Ruimtelijke onderbouwing appartementen Oude Haven te Colijnsplaat

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing appartementen Oude Haven te Colijnsplaat Gemeente Noord-Beveland 22 december 2015

2 1. Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit 1.1 Inventarisatie en beschrijving van het plangebied en omgeving De bouwlocatie is gelegen tussen de historische kern van Colijnsplaat en de haven. De huidige loods doet afbreuk aan de beeld- en inrichtingskwaliteit van het gebied, zeker gezien in het verlengde van het nabijgelegen voormalige rechthuis en restaurant De Schelde. Daarom heeft de gemeente in het verleden al ingestemd met de sloop van de loods en de bouw van een appartementengebouw ter plaatse. Het huidige bouwplan omvat 6 permanente en 6 recreatieve appartementen. De permanente woningen zijn opgenomen op de woningbouwplanningslijst. De stedenbouwkundige opzet van Colijnsplaat is typerend voor dorpen die zijn ontstaan op nieuwland. Karakteristiek is de rechthoekige aanleg van het stratenplan, waardoor twaalf perceelsblokken zijn ontstaan. Bijzonder is dat het voorstraatmodel is gecombineerd met een traditionele kerkring. Hierdoor vormt Colijnsplaat een schakel tussen de traditionele ringstraatdorpen van (voor) de 15 e eeuw en de op de renaissance gebaseerde geometrische vormprincipes van de voorstraatdorpen. Aan de uiteinden van de Voorstraat liggen twee belangrijke gebouwen. Ten noorden het voormalige rechtshuis, dat door de oriëntatie op de kop van de Voorstraat en op de dijk een oriënterende functie heeft. Ten zuiden ligt de Hervormde kerk. De ruimtelijke structuur van de historische kern is in hoofdopzet nagenoeg onveranderd gebleven. Dit gegeven vormt in samenhang met het nog in bescheiden mate historische bebouwingsbeeld de aanleiding voor de aanwijzing van de historische kern van Colijnsplaat als beschermd dorpsgezicht ingevolge de Monumentenwet. De beoogde nieuwbouw valt voor een miniem gedeelte in het beschermd dorpsgezicht. De bestaande loods valt er volledig buiten. De locatie is gelegen langs de dijk aan de gedempte haven. Als gevolg van de afsluiting van het Veerse Meer is er in 1960 een nieuwe haven aangelegd. In 1979 is de bestaande vissershaven uitgebreid, de oude landbouwhaven gedempt en de zeedijk op Deltahoogte gebracht. Diende de haven vroeger voornamelijk de landbouw, nu biedt de haven ruimte voor visserijactiviteiten (beroeps en sport) en voor de pleziervaart. Doordat de zeedijk op Deltahoogte is gebracht, is de ruimtelijk-historische relatie met de Oosterschelde verzwakt. Zowel de zeedijk als de gedempte haven zijn nu groene dragers voor het dorp. 1

3 Oude haven Colijnsplaat 1979 Gedempte oude haven Colijnsplaat Bestaande loods Havenstraat 3 Colijnsplaat 2

4 1.2 Ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten Met betrekking tot de massa, hoogte en vormgeving van de bebouwing zijn de volgende (omgevings)aspecten van belang: de ligging van de projectlocatie op de overgang van haven en dorp (beschermd dorpsgezicht); de kleinschaligheid van de bebouwing aan de dorpszijde; de robuustheid en openheid aan de havenzijde; de hoogte van de oostelijk gelegen bebouwing; de maaiveldhoogte van het havenplateau ten opzichte die van het dorp. Gezien de ligging is de architectonische uitwerking op deze locatie van groot belang. Op grond hiervan zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: vanwege het solitaire karakter van het op te richten complex, dient de uitstraling en presentatie alzijdig te zijn; de goot- en nokhoogte van het gebouw mag niet meer bedragen dan 9 meter respectievelijk 12 meter t.o.v. het aangrenzend havenplateau. 1.3 Planbeschrijving De bestaande loods heeft een nokhoogte van 6,5 meter ten opzichte van maaiveld. De dakvoethoogte is 3 meter. De omvang van de loods is circa 50 x 12 meter = 600 m 2. De oppervlakte van het nieuwe appartementencomplex is circa 755 m 2. Het gebouw heeft vier bouwlagen. Om een vergelijking mogelijk te maken met de andere panden aan de gedempte haven is in deze notitie het maaiveld gedefinieerd als de gemiddelde hoogte van het aangrenzende havenplateau. De Havenstraat loopt namelijk sterk op en het appartementencomplex wordt niet op de dijk gebouwd, maar er tegenaan. De gemiddelde hoogte van het aangrenzende havenplateau bedraagt 3 meter +NAP. De goothoogte van het beoogde appartementencomplex is 8,5 meter t.o.v. havenplateau. De nokhoogte is 11,50 meter t.o.v. havenplateau. De gevels zijn vormgegeven alsof het meerdere pandjes betreffen die tegen elkaar aangebouwd zijn. Door de verticale geleding ontstaat er een beeld van verschillende kleinere panden, die als het ware ogen als dijkwoningen. Er wordt gebruik gemaakt van natuurlijke en in het dorp voorkomende bouwmaterialen. Aan de havenzijde is aansluiting gevonden door de terrassen te laten rusten in meerpalen die karakteristiek zijn voor de inrichting van de haven. Het gebouw heeft weliswaar een afwijkende maatvoering ten opzichte van de bestaande bebouwing, maar zal door de aangebrachte geleding, geveluitwerking en kleur- en materiaalkeuze niet storend in de omgeving overkomen. Het appartementencomplex wordt niet hoger dan de oostelijk gelegen bebouwing. De hoogte van het historisch belangrijke voormalige rechtshuis aan de Havenstraat 11 is 16 meter + NAP oftewel 13 meter t.o.v. het havenplateau. De zijde van het appartementengebouw aan de kant van het dorp is optisch minder hoog, omdat hier de Havenstraat voorlangs loopt. 3

5 2 Kwaliteit van de leefomgeving 2.1 Geluidhinder Ingevolge de Wet geluidhinder zijn in principe alle wegen gezoneerd. Uitzondering op deze regel zijn wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt en wegen waarvan vaststaat dat de 50 db(a)-contour op maximaal 10 meter uit de wegas ligt. De gehele bebouwde kom van Colijnsplaat is aangewezen als 30 km-zone. In het kader van de Wet geluidhinder worden derhalve geen beperkingen gesteld aan het bouwplan. 2.2 Bodemverontreiniging Wettelijk is bepaald dat een bouwvergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar te verwachten is voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de loods. In zowel de bodem (boven- en ondergrond) als in het grondwater is geen van de onderzochte parameters boven de streefwaarde aangetoond. Op basis van de resultaten van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat de algemene milieuhygiënische bodemkwaliteit op de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming (wonen) en geen belemmering vormt voor de voorgenomen bouw van appartementen. Er is ook een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op het terrein rond de loods. In de bovengrond worden zeer licht verhoogde concentraties PAK en minerale olie aangetroffen en in het bovenliggende traject worden licht verhoogde concentraties ethylbenzeen, xylenen en minerale olie aangetroffen. Plaatselijk wordt in de ondergrond zeer licht verhoogde concentraties kwik, lood en PAK aangetroffen. Verder worden in de ondergrond geen verontreinigingen aangetroffen. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat het nemen van maatregelen niet noodzakelijk wordt geacht en dat er met betrekking tot de voorgenomen activiteiten geen risico s voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn. Op basis van de uitgevoerde bodemonderzoeken wordt geconcludeerd dat de bodemkwaliteit op de bouwlocatie geschikt is voor de beoogde bestemming en daarom geen belemmering vormt voor de beoogde bebouwplannen. 2.3 Flora en fauna De projectlocatie maakt geen deel uit van een speciale beschermingszone of anderszins wettelijk beschermd gebied. Er is grotendeels sprake van nieuwbouw ter plaatse van bestaande bebouwing. Het gebouw is gelegen in een (jacht)havengebied. De terreinomstandigheden, het gebruik en onderhoud van de gronden waarop vergroting van het huidige bebouwingsoppervlak wordt voorgestaan, zijn zodanig (verharding) dat het reëel is te veronderstellen dat de beoogde ontwikkeling niet zal leiden tot nadelige effecten op de eventueel in het gebied voorkomende beschermde planten- of diersoorten. Gelet op het vorenstaande wordt het eveneens aannemelijk geacht dat deze soorten zich niet in het plangebied ophouden. 4

6 2.4 Archeologie De plannen zijn getoetst aan het gemeentelijk archeologiebeleid. Daaruit blijkt dat het plangebied grenst aan een gewaardeerde stads en dorpskern, de historische kern van Colijnsplaat. De projectlocatie valt echter buiten dit gebied. De archeologische verwachtingswaarde ter plaatse van de projectlocatie kent binnen het gemeentelijk archeologiebeleid een lage archeologische verwachting (categorie 6). Daaruit volgt dat voor het plangebied een dubbelbestemming Waarde Archeologie dient te worden opgenomen in het bestemmingsplan, waarbij aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk is wanneer de verstoring groter is dan 2500m 2 en dieper dan 40cm beneden het maaiveld. Aangezien de oppervlakte van de te slopen loods en de nieuw te bouwen appartementen samen 1355m 2 beslaan en beide elkaar deels overlappen is geen aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk. 2.5 Molenbeschermingszone De dichtstbijzijnde molen aan de Colijnsplaatseweg ligt op meer dan 300 meter afstand en vormt derhalve geen belemmering. 2.6 Waterbeheer en waterkering De projectlocatie ligt gedeeltelijk in de beschermingszone aan de landzijde van een primaire waterkering, een zeedijk. Gebouwen in de beschermingszone staan over het algemeen een dijkverzwaring in de weg. Dat betekent dat in die situatie of zogenaamde uitgekiende ontwerpen voor de dijkverzwaring moeten worden toegepast of de gebouwen moeten worden verwijderd. Beide opties brengen hoge kosten met zich mee. Op plaatsen waar relatief toch al veel bebouwing in de beschermingszone aanwezig is, zijn extra nadelen van nieuwbouw relatief gering. Op die plaatsen zijn zogenaamde contouren gelegd. Binnen een contour zal het waterschap voor nieuwbouw, aanbouw en verbouw vergunning verlenen, tenzij het werk een bedreiging vormt voor de stabiliteit van de waterkering. De geplande nieuwbouw van het appartementencomplex voldoet aan de uitbreidingsruimte die het vergunningenbeleid van het waterschap biedt. Als er vanuit het te bouwen appartementengebouw afgekoppeld hemelwater geloosd gaat worden op de haven, is daarvoor toestemming van Rijkswaterstaat nodig. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op de waterhuishoudkundige aspecten van de omgeving en dat de waterkeringsbelangen niet worden geschaad. 2.7 Milieuzonering en externe veiligheid Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en gevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. In de directe omgeving van de bouwlocatie zijn geen milieubelastende bedrijven gevestigd. 5

7 Nabij het plangebied zijn ook geen bedrijven gevestigd die vallen onder het BEVI. Geconcludeerd kan worden dat dit aspect geen belemmering vormt om woningbouw te realiseren. 2.9 Luchtkwaliteit Eén van de elementen als gevolg van de Wet luchtkwaliteit is, dat projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentraties, niet meer afzonderlijk getoetst hoeven te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. De Ministeriële Regeling, verder aan te duiden als de Regeling NIBM, geeft voor een aantal categorieën van projecten een (getalsmatige) invulling aan de NIBM-grens. Het gaat ondermeer om woningbouw- en kantoorprojecten en enkele soorten van inrichtingen (bijv. emplacementen, kassen en andere landbouwinrichtingen). Bijlage 3A en 3B van de Regeling NIBM geven aan, in welke gevallen een nieuwe woningbouwlocatie in ieder geval NIBM is: 3% criterium (vanaf inwerkingtreding NSL): 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg; 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling (voorschrift 3A.2). De beoogde ontwikkeling betreft de bouw van maximaal 12 woningen in het totale gebied. Deze ontwikkeling valt onder het 3% criterium waardoor het aangemerkt kan worden als zijnde NIBM. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarom geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 3. Economische haalbaarheid Conform artikel Bro heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de economische uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling. Hierbij is vastgesteld dat het plan financieel haalbaar is. De exploitatieopzet is vertrouwelijk bijgevoegd. 6