat de huurovereenkokmst reeds voor datum faillissement was beëindigd. Huurder 2 Dit betreft een houtbewerkingsbedrijf (meubelmaker). Deze huurder heeft een lopende huurovereenkomst tot 1 mei Vanaf de maand mei 2015 betaalt de huurder geen huurpenningen. De huurder heeft inmiddels kenbaar gemaakt tot 1 mei 2016 gebruik te willen blijven maken van het gehuurde. Wel wenst de huurder een huurprijskorting. De curator zal trachten te komen tot afspraken met de huurder. De curator is met de huurder overeengekomen dat een bedrag van 400,00 excl. BTW ( 484,00 incl. BTW) aan huur per maand wordt voldaan. De huurder heeft de huurpenningen over de maand oktober 2015 (derhalve vanaf datum faillissement), november 2015, december 2015 en januari 2016 voldaan op de boedelrekening. Huurder 3 Dit betreft een ICT bedrijf. Deze huurder heeft een lopende huurovereenkomst tot 1 juli Ook deze huurder heeft in de maand mei 2015 geen gebruik kunnen maken van het gehuurde en stel daarmee schade te hebben geleden. Vanaf de maand mei 2015 heeft de huurder geen huurpenningen meer betaald. De huurder heeft kenbaar gemaakt in beginsel tot 1 juli 2016 in het pand te willen blijven. Wel dienen er alsnog afspraken gemaakt te worden over de geleden schade. De curator is met de huurder overeengekomen dat een bedrag van 300,00 excl. BTW ( 363,00 incl. BTW) aan huur per maand wordt voldaan. Ter compensatie van schade c.q. nadeel is de huurder geen huur verschuldigd over de maand oktober De huurder heeft de huurpenningen over de maand november 2015, december 2015 en januari 2016 voldaan op de boedelrekening. B. BEDRIJFSPAND COLUMBUSSTRAAT 2 TE EMMEN In dit pand zijn twee huurders aangetroffen. Huurder 4 Dit betreft een camper service bedrijf. Deze huurder stelt dat er geen lopende huurovereenkomst is. De huurder zou vanaf 1 mei 2015 in het pand hebben gezeten, maar heeft nimmer enige huurpenningen voldaan. Mij is gebleken dat de huurder het gehuurde geheel heeft ontruimd. De curator onderzoekt op deze huurder alsnog huurpenningen moet betalen. De curator is gebleken dat geen huurpenningen vreschuldigd zijn. Huurder 5 Dit betreft een ICT Bedrijf. Deze huurder heeft een lopende huurovereenkomst tot 1 juli Gebleken is dat de huurder de afgelopen maanden geen (of niet volledig de)huurpenningen heeft voldaan. De curator onderzoekt de mogelijkheid om de huurpenningen te innen. De curator is met de huurder overeengekomen dat een bedrag van 2.500,00 excl. BTW ( 3.025,00 incl. BTW) aan huur per maand wordt voldaan. Eveneens is met de huurder overeengekomen dat de huurovereenkomst per 1 februari 2016 eindigt alsmede dat het gehuurde op 1 februari 2016 schoon en ontruimd moet zijn. Ter compensatie voor vroegtijdige beeindiging van de huurovereenkomst alsmede als betaling op de huurpenningen van voor datum faillissement (deze zijn verpand aan de bank), is met de huurder overeengekomen dat nog een totaal bedrag van ,00 wordt voldaan. Voormeld bedrag dient in 12 gelijke termijnen op de boedelrekening te worden voldaan met ingang van de maand januari Pagina 4 van 13

5 Met de bank (als pandhouder) heeft de curator afgesproken dat van het bedrag van ,00 een bedrag van 4.200,00 de boedel toekomt (vanwege de bemiddeling van de curator). Voorts is van belang op te merken dat de bank de kosten voor verzekering van alle onroerende zaken voor haar rekening heeft genomen (total een bedrag van circa 8.000,00). Aangezien de boedel eveneens een belang heeft gehad bij het verzekeren van de panden, betaalt de boedel aan de bank een eenmalig bedrag van 1.000,00 (als bijdrage voor de kosten van verzekering). Resumerend: van het te ontvangen bedrag van ,00 blijft in de boedel achter een bedrag van 3.200,00 (4.200 minus 1.000). Het total bedrag moet in maandelijkse termijnen ontvangen worden vanaf januari 2016 tot en met december 2016, waarna afgerekend wordt met de bank. C. WONING DE MATEN 22 TE SCHOONEBEEK Deze woning wordt verhuurd. De huurder heeft een lopende huurovereenkomst tot 1 mei De huurder betaalt tot op heden telkens tijdig de huurpenningen. De huurder heeft kenbaar gemaakt op termijn het gehuurde te willen verlaten (nadat zij andere woonruimte heeft kunnen vinden). De huurder heeft de huurpenningen ( 672,00 zonder BTW) over de maanden oktober 2015, november 2015, december 2015 en januari 2016 voldaan op de boedelrekening. II. VERKOOP ONROERENDE ZAKEN A. BEDRIJFSPAND COLUMBUSSTRAAT 2 TE EMMEN EN DE MATEN 22 TE SCHOONEBEEK Deze twee panden zijn gezamenlijk verkocht voor een bedrag van totaal ,00. Beide panden zijn aan één koper verkocht. Levering vindt plaats op 1 februari De boedel ontvangt een boedelbijdrage van totaal 2.000,00 excl. BTW (derhalve 2.420,00 incl. BTW) alsmede de te verrekenen zakelijke lasten. B. BEDRIJFSPAND CORNELIS HOUTMANSTRAAT 14 TE EMMEN Vooralsnog is de curator geen concrete interesse bekend. De bank heeft een recht van hypotheek gevestigd op dit bedrijfspand. De bank tracht middels een verkopend makelaar het bedrijfspand (onderhands) te verkopen. Pagina 5 van 13

6 I. VERHUUR ONROERENDE ZAKEN A. BEDRIJFSPAND CORNELIS HOUTMANSTRAAT 14 TE EMMEN Huurder 2 Dit betreft een houtbewerkingsbedrijf (meubelmaker). De huurder heeft de huur op de boedelrekening voldaan tot en met de maand april Deze huurder heeft in beginsel een lopende huurovereenkomst tot 1 mei De huurder heeft verzocht de huurovereenkomst een maand langer (dus tot en met de maand mei 2016) voort te zetten. De curator heeft hiermee ingestemd. Huurder 3 Dit betreft een ICT bedrijf. De huurder heeft de huur op de boedelrekening voldaan tot en met de maand maart B. BEDRIJFSPAND COLUMBUSSTRAAT 2 TE EMMEN Het bedrijfspand is verkocht en geleverd op 1 februari De huurder (ICT Bedrijf) heeft het pand voor 1 februari 2016 verlaten. De huurder heeft de maandelijkse termijnen tot en met maart 2016 voldaan op de boedelrekening. C. WONING DE MATEN 22 TE SCHOONEBEEK De woning is verkocht en geleverd op 1 februari De werkzaamheden zijn afgerond. II. VERKOOP ONROERENDE ZAKEN A. BEDRIJFSPAND COLUMBUSSTRAAT 2 TE EMMEN EN DE MATEN 22 TE SCHOONEBEEK Deze twee panden zijn gezamenlijk verkocht en geleverd op 1 februari Op de boedelrekening is ontvangen de boedelbijdrage ( 2.420,00 incl. BTW) en de afrekening zakelijke lasten ( 2.198,78). De werkzaamheden zijn afgerond. B. BEDRIJFSPAND CORNELIS HOUTMANSTRAAT 14 TE EMMEN Geen ontwikkelingen. De curator treedt in overleg met de bank om afspraken te maken over een eventuele veiling van het bedrijfspand. 3.2 Onroerende zaken: Verkoopopbrengst Zie onder 'Beschrijving'. 3.3 Onroerende zaken: Hoogte hypotheek Totaal circa , Onroerende zaken: Boedelbijdrage Zie onder 'Beschrijving'. 3.5 Onroerende zaken: Werkzaamheden Innen huurpenningen en overige bedragen. Overdragen pand gelegen aan de Columbusstraat 2 te Emmen en De Maten 22 te Schoonebeek. Medewerking verlenen aan verkoop pand gelegen aan de Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen. Pagina 6 van 13

7 Innen maandelijkse termijnen voormalig huurder pand Columbusstraat 2 te Emmen. Innen huurpenningen en verlenen medewerking pand Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen. 3.6 Bedrijfsmiddelen: Beschrijving 3.7 Bedrijfsmiddelen: Verkoopopbrengst 3.8 Bedrijfsmiddelen: Boedelbijdrage 3.9 Bedrijfsmiddelen: Bodemvoorrecht fiscus 3.10 Bedrijfsmiddelen: Werkzaamheden Afgerond Voorraden / onderhanden werk: Beschrijving 3.12 Voorraden / onderhanden werk: Verkoopopbrengst 3.13 Voorraden / onderhanden werk: Boedelbijdrage 3.14 Voorraden / onderhanden werk: Werkzaamheden Afgerond Andere activa: Beschrijving Failliet verhuurt een drietal bedrijfsruimten en 1 woning aan derden/huurders. De huurpenningen vanaf datum faillissement dienen aan de boedel te worden betaald. De curator tracht deze huurpenningen te innen. Zie onder 3.1 'Beschrijving' bij 'Activa' Andere activa: Verkoopopbrengst Pagina 7 van 13

8 3.17 Andere activa: Werkzaamheden Overleg met huurders en innen huurpenningen. Zie onder 'Onroerende zaken'. 4 Debiteuren 4.1 Omvang debiteuren Failliet verhuurt een drietal bedrijfsruimten en 1 woning aan derden/huurders. De huurbetalingsverplichtingen van voor datum faillissement zijn strikt genomen vordering op derden (debiteuren). Deze vorderingen zijn verpand aan de Rabobank. Totaal zijn er mogelijk nog 4 huurder die nog een betalingsverplichting hebben van voor datum faillissement. De curator overleg met deze huurders alsmede met de Rabobank (in verband met het pandrecht). Zie onder 3.1 'Beschrijving' bij 'Activa'. 4.2 Opbrengst Zie onder 3.1 'Beschrijving' bij 'Activa'. 4.3 Boedelbijdrage Zie onder 3.1 'Beschrijving' bij 'Activa'. 4.4 Werkzaamheden Innen huurpenningen en overige bedragen. Zie onder 'Activa, Onroerende zaken'. 5 Bank / Zekerheden 5.1 Vordering van bank(en) De Rabobank heeft een totale vordering van circa , Leasecontracten Pagina 8 van 13

9 5.3 Beschrijving zekerheden De Rabobank heeft een recht van hypotheek op alle onroerende zaken (2 x een bedrijfspand en 1 x een woning). De totale hypotheekschuld is naar verwachting hoger dan de te verwachten verkoopopbrengst. De Rabobank heeft een pandrecht op de huurvorderingen van voor datum faillissement. 5.4 Separatistenpositie De Rabobank heeft een separatistenpositie. Vooralsnog tracht de Rabobank in overleg met de curator de onroerende zaken te verkopen. De panden gelegen aan de Columbusstraat 2 te Emmen en De Maten 22 te Schoonebeek zijn verkocht. Levering vindt plaats op 1 februari Zie onder 3.1 'Beschrijving' bij 'Activa'. 5.5 Boedelbijdragen Zie onder 3.1 'Beschrijving' bij 'Activa'. 5.6 Eigendomsvoorbehoud 5.7 Retentierechten 5.8 Reclamerechten 5.9 Werkzaamheden Overleg met Rabobank ivm verkoop van de onroerende zaken en inning van de huurpenningen en overige bedragen. Pagina 9 van 13

10 6 Doorstart / voortzetten onderneming 6.1 Voortzetten: Exploitatie / zekerheden Aangezien de activiteiten van failliet betreffen het beheren en verhuren van de twee bedrijfspanden en de woning, worden gezien de lopende verplichtingen in de huurovereenkomsten de activiteiten (vooralsnog) voortgezet. Onderstaand is daarbij van belang. De Rabobank heeft het 1e recht van hypotheek op alle onroerende zaken. Eveneens heeft de Rabobank een pandrecht op alle huurpenningen (van voor datum faillissement). De Rabobank heeft een makelaar opdracht gegeven om zowel de bedrijfspanden als de woning te verkopen. De Rabobank heeft een verzekering voor zowel de bedrijfspanden als de woning afgesloten. Ook na datum faillissement zijn daarmee deze panden verzekerd. De Rabobank neemt deze kosten voor haar rekening. Voor het overige is gebleken dat er op dit moment geen lopende energie-leveringsabonnementen zijn afgesloten voor de twee bedrijfspanden. De huurder van de woning heeft een eigen abonnement afgesloten. De huurder van het bedrijfspand gelegen aan de Columbusstraat 2 te Emmen heeft een leveringsabonnementen afgesloten. In de huurovereenkomsten van het bedrijfspand gelegen aan de Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen is opgenomen dat failliet een vergoeding ontvangt (als onderdeel van de huurpenningen) voor de energielevering en derhalve daarmee in beginsel de verplichting heeft de energielevering aan de huurder te garanderen. De curator tracht met deze huurders nieuwe afspraken te maken over de energielevering. Zolang de huurovereenkomsten van de huurders doorlopen c.q. de bedrijfspand en woning in eigendom zijn van failliet, worden de activiteiten voortgezet. Aangezien de panden gelegen aan de Columbusstraat 2 te Emmen en De Maten 22 te Schoonbeek zijn verkocht en worden geleverd op 1 februari 2016, resteert ten aanzien van het voortzetten van de activiteiten per 1 februari 2016 nog het bedrijfspand gelegen aan de Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen. De huurders van het bedrijfspand Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen betalen maandelijks de huurpenningen op de boedelrekening. 6.2 Voortzetten: Financiële verslaglegging Vooralsnog worden de kosten verzekering van de onroerende zaken en de energielevering betaald door derden (de Rabobank en/of de huurders). Derhalve maakt de curator geen kosten. Wel heeft de curator zich gedwongen gevoeld om een tweetal sloten te vervangen (kosten totaal 164,18 incl. BTW). De curator zal nadere afspraken maken over de kosten voor verzekering en de kosten voor het vervangen van de sloten. Zie onder 3.1 'Beschrijving' bij 'Activa'. De boedel draagt 1.000,00 bij aan kosten voor verzekering van de panden. De kosten voor het vervangen van de sloten komen voor rekening van de boedel. Voorts is met huurders afgesproken dat zij zelf zorgdragen voor de energiecontracten/levering, waarmee de boedel geen risico loopt voor kosten nutsvoorzieningen. 6.3 Voortzetten: Werkzaamheden Overleg met de huurders en met de Rabobank. Pagina 10 van 13

11 Innen huurpenningen bedrijfspand Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen. Overleg met de bank over verkoopmogelijkheden bedrijfspand Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen. 6.4 Doorstart: Beschrijving 6.5 Doorstart: Verantwoording 6.6 Doorstart: Opbrengst 6.7 Doorstart: Boedelbijdrage 6.8 Doorstart: Werkzaamheden 7 Rechtmatigheid 7.1 Boekhoudplicht De curator heeft van een gemachtigde van de bestuurde de administratie ontvangen. De curator voert nader onderzoek uit. 7.2 Depot jaarrekeningen De curator voert nader onderzoek uit. 7.3 Goedk. Verkl. Accountant De curator voert nader onderzoek uit. 7.4 Stortingsverpl. Aandelen De curator voert nader onderzoek uit. 7.5 Onbehoorlijk bestuur De curator voert nader onderzoek uit. Pagina 11 van 13

12 7.6 Paulianeus handelen De curator voert nader onderzoek uit. 7.7 Werkzaamheden Uitvoeren rechtmatigheidsonderzoek. 8 Crediteuren 8.1 Boedelvorderingen Zie financieel verslag en crediteurenlijst. 8.2 Pref. vord. van de fiscus Zie financieel verslag en crediteurenlijst. 8.3 Pref. vord. van het UWV Zie financieel verslag en crediteurenlijst. 8.4 Andere pref. crediteuren Zie financieel verslag en crediteurenlijst. 8.5 Aantal concurrente crediteuren Zie financieel verslag en crediteurenlijst. 8.6 Bedrag concurrente crediteuren Zie financieel verslag en crediteurenlijst. 8.7 Verwachte wijze van afwikkeling Nog onbekend. 8.8 Werkzaamheden Correspondentie met crediteuren. 9 Procedures 9.1 Naam wederpartij(en) Pagina 12 van 13

13 9.2 Aard procedures 9.3 Stand procedures 9.4 Werkzaamheden Afgerond. 10 Overig 10.1 Termijn afwikkeling faillissement Nog onbekend Plan van aanpak 1. Verkoop en overdragen bedrijfspanden en woning; 2. Uitvoeren rechtmatigheidsonderzoek Indiening volgend verslag 29 april 2016 Augustus Werkzaamheden - Correspondentie met crediteuren; - Overleg met huurders en Rabobank over verhuur en verkoop; - Innen huurpenningen en andere bedragen; - Medewerking verlenen aan onderhandse verkoop bedrijfspand gelegen aan de Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen. - Uitvoeren rechtmatigheidsonderzoek. - Corresponderen met crediteuren. - Onderzoek verlenen medewerkering opheffing Vastgoed Lias B.V. - Innen maandelijkse termijnen voormalig huurder bedrijfspand Columbustraat 2 te Emmen. - Innen huurpenningen huurders bedrijfspand Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen. - Overleg met bank in verband met verkoopmogelijkheden bedrijfspand Cornelis Houtmanstraat 14 te Emmen. - Uitvoeren rechtmatigheidsonderzoek. Pagina 13 van 13