Handboek Woningcorporaties 2014 Een handreiking voor de praktijk

Transcriptie

1 Handboek Woningcorporaties 2014 Een handreiking voor de praktijk

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Voorwoord... 7 Lijst met afkortingen Inleiding en leeswijzer Inleiding Actuele ontwikkelingen Leeswijzer Deel A - Jaarverslaggeving Jaarverslaggeving Inleiding Welke wet- en regelgeving is van toepassing? Model voor de balans Modellen voor de winst-en-verliesrekening Functioneel model winst-en-verliesrekening Het kasstroomoverzicht Accountantscontrole Opmaken en vaststellen van de jaarrekening Ondertekenen van de jaarrekening Openbaarmaking van de jaarverslaggeving Verslaggeving van de nevenstructuur Algemene grondslagen Inleiding Activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten Stelselwijzigingen Schattingswijzigingen Foutenherstel Gebeurtenissen na balansdatum Continuïteitsveronderstelling Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag Inleiding Het jaarverslag Het volkshuisvestingsverslag Handige links... 41

3 5 Onroerende zaken in de jaarrekening Inleiding Indeling onroerende zaken in de jaarrekening Welke elementen spelen een rol bij de indeling van het bezit in kasstroomgenererende eenheden? Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop Hoe worden gecombineerde bouwprojecten in de jaarrekening verwerkt? Materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden Hoe kunnen kosten van groot onderhoud worden verwerkt? Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen? Het bepalen van de historische kostprijs Inleiding Welke uitgaven behoren tot de historische kostprijs van onroerende zaken? Welke elementen spelen een rol bij het bepalen van de afschrijvingen? Het bepalen van de bedrijfswaarde Inleiding Hoe wordt de bedrijfswaarde bepaald? Uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaardebepaling Schatting van toekomstige in- en uitgaande kasstromen Disconteringsvoet Afschrijven op bedrijfswaarde Verwerken van waardemutaties bedrijfswaarde Voorbeeld van de bepaling van de bedrijfswaarde Voorbeeld inzake afschrijving bedrijfswaarde en realisatie herwaardering door afschrijving bedrijfswaarde Handige links Tot slot Het bepalen van de marktwaarde Inleiding Het begrip marktwaarde Hoe wordt de marktwaarde bepaald bij toepassing van de DCF-methode? Validatie van de marktwaarden Het verwerken van waardemutaties bij waardering tegen marktwaarde Toelichtingsvereisten Handige links

4 9 Financiële instrumenten Inleiding Begripsbepaling Waardering en resultaatbepaling Hedge accounting Verwerkingswijzen van kostprijshedge-accounting Toelichting Beleidsregels derivaten vanaf 1 oktober Bijlage 1 - Voorbeeld kostprijshedge-accounting Kasstroomoverzicht Begripsbepaling Doel en functie van het kasstroomoverzicht Vorm en inhoud van het kasstroomoverzicht Toelichting op het kasstroomoverzicht Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Inleiding Werkingssfeer WNT Begrip topfunctionaris Maximale bezoldigingsnorm en ontslaguitkering voor topfunctionarissen Overgangsregime WNT Publicatieverplichting bezoldiging Publicatieverplichting uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Rol van de accountant Handhaving Wetsvoorstellen tot aanpassing WNT Handige link Staatssteun en Europese aanbesteding Woningcorporaties en staatssteun Woningcorporaties en Europese aanbesteding Deel C - Fiscaliteiten Vennootschapsbelasting in de jaarrekening Inleiding Vennootschapsbelasting in de balans Vennootschapsbelasting in het resultaat Enkele specifieke deelonderwerpen Corporatiespecifieke ontwikkelingen inzake de vennootschapsbelasting

5 14 Omzetbelasting Inleiding Het ondernemerschap Ondernemerschap commissarissen De gevolgen van het ondernemerschap Uitgangspunten bij de beoordeling van prestaties Enkele voor woningcorporaties kenmerkende prestaties nader beschouwd Overdrachtsbelasting Inleiding Waarover wordt overdrachtsbelasting geheven? De verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen Rechten op onroerende zaken Opeenvolgende verkrijgingen Vrijstellingen Fusie van woningcorporaties Overdracht aan/door dochtervennootschap Loonheffingen Inleiding Juistheid van de loonadministratie Werkkostenregeling Wijzigingen per 1 januari Premiedifferentiatie Ziektewet en WGA-flex Eigenbouwer en ketenaansprakelijkheid Risico pseudo-eindheffing bij ontslagvergoedingen (o.a. bij fusies en reorganisaties) Wet waardering onroerende zaken (WOZ) Waardepeildatum Objectafbakening Waarde in het economische verkeer of gecorrigeerde vervangingswaarde Waarde in het economische verkeer Gecorrigeerde vervangingswaarde Btw Verhuurderheffing Inleiding Belastingplichtigen Grondslag voor de verhuurderheffing Heffingsvermindering Tarief Enkele formele aspecten aangifte verhuurderheffing Aandachtspunten Verhuurderheffing

6 19 Heffingen lagere overheden Onroerendezaakbelastingen Rioolheffing Rechten (waaronder reinigingsrechten en leges omgevingsvergunning) Precariobelasting Baatbelasting Watersysteemheffingen gebouwd en ongebouwd Wegenheffing Bijlage 1: Cases

7 Voorwoord De corporatiesector bevindt zich (nog steeds) in een turbulente periode. Zo drukt Europa en de (voorgenomen) Woningwet haar stempel op de sector. Daarnaast spelen thema s als marktwaardering, verhuurdersheffing, de sectorale WNT-staffel en de werkkostenregeling.. Dit handboek poogt op een duidelijke en praktische manier inzicht te geven in de regelgeving die voor woningcorporaties van toepassing is en geeft antwoord op veel voorkomende vragen uit de praktijk. Het handboek is bestemd voor bestuurders en commissarissen van woningcorporaties. Ook controllers, accountants en andere bij woningcorporaties betrokken personen rekenen wij tot de doelgroep van dit handboek. Hoofdstuk 1 van het handboek bevat een leeswijzer zodat u snel kunt zien welke hoofdstukken voor u van belang zijn. Tevens zijn in dit hoofdstuk enkele belangrijke thema's waarmee woningcorporaties momenteel worden geconfronteerd kort beschreven. Deze worden in het vervolg van het handboek nader uitgewerkt. Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving woningcorporaties 2014 aanvragen. Aan de hand van dit document kunt u snel en efficiënt nagaan of uw jaarrekening over 2014 aan de vereisten die in de wet- en regelgeving zijn opgenomen voldoet. In de bijlage bij dit handboek hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en vertaling van de in het handboek opgenomen wet- en regelgeving. In de hoofdstukken zelf zijn diverse voorbeelden opgenomen die dienen ter verduidelijking van de theorie. Rotterdam, december 2014

8 Handboek Woningcorporaties 2014 Redactie: drs. Ronald van Dijk RA drs. Ruud van Moll RA Auteurs: Harald van den Bighelaar Msc Mr. Willeke J. Franken Mr. dr. Gerda Groeneveld-Louwerse Ernst-Jan Jungheim Msc drs. Frank de Koeijer RA drs. Michel Kooij drs. Olga Menger drs. Gert-Jan de Ruiter drs. Mark van der Wielen Mr. Liesbeth Gramsbergen De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. Deloitte, december

9 Lijst met afkortingen ABP AFM A-G ALV AMvB ANBI ANW AO/IB Bao BAW BBL Bbsh BOL btw BV BW BZK CAO CFV COS CV DAEB DC DCF EC EG EIA EU fbi HOED Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds Autoriteit Financiële Markten Advocaat-Generaal Algemene Ledenvergadering Algemene Maatregel van Bestuur algemeen nut beogende instelling Algemene nabestaandenwet administratieve organisatie/interne beheersing Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten Besluit actuele waarde beroepsbegeleidende leerweg Besluit beheer sociale-huursector beroepsopleidende leerweg belasting toegevoegde waarde (omzetbelasting) besloten vennootschap Burgerlijk Wetboek Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties collectieve arbeidsovereenkomst Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Controle- en overige standaarden voor de accountantscontrole commanditaire vennootschap diensten van algemeen economisch belang directeurencontact Discounted Cashflow Europese Commissie Europese Gemeenschap energie-investeringsaftrek Europese Unie fiscale beleggingsinstelling huisartsen onder één dak

10 Lijst met afkortingen IAS IPD IRS IVS KvK LIBOR MG MGE MIA NV NVBW OB OCW OR OVR PoC-methode RJ RvC SHBM TIV VAR-DGA VAR-WUO VEX VNG VOF VOV Vpb VSO VTW VUT VVE WAO WCS International Accounting Standards Investment Property Databank Interest Rate Swap International Valuation Standards Kamer van Koophandel London Interbank Offered Rate minister aan gemeenten maatschappelijk gebonden eigendom milieu-investeringsaftrek naamloze vennootschap Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties omzetbelasting Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen ondernemingsraad Openbare vennootschappen die rechtspersoon zijn percentage of completion-methode Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving Raad van Commissarissen staat van herkomst en besteding van middelen toegelaten instellingen volkshuisvesting verklaring arbeidsrelatie directeur groot aandeelhouder verklaring arbeidsrelatie winst uit onderneming Vastgoed Exploitatiewijzer Vereniging van Nederlandse Gemeenten vennootschap onder firma verkoop onder voorwaarden vennootschapsbelasting vaststellingsovereenkomst Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties vervroegde uittreding vereniging van eigenaren Wet op de arbeidsongeschiktheidsverzekering Woondiensten Cafetariasysteem 10

11 Lijst met afkortingen WGA WIA WKO WNT Wopt WOR WSW Wta WUL WW Zvw ZW Wet gedeeltelijk arbeidsgeschikten Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen Warmte koude opslag Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Wet op de ondernemingsraden Waarborgfonds Sociale Woningbouw Wet toezicht accountantsorganisaties Wet uniformering loonbegrip Werkloosheidswet Zorgverzekeringswet Ziektewet 11

12 1 Inleiding en leeswijzer 1.1 Inleiding Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in onze maatschappij. Gezien de vele recente ontwikkelingen is actuele kennis op het gebied van de jaarverslaggeving, fiscaliteit en overige wetgeving voor bestuurders, toezichthouders, controllers en accountants van woningcorporaties van belang. In dit Handboek Woningcorporaties 2014 brengen wij u op de hoogte van de belangrijkste wetenswaardigheden op deze gebieden. 1.2 Actuele ontwikkelingen Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Voor woningcorporaties is een specifieke regeling opgesteld, waarin de klasseindeling van de woningcorporaties is gekoppeld met daarbij toepasselijke bezoldigingsmaxima ten aanzien van hun topfunctionarissen. De indeling vindt plaats op grond van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een woningcorporatie op de peildatum minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Deze regeling is met ingang van 1 januari 2014 in werking getreden. In hoofdstuk 11 wordt nader ingegaan op de WNT De Novelle De novelle wordt in het najaar van 2014 in de Eerste en Tweede Kamer behandeld. De verwachting van het ministerie voor Wonen en Rijksdienst is dat de aangepaste Woningwet (als alles meezit) 1 januari 2015 van kracht wordt. Officieus is de verwachting dat deze per 1 juli 2015 zal worden ingevoerd. Zolang er nog geen nieuwe (aangepaste) Woningwet is, blijft de Tijdelijke regeling DAEB van kracht. In hoofdstuk 12 wordt ingegaan op Staatssteundossier Werkkostenregeling Vanaf 1 januari 2015 is de werkkostenregeling verplicht. Dit betekent dat de werkkostenregeling in 2014 volledig dient te zijn geïmplementeerd in de organisatie van de woningcorporatie. Het jaar 2015 zal voor woningcorporaties gebruikt kunnen worden om de geïmplementeerde werkkostenregeling te monitoren en daar waar nodig keuzes, arbeidsvoorwaarden, boekingsinstructies et cetera te optimaliseren. In hoofdstuk 16 van dit handboek gaan wij nader in op de loonheffingen. 1.3 Leeswijzer Het Handboek Woningcorporaties 2014 bestaat uit drie delen. Deel A Jaarverslaggeving Hoofdstuk 2 vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken. Wij behandelen welke wet- en regelgeving van belang is bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij enkele bepalingen die in de Governancecode Woningcorporaties zijn opgenomen. In hoofdstuk 3 behandelen wij enige algemene grondslagen voor de jaarverslaggeving. Wij gaan in op de elementen activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten. Voor het opmaken van de jaarrekening is het van belang om te weten welke verwerkingscriteria gelden voor deze voornoemde elementen. Zij bepalen namelijk een belangrijk deel van uw balans en winst-en-verliesrekening. De behandeling van deze definities en het verkrijgen van een nader inzicht achten wij noodzakelijk voor de verdere behandeling van de jaarrekening in dit handboek. Bij het opstellen van de jaarrekening moet stelselmatigheid worden betracht. Soms is het niettemin nodig om veranderingen in de uitgangspunten voor de jaarverslaggeving aan te brengen. Wij gaan in op de vraag wanneer die veranderingen moeten worden aangemerkt als een stelselwijziging of als een schattingswijziging en hoe die veranderingen in de jaarrekening moeten worden verwerkt. In hoofdstuk 4 behandelen wij welke informatie in het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moet worden opgenomen. Wij besteden daarbij aandacht aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties.

13 1 Inleiding en leeswijzer Woningcorporaties moeten het bezit classificeren in sociaal en commercieel vastgoed. Ten aanzien van de verslaggeving heeft de woningcorporatie de keuze tussen waardering volgens het kostprijsmodel en het actuele waardemodel. Daarnaast kan de woningcorporatie haar bezit kwalificeren als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. In hoofdstuk 5 gaan wij nader in op de verschillende keuzemogelijkheden. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de waardering volgens het kostprijsmodel. Belangrijke aspecten hierbij zijn de verwerking van de kosten van een materieel actief in de balans dan wel in de winst-en-verliesrekening, de bepaling van afschrijvingen en de toepassing van de componentenbenadering. Bij de berekening van de bedrijfswaarde worden een aantal aannames en veronderstellingen gedaan. Aannames en veronderstellingen zijn onder meer de exploitatieduur, de jaarlijkse huur- en lastenontwikkeling, de disconteringsvoet en restwaarde. Gedurende de exploitatieduur van de woningen kunnen de veronderstellingen en uitgangspunten wijzigen. De gekozen uitgangspunten en veronderstellingen en de wijzigingen daarin hebben een belangrijke invloed op de omvang van de bedrijfswaarde en daardoor op de waardering van de onroerende zaken en op de financiële positie en het resultaat van de woningcorporatie. De bedrijfswaarde komt in hoofdstuk 7 aan de orde. Waardering van sociaal en commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen het actuele waardemodel van RJ 213 komt in hoofdstuk 8 aan de orde. In dit hoofdstuk wordt uitgebreid stilgestaan bij de bepaling van de marktwaarde middels de DCF-methode. De wijze van verwerking van derivaten is de afgelopen tijd veelvuldig in het nieuws geweest. Ook woningcorporaties beschikken vaak over dergelijke financiële instrumenten. Daarom gaan we in hoofdstuk 9 nader in op de verwerking, de waardering en de toelichting van derivaten, waarbij tevens wordt ingegaan op kostprijshedge-accounting. Kasstromen staan fors onder druk bij woningcorporaties. Het zit economisch nog altijd tegen, woningcorporaties betalen vennootschapsbelasting en moeten verhuurderheffing betalen. Het conform RJ 360 op te stellen kasstroomoverzicht wordt inmiddels gezien als één van de belangrijke financiële overzichten in de jaarrekening, met name ten behoeve van het verlangde inzicht in de liquiditeiten (kasstromen). In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op het kasstroomoverzicht. Deel B Andere wet- en regelgeving De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is in werking getreden met ingang van 1 januari De WNT regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in de publieke en semipublieke sector, zoals nu de Wopt, maar stelt ook maxima aan de hoogte van de bezoldiging van topfunctionarissen en tevens aan de ontslagvergoedingen. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op de WNT. In hoofdstuk 12 van dit handboek gaan wij nader in op het Europadossier. Deel C Fiscaliteiten In hoofdstuk 13 staat de vennootschapsbelastingplicht centraal. De vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is nog steeds volop in beweging. Door deze ontwikkelingen is het niet eenvoudig om overzicht te houden over de voor woningcorporaties van belang zijnde regels. In dit hoofdstuk schetsen wij daarom de algemene regels over de belastingplicht, maar gaan wij daarnaast in op een aantal specifieke onderwerpen en het Belastingplan Daarnaast besteden wij aandacht aan de verwerking van de vennootschapsbelasting in de jaarrekening. Wij gaan hierbij uitgebreid in op het complexe onderwerp latente belastingen. Hoe kunnen latente belastingverplichtingen en -vorderingen ontstaan en hoe worden deze verwerkt en gewaardeerd in de jaarrekening? De omzetbelasting vormt voor woningcorporaties in de praktijk een lastig vraagstuk. Enerzijds houdt dit verband met de aard en complexiteit van de activiteiten van woningcorporaties. Anderzijds wordt de regelgeving steeds complexer. In hoofdstuk 14 gaan wij onder meer in op de voorbelasting op de bouwkosten van onroerende zaken en op de ontwikkelingen rond de integratieheffing. Daarnaast komen de gevolgen voor de btw-heffing op tal van andere activiteiten aan de orde, zoals het beheer en onderhoud van woningen, verhuur van gemeubileerde appartementen en mutatieonderhoud. Hoofdstuk 15 behandelt een aantal aspecten van de overdrachtsbelasting. Nadat wij hebben behandeld waarover overdrachtsbelasting wordt geheven gaan wij in op enkele belangrijke aspecten van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties. Daarbij komen onder meer aan de orde de overdrachtsbelasting bij verkrijging van aandelen in onroerende zaaklichamen, de vrijstellingen van overdrachtsbelasting bij verkrijging van onroerende zaken en de overdrachtsbelasting bij fusies van woningcorporaties. In hoofdstuk 16 staat de loonheffing centraal. Met betrekking tot de loonheffingen is met name de juistheid van de loonaangiften en de afdekking van de ketenaansprakelijkheid (eigenbouw) relevant. Verder wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de zogenoemde werkkostenregeling en de wijzigingen voor het jaar

14 1 Inleiding en leeswijzer Hoofdstuk 17, ten slotte behandeld de verhuurderheffing, welke in 2013 is ingevoerd. Het is vooral van groot belang een nauwgezette administratie bij te houden en een goede voorbereiding te treffen op de jaarlijkse aangifte. Tot slot Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving 2014 aanvragen. Aan de hand van deze checklist kunt u snel en efficiënt nagaan of uw jaarrekening over 2014 aan de vereisten, die in de wet- en regelgeving zijn opgenomen, voldoet. In de bijlage hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en vertaling van de in het handboek opgenomen wet- en regelgeving. In de hoofdstukken zelf zijn diverse voorbeelden opgenomen die dienen ter verduidelijking van de theorie. De teksten van dit handboek zijn afgesloten op 1 november De WNT-teksten zijn geactualiseerd per 1 december De redactie van dit handboek houdt zich aanbevolen voor uw op- en aanmerkingen (NLPPDpublicsector@deloitte.nl). 14

15 Deel A - Jaarverslaggeving 15

16 2 Jaarverslaggeving 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken, waarin wordt behandeld welke wet- en regelgeving u in acht moet nemen bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij onder meer enkele bepalingen die in de Governancecode Woningcorporaties zijn opgenomen. 2.2 Welke wet- en regelgeving is van toepassing? Woningcorporaties zijn op grond van art. 26 Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) verplicht jaarlijks een jaarrekening, een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag op te stellen. Verder moeten zij aan de jaarrekening en het jaarverslag overige gegevens toevoegen (art. 2:392 BW). De jaarrekening en het jaarverslag moeten worden opgemaakt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW. Enkele afdelingen van Titel 9 Boek 2 BW zijn niet van toepassing op woningcorporaties, te weten: afdeling 1: algemene bepaling; afdeling 9: deskundigenonderzoek; afdeling 12: bepalingen omtrent rechtspersonen van onderscheiden aard; afdelingen 14 en 15: bepalingen voor banken en verzekeringsmaatschappijen. Volgens artikel 362 lid 1 van het BW dient de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht te geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dit toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de woningcorporatie. Invulling van de in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar beschouwde normen vindt plaats met behulp van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Overigens kan een woningcorporatie op grond van het zogenoemde inzichtsvereiste (artikel 362 lid 4 van het BW) gemotiveerd afwijken van deze richtlijnen. In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen voor woningcorporaties: RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (RJ 645). Dit hoofdstuk gaat in op de voor woningcorporaties specifieke jaarrekeningposten. Voor de overige jaarrekeningposten en informatieverstrekking zijn de algemene Richtlijnen voor de jaarverslaggeving van toepassing. Hiervoor verwijzen wij u naar het Handboek Externe Verslaggeving van Deloitte. Dit handboek is een naslagwerk voor woningcorporaties die de jaarrekening opstellen in overeenstemming met RJ 645. Op grond van RJ kunnen woningcorporaties geen beroep doen op vrijstellingen die gelden op basis van de omvang van de woningcorporatie (groottecriteria). Naast de jaarrekening moeten woningcorporaties tevens een volkshuisvestingsverslag opmaken. Dit is geregeld in artikel 26 lid 2 van het Bbsh. In hoofdstuk 4 gaan we hierop nader in. De overige gegevens worden aan het jaarverslag en de jaarrekening toegevoegd. Onder de overige gegevens wordt de volgende informatie opgenomen (artikel 2:392 BW): de controleverklaring of een mededeling waarom deze ontbreekt; de statutaire regeling omtrent de resultaatbestemming; een opgave van de winstbestemming of de verwerking van het verlies, dan wel het voorstel daartoe; een opgave van de gebeurtenissen na de balansdatum met belangrijke financiële gevolgen voor de woningcorporatie en de in zijn geconsolideerde jaarrekening betrokken maatschappijen tezamen, onder mededeling van de omvang van die gevolgen. In artikel 2:382a wordt aangegeven dat organisaties in hun jaarrekening toelichten wat de accountantshonoraria in het afgelopen boekjaar zijn geweest. Artikel 2:382a is opgenomen in afdeling 5 van Titel 9 Boek 2 BW en dus van toepassing op woningcorporaties. Op grond van artikel 2:382a worden de honoraria in de toelichting gesplitst in de volgende categorieën: a. controle van de jaarrekening; b. andere controleopdrachten (bijvoorbeeld controle van subsidieverantwoordingen en de dvi); c. fiscale adviesdiensten; en d. andere niet-controlediensten. Uitgangspunt van deze wettelijke bepaling is dat de opgave dient ter beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant die de jaarrekening heeft gecontroleerd.

17 2 Jaarverslaggeving Verwerking en vermelding van accountantskosten In de praktijk worden accountantskosten op twee verschillende methoden ten laste van het resultaat verwerkt. De gehanteerde verwerkingsmethode is voor het vermelden van accountantskosten van belang. Immers, de in het boekjaar ten laste van het resultaat gebrachte honoraria moeten worden vermeld. Volgens de eerste verwerkingsmethode worden alle accountantskosten die gemaakt moeten worden om de jaarrekening over een boekjaar te controleren, toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is. Voor de na het boekjaar uit te voeren (controle)werkzaamheden wordt dan een post te betalen accountantskosten opgenomen. De tweede verwerkingsmethode is gebaseerd op de definitie van verplichtingen en sluit aan op de diensten die zijn verricht in het verslagjaar. De woningcorporatie heeft ultimo boekjaar doorgaans nog niet alle (controle)diensten geleverd gekregen, waardoor de post nog te betalen accountantskosten formeel niet aan de definitie van een verplichting voldoet. De post nog te betalen accountantskosten wordt om deze reden niet in de jaarrekening opgenomen. Bij deze tweede verwerkingsmethode worden derhalve de honoraria toegerekend aan het boekjaar waarin de werkzaamheden zijn uitgevoerd. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft vastgesteld dat er in de praktijk sterke voorkeur bestaat voor de eerste verwerkingsmethode. In orj a heeft zij daarom een aanbeveling opgenomen om de in de toelichting te vermelden totale honoraria te baseren op die eerste verwerkingsmethode, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant en de accountantsorganisatie reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht. Het blijft echter toegestaan om de in de toelichting te vermelden totale honoraria (stelselmatig) te baseren op de tweede verwerkingsmethode. In orj a is opgenomen dat toegelicht dient te worden welke methode van vermelding van de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening is gehanteerd. Van welke organisatieonderdelen moeten de honoraria worden vermeld? De accountantsorganisatie genoemd in art. 1 Wet toezicht accountantsorganisaties betreft uitsluitend de accountantsorganisatie die is belast met de wettelijke controle van de jaarrekening. Op basis van de huidige formulering van art. 2:382a BW hoeven de honoraria van andere organisatieonderdelen (bijvoorbeeld de belastingadviseurs of managementconsultants) niet te worden vermeld, indien die organisatieonderdelen geen deel uitmaken van het organisatieonderdeel dat de wettelijke controle uitvoert. Hetzelfde kan gesteld worden voor honoraria die in rekening zijn gebracht door gelieerde buitenlandse accountants die wel deel uitmaken van het netwerk, maar niet van het Nederlandse organisatieonderdeel dat de wettelijke controle uitvoert. Volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving is de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant erbij gebaat dat ook de honoraria van het netwerk van de accountantsorganisatie in de opgave worden betrokken. Daarom beveelt de Raad sterk aan om ook de honoraria te vermelden van het (internationale) netwerk waartoe de externe accountant behoort (RJ ). Bovendien wordt - indien van toepassing - aanbevolen om te melden dat een materieel deel van de in de consolidatie betrokken dochtermaatschappijen wordt gecontroleerd door een andere externe accountant, met vermelding van diens honoraria (RJ ). In NIVRA-wijzer 1 Vermelding accountantshonorarium in de jaarrekening van 13 februari 2009 is een voorkeur uitgesproken om zowel de honoraria van het organisatieonderdeel dat is belast met de wettelijke controle te vermelden, alsmede de honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Indien deze informatie wordt gesplitst voorzien van vergelijkende cijfers, dan wordt in de visie opgenomen in de NIVRA-wijzer enerzijds voldaan aan de letterlijke wettekst en anderzijds wordt informatie verstrekt die voor belanghebbenden relevant is om zich een beeld te vormen van het totale pakket aan dienstverlening door de accountantsorganisatie en het daaraan verbonden netwerk. 17

18 2 Jaarverslaggeving Voorbeeld: Vermelding accountantskosten volgens voorkeur NBA 20XX X Accountants Overig X netwerk Totaal X netwerk Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal 20XX - 1 X Accountants Overig X netwerk Totaal X netwerk Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal Heeft art. 2:382a lid 2 BW betrekking op de enkelvoudige of geconsolideerde jaarrekening? Art. 2:382a lid 2 BW bepaalt dat de honoraria die in het boekjaar ten laste zijn gebracht van zijn dochtermaatschappijen en van andere maatschappijen waarvan hij de financiële gegevens consolideert, in de opgave van de woningcorporatie moeten worden begrepen. Dit houdt volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving in dat de honoraria die in het boekjaar ten laste van deze maatschappijen zijn gekomen in de opgave worden begrepen (RJ ). De Raad voor de Jaarverslaggeving is voorstander van een opgave die betrekking heeft op de geconsolideerde jaarrekening. Een begrijpelijk standpunt vanuit het uitgangspunt dat de opgave dient ter beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant die de jaarrekening heeft gecontroleerd. In lijn met dit standpunt wordt aanbevolen om de opgave in de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening op te nemen (RJ ). De vraag is echter hoe zich dat verhoudt tot art. 2:410 lid 1 BW, waarin expliciet is bepaald dat art. 2:382a BW niet van toepassing is op de geconsolideerde jaarrekening. Op basis van de wettekst kan naar onze mening ook worden verdedigd dat art. 2:382a lid 2 BW betrekking heeft op de enkelvoudige jaarrekening. In art. 2:382a lid 2 BW wordt aangegeven dat als de rechtspersoon dochtermaatschappijen heeft of de financiële gegevens van andere maatschappijen consolideert, de honoraria die te hunnen laste (c.q. ten laste van de dochtermaatschappijen en andere in de consolidatie betrokken maatschappijen) zijn gebracht, in de opgave worden begrepen. Waarbij de opgave ons inziens terugslaat op het in lid 1 genoemde opgegeven worden. In de opgave in de enkelvoudige jaarrekening van de woningcorporatie worden mede begrepen de honoraria die ten laste zijn gebracht van de dochter- of andere maatschappijen die zijn meegeconsolideerd. Inderdaad zijn deze maatschappijen niet meegeconsolideerd in de enkelvoudige jaarrekening van de woningcorporatie, maar dat doet naar onze mening aan deze bepaling in lid 2 niets af. Voorts is in dit kader van belang dat deze informatie over de accountantshonoraria van de meegeconsolideerde maatschappijen niet in de geconsolideerde jaarrekening van de woningcorporatie behoeft te worden opgenomen (art. 2:410 BW). 18

19 2 Jaarverslaggeving Overigens kan men zich terecht de vraag stellen of deze laatste keuze van de wetgever, om art. 2:382a BW te noemen in art. 2:410 BW, een gelukkige en juiste is geweest. Art. 49 lid 2 van Richtlijn 2006/43/EG, waarmee een punt (nr. 16) is toegevoegd aan art. 34 van de zevende EG-richtlijn, lijkt namelijk - gelet op de term afzonderlijk - ervan uit te gaan dat (ook) in de geconsolideerde jaarrekening een opgave van deze honoraria dient te worden gedaan. Kennelijk heeft de Nederlandse wetgever er in weerwil van deze richtlijnbepaling voor gekozen dat een eenmalige vermelding van deze honoraria volstaat, namelijk in de enkelvoudige jaarrekening en dat opgave daarvan in (ook) de geconsolideerde jaarrekening niet nodig is. Daarmee ontstaat in ons land de wellicht op het oog wat vreemde figuur dat geconsolideerde honoraria worden opgenomen in de enkelvoudige en niet in de geconsolideerde jaarrekening van de woningcorporatie. Mag de vermelding achterwege blijven uit oogpunt van te verwaarlozen betekenis? Wettelijk vereiste vermeldingen mogen doorgaans achterwege blijven indien vermelding van te verwaarlozen betekenis is voor het wettelijk vereiste inzicht. Bij die wettelijke bepaling in art. 2:363 lid 3 BW zijn echter een aantal uitzonderingen gemaakt. Zo moeten bijvoorbeeld het gemiddeld aantal werknemers en (voor grote en middelgrote rechtspersonen) de bezoldiging bestuurders en commissarissen altijd worden vermeld. Er lijkt te zijn verzuimd om aan art. 2:363 lid 3 BW een uitzondering toe te voegen voor het vermelden van de accountantshonoraria. Strikt genomen mag de vermelding dus achterwege blijven op grond van te verwaarlozen betekenis voor het wettelijk vereiste inzicht. Dit lijkt echter niet goed verenigbaar met het doel van de verplichte vermelding van de accountantshonoraria. Een dergelijke uitzonderingsmogelijkheid is ook niet opgenomen in de EG-richtlijn waarop die eis tot vermelding is gebaseerd. 2.3 Model voor de balans De balans is een weergave van de vermogenspositie van de woningcorporatie aan het einde van het verslagjaar. Het is dus een momentopname van de activa, de schulden en het eigen vermogen. De balans moet worden opgesteld in overeenstemming met het in bijlage 1 van RJ 645 opgenomen model (RJ ). In de balans moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. De balans mag het eigen vermogen weergeven voor of na resultaatbestemming. In het opschrift van de balans moet worden aangegeven of daarin de bestemming van het resultaat is verwerkt (art. 2:362 lid 2 BW). In de jaarrekening moeten de balansposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ ). Veelal worden de balansposten hiertoe genummerd waarbij de nummering in de toelichting terugkomt. 2.4 Modellen voor de winst-en-verliesrekening De winst-en-verliesrekening geeft de financiële gevolgen weer van de activiteiten die de woningcorporatie in het verslagjaar heeft verricht. Voor de winst-en-verliesrekening zijn twee modellen beschikbaar (RJ ): een functioneel model; een categoriaal model. Deze modellen zijn opgenomen in bijlage 1 van RJ 645. In de winst-en-verliesrekening moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. In de jaarrekening moeten de winst-en-verliesrekeningposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ ). Veelal worden de winst-en-verliesrekeningposten hiertoe genummerd waarbij de nummering in de toelichting terugkomt. 2.5 Functioneel model winst-en-verliesrekening Het CFV vraagt met ingang van 2013 in de gegevensopvraging op grond van bijlage II van het Bbsh de winst-enverliesrekening op basis van de functionele indeling op. Bij toepassing van de functionele indeling worden de kosten en opbrengsten van de verschillende activiteiten, gesplitst per activiteit. De functionele indeling geeft inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van een woningcorporatie en in welke mate de verschillende activiteiten hebben bijgedragen aan dit resultaat. 19

20 2 Jaarverslaggeving In het functionele model worden de opbrengsten en kosten, die samen het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen vormen, uitgesplitst naar de verschillende te onderkennen bedrijfsactiviteiten, namelijk: netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille; netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling; netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille; waardeveranderingen vastgoedportefeuille; netto resultaat overige activiteiten; overige organisatiekosten; leefbaarheid; financiële baten en lasten. Bij toepassing van de functionele indeling dient in de toelichting aanvullende informatie te worden opgenomen over een aantal categoriale kostensoorten, waaronder het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte lonen en salarissen (RJ ). Hierbij dient het totaal van de personeelskosten afzonderlijk in de toelichting van de jaarrekening te worden vermeld en wel als volgt: lonen en salarissen; pensioenlasten; overige sociale lasten; totaal personeelskosten. Ook dient in de toelichting het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte afschrijvingen te worden vermeld (RJ ). Op de internetsite van CorpoData is de Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de winsten-verliesrekening voor woningcorporaties gepubliceerd. Deze Handleiding geeft nadere richting aan de toepassing van de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. 2.6 Het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is een overzicht van de geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen en van het gebruik dat van deze geldmiddelen is gemaakt. Het kasstroomoverzicht wordt veelal opgenomen na de balans en de winst-en-verliesrekening. In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen over het kasstroomoverzicht (RJ 360 Kasstroomoverzicht). Een kasstroomoverzicht geeft inzicht in ingaande en uitgaande geldstromen ingedeeld naar verschillende activiteitencategorieën. Wanneer een geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld, wordt het kasstroomoverzicht op geconsolideerde basis opgesteld (RJ ). Bij het kasstroomoverzicht worden vergelijkende cijfers over het voorafgaand boekjaar vermeld (RJ ). Het kasstroomoverzicht moet worden toegelicht. RJ 645 geeft geen model voor het kasstroomoverzicht. Gezien het toenemende belang voor woningcorporaties om inzicht te verschaffen in de liquiditeitenstroom, wordt in Hoofdstuk 10 van dit handboek nader ingegaan op het kasstroomoverzicht. 2.7 Accountantscontrole In artikel 27 lid 1 Bbsh is opgenomen dat woningcorporaties accountantscontrole moeten laten verrichten op hun jaarverslaggeving. De jaarrekeningcontrole van woningcorporaties betreft een wettelijke controle. Dit betekent dat de controle valt onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Welk orgaan bevoegd is tot het verlenen van de opdracht tot accountantscontrole aan een accountant is vastgelegd in de statuten. Veelal zal deze bevoegdheid statutair zijn toegekend aan de Raad van Commissarissen. Wanneer niets is geregeld, komt deze bevoegdheid toe aan het bestuur. In de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen dat de Raad van Commissarissen de externe accountant moet benoemen (principe IV.2). De accountant onderzoekt of de jaarrekening het in art. 2:362 BW bedoelde inzicht geeft. In art. 2:362 BW is opgenomen dat de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht moet geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en het resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de rechtspersoon. Ten aanzien van het jaarverslag gaat de accountant, voor zover hij dit kan beoordelen, na of: dit overeenkomstig de wettelijke voorschriften is opgesteld; dit verenigbaar is met de jaarrekening (en met de overige gegevens). 20