Erkend Hypotheekadviseur. Cursusdag 2. Agenda. Oefenvraag Bespreken oefenvragen Recht Fiscus

Transcriptie

1 Erkend Hypotheekadviseur Cursusdag 2 Agenda Bespreken oefenvragen Recht Fiscus Oefenvraag 1 Aflossing = Dus hoofdsom = x 25 = Rente = (6.300 : ) x 100 = 7% Laatste termijn = x 7% = 252 Gemiddelde rentelast = (1e jaar) : 2 = Totale rentelast = x 25 =

2 Oefenvraag 2 Toetsinkomen: loon + partneralimentatie (niet kind: norm 5.5) = = Bijbehorende woonquote: 28,5% Het maximaal te verwonen bedrag is dan x 28,5% = pj = 1.211,25 pm Maximale financiering is 1.211,25 x 186,2816 = Oefenvraag 3 6 x 5,2% = 31,2 2 x 4,9% = 9,8 1 x 5,5% = 5,5 1 x 6,5% = 6,5 53,0 53 : 10 = 5,30 % Oefenvraag 4 Toetsinkomen: (2.250 x 13,96) = Op basis hoogste inkomen plus 1/3 van het laagste inkomen en 5% rente is de woonquote: 27,5% Maximaal te verwonen: ( ) x 27,5% = ,75 pj = 1.173,56 pm Maximale lening: 1.173,56 x 186,2816 (factor 360/0,4167) =

3 Oefenvraag 5 Er is sprake van een nieuwe lening mede ter aflossing van een bestaande lening Lening mag hier niet meer bedragen dan de som van de restant schuld, de kosten van de kwaliteitsverbetering en de kosten van financiering. Maximale verstrekking: = Oefenvragen x 4% x 3 = x 5% x 7 = x 5% x 10 = Totaal: /10 = 9.640/ = x 100 = 4,82% Oefenvragen 7-10 Vraag 7: Vraag 8: Vraag 9: Vraag 10: C B A A/D 3

4 Kennismeting dag 2 10 vragen 30 seconden bedenktijd per vraag Gebruik het antwoordformulier Het antwoordformulier na de kennismeting inleveren 10 Vraag 1 Wat wordt onder het netto besteedbaar inkomen verstaan? a) Bruto-inkomen minus vaste lasten. b) Netto-inkomen minus netto-uitgaven. c) Het inkomen dat de belastingplichtige verdient volgens de belastingdienst. d) Het inkomen na aftrek van lasten voor eigenwoningschuld en belastingen. 11 Vraag 2 Wat is juist? a) Zaken zijn zowel stoffelijke voorwerpen als vermogensrechten. b) Een hypotheekrecht op een erfpachtsrecht is geen registergoed. c) Een hypotheekrecht kan alleen op onroerende zaken worden gevestigd. d) Een roerende zaak kan ook een registergoed zijn. 12 4

5 Vraag 3 Wat wordt er belast conform de Successiewet? a) De verkrijging uit de nalatenschap b) De verkrijging uit een schenking c) De verkrijging uit de nalatenschap en schenking d) De verkrijging uit de nalatenschap, schenking en kansspelen 13 Vraag 4 Wat is in fiscale zin juist met betrekking tot de ontvangen huur voor een 2 e woning? a) De huur wordt volledig belast in box 3 b) Een deel van de huur wordt opgeteld bij het eigenwoningforfait c) De huur kan gevolgen hebben voor de rendementsgrondslag in box 3 d) De huur blijft onbelast in box 1 14 Vraag 5 Voor welke handeling is toestemming van de huwelijkse partner nodig? a) De aankoop van een auto b) De aankoop van een woning c) Huurkoop d) De verkoop van de vakantiewoning 15 5

6 Vraag 6 Heffingskortingen a) Verlagen het belastbaar inkomen b) Verlagen de persoongebonden aftrek c) Verlagen de te betalen belasting d) Verlagen de rendementsgrondslag 16 Vraag 7 De eigenwoningreserve vervalt na: a) 1 jaar b) 3 jaar c) 5 jaar d) 7 jaar 17 Vraag 8 Een recht van hypotheek kan niet worden gevestigd op: a) Een appartementsrecht b) Een recht van erfpacht c) Een niet duurzaam met de grond verenigde portacabin d) Een boomgaard. 18 6

7 Vraag 9 Wat is geen voorwaarde voor het fiscaal partnerschap bij samenwonen? a) Meerderjarigheid b) Verzoek op de aangifte c) Notariële samenlevingsovereenkomst d) Dezelfde inschrijving bij de GBA 19 Vraag 10 Wie is handelingsonbevoegd? a) Een onder bewindgestelde b) Een onder curatele gestelde c) Een minderjarige d) Een in bewaringgestelde 20 Einde kennismeting 7

8 Antwoorden 1 B 6 C 2 D 7 B 3 C 8 C 4 C 9 B 5 C 10 A 22 Recht Recht algemeen Relatievermogensrecht Zakelijke rechten Erfrecht Schenkingsrecht Recht Bronnen wetten jurisprudentie gewoonten internationale verdragen Dwingend regelend recht Publiekrecht privaatrecht 8

9 Burgerlijk Wetboek Personen- en familierecht (boek 1) Rechtspersonenrecht (boek 2) Vermogensrecht in het algemeen (boek 3) Erfrecht (boek 4) Zakelijke rechten (boek 5) Verbintenissenrecht (boek 6) Bijzondere overeenkomsten (boek 7) Bijzondere overeenkomsten; vervolg (7a) Verkeersmiddelen en vervoer (boek 8) Internationaal privaatrecht (boek 10) Personen- en familierecht Samenlevingsvormen: Huwelijk Geregistreerd partnerschap Samenwonen Samenwoners Niet in de wet omschreven NB. met notarieel samenlevingscontract geen geregistreerde partners! Samenlevingsovereenkomst: 9

10 Samenlevingsovereenkomst Afspraken eigendom/beheer goederen Verdeling kosten huishouding Gevolgen beëindiging ovk Betaling premies levensverzekering Verblijvingsbeding (gemeenschappelijke eigendommen naar langstlevende Mbt persoonlijke vermogensdelen is testament vereist. Huwelijk Wettelijke gemeenschap van goederen (= A.G.V.G) Huwelijkse voorwaarden Niets geregeld dan automatisch getrouwd in algehele gemeenschap van goederen Wettelijke gemeenschap Gevolgen: Boedelmenging Beiden 100% eigenaar van goederen Niet in de gemeenschap: Verkrijgingen onder uitsluiting Verknochte goederen (waarmee je sterke binding hebt, bijv. geërfde sieraden) Pensioenrechten 10

11 Huwelijkse voorwaarden Reden Eigen zaak Groot verschil vermogen bij het huwelijk Eerder gehuwd geweest (kinderen) Ouders drongen hierop aan Huwelijkse voorwaarden Koude uitsluiting (iedere vorm van gemeenschappelijk inkomen of vermogen uitgesloten) Periodiek verrekenbeding (= Amsterdams verrekenbeding) actieplicht Finaal verrekenbeding (bij ontbinding alle eigendommen verdeeld, zoals bij AGVG) Rechten/plichten echtgenoten Kosten van de huishouding Toestemmingsvereiste 11

12 Toestemmingsvereiste Rechtshandelingen mbt echtelijke woning: Vervreemding(verkoop) Bezwaren (hypotheek) In gebruik geven echtelijke woning Beëindiging van het gebruik Doen van bovenmatige giften Stellen borg/hoofd.aansprakelijkheid Koop op afbetaling Gevolg geen toestemming Rechtshandeling vernietigbaar Inroepen door echtgenoot Niet vernietigbaar als wederpartij te goeder trouw: dacht: toestemming niet nodig dacht: toestemming gegeven Tenzij sprake van gift Echtscheiding Via de rechter Verzoekschrift bij rechtbank Beschikking/uitspraak door rechter Inschrijving register Burg.Stand Via mediator In goed overleg zonder rechter Flitsscheiding (tot 1/3/2009) Huwelijk omgezet in geregistreerd partnerschap en dan ontbinding 12

13 Echtscheidingsconvenant Alimentatie (kinder en partner) Bezittingen en schulden Pensioen Regelingen omtrent kinderen NB. Is niet verplicht (zie inschrijving) Rechtshandelingen Handelingsonbekwaam Minderjarigen (handlichting bij >16) Ondercuratelegestelden Rechtshandelingen vernietigbaar Handelingsonbevoegd Vermogenrechtelijke handelingen Onderbewindgestelden Rechtshandelingen nietig Ondernemers Eenmanszaak Maatschap Vennootschap Onder Firma Commanditaire Vennootschap Besloten Vennootschap Naamloze Vennootschap Oprichtingseisen Aansprakelijkheid Belastingen Box 1 IB-ondernemer Box 2 13

14 Vraag Wat is juist ten aanzien van de maatschap? a) Deze heeft dezelfde structuur als een firma waarbij alle maten volledig aansprakelijk zijn met hun privévermogen. b) Dit is een samenwerkingsverband van natuurlijke personen die voor eigen rekening en risico een onderneming drijven. c) Dit is een samenwerkingsverband van natuurlijke personen, waarbij één maat risicodrager is. d) Dit is net als een besloten vennootschap een rechtspersoon en is als zodanig géén inkomstenbelasting verschuldigd. Vraag Wat is juist ten aanzien van de maatschap? a) Deze heeft dezelfde structuur als een firma waarbij alle maten volledig aansprakelijk zijn met hun privévermogen. b) Dit is een samenwerkingsverband van natuurlijke personen die voor eigen rekening en risico een onderneming drijven. c) Dit is een samenwerkingsverband van natuurlijke personen, waarbij één maat risicodrager is. d) Dit is net als een besloten vennootschap een rechtspersoon en is als zodanig géén inkomstenbelasting verschuldigd. Vermogensrecht 14

15 Eigendomsrecht Zakelijk recht Overdracht Levering Erfopvolging Verjaring Toe-eigening Natrekking (horizontaal/verticaal) Vraag De heer Willems is eigenaar van een onroerende zaak maar is niet als zodanig ingeschreven in het register. Op welke manier kan hij de eigendom hebben verkregen? a) Door een schenking. b) Door toe-eigening. c) Als legaat. d) Als erfgenaam. Vraag De heer Willems is eigenaar van een onroerende zaak maar is niet als zodanig ingeschreven in het register. Op welke manier kan hij de eigendom hebben verkregen? a) Door een schenking. b) Door toe-eigening. c) Als legaat. d) Als erfgenaam. 15

16 Zak.genots/gebruiksrechten Recht van erfdienstbaarheid Recht van erfpacht Recht van opstal Appartementsrecht Lidmaatschapsrecht Zakelijke zekerheidsrechten Hypotheekrecht Pandrecht Vuistpand Bezitloos pand Stil pand Hypotheekrecht Zakelijk recht Op een registergoed Onroerend goed Zakelijke genotsrechten Geregistreerde schepen/vliegtuigen Vordering met voorrang verhalen op opbrengst (recht van parate executie) Hypotheekhouder is separatist Vastleggen dmv hypotheekakte 16

17 Vaste hypotheek Hoogte lening en aflossingsschema staan vast. Kenmerken in hypotheekakte: Hoofdsom Rentepercentage Aflossingsschema Einde rentevaste periode Bankhypotheek Geldt voor vorderingen die de kredietgever heeft of zal krijgen, ongeacht vermelding in hyp.akte Specifieke leningvoorwaarden in onderhandse akte Bankhypotheek(akte) Inschrijfbedrag ( te vermeerderen met rente en kosten ) te vorderen heeft of mocht hebben uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook 17

18 Krediethypotheek Doorlopend krediet met hypothecaire zekerheid Specifieke leningvoorwaarden in onderhandse akte Kenmerken in hypotheekakte Hypotheekbedrag (limiet) ( te vermeerderen met rente en kosten ) Vraag Het recht van de hypotheekhouder om de verhuur van het onderpand afhankelijk te stellen van zijn toestemming, komt hem toe op grond van a) een gerechtelijk vonnis. b) de algemene voorwaarden. c) de hypotheekakte. d) de wet. Vraag Het recht van de hypotheekhouder om de verhuur van het onderpand afhankelijk te stellen van zijn toestemming, komt hem toe op grond van a) een gerechtelijk vonnis. b) de algemene voorwaarden. c) de hypotheekakte. d) de wet. 18

19 Einde hypotheekrecht Tenietgaan hoofdverbintenis (royement/doorhalen) Afstand doen van de hypotheek Gedwongen verkoop Pandrecht Bezitloos pand: onderpand blijft bij pandgever op roerende zaken en vorderingen aan toonder (obligatie) dmv notariële/gereg.onderh.akte Stil pand (= bezitloos): op toekomstige vorderingen voortkomend uit reeds bestaande rechtsverhouding Pers. zekerheidsrechten Borgstelling: eerst hoofdschuldenaar dan borg aanspreken Garantie: direct aanspreekbaar Hoofdelijke aansprakelijkheid: volledig voor het gehele bedrag Bijpandstelling: eigen onroerend goed meeverbinden Mede-onderzetting: onroerend goed 3e meeverbinden 19

20 Wettelijk erfrecht Versterf-erfrecht Verdelingswijze nalatenschap Geldend tenzij testament Gebaseerd op bloedverwantschap en verzorgingsgedachte Erfgenamen zijn zowel bloedverwanten als echtgenoot en gereg.partner Aanverwanten zijn geen bloedverwanten Vier groepen Groep 1: Kinderen, echtgenoot, geregistreerd partner Groep 2: Ouders, broers en zusters (ouders beiden min ¼) Groep 3: Grootouders Groep 4: Overgrootouders Positie langstlevende Langstlevende echtgenoot krijgt alle goederen uit de nalatenschap Kinderen krijgen niet-opeisbare vordering ter grootte van erfdeel. Er ontstaat schuld van langstlevende aan kinderen 20

21 Vordering van de kinderen Is rentedragend Rente is enkelvoudig en wordt bijgeschreven op hoofdsom Rente is gelijk aan wettelijke rente verminderd met 6% Vraag Weduwe De Vries is overleden. Zij laat 3 kinderen, Alex, Bert en Cor na. Daan, het 4 e kind, is vorig jaar overleden. Daan liet destijds zijn vrouw Edith en zijn zoon Fred na. De Vries heeft GEEN testament. Hoe wordt de nalatenschap verdeeld? a) Alex, Bert en Cor ieder een 3 e deel. b) Alex, Bert, Cor en Fred ieder een 4 e deel. c) Alex, Bert, Cor en Edith ieder een 4 e deel. d) Alex, Bert, Cor, Edith en Fred ieder een 5 e deel. Vraag Weduwe De Vries is overleden. Zij laat 3 kinderen, Alex, Bert en Cor na. Daan, het 4 e kind, is vorig jaar overleden. Daan liet destijds zijn vrouw Edith en zijn zoon Fred na. De Vries heeft GEEN testament. Hoe wordt de nalatenschap verdeeld? a) Alex, Bert en Cor ieder een 3 e deel. b) Alex, Bert, Cor en Fred ieder een 4 e deel. c) Alex, Bert, Cor en Edith ieder een 4 e deel. d) Alex, Bert, Cor, Edith en Fred ieder een 5 e deel. 21

22 Wilsrechten Omzetten van vordering in eigendomsrecht op goederen Komen toe aan kinderen van erflater Mbt vordering van kinderen op langstlevende Ter versterking positie van kinderen Met name bij stiefouderschap mbt bepaalde (familie)goederen Ongedaanmaking verdeling Recht van langstlevende Binnen 3 maanden na overlijden Notariële akte Aantekening in boedelregister Terugwerkende kracht tot overlijden Onverdeelde nalatenschap Nieuwe verdeling samen met kinderen mogelijk Testament Onterven kind/echtgenoot Vruchtgebruiktestament Uitsluitings(anti-schoonzoon)clausule Legaten/codicil Bewindvoerder Voogdij 22

23 Legitieme portie Helft wettelijk kindsdeel Geldvordering op erfgenamen Opeisbaar tussen 0,5 en 5 jaar Plaatsvervulling overlijden/onwaardig Geen legitieme portie bij verwerping Geen legitieme voor stiefkinderen (tenzij testamentair bepaald) Berekend over legitieme massa Schenken Schenking voor 1 januari 2003 dienen te worden verrekend in erfenis (inbreng) Vanaf 1/1/2003 mogelijke inbreng testamentair vastleggen Schenkingen gedaan binnen 180 dagen vóór overlijden, worden door Belastingdienst gezien als verkrijging uit nalatenschap (successie) Begrippen Legaat (bij testamentaire beschikking geld of goederen nalaten aan personen) Legataris (is geen erfgenaam) Legitieme portie Legitimaris 23

24 Vraag Man en vrouw zijn a.g.v.g. gehuwd. Ze hebben vier kinderen. Stel kind 1 komt te overlijden en die heeft een spaarrekening van Hoe hoog is de nalatenschap? Antwoord: Wie krijgt wat? Antwoord: Man en vrouw 1/4 pp. Kinderen 1/6 pp. Vraag De heer Kuiper is vorige maand overleden. De drie kinderen van de heer Kuiper zijn allen nog in leven. De heer Kuiper heeft een legaat toegekend aan Bert. Dit legaat bestaat uit de vakantiewoning. Wat is juist? a) De woning dient middels een notariële akte door de erven te worden overgedragen aan Bert. Ook dient de akte te worden ingeschreven. b) De woning dient middels een notariële akte door de erven te worden overgedragen aan Bert. c) De erven dienen de woning te leveren aan Bert. d) De erven hoeven geen actie te ondernemen in verband met de overdracht van de woning. Vraag De heer Kuiper is vorige maand overleden. De drie kinderen van de heer Kuiper zijn allen nog in leven. De heer Kuiper heeft een legaat toegekend aan Bert. Dit legaat bestaat uit de vakantiewoning. Wat is juist? a) De woning dient middels een notariële akte door de erven te worden overgedragen aan Bert. Ook dient de akte te worden ingeschreven. b) De woning dient middels een notariële akte door de erven te worden overgedragen aan Bert. c) De erven dienen de woning te leveren aan Bert. d) De erven hoeven geen actie te ondernemen in verband met de overdracht van de woning. 24

25 Vraag De heer Schok komt te overlijden, hij laat een vrouw en 2 kinderen achter. Er is geen testament opgemaakt. De heer en mevrouw Schok waren in gemeenschap van goederen gehuwd en bezitten een banksaldo van Daarnaast heeft de heer Schok een tijdje geleden een schenking onder uitsluitingsclausule ontvangen. De hoogte van de schenking bedroeg en staat op een aparte spaarrekening. Wat verkrijgt mevrouw Schok? Antwoord Helft van vermogen is van mevrouw Nalatenschap is andere helft Gehele schenking onder uitsluiting valt in nalatenschap. Erfdelen mevrouw en kinderen gelijk Dus: : 3 = Mevrouw krijgt alles Overbedelingsschuld aan kinderen Vervolgvraag Stel dat de heer Schok wel een testament had laten opmaken. Uit het testament blijkt dat hij 1 kind het kleinst mogelijke deel uit de nalatenschap wenst te laten erven. Welk deel erft het betreffende kind? Antwoord: de helft van het originele erfdeel, dus

26 Schenken eigen woning Grondslag (WOZ) Voor echtgenoot, partner en bloedverwanten slechts 60% WEV (woning gold als EW voor schenker en voor begiftigde) Er is overdrachtsbelasting verschuldigd en eventueel ook schenkbelasting Schenken lening Bij direct opeisbare renteloze lening van ouders aan kind En bij laagrentende lening Alles wat minder betaald wordt dan 6% belast met schenkbelasting Bij niet direct opeisbare leningen (looptijd langer dan 1 jaar) geen schenking mits rente marktconform Schenken via verzekering Door afsluiten nieuwe kapitaalverzekering Door wijziging begunstiging bestaande kapitaalverzekering 26

27 Aanvaarding begunstiging kind Door beiden getekend verzoek naar verzekeraar Als verzekeraar tekent begunstiging onherroepelijk Plaatsvervulling bij vooroverlijden Hoogte verschuldigd schenkingsrecht bepaald op moment aanvaarding Toekomstige premiebetalingen wellicht onder jaarvrijstelling Aanvaarding begunstiging 3e Geen plaatsvervulling (tenzij in polis opgenomen) Begunstiging niet onherroepelijk Schenkingsrecht verschuldigd over waarde op moment uitkering Erf- en schenkbelasting 2013 Geregeld in de Successiewet Gewijzigd in 2010 Tarieven in tabel Deel van de Tariefgroep 1 Tariefgroep 1A Tariefgroep 2 belaste verkrijging (partners en (kleinkinderen) (overige kinderen) verkrijgers) % 18% 30% < 20% 36% 40% 27

28 Vrijstellingen erfbelasting Partner (Klein)kinderen Ziek/gehandicapt kind Ouders Anderen Artikel 13 Successiewet Na overlijden verkregen Uit levensverzekering Ook ongevallenverzekering Of krachtens beding tbv 3e Geacht door bevoordeelde krachtens erfrecht te zijn verkregen Tenzij voor de verkrijging niets aan vermogen van erflater is onttrokken Hoogte verkrijging Slecht dat deel van de uitkering wordt belast dat kan worden toegerekend aan de onttrekking van de erflater 28

29 Partnerclausule Partner wordt als directe begunstigde van levensverzekering aangewezen In plaats van verstrekker Opbrengst van levensverzekering komt rechtstreeks aan hem/haar toe Valt buiten nalatenschap Erfdeel van overige erfgenamen wordt hierdoor dus kleiner Langstlevende wordt bevoordeeld Vrijstelling schenkbelasting Kinderen Kinderen 18-40: eenmalig ivm. eigenwoning/studie Anderen Inkomstenbelasting Boxenstelsel Eigenwoningforfait Inkomsten Eigen Woning Fiscaal partnerschap Bouwdepot Wet Hillen Bijleenregeling 29

30 Boxenstelsel box 1: inkomen uit werk en woning box 2: inkomen uit aanmerkelijk belang box 3: inkomen uit sparen en beleggen Box 1 inkomens loon, pensioen, sociale uitkeringen winst uit onderneming resultaat uit overige werkzaamheden periodieke uitkeringen/verstrekkingen inkomsten eigen woning (EWF) negatieve uitgaven inkomensvoorzien. negatieve persoonsgeb.aftrekpost Box 1 aftrek Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (Wet Hillen) Uitgaven voor inkomensvoorzieningen (lijfrente) Persoonsgebonden aftrek 30

31 Eigenwoningregeling Woning valt in box 1 Bijtelling inkomen eigenwoning (EWF) Kosten tbv eigenwoningschuld Rente EWS, per 1 januari 2013 enkel voor leningen die minimaal annuïtair worden afgelost in 30 jaar. Eerbiedigende werking voor bestaande leningen Eigenwoningforfait 2013 Fictieve belastbare (huur)inkomsten Berekend over WOZ-waarde Bij tijdelijk verhuur: bijtelling 70% huurinkomsten % ,20% ,35% ,45% ,60% hoger ,55% WOZ over meerdere boven Kamerverhuur Belastingvrij zolang opbrengst niet hoger dan (2013) Huurder/verhuurder op zelfde adres ingeschreven Kamer geen zelfstandige woning Bij overschrijding vervalt vrijstelling Kamer valt dan in box 3 31

32 Persoonsgebonden aftrek Uitgaven onderhoudsverplichtingen Verliezen op geldleningen aan beginnende ondernemingen Uitgaven levensonderhoud kids < 21 Buitengewone uitgaven (ziektekosten) Weekenduitgaven gehand.kids > 21 Scholingsuitgaven Uitgaven voor monumentenpanden Aftrekbare giften Eenmalig aftrekbare kosten Notariskosten en kadastrale rechten voor hypotheekakte Taxatiekosten (tbv verkrijging lening) Advieskosten tbv hypotheek Borgtochtprovisie Boeterente Oversluitkosten Bouwdepot en fiscaliteit Start bouw Koop/aann.ovk Passeren Oplevering 1 nov 1 jan 1 mrt 1 dec Bouwrente: niet aftrekbaar Bouwrente: aftrekbaar Rente tijdens bouw: aftrekbaar 32

33 Bouwdepot Depot/lening 2 jaar volledig in box 1 Saldering betaalde/ontvangen rente Na 2 jaar restant (niet bestemd voor verbouwing) naar box 3 Als lening niet in depot, maar direct beschikbaar: rente 6 maanden aftrekbaar. Na 6 maanden werkelijke verbouwingssituatie leidend Overdrachtsbelasting Koopsom Erfpacht (gekapitaliseerd, factor 17) Hoe lang duurt erfpachtrecht? Hoe hoog is de canon? Bij koop binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar werd: Belastingdienst vermindert de waarde van de onroerende zaak met het bedrag dat de verkoper betaalde toen hij eigenaar werd. Overdrachtsbelasting Als een woning of bedrijfspand in de periode van 1 september 2012 tot 1 januari 2015 wordt verkregen, bij een opvolgende verkrijging van deze onroerende zaak binnen 36 maanden slechts over de meerwaarde overdrachtsbelasting is verschuldigd (tijdelijke maatregel). 33

34 Vraag Evelien heeft een kleine woning op het oog in Amsterdam. Het gaat om een woning die is gebouwd op in erfpacht uitgegeven grond. De vraagprijs bedraagt k.k. en de erfpachtcanon bedraagt jaarlijks De gekapitaliseerde afkoopwaarde van de erfpacht bedraagt Van de vraagprijs krijgt Evelien geen cent af. Zij besluit tot aanschaf van de woning maar de erfpacht (vooralsnog) niet af te kopen. Hoeveel bedraagt de door Evelien verschuldigde overdrachtsbelasting? Antwoord: ( ) x 2% = Vrijstelling overdr.belasting Samenloop met omzetbelasting Bedrijfsoverdracht aan familieleden (van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zusters aan elkaar) Formele schenkingen onr.zaken Verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners Schijventarief box 1 (2013) Inkomen Tarief Vanaf Tot en met < 65 jaar > 65 jaar % 19,10% % 24,10% % 42,00% % 52,00% 34

35 Standaard Box 1 Partner 1 Partner 2 Totaal Bruto inkomen Eigenwoningforfait (WOZ x 0,6%) Aftrekbare rente Eenmalig aftrekbare kosten (Negatieve) inkomsten EW (Persoonsgebonden aftrek) Belastbaar inkomen Toepassen schijven % % % Te betalen box 1 belasting (Te betalen box 2&3 belasting) Totaal boxen Heffingskortingen Te betalen belastingen Netto inkomen Bruto hypotheeklasten NBI Vraag I. Rente op een spaarrekening behoort NIET tot de inkomsten in box 3. II. Wanneer de inkomsten uit sparen en beleggen onder het heffingvrije vermogen blijven is GEEN vermogensrendementsheffing verschuldigd. a) Alleen I is juist. b) Alleen II is juist. c) I en II zijn juist. d) Geen van beide is juist. Vraag I. Rente op een spaarrekening behoort NIET tot de inkomsten in box 3. II. Wanneer de inkomsten uit sparen en beleggen onder het heffingvrije vermogen blijven is GEEN vermogensrendementsheffing verschuldigd. a) Alleen I is juist. b) Alleen II is juist. c) I en II zijn juist. d) Geen van beide is juist. 35

36 Standaard Box 3 Vermogen 1/1 Bezittingen (schulden -/- drempel) Vermogensvrijstelling (2013: ) -/- Rendementsgrondslag Fictief rendement (4%) x Belasting box 3 (30%) Vermogensvrijstelling Doelmatigheidsdrempel NB. waardering 2 e woning: WOZ Vraag De heer van Lunteren (alleenstaand, 36 jaar) heeft in 2013 een vast bruto inkomen van Hij wil een woning kopen met behulp van een hypothecaire lening, liefst met NHG. Hij besluit tot een lineaire hypotheek, 10 jaar rentevast, looptijd 25 jaar met rente van 6,3%. Hij koopt met behulp van deze hypotheek met NHG (hoofdsom ) een appartementwoning, waarvoor hij k.k. betaalt. De WOZ-waarde bedraagt Hoeveel bedragen de inkomsten uit eigen woning over het jaar 2013, gesteld dat de heer van Lunteren de woning koopt en betrekt per 1 september 2013? Laat de eenmalige kosten buiten beschouwing. Antwoord Rente 1 e maand: ( x 6,3%)/12 = 735 Rente 2 e maand: ( x 6,3%)/12 = 732 Rente 3 e maand: ( x 6,3%)/12 = 730 Rente 4 e maand: ( x 6,3%)/12 = 728 Totaal: EWF = WOZ ( ) x 0,6% = 750 x (4/12) = 250 Inkomsten uit eigen woning= =

37 Vraag Fiona en Patrick kopen een woning in Ze hebben naast de aankoopsom en de k.k extra nodig voor een verbouwing. Patrick beschikt over een effectenportefeuille en leent, met de portefeuille en de woning als onderpand, op alleen zijn eigen naam bij een bank tegen 7,0% met een looptijd van 30 jaar. Het betreft hier een lineaire hypotheek. Patrick verkrijgt het volledige eigendom van de woning. Op 1 november wordt de woning verkregen en gaat direct als hoofdverblijf dienst doen. Bij aankoop heeft de woning een WOZ-waarde van De eenmalige financieringskosten waren Patrick s inkomen was De waarde van de portefeuille op 1 januari bedroeg Patrick had geen andere inkomsten of vermogensbestanddelen. Fiona heeft geen vermogen, maar wel inkomen van Hoeveel inkomstenbelasting is Patrick verschuldigd indien Fiona en Patrick geen fiscale partners zijn? Je hoeft geen rekening te houden met heffingskortingen Antwoord Inkomen: EWF: x 0,6% x 2/12 = Rente: x 7% x 1/12 + ( ,11) x 7% x 1/ Financieringskosten: Belastbaar inkomen Box 1: 1 e schijf: 37% x = Box 1: 2 e + 3 e schijf: 42% x Box 3: x 1,2% = Totaal belasting box 1 en 3: jaarstermijn Gewijzigde werking 30-jaarstermijn Voor 2013: uitgangspunt oorspronkelijke hoofdschuld Vanaf 2013: uitgangspunt eindbedrag annuïteit voor resterende termijn

38 Aflossingsstand (AFS) Artikel 3.119d Wet IB 2001 Bedrag en stand van resterende looptijd Vast te stellen bij beschikking door de belastingdienst Al dan niet op verzoek van de inspecteur Met name toe te passen bij doorstromen 112 Voorbeeld 1 Aflossingsstand Albert koopt op 1/1/2013 een woning: EWS Verkoop op 1/2/2018 (geen EWR): EWS Op 1/12/2018 koopt Albert een nieuwe woning voor Albert gaat tijdelijk in een huurwoning Nieuw aflossingsschema: 360 -/- ((5 x 12) + 1) = 299 mnd In de periode 1/2/2018-1/12/2018 geldt géén aflossingseis 113 Vraag 1 Emile koopt op 1/1/2013 een woning (EWS ). Verkoop vindt plaats op 1/2/2018 (EWS ). De EWR bedraagt dus Op 1 december 2018 koopt Emile een nieuwe woning voor koopsom Wat is de aflossingsstand? a) Deel voor 299 maanden, deel voor 360 maanden b) Deel voor 299 maanden, deel voor 360 maanden

39 Vraag 1 Emile koopt op 1/1/2013 een woning (EWS ). Verkoop vindt plaats op 1/2/2018 (EWS ). De EWR bedraagt dus Op 1 december 2018 koopt Emile een nieuwe woning voor koopsom Wat is de aflossingsstand? a) Deel voor 299 maanden, deel voor 360 maanden b) Deel voor 299 maanden, deel voor 360 maanden 115 Fiscaal partnerschap (2013) Vrije verdeling aftrekbare kosten/rente/ewf EWF naar rato verdeling aftrekbare kosten en rente Gehuwden en geregistreerd partners Ongehuwden onder voorwaarden (geen keuze meer) Ongehuwden Beiden meerderjarig Gezamenlijke huishouding (GBA) En 1 van de volgende voorwaarden: samen een not.samenl.ovk samen een kind (of erkend) als partner bekend in pensioen samen eigenaar eigenwoning op adres staat minderjarig kind van 1 van beiden ingeschreven partners vorig jaar fiscale partners 39

40 Echtscheiding Vertrekkende partner volledig eigenaar: 24 maanden volledige aftrek rente en erfpachtcanon EWF optellen bij inkomen EWF ook aftrekbaar als alimentatie (blijft na 24 maanden aftrekbaar) Voor blijvende partner geldt (fictieve) alimentatie als belastbaar inkomen Wet Hillen Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld Bij positief saldo EWF en EW-rente Effect: inkomsten eigenwoning altijd 0 of negatief Definities Eigenwoningschuld Vervreemdingssaldo eigen woning Eigenwoningreserve 40

41 Bijleenregeling Doorgroeien naar een duurdere woning Kopen van goedkopere woning Samenwonen Tussentijds aflossen Lening voor onderhoud/verbetering EW Verhuur voormalige eigen woning Verkoop met verlies Scheiding Vraag Piet en Annie hebben vorig jaar hun woning verkocht en daarbij een EWR gerealiseerd van Zij gaan dit jaar een nieuwe woning kopen van k.k. Ze willen een financiering regelen van (inclusief aankoop en financieringskosten van resp en 5.000) Wat is de nieuwe EWS? 122 Antwoord Koopprijs Bij:aankoopkosten Totaal Af: EWR Totaal Fin.kosten: x 270/315 =

42 Einde dag 2 Voor volgende week: Herhalen dag 2 Maken oefenvragen dag 2 Voorbereiden dag 3 42