Verjaring en grondzaken. Beginselen & de laatste ontwikkelingen

Transcriptie

1 Verjaring en grondzaken Beginselen & de laatste ontwikkelingen

2 TU Delft, Faculteit Bouwkunde en VU Amsterdam, Faculteit rechtsgeleerdheid, Notarieel recht Cursussen m.b.t. verjaring aan VNG (en op locatie bij gemeenten) Notariaat en advocatuur Rechterlijke macht 2

3 Programma Uitgangspunten in een notendop Eigendomsgrenzen Verkrijging (& verlies) door verjaring Recente rechtspraak Verkrijging na 20 jaar onrechtmatige toestand (plus bewijs bezit aan het einde) Gedogen, houderschap Verklaring van verjaring Tips & tricks 3

4 Eigendom van een onroerende zaak Eigendom vereist een object, de zaak Erf, grondstuk: een in het horizontale vlak afgegrensd deel van de aardbol, dat door die individualisatie vatbaar is voor eigendom Individualisatie door (erkenning van) door mensen ingestelde grenzen 4

5 Soorten grenzen Gebruiksgrens (terreingrens, cultuurgrens) Feitelijk Bezitsgrens Eigendomsgrens (rechtsgrens) Kadastrale grens Juridisch Administratief (BRK) 5

6 Juridische grens: ontstaan Gevormd door partij(en) bij verkaveling of samenvoeging Objectieve uitleg leveringsakte: Eelder Woningbouw Verkrijging grond door verjaring Administratieve vastlegging grenzen door Kadaster (afbeelding op kaart is authentiek gegeven BRK) Kadastrale grens en eigendomsgrens behoeven niet samen te vallen! HR 3 november 2000, NJ 2001, 222 (Roessel/Versteijen) 6

7 Normaal 7

8 Uitzondering 8

9 Uiteindelijk gevolg 9

10 Ratio verkrijging door verjaring Rechtszekerheid feit wordt recht, mogelijkheid van volledig bewijs van de eigendom Nalatigheid ( stilzitten ) eigenaar - Zie Pye v UK ECHR 30/08/ Conclusie AG voor HR 27/02/2009, ECLI:NL:HR:2009:BH1634 & conclusie voor HR 1 maart 2013 ECLI:NL:PHR:2015:BY Vgl. o.a. Hof Den Bosch 24 maart 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:

11 Conclusie voor HR 27/02/2009 ECLI:NL:PHR:2009:BH1634 dat van verjaring pas sprake kan zijn ingeval de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert rechthebbende (eigenaar of beperkt gerechtigde) te zijn zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Laat de werkelijk rechthebbende die gelegenheid gedurende lange tijd voorbijgaan, dan kan hem uiteindelijk verjaring worden tegengeworpen. 11

12 Bezit of slechts houder? Relevant! Art. 3:111 BW Hof Amsterdam 5 februari 2004, NJ 2005, 517: grond alleen bereikbaar via buurman na plaatsing schuur: houderschap Rb Haarlem 26 januari 2011, LJN BP6260: gebruik in de veronderstelling dat een gebruiksrecht was verleend: houderschap Hof 's-gravenhage 13 oktober 2009, LJN BK0919 & HR 9 september 2011, LJN BU5989: verkoop niet gevolgd door juridische levering: hier bezit 12

13 Conclusie voor HR 10/8/2012 ECLI:NL:PHR:2013:BY6754 (1/3) Het gedrag op grond waarvan eigendomsverkrijging wordt gepretendeerd zal (ondubbelzinnig) moeten wijzen op pretentie van eigendom - en niet van een zakelijk of persoonlijk gebruiksrecht - en een zekere continuïteit moeten vertonen 13

14 Conclusie voor HR 10/8/2012 ECLI:NL:PHR:2013:BY6754 (2/3) Alle omstandigheden van het geval, de aard en de bestemming van het goed waarom het gaat, de wijze waarop de bijzondere betrekking tot het goed is ontstaan, enz. moeten tegenover elkaar te worden afgewogen. 14

15 Conclusie voor HR 10/8/2012 ECLI:NL:PHR:2013:BY6754 (3/3) Doorslaggevend voor art. 3:108 BW is de verkeersopvatting van de objectieve derde tot de uiterlijke - objectief waarneembare - feiten Het hof heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk geoordeeld dat volgens de verkeersopvatting het bestaan van de huurovereenkomst (met betrekking tot de woning) aan het aannemen van een eigendomspretentie bij [eiseres] (met betrekking tot een naastgelegen, niet verhuurde strook) in de weg staat. 15

16 Abstracte benadering Hof Den Haag 16 februari 2010, NJF 2010, 134, LJN BL4886 Grondstrook van de gemeente wordt gebruikt als tuin door deze te beplanten, te onderhouden, een tuinpad aan te leggen en te gebruiken Dit zijn echter geen handelingen die kenmerkend zijn voor het uitoefenen van het bezit van een stuk onbebouwde grond. Ook de huurder van een woning met een tuin zal dergelijke handelingen (mogen) verrichten. 16

17 is fout Conclusie AG ECLI:NL:PHR:2015:692 (gemeente Landgraaf) Ik meen dat een dergelijke algemeen-theoretische c.q. abstracte benadering ( huurders kunnen ook paden aanleggen, pachters kunnen ook omheiningen plaatsen, etc.) miskent dat de verkeersopvatting zich richt op alle concrete omstandigheden van het geval. Daartoe behoort m.i. ook het al dan niet bestaan van een concrete aanwijzing dat van de uitoefening van een zodanig ander beperkt of persoonlijk recht sprake zou kunnen zijn. 17

18 Toets aan objectieve aanwijzingen voor pretentie gebruiker Hoge Raad 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743 De theoretische mogelijkheid dat ook een huurder op deze wijze de feitelijke macht over de bewuste strook grond kon uitoefenen, leidt nog niet tot ontkennende beantwoording van de vraag of [eiser] c.s. deze strook grond in bezit hebben genomen. Die mogelijkheid is pas van belang indien er in het bijzonder voor de Gemeente als rechthebbende objectieve aanwijzingen waren om de machtsuitoefening door [eiser] ook daadwerkelijk als die van een huurder aan te merken. 18

19 Vuistregels: bezit Bezit: zich gedragen als rechthebbende Bij eigendom: Exclusiviteit (afsluiten van de grond) Bestemming veranderen Zonder dat sprake is van toelating (evt in de vorm van gedogen) door werkelijke rechthebbende Werkelijke eigenaar moet het bezit zijn verloren Hoeft niet te blijken uit continue handelingen Bij occupant zwaardere eisen (art. 3:113 BW; HR 25/9/2015, ECLI:NL:HR:2015:2843) + occupant grond kan nooit te goeder trouw zijn (Luidens/Aruba, art. 5:24 BW) 19

20 Bezit beperkt recht HR 3 mei 1996, NJ 1996,501 (Huizing/Stichting Andere Woonvormen) m.b.t. een erfdienstbaarheid: vereist is dat degene bij wie het bezit is aangevangen, zich krachtens erfdienstbaarheid bevoegd beschouwde ( ) de desbetreffende toestand te doen voortduren Onder BW 1838 alleen verkrijging erfdienstbaarheid door verjaring bij zichtbaar en voortdurend In principe niet bij overpad, e.d. Van Vliet: ook na 1992 geldt de eis van zichtbaar en voortdurend (evt. zeer frequent gebruik overpad) 20

21 Bezit gedurende een termijn Te goeder trouw: 10 jaar bezit Niet te goeder trouw: 20 jaar onrechtmatige toestand, plus bewijs bezit aan het einde van termijn 21

22 Landinrichting Titelzuiverende werking van de inschrijving van de akte van toedeling Dus: verjaringstermijn start opnieuw Rb Leeuwarden 10 maart 2010, ECLI:NL:RBLEE:2010:BL7877 Rb Utrecht 22 oktober 2003, NJF 2004, 26 22

23 20 jaar termijn Bij verkrijging door extinctieve verjaring geen bezit gedurende de gehele periode vereist Zie art. 3:314 lid 2 over aanvang van extinctieve verjaring art. 3:306 BW Vereist is dus slechts bezit op het moment van de voltooiing van de verjaring tot opheffing van de onrechtmatige toestand na 20 jaar Geen onrechtmatige toestand bij gedogen, (stilzwijgende) bruikleenovereenkomst 23

24 Toepassing art. 3:314 lid 2 HR 4 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2463 Voor beantwoording van de vraag of de verjaring van die rechtsvordering is voltooid, mag rekening worden gehouden met een voordien bestaande onrechtmatige toestand waarvan het bezit de voortzetting vormt. In deze zaak was niet betwist dat het bezit in samenhang met de onrechtmatige toestand waarvan dat bezit de voortzetting vormt, ten minste 20 jaar heeft geduurd. 24

25 Uit de eigen uitlatingen van de Gemeente blijkt dat zij de situatie als een onrechtmatige toestand en niet als een bruikleen heeft beschouwd. De Gemeente heeft geen actie ondernomen tegen het onrechtmatige gebruik van de strook, terwijl zij dit wel had kunnen doen. 25

26 Goede trouw Art. 3:118 lid 1 Zich als rechthebbende beschouwen en dat redelijkerwijze ook mogen doen Niet kennen en niet behoren te kennen In elk geval niet bij de occupant (Luidens/Aruba, HR 20 juni 1997, NJ 1999, 301) Art. 3:11: onder omstandigheden een onderzoeksplicht Art. 3:23: wat ingeschreven is in de openbare registers wordt aan je toegerekend Met name leveringsakte, denk in dit verband ook aan ingeschreven (kadastrale) kaartjes Basisregistratie kadaster: geen deel openbare registers 26

27 Goede trouw Basisregistratie kadaster (kaart + registratie) geen deel openbare registers, en speelt geen directe rol bij goede trouw art. 3:23 Slechts wanneer de omstandigheden en informatie uit de openbare registers behoren te leiden tot argwaan is nader onderzoek vereist HR , NJ 1977, 408 en , NJ 1987, 1002 (Landtong) 27

28 28

29 HR 20 februari 1987, NJ 1987, 1002 Landtong arrest (Goedhart/Van den Berg) Het Hof bedoelt kennelijk dat het geen reden ziet aan te nemen dat van Van den Berg ten tijde van de verkrijging ter zake waarvan zij zich op goede trouw beroept, een onderzoek kon worden verlangd bij het kadaster naar de weergave van het perceel op de niet tot de openbare registers behorende kadastrale kaarten Door zo te overwegen heeft het Hof geen rechtsregel geschonden, noch ook de beslissing onvoldoende gemotiveerd 29

30 Voortzetten lopende verjaring Verkrijging onder algemene titel: rechtsopvolger zet lopende verjaring ex-3:99 voort (art. 3:102 lid 1, zie ook 3:116) Overige gevallen: voortzetting indien rechtsopvolger te goeder trouw is én het bezit is verkregen van de voorganger (art. 3:102 lid 2) Een eenmaal aangevangen extinctieve verjaring ex- 3:105 blijft doorlopen vanaf het moment dat de eerste persoon het bezit verkreeg Ook als de zaak inmiddels een andere eigenaar heeft verkregen. Ratio verjaring: rechtszekerheid 30

31 Stuiting 3:317: aanmaning, gevolgd door rechtsvordering binnen 6 maanden 3:316: rechtsvordering / bindend advies 3:318: erkenning 31

32 Stuiting Rechtbank Noord-Holland 17 april 2013 ECLI:NL:RBNHO:2013:CA1163 Geen rechtsverwerking of strijd met redelijkheid en billijkheid als verjaring vier dagen voor de termijn wordt gestuit 32

33 Stuiting anders dan door toegewezen rechtsvordering Art. 3:319, start nieuwe termijn HR 17 december 2010, ECLI:NL:PHR:2010:BO1763 Na de erkenning in de zin van art. 3:318 BW (waardoor de verjaring werd gestuit) is op de voet van art. 3:319 BW een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaren aangevangen. In dit geval betekent de erkenning evenwel dat de rechtsvoorganger de strook grond hield voor de eigenaar van het naburige erf en dus geen bezitter, maar houder was. Geen verkrijgende verjaring. 33

34 Verklaring van verjaring Art. 34 jo 37 Kadasterwet Doel: openbare registers actueel te houden, volgens Verstappen niet meer dan claim Bij verklaring notaris 37 lid 1 sub c) volgt inschrijving in register 4D, met mogelijkheid bevel tot inschrijving in kort geding (art. 3:20 lid 2 BW) Plek voor inhoudelijke toets verjaringsclaim? Voorbeeld: Rb Limburg 26 aug. 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:7318 (Maastricht) 34

35 Tips & tricks 1: onderhoud De gemeente heeft, met stukken onderbouwd, gesteld dat zij in het kader van de veiligheid aan alle perceelsgedeelten en panden aan de [a-straat 1], woning [1a] daaronder begrepen, werkzaamheden heeft laten verrichten, dat [eiser] nooit bezwaar heeft gemaakt tegen deze werkzaamheden ( ) Hof Den Haag 23 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4014, NJF 2015/100, In cassatie ECLI:NL:PHR:2015:1132 (conclusie), HR ECLI:NL:HR:2015:2843 (art. 81 RO) 35

36 Tips & tricks 1: onderhoud Vgl. Hof Amsterdam 5 februari 2004, NJF 2004, 388 eigenaar behoudt in goed overleg toegang tot zijn grondstrook om onderhoud te plegen Rechtbank Alkmaar 1 juni 2011, ECLI:NL:RBALK:2011:BQ7104 De gemeente oefent bezit uit door slechts eens in de zoveel jaar onderhoud te verrichten (extensief onderhoud van ruig gebied). Gerechtshof Arnhem 16 oktober 2012 ECLI:NL:GHARN:2012:3009 Onderhoud sloot door burger is geen bezit, gemeente deed ook dit onderhoud 36

37 Tips & tricks 2: gedogen Geen bezit (wel onrechtmatige toestand) bij gedogen Geen bezit of onrechtmatige toestand bij stilzwijgende gebruiksovereenkomst Zie nog discussie over gebruik bij HR 25/9/2015, ECLI:NL:HR:2015:2843, onderhoud plegen, plaatsen van hek onvoldoende voor inbezitnemen 37

38 Hof Den Bosch 1 september 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:3422 Dat eigenaren, huurders en/of andere gebruikers van belendende privé-percelen gebruik maken van dergelijke stroken grond en/of deze onderhouden en beplanten ter verhoging van het genot van hun privé-percelen is niet ongebruikelijk en pleegt door gemeentes vaak te worden gedoogd. 38

39 Tips & tricks 3: toegankelijkheid Rechtbank Oost-Brabant 22 oktober 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:6306 en 6307 Nagenoeg dezelfde feiten, een wel beroep op verjaring gehonoreerd ander niet Beslissend de aan- resp. afwezigheid van een volledige afsluiting van de grond ( Van een hekwerk of ondoordringbaar struikgewas, zoals [gedaagde] heeft gesteld, is geen sprake ) Geen (volledige) afsluiting: Op grond van deze uiterlijke omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat de gemeente er op bedacht moest zijn dat zij haar eigendom zou gaan verliezen 39

40 Tot besluit Recente rechtspraak lijkt minder in het voordeel van de gemeente De lat ligt desondanks hoog: bezitsclaim blijft kritisch bekeken worden normatieve uitleg van bezitshandelingen? Bezit als voortzetting van onrechtmatige toestand blijft aandachtspunt Advocaten zullen wellicht nu slimmer gaan procederen 40