Actualiteiten Huurrecht Bedrijfsruimte 19 maart 2015

Transcriptie

1 Actualiteiten Huurrecht Bedrijfsruimte 19 maart 2015 Marlies van Schoonhoven-Sloot DLA Piper Nederland N.V. & Ferry H.J. van Schoonhoven Lexence N.V. Advocaten & Notarissen

2 Onderwerpen Nederlandse huurrecht (bedrijfsruimte) in het kort Het nieuwe ROZ 2015 model voor kantoorruimte Afwijkende bedingen Garanties Capita Selecta (asbest en transformatie van vastgoed)

3 Nederlandse huurrecht in het kort (I) Huurobjecten Roerende zaken Art. 7: BW Onroerende zaken Vermogensrechten Art. 7: BW Gebouwd Ongebouwd Woonruimte Art. 7: BW Art. 7: BW Middenstandsbedrijfsruimte Art. 7: BW Art. 7: BW Bedrijfsruimte Landbouw Art. 7: BW Overige bedrijfsruimte Art. 7: BW Art. 7:230a BW Overig Art. 7: BW Titel 7.4 BW

4 Nederlands huurrecht in het kort (II) Wat kan je huren? Vrijwel alles (art. 7:201) Elke zaak (ook een deel van een zaak) Elk vermogensrecht Uitzondering: de pachtovereenkomst (aparte regeling t.b.v. de landbouw, aparte rechter)

5 Nederlandse huurrecht in het kort (III) Essentialia Huur (7:201) Een bepaalbare zaak/recht Door verhuurder in gebruik te verstrekken Tegenprestatie huurder

6 Nederlandse huurrecht in het kort (IV) Geen huur De helft van een schoolbord (niet bepaalbaar) Parkeren (niet bepaalbaar) Gratis gebruiken (geen tegenprestatie)

7 Nederlandse huurrecht in het kort (V) Wel huur Linkerhelft van het schoolbord (wel bepaalbaar Parkeren op aangewezen plek (idem) Afnameverplichting benzinestation (wel tegenprestatie)

8 Nederlandse huurrecht in het kort VI Gemengde overeenkomsten Huur gemengd met andere benoemde overeenkomst (bijv. Huur/arbeidsovereenkomst) 6:215: in beginsel beide regimes toepassen tenzij strijdigheid (welke is overheersend) Bijv. eigenlijke of oneigenlijke dienstwoning Soms splitsing mogelijk (HR 26 feb. 1993, kasteel Hoensbroek)

9 Nederlandse huurrecht in het kort (VII) Gemengde overeenkomsten II Huur gemengd met andere huurovereenkomsten (bijv. huur woning met winkel) 6:215 niet van toepassing. Feitelijke omstandigheden en partijbedoeling beoordelen in kader van splitsing in twee of meer huurregimes(hr 10 aug. 2012, Rotterdam Utopia). Geen enkele omstandigheid is doorslaggevend. Kan niet worden gesplitst dan in beginsel huurregime keuze maken: Welke is overheersend. Rechtbank Zeeland-West-Brabant: sector kanton, locatie Tilburg, 29 oktober 2014: ECLI:NL:RBZWB:2014:7142: welk huurregime is van toepassing, woonruimte of kantoorruimte? Bedoeling partijen, zie ro en 3.7.2). Geen woonruimte en ook niet splitsen (ro 3.8 en 3.9, verwijzing ook naar Utopia). Huur gemengd met andere onbenoemde overeenkomst (huur woning met verpleging/verzorging) Huur toepassen tenzij het andere overheersend is (Serviceflat)

10 Nederlandse huurrecht in het kort (VIII) Gebouw In elk geval: een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (Art. 1 aanhef en onder c Won.w) Van belang want: slechts wanneer er sprake is van een gebouwde onroerende zaak kan er sprake zijn van (huur van) bedrijfsruimte (ex art. 7:230a of 7:290) Kampeerbedrijf (art 290 lid 2 sub c)

11 Nederlandse huurrecht in het kort (IX) Landingsbaan niet Er is in 2013/14 gediscussieerd over een aangelegde landingsbaan. Immers, onder een landingsbaan ligt een bouwwerk HR 11 april 2014, WR 2014, 84: een zaak kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is.

12 Nederlandse huurrecht in het kort (X) Verkeerd ROZ-model gebruikt Gerechtshof Amsterdam, 11 februari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:414: gebruik verkeerd model: vrijwillig 290-regime overeengekomen? : In deze casus niet maar het kan wel! (termijnen die vrijwillig waren overeengekomen zijn dus niet in strijd met semi-dwingend recht) (bevestigt ook conversie regeling: conversie houdt in dat een nietige rechtshandeling de werking toekomt van een wel geldige rechtshandeling; is in casu niet aan de orde, ro 3.10) (geen verdergaande matiging 3.15)

13 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (I) De huurovereenkomst Mogelijkheid tot opnemen considerans Opnemen of huurder wel of niet Energieprestatiecertificaat heeft ontvangen Op- en/of ondermaat wel/niet van invloed op de huurprijs Verlenging/optie: keuzemogelijkheid Opzeggingstermijn niet meer standaard één jaar

14 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (II) De huurovereenkomst Als met BTW is verhuurd en het gehuurde komt leeg te staan, lijdt de verhuurder schade; deze schade is in het nieuwe model omschreven als exploitatiekosten en stichtingskosten Ten aanzien van de zekerheid is een keuze (bankgarantie / waarborg) opgenomen; keuze mogelijkheid geldt ook ten aanzien van wel/geen rente vergoeden

15 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (III) De huurovereenkomst Kritiek op ROZ 2012 winkels was onder meer dat was opgenomen dat ook de huuropzegging naar de beheerder zou moeten worden verzonden. In ROZ 2015 winkels is in 7.3 toegevoegd dat de huuropzegging 'tevens' aan de verhuurder moet worden verzonden In artikel 8 verklaren partijen dat er geen andere incentives zijn overeengekomen. Entire agreement clause nog beter?

16 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (IV) De huurovereenkomst Asbest (HR 3 september 2010, LJN BM3980, KPN/Tamminga); goede poging, maar niet heel duidelijk; spoort partijen wel aan om er afspraken over te maken Duurzaamheid/green lease

17 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (V) De algemene bepalingen Volgorde artikelen is gewijzigd: bijna gelijk aan ROZ 2012 winkelruimte Veel woorden opgenomen inzake bedoeling van het artikel Verhuurder dient zich (vaak) redelijk op te stellen (volgt al uit Boek 6) Weigering vergunning/intrek: geen gebrek (4.4)

18 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (VI) De algemene bepalingen Reclame aan het gehuurde mag niet op onredelijke gronden worden geweigerd (5.5) Onderhuur aan groepsmaatschappijen is toegestaan (onderhuurder mag niet onderverhuren; er mag niet ten nadele van de hoofdhuur worden afgeweken (6.3) Over en weer zonder toestemming geen veranderingen aanbrengen die de energie-index verslechtert (7.5)

19 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (VII) De algemene bepalingen Verhuurder vergoedt kosten die huurder maakt om meer schade aan het gehuurde te voorkomen (9.2) Onderhoud, herstel en vernieuwing worden gedefinieerd (11.1) Vernieuwing in sommige gevallen weggelaten (11.5) Veranderingen ten behoeve van exploitatie van huurder mogen zonder toestemming van verhuurder voor zover niet bouwkundig (check asbest!)(12.2)

20 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (VIII) De algemene bepalingen Verhuurder dient aantasting in het huurgenot te beperken in het geval van renovatie (13.4) Toestemming van verhuurder (algemeen) kan nooit op onredelijke gronden worden geweigerd (14.2) Partijen dienen elkaar over en weer op de hoogte te stellen van interne wijzigingen in de structuur (15); geen boete; ook niet uitgesloten voor verhuurder: iets opnemen in bijzondere bepalingen

21 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (IX) De algemene bepalingen Geen markthuurprijsclausule opgenomen: in bijzondere bepalingen opnemen indien gewenst Huurder dient de toerekening van de (service)kosten zelfstandig te kunnen vaststellen (18.4) Omzetbelastingsartikel is aangepast naar aanleiding van wetgeving (19) Inspectie opleveringsrapport kan onder omstandigheden zonder de andere partij (22.8)

22 Het nieuwe ROZ model 2015 voor kantoorruimte (X) De algemene bepalingen Als de huurprijs met meer dan 15% toeneemt, dient huurder een nieuwe bankgarantie te stellen Tijdig verweer inzake betaling, dan geen boete (23.2) Artikel 26.2: ernstig is doorgehaald (NB opletten huurders) Verhuurder staat in voor voorschriften VvE (27.1) Boetebepaling ziet niet meer op alle algemene bepalingen (29)

23 Afwijkende bedingen (I) Art. 7: 291 lid 3: Goedkeuring aan rechter verzoeken Kan met opschortende voorwaarde Goedkeuring kan worden verleend in twee door de wet geformuleerde situaties: Geen wezenlijke aantasting huurrechten huurder en/of sterke maatschappelijke positie huurder Hof Amsterdam 8 september 2009, WR 2010, 57 en WR 2010, 58: de twee toewijzingsgronden van 7:291 BW dienen cumulatief te worden beoordeeld

24 Afwijkende bedingen (II) In franchise-verhoudingen wordt veelvuldig om goedkeuring gevraagd Supermarkt Coop: Contractuele bepaling: Indien franchise rechtsgeldig eindigt, eindigt ook huurovereenkomst. Mag dit? Hof Den Haag, 15 januari 2013, WR 2014/25 zegt van wel! Rechtsgeldig eindigen betekent immers hetzij een beëindigingsovereenkomst hetzij rechterlijke toets

25 Afwijkende bedingen (III) Rechtbank Rotterdam, 1 september 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:7688. Corio/JS Slagerij: kantonrechter oordeelt dat ondanks het feit dat (eigenlijk) niet is voldaan aan de twee criteria van 7:291 BW, de bedingen toch worden goedgekeurd vanwege het bijzondere concept van de Markthal in Rotterdam Rechtbank Rotterdam, 16 september 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:7689: afwijzende beschikking, herziening huurprijs is een wezenlijke aantasting en positie huurder ten opzichte van verhuurder is niet gelijkwaardig (ondanks lagere huurprijs, huurkorting van 3 jaar en breakoptie van 2 jaar)

26 Afwijkende bedingen (IV) Ervaring leert dat goedkeuring relatief eenvoudig wordt verleend mits goed voorbereid

27 Werking van garanties van huurder in faillissement (I) Art. 39 Fw (3 maanden opzeggen, huur ná faillissement is boedelschuld) Het beding (aansprakelijk voor alle schade als gevolg van faillissement) BabyXL (HR 13 mei 2005, JOR 2005/222) Aukema q.q./uni-invest (HR 14 januari 2011, JOR 2011/101) Romania (HR 15 november 2013, RvdW 2013, 1361) Autodrome (HR 22 november 2013, RvdW 2013, 1389)

28 Werking van garanties van huurder in faillissement (II) Aukema/Uni-Invest arrest: HR

29 Werking van garanties van huurder in faillissement (III) Conclusie Hoge Raad Aukema/Uni Invest arrest leek te zijn: 'Opzegging ex art. 39 Fw is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht.' Kortom, het leek er op dat claimen van toekomstige huurpenningen voor verhuurder onder de bankgarantie geen zin meer had

30 Werking van garanties van huurder in faillissement (IV) Nieuwburen/Romania HR 15 november 2013, RvdW 2013/1361 Garantie van moedermaatschappij Eveneens schadebeding overeengekomen Verhuurder spreekt garant aan

31 Werking van garanties van huurder in faillissement (V) Hoge Raad: de in het arrest Aukema/Uni-Invest bedoelde afweging heeft slechts betrekking op de verhouding verhuurder/boedel. Er is daarom geen reden om een beding ter vergoeding van schade nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zelf. Het arrest Aukema/Uni-Invest moet derhalve worden verstaan dat het beding in geval van opzegging op grond van artikel 39 Fw alleen geen effect sorteert jegens de boedel Verhuurder kan garant dus met succes aanspreken

32 Werking van Garanties van huurder in faillissement (VI) De vraag die derhalve rijst is, hoe zit het met de bankgaranties en de verhouding boedel/bank? Biedt Autodrome wellicht uitkomst?

33 Werking van Garanties van huurder in faillissement (VII) Autodrome HR 22 november 2013, JOR 2014 afl. 1 (met annotatie van Van Hees) Belangrijk verschil: Romania betreft een procedure tussen de verhuurder en de garant (moeder). Autodrome betreft een procedure tussen de boedel en de verhuurder! In Autodrome was geen sprake van een (concern)garantie, maar er was een bankgarantie afgegeven Conclusie was dat de verhuurder hier uiteindelijk de dupe werd, maar In Autodrome is verkeerd geprocedeerd. Er is geen middel ingediend tegen onjuiste standpunt van Hof dat er sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking

34 Werking van garanties van huurder in faillissement (VIII) De vraag die rijst: hoe verhoudt dit arrest zich nu tot Romania? In Romania betrof het een procedure tussen de verhuurder en de garant. De HR komt tot de conclusie dat de garant jegens de verhuurder moet uitkeren, maar dat de garant geen regres mag nemen In Autodrome betrof het een procedure tussen de boedel en de verhuurder. De derde (bank) had uitgekeerd, maar ook contragarantie getrokken. Daardoor verarming boedel, dus verhuurder is ongerechtvaardigd verrijkt, aldus de Hoge Raad

35 Werking van garanties van huurder in faillissement (IX) Eerste lagere rechtspraak naar aanleiding van de hiervoor genoemde arresten: Rechtbank Amsterdam 9 april 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1560 Verhuurder heeft terecht de bankgarantie mogen trekken. Rechtbank verwijst expliciet naar voornoemde rechtspraak (Romania). Zal er Hoge Raad uiteindelijk een verschil aanbrengen tussen de positie van de garant (bank/concern)?

36 Hoge Raad 11 juli 2014 Verhuurder failliet? Nuancering Nebula arrest: heeft de huurder genot van het gehuurde tijdens de faillissementsaanvraag, dan kan curator geen ontruiming vorderen of gehuurde opeisen als de huurovereenkomst nog loopt Het staat curator eigenlijk vrij om uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen passief niet na te komen, maar dus niet actief

37 Capita Selecta (asbest) (I) Gebrekenregeling versus ROZ 2015: definitie gebrek (art. 7:204 lid 2 BW -> art. 2.1 AB) huurprijsvermindering en aansprakelijkheid (art. 7:208 BW -> art en 10.4 AB)

38 Capita Selecta (asbest) (II) WR 2014,52: Asbest: niet is gebleken dat (oorspronkelijke) verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen. Geen aansprakelijkheid (opvolgend) verhuurder Rechtbank Amsterdam, 10 december 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:8177: garantie in koopovereenkomst dat complex geen asbest bevat. Uitleg overeenkomst ten aanzien van garantie en boetebeding