Raadsvoorstel Agendapunt

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Agendapunt STELLER Anne Louise Vader (AVA) Programmaʹs SV VERANTWOORDELIJK WETHOUDER W.J. Stegeman DATUM RAADSVERGADERING 24 mei 2012 ONDERWERP Afronding Initiatieffase Proces Stedelijke Vernieuwing herontwikkeling Sportpark Sprokkelenburg NAAM PROGRAMMA VOLGENS PROGRAMMABEGROTING BELEIDSPRODUCT/ GEMEENTELIJKE TAAK Stedelijke Vernieuwing Stedelijke Vernieuwing REGISTRATIENUMMER /3649 VOORGENOMEN BESLUIT 1. Stelt de Stedenbouwkundige uitgangspunten Sprokkelenburg (5 april 2012) vast. 2. Stelt de Procesuitgangspunten Sprokkelenburg vast. 3. Bekrachtigt de geheimhouding van de bijlage 4 en 5 (bijlage 6). 4. Stelt de Grondexploitatie (geheim) inclusief de jaarbudgetten vast. 5. Gaat akkoord met de aangepaste (versnelde) procedure. KORTE SAMENVATTING VOORSTEL Volgens het Proces Stedelijke Vernieuwing wordt in het begin van een herontwikkelingsproces het kader voor de toekomstige ontwikkeling vastgesteld door de gemeenteraad. Dit voorstel heeft betrekking op de stedenbouwkundige en procesuitgangspunten voor Sprokkelenburg. Naast deze uitgangspunten wordt ook de grondexploitatie ter vaststelling voorgelegd. 1. AANLEIDING Op 17 november 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat de Initiatieffase van de herontwikkeling van Sportpark Sprokkelenburg tot een buurt met koopwoningen in de duurste categorie (via vrije kavels) van start mag gaan. De bij de afronding van deze fase behorende eindproducten worden aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd. 2. WETTELIJK OF BELEIDSKADER WAT IS HET VASTGESTELDE BESTAANDE BELEID EN WAAR KAN IK DAT LEZEN? RAADSVOORSTEL, JAAR BELEIDSNOTA, JAAR, PAG. BEGROTING, JAAR, PAG. Ten aanzien van stedelijke vernieuwingsprocessen worden volgende het Proces Stedelijke Vernieuwing in de beginfase van een project stedenbouwkundige en procesuitgangspunten opgesteld en wordt een grondexploitatie opgesteld. Deze documenten worden ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. Memo proces Stedelijke Vernieuwing (29 april 2010) Ambitiedocument ontwikkeling Sprokkelenburg (vastgesteld gemeenteraad 17 november 2011) Gemeente Culemborg Ridderstraat 250 Postbus AC Culemborg Tel Fax Info@culemborg.nl Pagina 1 van 8

2 3. GEDACHTEGANG Voorgenomen besluit 1 Stedenbouwkundige uitgangspunten Sprokkelenburg bijlage 1, 2 en 10 In deze fase zijn de Stedenbouwkundige uitgangspunten Sprokkelenburg ontwikkeld. De stedenbouwkundige uitgangspunten staan verwoord in het document Stedenbouwkundige uitgangspunten Sprokkelenburg (5 april 2012). Zij zijn ontwikkeld met behulp van de bijlage Gebiedsverkenning en beleidsinventarisatie Sprokkelenburg van dat document en het document Stedenbouwkundige randvoorwaarden door LODEWIJK BALJON landschapsarchitecten (april 2012). De Stedenbouwkundige uitgangspunten dienen als kader waarbinnen de ontwikkeling plaats vindt. Deze zijn van een redelijk abstract niveau. Het kader is richtinggevend, maar laat nog ruimte voor creativiteit in de invulling. Tevens kunnen de uitgangspunten als een handleiding dienen bij het opstellen van het partiële bestemmingplan. Wanneer tijdens het komende ontwerpproces tegenstrijdigheden tussen uitgangspunten ontstaan, zal een gemotiveerde keuze worden gemaakt welk uitgangspunt prevaleert. De keuze zal worden voorgelegd aan u en de gemeenteraad. Gezien het feit dat de stedenbouwkundige uitgangspunten met behulp van participatie tot stand zijn gekomen betreft het hier uitgebreidere documenten dan die tijdens het gangbare Proces SV worden opgesteld. Het intern opstellen van dergelijke documenten kan sneller geschieden door de aanwezige vakkennis. Uitgebreide analyse e.d. is dan niet noodzakelijk. Het kan echter zo zijn dat het tot stand komen van het ontwerp sneller geschied door de nu al aanwezige kennis van het plangebied bij de betrokkenen. Aan de hand van de bijlage Gebiedsverkenning en beleidsinventarisatie Sprokkelenburg (5 april 2012) wordt een goed beeld verkregen van het vigerende beleid dat van toepassing is op dit specifieke project. Het document is opgesteld met de inbreng van de betreffende beleidsmedewerkers. De Stedenbouwkundige randvoorwaarden door LODEWIJK BALJON landschapsarchitecten (april 2012) zijn opgesteld met de inbreng van de betrokken adviesraden (inclusief adviesgroep Sprokkelenburg), de interne projectgroep en de inbreng die naar aanleiding van de grote bijeenkomst op 26 maart 2012 is ontvangen. De inbreng van de adviesgroepen heeft ervoor gezorgd dat de intern opgestelde randvoorwaarden zijn aangescherpt. Deze inbreng zat op één lijn (aansluiting Lange Dreef, zorgen over tijdelijke situatie voor en tijdens bouw, contact met landschap e.d.) en heeft voor leuke nieuwe wetenswaardigheden gezorgd (skybox, Vrijerslaantje e.d.). De inbreng van de adviesgroepen was redelijk eensluidend en daardoor kunnen wij u een gedragen, eensluidend voorstel doen. Registratienr /3649 Pagina 2 van 8

3 Voorgenomen besluit 2 Procesuitgangspunten Sprokkelenburg bijlage 5 Dit document met procesuitgangspunten bevat de afspraken en keuzes op het gebied van communicatie / participatie, financiën, partners (in en extern) en mogelijk te sluiten overeenkomsten. De procesuitgangspunten dienen als randvoorwaarden bij het verder vormgeven van de komende processen. Voorgenomen besluiten 3 en 4 Financiële aspecten bijlage 3 en 4 Aan de hand van de opgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten is een grondexploitatie (GREX) opgesteld. Deze GREX geeft een eerste inschatting van de financiële opbrengst van dit project. Hij zal aan het einde van iedere fase worden aangepast aan de kennis van dat moment en indien noodzakelijk aan de gemeenteraad ter vaststelling worden aangeboden. Zoals gesteld is dit een eerste inschatting een groot aantal uitgangspunten zijn nog globaal en behoeven in de komende fases nog nadere uitwerking. Er is gewerkt met een nog niet vastgestelde grondprijs. Deze zal in een later stadium worden bepaald aan de hand van analyse van de huidige grondprijs in Culemborg, een analyse van de grondprijs van de omringende gemeenten, de resultaten van de marktverkenning, de economische situatie en dergelijke. Er is nog geen definitief ontwerp. Bij het opstellen van de GREX is daarom een inschatting gemaakt van de realisatiekosten gebaseerd op de plankostenscan, de ervaring van de planeconoom, de technisch medewerker en de projectleider. Er is gerekend met de huidige planning. In hoeverre deze daadwerkelijk gehaald wordt is momenteel niet in te schatten. Vertraging betekent als snel verhoging van de kosten (rente, indexering e.d.) Er is in deze GREX rekening gehouden met een kostenpost voor het verwijderen van de gevonden vervuiling (inschatting) en aanleg op een hoogwaardig niveau (b.v. gebakken klinkers). In de bijlage 3 en 4 (beide geheim) meer over de grondexploitatie Sprokkelenburg. De Memo grondexploitatie Sprokkelenburg en de GREX zelf zijn geheim omdat hierin ook zaken worden behandeld die van invloed zijn op de concurrentiepositie van de gemeente Culemborg (kavelprijs) en van belang zijn voor aannemers (aanbestedingen). Plankosten Bij het besluiten over de Zoekfase is een budget beschikbaar gesteld voor zowel de huidige fase als de komende fase. Dit budget is krap gebleken en een aanvullend budget voor de komende fase is noodzakelijk. In verband met de gevonden vervuiling is extra bodemonderzoek noodzakelijk gebleken. Het was goedkoper om dit aansluitend aan het eerste bodemonderzoek te doen omdat dan van dezelfde monsters gebruik gemaakt kon worden. Deze vondst heeft ook invloed gehad op de besteedde uren. Uit het tweede onderzoek is gebleken dat nader onderzoek Registratienr /3649 Pagina 3 van 8

4 noodzakelijk is; dit is ingezet. Naar aanleiding van de aanname van het amendement betreffende de participatie zijn nagenoeg alle doelgroepen op de trede adviseren van de participatie ladder geplaatst. Dit heeft veel extra overleggen tot gevolg gehad. Daarbij komt dat dit project al voor de start voor veel beroering in Culemborg heeft gezorgd. Overleg naar aanleiding hiervan is eveneens een behoorlijke kostenpost (uren). Bij de aanvraag van het eerste budget is hier geen rekening mee gehouden. In het proces Stedelijke Vernieuwing wordt normaal gesproken de stedebouwkundige uitgangspunten zonder participatie opgesteld. Sloopkosten Na afronding van de komende voetbalcompetitie wordt de kantine op Sprokkelenburg buiten gebruik gesteld. Het uitgangspunt is om deze kantine zo snel mogelijk te slopen, een deel van de voorbereidende werkzaamheden zijn al gestart. De sloopkosten zijn ter beschikking gesteld in de paragraaf grondbeleid jaarrekening Dit is exclusief de noodzakelijke uren, deze zijn in de post plankosten van de GREX opgenomen. Marktverkenning Ten behoeve van het project Sprokkelenburg is een marktonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is nog niet geheel afgerond maar inmiddels zo ver gevorderd dat al wel een aantal conclusies kunnen worden getrokken. Omdat deze (eerste) conclusies betrekking hebben op de concurrentie positie van Culemborg als leverancier van vrije kavels in de regio zijn deze opgenomen in de Toelichting grondexploitatie Sprokkelenburg (GEHEIM). In verband met de communicatie over dit onderzoek is het document Marktonderzoek vrije kavels Culemborg (Samenvatting enquêteresultaten april 2012) laten maken (bijlage 9). Met behulp hiervan kunnen belangstellenden over het onderzoek geïnformeerd worden. 4. BESTUURLIJKE OVERWEGINGEN Medio 2012 komt de sportfunctie op Sprokkelenburg te vervallen. Met de keuze voor woningbouw in het duurdere segment heeft de gemeente gekozen voor het behoud en versterken van de bestaande kwaliteit van Sprokkelenburg en omgeving, realiseert zij één van de doelen uit de Woonvisie en versterkt zij tegelijkertijd de financiële positie van de gemeente. 5. WAT BETEKENT HET ALS DE RAAD DIT VOORSTEL NIET OVERNEEMT? De te nemen besluiten geven richting aan de verdere ontwikkeling van Sprokkelenburg. Indien het voorstel niet wordt overgenomen dan wordt de Initiatieffase van het project Sprokkelenburg afgerond en kan de Definitiefase (opstellen voorlopig ontwerp) niet worden gestart. 6. COMMUNICATIE Communicatieplan Definitiefase Sprokkelenburg (bijlage 7) Omwonenden, adviesraden en andere organisaties zijn gevraagd te participeren in de planontwikkeling van Sprokkelenburg. Zoals aan de gemeenteraad toegezegd wordt het communicatieplan Sprokkelenburg aan het einde van iedere fase aangepast aan de komende fase. Hierbij is het het uitgangspunt de Registratienr /3649 Pagina 4 van 8

5 gekozen principes te continueren maar ook oog te hebben voor de ontwikkelingen die zich tijdens het proces voordoen. Tijdens de gemeenteraadsvergadering van 17 november 2011 is het onderstaande amendement betreffende de participatie aangenomen: Omwonenden, adviesraden en andere organisaties uit de stad Culemborg wordt gevraagd actief te participeren in eerste en andere fasen van de planontwikkeling van Sprokkelenburg, waarbij Sprokkelenburg is aangewezen als een woningbouwlocatie en de overige door de raad gestelde kaders. Hierbij wordt gestreefd participanten niet alleen een raadplegende, maar ook een adviserende rol te geven. Het college en de raad koppelen expliciet terug wat er met de inbreng van participanten gebeurt, zodat het participatieproces transparant verloopt. Dit amendement is in het communicatieplan Sprokkelenburg opgenomen. Naar aanleiding van dit amendement zijn diverse doelgroepen in het communicatieplan op de trede adviseren geplaatst. Het communicatieplan Sprokkelenburg heeft voor veel gespreksstof in de adviesgroep Sprokkelenburg gezorgd. Met name de Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Sprokkelenburg (SRKS) was het niet eens met de tekst van de motie en het feit dat een communicatieplan per fase wordt opgesteld. Naar aanleiding van overleg met de Adviesgroep Sprokkelenburg is een beknopte doorkijk naar het vervolg van het planproces, een uitgebreidere omschrijven van de op te leveren producten en bijlage 3, de schematische weergaven van het Proces SV, toegevoegd. Daarbij is de volgorde van de paragraven iets gewijzigd. In het communicatieplan voor de Definitiefase zijn de stukken over de voorgaande fases verwijderd. 7. PLANNING EN CONTROL (MUTATIES OP DE PROGRAMMABEGROTING) Niet van toepassing Registratienr /3649 Pagina 5 van 8

6 7A. WAT WILLEN WE BEREIKEN MET DIT VOORSTEL? WAT IS HET BEOOGDE EFFECT EN HOE METEN WE DAT EFFECT? WELKE PRESTATIES GAAT DE GEMEENTE LEVEREN EN HOE METEN WE DAT? WANNEER GAAN WE WAT DOEN (PER JAAR UITGESPLITST)? WELK BELEID MET BIJBEHORENDE PRESTATIES VERVALT? 7B. WAT ZIJN DE KOSTEN BIJ DIT VOORSTEL (PER JAAR UITGESPLITST}? ZIJN ER HOGERE KOSTEN VERBONDEN AAN DIT VOORSTEL IN VERGELIJKING MET HET BESTAANDE BUDGET? ZO JA, HOE WORDT DIT FINANCIEEL AFGEDEKT? WELK HUIDIG BUDGET VERVALT? WORDT VOOR DEZE KOSTEN EEN RESERVE OF VOORZIENING AANGEWEND EN KAN DE RAAD VRIJ OVER DEZE RESERVE OF VOORZIENING BESCHIKKEN? HOE ZIET HET VERLOOP VAN DEZE RESERVE OF VOORZIENING ERUIT BIJ DEZE NIEUWE AANWENDING? Na behandeling van dit raadsvoorstel kan gestart worden met de Definitiefase. Zie ook bijlage 5 Procesuitgangspunten Sprokkelenburg. Indien Sprokkelenburg niet wordt ontwikkeld vallen er geen middelen vrij. Wel is het reëel om te veronderstellen dat de ontwikkeling van Sprokkelenburg op termijn geld oplevert. Op dit moment zouden de kosten worden uitgespaard die gemaakt gaan worden voor de planontwikkeling en de bestemmingsplanwijziging. De grondexploitatie wordt bij de afronding van de Initiatieffase vastgesteld. Dit heeft dus tot gevolg dat ten behoeve van de werkzaamheden die in de Initiatieffase worden uitgevoerd het verlenen van een krediet door de gemeenteraad noodzakelijk is. Bij de afronding van de Initiatieffase kan dit krediet in de vast te stellen grondexploitatie worden opgenomen. Tot die tijd kan het krediet gedekt worden uit de Reserve grondexploitaties. 7C. WAT IS DE TIJDSPLANNING VOOR DE REALISATIE VAN DIT VOORSTEL? Dit raadsvoorstel gaat uit van een besluit over de Initiatieffase door de gemeenteraad op 24 mei 2012 (aansluitend aan het debat). Hierna kunnen de werkzaamheden ten behoeve van de Definitiefase gestart worden. Een aandachtspunt is de wijze van besluitvorming in het Proces Stedelijke Vernieuwing. Ieder fase wordt afgerond met een college en een raadsbesluit. Het proces om te komen van een college tot een raadsbesluit neemt al snel meer dan 2 maanden in beslag. Bijvoorbeeld: collegebesluit ambitiedocument 6 september 2011 (aanleveren één week eerder), raadsbesluit 17 november Hierbij was geen sprake van bijvoorbeeld de zomervakantie, vond debat en besluitvorming gelijktijdig plaats en vielen geen vergaderingen uit in verband met bijvoorbeeld de voorjaarsnota. Dit is een lange periode. Niet alleen omdat dan qua werk geen voorgang kan worden geboekt maar ook omdat belangstellenden vaak weinig begrip hebben voor waarom iets zo lang duurt en de aandacht voor een project kan verflauwen. Voorgenomen besluit 5 Het college van B&W stelt voor om de producten waarmee de Definitiefase wordt afgerond niet ter besluitvorming maar ter kennisgeving aan de gemeenteraad voor te leggen (voorbespreking). Het proces kan dan direct na het collegebesluit vervolgt worden. Zo wordt een lange onderbreking in het planproces voorkomen maar blijft de gemeenteraad toch betrokken. Dit heeft tot gevolg dat de naar aanleiding van het voorlopige ontwerp aangepaste GREX pas aan het einde van de ontwerpfase door de gemeenteraad kan worden vastgesteld. Registratienr /3649 Pagina 6 van 8

7 Mochten er tijdens de voorbespreking door de aanwezige leden van de gemeenteraad onoverkomelijke problemen worden gesignaleerd kan natuurlijk altijd op de oorspronkelijke procedure (debat, besluitvorming) worden teruggevallen. Komend traject = Definitiefase Het vaststellen van de stedenbouwkundige en procesuitgangspunten voor Sprokkelenburg en de grondexploitatie luidt de Definitiefase van het Proces Stedelijke Vernieuwing in. Aan het einde van de Definitiefase (naar verwachting eind 2012) zullen de onderstaande producten ter goedkeuring aan het college van B&W worden aangeboden: 1. Voorlopig ontwerp In de Definitiefase wordt aan de hand van de vastgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten een voorlopig ontwerp inclusief het concept beeldkwaliteitplan en de kavelpaspoort varianten ontwikkeld. Een voorlopig ontwerp is de ruimtelijke vertaling van de stedenbouwkundige uitgangspunten, op schaal en redelijk nauwkeurig gemaatvoerd. Het voorlopig ontwerp wordt door het college van B&W vastgesteld en dienen dan als randvoorwaarden voor de Ontwerpfase waarin alles tot definitieve versies wordt uitgewerkt. 2. Grondexploitatie Aan de hand van het ontwikkelde voorlopig ontwerp wordt de grondexploitatie bijgewerkt. 3. Communicatieplan Het eerder vastgestelde communicatieplan nu gericht op de Ontwerpfase. 4. Planning Indien nodig wordt de planning bijgewerkt. 5. Nota van inlichtingen In deze nota wordt verwoord wat met het advies en de kennis van de doelgroepen is gedaan. 6. Nieuwsbrief 7. HOE formulier Het College van B&W neemt daarnaast een besluit over het HOE formulier. Zij verleent door vaststelling van dit formulier de werkorganisatie expliciet toestemming de resultaten uit de Definitiefase indien nodig aan de gemeenteraad voor te leggen en de Ontwerpfase te starten. 7D. WELKE FINANCIËLE EN ANDERE RISICO'S KENT HET VOORSTEL? Zoals uit de vertrouwelijke bijlage valt op te maken is het reëel om te veronderstellen dat de ontwikkeling van Sprokkelenburg geld oplevert. Het afronden van het bodemonderzoek zal meer helderheid geven over de in de grondexploitatie opgenomen kostenpost voor bodemsanering. Hoewel het marktonderzoek een markt voor vrije kavels in Culemborg laat zien blijft het verkooptempo zoals dat in de Nominale grondexploitatie wordt gehanteerd, zeker in relatie met de onzekere economische omstandigheden een risicofactor. BIJLAGEN Ter vaststelling (documenten zijn reeds in uw bezit) B1. Stedenbouwkundige uitgangspunten Sprokkelenburg (5 april 2012) Registratienr /3649 Pagina 7 van 8

8 B3. Grondexploitatie Sprokkelenburg (GEHEIM) B4. Toelichting Nominale grondexploitatie Sprokkelenburg (GEHEIM) B5. Procesuitgangspunten Sprokkelenburg (5 april 2012) B6. Oplegnotitie (10 april 2012) De fracties ontvangen één complete set met stukken. Dus inclusief B2. Stedebouwkundige randvoorwaarden door LODEWIJK BALJON landschapsarchitecten (april 2012) en de achterliggende stukken. De achterliggende stukken zijn op te vragen en in te zien op de gemeentelijke website ( Wonen en Leven/Bouwplannen en projecten/bouwplannen/ Sprokkelenburg). Ter kennisgeving B2. Stedebouwkundige randvoorwaarden door LODEWIJK BALJON landschapsarchitecten (april 2012) ACHTERLIGGENDE STUKKEN B7. Communicatieplan Definitiefase Sprokkelenburg (2 april 2012) B8. Nieuwsbrief 4 (incl. bijlage verslag bijeenkomst 2 en Nota van inlichtingen Initiatieffase 6 april 2012) (reeds verzonden) B9. Marktonderzoek vrije kavels Culemborg (Samenvatting enquêteresultaten april 2012) B10. Bijlage Gebiedsverkenning en beleidsinventarisatie Sprokkelenburg ( van Stedenbouwkundige randvoorwaarden Sprokkelenburg (5 april 2012)) Burgemeester en Wethouders van Culemborg De secretaris De burgemeester P. v.d. Veer R. van Schelven Aldus besloten in de vergadering van de Raad, gehouden op De griffier De voorzitter P.J. Peters R. van Schelven Registratienr /3649 Pagina 8 van 8