NOTITIE VRAAGMONITOR WERKLOCATIES REGIO GOOI EN VECHTSTREEK Stec Groep aan ilocator & Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland

Transcriptie

1 NOTITIE VRAAGMONITOR WERKLOCATIES REGIO GOOI EN VECHTSTREEK Stec Groep aan ilocator & Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland Stec Groep B.V. Evert-Jan de Kort, Guido van der Molen, Boudewijn Kuijl en Hinke Quarré september 2011

2 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Uw vraag Onze aanpak Leeswijzer 6 2. CONCLUSIES 7 3. BEDRIJFSKENMERKEN Respons naar gemeente Kenmerken respondenten Ondernemers zijn tevreden over ondernemersklimaat en de huidige locatie TOEKOMSTPLANNEN % van de respondenten heeft uitbreidingsplannen of plannen voor verplaatsing of verhuizen Belangrijkste oorzaak voor plannen zijn groei van bedrijfsactiviteiten en groei aantal werknemers De meeste ondernemers met plannen willen het bedrijf volledig verplaatsen Zo n 16% van de respondenten gaat inkrimpen en 5% van de ondernemers is van plan om de onderneming binnen drie jaar te beëindigen MOTIEVEN EN VOORKEUREN Gewenst ruimtegebruik Redenen voor verhuizen en knelpunten verhuizen en verplaatsing van bedrijf Eisen en wensen locatie Eigendomsituatie Doorslaggevende elementen in plannen voor terrein en kavel 31 BIJLAGE A 34 Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 1

3 BIJLAGE B 37 Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 2

4 1. INLEIDING In dit rapport beschrijven wij de belangrijkste uitkomsten uit de vraagmonitor werklocaties. Dit hoofdstuk gaat kort in op uw vragen aan ons, onze aanpak en de leeswijzer. 1.1 Uw vraag De economie van de regio Gooi en Vechtstreek zit in een krap jasje. Voldoende en kwalitatief passende ruimte is echter van belang om uw economische ambities te realiseren en herstructurering in de regio op gang te brengen. U bent op dit moment druk bezig met het gedetailleerd in kaart brengen van de aanbodzijde 1. U hebt nu behoefte aan een goed beeld van de vraagzijde. Daarvoor wilt u onderzoek doen naar de kwantitatieve en kwalitatieve wensen van ondernemers in de negen gewestgemeenten (Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp en Wijdemeren). Hiervoor wilt u gebruik maken van de vraagmonitor werklocaties. De resultaten moeten input leveren voor de herstructurering en ontwikkeling van nieuwe terreinen. 1.2 Onze aanpak We volgden samen met u een aanpak in drie stappen: Stap 1: voorbereiding: start, wensen en eisen Stap 2: meten ruimtebehoefte in negen gemeenten Stap 3: conclusies, aanbevelingen en rapportage Hieronder geven we kort aan wat we in iedere stap hebben gedaan. Gooi en Vechtstreek is een aantrekkelijke woonregio. Daarnaast liggen Utrecht, Amsterdam en Schiphol om de hoek 1 In de monitor gebruik en aanbod van bedrijfsruimte wordt halfjaarlijks voor alle werkgebieden in de regio op kavelniveau inzicht gegeven door middel van digitale kaarten in onder meer het eigendom, de bedrijfsactiviteiten, het aantal werkzame personen en de leegstand. Er zijn inmiddels pilotprojecten in Hilversum gerealiseerd (bedrijventerreinen Havenkwartier en Kerkelanden). In Weesp is gestart met een monitor voor het Industrieterrein Noord. Dit geldt ook voor de gemeente Huizen met betrekking tot het t Plaveen. Het is de bedoeling dat de andere regiogemeenten volgen. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 3

5 Stap 1: voorbereiding: start, wensen en eisen In deze stap verkregen we door de startbijeenkomst en enkele andere gesprekken helderheid bij alle betrokkenen over de opzet van de meting, het proces en het op te leveren eindproduct. Stap 2: meten ruimtebehoefte in negen gemeenten In stap 2 voerden we de meting uit. Per brief zijn ruim kantoor- en bedrijfsruimtegebruikers in de Gooien Vechtstreek uitgenodigd om deel te nemen aan de digitale enquête naar hun toekomstige ruimtebehoefte. ( Vervolgens is een herinnering verstuurd en een nabelactie uitgevoerd om de respons te verhogen. In deze notitie geven we een feitelijke opsomming van de resultaten van de Vraagmonitor. Box: enkele opmerkingen over steekproef, de populatie en de respons Steekproef Doel van de streekproef is om uitspraken te kunnen doen over een grote populatie op basis van een beperkt aantal respondenten. De grootte van de benodigde geschikte steekproef is afhankelijk van de grootte van de populatie, de gewenste betrouwbaarheid en de gewenste nauwkeurigheid, waarmee we uitspraken kunnen doen over de gehele populatie en daarmee een zo goed mogelijk beeld kunnen geven van de werkelijkheid. De populatie Ruim kantoor- en bedrijfsruimtegebruikers uit de negen gemeenten zijn uitgenodigd om de enquête in te vullen. Retail, leisure en overheidsinstellingen zijn buiten de steekproef gehouden. Zowel bedrijven gevestigd op zowel formele als op niet-formele werklocaties zijn voor de enquête uitgenodigd. De bedrijven zijn benaderd op basis van de gegevens uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Respons 14% van de kantoor- en bedrijfsruimtegebruikers heeft meegewerkt aan de Vraagmonitor. In totaal hebben 148 bedrijven de enquête ingevuld. Daarnaast hebben iets minder dan 300 respondenten aangegeven geen uitbreidingsplannen te hebben. Deze respondenten hebben de enquête niet volledig ingevuld, maar geven aan dat Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 4

6 het bedrijf de komende jaren geen uitbreidingsplannen en/of verhuisplannen heeft. Met 443 respondenten 2 uit een populatie van ruim ondernemers bij een zekerheid van 95% is er sprake van een betrouwbaarheidsmarge van 4,3% 3. Dit houdt in dat bij een steekproefomvang van n=443 de nauwkeurigheidsmarge 4,3% is. Als uit het onderzoek komt dat 50% van de respondenten verhuisplannen heeft, ligt het werkelijke percentage verhuisplannen in de populatie tussen de 45,7% en 54,3% ligt. Circa 150 respondenten hebben de enquête ingevuld. Met 150 respondenten 4 uit een populatie van ruim ondernemers bij een zekerheid van 95% is er sprake van een betrouwbaarheidsmarge van 7,8%. De respons is te laag om betrouwbare uitspraken te doen per gemeente of bedrijf en kantoor. We geven de resultaten wel weer, maar kunnen hier geen conclusies uit trekken. Bij elke figuur in deze notitie is het aantal respondenten weergegeven (N). Hierdoor wordt duidelijk hoe groot de betrouwbaarheid van elk van de figuren is. Naarmate de vragen specifieker worden (met name in hoofdstuk 5), daalt de respons. Stap 3: conclusies, aanbevelingen en rapportage In deze stap brachten we de cijfers tot leven door de enquêteresultaten in een breder perspectief te plaatsen met als doel een realistische ruimtebehoefte voor de korte en lange termijn in de negen regiogemeenten. We vergeleken de resultaten met de uitkomsten uit de eerdere pilotmeting en met de gegevens uit onze landelijke database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld. Ook relateerden we de resultaten aan andere prognoses (o.a. BLM behoefteraming voor de Metropoolregio Amsterdam). En voerden we circa tien diepte interviews om de lokale en regionale markt nog beter in beeld te kunnen brengen. Tot slot keken we naar de belangrijkste trends: welke veranderingen in bedrijfsvoering en wensen/eisen ten aanzien van huisvesting en locatie zien we in de regio Gooi en Vechtstreek uit de Vraagmonitor en de diepte interviews? 2 Hierbij zijn de telefonische enquête en de internetenquête samengevoegd 3 Bij een steekproef is altijd sprake van een betrouwbaarheidsmarge. De betrouwbaarheidsmarge wordt grotendeels bepaald door de grootte van de steekproef en het gevonden percentage in de steekproef (deze is bij deze steekproef op 50% gesteld). Over het algemeen wordt gewerkt met een betrouwbaarheidsmarge kleiner dan 5%. Deze steekproef valt daarmee binnen de normale marges van de statistiek. 4 Hierbij zijn de telefonische enquête en de internetenquête samengevoegd Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 5

7 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we een opsomming van de belangrijkste conclusies uit de Vraagmonitor Werklocaties. In hoofdstuk 3 beschrijven we de bedrijfskenmerken. We gaan in op de respons en de kenmerken van de respondenten. Hoofdstuk 4 behandelt de toekomstplannen van de ondernemers. Tot slot beschrijven we in hoofdstuk 5 de motieven en voorkeuren van de ondernemers met uitbreidingsplannen en plannen voor verhuizing. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 6

8 2. CONCLUSIES Dit hoofdstuk geeft een kort overzicht van de belangrijkste conclusies uit de Vraagmonitor Werklocaties Gooi en Vechtstreek. Kenmerken van de respondenten De meeste respondenten zijn actief in de zakelijke dienstverlening (30%), groothandel (14%) en bouw (10%). Het merendeel van de respondenten (56%) heeft minder dan vijf werknemers. De gemiddelde respondent heeft 15 werknemers in dienst. Bijna de helft van de respondenten (45%) is gevestigd op een bedrijventerrein. 17% heeft een bedrijf op een solitaire locatie en slechts 5% heeft een bedrijf op een kantoorlocatie. De gemiddelde vloeroppervlak van de respondenten is circa m² en de gemiddelde kaveloppervlak is circa m². Hiervan staat gemiddeld circa 70 m² leeg. De helft van de ondernemers (51%) heeft het pand in eigendom en 42% huurt. 7% geeft aan een erfpachtconstructie of een ander type eigendomssituatie te hebben. De huurprijsniveaus van de respondenten variëren sterk. Circa 40% van de respondenten betaalt minder dan 75 euro per m² terwijl 45% meer dan 100 euro per m² betaalt. Bijna de helft van de respondenten is lid van een ondernemersvereniging. Ondernemers zijn goed georganiseerd, maar zouden nog meer uit hun samenwerking kunnen halen. Oordeel over locatie en ondernemersklimaat De respondenten beoordelen het ondernemersklimaat met een 6,5. Circa 20% van de respondenten geeft het ondernemersklimaat een onvoldoende. Over hun locatie zijn de respondenten positiever. Deze wordt met een 7,4 beoordeeld. Slechts circa 10% geeft hun locatie een onvoldoende. De respondenten zijn het meest positief over de bereikbaarheid van de eigen locatie en het minst positief over de uitbreidingsmogelijkheden van pand en kavel. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 7

9 Toekomstplannen 11% van respondenten heeft verhuis- of uitbreidingsplannen. Voorkeur gaat uit naar een volledige verplaatsing naar elders (68%). Minder vaak genoemd worden verhuizing naar een aangrenzend perceel (4%), een gedeeltelijke verplaatsing naar elders (11%) en uitbreiding op de huidige locatie (17%). De belangrijkste oorzaak van verhuis- of uitbreidingsplannen is de groei van de bedrijfsactiviteiten en werknemers. Circa 40% van de respondenten geeft immers aan te verwachten dat het aantal werknemers de komende drie jaar toeneemt. Bijna twee derde van de respondenten met verhuis- of uitbreidingsplannen wil deze plannen tussen de één en drie jaar realiseren. 16% van de respondenten verwacht in de toekomst te krimpen. Belangrijkste oorzaken hiervan zijn afname van het personeel en afname van de productie. 5% van de respondenten verwacht de onderneming binnen drie jaar te beëindigen. Dit percentage komt min of meer overeen met het landelijk beeld. In Nederland wordt jaarlijks ruim 6% van de ondernemingen opgeheven. 0,7% wordt veroorzaakt door faillissement en 5,7% door beëindiging en overige redenen 5. De afgelopen jaren nam het aantal bedrijfsbeëindigingen licht toe 6. De verwachting is dat dit percentage ook de komende jaren licht groeit door de toenemende vergrijzing. Box: de huidige crisis heeft zijn weerslag op de bedrijventerreinenmarkt van Gooi en Vechtstreek De huidige crisis heeft duidelijk effect op de bedrijfsruimtemarkt. Zo blijkt bijvoorbeeld uit de laatste IBIS gegevens dat de totale uitgifte van bedrijventerreinen in Nederland sinds 2007 een dalende trend laat zien. Maar ook uit de diverse diepte interviews komt dit beeld naar voren. Makelaars geven aan dat er minder verhuiswensen zijn en dat huurcontracten vaker worden verlengd dan een paar jaar geleden. Alleen bij directe noodzaak wordt er nog verhuisd, zo vertelde een makelaar ons. Wanneer we de ruimtevraag uit deze vraagmonitor vergelijken met de uitkomsten van 2007/2008 komt de crisis ook naar voren. We kunnen deze vergelijking maken omdat beide enquêtes qua aantallen respondenten vergelijkbaar zijn (circa 400). Destijds gaven deze circa 400 ondernemers een ruimtebehoefte van 5 tot 7 hectare aan. Nu blijkt deze ruimtevraag gehalveerd (circa 3 hectare). Ook in de verhuisdynamiek komt het beeld van de crisis naar voren. In 5 Bron: Ondernemen in sectoren (2011). EIM en ondernemerschap.nl 6 Bron: Bedrijfsbeëindigingen in het kleinbedrijf (2011). Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 8

10 2007/2008 gaf nog circa 40% van de respondenten aan te willen verhuizen, in de huidige monitor is dit slechts circa 10%. Destijds werd deze hoge verhuisdynamiek verklaard door de sterke conjunctuur: veel ondernemers zijn tijdens een hoogconjunctuur positief over de toekomst. Wel is het zo dat de enquête uit 2007/2008 in slechts vier gemeenten als pilot is uitgevoerd (Hilversum, Weesp, Huizen en Soest).Dit is een extra argument dat de crisis zijn uitwerking heeft op het bedrijfsleven in Gooi en Vechtstreek: waar in 2007/2008 de behoefte van vier gemeenten samen rond de 6 hectare lag, is de ruimtebehoefte in 2011 met een verdubbeld aantal gemeenten (9) juist gehalveerd tot 3 hectare. Motieven en voorkeuren De belangrijkste redenen voor verplaatsing zijn gebrek aan beschikbare ruimte in het huidige pand, onvoldoende representativiteit van het pand en gebrek aan parkeerruimte. Het niet kunnen vinden van een geschikte locatie en het mogelijk verlies van personeel zijn de belangrijkste knelpunten bij verhuizing of verplaatsing. Respondenten willen gemiddeld met m² uitbreiden. Potentiële verhuizers zoeken voornamelijk kleinschalige huisvesting. Ruim 60% van de potentiële verhuizers wil een kavel kleiner dan 500 m². Het grootste deel van de respondenten met een verhuiswens (46%) geeft voorkeur aan een bedrijventerrein, 15% wenst een locatie in een woonwijk, 8% op een kantoorlocatie en 31% valt onder de categorie niet bekend of anders. Een groot deel van de bedrijven kent een standaard verhuiscyclus waar het bedrijf wordt gestart in een woonwijk om vervolgens door te groeien naar het stadscentrum of een bedrijventerrein. Vanwege de lage respons (14%) en de beperkte verhuiswens (11%) is de populatie te klein om de standaard verhuiscyclus van bedrijven in deze enquête te zien. Bij verhuizing is sprake van een sterke locale gebondenheid. De meerderheid van de respondenten (65%) met verhuisplannen geeft voorkeur aan vestiging in de eigen gemeente. Wat betreft de toekomstige eigendomssituatie wil ongeveer de helft van de respondenten huren en de andere helft wil kopen. Een ruime meerderheid (58%) heeft geen beeld bij de maximale koopprijs per m². Bij de keuze voor een terrein hecht een ondernemer groot belang aan de autobereikbaarheid en een goede uitstraling van de omgeving. Veel minder belangrijk zijn de nabijheid van branchegenoten en de zichtbaarheid vanaf de weg. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 9

11 Bij de keuze voor een kavel hecht de ondernemer groot belang aan de prijs-kwaliteitverhouding en de mate van functionaliteit van de bedrijfsruimte. Veel minder belangrijk zijn de eigendomsvorm en de uitbreidingsmogelijkheden. Box: belangrijkste overeenkomsten en verschillen met de raming uit 2007/2008 In de vorige box bespraken we de verminderde ruimtevraag en verhuisdynamiek ten opzichte van 2007/2008. Deze wordt grotendeels veroorzaakt door de huidige crisis. Dit zijn de twee belangrijkste verschillen wanneer we deze enquête vergelijken met de enquête in 2007/2008. Ook zien we dat aspecten als flexibiliteit van pand en locatie (o.a. kortere huurcontracten) en kosten (goede prijs-kwaliteitverhouding) relatief belangrijker worden. De overige uitkomsten (o.a. omvang bedrijven, segmentering, lokale gebondenheid, voorkeur voor formele locaties, voorkeur voor kleinere bedrijfspanden, groei, gebrek aan ruimte en kwaliteit huidige pand als belangrijkste verhuismotief) komen in beide enquêtes min of meer overeen. Dit onderbouwt dat veel van de kwalitatieve eisen van bedrijven stabiel zijn: een ondernemer wil altijd goed bereikbaar zijn, over voldoende parkeerruimte beschikken en goed zichtbaar zijn. Daarnaast is een deel van de kenmerken te verklaren door regionale kenmerken (o.a. segmentering). Ook is een aantal vragen niet gesteld in 2007/2008 of in 2010 (o.a. lidmaatschap van ondernemersvereniging, cijfer voor ondernemersklimaat, krimp van bedrijfsvoering) waardoor deze niet te vergelijken zijn. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 10

12 3. BEDRIJFSKENMERKEN Dit hoofdstuk beschrijft de bedrijfskenmerken. We gaan eerst kort in op de respons. Daarna gaan we in op de kenmerken van de respondenten. We sluiten af met de tevredenheid van de ondernemers over de huidige situatie. 3.1 Respons naar gemeente De vragenlijst in dit onderzoek is uitgezet onder ruim drieduizend ondernemers in de regio Gooi en Vechtstreek. De vragenlijst richt zich met name op de toekomstige ruimtebehoefte van deze bedrijven. 14% van de ondernemers heeft meegewerkt aan dit onderzoek. 148 bedrijven vulden de enquête in en 295 bedrijven vulden de enquête niet (volledig) in, maar geven aan dat het bedrijf de komende jaren geen uitbreidingsplannen en/of verhuisplannen heeft. Tabel 1: totaal aantal bedrijven in steekproef Enquête ingevuld Geen plannen Reacties Totaal aantal bedrijven Respons Blaricum % Bussum % Hilversum % Huizen % Laren % Muiden % Naarden % Weesp % Wijdemeren % Onbekend 8 8 Totaal % Bron: Stec Groep, 2011 Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 11

13 3.2 Kenmerken respondenten Bijna een derde van de respondenten is actief in de zakelijke dienstverlening De meeste respondenten zijn actief in de zakelijke dienstverlening (30%). Ook zijn veel respondenten actief in de groot- en detailhandel (14%) en de bouw (10%). Er zijn in verhouding weinig respondenten actief in de gezondheidszorg, horeca, recreatie en toerisme, opslag en transport en reparatie en/of onderhoud. Dit komt grotendeels overeen met de verdeling van de bedrijvigheid in de regio Gooi en Vechtstreek (Bron: Lisa vestigingenregister en ABF Research B.V., 2009) en met de enquête uit 2007/2008. Figuur 1: respondenten naar sector (N=146) Bouw 19% 10% 6% 3% 14% Financiële dienstverlening Gezondheidszorg Groot- en detailhandel Horeca, recreatie en toerisme Industrie Gooi en Vechtstreek moet voor de nabije toekomst inzetten op kennis en kunde: handel, nijverheid, metaal en media 30% 3% 5% 7% 3% Opslag en transport Reparatie en/of onderhoud Zakelijke dienstverlening Overig Bron: Vraagmonitor werklocaties de regio Gooi en Vechtstreek, 2011 Meer dan de helft van de respondenten heeft minder dan 5 werknemers De omvang van het bedrijf varieert van 1 tot 275 werknemers. Gemiddeld heeft een bedrijf 15 werknemers in dienst. De meeste respondenten hebben minder dan 5 respondenten. Slechts 3% van de respondenten heeft meer dan 100 werknemers in dienst. Deze bedrijven zijn gevestigd in Bussum, Laren, Huizen en Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 12

14 Weesp. Zie ook figuur 2. In verhouding hebben veel grote bedrijven meegedaan aan de enquête. In de regio Gooi en Vechtstreek is 96% van de bedrijfsvestigingen kleiner dan 10 personen (Bron: Kamer van Koophandel (KvK) en ABF Research B.V., 2009). Het percentage uit de steekproef is lager, namelijk 72%. In 2007/2008 gaf 60% van de respondenten aan minder dan 5 werknemers te hebben. Figuur 2: respondenten naar aantal werknemers per vestiging (> 12 uur per week) (N=144) 50 tot 100 4% 20 tot 50 11% 10 tot 20 10% 5 tot 10 16% meer dan 100 3% minder dan 5 56% Hilversum wordt gekenmerkt door veel kleinschalige bedrijvigheid Bron: Vraagmonitor werklocaties de regio Gooi en Vechtstreek, 2011 Bijna de helft van de respondenten heeft een bedrijf op een bedrijventerrein De meeste respondenten (45%) hebben een bedrijf op een bedrijventerrein. 17% heeft een bedrijf op een solitaire locatie en slechts 5% heeft een bedrijf op een kantoorlocatie. De overige bedrijven gaven aan op een ander type locatie te zijn gevestigd. Hierbij wordt in circa 90% van de gevallen de eigen woningen als vestigingsadres genoemd. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 13

15 Ruim 60% van de respondenten heeft minder dan 500 m² vloeroppervlak De gemiddelde oppervlakte van de kavels van de respondenten is circa m². Het gemiddeld aantal verdiepingen is twee en het gemiddelde vloeroppervlakte is circa m². Hiervan staat gemiddeld circa 70 m² leeg. Gezien het feit dat het grootste deel van de respondenten op een bedrijventerrein is gevestigd (die doorgaans een fsi 7 van circa 0,5 hebben), is de verhouding tussen gemiddeld vloeroppervlakte en gemiddelde kaveloppervlakte vreemd. Zie figuur 3 voor meer informatie. Figuur 3: respondenten naar vloeroppervlakte (N=144) tot m² 7% tot m² 15% m² en meer 2% minder dan 100 m² 32% 500 tot m² 12% 100 tot 500 m² 32% Bron: Vraagmonitor werklocaties de regio Gooi en Vechtstreek, FSI staat voor Floor Space Index ofwel de verhouding tussen het vloeroppervlak van het pand en de totale omvang van de kavel. Doorgaans ligt de fsi op de Nederlandse bedrijven tussen de 0,5 en de 0,8. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 14

16 De helft van de ondernemers heeft het pand in eigendom De helft van de ondernemers (51%) heeft het pand in eigendom. 42% huurt het pand en de overige bedrijven hebben een erfpachtconstructie of een ander type eigendomssituatie. Voorbeelden van andere eigendomssituaties zijn: deels huur en deels koop en de situatie waar de aandeelhouders eigenaar van het pand zijn. Huurprijzen variëren De huurprijzen van de bedrijfsruimten variëren sterk. De meeste bedrijven (29%) huren het pand voor meer dan 150 per m². Daarentegen huurt bijna een kwart (24%) van de ondernemers het pand voor minder dan 50 per m². Zie ook figuur 4. De huurprijzen liggen van de kantoren liggen hierbij duidelijk hoger dan de huurprijzen van bedrijfsruimtes. Figuur 4: respondenten naar huurprijs van bedrijfsruimte (N=63) > % < 50 24% Momenteel wordt het steeds moeilijker geld te lenen. Bedrijven worden daarom steeds kostenbewuster % % % % Bron: Vraagmonitor werklocaties de regio Gooi en Vechtstreek, 2011 Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 15

17 3.3 Ondernemers zijn tevreden over ondernemersklimaat en de huidige locatie Gemiddeld rapportcijfer ondernemersklimaat is een 6,5 en huidige locatie een 7,4 De ondernemers beoordelen het ondernemersklimaat met een 6,5. 19% geeft het ondernemersklimaat een onvoldoende (lager dan een 6) en 24% van de ondernemers geeft het ondernemersklimaat een 8 of hoger. De hoogste scores worden behaald door de gemeenten Huizen (7,2) en Naarden (7,1). De ondernemers beoordelen de huidige locatie met een 7,4. Slechts 11% geeft de huidige locatie een onvoldoende (lager dan een 6) en maar liefst 55% van de ondernemers geeft het ondernemersklimaat een 8 of hoger. Ondernemers zijn het meest tevreden over de bereikbaarheid van de locatie In de enquête werd aan de ondernemers gevraagd hoe tevreden ze zijn over een aantal aspecten. Een 5 is zeer tevreden, 4 is tevreden, 3 is neutraal, 2 is ontevreden en een 1 is zeer ontevreden. De ondernemers zijn het meest tevreden over de bereikbaarheid van de locatie en het minst tevreden over de uitbreidingsmogelijkheden van het pand en het perceel. Zie ook figuur 5. Opvallend is dat de respondenten bij de vraag hoe kan het vestigingsklimaat of de kwaliteit van uw locatie worden verbeterd? veelvuldig betere bereikbaarheid en meer parkeermogelijkheden noemen. Circa de helft van dit antwoord wordt door respondenten uit Hilversum gegeven. In figuur 5 scoren de aspecten uitbreidingsmogelijkheden van pand en perceel het laagste. Deze uitbreidingsmogelijkheden van pand en kavel zijn echter vaak bij de ondernemer niet bekend. Dit betekent dus dat gemeenten meer moeten investeren in communicatie en actieve benadering en begeleiding van ondernemers. Hierdoor worden ondernemers zich meer bewust van de uitbreidingsmogelijkheden van pand en kavel. Dit heeft onder andere een positieve invloed op de bedrijfsvoering (indien een bedrijf bijna uit z n jasje is gegroeid), effectief ruimtegebruik en uitstraling en waarde van de bedrijfslocatie. Het maatschappelijk belang van voldoende bedrijventerreinen is hoog. Desondanks is er in Bussum sprake van een behoorlijke druk op de bedrijventerreinen. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 16 De gemeente Huizen heeft vrijwel niets meer uitgeefbaar. Alleen nog enkele kavels in erfpacht en op het Lucentterrein. Dit terrein heeft echter wel een zeer hoge grondprijs De gemeente moet soepeler omgaan met de regels en deze minder rigide interpreteren

18 Figuur 5: tevredenheid over verschillende aspecten (N=148) bereikbaarheid locatie representativiteit bedrijfspand afmetingen/ruimte bedrijfspand bereikbaarheid gemeente parkeersituatie locatie mogelijkheden laden en lossen mate van veiligheid/ criminaliteit exploitatiekosten onderhoud openbare ruimte dienstverlening gemeente uitbreidingsmogelijkheden pand uitbreidingsmogelijkheden perceel 3,8 3,6 3,6 3,6 3,5 3,4 3,4 3,4 3,1 3,1 2,8 2,7-1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 Door met de ondernemer mee te denken wordt de gemeente een betere dienstverlener Bron: Vraagmonitor werklocaties de regio Gooi en Vechtstreek, 2011 Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 17

19 4. TOEKOMSTPLANNEN In dit hoofdstuk gaan we in op de toekomstplannen van de respondenten % van de respondenten heeft uitbreidingsplannen of plannen voor verplaatsing of verhuizen Van de respondenten geeft 11% aan verhuis- of uitbreidingsplannen te hebben. De bedrijven met plannen zijn vaak tussen de 5 en 10 jaar op de huidige locatie gevestigd. Zie ook onderstaande figuur. Figuur 6: aantal jaren gevestigd op locatie (bedrijven met plannen) (N=47) >20 jr 21% <1 jr 6% 1-5 jr 30% jr 13% 5-10 jr 30% Bron: Vraagmonitor werklocaties de regio Gooi en Vechtstreek, 2011 Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 18

20 Box: diverse trends van invloed op toekomstig ruimtegebruik in bedrijfsruimtemarkt Ondernemers hebben wensen voor en eisen aan hun nieuwe pand. Deze eisen veranderen echter door de jaren heen en hebben zo hun weerslag op het type en de omvang van de vraag. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste trends en hun effecten op de ruimtevraag in de bedrijfsruimtemarkt die uit de diverse diepte interviews naar voren kwamen. Waar mogelijk hebben we deze trends verder uitgediept of concreter uitgewerkt. Ook hebben we de trends onderverdeeld in enkele categorieën. Huisvesting grotere behoefte aan flexibiliteit bij huisvesting. Ondernemers en personeel willen zich steeds minder vaak (langdurig) binden waardoor huurcontracten (en arbeidscontracten) gemiddeld genomen korter worden. Daarnaast is er steeds meer behoefte aan ruimtes die zo flexibel mogelijk zijn in te delen en te gebruiken. door het nieuwe werken neemt het vloeroppervlak per werknemer verder af. Volgens recent onderzoek van CBRE 8 leidt het nieuwe werken tot een ruimte-efficiëntie van circa 15% waardoor de gemiddelde kantooroppervlakte per werknemer afneemt van circa 25 tot 20 m² per werknemer. In zeer innovatieve sectoren wordt echter al gerekend met 15 m² per werknemer. een sterke relatie met het voorgaande heeft het toenemende belang van de begrippen als samen en open. Dit betekent dat panden opener (kantoortuinen) en flexibeler worden ingericht. Kijken we naar een hoger schaalniveau valt op dat in bepaalde segmenten (o.a. Research en Development en logistiek) juist vaak sprake is van clustering en thematisering. Met name starters hebben profijt van samenwerking met andere ondernemers Bedrijfseconomisch bedrijven sourcen steeds vaker activiteiten uit. Hierdoor richten bedrijven zich steeds vaker enkel op hun corebusiness. Door deze trend verandert de totale ruimtevraag (hoog schaalniveau) waarschijnlijk niet; uiteraard afhankelijk van het type regio en de sector. De media sector, bijvoorbeeld, is gebaat bij nabijheid van zijn leveranciers. In dit segment betekent het outsourcen van activiteiten dus niet dat de ruimtevraag aanzienlijk daalt. De activiteiten die worden uitbesteed landen namelijk in de directe omgeving. Voor een individueel bedrijf (laag schaalniveau) verandert de aard en de omvang van de vraag echter wel. Voor de activiteiten die worden geoutsourced is namelijk geen bedrijfsruimte meer noodzakelijk. door de huidige crisis wordt het voor bedrijven steeds lastiger de financiering voor investeringen rond te krijgen. Ondernemers blijven hierdoor sneller op hun huidige locatie zitten waardoor het aantal verhuizingen afneemt. Dit heeft een dempende werking op de ruimtevraag. 8 What users want (2011). CB Richard Ellis. Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 19

21 het aantal ZZP-ers blijft toenemen. Het is echter moeilijk een goede inschatting te maken van de ruimtevraag die hiermee gepaard gaat. Veel ZZP-ers werken aan huis en zetten moeilijk de eerste stap naar een eigen bedrijfsruimte. Daarnaast zijn er veel partijen die op deze markt instappen. Voorbeelden uit de landelijke markt zijn onder andere Seats2meet en Spaces. In Gooi en Vechtstreek zijn de plannen voor de Chocolade Fabriek in Bussum een aansprekend voorbeeld. Groeiende sectoren de verkoop via internet is booming. Een voorbeeld uit de regio is Coronel Plasma in Naarden. Deze ontwikkeling heeft een positieve invloed van de ruimtevraag van de logistieke sector. de creatieve sector blijft zich verder ontwikkelen en neemt daardoor een steeds belangrijker aandeel in de Nederlandse economie in. Voor een groot deel van de creatieve sector is een glasvezelverbinding een minimale vereiste. Ondernemers in de creatieve sector voelen zich voornamelijk thuis op broedplaatsen; plekken met weinig of geen regels. Veel van deze broedplaatsen zijn gevestigd in goedkope (sloop)panden. Onder andere de Wagenwerkplaats in Amersfoort en Het Havengebied in Deventer zijn goede voorbeelden hiervan. De groei van de creatieve sector gaat gepaard met een toenemende behoefte aan broedplaatsen. Beleid de verzakelijking zet verder door. Dit hangt sterk samen met de zich terugtrekkende overheid waardoor gestreefd wordt naar meer private betrokkenheid op met name de bedrijfsruimtemarkt. de leegstand op de kantorenmarkt blijft ook de komende jaren een issue. In Nederland bedraagt de leegstand circa 14% maar deze leegstand verschilt van regio tot regio en van gemeente tot gemeente. En zelfs binnen gemeenten is sprake van grote verschillen. In Hilversum ligt de leegstand op de kantorenmarkt met 17% net iets boven het landelijk gemiddelde. Vanwege de negatieve maatschappelijke effecten die de kantorenleegstand heeft (o.a. gevaar tot verpaupering en te hoge boekwaarde bij o.a. beleggers), is er de komende jaren een toenemende beleidsmatige aandacht voor de leegstand op de kantorenmarkt. Ik ben een starter en wil me dus niet meteen voor vijf jaar vastleggen. 4.2 Belangrijkste oorzaak voor plannen zijn groei van bedrijfsactiviteiten en groei aantal werknemers De meeste bedrijven willen de plannen voor uitbreiding / verhuizing tussen de 1 en 3 jaar realiseren (64%). De meeste ondernemers geven aan dat de groei van bedrijfsactiviteiten en de groei van het aantal werknemers de oorzaak is van de plannen. Dit is niet vreemd omdat bijna 40% van de ondernemers verwacht dat het aantal werknemers de komende 3 jaar zal toenemen. Ruim de helft van de respondenten Vraagmonitor Werklocaties regio Gooi en Vechtstreek 20