Overtoom 406-II te Amsterdam

Transcriptie

1

2

3

4

5 aanvullende brochure Overtoom 406-II te Amsterdam Splitsing & Vereniging van Eigenaars Splitsingsakte en - tekening Het pand is op 28 april 2005 door notaris Mr. R.H. Meppelink gesplitst in 4 appartementsrechten: A-1: Bedrijfsruimte/winkelhuis op de begane grond en in de kelder. A-2: Woning op de eerste verdieping met berging op de zolderverdieping. A-3: Woning op de tweede verdieping met berging op de zolderverdieping. A-4: Woning op de derde verdieping met berging op de zolderverdieping. De Vereniging van Eigenaars (VvE) draagt de naam: Vereniging van Eigenaars Overtoom 406 te Amsterdam. Het appartement heeft de volgende omschrijving in de splitsingsakte: Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping en berging op de zolderverdieping, plaatselijk bekend te Amsterdam als Overtoom 406-II (postcode 1054 JS), kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie T, complexaanduiding 6539-A, indexnummer 3, tevens uitmakende het zesennegentig/ vierhonderdvijftigste (96/450 e ) onverdeeld aandeel in de hiervoor onder 1. gemelde gemeenschap. Voor het appartement gelden de volgende breukdelen: Gerechtigdheid in de gemeenschap:!! 96/450 e Het maximum aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt 4. Elk appartementsrecht geeft recht op het uitbrengen van één stem. Huishoudelijk reglement De vereniging heeft geen huishoudelijk reglement. T HUYS MAKELAARDIJ NICOLAAS BEETSSTRAAT 114 -II 1054 XT AMSTERDAM INFO@THUYSMAKELAARDIJ.NL T M BTW NR B01 KVK

6 Administratie De administratie van de VvE is tot 1 januari 2012 gevoerd door Alliantie VvE Diensten. Er is in de laatste VVE vergadering (d.d. december 2011), als gevolg van een veranderd dienstenpakket en voorwaarden, besloten dat alle administratieve (evenals financiële en technische) taken bij een andere (nog nader te bepalen) externe dienstverlener belegd zullen gaan worden. Voor deze afweging zijn de kwaliteit van dienstverlening en het kostenoogpunt tezamen doorslaggevend. Verzekering Er is een opstalverzekering tegen brandschade via de VvE bij: AON Reservefonds Het reservefonds van de VvE bedroeg per 1 januari 2012 ca ,- Onderhoud door de VvE Door de VvE zijn in het (recente) verleden de volgende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd: - Schilderwerk voor- en achterzijde: Schilderwerk en stoffering trappenhuis: 2008 Isolatie en ventilatie Onder de parketvloer liggen FERMACELL isolatie platen met daarop hardboard vloerdelen. Alle ramen in het appartement zijn voorzien van dubbel glas. De woning beschikt over mechanische ventilatie. Overige informatie Fundering en aanschrijvingen Met betrekking tot de fundering is in het kader van het verkrijgen van de splitsingsvergunning ten tijde van de splitsing de volgende garantie afgegeven: Woningbouwvereniging De Dageraad (thans Stichting De Alliantie), of diens rechtsopvolger, garandeert gedurende vijfentwintig jaar na afgifte van deze vergunning dat eventuele gebreken aan de fundering van de panden voor haar rekening zullen worden hersteld. Dit wordt door afdeling Bouw en Woningtoezicht van stadsdeel West bevestigd. Op het pand rusten geen aanschrijvingen. T HUYS MAKELAARDIJ NICOLAAS BEETSSTRAAT 114 -II 1054 XT AMSTERDAM INFO@THUYSMAKELAARDIJ.NL T M BTW NR B01 KVK

7 Eigenaars lasten (zakelijk/te verrekenen) OZB (eigenaar):!! 169,69! per jaar (2012) Rioolrecht:!!! 149,41! per jaar (2012) Waterschapslasten:!! p.m.!! per jaar (2012) WOZ waarde ,- (peildatum 1 januari 2011) Bestemming Volgens eigendomsbewijs:!!!! woning Volgens splitsingsakte:!!!! woning Milieudienst Volgens per ontvangen informatie van Dienst Milieu en Bouwtoezicht d.d. 19 oktober 2011 is er geen bodemonderzoek geregistreerd voor het pand Overtoom 406. Ook zijn er geen ondergrondse tanks bekend. Verkoopcondities en overdracht Roerende zaken Achter kan blijven en over is te nemen: zie roerende zaken lijst. Uitbrengen van biedingen Biedingen worden slechts behandeld indien deze schriftelijk (per ) aan de verkopend makelaar zijn toegezonden, vergezeld van een afschrift van een geldig legitimatiebewijs. Mededelingsplicht / Onderzoeksplicht De verkoper en diens makelaar zullen aan aspirant-koper al hetgeen mededelen dat ter kennis van koper behoort te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper en/of diens makelaar niet behoeven te worden verstrekt. Aspirant-koper aanvaardt diens onderzoeksplicht als zodanig. De aspirantkoper dient zelf de voor de koop gangbare informatiebronnen te raadplegen. Notariskeuze Een overeenkomst zal worden vastgelegd in een koopakte volgens het model Ring Amsterdam van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, bij een door door koper - indien geen projectnotaris is aangewezen - aan te wijzen Amsterdamse notaris. T HUYS MAKELAARDIJ NICOLAAS BEETSSTRAAT 114 -II 1054 XT AMSTERDAM INFO@THUYSMAKELAARDIJ.NL T M BTW NR B01 KVK

8 Bankgarantie / Waarborgsom Binnen 21 dagen na ondertekening van de koopakte dient koper een garantie te stellen van 10% van de koopsom of een waarborgsom ter grootte van dit bedrag te storten op rekening van voornoemde notaris. Clausule energieprestatiecertificaat Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen. Verkoper zal deze documenten voor de levering ook niet aanvragen. Tot slot Zowel de brochure als de aanvullende brochure van Overtoom 406-II zijn met zorg samengesteld. Voor eventuele onjuistheden aanvaarden wij echter geen aansprakelijkheid. Middels het uitbrengen van een bieding conformeert aspirant-koper zich aan alle hierboven gestelde voorwaarden. bijlage: - Plattegrond - Milieufax - Splitsingstekening - 10 vragen en antwoorden T HUYS MAKELAARDIJ NICOLAAS BEETSSTRAAT 114 -II 1054 XT AMSTERDAM INFO@THUYSMAKELAARDIJ.NL T M BTW NR B01 KVK

9

10 10 vragen en antwoorden Uw tien vragen over bezichtigingen, onderhandelingen en koopovereenkomsten en meer. Word ik koper als ik de vraagprijs bied? en Wanneer komt de koop tot stand?, zijn vragen waar veel misverstanden over bestaan. Hieronder krijgt u antwoord op deze vragen en nog acht veel voorkomende onduidelijkheden in het traject van uw interesse in een woning tot en met het bod dat u doet op een woning. Wanneer ben ik in onderhandeling? U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal over leggen. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij of zij, zoals dat heet, onder bod is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van de biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken. Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen? Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder Word ik koper als ik de vraagprijs bied? ), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen naar elkaar toekomen in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen. Wanneer komt de koop tot stand? Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voor waarden), dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast in een koopakte. Daar in moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal af spraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit onder voorbehoud financiering is. Word ik koper als ik de vraagprijs bied? Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechts college, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? T HUYS MAKELAARDIJ NICOLAAS BEETSSTRAAT 114 -II 1054 XT AMSTERDAM INFO@THUYSMAKELAARDIJ.NL T M BTW NR B01 KVK

11 Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar natuurlijk in overleg met de verkoper besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen (zie ook vraag 8 en 9). De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. De makelaar vraagt een belachelijke hoge prijs voor een woning. Mag dat? De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken roerende zaken bijvoorbeeld pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt. Wat is een optie? Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een al bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip optie gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan. Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan? Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij of zij deze na te komen. Zit de makelaarscourtage in de kosten koper? Neen. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid hangt aan de overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting en de kosten voor de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (courtage). De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet dat van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen. T HUYS MAKELAARDIJ NICOLAAS BEETSSTRAAT 114 -II 1054 XT AMSTERDAM INFO@THUYSMAKELAARDIJ.NL T M BTW NR B01 KVK

12

13 Bezoekadres Cruquiusweg 5 Amsterdam Gemeente Amsterdam Dienst Milieu en Bouwtoezicht Vooradvies historische informatie Amsterdam Postbus AX Amsterdam Telefoon makelaarsinfo@dmb.amsterdam.nl Aanvraag Naam aanvrager T HUYS MAKELAARDIJ T.a.v. E. Wolting Klantnummer info@thuysmakelaardij.nl Faxnummer Aantal pagina s 1 Behandelnummer DMB 2011 Datum afgifte vooradvies 19 oktober 2011 Behandeld door dhr. L. Melis Telefoon Locatie Locatie OVERTOOM 406 H 1054 JS Amsterdam Bodemonderzoek Bodemonderzoek Nee Info bij Opmerking Op 406 geen. Zie verder bodemloket o.a. op 1e Helmerstraat doss. AM 10386, verder openbare weg. Ondergrondse tanks Ondergrondse tanks bekend Nee Info bij Opmerking Bovengrondse tanks Bovengrondse tanks bekend Nee Info bij Opmerking Op locatie/omgeving hebben bedrijfsactiviteiten plaats gevonden die mogelijk bodemverontreiniging hebben veroorzaakt. Op pompinstallatie. Kosten De kosten voor de werkzaamheden ten behoeve van dit vooradvies bedragen per 1 januari ,90. Voorbehoud Dit vooradvies is niet uitputtend en geeft geen garantie dat er zich op de betreffende locatie geen ondergrondse tank of geen bodemverontreiniging bevindt. Slechts een bodemonderzoek kan uitsluitsel geven over de verontreinigingssituatie. Voor aanvullende informatie: Voor een uitgebreider raadpleging van historische informatie kunt u dossiers inzien. Het klaarleggen van dossiers vergt maximaal tien werkdagen en hieraan zijn kosten verbonden. Hiervoor kunt u een afspraak maken via telefoonnummer (020) U kunt ons kantoor bereiken per tram of bus (tram 26, bus 43 en 65), halte Cruquiusweg.