Werk met vakbekwame partners

Transcriptie

1 INLEIDING Werk met vakbekwame partners Bouwen is en blijft voor velen de eerste optie. Groot voordeel is dat je een moderne woning hebt, op maat van je persoonlijke wensen, maar meestal moet je wel enige toegeving doen omwille van je budget of bouwvoorschriften. Anderen kiezen voor renovatie in plaats van nieuwbouw omwille van de schaarse bouwgronden, een goede ligging, een aantrekkelijke prijs, de charme van een huis, de mogelijkheid om bepaalde werken te spreiden in de tijd... Waar moet ik op letten? (Ver)bouw verstandig en ga in zee met de juiste partners. Voor de aankoop van een woning of bouwgrond kom je eerst bij de bank en de notaris terecht. Een landmeter zorgt ervoor dat er geen misverstanden zijn over de afmetingen van het terrein. Daarna volgen doorgaans de architect, de veiligheidscoördinator en de aannemers. Ook de keuze van bouwmaterialen is belangrijk. Een goede architect is erg belangrijk bij je (ver)bouwplannen. Hij maakt het ontwerp, houdt het budget in de gaten, zorgt dat administratief alles in orde is en controleert of de werken correct worden uitgevoerd. Goede architectuur is creatief, vooruitstrevend, voortdurend op zoek naar nieuwe toepassingsmogelijkheden en speelt in op je persoonlijke wensen en verwachtingen. De beste hypothecaire lening bestaat niet. Elke formule heeft zijn voor- en nadelen. Informeer je goed over de verschillende mogelijkheden bij diverse kredietverleners. Welke gunsttarieven geeft je bank? Kom je in aanmerking voor een sociale lening? Bij de verkoop van een woning schakelt de verkoper vaak een vastgoedmakelaar in als tussenpersoon. Deze dient aangesloten te zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) dat waakt over de toepassing van de deontologie. Omdat je meestal maar 1 keer zo n grote investering doet, kan je maar beter goed geïnformeerd aan je bouwavontuur beginnen. In welke zone ligt mijn pand? Kom ik in aanmerking voor een renovatiepremie? Welke nieuwe bestemming mag ik een pand geven? Snel en correct antwoord bieden op dergelijke grondgebonden informatie, is een belangrijke dienstverlening van de Vlaamse overheid. Voor al je vragen over een bepaald perceel of woning, kan je best in eerste instantie terecht bij de gemeentelijke diensten: stedenbouw en ruimtelijke ordening, wonen of huisvesting. De gemeentelijke ambtenaren kennen de plaatselijke situatie het best en zij stellen zich graag ten dienste van hun (toekomstige) inwoners. Weinig sectoren bieden zo n veelheid aan beroepen als de bouwsector. Bouwvakkers kozen hun beroep om verschillende redenen: het genoegen iets te creëren, buitenwerk, vakmanschap, het gedreven zoeken naar praktische oplossingen, teamwerk, Nagenoeg alle beroepen in de bouwsector vereisen een hoge graad van uitvoeringsbekwaamheid in combinatie met technisch inzicht. De realiteit van werken in de bouw, vraagt om competente en oplossingsgerichte beroepsmensen. De jongste jaren is er steeds meer interesse voor andere manieren van bouwen die een volledig nieuw licht werpen op het bouwproces. Steeds meer firma s spelen trouwens in op de vraag naar energiezuinige en/of budgetwoningen en hebben zich gespecialiseerd in een bepaalde bouwmethode. Deze uitgave werd met de grootste zorg samengesteld. Ze is in de eerste plaats bedoeld als doorverwijsgids naar bevoegde instanties, professionele organisaties, gespecialiseerde uitgaven, De redactie is niet verantwoordelijk voor eventuele tekortkomingen en werkt onafhankelijk van de voorgestelde instanties. Als lezer wordt u geacht zelf de geschiktheid en de deugdelijkheid van de informatie voor een bepaald doel vast te stellen. Deze gids wordt jaarlijks bijgewerkt. Tussen twee verschijningen kunnen wetten en reglementen gewijzigd of aangepast worden. Editie: februari 2013 Deze bouwgids is een uitgave van Bouwservice bvba, Fortlaan 3, 9000 Gent Tel: Grafische vormgeving: Driedee Projects bvba, , Verantw. uitg.: Paul Jacobs De meest uitgebreide informatie vindt u op onze website 1

2 Verder in deze gids (Ver) bouwen met vakbekwame partners... p. 1 Inhoudstafel... p. 2 Welke lening kiezen?... p. 3 Hypothecaire lening: Fiscale voordelen enige en eigen woning... p. 4 Schuldsaldoverzekering op uw lening...p. 6 Sociale leningen in Vlaanderen... p. 6 Een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij... p. 7 Een sociale lening bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW)... p. 8 Een sociale lening bij het Vlaams Woningfonds... p. 9 BTW van 6% bij renovatiewerken... p. 10 Vlaamse renovatiepremie voor structurele werken... p. 12 Vlaams energieprestatiedecreet : strengere isolatie- en ventilatie-eisen...p. 14 Verplicht EPC bij verkoop en verhuur... p. 16 Isoleren in de praktijk... p. 18 De wet Breyne... p. 21 Aansprakelijkheid voor gebreken in het uitgevoerde werk... p. 24 De verzoeningscommissie bouw... p. 25 Gratis verzekering gewaarborgd wonen... p. 26 De taak van uw architect... p. 28 Veiligheidscoördinator... p. 29 Zekerheden van uw BIV-makelaar... p. 30 Landmeter-expert: in dienst van de bouw... p. 31 Werk met vakbekwame aannemers... p. 32 Aandachtspunten bij aankoop van een woning of bouwperceel... p. 33 Kadastraal Inkomen (KI)... p. 42 Onroerende voorheffing... p. 43 Als u een woning binnen de 5 jaar met winst verkoopt, klopt de fiscus... p. 44 BTW betalen op het eigen werk?... p. 45 De Vlaamse overheid hervormt!... p. 46 Is een stedenbouwkundige vergunning nodig?... p. 47 Kleine werken kan voortaan zonder vergunning... p. 48 Hoe verloopt de eerste behandeling?... p. 57 Structuurplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannen... p. 59 De zekerheden van het stedenbouwkundig attest... p. 60 Decreetwijziging van 13 juli 2001: zonevreemde woningen... p. 61 Verjaringstermijn voor bouwmisdrijven... p. 63 Als een perceel van bestemming verandert... p. 63 Voor meer bouwinformatie: p. 64 2

3 FINANCIEEL De juiste lening Een woning kopen, bouwgrond kopen, uw droomhuis bouwen Een belangrijke beslissing die begint met de keuze van de juiste lening. Een hypothecair krediet sluit u af voor een onroerend doel. Dit wil meestal zeggen: bouwen, verbouwen, kopen maar bijvoorbeeld ook het financieren van successierechten als u onroerend goed erft. Het hypothecair krediet bestaat in verschillende vormen. Elke vorm heeft zijn specifieke kenmerken (looptijd, terugbetaling, rentevoet ) en is onderworpen aan een strikte wetgeving. Vast of variabel? Vaste rentevoet: Bij een lening met vaste rentevoet betaal je voor een stuk zekerheid. De formule is duurder, maar verrassingen zijn dan ook uitgesloten. Je weet vooraf wat je maandelijks zal moeten betalen, en dit voor de gehele looptijd. Er is wel een nadeel: als de rentevoeten zakken, en je wil niet voor de rest van je leven te veel betalen; dan bestaat er de mogelijkheid om je lening te herzien en te vervangen door een nieuwe, aan een lagere vaste rentevoet. Dit kost echter geld en de procedure is nogal omslachtig. Variabele rentevoet: Wie durft, kan kiezen voor een variabele rentevoet. Van bij de start liggen de maandelijkse terugbetalingen lager en wanneer de rentevoeten nog dalen, doe je extra voordeel. Maar wat als de rentevoeten stijgen? De rentevoeten worden op bepaalde tijdstippen herzien en aangepast aan de algemeen geldende tarieven. Semi-vast/variabel: Een combinatie van bovenstaande. De rentevoeten zijn bijvoorbeeld vast voor een bepaalde periode (bvb 10 jaar). Nadien worden ze aangepast. De schommelingen van de rentevoeten (zowel naar boven als naar beneden) zijn beperkter dan bij een lening met variabele rentevoet en de uitersten zijn meestal vooraf vastgelegd. Aanpassen van de rentevoet: Bij leningen met variabele rentevoet wordt vooraf vastgelegd wanneer de rentevoeten zullen herzien en aangepast worden. Dit kan elk jaar, om de twee jaar, om de drie jaar, om de vijf jaar. Je kan ook kiezen voor een eerste aanpassing na 5 of 10 jaar, en daarna telkens na 1 jaar bijvoorbeeld. Alles is kwestie van afspraak. Vergeet echter niet: hoe hoger de variabiliteit (bijvoorbeeld jaarlijkse aanpassingen) hoe lager het tarief, maar hoe groter het risico naar de toekomst! Constant of degressief? Bij de constante formules (vast, variabel, semi) betaal je in de eerste jaren vooral interest. Het duurt daarom enkele jaren vooraleer je vooruitgang ziet. Zoals de naam het zegt, betaal je bij de degressieve formule in het begin veel terug, maar die bedragen verminderen naarmate de terugbetaling vordert. Naar het einde van het contract wordt bijna niets meer terugbetaald. Dit komt omdat bij deze formule van bij het begin constant een deel van het kapitaal wordt terugbetaald, samen met de interesten. In het begin zijn dit interesten op het volledige kapitaal. Verder verminderen deze interesten, omdat ook het kapitaal steeds vermindert. Vooral in het begin mag je de last van een dergelijke terugbetaling niet onderschatten! 3

4 FINANCIEEL Fiscale voordelen van uw hypothecaire lening Sinds 1 januari 2005 geldt er een nieuw systeem van fiscale aftrek voor hypothecaire leningen. Voor nieuwe leningen bestaat de gewone of bijkomende aftrek van interesten niet meer. In de plaats is een aftrek voor de enige en eigen woning gekomen die een enveloppe vormt van: euro per belastingplichtige, ongeacht het niveau van zijn belastbaar inkomen. - gedurende de 10 eerste belastbare tijdperken van de lening, wordt deze aftrek verhoogd met 620 euro als de woning de enige en eigen woning van de belastingplichtige blijft. - gedurende de 10 eerste belastbare tijdperken van het krediet wordt een bijkomende verhoging van 60 euro toegekend voor wie drie of meer kinderen ten laste heeft. HOOFDPRINCIPES - De aftrek voor de enige en eigen woning leidt tot een belastingvermindering die berekend wordt aan het marginaal tarief. - De nieuwe aftrek wordt forfaitair berekend en staat los van het inkomen of van het geleend bedrag. - De aftrek wordt toegekend per persoon zodat de aftrek verdubbeld worden voor gehuwden en wettelijk samenwonenden. - De nieuwe regels zijn van toepassing op kredieten die vanaf 1 januari 2005 werden afgesloten. Oudere leningen en herfinancieringen blijven in het oude systeem. - Het kadastraal inkomen van woningen die onder het nieuwe stelsel vallen wordt niet meer belast in de personenbelasting. Dit heeft evenwel tot gevolg dat de onroerende voorheffing niet meer verrekend kan worden met de personenbelasting. VERDERE PRECISERINGEN - De lening moet bedoeld zijn voor het verwerven of behouden van een woning. Verwerven doelt zowel op de aankoop als op de bouw van een woning. Wat behouden betreft: de lening moet bedoeld zijn om de woning in bezit te houden, of om de waarde ervan te verhogen of op hetzelfde peil te houden door middel van verbouwings-, verbeterings-, aanpassings-, moderniserings- of onderhoudswerkzaamheden. - De aftrek geldt in principe per belastingplichtige. Maar wat als maar één van de echtgenoten of wettelijk samenwonenden eigenaar is van de enige eigen woning? Als in dit geval de andere partner mee het krediet heeft aangegaan en voldoet aan alle voorwaarden, kan hij of zij wel degelijk de fiscale aftrek krijgen. Als deze partner niet mee het krediet heeft aangegaan, zal alleen degene die het krediet heeft afgesloten recht hebben op de fiscale aftrek. - De verhoging van de aftrek wegens kinderlast geldt voor beide partners. - Als meer dan twee personen samen een woning kopen, komt elk van hen voor zijn/ haar deel van de lening in aanmerking voor de aftrek voor enige woning mits hij/zij voldoet aan alle voorwaarden. - Valt een lening, die u nu aangaat voor verbouwingswerkzaamheden aan uw enige en eigen woning, onder de nieuwe fiscale behandeling als u nog fiscale voordelen geniet voor de aankooplening die u afsloot in 2001? Neen. In dat geval blijft zowel voor de bestaande als voor de nieuwe lening de oude regeling van toepassing. Ook bij een hypotheekoverdracht, als u uw woning verkoopt, een andere koopt of bouwt, en de hypotheek laat overzetten, blijft de oude regeling verder van kracht. Wat telt, is de datum waarop de lening werd afgesloten. - Een deel van de enige eigen woning mag gebruikt voor beroepsdoeleinden. In dat geval komen alleen de hypothecaire interesten die geen betrekking hebben op het deel van de woning dat u gebruikt voor beroepsdoeleinden, in aanmerking voor de aftrek voor enige woning. De interest die u betaalt voor de financiering van het beroepsgedeelte kunt u aftrekken als beroepskosten. - U mag een deel van de enige eigen woning verhuren. Maar opnieuw geldt dat u het deel van de interest dat betrekking heeft op het verhuurde gedeelte, niet fiscaal in mindering kunt brengen voor de eigen woning. Voor deze interest mag u wel 4

5 FINANCIEEL de gewone interestafrekening (de oude regeling) toepassen. - U mag de aftrek voor eigen woning al toepassen vóór een bouw, die meerdere jaren in beslag neemt, voltooid is; voorzover u aan alle andere voorwaarden voldoet. - U mag de aftrek voor de enige woning al toepassen als u een woning koopt maar de vorige eigenaar nog enkele maanden in de woning blijft wonen, in afwachting dat zijn nieuwe woning is voltooid, als het om slechts enkele maanden gaat. Als u uw enige eigen woning gedurende langere periode verhuurt, komt u echter niet in aanmerking voor de aftrek voor de eigen woning. - Als u een paar jaar de aftrek voor de enige woning toepast, en dan een andere woning koopt en die betrekt blijft u voor de eerste woning de aftrek voor de enige woning behouden. Voor deze aftrek wordt immers gekeken naar uw toestand op 31 december van het jaar waarin u het krediet aanging: in dat jaar moet het uw enige en eigen woning zijn. Wel behoudt u alleen het basisbedrag voor deze aftrek. Vanaf het jaar dat u een tweede woning koopt, verliest u namelijk definitief de verhoging wegens enige woning. Uiteraard kunt u voor de tweede woning geen aanspraak maken op de aftrek voor enige woning. - De aftrek voor enige woning geldt ook in geval van vruchtgebruik, erfpacht, opstal. - U verliest de verhoging van de aftrek voor de enige woning NIET als u na enkele jaren de naakte eigendom van de ouderlijke woning erft. - Een lening voor een bouwgrond komt niet in aanmerking. Wel mag u de interest van deze lening aftrekken van het kadastraal inkomen van de bouwgrond, dat u moet aangeven zolang er geen woning op staat. De lening voor de woning komt uiteraard wel in aanmerking voor de aftrek voor eigen woning. Het is dus over het algemeen interessanter om in een keer zowel voor de grond als voor de bouw te lenen, want in dat geval komt de lening volledig in aanmerking voor de aftrek voor de enige woning. - De dekking waarin de schuldsaldoverzekering voorziet heeft GEEN invloed op de premies die u mag inbrengen voor de aftrek voor de enige woning? U kunt een schuldsaldoverzekering aangaan op beider naam die bij overlijden van een van beiden het volledige geleende kapitaal terugbetaalt. Maar u kunt evengoed kiezen voor een formule waarbij slechts 50% van de lening wordt terugbetaald als een van beiden overlijdt. - U kunt de premies voor een levensverzekering nog fiscaal blijven aftrekken als u intussen een lening hebt aangegaan die valt onder de aftrek voor de enige woning. Om het aftrekbare bedrag aan premies te berekenen, moet u eerst de som van het terugbetaalde kapitaal en de interesten maken. Van deze som moet u eventueel de verhoging van de aftrek voor de enige woning aftrekken. Daarna berekent u op basis van uw inkomen de maximale aftrek volgens de oude regeling. Het verschil tussen dit maximum en het bedrag dat u inbrengt voor het basisbedrag van de nieuwe aftrekregeling, mag u fiscaal inbrengen in de vorm van voor de levensverzekering betaalde premies. 5

6 FINANCIEEL De zekerheden van uw schuldsaldoverzekering Wanneer u bij een bank een woonkrediet opneemt, dan zult u waarschijnlijk ook een schuldsaldoverzekering moeten afsluiten. De bank vindt dit nodig want in geval u komt te overlijden wie gaat dan de lening terugbetalen? Daarom zal de bank vragen u te verzekeren, zodat de verzekeringsmaatschappij de lening voor u terugbetaalt in geval van overlijden. Een schuldsaldoverzekering is trouwens niet zomaar een levensverzekering. Het verzekerde bedrag, daalt ongeveer even snel als het saldo van de lopende lening. De meeste banken vragen het volledige kredietbedrag te verzekeren. Indien u samen met een partner een lening neemt, dan kunt u dat bedrag over u beiden verdelen. Indien u wenst dat uw partner niet langer de lening moet betalen, dan neemt u een verzekering die het volledige bedrag uitkeert bij uw overlijden. Maar wat als uw partner zou overlijden en u wilt dat de lening dan evengoed wegvalt, dan zal ook uw partner zich voor 100% moeten verzekeren. Uiteraard hangt aan dat alles ook een kostprijs, want een groter verzekerd bedrag betekent meteen ook een hogere premie. In praktijk zal men meestal opteren voor een verzekeringsdekking van 100% van het leningsbedrag verdeeld onder de 2 verdieners: bv 60% voor het hoogste en 40% voor het laagste inkomen. Verder hangt de premie nog van een aantal andere factoren af: Sociale leningen in Vlaanderen leeftijd, geslacht, gezondheidstoestand, risicofactoren: bv al dan niet roken,... Ook de looptijd van de lening en de rentevoet beïnvloeden het premiebedrag. Hoe u de premie betaalt, kunt u meestal vrij kiezen. Soms kan het fiscaal voordelig zijn dit éénmalig te doen bij de start van uw lening, ofwel kiest u voor jaarpremies. De premies die de maatschappijen aanrekenen kunnen behoorlijk verschillen. U moet ook beslissen wie u als begunstigde aanduid. Een foute keuze kan als gevolg hebben dat u de premie niet fiscaal kunt in mindering brengen; of de begunstigde die u aanduidt kan in bepaalde gevallen zwaar belast worden. Natuurlijk gaat u voor een krediet langs bij uw bank. Maar veel mensen vergeten dat de Vlaamse overheid ook bepaalde woonkredieten ondersteunt. Dat kan door middel van een subsidie, waardoor de rentevoet een stuk onder die van de banken ligt. In het Vlaamse Gewest kan u terecht bij drie verschillende aanbieders van sociale leningen: - de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) - het Vlaams Woningfonds (enkel voor gezinnen met ten minste 1 kind) - de erkende kredietmaatschappijen. Elk van deze kanalen heeft zijn eigen voorwaarden en modaliteiten, dus u maakt eerst best een grondige vergelijking. Op de site vindt u alle informatie en kan u nagaan of u in aanmerking komt voor een sociale lening en waar het de moeite loont om uw aanvraag in te dienen. 6

7 FINANCIEEL Een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij Op dit ogenblik erkent de Vlaamse regering 47 kredietmaatschappijen die als uitsluitend doel het toekennen en beheren van sociale leningen voor het kopen, bouwen, verbouwen of behouden van een bescheiden woning hebben. Een volledige lijst met contactgegevens van de erkende kredietmaatschappijen vindt u op de site Kenmerkend voor de erkende kredietmaatschappijen is dat het Vlaamse Gewest haar gedeeltelijke waarborg hecht aan de toegekende sociale leningen. Dit is vooral interessant voor gezinnen die over weinig of geen startkapitaal beschikken. Dankzij deze waarborg kunnen zij bij een erkende kredietmaatschappij terecht zonder dat hun rentevoet verhoogd wordt. Sinds 1 juli 2007 hecht het Vlaamse Gewest ook haar waarborg aan de kredieten die de erkende kredietmaatschappijen afsluiten om sociale leningen te kunnen verstrekken. De erkende kredietmaatschappijen zullen zich hierdoor goedkoper kunnen financieren, en dat komt natuurlijk ook de sociale ontlener ten goede. Voorwaarden voor een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij - De belangrijkste voorwaarde is dat de woning waarvoor u de lening wenst af te sluiten, bescheiden dient te zijn. Dit houdt in dat het ofwel gaat om een sociale woning die door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, het Vlaams Woningfonds of een sociale huisvestingsmaatschappij verkocht wordt, ofwel (voor woningen op de private markt) om een woning die onder een bepaalde maximum verkoopwaarde valt. Vanaf 1 januari 2012 bedraagt deze maximum verkoopwaarde euro. Dit maximum mag worden verhoogd met 5% per persoon ten laste. Er is bovendien een extra verhoging met 10% voor woningen die gelegen zijn in een zogenaamd Vlabinvest-gebied. - De woning moet in het Vlaamse Gewest gelegen zijn. Voorts moet het gaan om de enige woning. U mag dus geen andere woning bezitten, noch volledig in volle eigendom, noch volledig in vruchtgebruik. - U moet de woning binnen de twee jaar na de toekenning van de sociale lening betrekken, en deze vervolgens bewonen tot de lening minstens 10 jaar loopt. - In tegenstelling tot een sociale lening bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of het Vlaams Woningfonds, dient u bij een erkende kredietmaatschappij niet te voldoen aan een maximum inkomen! Waarvoor kan ik lenen bij een erkende kredietmaatschappij? Bij een erkende kredietmaatschappij kan u, voor zover aan alle voorwaarden wordt voldaan, terecht voor het bouwen, kopen, of verbouwen van een bescheiden woning, alsook voor de overname van hypothecaire schulden die op een bescheiden woning rusten. Hoeveel kan ik lenen bij een erkende kredietmaatschappij? Bij een erkende kredietmaatschappij kan u tot 100% van de kostprijs van de woning of verbouwing lenen, tenzij de waarde van de woning dat niet toelaat. Hiertoe zal de kredietmaatschappij de waarde van de woning laten schatten. U kunt nooit meer lenen dan de geschatte waarde. De notaris- en aktekosten moet u zelf dragen. Looptijd van een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij De maximum looptijd voor een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij is 30 jaar. De maatschappij bepaalt in samenspraak met u de looptijd die het best bij u past. Rentevoet van een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij Een erkende kredietmaatschappij werkt net zoals een bank, en bepaalt de rentevoet in functie van haar eigen kosten. U kan steeds rekenen op een voordelige rentevoet, mede door de waarborg van het Vlaamse Gewest. De rentevoet hangt hier dus niet af van uw inkomen, maar wel van de looptijd van uw lening! 7

8 FINANCIEEL Lenen bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) De VMSW is geen bank, maar een Vlaams overheidsagentschap. Naast het verlenen van betaalbare woonleningen, stimuleren, begeleiden en financieren haar diensten ook lokale sociale woonprojecten. Zij kent goedkope sociale leningen toe aan de gezinnen die een sociale woning wensen aan te kopen, of die hun eigen woning wensen te kopen (met renovatie), te bouwen, of te renoveren. Inkomen Uw inkomen moet, afhankelijk van uw gezinssamenstelling, aan bepaalde minimum- en maximumcriteria voldoen. Enige eigendom U mag geen andere woning in volle eigendom of vruchtgebruik hebben op het ogenblik van het schriftelijke kredietaanbod van de VMSW (een naakte eigendom is daarbij niet van belang). Op deze voorwaarde bestaan in welbepaalde gevallen uitzonderingen. Solvabiliteit en leeftijd U moet voldoende solvabel zijn om de maandelijkse afbetalingen te kunnen doen. Dit betekent dat uw inkomsten hoog genoeg moeten zijn om na het betalen van de financiële lasten, te kunnen voldoen aan de normale gezinsbehoeften. U moet daartoe minstens het leefloon (van uw gezinssituatie) overhouden na de aflossing. Of u voldoende solvabel bent bepaalt de VMSW op basis van attesten. Persoonlijk bewonen Wanneer u een lening bij de VMSW afsluit, verbindt u zich ertoe om de betreffende woning 20 jaar lang persoonlijk te bewonen. Het uitgangspunt is immers dat u woonbehoeftig bent wanneer u de lening aangaat. Precies daarom wordt de lening, met behulp een zekere subsidie van de overheid, goedkoop aangeboden. Wanneer u de woning verlaat, hebt u dan ook de keuze om de lening meteen volledig af te lossen (waardoor alle contractuele verbintenissen verbroken zijn) of ze verder af te betalen tegen de referentierentevoet geldig bij het aangaan van de kredietopening, verhoogd met 2 procentpunten. Hoeveel kan ik lenen bij de VMSW? Het bedrag dat u kan lenen bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen is afhankelijk van de verrichting. Er is steeds sprake van een maximum ontleenbaar bedrag. Bovendien kan u niet altijd lenen voor de aankoop van de grond. Rentevoet van een sociale lening bij de VMSW Voor de berekening van de rentevoet bij uw lening wordt rekening gehouden met de evolutie van de marktrentevoet, met uw inkomen en gezinstoestand, met het soort verrichting waarvoor u leent en met de ligging van de woning. U kan alvast uitgaan van enkele eenvoudige regels: (1) U leent voordeliger bij de VMSW; (2) Hoe lager uw inkomen en hoe groter uw gezin, hoe voordeliger de lening; (3) In woonvernieuwings- of woongebied bouwen of kopen is nog voordeliger; (4) Renoveren is het voordeligst. De rentevoet van een lening bij de VMSW is altijd onderhevig aan een vijfjaarlijkse herziening. Hoe schrijf ik me in voor een lening bij de VMSW? Voor de kredietaanvragen doet de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen een beroep op de door haar erkende sociale huisvestingsmaatschappijen. Deze maken uw dossier op en sturen het door naar de VMSW. Voor meer informatie in het stadium van de aanvraag kan u dus bij hen terecht. U vindt een volledige lijst op de website www. vmsw.be van VMSW. Eens u een aanvraag hebt gedaan voor een lening, wordt uw dossier overgemaakt aan een van de provinciale cellen. De opvolging vanaf de aanvraag tot aan de eerste aflossing gebeurt daar. Dit omvat de inspecties ter plaatse, de uitbetaling van uw kredietopening, alle formaliteiten aangaande het ondertekenen van de kredietakte en het inschrijven van de hypotheek. Meer info: 8

9 FINANCIEEL Lenen bij het Vlaams Woningfonds Ook het Vlaams Woningfonds stelt enkele voorwaarden tot het bekomen van een sociale lening. Het gezin U moet minstens 1 kind ten laste hebben. Het dient te gaan om kinderen die in het gezin wonen. Voor meerderjarige kinderen dient men bovendien als ouder de kinderbijslag te ontvangen. Het inkomen Het belastbaar inkomen (op het laatst gekende aanslagbiljet) mag een vastgesteld bedrag niet overschrijden. Hoe lager het netto belastbaar inkomen, hoe voordeliger de rentevoet. De woning De woning is verbonden aan een maximum verkoopwaarde. In bepaalde gevallen verhoogd: (1) per persoon ten laste vanaf de derde persoon; (2) indien het jongste kind jonger is dan 6 jaar; (3) voor iedere ascendant die reeds minstens 6 maanden inwoont. U mag geen andere woning in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben. De woning moet in het Vlaams Gewest gelegen zijn en als andere bijkomende voorwaarden dat ze: (1) desgevallend na het uitvoeren van werkzaamheden, niet onbewoonbaar of ongeschikt mag zijn; (2) bewoond moet worden door de aanvrager en zijn gezin; (3) niet mag verhuurd worden; De verkoopwaarde wordt vastgelegd door een onafhankelijke externe expert. Indien de woning nog in opbouw is, baseert men zich op de plannen en bestekken. Het maximum volume van de woning is bij nieuwbouw of terugbetaling van schuld voor nieuwbouw beperkt op basis van het aantal kinderen: zijnde 590m 3 bouwomvang voor gezinnen met 1 of 2 kinderen ten laste, nadien verhoogt met 20 m3 per extra persoon ten laste. Hoeveel kan ik lenen? Het maximum leningsbedrag is afhankelijk van de verrichting: (1) bij aankoop: 95 % van de verkoopwaarde (of indien deze lager is, van de aankoopprijs) van de woning; (2) bij werken: 95 % van de kostprijs van de werken maar steeds beperkt tot 95 % van de verkoopwaarde van de woning na de werken; (3) bij nieuwbouw: 95 % van de kostprijs van de bouw (grond inbegrepen) maar steeds beperkt tot 95 % van de verkoopwaarde van de woning; (4) bij overname van een vorige lening: 95 % van de verkoopwaarde van de woning. Wat is mijn rentevoet? De rentevoet wordt berekend in functie van uw netto belastbaar inkomen, uw aantal kinderen ten laste en de ligging van de woning. De ligging van de woning De rentevoet wordt verminderd met 0,50 % indien de woning gelegen is in een kernstad of in bepaalde andere gevallen. De rentevoet wordt verhoogd met 0,50 % indien het een nieuwbouw (of aankoop onder het BTW-stelsel) betreft en deze woning gelegen is buiten een woonvernieuwingsof woningbouwgebied. Welke kosten zijn er verbonden aan de lening? Het Vlaams Woningfonds zelf rekent slechts een dossierkost van 150 euro aan bij het openen van een leningsaanvraag. Hiermee zijn alle verdere administratieve kosten van de leningsaanvraag gedekt. Het Vlaams Woningfonds rekent geen aparte schattingskosten aan. Er zijn steeds leenaktekosten verschuldigd op deze hypothecaire leningen. Het ereloon van de notaris wordt hier wel gehalveerd aangezien het om een sociale lening gaat. Waar kan ik terecht? Denkt u in aanmerking te komen voor een lening bij het Vlaams woningfonds? Hiervoor kan u steeds terecht op de maatschappelijke zetel of op één van de provinciale kantoren. Meer info: 9

10 RENOVATIE BTW van 6% bij renovatiewerken Als u renovatie- of herstellingswerken aan uw woning van meer dan 5 jaar oud laat uitvoeren, kan dit tegen 6 % btw. Deze fiscaal voordelige maatregel geldt voor renovatie- en herstellingswerken aan een privéwoning, op voorwaarde dat: - die uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als privéwoning. Voor gebouwen van gemengd gebruik waar het privégedeelte bijkomstig is in vergelijking met het beroepsgedeelte, bedraagt het btw-tarief ook 6 % voor werken uitgevoerd aan het privégedeelte en 21 % voor werken uitgevoerd aan het beroepsgedeelte. Wanneer het gaat om werken die aan het geheel van het gebouw worden uitgevoerd, wordt de factuur opgesplitst tussen 6 % voor het privégedeelte en 21 % voor het beroepsgedeelte (in verhouding van privé en beroepsgedeelte). - die minstens 5 jaar geleden voor het eerst in gebruik werd genomen. De eerste ingebruikneming is de datum waarop de woning voor de eerste maal bewoond werd. - de werken rechtstreeks aan de eindgebruiker (bewoner) (eigenaar of huurder) gefactureerd worden - de renovatiewerken werken zijn die betrekking hebben op de woning zelf. - ook de eigenaar van een tweede verblijf kan bij renovatiewerken genieten van 6% btw - werken aan een gedeelte van een gebouw (bv. het vernieuwen van het kantoorgedeelte) dat het beroepsgedeelte betreft vallen niet onder 6% btw; maar aan 21%. - als bij grote verbouwingswerken met uitbreiding de oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken, wordt het btw-tarief van 6% toegepast. Het nieuw gedeelte moet dus onder de oppervlakte of volume van het oud gedeelte blijven. - bij grondige renovaties wordt het tarief van 6% niet betwist wanneer de renovatiewerken op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en algemener op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw. Volgende binnenwerken zijn aan 6%: - sanitair (wc s, bad, douche, lavabo ) aangesloten op de waterleiding of de riolering, bijhorende vaste badkamerkasten op maat, vaste ventilators en luchtverversers in de badkamer - nieuwe elektriciteit (leidingen, stopcontacten ) Voor verlichtingsarmaturen en bijhorende lampen geldt het btw-tarief van 21%, behalve wanneer die armaturen volledig ingewerkt zijn in het plafond. - een elektrische bel, vaste brandalarmtoestellen, vaste alarmtoestellen tegen diefstal, huistelefooninstallatie (indien blijvend verbonden aan de woning) - centrale verwarming of airconditioning met alle toestellen inbegrepen De levering met plaatsing van kachels, radiators, individuele convectors op hout, kolen, olie, gas of elektriciteit kan het btw-tarief van 6% genieten op voorwaarde dat: 1) deze apparaten verbonden zijn met de schoorsteenpijp of met een andere afvoer voor gassen of rook naar buiten 2) ze zijn aangesloten op leidingen voor de aanvoer van energie. Bijvoorbeeld: Elektrische convec tors moeten rechtstreeks en blijvend zijn aangehecht aan 10

11 RENOVATIE de elektrische installatie van het gebouw. Voor elektrische convectors die enkel via een stopcontact zijn aangesloten, geldt het btw-tarief van 21%. - isolatie van de woning - wandbekleding, vloerbekleding (tegels, laminaat ) die wordt vastgemaakt of ter plaatse op maat wordt gesneden volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte - een nieuwe schouw, open haard - een keuken bestaande uit opbergkasten, gootsteen, afzuigkap Voor inbouwtoestellen zoals oven, microgolf, kookplaat, gasof elektriciteitsfornuis, koelkast, diepvriezer, vaatwasmachine, wasmachine en droogkast geldt steeds het btw-tarief van 21%. - opbergkasten die onroerend van aard zijn, bijv. als scheidingswand tussen twee kamers - het afkrabben en vernissen van parketvloeren - de binnen- en buitenschilderwerken en het behangen Volgende buitenwerken zijn aan 6%: - vernieuwen van de voorgevel van de woning door haar te bepleisteren, er een nieuwe baksteen voor te plaatsen, het mos te verwijderen, te hervoegen, het verwijderen van aanslag op gevels door zandstralen of een andere methode - luiken, rolluiken en rolgordijnen aan de buitenkant van het gebouw - een veranda aan uw woning - een pergola indien ze deel uitmaakt van de eigenlijke woning - een terras grenzend aan de woning - een garage of bijkomende garage die deel uitmaakt van de woning zodanig dat ze gebruikt wordt door de bewoners Volgende onderhoudswerken zijn aan 6%: - het vegen van schoorstenen, het ontstoppen van riolen en leidingen - onderhoudswerken aan liften en aan installaties voor centrale verwarming - reinigingswerken die de uitvoering van onderhoudswerken voorafgaan (bijv. de reiniging van een te verven oppervlakte) Volgende renovatiewerken blijven steeds aan 21%: - renovatiewerken aan een gebouw dat niet bedoeld is voor bewoning - de gebruikelijke huishoudelijke reiniging die de netheid van de privéwoning tot doel heeft (stofzuigen vast tapijt, dweilen van de vloer, boenen van het parket, wassen van de ramen ) - afbraakwerken die niet voorafgaan aan renovatie werken, herstellingen of onderhoud - renovatiewerken die geen be trekking hebben op de eigen lijke woning zoals: 1) tuinaanleg, afsluitingen tussen tuinen of percelen, tuinpaden 2) aanleg van en werken aan zwembaden, sauna s, golfterreinen, vijvers, fonteinen 3) een terras op het einde van uw tuin, een tuinhuisje, een pad in de tuin 4) de werken en materialen die u zelf uitvoert met aangekochte materialen bij een doe-het-zelfzaak. Modaliteiten: Op de factuur moeten alle elementen vermeld worden die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen. Hiervoor moet u als bouwheer aan de aannemer een attest, onder welke vorm ook, overhandigen dat de nodige inlichtingen bevat om de factuur te kunnen opstellen. Hierin moeten zeker de definitieve bestemming van het gebouw en de eerste ingebruikname zijn opgenomen. 11

12 RENOVATIE Vlaamse renovatiepremie voor structurele werken De Vlaamse renovatiepremie ondersteunt eigenaars/bewoners die een eigen woning willen renoveren. De renovatiepremie geeft hen de kans om de kwaliteit van hun woning aanzienlijk te verbeteren. Vanaf 29/10/2009 is de renovatiepremie grondig hervormd. Wie kan de aanvraag indienen? De renovatiepremie kan aangevraagd worden door de bewoner of de verhuurder van een woning. De bewoner (eigenaar/bewoner of huurder) is diegene die de woning op de aanvraagdatum zelf bewoont. Onder verhuurder wordt verstaan diegene die de woning (met het oog op de onderverhuring) verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor voor de duur van minstens 9 jaar. Inkomensvoorwaarde Voor aanvragen in 2013 mag het inkomen van de bewoner niet meer bedragen dan: euro voor alleenstaanden zonder persoon ten laste euro voor alleenstaanden met één persoon ten laste, te verhogen met euro per persoon ten laste (vanaf de tweede) euro voor gehuwden en wettelijk of feitelijk samenwonenden, te verhogen met euro per persoon ten laste Er wordt gekeken naar het belastbaar inkomen van de bewoner van het derde jaar dat voorafgaat aan de aanvraagdatum. Voor renovatiepremies die worden aangevraagd in 2013 wordt dus het belastbaar inkomen van 2010 in aanmerking genomen. Voor de verhuurder geldt geen inkomensgrens. Voorwaarden woning De woning waarvoor de renovatiepremie wordt aangevraagd moet minstens 25 jaar oud zijn en gelegen zijn in het Vlaamse Gewest. Een woning is een onroerend goed of een deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin (of alleenstaande). Het onroerend goed in kwestie moet dus op de aanvraagdatum al minstens 25 jaar deze bestemming hebben. Kamers en studentenkamers worden voor de toepassing van de renovatiepremie niet beschouwd als woning en er wordt dus geen renovatiepremie voor toegekend. Eigendomsvoorwaarde De bewoner mag, naast de woning waarvoor de renovatiepremie wordt aangevraagd, geen andere woning in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik (gehad) hebben op de aanvraagdatum of de periode van drie jaar die daaraan voorafgaat. Deze eigendomsvoorwaarde geldt niet in de volgende gevallen: - het andere goed is op de aanvraagdatum het voorwerp van een onteigening - het andere goed is op de aanvraagdatum gesloopt en de aanvrager heeft geen perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of in vruchtgebruik - de andere woning is op de aanvraagdatum vervreemd (bv verkocht) en de aanvrager bewoonde het tot hij verhuisd is naar de woning waarvoor hij de renovatiepremie aanvraagt - de andere woning is onbewoonbaar verklaard en de eigenaar geeft vervolgens een andere bestemming aan deze eigendom of gaat over tot sloop en was de laatste bewoner ervan. Voor de verhuurder geldt deze eigendomsvoorwaarde niet. Facturen De renovatiepremie wordt bere- 12

13 RENOVATIE kend op basis van facturen die betrekking hebben op 1) werkzaamheden uitgevoerd door een aannemer of 2) op de aankoop van materialen die door de aanvrager zelf zijn verwerkt of geplaatst. De totale kostprijs van de werkzaamheden die in aanmerking kunnen worden genomen, moet minstens euro bedragen (exclusief btw). Dit bedrag dient door facturen bewezen. Deze facturen mogen op de aanvraagdatum niet ouder zijn dan 3 jaar en evenmin dateren van voor de datum waarop u een zakelijk recht kreeg op de woning. Tip! Sommige facturen kunnen (deels) geweigerd worden omdat de werkzaamheden waarop ze betrekking hebben niet in aanmerking komen. Daarom is het aangeraden om alle facturen die u heeft en die binnen de geldige periode vallen, bij de aanvraag te voegen (kastickets, bestelbons en dergelijke worden niet aanvaard). Aanvraag hoe en wanneer? U dient uw aanvraag voor een renovatiepremie in bij de dienst van het agentschap Wonen-Vlaanderen in uw provincie. Gebruik hiervoor het aanvraagformulier en de verzamellijst van facturen van uw provincie. U dient de aanvraag in nadat de renovatiewerkzaamheden werden uitgevoerd, op het ogenblik dat u de woning in kwestie bewoont. U kan facturen indienen die teruggaan tot maximum drie jaar voor de aanvraagdatum. Enkel facturen die dateren vanaf uw zakelijk recht van de woning komen in aanmerking. Afhandeling Na uw aanvraag, zal het agentschap Wonen-Vlaanderen eerst een ontvangstmelding versturen en gaat vervolgens na of alle noodzakelijke documenten aanwezig zijn. In principe gebeurt dit binnen de maand. Is uw aanvraag volledig, dan ontvangt u daarvan een bevestiging. Als uw aanvraag onvolledig is, dan zal men de ontbrekende documenten opvragen. Vanaf de datum dat uw dossier volledig is, heeft Wonen-Vlaanderen maximaal drie maanden de tijd om een beslissing te nemen over uw aanvraag. Als Wonen- Vlaanderen binnen die termijn geen beslissing heeft genomen of als u niet akkoord gaat met de beslissing, kunt u beroep aantekenen. Vanaf het verstrijken van de termijn waarbinnen Wonen-Vlaanderen een beslissing moet nemen, of vanaf de weigering van uw aanvraag, heeft u één maand de tijd om beroep aan te tekenen. Verstuur uw beroep altijd aangetekend. Premiebedrag De renovatiepremie bedraagt maximaal euro, en nooit meer dan een bepaald percentage (20 of 30% ) van de goedgekeurde facturen. 30% als: 1) u de aanvraag indient als bewoner en uw gezamenlijk belastbaar inkomen van 3 jaar voor de aanvraag niet meer bedraagt dan euro voor aanvragen in 2013, te verhogen met euro per persoon ten laste 2) u de aanvraag indient als verhuurder. In dit geval moet u de woning die u renoveert voor minstens 9 jaar verhuren via een sociaal verhuurkantoor 20% als: u de aanvraag indient als bewoner en uw gezamenlijk belastbaar inkomen van 3 jaar voor de aanvraag meer bedraagt dan euro voor aanvragen in 2013, te verhogen met euro per persoon ten laste. Eenmalig Als een renovatiepremie wordt uitbetaald, dan kan men gedurende 10 jaar vanaf de aanvraag van deze tegemoetkoming geen nieuwe renovatiepremie (en evenmin een verbeteringspremie) meer aanvragen. Deze periode van 10 jaar geldt zowel voor de bewoner als voor de woning. Hierop bestaan geen uitzonderingen! Werkzaamheden Er komen sinds 29/10/2009 (nieuwe regeling) slechts 8 categorieën van werken in aanmerking, met voor elke categorie een maximaal bedrag waarvoor er facturen aanvaard kunnen worden: Funderingen en muren - max euro Draagvloeren - max euro Daken - max euro Buitenschrijnwerk - max euro Centrale verwarming - max euro Elektriciteit - max euro Sanitair - max euro Vervanging van een binnen - trap - max euro Werken die te maken hebben met afwerking (gevelbekleding, bepleistering, dekvloeren, wandtegels, binnendeuren, 2de badkamer of toilet) of isolatie komen niet meer in aanmerking. Meer info : 13

14 ENERGIE Strenge Vlaamse isolatie- en ventilatieeisen Wie bouwt of verbouwt, moet vanaf 1 januari 2006 rekening houden met strengere opgelegde isolatie- en ventilatieeisen. Het Vlaams energieprestatiedescreet moet leiden tot een lager energieverbruik, goedkopere energiefacturen, meer wooncomfort... en is een gevolg van een Europese richtlijn over de zogenaamde energieprestatie van gebouwen om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen. Alle gebouwen en grote renovaties De regeling geldt voor alle nieuwe gebouwen, dus niet enkel voor woningen en moet ook worden toegepast bij grote renovaties: uitbreidingen, verbouwingen of functiewijzigingen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Voor het herbouwen van een gebouw en voor een zeer grondige renovatie van een groot gebouw gelden dus dezelfde eisen als voor een nieuwbouw met dezelfde bestemming. Tevens moeten bij een verbouwing zowel de verbouwde als de nieuwe delen voldoen aan de gestelde eisen. Eisen Maximaal E-peil, E100 De energieprestatie (E-peil) is een maat voor het energieverbruik van een woning en de vaste installaties ervan. Hoe lager het E-peil, hoe energiezuiniger de woning is. Het E-peil hangt af van: de compactheid; de thermische isolatie; de luchtdichtheid; de ventilatie; de verwarmingsinstallatie en het systeem voor warm water voorziening; de oriëntatie en bezonning; de airco. Voor woongebouwen moet het E-peil van elk deelproject lager zijn dan E100. Maximaal K-peil Het K-peil geeft het maximaal peil van de globale warmteisolatie van het gebouw (in zijn geheel) weer. Bij gedeeltelijke herbouw of bij uitbreiding geldt de K-peil eis enkel voor het herbouwde of het nieuwe deel van het gebouw. Maximale U- en minimale R-waarden Dat zijn eisen op vlak van thermische isolatie: De maximale U-waarden zijn de maximale warmtedoorgangscoëfficiënten van de scheidingsconstructies (muur, vloer, dak, raam, deur,...). Voor bepaalde scheidingsconstructies gelden minimale warmteweerstanden (R-waarden). Minimumeisen voor ventilatievoorzieningen De ventilatie-eisen hangen zowel af van de aard van het werk als van de bestemming, en zelfs van de functie van elke ruimte. Beperken van het risico op oververhitting Er wordt best al van in de ontwerpfase aandacht besteed aan de beperking van het risico op oververhitting. In gebouwen waar relatief veel beglazing is toegepast kan het moeilijk zijn om oververhitting te beperken. Ook kan het toepassen van een lichte bouwwijze (bv houtskeletbouw) het oververhittings risico doen toenemen. In de praktijk 1. Het maximale E-peil (E100) drukt uit hoe een gebouw presteert op het vlak van energieverbruik: rendementen en verliezen. Dat betekent een goede thermische isolatie van de muren en het dak, maar eveneens van de vloer. Ramen dienen voorzien te zijn van superisolerende beglazing in plaats van gewone dubbele beglazing. Om overmatige luchtinfiltratie en tochtproblemen te voorkomen moet de woning bovendien luchtdicht zijn: spleten en kieren bij de aansluiting van de ramen in de buitenmuren, en van het dak aan de buitenmuren ter hoogte van de goot moeten worden vermeden. 2 Compact bouwen betekent een woning bouwen die een zo groot mogelijk bewoonbaar volume creëert terwijl de buitenoppervlakte, waarlangs warmte kan verdwijnen, zo klein mogelijk is. 3. Door via grote ramen op het zuiden de passieve zonneenergie maximaal te benutten, verminderen de kosten voor verwarming en verlichting met 5 tot 10 procent. Oververhitting tijdens de zomer kan worden voorkomen door zonwerend glas, een regelbare buitenzonwering, een brede oversteek, aangepaste beplanting. 4. Kies bij voorkeur voor een energiezuinige brandstof zoals aardgas of stookolie. Elektrisch verwarmen wordt sterk afgeraden: duur in verbruik en uit ecologisch opzicht onver- 14

15 ENERGIE antwoord, want de aanmaak van elektriciteit in de centrale heeft een rendement van amper 35 à 45 %. 5. Kies voor een zuinige, goed afgeregelde verwarmingsinstallatie die is aangepast aan de grootte van de woning. Bij voorkeur een condenserende hoog rendement aardgasketel voor de centrale verwarming en het sanitaire warme water. 6. In elke woning moet minstens een ventilatiesysteem worden voorzien dat de opgelegde hoeveelheid ventilatielucht verzekert. Het daarvoor toegepaste systeem, is naar keuze: natuurlijk, deels natuurlijk en deels mechanisch, of volledig mechanisch. Hoe bewijzen? Bij de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning zal de architect EPB-berekeningen indienen die een indicatie geven van hoe het gebouw aan de gestelde eisen zal voldoen.welke combinatie van maatregelen en materialen het best worden toegepast, kan de architect berekenen met het softwarepakket dat de overheid ter beschikking stelt. De bouwheer moet vóór de start van de werkzaamheden een verslaggever aanstellen. Dat kan de ontwerpende architect zijn, of een andere deskundige met de opleiding van architect of ingenieur. Zijn taak bestaat erin tijdens het bouwproces nauwkeurig alle zaken bij te houden die de energieprestatie van het gebouw beïnvloeden, zoals gewijzigde materiaalkeuze. Op het einde van de werkzaamheden maakt de verslaggever de definitieve berekening voor het EPB-aangifte op. Vervolgens moet deze EPB-aangifte door de verslaggever, in samenspraak met de bouwer of verbouwer elektronisch worden ingediend bij de dienst Natuurlijke Rijkdommen en Energie. Boete Als de eisen niet worden gehaald, riskeert de houder van de stedenbouwkundige vergunning, meestal de eigenaar, een administratieve boete in verhouding tot de afwijking van de eis. De eigenaar-bouwheer kan de boete eventueel contractueel verhalen op de architect, indien deze de woning niet correct concipieerde; of op de aannemer, indien deze de werken niet heeft uitgevoerd zoals in de beschrijving (het lastenboek) staat opgegeven. Ook de verslaggever riskeert een boete als blijkt dat hij foutief rapporteerde over de uitgevoerde werkzaamheden. Meerkosten Het investeren in meer isolatiemateriaal is meestal een zuivere materiaalkost. De meerkost voor hoogrendementsbeglazing is beperkt, aangezien deze nu al in ruim de helft van de woningen standaard wordt voorzien. Algemeen kan worden gesteld dat qua isolatie de meerkost nul tot ongeveer euro bedraagt. De meerkost van een condenserende aardgasketel met hoog rendement ten opzichte van een lage temperatuurketel wordt geraamd op gemiddeld euro. Ongeveer 20 % van de woningen plaatst nu al een condenserende ketel. De kostprijzen voor een basisventilatiesysteem variëren sterk al naargelang volledig natuurlijk tot volledig mechanisch wordt geventileerd. Onderschat de kosten niet! 15

16 ENERGIE Verplicht EPC bij verkoop en verhuur Het EPC (EnergiePrestatieCertificaat) is verplicht bij woningen, appartementen,... die te koop of te huur worden aangeboden. Potentiële kopers of huurders krijgen hiermee een idee van de energiezuinigheid van de woning en bovendien een aantal vrijblijvende adviezen om de energieprestatie van de woning te verbeteren. Het EPC legt op zich geen eisen op aan de woning, maar informeert de potentiële kopers of huurders, door aan de woning een energetische score (kengetal) toe te kennen. Deze score wordt berekend op basis van de eigenschappen van het gebouw (zoals de gebruikte materialen) en de isolatiewaarden van muren, dak, ramen en deuren, en de installaties voor verwarming en warm water. Het kengetal wordt uitgedrukt in kwh/m² en drukt uit wat het berekende jaarverbruik is ten opzichte van de bruikbare oppervlakte. Hierbij wordt geen rekening gehouden met het verbruikersgedrag. Het kengetal wordt op een kleurenbalk (van groen naar rood) gepositioneerd ten opzicht van geldende referentiewaarden. Een woning die zich in de groene zone bevindt, scoort dus goed op vlak van energie. Een woning in de rode zone zal energieverslindend zijn. Ook bevat het EPC energiebesparende aanbevelingen. Deze aanbevelingen zijn niet verplicht maar bieden de koper of huurder nuttige informatie over mogelijke energiebesparende investeringen. Verplichting voor eigenaars De eigenaar van een woning die deze wil verkopen of verhuren moet ervoor zorgen dat een EPC beschikbaar is op moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Het EPC moet door de eigenaar worden voorgelegd aan de (potentiële) kopers of huurders. Bij verkoop van een woongebouw wordt het EPC overgedragen aan de koper en in de notariële akte zal een clausule met betrekking tot het EPC worden opgenomen. De notaris heeft meldingsplicht aan het Vlaams Energieagentschap indien geen EPC aanwezig is. Indien geen EPC aanwezig is, zal de eigenaar uitgenodigd worden op een hoorzitting en riskeert hij een boete tussen 500 en 5000 euro. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ontvangt de huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat. Welke woningen? Het EPC bij verkoop en verhuur van bestaande woongebouwen is verplicht vanaf het moment dat een wooneenheid te koop of te huur wordt aangeboden. Het EPC moet dus opgemaakt worden per woning, per appartement, per studio... Onder VERKOOP wordt verstaan: de zuivere verkoop van het geheel in volle eigendom van een residentieel gebouw dat niet door de burgemeester onbewoonbaar is verklaard. Bij schenking, bij verkoop van enkel vruchtgebruik, bij gerechtelijke onteigening,... is dus geen EPC verplicht. Onder VERHUUR wordt verstaan: de gewone huur, voor zover het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing en de woninghuur van residentiële gebouwen. Dit betekent dat vakantiewoningen, waarvan de huurovereenkomsten voor minder dan twee maanden worden gesloten, niet over een EPC dienen te beschikken. Als u voor 1 januari 2009 reeds een woning verhuurde, waarbij het huurcontract niet werd vernieuwd na 1 januari 2009 en de huurder blijft dezelfde, dan moet u geen EPC laten opmaken. Indien u na 1 januari 2009 wel een nieuwe huurder krijgt of het huurcontract werd vernieuwd, dan moet u wel een EPC laten opmaken. Bij stilzwijgende verlenging van het huurcontract is geen EPC vereist. Een WOONEENHEID is elke eenheid in een gebouw met woonfunctie die energie verbruikt ten behoeve van mensen en die over de nodige voorzieningen beschikt om autonoom te functioneren. Woningen zonder verwarming, zijnde zonder opwekkings- of afgiftesysteem, moeten niet over een EPC beschikken. Ook voor onbewoonbaar verklaarde 16

17 ENERGIE woningen is geen EPC nodig bij verkoop. Voor studentenhomes die bestaan uit studentenkamers zonder badkamer en keuken, moet een EPC opgemaakt worden voor het gehele gebouw. Voor serviceflats die verkocht worden, dient een EPC voor bestaande woning opgesteld te worden. Indien de serviceflats worden verhuurd, dient een EPC opgesteld te worden als er effectief een huurovereenkomst met de bewoner wordt afgesloten. Indien geen huurovereenkomst wordt afgesloten dan dient geen EPC te worden opgemaakt. Voor woningen met gemengde functie, zoals een kantoor, winkel, praktijk, moet enkel voor het woongedeelte een EPC opgemaakt worden. Het beroepsgedeelte kan wel meegenomen bij de opmaak van het EPC op voorwaarde dat het kleiner is dan 800 m³, kleiner is dan het woongedeelte en binnen het beschermd volume valt. Rusthuizen en andere welzijn- of gezondheidsvoorzieningen vallen onder het toepassingsgebied EPC voor publieke gebouwen. Het EPC blijft 10 jaar geldig Wanneer de wooneenheid opnieuw verkocht of verhuurd wordt, binnen deze geldigheidstermijn, moet geen nieuw EPC opgemaakt worden. Uiteraard moet wel steeds een kopie in geval van verhuur en het originele EPC in geval van verkoop worden meegegeven aan de nieuwe huurder of koper. Als in de woning intussen energiebesparende investeringen zijn doorgevoerd, kan de eigenaar er baat bij hebben om een nieuw EPC te laten opmaken, welk een betere score zal geven. Voor recente woningen (bouwaanvraag na 1 januari 2006) is reeds een EPC (voor bouw) beschikbaar en moet geen nieuw EPC (voor verkoop en verhuur) opgemaakt worden binnen de geldigheidsperiode van 10 jaar. Wie kan een EPC opmaken? Enkel een erkende energiedeskundige type A kan een EPC bij verkoop of verhuur van een woning opmaken. Een erkend energiedeskundige type A heeft een door het Vlaams Energieagentschap erkende opleiding gevolgd en is geslaagd in een examen. Het is als eigenaar aan te raden om verschillende energiedeskundigen type A te contacteren voor een offerte. Er wordt door de overheid geen vaste prijs opgelegd. Hoe verloopt de opmaak? Een energiedeskundige type A inspecteert eerst de woning ter plaatse en kijkt daarbij naar het dak, de muren, de vloer, de ramen, de deuren, de gebruikte isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie... Daarna verwerkt hij alle gegevens in een speciaal softwareprogramma om de energiescore te berekenen en het EPC op te maken en te ondertekenen. De opmaak van een EPC neemt gemiddeld ongeveer een halve dag in beslag. De opmaak gebeurt met behulp van de certificatiesoftware die door het Vlaams Energieagentschap ter beschikking wordt gesteld aan de erkende energiedeskundigen type A. Bij de inspectie moet de energiedeskundige type A het inspectieprotocol volgen. Door het gebruik van een vaste inspectiemethode en specifieke software wordt de reproduceerbaarheid verhoogd. Controle op het EPC Het Vlaams Energieagentschap controleert steekproefsgewijs op de geleverde prestaties, kwalificaties en de aanvullende vereisten van de erkende energiedeskundige, alsook op de correctheid en aanwezigheid van een EPC bij verkoop of verhuur en bovendien kunnen ook meldingen gedaan worden aan het agentschap. Sancties In geval van afwezigheid van een EPC bij het te koop of te huur stellen van een woning, zal de eigenaar uitgenodigd worden op een hoorzitting. Het Vlaams Energieagentschap kan de eigenaar van een woongebouw een administratieve geldboete opleggen van minimaal 500 euro tot maximaal 5000 euro. De afwezigheid van een EPC is op zich geen reden dat de woning niet kan verkocht of verhuurd worden, echter de eigenaar loopt wel het risico op een boete. Als misbruiken worden vastgesteld of als blijk wordt gegeven van kennelijke onbekwaamheid, kan het Vlaams Energieagentschap de erkenning van de energiedeskundige intrekken. Als blijkt dat het EPC van onvoldoende kwaliteit getuigt of als blijkt dat de energiedeskundige niet aan de voorwaarden voldoet, kan het Vlaams Energieagentschap de EPC in kwestie intrekken. Als bij de controle blijkt dat het EPC niet met de werkelijkheid overeenstemt, kan het Vlaams Energieagentschap aan de energiedeskundige een boete opleggen tussen 500 en 5000 euro. 17

18 ENERGIE Isoleren in de praktijk Bij nieuwbouwprojecten en grote renovaties verplicht de Energieprestatie- en Binnenklimaatregelgeving (EPB) ons om energiezuiniger te wonen. De gemiddelde dikte van dakisolatie is de laatste jaren dan ook gestegen, het marktaandeel van condensatieketels neemt gestaag toe en ruim 80% van de Vlamingen kiest bij renovatie meteen voor hoogrendementsglas. Veel bestaande woningen zijn tot nu toe door de mazen van het energienet geglipt. Volgens benaderende schatting heeft van de woningen in Vlaanderen 10% geen dakisolatie, 10% geen dubbel glas en 50% van de verwarmingsketels hebben een slecht rendement. Met haar energieprogramma 2020 wil de Vlaamse overheid iedereen overtuigen van de dringende noodzaak van dakisolatie, hoogrendementsbeglazing en een condensatieketel. Een energiezuinige woning vermindert uw energieverbruik en ook de CO 2 -uitstoot en verhoogt ook uw wooncomfort. Daarnaast verbetert het energieprestatiecertificaat, en stijgt bijgevolg de waarde van uw woning. Meestal is uw investering al op enkele jaren terugverdiend. Dakisolatie EEN WARM EN STERK DAK Een rendabele isolatie begint met het dak, het vormt immers uw grootste verliespost. Door een niet geïsoleerd dak gaat tot 2 keer meer warmte verloren dan door niet geïsoleerde buitenmuren. Het dak isoleren levert al vlug een besparing op van 30% per jaar. Een bestaand hellend dak kan op drie manieren worden geïsoleerd (aan de binnenzijde, aan de buitenzijde en door isolatie van de zoldervloer. Een plat dak mag enkel aan de bovenkant worden geïsoleerd. Hoe u een hellend dak isoleert, hangt af van de bestemming van de ruimte onder het dak. Wanneer u dit wil bewonen, isoleert u het volledige dak. Wanneer u deze ruimte alleen als zolder wil gebruiken, isoleert u het best in of op de zoldervloer. Zo moet er minder ruimte worden verwarmd. Bij isoleren aan de binnenzijde van een dak in goede staat wordt de isolatie meestal aangebracht tussen de kepers of spanten. Het is vaak een eenvoudige oplossing die u gemakkelijk zelf kan uitvoeren, mits u te informeren en enkele essentiële regels te respecteren. U kan ook isoleren met volle platen in pur-schuim, rechtstreeks tegen de houten constructie van het dak, dankzij de uiterst hoge isolatiewaarde van deze dunne platen verliest u hierbij geen extra ruimte. Bij isoleren aan de buitenzijde worden isolatieplaten aangebracht aan de bovenzijde van de draagconstructie. Dit wordt een sarkingdak genoemd. Zelfs bij onregelmatige afstanden van spanten of kepers verzekert een sarkingdak de continuïteit van het isolatieschild, waardoor koudebruggen worden uitgesloten. Een sarkingdak is werk voor een vakman. Een volledige renovatie is noodzakelijk wanneer uw hellende dak geen onderdak en geen dampscherm heeft. Het is immers niet water- en winddicht. Meestal is het dan ook niet aangeraden de oude dakbedekking te recupereren maar te voorzien in een nieuwe bedekking. Een duurzame en energiezuinige 18

19 ENERGIE woning vraagt om een gepaste dak- en gevelopbouw en om de juiste folies die dak, gevel en isolatie beschermen doordat ze mee instaan voor de water- en winddichtheid. Isoleer de zoldervloer als u de ruimte onder het dak niet wil bewonen. Zo wordt niet de hele leegstaande zolderruimte mee verwarmd en verspilt u geen energie. Meestal kan u een zoldervloer gemakkelijk dikker isoleren. Doe dat! Hoe beter u isoleert, hoe beter uw wooncomfort. Meestal is het wel wenselijk dat de vloer beloopbaar blijft. Platte daken mogen uitsluitend aan de bovenkant worden geïsoleerd. Het (bijkomend) aan de binnenkant isoleren leidt vaak tot inwendige condensatie en is daarom in de meeste gevallen af te raden. Voor een door een vakbekwame aannemer geplaatste dakisolatie kan u belastingaftrek genieten. Glasisolatie VERNIEUWD SCHRIJNWERK Ook als uw ramen in goede staat zijn, is het rendabel om de bestaande beglazing te vervangen door hoogrendementsbeglazing. Hoogrendementsglas isoleert tot 3 keer beter dan dubbele beglazing. Met hoogrendementsglas moet u veel minder stoken om het binnen toch aangenaam warm te krijgen. Als het buiten 10 C is en u stookt op 20 C, dan heeft de binnenzijde van gewoon dubbel glas een temperatuur van 9 C, terwijl hoogrendementsglas 15 C warm aanvoelt. Aldus kan u ook tijdens de winter comfortabel dicht bij het raam blijven zitten, ook al staat de radiator daar niet direct in de buurt. Hoogrendementsglas is voorzien van een onzichtbare, flinterdunne coating en heeft een spouw die gevuld is met een edelgas. Bij gewoon dubbel glas is de spouw gevuld met lucht. Voor zongerichte ramen kunnen op het glas coatings worden aangebracht die het zonlicht reflecteren en oververhitting voorkomen. Energiebewust verbouwen wordt door de alsmaar stijgende stookkosten een steeds betere investering. Performante beglazingen zijn daarbij onmisbaar, ze garanderen een nooit geziene thermische isolatie en laten gebruikers volop van daglicht en zonnewarmte genieten. Als uw ramen niet meer in goede staat zijn, vervangt u deze door nieuwe ramen met hoogrendementsbeglazing (U-waarde van 1,1 W/m²K). Maar zelfs met hoogrendementsbeglazing kan de isolatiewaarde van een vensters sterk variëren naargelang van het raamprofiel: - Een venster in hardhout met 60 mm profieldiepte en een U-waarde van het profiel van 2,0 W/m²K resulteert in een ventster met een U-waarde van 1,7 W/m²K. - Een aluminium venster met thermisch onderbroken profielen en een U-waarde van het profiel van 2,6 W/m²K resulteert in een ventster met een U-waarde van 1,9 W/m²K. - Een kunststofvenster in pvc met een meerkamerprofiel en een U-waarde van het profiel van 1,8 W/m²K resulteert in een venster met een U-waarde van 1,7 W/m²K. Condensatieketels VERVANG UW VEROUDERDE STOOKKETEL Als uw huidige ketel dateert van ruim voor 2000, is het veelal tijd voor vervanging. Met een nieuwe condensatieketel bespaart u op uw energieverbruik gemakkelijk tot 35% en de uitstoot van schadelijke stoffen daalt tot een tiende. Sinds enkele jaren kiezen steeds meer mensen voor condensatieketels als dé oplossing voor hun verwarming. Deze ketels zetten brandstof om in warmte en halen daarnaast zoveel mogelijk restwarmte uit de verbrandingsgassen, waardoor het verbruik aanzienlijk daalt. Oude verwarmingsketels maakten daarentegen geen gebruik van de latente warmte in verbranding- of rookgassen en een groot deel van de warmte verdween dus via de schoorsteen. Condenserende ketels benutten die warmte wel. Dat gebeurt door de waterdamp in de rookgassen te laten neerslaan condenseren. Het rendement is hierdoor zo n 15% hoger bij een condensatieketel op gas en 10% hoger bij een condensatieketel op stookolie. Condensatieketels op aardgas zijn te herkennen aan het of HR Toplabel. Wandketels zijn hiervoor de meest populaire oplossing en vormen ruim 80% van alle recent geplaatste gasketels. Ze zijn beschikbaar voor een heel breed bereik aan verwarmbare oppervlaktes, gaande van appartementen tot vrijstaande woningen. Condensatieketels op stookolie 19

20 ENERGIE zijn te herkennen aan het Optimaz-elite label. Vloerketels zijn hiervoor de meest populaire oplossing en vormen ruim 90% van alle recent geplaatste stookolieketels. Deze ketels maken gebruik van een groot volume verwarmingswater. Daardoor worden ze minder belast, wat vooral de duurzaamheid en de levensduur ten goede komt: vloerketels gaan vlot 20 tot 25 jaar mee. Wandketels bieden hetzelfde rendement als vloerketels, maar ze nemen minder plaats in.. Kies een verwarmingsinstallatie die aangepast is aan de behoefte van de woning. Een te zware installatie heeft geen zin, aangezien die zorgt voor rendementsverlies. De ervaring leert dat de meeste verwarmingsinstallaties nog steeds te zwaar zijn. Door middel van een kamerthermostaat met tijdsindeling en thermosstatische kranen op elke radiator kunt u in iedere ruimte een aangepaste temperatuur krijgen. Een buitenvoeler zorgt er voor dat de temperatuur van de ketel automatisch wordt aangepast aan de weersomstandigheden. Gevelisolatie UW WONING IN EEN NIEUW (BINNEN)KLEEDJE Bij buitenisolatie wordt het isolatiemateriaal aangebracht tegen de koude zijde van de gevel. Het geheel wordt afgewerkt met een bekleding die wordt bevestigd op een houten of metalen structuur. Een andere mogelijkheid is een gevelsteen tegen de muur metselen. Doe voor de plaatsing van buitenmuurisolatie altijd een beroep op een vakman. Voor binnenisolatie hebt u twee mogelijkheden: 1. Een voorzetwand die bestaat uit een roostering (in hout of metalstud ) die wordt opgevuld met isolatie. Daarop komt een dampscherm en vervolgens een afwerking met bijvoorbeeld hout of gipsplaten. 2. Polyurethaan isolatieplaten met een dampscherm en gipskartonplaat als afwerking. De isolatieplaten kunnen rechtstreeks op de muur gekleefd worden of op een houten lattenwerk worden gevezen. Laat een vakman of een architect vooraf onderzoeken of isolatie aan de binnenkant technisch wel haalbaar is en geen problemen kan veroorzaken. Spouwmuren kunnen extra worden geïsoleerd met een inblaastechniek. Een spouwmuur herkent u meestal aan de stootvoegen. Dat zijn verticale openingen tussen twee gevelstenen die zich net boven de waterkeringlaag bevinden en die dienen voor de ventilatie van de spouw. Het is aangeraden om de spouw volledig te vullen. Een prima materiaal voor spouwvulling zijn waterafstotende glaswolvlokken, die door middel van een luchtstroom zodanig in een spouwmuur aangebracht worden dat de spouwvulling homogeen verdeeld is over de spouw. Voor het navullen van spouwen doet u het best een beroep op een vakman die op dat vlak een jarenlange ervaring heeft. Vraag hem voorzichtigheidshalve referenties van vergelijkbare werken. VERWARMEN MET EEN WARMTEPOMP Een warmtepomp is een alternatief voor een condensatieketel als u uw woning uitstekend isoleert en verwarmt met vloerverwarming. Warmtepompen zijn zeer milieu vriendelijk: er vindt geen verbranding plaats en dus komen er geen rookgassen vrij. Warmtepompen zijn bovendien zeer zuinig! Minstens 75 % van de noodzakelijke energie wordt geleverd door zonne-energie die is opgeslagen in de aarde, het grondwater en de lucht. Dat maakt verwarmen met een warmtepomp zeer goedkoop. Een warmtepomp verwarmt een doorsnee woning met 50% minder energie. Nadelen zijn een grotere investering, grotere radiatoren of oppervlakte van vloerverwarming en het opwarmen verloopt trager. De opbrengst van een warmtepomp is sterk afhankelijk van de temperatuur van de warmtebron (grond, grondwater of buitenlucht). Laat u deskundig adviseren! Lucht-water warmtepompen ont trekken energie aan de buitenlucht en zetten die om tot een hogere temperatuur, zodat warmte kan worden afgegeven aan water. Een grond-water of water-water warmtepomp benut de hernieuwbare warmte uit de bodem of het grondwater. Dat gebeurt via een aardsonde of een aardcollector die ongeveer 1,5 m diep wordt aangebracht. De compacte warmtepompen van de nieuwste generatie verzekeren een hoger rendement (COP) en een hoog warmwatercomfort. Bovendien nemen ze weinig ruimte in en hebben ze een mooi, geïntegreerd design. 20