Inhoudsopgave leesversie website Univeste

Transcriptie

1 Inhoudsopgave leesversie website Univeste 1. Wie is Univeste Meerjaren onderhoudsplan Woonwensenmodel Uitvoering MJOP Financiering van het onderhoud Wat is een onderhoudsabonnement? Reacties van klanten van Univeste Het beheer van de VvE Verzekeren van uw complex

2 1. Wie is Univeste Univeste is specialist op het gebied van gebouwenonderhoud. Namens het bestuur van een vereniging van eigenaren stellen wij actuele meerjaren planningen (MJOP) op met alle consequenties op technisch en financieel gebied. Ook wordt het programma van wensen in de MJOP verwerkt. Denk hierbij aan verbetering van comfort, modernisering van het gebouw etc. Wij voeren de MJOP vervolgens op verzoek ook uit. Daarbij werken wij landelijk. Naast onze technische bekwaamheid zijn wij als enige in Nederland in staat om de kosten van het onderhoud in de vorm van vast bedrag (abonnement) aan te bieden. Voor u als vereniging is dit van belang. U heeft immers een gelijkmatige stroom van inkomsten via uw servicebijdragen per maand. Dan is het prettig als de uitgaven ook gelijkmatig verlopen. Univeste biedt deze oplossing. Door onze mogelijkheid om de uitgaven van het groot onderhoud neer te zetten als een vast bedrag per maand kunnen wij exact beoordelen wat uw financiële ruimte is. Dit biedt u de mogelijkheid om alsnog het uitgesteld onderhoud en het toekomstige onderhoud financieel te kunnen dragen zonder dat u een beroep hoeft te doen op een eenmalige bijdrage van de bewoners. Univeste adviseert en ondersteunt in de bepaling van de marktconforme servicelasten voor uw appartementencomplex. 2 We zetten de voordelen van de werkwijze van Univeste graag voor u op een rij. In een adviesgesprek kunnen we u laten zien wat dit uw VvE kan opleveren. Ook de ervaringen van klanten van Univeste bevestigen de meerwaarde van onze unieke werkwijze.

3 2. Meerjaren onderhoudsplan Het nut van het Meerjaren onderhoudsplan Een MJOP geeft inzicht in de uitgaven voor onderhoud en verbetering aan uw complex voor de komende jaren. Potentiële kopers van een appartement willen weten hoe de staat van onderhoud is van het complex, wat de toekomstige verplichtingen zijn en of dat de kas voldoende gevuld is en wordt om het onderhoud te kunnen bekostigen. Tegenwoordig zijn dit zaken die een verkoop maken of breken. Met een MJOP van Univeste is dit geen vraag meer maar een wetenschap. Voorbeeld: 3 Unieke werkwijze van Univeste Wij gaan verder dan alleen inventariseren, inspecteren en het opstellen van de rapportage. Met alleen een mooi rapport bent u er niet. Wat moet je er mee als de praktijk afwijkt van het rapport, de uiteindelijke kosten veel hoger zijn en er geen rekening is gehouden met woonwensen die het comfort en aantrekkelijkheid van het complex verbeteren.

4 Univeste pakt het anders aan! Tijdens ons intakegesprek zullen wij u uitgebreid interviewen over de wensen van de bewoners en brengen wij door ons opgedane kennis en ideeën in die aansluiten op de wensen. Ook wordt gekeken naar de omgeving. Gezamenlijk met het bestuur wordt dan de startpositie (woonwensenmodel) bepaald. Vanuit het woonwensenmodel vindt er een technische inspectie plaats waarbij alleen relevante zaken worden belicht. Na de technische inspectie wordt op basis van onze kennis en onderliggende externe aanbiedingen de Meerjaren onderhoud- en investeringsbegroting opgesteld. Als extra berekenen wij tevens de financiële gevolgen door voor de te betalen servicelasten. Hier is het uiteindelijk immers om te doen. Tevens maken wij de MJOP financieel haalbaar door het Univeste onderhoudsabonnement Het geheel wordt vervolgens aan het bestuur en indien gewenst aan de Algemene ledenvergadering gepresenteerd en uitgelegd waarna wij kunnen zorgen voor de uitvoering van het MJOP tegen de kosten zoals zijn vastgelegd in het MJOP. Duidelijkheid geven en verantwoordelijkheid nemen, dat is Univeste. MJOP is wettelijke verplichting De wetgeving stelt in het nieuwe splitsingsreglement dat de VvE verplicht is een meerjaren onderhoudsplan op te stellen. Hiernaast is wetgeving in de maak die VvE en kan verplicht en tot uitvoering van onderhoud. De wetgever is er alles aan gelegen om achteruitgang van appartementsgebouwen tegen te gaan. 4 Kosten opstellen MJOP Het opstellen van het MJOP kost tijd, maar dat mag ook wel voor zo n belangrijk document. Van te voren kan niet worden niet worden ingeschat wat de kosten zullen zijn. Daarom is het intakegesprek ook altijd gratis. Tijdens het intakegesprek wordt het woonwensenmodel bepaald. Op basis van het woonwensenmodel worden de kosten van het opstellen van het MJOP bepaald. Deze kosten kunt u apart betalen of als onderdeel opnemen in het Univeste Onderhoudsabonnement. Aan u de keuze.

5 3. Woonwensenmodel Univeste gaat voor tevreden bewoners Met alleen het in kaart brengen van het onderhoud voor nu en de toekomst ben je er niet. Om in te spelen op de wensen van de bewoners van uw complex is het belangrijk de woonwensen op een rij te zetten. Met het woonwensenmodel van Univeste houden wij rekening met technische verbeteringen en vernieuwingen op het MJOP. Als voorbeeld kunt u denken aan het vernieuwen van de tochtige ramen, plaatsen van een intercom, vervangen van de verwarmingsinstallatie voor een hoogrenderende installatie met lage kosten, maar ook het actualiseren van de kleurstelling van het complex. 4. Uitvoering MJOP Het plan ligt er. Maar wat nu? Met het plan alleen ben je er niet. Nu moet het worden uitgevoerd. Allerlei vragen komen dan naar voren, zoals: wie koopt het werk in tegen een goede prijs- prestatie verhouding wie gaat het werk uitvoeren wie gaat de contracten aan wie is kundig om de juistheid van uitvoering te controleren wie durft alle risico s van juiste uitvoering en zogenaamd onvoorzien meerwerk op zich te nemen hoe financieren we de uitvoering van het plan wie zorgt er voor dat de kosten en uitvoering van het MJOP binnen budget blijven 5 Univeste verzorgt dit, want dit is ons werk. Het gaat immers om veel geld. Geld van de (mede)bewoners. Hier moet zorgvuldig mee worden omgegaan, waarbij het verstandig is dat het bestuur een onafhankelijke positie inneemt. Wij treden op namens de VvE, maar nemen wel alle risico s op ons. De VvE gaat met Univeste een overeenkomst aan, waarbij Univeste verantwoordelijk wordt voor de kosten en uitvoering van het MJOP.

6 Dit kan op twee manieren. De VvE betaalt Univeste jaarlijks de begrote onderhoudsbedragen bedragen of de VvE maakt gebruik van het unieke Univeste onderhoudsabonnement. Uiteraard zijn er ook varianten mogelijk. Kosten uitvoering MJOP Het ene jaar van uitvoering vraagt meer begeleiding dan het andere jaar. Grote renovaties nemen nu eenmaal meer tijd in beslag dan de jaarlijkse inspectie. Op basis van het MJOP wordt een kostenbegroting gemaakt. Deze kosten van uitvoering per jaar worden éénmalig bepaald en staan vast gedurende de uitvoeringsperiode vast. Ook bij de begeleiding van de uitvoering van het MJOP geen verrassing achteraf. De kosten kunnen ook worden opgenomen als onderdeel van het Univeste onderhoudsabonnement. 5. Financiering van het onderhoud Het reservefonds van de vereniging is veelal onvoldoende om de kosten van (uitgesteld) onderhoud en benodigde verbeteringen te kunnen voldoen. Dit zal kunnen betekenen dat iedere bewoner/eigenaar eenmalig een extra storting moet doen in het reservefonds. Vaak is dit niet haalbaar en niet wenselijk, terwijl de uitvoering van de werkzaamheden wel nodig is. 6 Univeste kan daar bij helpen. Dit door het MJOP onder te brengen in het Univeste Onderhoudsabonnement. Binnen het Univeste onderhoudsabonnement is het mogelijk om de uitgevoerde, maar nog niet betaalde werkzaamheden voor te financieren. Dit doen wij via de Ribank. Vanuit de opstart van Univeste in 1999 hadden wij een overeenkomst met ABN Amro bank, waarbij de bank het deel van de werkzaamheden die al zijn uitgevoerd, maar nog niet zijn voldaan vanuit het abonnement wordt gefinancierd. De Ribank heeft deze activiteiten van ABN Amro in 2006 overgenomen als uitbreiding op haar dienstenpakket die in het verleden alleen primair lag in de autobranche. Ribank N.V. is als bank een onderdeel van de Franse multinational Crédit Agricole S.A., één van de grootste banken ter wereld. Crédit Agricole heeft een z.g. artikel 403 verklaring afgelegd waarbij men 100% garant staat voor Ribank. Univeste is vanuit haar technische en financiële kennis als enige partij in Nederland door Ribank aangewezen

7 om te financiering van het onderhoud te verzorgen in de vorm van het 10 tot 15 jarige Onderhoudsabonnement. De kosten van financiering zijn verwerkt in het onderhoudsabonnement en maken onderdeel uit van de vaste totaalprijs. Dus ook hierbij geen verrassingen in de toekomst Ribank opent voor u uw eigen onderhoudsrekening. Deze staat op naam van de vereniging. Alle betalingen voor de uitgevoerde werken worden vanaf deze rekening betaald. Maandelijks stort u het abonnementsgeld op deze rekening. Na afloop van het onderhoudsabonnement is er net zo veel uitbetaald als dat er bij u aan abonnementsgeld is geïncasseerd en vervalt automatisch het abonnement. Uiteraard kunt u vervolgens een nieuw abonnement afsluiten. Voordelen van het financiële plan van Univeste Uitvoering MJOP wordt financieel mogelijk Geen concessie aan kwaliteit vanwege geldgebrek Storting door eigenaars niet nodig Budgetzekerheid 7

8 6. Wat is een onderhoudsabonnement? Het onderhoudsabonnement is de overeenkomst tussen de VvE en Univeste, waarbij Univeste het Meerjaren onderhoudsplan ten uitvoer brengt. Dit alles tegen een vast abonnementsbedrag per maand, waarbij alle kosten uit het plan zijn meegenomen. Hoe werkt het onderhoudsabonnement? Samen met het bestuur van de VvE wordt het woonwensenmodel bepaald. Vervolgens maakt Univeste met inachtneming van dit model de Meerjaren onderhoudsplanning. De kosten van het (uitgesteld) onderhoud over een periode van 10 tot 15 jaar worden in een betaalplan gezet, waarbij u een maandelijks een vast bedrag gedurende de looptijd van het abonnement betaald. Op deze manier kunnen zowel de woonwensen als het benodigde onderhoud door de jaren heen worden gerealiseerd, zonder eenmalige bijdragen van bewoners of substantiële servicelasten verhogingen. 8 Betaling van het onderhoudsabonnement De VvE betaalt maandelijks het abonnementsbedrag. U opent uw eigen onderhoudsrekening bij onze bank. Deze staat op naam van de vereniging. Alle betalingen voor de uitgevoerde werken worden vanaf deze rekening betaald. Maandelijks stort u het abonnementsgeld op deze rekening. Na afloop van het onderhoudsabonnement is er net zo veel uitbetaald als dat er bij u aan abonnementsgeld is geïncasseerd en vervalt automatisch het abonnement. Uiteraard kunt u vervolgens een nieuw abonnement afsluiten. U kunt er (deels) ook voor kiezen om geplande werkzaamheden jaarlijks met Univeste af te rekenen. Aan u de keuze.

9 7. Reacties van klanten van Univeste De aanpak van Univeste is zeer professioneel. Met enthousiasme en grondig onderzoek werd er een plan gemaakt dat aansloot op de wensen van de VvE. Het bestuur van de VvE is door Univeste altijd nauw betrokken in dit proces. Het plan is uiteindelijk door Univeste en de betrokken onderaannemers uit het Univeste netwerk gepresenteerd aan de bewoners. Mede door deze duidelijke en eerlijke presentatie heeft Univeste het volste vertrouwen van onze VvE gekregen. En het vertrouwen is door Univeste waargemaakt. [VvE Antwerpenstraat, Breda] Wij zijn blij dat wij het Univeste onderhoudsplan hebben aangegaan omdat Univeste-medewerkers goed achter de aangegane verplichtingen met de opdrachtgevers staan en een goede communicatie onderhouden. De expertise van Univeste geeft veel ondersteuning t.a.v. planning, technische en financiële mogelijkheden voor de opdrachtgever. [VvE Rozenhof, Epe] 9 8. Het beheer van de VvE Vragen over het beheer van uw VvE? Het beheren van de VvE gaat om administratieve en technische zaken. Wij richten ons op de technische uitvoering van het Meerjaren Onderhoudsplan. Vaak wordt ons vanwege de goede ervaringen gevraagd het totale beheer te verzorgen. Deze vraag kunnen wij niet invullen en wel om twee redenen. Ons specialisme is onderhoud, andere zaken zouden alleen maar afleiden. Daarnaast zijn het totaal verschillende werelden die niet verenigbaar zijn binnen een discipline. Uiteindelijk gaat dit ten koste van de dienstverlening aan u als klant. Wel kunnen wij u in contact brengen met administratief beheerders die bewezen hebben u te kunnen ontzorgen in het financieel- en administratief beheer en kunnen ondersteunen bij de jaarlijkse vergaderingen.

10 9. Verzekeren van uw complex Extra service voor u als klant In onze altijd voortdurende zoektocht naar extra s voor onze klanten hebben wij ervaren dat goed onderhouden appartementencomplexen minder kans op schade hebben. De Nederlandse verzekeraars onderschrijven onze ervaring en hebben zich graag bereid getoond de klanten van Univeste te verzekeren. Het gaat dus om klanten zoals u. Wij hebben Reaal verzekeringen als beste uit de groep geselecteerd. Met Reaal hebben wij een klanten arrangement samengesteld waarbij alle voordelen toevallen aan u als klant. Dit kan omdat wij geen assurantietussenpersoon zijn en hierover geen geld hoeven te verdienen. Neem nu de Opstalverzekering. Er wordt hierbij gewoon de Extra uitgebreide dekking aangeboden inclusief inductie en glas, maar dan tegen zeer scherpe tarieven. Univeste arrangementspremie Extra uitgebreide opstalverzekering Bouwjaar voor 1980: 0,450 promille Bouwjaar na 1980: 0,315 promille Hiernaast biedt Reaal ook scherpe premie voor de aansprakelijkheidsverzekering en rechtsbijstand verzekering. De voordelen voor uw VvE kunnen flink oplopen. In veel gevallen kan door de besparing een servicelastenverhoging worden voorkomen. Dit is iets waarbij ieder baat heeft. Vervolgens zal Reaal zorg dragen voor een soepele overstapservice van uw huidige verzekeraar naar Reaal verzekeringen. 10 Wanneer u nog vragen heeft met betrekking tot dit Arrangement, aarzel dan niet om contact op te nemen. Wij zijn u graag van dienst en zien uw reactie met belangstelling tegemoet.