Bijsluiter akte van levering bij verkoop van onroerend goed

Transcriptie

1 Bijsluiter akte van levering bij verkoop van onroerend goed

2 2 Geachte lezer, Moonen Notarissen heeft stukken ontvangen waaruit blijkt dat u zich bij koopovereenkomst verplicht heeft tot het meewerken aan de overdracht van een onroerend goed, dat uw eigendom is. Het betreft hier een bestaande woning. Bij deze wil ik u alvast enige algemene informatie geven met betrekking tot de overdracht en de daarmee verband houdende procedures. Een en ander is immers juridische taal en voor de meeste cliënten beslist geen dagelijkse kost. De notaris is een onafhankelijke en onpartijdige ambtenaar, die officiële documenten opstelt. Hij ziet met inachtneming van de belangen van partijen toe op de correcte uitvoering van de afspraken. De wetgever vindt het van groot belang dat overdracht van onroerend goed altijd goed gaat, zodat de notariële tussenkomst dwingend is voorgeschreven. Dit gebeurt in dit geval door middel van een akte van levering. U ontvangt daarom van ons over enige tijd een ontwerp-akte. In veel gevallen zit er dan ook meteen de nota van afrekening (met bijlagen) bij. Wanneer de voor die afrekening relevante gegevens echter te lang op zich laten wachten, sturen wij u de ontwerp-akte alvast vooruit en de afrekening zo spoedig mogelijk daarna. Als de koopovereenkomst niet door hemzelf is opgesteld controleert de notaris of dat contract aan alle geldende voorschriften voldoet en geen onduidelijkheden en/of tegenstrijdigheden bevat. Als is overeengekomen dat de koper een waarborgsom dient te betalen of een bankgarantie te stellen, houdt de notaris de nakoming van die verplichting in de gaten en stelt partijen daaromtrent in kennis. Als de koper heeft kenbaar gemaakt dat de koopovereenkomst in het kadaster dient te worden ingeschreven zorgt de notaris daarvoor op het daarvoor meest geëigende moment. Soms is terzake de koop ook overeengekomen dat via de afrekening van de notaris door de koper een bedrag wordt betaald voor, door deze over te nemen, roerende zaken. De notaris dient hieromtrent enige regels in acht te nemen en zal in elk geval moeten beschikken over een gelet op de prijs aannemelijke lijst van overgenomen zaken.

3 3 In geval van een ongebruikelijke transactie heeft de notaris een wettelijke meldplicht. De notaris controleert of er een energielabel met betrekking tot het verkochte object bestaat en of daar afspraken over zijn gemaakt. In de akte van levering wordt uitvoering gegeven aan de koopovereenkomst, waarin is vastgelegd dat koper aan verkoper een koopprijs moet betalen en dat verkoper aan koper de juridische eigendom dient over te dragen alsmede het bezit (het feitelijk genot) dient te verschaffen. In verband met een en ander gaat de notaris meteen na ontvangst van de opdracht informatie inwinnen. Daartoe wendt hij zich tot partijen, maar doet hij ook inzage in registers, zoals het kadaster en de gemeentelijke basisadministratie. In geval van een appartementswoning wendt hij zich ook tot het Bestuur van de Vereniging van Eigenaren. Indien nodig neemt hij contact op met de bij de verkoop betrokken makelaar. Wat de verkoper betreft wordt er met name onderzoek gedaan wie nu precies de eigenaar van het onroerend goed is, hoe die eigendom is verkregen en of die eigendom met één of meer hypotheken is belast. Er moet ook worden beoordeeld of de eigenaar bevoegd en/of in staat is om de overdracht zelfstandig te verrichten. Indien de verkoper gehuwd is doet de notaris ook inzage in het huwelijksgoederenregister, waarbij hij kan inzien of een echtpaar huwelijkse voorwaarden heeft gemaakt en of er een verzoek tot echtscheiding is ingediend. Een dergelijk verzoek heeft tot gevolg dat in geval van wettelijke gemeenschap van goederen te allen tijde beide echtelieden samen beschikkingsbevoegd zijn. Doorgaans levert dit geen problemen op; af en toe is het wat ingewikkelder. Het kan daarom voorkomen dat het notariskantoor zich tot partijen wendt voor aanvullende informatie. Wanneer u als verkoper denkt dat bepaalde informatie van belang kan zijn, is het aan te raden deze gegevens of stukken, ook al wordt er in eerste instantie (nog) niet naar gevraagd, mee te sturen of daarover in elk geval contact op te nemen met het notariskantoor. De verkoper is verplicht de eigendom te leveren vrij van hypotheken en beslagen.

4 4 In geval de verkoper één of meer hypotheken op zijn eigendom heeft, vraagt de notaris bij de desbetreffende geldverstrekkers tijdig op hoeveel er bij gelegenheid van de overdracht betaald moet worden. Als er beslag op het pand ligt gaat hij informatie inwinnen of en onder welke condities dit beslag kan worden verwijderd. In geval van dit soort bijzonderheden is initiatief en informatie van de verkoper welkom. Er kan dan adequater en sneller worden gewerkt. De notaris verricht uiteindelijk na de overdracht de administratieve werkzaamheden, die nodig zijn voor de feitelijke verwijdering van de hypotheken (en evt. beslagen) van verkoper uit het kadastrale register (dit heet royement). Hiertoe dient hij voldoende gemachtigd te zijn. Zonder onvoorwaardelijke en geldig ondertekende machtiging van de geldverstrekker mag de notaris niet overgaan tot ondertekening van de akte. Royement vindt overigens plaats bij aparte notariële akte en wordt ook ingeschreven in het kadaster. Als de notaris alle voor de vrije levering benodigde financiële gegevens heeft ontvangen stelt hij de afrekening voor de verkoper op. Op de afrekening staan naast de aflossingen ook zaken als evt. makelaarscourtage. Als de verkoper de notaris tijdig voorziet van informatie omtrent eigenaarslasten (zoals onroerende zaak-belasting) zal de notaris ook zorgen dat deze lasten via de afrekening tussen partijen worden verrekend. In de meeste gevallen wordt er kosten koper verkocht. Betekent dit dan dat de verkoper in zijn geheel geen kosten in rekening gebracht krijgt? Nee. De verkoper krijgt de kosten van royement in rekening gebracht. Deze kosten zijn overigens fiscaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Tevens komt het af en toe voor dat bepaalde aan de overdracht verbonden onkosten het gevolg zijn van zodanige omstandigheden betreffende de verkoper dat deze aan hem in rekening worden gebracht. Te denken valt aan het inschakelen van een tolk omdat de verkoper onvoldoende de Nederlandse taal beheerst of het regelen van toestemming aan de kantonrechter wanneer de verkoper minderjarig of onder bewind gesteld is. De notaris houdt in de gaten of de koper op de afgesproken datum aan zijn verplichtingen gaat voldoen. Daartoe neemt hij met de koper contact op. Als het ernaar uitziet dat dit gaat lukken (hij heeft bijvoorbeeld stukken ontvangen waaruit blijkt dat de koper een dekkende financiering heeft gesloten) neemt hij met partijen contact op om een afspraak te maken voor het ondertekenen van de akte van levering.

5 5 Daarbij moet rekening gehouden worden met een aantal omstandigheden. Als de verkoper de voor hem beschikbaar komende gelden meteen gebruikt om via een andere notaris een ander huis te betalen dient hij de notaris, die zijn verkoop regelt, daarover te informeren, zodat tussen de beide notarissen een afspraak kan worden gemaakt over de overboeking van die gelden. Het is in ieder geval praktischer als beide transacties in één notariële hand zijn en aansluitend op elkaar kunnen worden ingepland. De verkoper heeft vaak al vóór de overdracht van zijn oude woning de eigendom verkregen van zijn nieuwe woning. Daarbij wordt nog wel eens voor enige tijd (mede) hypotheek verleend op de oude woning. Dit noemt men een overbrugging. Het is van groot belang dat de verkoper de notaris, die de verkoop regelt, op de hoogte brengt van details van die overbrugging. Het komt wel eens voor dat die overdracht moet worden uitgesteld omdat van die overbrugging pas blijkt op de dag van overdracht zelf. Het verdient sterk de voorkeur dat de verkoper bij de overdracht aanwezig is. Als deze verkoper uit meerdere personen bestaat is het aan te bevelen dat er tenminste één van hen aanwezig is. Als het niet anders kan, kan er een volmacht worden opgemaakt en ter ondertekening toegestuurd. Een aantal zaken moeten dan wel vooraf goed geregeld worden (bijv. de sleuteloverdracht). Naast de juridische levering (via de notaris) moet de verkoper de koper ook het feitelijk genot van de woning verschaffen. In verband hiermee is het gebruikelijk dat vóór de afspraak bij de notaris de koper de woning samen met de verkoper (evt. in het bijzijn van de makelaar) inspecteert. Het is aan te bevelen dit tijdig af te spreken, niet te krap vóór de afspraak bij de notaris. Het kan altijd zijn dat een en ander meer tijd in beslag neemt dan gedacht of dat er nog iets geregeld moet worden omdat niet alles in orde is. De koper moet er bij de inspectie op toezien dat het pand in de staat is waarin hij het verwacht (leeg en ontruimd, zonder niet-bekende defecten). De verkoper kan tijdens de inspectie nog enige uitleg geven over bepaalde praktische zaken, de meterstanden kunnen worden opgenomen, er kunnen nog wat afspraken worden gemaakt (over het doorgeven van de meterstanden, het doorsturen van post, etc.). De verkoper dient ook alle papieren, die bij het huis horen, beschikbaar te hebben en aan de koper af te geven (evt. bouwtekeningen, garantiebewijzen, papieren vereniging van eigenaren, etc.).

6 6 Wanneer er problemen ontstaan over de feitelijke staat waarin het pand wordt opgeleverd, dienen partijen dit meteen met elkaar te bespreken en evt. in overleg met de makelaar te regelen. Als dit niet tot een oplossing leidt kunnen partijen zich tot de notaris wenden om de kwestie met hem te bespreken en mogelijk alsnog te regelen. Dit moet wel zo snel mogelijk gemeld worden, zodat de notaris daarvoor de nodige ruimte in zijn agenda kan reserveren. De overdracht dient dan mogelijkerwijs uitgesteld te worden. De notaris kan zijn mening geven, wellicht een voorstel doen en/of een afspraak op papier zetten doch is niet bevoegd in geschillen zelfstandig te beslissen. Dat is voorbehouden aan de rechter. Aan extra-werkzaamheden van dien aard zijn in voorkomende gevallen kosten verbonden. De inspectie / oplevering kan ook 1 of meerdere dagen voor het notarieel transport plaatsvinden. Uiterlijk bij ondertekening van de akte worden de sleutels overgedragen. Als de verkoper de sleutels eerder afgeeft is dat zijn eigen verantwoording. Als het meer dan enkele dagen betreft (het pand staat toch leeg) kunnen daarover concrete afspraken gemaakt worden zoals het betalen van een vergoeding. Het verdient aanbeveling dit schriftelijk vast te leggen in een zogenaamde sleutelovereenkomst. Verkoper kan per de datum van eigendomsoverdracht zijn opstalverzekering opzeggen. De koper doet er goed aan ervoor te zorgen dat het object vanaf de overdracht afdoende verzekerd is. Appartementsrechten zijn (vrijwel) altijd verzekerd via de Vereniging van Eigenaren. In geval van vragen en/of opmerkingen over de ontwerp-akte of afrekening dient men meteen contact op te nemen met het notariskantoor. Controleer met name de afrekening goed. Door snel te reageren kan er tijd gewonnen worden om bepaalde zaken alsnog te regelen of te laten corrigeren. De notaris bespreekt overigens bij het ondertekenen van de akte met verkoper diens afrekening en noteert waar en hoe het saldo van de afrekening kan worden uitbetaald. Voor contante betalingen bestaan beperkende wettelijke regels. Als uw afrekening een negatief saldo vertoont dient u dit bedrag tijdig op de rekening van de notaris te betalen. Het notariskantoor neemt overigens in zo n geval altijd contact met u op. Als de betaling niet aantoonbaar is geschied mag het passeren der akte niet plaatsvinden.

7 7 Grote contante betalingen dient de notaris, net als alle ongebruikelijke transacties, te melden. Boven de ,-- mag hij het zelfs niet aannemen / uitbetalen. Als uw afrekening een positief saldo vertoont mag dit saldo alleen worden uitgekeerd aan de desbetreffende partij. Op grond van bestaande regelgeving dient het bankrekeningnummer, waarnaar het saldo dient te worden overgeboekt, op naam te staan van degene op wiens naam de bijbehorende afrekening is gesteld. De notaris mag dus niet aan derden uitbetalen. In geval van vragen hierover gelieve u vooraf met het notariskantoor contact op te nemen. Het eigendomsrecht gaat overigens pas over op de koper als de ondertekening van de akte is gevolgd door inschrijving in het eigendomsregister bij het kadaster. De notaris verzorgt deze inschrijving. Notariskantoor Moonen was in november 2005 één van de eerste kantoren, dat dit op digitale wijze deed. De gehele procedure van inschrijving is daarom uiterlijk de eerste werkdag na ondertekening van de akte afgerond. De notaris controleert de eerstvolgende werkdag na inschrijving nog eens of alles correct in het kadaster is verwerkt en gaat dan onmiddellijk over tot het uitbetalen van de voor de verkoper bestemde gelden. De notaris zal bij akte-passeren de akte niet geheel voorlezen als u dat niet wilt. Daar is in de akte al rekening mee gehouden. Hij is wel wettelijk verplicht bepaalde dingen te constateren. U bent er veel meer bij gebaat dat hij de inhoud van de akte in begrijpelijke taal samenvat en aan u uitlegt. Er zal u uiteraard de gelegenheid worden geboden vragen te stellen en/of opmerkingen te maken. Sterker: er wordt niet eerder getekend dan dat u een duidelijk en akkoord heeft uitgesproken. Daarom moet u dus de Nederlandse taal beheersen, in elk geval waarneembaar begrijpen. Als er iemand de leveringsakte moet tekenen, die aan die voorwaarde niet voldoet, dan dient er door de notaris een tolk te worden ingeschakeld. Dit dient dus zo vroeg mogelijk te worden gemeld, want dit vergt enige voorbereiding. De akte van levering bestaat uit een aantal verklaringen van partijen en een aantal constateringen van de notaris, die betrekking hebben op de betaling van de koopprijs en de eigendomsoverdracht.

8 8 In de akte van levering worden eerst de verschenen personen / partijen omschreven. Indien een partij wordt vertegenwoordigd (bijv. door een gemachtigde) dan wordt dat ook vermeld. Natuurlijk is in de akte ook het onroerend goed juridisch en kadastraal omschreven. Er wordt verder met details beschreven hoe de verkoper de eigendom heeft verworven onder eventuele mededelingen omtrent de beschikkingsbevoegdheid. De koopprijs wordt vermeld en er wordt geconstateerd dat de koper zijn betalingsverplichting heeft voldaan, waarvoor kwitantie wordt verleend. Vervolgens worden de bepalingen, waaronder de levering plaatsvindt, vermeld, zoals kosten koper, vrij van hypotheken en beslagen, leeg en ontruimd, etc. In de akte geeft de verkoper aan de koper een aantal juridische en feitelijke garanties. Er staan mogelijke bijzonderheden in zoals ondergrondse tanks en erfdienstbaarheden. Eventuele bepalingen uit vroegere aktes, die nog van kracht kunnen zijn, worden letterlijk in de akte opgenomen. Er wordt verder geconstateerd dat de koopovereenkomst door de betaling en levering, behoudens uitzonderingen, is uitgewerkt. In de akte is ook vermeld dat de levering onvoorwaardelijk en definitief is, dus niet door partijen ongedaan kan worden gemaakt. Als de verkoper gehuwd is en het object de echtelijke woning betreft dan dient de echtgeno(o)t(e) van verkoper toestemming tot de levering te geven. Meestal gebeurt dit doordat die persoon met verkoper meekomt naar de notaris en de akte mede-ondertekent. Dit mag echter ook bij een afzonderlijke schriftelijke verklaring. Partijen verlenen in de akte de nodige volmachten voor de verdere afwikkeling na afloop. De notaris voert bij het passeren van de akte nog enkele controles uit m.b.t. personalia, kadastrale gegevens en ontvangen gelden. Zo dienen alle partijen zich nogmaals te legitimeren met een geldig legitimatiebewijs. De notaris checkt ook of alle stukken, die aan de akte gehecht dienen te worden, voorhanden zijn. Als er een gedeelte van een kadastraal perceel wordt overgedragen dan is hieromtrent iets in de akte opgenomen en wordt er een kadastrale tekening aan

9 9 de akte gehecht. Het kadaster zal naar aanleiding daarvan te zijner tijd beide partijen oproepen om bij de uitmeting aanwezig te zijn en de grens aan te wijzen. Partijen bepalen immers de grens en niet het kadaster; de landmeter is wat dat betreft lijdelijk. Het aanbrengen van een afscheiding of bebouwing kan daarom meteen na de levering plaatsvinden, mits in overleg en conform afspraak. Het kadaster zorgt er voor dat de opgemeten grens in haar administratie wordt verwerkt en dat zowel het overgedragen deel als het restant-gedeelte een nieuw nummer krijgen. Van het resultaat van de uitmeting krijgen partijen bericht van het kadaster. Een en ander speelt zich meestal geruime tijd na de levering af. Na het aktepasseren ontvangt de koper van de notaris per post het eigendomsbewijs (een afschrift van de akte van levering met inschrijvingsgegevens). De verkoper ontvangt van het kadaster een brief met de melding dat hij geen eigenaar meer is. Er zijn een paar zaken, die nog het vermelden waard zijn: - De notaris is geen advocaat. Met name als er geschillen ontstaan tussen partijen zal hij u wel in het algemeen informeren over uw juridische positie, eventueel zelfs een bepaald oordeel geven doch hij mag niet namens u allerlei handelingen verrichten. Een regelmatig voorkomend probleem is dat de koper zijn financiering niet op tijd heeft geregeld en dus de overeengekomen datum zal worden overschreden. In zo n geval is meestal in de koopovereenkomst precies geregeld wat te doen. Vaak heeft de koper dan nog 8 dagen respijt; de verkoper doet er dan goed aan de koper meteen in gebreke te stellen. Bij deze ingebrekestelling en andere maatregelen jegens de koper mag de notaris u niet helpen; u dient dan evt. rechtsbijstand (verzekering, advocaat) in te schakelen. Hetzelfde geldt (andersom) bij gebleken gebreken en onvoldoende / niet-tijdige ontruiming. - De notaris heeft een geheimhoudingsplicht. Als echter door omstandigheden van de ene partij de levering niet kan plaatsvinden dient hij de andere partij daar toch over te informeren. Zo komt het wel eens voor dat de verkoper zoveel schuld op zijn huis heeft dat dit met de koopprijs niet vrij van hypotheken kan worden gemaakt. Wanneer ook na overleg met de bank etc. geen oplossing wordt bereikt dan zal daarover de koper moeten worden ingelicht. - Indien de koper een financiering heeft in de vorm van een hypotheek gaat de notaris, voordat hij de akte van levering passeert, met de koper de hypotheekakte

10 10 doornemen en ondertekenen. In verband hiermee wordt de koper uitgenodigd op een eerder tijdstip aanwezig te zijn dan de verkoper. Soms dient de koper ook nog enkele andere zaken bij de notaris te tekenen (bijv. papieren van de bank, samenlevingscontract). De koper wordt in verband hiermee verzocht 15, 30 of 45 minuten eerder aanwezig te zijn. Op deze manier kunnen we de verkoper pas echt garanderen dat de koopprijs beschikbaar is als hij overdraagt en de sleutels afgeeft. Tenslotte: Overdracht van onroerend goed is een ingewikkeld proces waarbij veel facetten een rol kunnen spelen. Wij zullen er al het mogelijke aan doen om een en ander zo goed mogelijk te laten verlopen; u kunt ons daarbij helpen door u opmerkzaam en coöperatief op te stellen. Mocht een of ander vragen oproepen of aanleiding zijn tot opmerkingen dan gelieve u contact met ons op te nemen. Ik dank u voor de aandacht. notaris mr. A.G.M. Moonen.

11 11 Wist u bovendien het volgende? Moonen Notarissen is een full service-organisatie van meer dan gemiddelde omvang, die u op alle notariële werkterreinen van dienst kan zijn; zij is gericht op dienstverlening over de volle breedte. U kunt er nu en in de toekomst op één adres terecht voor al uw persoonlijke en zakelijke opdrachten, ongeacht aard of omvang. Bij de uitvoering van opdrachten wordt actief geadviseerd en uitvoerig geïnformeerd in begrijpelijke taal. Moonen Notarissen is officieel kwaliteitsgecertificeerd door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie te Den Haag. Het kantoor voldoet dus aan de specifiek voor kwaliteitsbewaking geformuleerde normen. Dit is het resultaat van een zorgvuldige en onafhankelijke toetsing. Moonen Notarissen heeft een klantenbestand opgebouwd van tienduizenden particulieren, overheidsinstellingen, bedrijven, ondernemers, projectontwikkelaars etc. etc. Er zijn in totaal 20 personen werkzaam waaronder 4 (notariële) juristen, die aan alle bij- en nascholingseisen voldoen. Het kantoor is centraal gelegen, desalniettemin goed bereikbaar en voorzien van eigen parkeerplaatsen. Moonen Notarissen brengt geen kosten in rekening voor algemene informatie en advies; of dit nu telefonisch of in de vorm van een bespreking op afspraak geschiedt. U bent alleen iets verschuldigd wanneer u een opdracht geeft tot schriftelijke vastlegging van een of ander. U wordt daarover altijd vooraf geïnformeerd. Zo kunt u in alle vrijblijvendheid kennisnemen van de mogelijkheden en keuzes maken. Moonen Notarissen is volledig voorzien van alle mogelijke digitale aansluitingen. Daarmee kunnen alle mogelijke registers op de kortst mogelijke termijn worden geraadpleegd. Onroerend goed-transacties zijn door digitale inschrijving binnen 2 uur na passeren gegarandeerd verwerkt in het kadaster. Uitbetaling van gelden geschiedt, bijzonderheden daargelaten, binnen 24 of 48 uur na aktepasseren. Door regelmatige vervanging van apparatuur en de permanente aanwezigheid van een opgeleide systeembeheerder is storingsrisico beperkt tot het minimum. Wilt u meer weten? Bel ons op of maak een afspraak!

12 12 Hoewel de informatie in deze bijsluiter met grote zorg is samengesteld en wordt onderhouden, kan Moonen Notarissen geen enkele garantie geven dat de beschikbare informatie volledig en/of juist is. De verstrekte informatie is aan wijziging onderhevig. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.