VASTGOEDMAKELAAR: Inleiding tot het beroep & deontologie

Transcriptie

1 sociaal fonds voor de vastgoedsector Kortrijksesteenweg Gent Tel Fax VASTGOEDMAKELAAR: Inleiding tot het beroep & deontologie Deze uitgave is samengesteld op basis van het curriculum Basisbeginselen van Syntra Vlaanderen. auteur: Mark VAN DE WOESTIJNE met dank aan: Guy BAELDE, Jurgen VANSTEENE en Luc MACHON uitgave: oktober 2011

2 Document gecompileerd en gereviseerd door Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw Het Waarborg- en Sociaal Fonds voor de vastgoedsector PRV (SF 323) noch Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw zijn geenszins verantwoordelijk voor het gebruik dat van dit document gemaakt wordt. Deze tekst is eigendom van Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw. Documenten die gedownload worden, zijn strikt bedoeld voor een pedagogisch gebruik in het kader van een vastgoedopleiding. Zij mogen onder geen beding worden verspreid naar derden of gebruikt worden voor commerciële doeleinden. Uitgave oktober 2011 die alle vorige vervangt.

3 INHOUDSTAFEL DEEL A INLEIDING TOT HET BEROEP 1 BEROEPSOPLEIDING VASTGOEDMAKELAAR Welke opleidingen? Overzicht van de rechtstreekse vastgoedopleidingen Bachelor Ondernemersopleiding SYNTRA Lessencurriculum SYNTRA vanaf Vrijstellingen Overgangsexamens en C-proef SITUERING VAN DE VASTGOEDSECTOR IN DE BOUWWERELD Bouwsector Vastgoedsector Notaris Hypotheekverstrekker Landmeter Vastgoedexpert Vastgoedmakelaar De vastgoedbeheerder Vastgoedpromotor Vastgoedhandelaar REGLEMENTERING VAN HET BEROEP VAN VASTGOEDMAKELAAR Wettelijk basis Dubbele bescherming Definitie vastgoedmakelaar Het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars Wat? Ontstaan en historiek Organisatie

4 3.2.4 Opdracht Toelatingsvoorwaarden Verplichte stage Onwettige beroepsuitoefening of titelmisbruik Occasionele uitoefening Verplichtingen van de BIV-leden Welke zijn de voorziene tuchtstraffen? BEROEPSVERENIGINGEN Verschillende beroepsverenigingen CIB Wat? Werking DEEL B BASISBEGINSELEN VOOR DE VASTGOEDMAKELAAR 1 OPDRACHTEN EN TARIFICATIE Opdrachten en mandaten Opdracht versus mandaat Exclusief versus niet-exclusief Verkoop of verhuur Wet op de marktpraktijken Het commissieloon van de vastgoedmakelaar Principe: vrije tarifering Criteria van berekening van honoraria Enkele voorbeelden Tarifering en deontologie TAKEN EN COMPETENTIES VAN DE VASTGOEDMAKELAAR DEONTOLOGIE Terminologie Wettelijke basis

5 3.3 Inhoudelijk Laatste versie van de deontologie? Inhoudelijke bespreking van de deontologie Algemene bepalingen Bijzondere bepalingen BEGRIPPENLIJST BIJLAGE 1: REGLEMENT VAN PLICHTENLEER BIJLAGE 2: DEONTOLOGISCHE RICHTLIJNEN BIJLAGE 3: DEONTOLOGIE VOOR DE VASTGOEDPRAKTIJK 5

6 6

7 A INLEIDING TOT HET BEROEP 7

8 8

9 1 BEROEPSOPLEIDING VASTGOEDMAKELAAR 1.1 WELKE OPLEIDINGEN? Een beroepsopleiding resulteert in het behalen van een diploma of getuigschrift dat direct toegang verleent tot het beroep, bv. van vastgoedmakelaar. De diploma s en getuigschriften die in aanmerking komen voor het beroep van vastgoedmakelaar, staan opgesomd in artikel van het Koninklijk Besluit van 6 september Dat besluit, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 13 oktober 1993, kondigt de bescherming van de beroepstitel en uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar aan. De lijst van die diploma s staat verder in het hoofdstuk toelatingsvoorwaarden. De lijst bevat slechts enkele rechtstreekse opleidingen die toegang geven tot het beroep van vastgoedmakelaar. 1.2 OVERZICHT VAN DE RECHTSTREEKSE VASTGOEDOPLEIDINGEN BACHELOR Een aantal hogescholen in Vlaanderen bieden een bacheloropleiding vastgoed aan in dagopleiding. De voltijdse opleiding loopt over 3 jaar en reikt het diploma van bachelor in het vastgoed uit. Afhankelijk van de vooropleiding is het mogelijk om met een verkort studietraject het diploma bachelor in het vastgoed te behalen. Organiserende campussen KAHO Sint-Lieven - Campus Dirk Martens 9320 Aalst-Nieuwerkerken T F Hogeschool GENT - Departement Technologie 9000 GENT T F Hogeschool Antwerpen - Campus Dodoens 2800 MECHELEN T F

10 1.2.2 ONDERNEMERSOPLEIDING SYNTRA, de erkende centra voor ondernemersopleiding, organiseert in samenspraak met de vastgoedsector een ondernemersopleiding voor vastgoedmakelaars. Het is een avondcursus van 768 lesuren, verspreid over 3 schooljaren van 32 weken, met twee dagdelen van 4 lesuren. Tien campussen verspreid over Vlaanderen organiseren deze cursus, zodat elke belanghebbende in zijn eigen streek de passende opleiding kan volgen. Organiserende campussen Provincie ANTWERPEN Syntra Antwerpen en Vlaams-Brabant Campus Metropool Antwerpen ANTWERPEN Tel Fax antwerpen.zegelstraat@syntra-ab.be Syntra Antwerpen en Vlaams-Brabant Campus Kempen TURNHOUT Tel Fax kempen@syntra-ab.be BRUSSEL (Hoofdstedelijk gebied) Syntra Brussel Campus Ukkel BRUSSEL Tel Fax Provincie LIMBURG Syntra Limburg Campus Genk GENK Tel Fax infogenk@syntra-limburg.be Provincie OOST-VLAANDEREN Syntra Midden-Vlaanderen Campus Gent GENT (Afsnee) Tel Fax gent@syntra-mvl.be Syntra Midden-Vlaanderen Campus Sint-Niklaas ST.-NIKLAAS Tel Fax sint-niklaas@syntra-mvl.be 10

11 Provincie VLAAMS-BRABANT Syntra Midden-Vlaanderen Campus Asse ASSE-MOLLEM Tel Fax asse@syntra-mvl.be Syntra Antwerpen en Vlaams-Brabant Campus Leuven LEUVEN Tel Fax leuven@syntra-ab.be Provincie WEST-VLAANDEREN Syntra West Campus Kortrijk KORTRIJK Tel Fax kortrijk@syntrawest.be Syntra West Campus Oostende OOSTENDE Tel Fax oostende@syntrawest.be De toelatingsvoorwaarden voor de ondernemersopleiding vastgoedmakelaar zijn: een diploma hoger secundair onderwijs bezitten: 6 jaar aso, 6 jaar tso, 6 jaar kso of 7 jaar bso of geslaagd zijn in een EVC/EVK-procedure, ontwikkeld door het Vlaams Agentschap voor Ondernemingsvorming. De procedure voor Elders Verworven Competenties (EVC) / Elders Verworven Kwaliteiten (EVK) gaat na of de kandidaat-cursist over de nodige competenties en kwaliteiten beschikt om de ondernemersopleiding aan te vatten. Dat traject leidt tot het door het Vlaams Agentschap voor Ondernemersvorming SYNTRA Vlaanderen erkende diploma ondernemersopleiding vastgoedmakelaar. Het getuigschrift basiskennis bedrijfsbeheer wordt eveneens afgeleverd bij het succesvol beëindigen van het traject. Er worden geen deelcertificaten uitgereikt. Na het behalen van het diploma van de ondernemersopleiding is het mogelijk om via een verkort parcours (studieprogramma van ongeveer één jaar) het bachelorsdiploma te behalen. Op de volgende bladzijde wordt dit traject schematisch uitgewerkt. 11

12 Toelatingsvoorwaarden Diploma hoger secundair onderwijs EVC-EVK-procedure Ondernemersopleiding vastgoedmakelaar Diploma ondernemersopleiding vastgoed Getuigschrift basiskennis bedrijfsbeheer verkort parcours (1 jaar) Bachelor in het vastgoed 1.3 SYNTRA Naast de bacheloropleiding in vastgoed die door de hogescholen wordt georganiseerd, biedt SYNTRA de ondernemersopleiding voor vastgoedmakelaars aan. Hieronder wordt het lessencurriculum, eventuele vrijstellingen en de principes voor de examens nader bekeken LESSENCURRICULUM SYNTRA VANAF De ondernemersopleiding vastgoedmakelaar omvat zeventien vakken en daarnaast nog een eindwerk. Op de volgende bladzijde bevindt zich het lessenrooster, waarna de doelstellingen per vak worden opgesomd. 12

13 VAKKEN 1e jaar 2e jaar 3e jaar Totaal Basisbeginselen voor de 20 uur 20 uur vastgoedmakelaar Recht (gerechtelijk recht, burgerlijk 76 uur 44 uur 40 uur 160 uur recht en andere toegepaste wetgeving) Sociale wetgeving 20 uur 20 uur Boekhoudkunde en financieel beleid 44 uur 24 uur 68 uur Bouwkunde en technologie 40 uur 24 uur 24 uur 88 uur Kadaster en onroerende voorheffing 12 uur 12 uur Fiscale wetgeving 24 uur 20 uur 24 uur 68 uur Verzekeringen in de vastgoedsector 20 uur 20 uur Contracten, opdrachten en mandaten 48 uur 48 uur Ruimtelijke ordening en stedenbouw 36 uur 36 uur Vastgoedbeheer 56 uur 56 uur Kantoororganisatie en marketing 40 uur 40 uur Ramingen en schattingen 28 uur 28 uur Plaatsbeschrijvingen 24 uur 24 uur Hypotheekleningen en andere 20 uur 20 uur Overdracht handelsfondsen 20 uur 20 uur Speciale vastgoedtransacties 28 uur 28 uur Begeleiding eindwerk 12 uur 12 uur TOTAAL AANTAL UREN OPLEIDING

14 Vakken BASISBEGINSELEN VOOR DE VASTGOEDMAKELAAR RECHT SOCIALE WETGEVING BOEKHOUDKUNDE EN FINANCIEEL BELEID BOUWKUNDE EN TECHNOLOGIE Algemene doelstellingen De doelstellingen en structuur van de ondernemersopleiding vastgoedmakelaar kennen. Het beroep binnen de sector situeren. Het kennen van: de erkende deelberoepen; de toelatingsvoorwaarden; de reglementering en organisatie. Basiskennis hebben van het vakjargon. Inzicht verwerven in het verbintenissenrecht. Vertrouwd worden met een aantal fundamentele begrippen. Inzicht verwerven in het patrimoniaal familierecht en in de regels van de bijzondere overeenkomsten (cf. het Burgerlijk Wetboek). Inzicht verwerven en praktisch gebruik van een aantal specifieke, courante contracten en vertrouwd worden met de bijzondere regeling van de voorrechten, hypotheken, de gerechtelijke uitwinning en rangregeling, en de verjaring. Inzicht en kennis verwerven over de nieuwe relevante wetgeving. Het sociaal statuut voor zelfstandigen en werknemers kennen. De wederzijdse verplichtingen kennen en kunnen toepassen. Inzicht in de registratie van de activiteiten van een vastgoedkantoor volgens het systeem van enkelvoudige en dubbele boekhouding. Inzicht hebben in de beginselen van het handelsrecht. Een volledig financieel plan kunnen opmaken. Basisprincipes kennen van de elementaire moderne bouwkunde (ruwbouw en afwerking). Basisprincipes kennen van de elementaire technische installaties van een gebouw. Aanvullende principes kennen van de elementaire moderne bouwkunde. Kennis hebben van de relevante reglementering. Het belang kennen van het vak bouwkunde en technologie voor het beroep van vastgoedmakelaar. 14

15 KADASTER EN ONROERENDE VOORHEFFING FISCALE WETGEVING VERZEKERINGEN IN DE VASTGOEDSECTOR CONTRACTEN, OPDRACHTEN EN MANDATEN VASTGOEDBEHEER De organisatie, werking en toepassing van het kadaster kennen. De informatie die het kadaster verschaft, optimaal kunnen gebruiken. Inzicht verwerven in de basisbeginselen en terminologie van de fiscale wetgeving. De reglementering inzake personenbelasting kunnen toepassen. De wetgeving op de vennootschapsbelasting kunnen toepassen. De registratierechten bij verkoop op een praktische manier kunnen toepassen. Een ruimer inzicht verwerven in die verzekeringen, waarmee de vastgoedmakelaar wordt geconfronteerd als zelfstandig ondernemer en als vastgoedprofessional. Alle op een makelaarskantoor gebruikte documenten kunnen benoemen, gebruiken, opmaken en verklaren (bv. contract makelaar-opdrachtgever, huur/verkoopovereenkomst ). Deze documenten kunnen gebruiken rekening houdend met de wetgeving op handelspraktijken, consumentenbescherming, makelaarscontracten, het burgerlijk recht, de deontologie en andere. Dit vak is een mix tussen theorie (wetgeving) en praktijk (cases) waarbij de verschillende contracten en transactiedocumenten op een toegepaste manier worden besproken. Basiskennis hebben van het kunnen beheren van een gebouw in mede-eigendom. Noties hebben van de praktische gevolgen bij verkoop/verhuur van een mede-eigendom. De verplichtingen van de syndicus kennen en kunnen toepassen. De verplichtingen van de rentmeester kennen en kunnen toepassen. Dit vak is een permanente mix tussen theorie (wetgeving) en praktijk (cases). Aan dit vak kunnen ook plaatsbezoeken worden gekoppeld. 15

16 KANTOORORGANISATIE EN MARKETING RUIMTELIJKE ORDENING EN STEDENBOUW EN MILIEURECHT RAMINGEN EN SCHATTINGEN PLAATSBESCHRIJVINGEN HYPOTHEEKLENINGEN EN ANDERE OVERDRACHT HANDELSFONDSEN De commerciële haalbaarheid van de opstart van een vastgoedkantoor kunnen onderzoeken. Inzicht hebben in de organisatie en commerciële dienstverlening van een vastgoedkantoor. De verschillende stappen in de verwerking van een bemiddelingsopdracht kennen en kunnen toepassen. Basiskennis hebben van commerciële gesprekken. De basisprincipes van de wetgeving rond ruimtelijke ordening in Vlaanderen en/of Brussel leren kennen en kunnen toepassen. Concrete toepassing van de stedenbouwkundige begrippen op enkele concrete casussen en de bespreking van de aanverwante wetgeving (milieu, bodemsanering, monumenten en landschappen, wooncodes). De verschillende waarden kunnen bepalen. Inzicht verkrijgen in de marktwaarde van het vastgoed. Schadeposten / dringende werken aan eigendommen kunnen herkennen. Opstellen van een correcte opdracht/mandaat tot het uitvoeren van een plaatsbeschrijving. Een correcte, geschreven weergave maken van de situatie/staat van een ruimte/gebouw. Inzicht hebben én het kunnen benoemen van de gebruikte materialen. Schade aan de eigendommen kunnen herkennen en benoemen. Plaats en tijd van de vastgoedfinanciering in de vastgoedtransactie. De hypotheek duiden als bijkomend zakelijk zekerheidsrecht bij de lening. De gangbare leningsvormen kunnen toelichten. Dit op een duidelijke manier kunnen verwoorden naar de klant toe. Het kennen van elementaire technieken voor de overdracht van handelsfondsen. 16

17 SPECIALE VASTGOEDTRANSACTIES BEGELEIDING EINDWERK Verplichte onderdelen: lijfrente openbare verkoop landpacht Keuzeonderdelen (worden bepaald door de sectorcoördinator): seizoensverhuring kantoormarkt Voorbereiding van de C-proef De actuele regelgeving betreffende toetreding tot het beroep, stage deontologie, beroepsaansprakelijkheid VRIJSTELLINGEN De vakken van deze ondernemersopleiding richten zich op het beroep van vastgoedmakelaar. Bij bepaalde diploma's kunnen vrijstellingen worden verleend. Op basis van de diploma's en getuigschriften behaald in het secundair onderwijs kunnen er geen vrijstellingen worden verleend doordat het diploma van het secundair onderwijs een toelatingsvoorwaarde is. Ook het getuigschrift basiskennis bedrijfsbeheer behaald binnen het secundair onderwijs geeft om diezelfde reden geen aanleiding tot vrijstellingen. Het getuigschrift praktijk- en beroepskennis administratief vastgoedbediende geeft geen recht op vrijstellingen. De doelstellingen van deze opleiding zijn verschillend van die van de ondernemersopleiding tot vastgoedmakelaar. Die laatste gaat veel verder en dieper dan de opleiding tot vastgoedbediende. Onderstaande vakken kunnen NIET worden vrijgesteld: inleiding tot het beroep; basisbeginselen voor de vastgoedmakelaar; contracten, opdrachten en mandaten; vastgoedbeheer; boekhoudkunde en financieel beleid (2e jaar); kantoororganisatie en marketing; ramingen en schattingen; plaatsbeschrijvingen; speciale vastgoedtransacties; overdracht handelsfondsen. De leerdoelen en -inhouden van die vakken zijn specifiek gericht op het beroep van vastgoedmakelaar en zodoende kunnen ze niet worden vrijgesteld. 17

18 De cursisten moeten hun vrijstellingsaanvraag motiveren op basis van effectief behaalde diploma s en/of getuigschriften. De leerdoelen en -inhouden van de gevolgde vakken (of opleidingen) horen overeen te komen met die van de ondernemersopleiding vastgoedmakelaar om vrijstelling te kunnen krijgen. De vrijstellingsaanvragen worden behandeld door de pedagogisch adviseur op de centrale zetels van SYNTRA Vlaanderen. Voor de beslissingen kunnen cursisten advies vragen aan de pedagogisch adviseur sector vastgoed en de respectievelijke docent(en) OVERGANGSEXAMENS EN C-PROEF A- en B-proeven (overgangsexamens) Om geslaagd te zijn voor een vak of groep van vakken zoals hieronder bepaald hoort de cursist minstens 50 % te behalen op elk examen en hij moet 50 % van het totale aantal punten per opleidingsjaar halen. De invulling van elk examen is vrij te bepalen door de respectievelijke docent(en). Op basis van het examen moet de docent kunnen oordelen of de cursist de leerdoelen heeft bereikt. Examens kunnen zowel schriftelijk als mondeling zijn. Bij mondelinge evaluaties maakt de docent een schriftelijke neerslag. Voor elk vak wordt er één eindresultaat berekend. Dat is ook het geval als er voor het vak meerdere examens hebben plaatsgevonden. Het eindresultaat bepaalt of de cursist geslaagd is. Als de cursist minder dan 50 % behaalde, wordt de cursist in tweede zittijd geëxamineerd over de volledige inhoud van het vak C-proef (eindexamen) Om het diploma tot ondernemingshoofd vastgoedmakelaar te behalen is het niet voldoende dat de cursist voor elk gedoceerd vak een voldoende haalt. De cursist moet in de C-proef bewijzen dat hij de onderwezen stof in de praktijk kan toepassen, zowel bedrijfstechnisch als vaktechnisch. De C-proef is sterk verschillend van de overgangsexamens. Tijdens de C-proef wordt alle leerstof samengebracht in en toegepast op een reële casestudie. De C-proef is als dusdanig niet te onderschatten. De C-proef van de ondernemersopleiding tot vastgoedmakelaar omvat een mondelinge verdediging van een schriftelijke studie over de praktijk van het beroep. Een zelfgekozen vastgoedtransactie realiseren met aandacht voor de bedrijfseconomische aspecten is hiervan het doel. 18

19 2 SITUERING VAN DE VASTGOEDSECTOR IN DE BOUWWERELD 1 De bouwwereld omvat twee sectoren: de bouwsector en de vastgoedsector. 2.1 BOUWSECTOR Tot de bouwsector behoren alle beroepen die instaan voor, of deelnemen aan, de daadwerkelijke (handmatige) realisatie van bouw- of kunstwerken. Het betreft dus alle via de Kamer van ambachten en neringen gereglementeerde deelberoepen gaande van aannemer beton- en metselwerken (ruwbouw) tot aannemer vloer- en tegelwerken of schrijnwerken (afwerking); samen zijn dat er 27. Alle beroepen die uiteraard op een ander niveau instaan voor de theoretische of intellectuele realisatie via ontwerp, berekeningen, leiding en coördinatie van hoger opgesomde werken, behoren eveneens tot de bouwsector. Het gaat in hoofdzaak over bouwkundig ingenieurs, architecten en werfleiders, met hun afgeleide deeltaken als bouwkundig tekenaar, calculator, opzichter Een veelvoud van opleidingen en diploma's (op verschillend niveau) leidt tot die beroepen. 2.2 VASTGOEDSECTOR Tot de vastgoedsector behoren beroepen die vastgoed mogelijk maken. Zij zijn gericht op: het verhandelen; (vastgoedhandelaars) het bemiddelen bij verkoop of verhuring; (vastgoedmakelaars en notarissen) de overdracht van handelsfondsen; (vastgoedmakelaars) het waarnemen van het beheer, hetzij privaat als rentmeester (namens de eigenaar(s)), hetzij als syndicus van een vereniging van mede-eigenaars; (vastgoedmakelaars) het afpalen van terreinen, meten en/of verdelen; (landmeter-expert) 1 Bron: Winand Van Coillie 19

20 het schatten, waarderamingen en plaatsbeschrijvingen uitvoeren; (vastgoedexpert) het financieren en promoten van vastgoed, hetzij als projectbegeleider, hetzij als projectontwikkelaar. (hypotheekverstrekkers en vastgoedpromotoren) Het schema hieronder verduidelijkt de situering van het beroep vastgoedmakelaar binnen de sector. Vastgoedsector NOTARIS EXPERT HYPOTHEEK- VERSTREKKER LANDMETER- VASTGOED- HANDELAAR LANDMETER TOPOGRAAF VASTGOEDEXPERT VASTGOEDMAKELAAR VASTGOEDPROMOTOR PLAATSBESCHRIJVER VERKAVELAAR SCHADEREGELAAR SLEUTEL OP DE DEUR SCHATTER / TAXATEUR PROJECTONTWIKKELAAR BEMIDDELAAR BEHEERDER VERKOOP OVERDRACHT SYNDICUS RENTMEESTER HANDELSFONDSEN VERHUUR 20

21 De vastgoedmakelaar, de syndicus, de vastgoedpromotor Er zijn veel professionals actief in de bouw- en vastgoedsector en sommigen combineren meerdere activiteiten. Daarom worden hieronder de deelberoepen in de makelaardij en de nevenberoepen in de bouw- en vastgoedsector omschreven NOTARIS De notaris is bevoegd voor het verlenen van authenticiteit aan verkoopaktes en het verwezenlijken van openbare en onderhandse verkopingen, wanneer die het gevolg zijn van een consultatie op kantoor. Het notariaat heeft meerdere raakvlakken met de vastgoedsector. Het is niet de bedoeling om het beroepsprofiel van de notaris te analyseren, maar het werd volledigheidshalve als cluster opgenomen. Het is uiteindelijk niet denkbeeldig dat bepaalde opleidingen aanleiding kunnen geven tot tewerkstelling in grotere notariaten voor die deeltaken die de vastgoedsector aanbelangen. Artikel 4 van het Koninklijk Besluit van 6 september 1993, op 13 oktober 1993 in het Belgisch Staatsblad verschenen, bepaalt de bescherming van de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaars. Het bemiddelen bij verkoop, ruil en verhuring en het beheer ervan werden toegewezen aan de vastgoedmakelaars. Toch staat het volgende te lezen in dat KB: "Vallen niet onder de toepassing van dit besluit: 1 de persoon die één van de bedoelde activiteiten uitoefent op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie;..." Uit traditie (Wet Ventôse uit 1806) zal de notaris dus blijvend makelaarsactiviteiten uitoefenen (evenwel zonder commercieel karakter). Tot slot is het de notaris zelfs als hij niet zelf de transactie verzorgde die aan elke transactie zoals voornoemd, authenticiteit zal moeten verlenen via het verlijden van de passende akte. De notaris heeft alle kenmerken van een 'vrij' beroep, maar is een openbare ambtenaar met een koninklijke benoeming HYPOTHEEKVERSTREKKER De hypotheekverstrekker zorgt voor de financiering van vastgoed met dat vastgoed als onderpand. Het beroep is als cluster in de vastgoedsector opgenomen omdat het voorwerp van de hypotheek enkel onroerende goederen en dito rechten kan zijn. 21

22 De hypotheekverstrekker is dus enerzijds een financieel-economisch beroep en anderzijds een vastgoed-bouwtechnisch beroep. Uiteraard komt het tweede luik binnen een vastgoedopleiding aan bod, in het bijzonder de fysieke kwaliteiten van een gebouw en de evaluatie van de waarde in al haar facetten. WETTELIJKE BEPALINGEN Het verstrekken van hypotheken en ook de verplichte inschrijving als hypotheekverstrekker, worden gereglementeerd door de wet op het hypothecair krediet van 4 augustus 1992 (Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1992) die inmiddels meermaals werd gewijzigd LANDMETER Het landmeterberoep omvat twee deelberoepen: de topograaf en de landmeter-expert. Zij staan in voor metingen, afpalingen en grensverkenningen Topograaf Met de geëigende apparatuur, de meetinstrumenten, meet de topograaf gronden, terreinen en bouwwerken zoals gebouwen en wegeninfrastructuur op. Hierbij beschikt de topograaf over de nodige meettechnieken. Hij zet de metingen op plan of brengt ze in kaart door te tekenen of door filmtechnieken. Vervolgens bevestigt hij de juistheid ervan. Een topograaf kan ook administratieve taken uitvoeren i.v.m. muurovername, stedenbouwkundige attesten en verkavelingsaanvragen, bij aanvang en einde van de uitvoering van bouwwerken Landmeter-expert De landmeter-expert voert ook de activiteiten uit van de topograaf. Daarnaast maakt en ondertekent hij de passende plannen die moeten dienen voor een grenserkenning, de notariële akte, voor het regelen van gevallen van gemeenheid zoals bijvoorbeeld bouwconstructie of recht, en voor gelijk welke akte of proces-verbaal, die in een identificatie van grondeigendommen voorziet en die op het hypotheekkantoor moet worden overgeschreven. WETTELIJKE BEPALINGEN Volgens artikel 3 van de wet van 11 mei 2003 tot bescherming van de titel en het beroep van landmeter-expert bestaat de beroepsbedrijvigheid van landmeter-expert, in de zin van die wet, onder meer uit het volgende: 1. het afpalen van terreinen; 2. het opmaken en ondertekenen van plannen 'die moeten dienen voor een grenserkenning, voor een overdracht, voor het regelen van gevallen van gemeenheid 22

23 en voor gelijk welke akte of proces-verbaal, die in een identificatie van grondeigendom voorzien en welke ter hypothecaire overschrijving of inschrijving kunnen worden voorgelegd' VASTGOEDEXPERT Tot die cluster behoren vooral waardebepaling en schaderegeling in verband met onroerend goed. Het opmaken van plaatsbeschrijvingen en schattingen uitvoeren valt hier ook onder Plaatsbeschrijver De plaatsbeschrijver maakt een beschrijving op van een onroerend goed, zodat bij een eventueel sinister, een totaal en exact beeld van de oorspronkelijke toestand kan worden gevormd. Die is (hoofdzakelijk) nodig bij: - aanvang en einde van de huur; - aanvang van werken aan aangrenzende panden Schaderegelaar De schaderegelaar stelt schade vast aan bouwonderdelen of bouwcomponenten door externe factoren zoals een ongeval, brand of waterschade. Hij zal de juiste oorzaak van de schade en de mogelijke aansprakelijkheid moeten vaststellen om een eventuele remedie aan te raden Schatter - Taxateur De schatter beoogt de waardebepaling van een onroerend goed, rekening houdend met zowel de omstandigheden als het beoogde doel. Dat doel kan duiden op verkoop, verdeling, aangifte van nalatenschappen, leningsgaranties, verzekeringen, onteigeningen, inbreng in vennootschappen en fiscale taxatie. Afhankelijk van het beoogde doel zullen schattingen de verkoopwaarde, nieuwbouwwaarde, gelegenheidswaarde, ruilwaarde, toekomstwaarde, dagwaarde, intrinsieke waarde, exploitatiewaarde of kritische waarde worden genoemd VASTGOEDMAKELAAR De vastgoedmakelaar is een professional die van het BIV de toestemming heeft verkregen om te bemiddelen met het oog op de verkoop, de aankoop, de ruil, de verhuur of de overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen. 23

24 Bemiddelaar bij verkoop De vastgoedmakelaar brengt vraag en aanbod samen: werving, prospectie, publiciteit, marketing en advies. Hij doet dit in de koopmarkt van woon-, opbrengst- en handelshuizen, eengezinswoningen, herenhuizen, villa's, hoeven, appartementen en studio's, winkels en kantoren, garages en parkings, fabrieks- en industriegebouwen, gebouwd, in opbouw of op plan, evenals industriegronden, naakte gronden en bouwplaatsen voor promotie, zowel individuele bouwpercelen als gronden voor verkaveling, cultuurgronden en bossen, handelslokalen, agrarische eigendommen en sociale woningbouw. Naar best vermogen behartigt de vastgoedmakelaar de belangen van koper en verkoper zoals bijvoorbeeld financiering, fiscaliteit, prijsvorming, premies en voorkooprecht. Hij zamelt de nodige informatie en attesten in en begeleidt de transactie (onderhandelen) tot en met het opstellen van de passende documenten zoals de verkoopovereenkomst Bemiddelaar bij verhuring Hij brengt vraag en aanbod samen op het vlak van werving, prospectie, publiciteit, marketing en advies. Dat gebeurt op de volledige huurmarkt, gaande van residentiële, commerciële, industriële of agrarische belangen tot kantoren, bossen en gronden. Naar best vermogen behartigt hij de belangen van de huurder en verhuurder op het gebied van modaliteiten, termijnen, prijsvorming, indexering en huurpijzen. Hij begeleidt de contractvorming, onderhandelt en stelt de passende documenten op voor de verhuring: vgl. gemeen recht, hoofdverblijfplaats, handelshuur, landpacht, seizoenhuur, erfpacht Bemiddelaar bij overdracht handelsfondsen Hij brengt vraag en aanbod samen inzake overdracht van handelsfondsen. Het geheel van de bestanddelen verenigt hij en wendt hij aan om de betreffende onderneming aan te drijven en zo het cliënteel ervan aan te trekken en te behouden. De vastgoedmakelaar focust zich op de belangen van overdrager en overnemer, zoals modaliteiten, prijsvorming, betaling en garanties. Hij begeleidt de contractvorming en onderhandelt op het vlak van de benaming van een handelszaak, het voorwerp, het uitbatingsadres en -pand, het cliënteel, de handelsorganisatie, het recht van gebruik van de ruimten, het materieel, het meubilair, de machines, het gereedschap en de werktuigen dienende voor de uitbating van de handelszaak, het opmaken van een onderhandse staat ter zake, de stocks, de industriële, letterkundige en artistieke eigendomsrechten, de licenties, de concessies en vergunningen, de lopende contracten en de boeken. Daarenboven stelt de vastgoedmakelaar de passende overnamedocumenten op. Daarbij heeft de vastgoedmakelaar oog voor het kassaldo, banksaldi, schuldvorderingen en uitstaande 24

25 schulden, het onroerend goed, eventuele leasingovereenkomsten, belastingen en taksen, bestaande contracten, niet-concurrentiebeding, begeleiding, overname en/of ontslag personeel, beslagen en hypothecair getuigschrift, neerleggen van facturen, omzetcijfer en bedrijfswinsten en boeteclausules DE VASTGOEDBEHEERDER Syndicus van mede-eigendom De syndicus is de persoon die het administratief, financieel en technisch beheer van een medeeigendom waarneemt. Het beheer wordt zodanig georganiseerd dat de rechten van elke individuele mede-eigenaar worden gewaarborgd voor de delen in mede-eigendom. Hij staat in voor het dagelijks beheer en voor de uitbating van de gemeenschappelijke delen. Dat betekent dat voor de beheerder-syndicus ook op langere termijn een taak en verantwoordelijkheid zijn weggelegd, meer bepaald het behoud van de verkoop- en verhuurwaarde van de panden Rentmeester van privévastgoed De rentmeester treedt op in de plaats van de eigenaar(s)- of (patrimonium)-vennootschap voor het beheer van hun vastgoedportefeuille. Hij zal instaan voor de (her)verhuring, de uitbating, het onderhoud en het rentabiliseren van de onroerende goederen, waarbij hij de belangen van huurder en verhuurder zal verzoenen. Hij voert alle administratieve aspecten uit zoals opvolging van contracten, verzekeringen, briefwisseling, aanmaningen Daarnaast behandelt hij de financiële onderdelen waaronder indexaanpassingen, kostenberekeningen en splitsingen, prijszettingen Tot slot zorgt hij ook voor de technische aangelegenheden zoals onderhoud, renovatie Voor een nieuwbouw wordt de rentmeester vaak belast met de projectbegeleiding. Wanneer de koop uiteindelijk gerealiseerd is of het project wordt opgeleverd, zal de rentmeester het beheer waarnemen. Op die wijze wordt hij medeverantwoordelijk gesteld om te realiseren wat hij heeft vooropgesteld VASTGOEDPROMOTOR De vastgoedpromotor begeleidt een vastgoedproject van begin tot einde en zorgt ervoor dat de investering optimaal rendeert. De vastgoedpromotor optimaliseert de desbetreffende eigendom en staat in voor de coördinatie van de administratieve, stedenbouwkundige, wettelijke en commerciële activiteiten. Hij heeft een sturende functie. In tegenstelling met de algemene aannemer staat de bouwpromotor niet zelf in voor het optrekken van de gebouw. 25