Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen"

Transcriptie

1 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen Bron: Bosch en Duin, februari 2012 Betreft Opleidingsinstelling Auteur Begeleider : Scriptie, Master of Studies in Real Estate : Amsterdam School of Real Estate : R.A. van Welsenes : A.R. Marquard

2 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen Voorwoord Waarom het schrijven van deze scriptie; wel dat zit zo. Het is inmiddels alweer vier jaar geleden, dat ik het plan opgevat had om een master titel te gaan behalen. Het was in eerste instantie bedoeld als persoonlijke uitdaging evenals mijn drang om een wetenschappelijk niveau te bereiken. Tot ik in aanraking kwam met de Amsterdam School of Real Estate, er diverse gesprekken voerde en hun studiegids Master of Studies in Real Estate (MSRE) nader bestudeerde. Toen besefte ik wederom, dat vastgoed mijn absolute passie is en ontstond een sterk verlangen mij binnen het vastgoedgerelateerde vakgebied verder te willen ontwikkelen. Dankzij een financieel welwillende werkgever en een goede persoonlijke onderbouwing, kon ik begin 2008 vol enthousiasme van start met de zo door mij begeerde opleiding. Het werd uiteindelijk een langer en moeizamer traject dan ik op voorhand gedacht had. Door diverse persoonlijke omstandigheden werd ongewenst vertraging opgelopen en dreigde het opleidingsavontuur een blok aan het been te worden. Een gezonde dosis doorzettingsvermogen, maar voornamelijk het vertrouwen en de motivatie die ik vanuit het thuisfront ontving, hebben er voor gezorgd dat met het schrijven van deze scriptie het opleidingseinde nu echt in zicht is. Het gevoel is echter dubbel. Enerzijds ben ik blij dat het er bijna op zit. Anderzijds zal ik de vakinhoudelijke verbeding en verdieping gaan missen evenals het plezierige contact met mijn medestudenten en de opleidingsmedewerkers. Het mag gezegd worden, persoonlijk ben ik erg opgelucht en trots op het voltooien van mijn afstudeeronderzoek, dat ik gaarne opdraag aan mijn allerliefste, mijn steun en toeverlaat, Mariëtte en aan mijn kinderen. Zonder jullie had ik het nooit gered. Roeland van Welsenes Bosch en Duin, februari 2012

3 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Onderwerp Onderzoeksvragen en afbakening Doelstelling Onderzoeksopzet Leeswijzer Beleggen in vastgoed Inleiding Vastgoedbeleggingen Vastgoedmanagement Property management Historie en ontwikkeling Historie Ontwikkeling In- en outsourcing Deelconclusie Behavioural Finance Inleiding Wat is behavioural finance? Definitie Oorsprong Inhoud Gedragstypen belegger Behavioural finance en vastgoed Oorsprong en ontwikkeling Inhoud Behavioural finance en vastgoedmanagement Deelconclusie Theoretisch intermezzo... 35

4 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 5 Empirisch onderzoek Inleiding Onderzoeksmethodiek Selectie Interviews Inhoud Uitkomsten Deelconclusie Onderzoeksresultaten Inleiding Theorie versus praktijk Rationele criteria Irrationele criteria Analyse onderzoeksresultaten Conclusie en aanbevelingen Conclusie Aanbevelingen Bibliografie... 55

5 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 1 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Betreffende hun vastgoedmanagement activiteiten kiezen sommige onroerend goed beleggers er voor hun beheeractiviteiten (deels) uit te besteden aan externe vastgoedmanagement organisaties terwijl andere beleggers er juist voor kiezen het (deels) zelf te doen. Waarom zij hiervoor kiezen is echter niet altijd duidelijk en verschilt per organisatie. Ten einde deze keuze te doorgronden leek het interessant te achterhalen welke factoren van invloed zijn op deze beslissing. Wordt hier immers wel een juiste keuze gemaakt op basis van de juiste criteria? Verder valt op dat de functieomschrijvingen, en daarbij behorende werkzaamheden, binnen de verschillende onderdelen van het vastgoedmanagement per organisatie verschillen. In tegenstelling tot de theorie komt het in de praktijk bijvoorbeeld regelmatig voor dat iemand in de functie van asset manager voornamelijk property management werkzaamheden verricht. Wellicht dat deze organisatorische verschillen van invloed zijn op onderhavige vastgoedmanagement beslissing? Aanleiding tot het schrijven van deze scriptie is dan ook ontstaan door de nieuwsgierigheid naar de achterliggende gedachte van het op verschillende manieren organisatorisch inrichten van de vastgoedmanagement activiteiten van een vastgoedbelegger. 1.2 Onderwerp Binnen het vastgoedbeleggingsproces vallen er drie verschillende soorten management te onderscheiden: portfolio management, asset management en property management. Het property management, feitelijk ook wel het vastgoedbeheer genoemd, was lange tijd een minder belangrijk onderdeel, omdat beleggers zich voornamelijk richtten op nieuwbouw en acquisitie. In een verder geprofessionaliseerde vastgoedmarkt zijn beleggers zich er echter van bewust geworden dat het optimaliseren van hun vastgoedexploitatie een steeds meer bepalende rol speelt in het uiteindelijk resultaat van hun onderneming. Daarnaast wordt de huidige markt gedicteerd door de bestaande voorraad en kan het nog enige tijd duren voordat daarin verandering komt. Voorstaande ontwikkelingen hebben er toe geleid dat het belang van goed property management alleen maar groter is geworden. Betreffende het vastgoedbeheer kan een belegger er voor kiezen dit zelf te doen of het uit te besteden aan derden (outsourcing). Deze uitbesteding kan variëren van het uitbesteden van alle beheeractiviteiten tot het slechts beperkt uit handen geven van onderdelen van het property management. Daarbij komt het voor dat beleggers terugkomen op hun keuze en uiteindelijk er voor kiezen om tal van activiteiten weer binnenshuis te halen (insourcing). Dat genomen beslissingen niet altijd uitpakken zoals verwacht wordt misschien ook veroorzaakt doordat beleggers niet altijd op een logische manier redeneren. De vastgoedmarkt wordt immers niet alleen gestuurd door rationele overwegingen, maar ook psychologische en sociologische factoren kunnen een belangrijke rol spelen. Deze irrationele factoren vormen het vakgebied behavioural finance.

6 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen Onderzoeksvragen en afbakening Aan de hand van het hierboven geformuleerde scriptieonderwerp is een centrale onderzoeksvraag geformuleerd. Deze luidt als volgt: Op grond van welke criteria kiest een vastgoedbelegger voor het (algeheel of gedeeltelijk) in- of outsourcen van haar property management activiteiten? Alvorens een antwoord verkregen te hebben op de centrale vraag diende onderzocht te worden hoe een vastgoedbelegger volgens de theorie organisatorisch ingericht zou kunnen zijn en welke activiteiten daarbij horen. Zoals eerder beschreven wijst de praktijk namelijk uit dat de verdeling van de vastgoedmanagement werkzaamheden per organisatie behoorlijk kunnen verschillen. Dit kan een verkeerd beeld geven van de organisatorische inrichting van een bedrijf en daarmee van de achterliggende gedachte van eventuele uitbesteding van het property management. Verder diende onderzocht te worden wat redenen zijn voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van property management activiteiten. Naast de meer bekende rationele overwegingen zijn waarschijnlijk ook irrationele factoren daarop van invloed. Anders gezegd, wat voor gedrag vertoont een belegger bij het nemen van onderhavige keuze. Wellicht spelen marktontwikkelingen ook een belangrijke rol. Dit alles diende theoretisch onderzocht te worden. Vervolgens moesten de uitkomsten van dit kwalitatieve onderzoek getoetst worden aan de praktijk. Dit kon het best geschieden met behulp van interviews of enquêtes met vastgoedbeleggers, waarmee getracht werd beter inzicht te verkrijgen in hun redenen, gedrag en expertise omtrent het property management vraagstuk. Uit voorstaande blijkt dat het onmogelijk is het onderzoek alleen te beperken tot de hoofdvraag. Om deze hoofdvraag zo goed en zo juist mogelijk te kunnen beantwoorden was het noodzakelijk een aantal aanleidingen en veronderstellingen nader te onderzoeken. Uit de centrale onderzoekvraag vloeiden dan ook de volgende subvragen voort: In hoeverre wordt een belegger zijn keuze voor het in- of outsourcen van bepaalde vastgoedmanagement activiteiten beïnvloedt door rationele factoren? Welke soorten vastgoedbeleggers en vastgoedbeleggingen zijn er? Welke typen vastgoedmanagement en bijbehorende functies kunnen onderscheiden worden bij het beleggen in vastgoed? Wat wordt verstaan onder property management en welke werkzaamheden behoren tot dit segment? Hoe hebben de vastgoedmarkt in het algemeen en de vastgoedmanagement sector in het bijzonder zich ontwikkeld en wat zijn de verwachtingen voor de toekomst? Wat wordt verstaan onder in- en outsourcing van vastgoedmanagement activiteiten? Wat zijn de voor- en nadelen van outsourcing van het vastgoedmanagement? In hoeverre wordt een belegger zijn keuze voor het in- of outsourcen van bepaalde vastgoedmanagement activiteiten beïnvloedt door irrationele (gedragsmatige) factoren? Wat wordt verstaan onder het vakgebied behavioural finance en wat is haar relatie met vastgoedmanagement? In welke mate worden de vastgoedmarkt in het algemeen en de vastgoedmanagement sector in het bijzonder beïnvloed door behavioural finance? Welk gedrag vertoont een vastgoedbelegger bij het nemen van property management beslissingen en wat is daarvan de invloed?

7 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 3 Bij een dergelijk kwalitatief onderzoek was een goede afbakening van het onderzoeksgebied belangrijk. Zowel bij theoretisch als empirisch onderzoek ging de aandacht in eerste instantie uit naar professionele zakelijke vastgoedbeleggers, welke direct en nationaal beleggen in de segmenten kantoren, bedrijfspanden, winkels en/ of woningen. Zowel de empirische onderzoeksmethodiek als verdere afbakening van de selectiecriteria zullen nader worden toegelicht in hoofdstuk vijf, empirisch onderzoek. 1.4 Doelstelling Uiteindelijk heeft dit onderzoek tot doel gehad om zowel wetenschappelijk als maatschappelijk beter inzicht te verkrijgen in de beweegredenen van een vastgoedbelegger om bepaalde vastgoedmanagement activiteiten uit te besteden. Het ging hier om de vraag: waarom, bepaalde onderdelen van, het property management zelf uitgevoerd worden en waarom soms gekozen wordt voor uitbesteding aan externe vastgoedmanagement organisaties? Eigenlijk diendede de toegevoegde waarde van outsourcing dus vergeleken te worden met die van het zelf doen. Daarbij was het relevant te achterhalen in hoeverre deze beoogde toegevoegde waarde in de praktijk daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Anders gezegd; zijn de juiste keuzes gemaakt? 1.5 Onderzoeksopzet Om antwoord te krijgen op de centrale onderzoeksvraag was uitgebreid onderzoek nodig. Dit kwalitatieve onderzoek is verricht middels een zogenoemde TPA-structuur: Theorie, Praktijk en Analyse (figuur 1). Eerst is er een theoretische studie uitgevoerd, vervolgens werd de praktijk bestudeerd en tot slot werden beide onderzoeken op elkaar gereflecteerd en geanalyseerd. Figuur 1 TPA-structuur Theorie Praktijk Analyse Conclusie De benodigde data zijn verzameld aan de hand van desk- en field research. De mogelijk te gebruiken bronnen betroffen literatuur, documenten, media, werkelijkheid en personen. Door toepassing van meerdere bronnen werd de objectiviteit van het onderzoek gewaarborgd. Voor het theoretische gedeelte van het onderzoek werd gebruik gemaakt van literatuur, documenten en media. Literatuur is voornamelijk benut worden om het theoretische kader vorm te geven, maar kon ook informatie verschaffen ten aanzien van de onderzoekselementen en daarmee helpen bij verdere openrationalisatie van het onderzoek. Onder literatuur worden onder andere boeken, redactiebundels (journaals) en vaktijdschriften verstaan. Verder werden documenten (college syllabi, scripties, rapporten, en dergelijke) evenals media (internet, kranten en tijdschriften) geraadpleegd. Aan de hand van voorstaand theoretisch onderzoek is dus bestudeerd wat er al allemaal over het onderzoeksonderwerp gepubliceerd is. Hiermee kon onder andere een beeld gevormd worden van de organisatorische inrichting van vastgoedbeleggers in het algemeen en van hun property management activiteiten in het bijzonder. Het nader onderzoeken van de criteria voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen was daarbij uiteraard van groot belang. Dit ging zowel om de van invloed zijnde rationele als irrationele meer gedragsmatige maatstaven. Naast het theoretische gedeelte diende ook de huidige praktijk empirisch onderzocht te worden. Voor het praktijkgedeelte van het onderzoek zijn personen ondervraagd. Het betrof een verkennend onderzoek, waarbij ondervragingen

8 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 4 hebben plaatsgevonden met personen wie een actieve rol (gehad) hebben op het gebied van het onderzoeksvraagstuk. Er zijn dus meerdere bronnen geraadpleegd, waardoor er voldoende triangulatie plaatsvond. Aan het einde van deze scriptie is een literatuurlijst opgenomen, met daarin een overzicht van alle geraadpleegde bronnen. De gebruikte bronnen zijn ontsloten middels de technieken zoeksysteem, em, inhoudsanalyse en ondervraging 1. Een zoeksysteem is een hulpmiddel om tot de juiste selectie te komen in de literatuur. Het was belangrijk om de juiste theoretische bronnen te vinden die aansluiten bij dit onderzoek en de onderliggende vraagstelling. Om hier toe te komen is gebruik gemaakt van verscheidene zoeksystemen zoals het internet 2 en de ASRE bibliotheek. Inhoudsanalyse is een techniek voor het genereren van gegevens uit documenten, media en werkelijkheid. Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van de kwalitatieve inhoudsanalyse, waarbij reductie plaatsgevonden heeft van de relevante onderzoeksinformatie uit een grote hoeveelheid tekstueel materiaal. Ondervraging wordt omschreven als een door vraagstelling en operationalisering van kernbegrippen gestuurde activiteit, waarbij door het aanbieden van stimuli (vragen) aan vooraf gekozen personen gewenste informatie kan worden ontleend. Deze ondervraging heeft plaats gevonden in de vorm van face-to-face interviews. Een dergelijke manier van interviewen bood namelijk de mogelijkheid om over en weer te communiceren met de ondervraagde, waarbij de theoretisch vergaarde informatie aan de praktijk getoetst kon worden. Door het stellen van open vragen kon verder veel kwalitatieve informatie achterhaald worden. Personen geven immers vaak snel en diverse informatie. De onderzoeksopzet wordt schematisch weergegeven in onderstaande figuur 2. Figuur 2 Onderzoeksopzet Inleiding Theoretisch onderzoek Empirisch onderzoek Onderzoeksresultaten Conclusie Vastgoed Uitkomsten Conclusie Onderwerp Intermezzo Interviews Psychologie Reflectie Aanbeveling 1.6 Leeswijzer H1 Inleiding H2 Beleggen in vastgoed H3 Behavioural finance en vastgoed H4 H5 H6 Intermezzo Interviews Onderzoeksresulaten H7 Conclusie 1 Het ontwerpen van een onderzoek, Verschuren en Doorewaard, Onder andere: en

9 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 5 2 Beleggen in vastgoed 2.1 Inleiding Alvorens de achterliggende gedachte van het in- of outsourcen van property management werkzaamheden te kunnen achterhalen, werd het noodzakelijk geacht eerst beter inzicht te verkrijgen in het proces dat hier aan ten grondslag ligt. Het vastgoedbeleggingsproces wel te verstaan. Iedereen die zich professioneel met vastgoed bezighoudt weet dat het werken met vastgoed veel verschillende facetten kent. Deze complexiteit betekent dat vastgoedprofessionals over ruime kennis moeten beschikken om succesvol te kunnen functioneren. Onder andere kennis van de markt, objecten en het beheer zijn hierbij van essentieel belang 3. In dit hoofdstuk zullen daarom de onderwerpen vastgoedbeleggingen ( 2.2), vastgoedmanagement ( 2.3) en property management ( 2.4) nader worden toegelicht. Aansluitend zullen de historische en toekomstige ontwikkelingen van de vastgoedmarkt in het algemeen en de vastgoedmanagement sector in het bijzonder worden beschreven ( 2.5). Hierna volgt een paragraaf over het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van het property management ( 2.6). Het hoofdstuk wordt afgesloten met een deelconclusie ( 2.7). 2.2 Vastgoedbeleggingen Door zijn schaarste, duurzaamheid en hoge waarde heeft vastgoed een belangrijke functie in de economie. Haar eigenaren zijn onder te verdelen in de groepen eigenaargebruikers en beleggers. Deze scriptie beperkt zich tot de groep vastgoedbeleggers. Dit zijn personen of bedrijven die zich professioneel bezighouden met het vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren 4. Grofweg kunnen hierbij de twee categorieën directe en indirecte vastgoedbeleggingen worden onderscheiden. Vanwege het feit dat men bij een directe vastgoedbelegging rechtstreeks eigenaar is van het onroerend goed en bij een indirecte vastgoedbelegging geen zeggenschap heeft over het management van het vastgoed, gaat de aandacht in deze scriptie alleen uit naar beleggers in direct onroerend goed. Degenen die direct in vastgoed beleggen betreffen zowel particuliere als institutionele beleggers. Tot institutionele beleggers behoren pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en vastgoedondernemingen (beurs en niet- beursgenoteerd). Ondanks dat directe vastgoedbeleggingen erg arbeidintensief zijn, worden zij beschouwd als aantrekkelijke beleggingscategorie, omdat beleggers verwachten hun doestellingen te kunnen realiseren. Door Keeris 5 worden deze doelstellingen als volgt omschreven: Het investeren in vastgoedobjecten voor een renderende belegging, het beperken van de te lopen risico s in de portefeuille en het verbeteren van de financiële positie van de betrokken stake- en shareholders. Uiteindelijk kunnen het beleggingsbeleid en de gewenste portefeuillesamenstelling natuurlijk wel per type belegger verschillen. 2.3 Vastgoedmanagement Om voorstaande beleggingsdoelstellingen te verwezenlijken dient een vastgoedbelegger het aan hem toevertrouwde vermogen zo goed mogelijk te beheren. Dit doet hij door het creëren van maximale inkomsten bij doelmatige uitgaven op basis van een lange termijn visie 6. 3 Basissyllabus Investeringsanalyse, ASRE, Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007, p.19 5 Portfoliomanagement, Keeris, Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.65

10 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 6 Vastgoedportefeuilles dienen dus geoptimaliseerd te worden, waarbij het sturen op waarde van groot belang is. Door een verder geprofessionaliseerde vastgoedmarkt nemen vastgoedmanagement activiteiten daarom een steeds belangrijkere rol in. Door Keeris 7 wordt vastgoedmanagement dan ook als volgt omschreven: Het totaal van activiteiten met betrekking tot het optimaal benutten van het prestatieniveau van het betreffende vastgoedobject dan wel beleggingsportefeuille, gelet op de (potentiële) vraag in een concurrerende omgeving, de geldende marktomstandigheden en de te verwachten ontwikkelingen; deze activiteiten zijn gericht op de invulling van de gestelde doelstellingen en taakstellende rendementsoptimalisatie. Volgens Van Driel 8 dient bij vastgoedmanagement onderscheidt gemaakt te worden tussen een strategisch, tactisch en operationeel gedeelte. Deze niveaus komen het beste tot uiting in de onderstaande vastgoedmanagement driehoek (figuur 3). Figuur 3 Vastgoed managementdriehoek (Bron: Van Driel, 2006) Strategisch niveau Portfolio Management Tactisch niveau Asset Management Operationeel niveau Property Management Uit deze figuur blijkt dat per niveau verschillende soorten vastgoedmanagement kunnen worden onderscheiden. Traditioneel gezien gaat het hier om investment- en portfolio management (strategisch), asset management (tactisch) evenals property- en service management (operationeel). In de praktijk blijkt echter dat deze niveaus niet altijd eenduidig zijn te definiëren, omdat niet iedere belegger, ook qua werkzaamheden, dezelfde indeling hanteert. Door Van Driel 9 worden de verschillende vastgoedmanagementniveaus echter als volgt omschreven: Strategisch niveau: Het proces waarin de belegger komt tot de allocatiekeuze (ALM) van de verschillende beleggingsassets is het Investment Management. Met behulp van Moderne Portefeuille Theorieën (MTP) bepaalt de belegger zijn optimale portefeuille samenstelling. Vanwege de lage correlatie met andere beleggingsassets biedt vastgoed grote diversificatievoordelen in de beleggingsportefeuille. Het Investment Management bepaalt de omvang van het aandeel vastgoed (direct/ indirect). Het Portfolio Management is daadwerkelijk verantwoordelijk voor het te bepalen beleggingbeleid vastgoed en als resultante hiervan wordt per circa drie jaar het strategisch beleggingsplan en jaarlijks het beleggingsplan vastgoed geproduceerd. Dit beleggingsplan geeft de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie op hoofdlijnen. 7 Vastgoedbeheer Lexicon, Keeris, Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.42 9 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.25-26

11 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 7 Belangrijkste punt hierbij is de besluitvorming op het gebied van de gewenste organisatie van het beheerproces en de in te zetten middelen. Tactisch niveau: De acquisitie van nieuwe projecten voor de portefeuille is een specifiek vakgebied. Nieuwe projecten kunnen worden verworven door ontwikkeling dan wel door aankoop van projectontwikkelaars. Na de realisatiefase komt een object in de exploitatiefase. Voornamelijk activiteiten van en in deze fase, zowel op tactisch als operationeel niveau, worden geduid onder de noemer vastgoedmanagement. Het tactisch niveau van de exploitatiefase Asset Management genoemd. Door middel van performanceanalyses per object wordt het beleid vastgesteld. Verder worden hier de uitgangspunten voor het relatiebeheer en de marketing bepaald. Betreffende de dispositie wordt op dit niveau het verkoopplan uitgewerkt. Hierin is de strategie ten aanzien van planning, vraag- en laatprijs en dergelijke vastgelegd. Operationeel niveau: Ten aanzien van de realisatiefase betreft dit het project- en bouwmanagement. Het operationele niveau van de exploitatiefase wordt ook wel Property Management genoemd. Dit Property Management valt uiteen in commercieel, (promotioneel), technisch en administratief beheer. Tenslotte vinden op het operationele niveau de concrete activiteiten ten behoeve van verkoop plaats. Dit kan per object dan wel door middel van uitponden geschieden. Het Property Management wordt gekenmerkt door het (laagste niveau van) beleidsverantwoordelijkheid. Geen beleidsverantwoordelijkheid heeft het daaronder gelegen niveau van het Service Management. Dit betreft het uitvoeren van operationele werkzaamheden op basis van opdrachtverstrekking ad hoc of in het kader van een lopende (raam)overeenkomst, dan wel onderhoudscontract. Volgens Janssen 10 zijn de hiervoor genoemde vastgoedmanagementniveaus nauw met elkaar verbonden en vindt onderling wisselwerking plaats. Dit zogenoemde vastgoedbeleidsproces staat schematisch weergegeven in figuur 4 en wordt onderstaand toegelicht. Figuur 4 Het Vastgoedbeleidsproces (Bron: Janssen, 2008) 3. Performance analyse portefeuille 5. Performance analyse objecten 1. Formeren ondernemingsdoelstellingen 4. Vertalen beleidsplan portefeuille in objectplannen 2. Formuleren beleidsplan vastgoedportefeuille 6. Formuleren objectplannen vastgoedportef 7. Exploitatie objecten In deze figuur representeren de paarse pijlen de informatiestroom van de lagere naar de hogere beleidsniveaus (informatief). De rode pijlen illustreren de formatie van ondernemingsplannen en gaan om die reden van het hoge naar het lage beleidsniveau 10 Kansen voor vastgoedmanagement, Janssen, 2008, p.23-24

12 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 8 (taakstellend). Hieruit blijkt dat op basis van de ondernemingsdoelstellingen op strategisch niveau het beleidsplan voor de totale vastgoedportefeuille wordt geformuleerd. Op dit niveau zal dus vaak ook de (gedeeltelijke) in- of outsourcing beslissinggenomen worden. Voor het samenstellen van een optimaal vastgoedportefeuilleplan is echter managementinformatie benodigd vanuit het tactische beleidsniveau. Op tactisch niveau wordt dit vastgoedportefeuilleplan vervolgens getransformeerd in een concreet objectbeleid. De binnen het operationeel niveau uitgevoerde performanceanalyses per object gelden hierbij als belangrijke informatie. Aan de hand van deze analyses kan namelijk beoordeeld worden of met de exploitatie van een object voldaan is aan de in het strategische vastgoedportefeuilleplan gestelde eisen. Afhankelijk van het prestatieniveau wordt het objectbeleid verder vertaald in continuatie, aanpassing, dispositie of acquisitie van het vastgoed. Het daadwerkelijk toepassen van het objectbeleid gebeurt op operationeel niveau. Ondanks de nauwe verwevenheid van de drie vastgoedmanagementniveaus, blijkt uit hun omschrijvingen dat de doelstellingen en verantwoordelijkheden per niveau kunnen verschillen. Dit geldt ook voor de werkzaamheden behorende bij iedere managementlaag, welke door Van Driel 11 helder uiteengezet zijn in het navolgende overzicht (figuur 5). Figuur 5 Niveaus van vastgoedmanagement met bijbehorende taken (Bron: Van Driel, 2003) Investment Management Beleggingsbeleid - Aandelen - Vastrentende waarden - Vastgoed Porfolio Management - Beleggingsbeleid vastgoed - Beleggingsplan vastgoed - Relatiebeheer/ marketing Asset Management Acquisitie - Investeringsselectie - Investeringsanalyse - Huisvestingsanalyse Asset Management - Objectbeleid - Relatiebeheer - Terugkoppeling portfoliomanagement - Sturing Property Management Dispositie - Verkoopplan Property Management Administratief Beheer - Huurincasso - Indexeringen - Administratiekosten - Rapportages - Huurafrekeningen - Jaarstukken - Crediteurenadministratie - Databank - Contractenbeheer - Huurverhogingen - Huurcommissiezaken - Managementinformatie Technisch Beheer - Correctief onderhoud - Mutatie onderhoud - Planmatig onderhoud - Onderhoudscontracten - Schadeherstel - Meerjarenbegrotingen - Upgrading - Renovatie - Verbouwing Commercieel Beheer - Account management - Inventarisatie - Relatiebeheer - Analyse - Coördinatie wederverhuur - Beheerplannen - Huurderoverleg - Rapportages - Contractbeheer - Benchmarking - Dienstverlening/ - Promotie service op maat Volgens de theorie worden de werkzaamheden binnen de verschillende vastgoedmanagement niveaus uitgevoerd door respectievelijk de portfolio manager, asset manager en property manager. Kijkend naar de werkzaamheden binnen het property management valt op hoe veelomvattend het vakgebied vastgoedmanagement eigenlijk is. De werkzaamheden 11 Basissyllabus Assetmanagement, ASRE, 2009, p.6

13 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 9 behorende bij het property management niveau worden in de praktijk dan vaak ook opgesplitst over meerdere functionarissen: de administrateur (administratief beheer), de technisch manager (technisch beheer) en de property manager (commercieel beheer). Daarbij geldt voor de gehele vastgoedmanagement discipline dat de functiebenamingen en bijbehorende taken per organisatie kunnen verschillen. In dit verband is het daarom vaak moeilijk een grens te trekken tussen de asset- en property Manager. Vanwege dit gebrek aan eenduidigheid is het belangrijk de positie van de betreffende functionaris binnen het vastgoedmanagement proces in ogenschouw te nemen. Voor de eventuele uitbesteding van vastgoedmanagement taken dient dan ook gekeken te worden naar de werkzaamheden en niet naar de functiebenamingen. In deze scriptie gaat de aandacht voornamelijk uit naar alle operationele vastgoedmanagement activiteiten, welke primair als property management worden gedefinieerd, en in onderstaand paragraaf nader worden toegelicht. 2.4 Property management Binnen de vastgoedmanagement cyclus wordt het operationele niveau dus ingevuld door de afdeling property management. Kenmerkend voor dit niveau is dat het de minste beleidsverantwoordelijkheid heeft. Volgens Van Driel 12 draagt het property management in opdracht van het asset management zorg voor de werkzaamheden met betrekking tot het in stand houden van één of meerdere vastgoedobjecten. Dit betreffen de operationele vastgoedmanagement taken in relatie tot het object en haar huurder(s). Zoals blijkt uit de voorgaande paragraaf valt het property management uiteen in drie hoofdgebieden, te weten het administratief-, technisch- en commercieel Beheer. Onderstaand worden de operationele vastgoedmanagement activiteiten uitgebreid per hoofdgebied toegelicht. Administratief Beheer 13 : Het registreren, rubriceren en verwerken van alle relevante informatie ten aanzien van het te exploiteren vastgoed wordt ook wel het administratief beheer genoemd. Het zorgvuldig en doelmatig administratief beheren van alle inkomende en uitgaande geldstromen gelden daarbij als noodzakelijke solide basis voor kwalitatief goed property management. Het daadwerkelijk vastleggen van de diverse werkzaamheden in bijbehorende procedures is hierbij van groot belang. Verder dienen de administratief medewerkers over kennis te beschikken op het financieel-economische en juridische vlak. Daarnaast zullen zij communicatief vaardig moeten zijn, omdat regelmatig persoonlijk contact plaatsvindt met zowel huurders, de afdeling asset management als de andere disciplines binnen het property management. Wat betreft het huurdercontact inzake nota s, aanmaningen en servicekostenafrekeningen zijn zorgvuldig- en klantvriendelijkheid erg belangrijk. Over dit externe klantcontact en bijbehorende rapportage dienen goede afspraken gemaakt te worden met de verantwoordelijke property manager. Technisch Beheer 14 : Volgens Van Driel dient het technisch beheer zorg te dragen voor het overeenkomstig de instructie van het asset management in de beleidsmatig bepaalde (goede) staat houden van het vastgoed, het behandelen van klachten- en planmatig onderhoud, het begeleiden van upgradingen en renovaties, het geven van technische adviezen aan het commercieel beheer, 12 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.113

14 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 10 alsmede het verstrekken van adviezen betreffende het fysieke vastgoed. Ten einde voorstaande werkzaamheden naar behoren uit te kunnen voeren dient een technisch manager te beschikken over de nodige technische kennis. Naast de noodzakelijke bouwkundige vaardigheden, kennis op het gebied van installatietechniek en ten aanzien van milieuaspecten, wordt kostenbewust denken ook steeds belangrijker. Ten aanzien van wijzigende regelgeving dient men te allen tijde over parate kennis te beschikken. Vanwege het regelmatig hebben van extern contact dient ook de technisch manager te beschikken over voortreffelijke communicatieve vaardigheden. Wanneer de technisch manager relevante commerciële informatie ter ore komt zoals bijvoorbeeld verhuisplannen, acties huurdersverenigingen, et cetera dan dient dit logischerwijs doorgespeeld te worden aan de Property Manager zodat deze hier eventueel actie op kan ondernemen. Commercieel Beheer 15 : De doelstelling van de gehele afdeling property management het op een dusdanige wijze adviseren en coördineren van de exploitatietaken dat het totaalrendement van het vastgoed wordt geoptimaliseerd komt het beste tot uitdrukking bij het commercieel beheer. De belangrijkste werkzaamheden bestaan uit het (interne) contact met de afdeling asset management (adviezen en analyses ten aanzien van objectbeleid), het contact met huurders en andere externe partijen, het coördineren van alle dagelijkse beheeractiviteiten en het verhuren van (het leegstaande) vastgoed. Om deze werkzaamheden zo optimaal mogelijk uit te kunnen voeren zijn specialisatie van het relatiebeheer, specifieke kennis van het onroerend goed en hoogwaardige professionaliteit van de property manager noodzakelijk. Daarnaast dient de property manager te beschikken over juridische en fiscale vastgoedkennis alsmede over uitstekende communicatieve vaardigheden ten behoeve van contacten met onder andere huurders, aannemers, leveranciers en adviesbureaus. Voorstaande specialisatie heeft geleid tot een verdere professionalisatie van het vastgoedmanagement, welke dan ook voornamelijk tot uiting komt in het hoofdgebied commercieel beheer. In tegenstelling tot het verleden, waar het property management voornamelijk bestond uit de administratieve en technische werkzaamheden, wordt tegenwoordig ook het belang van adequaat commercieel beheer onderkend. Wanneer een vastgoedbelegger zijn doelstellingen wil verwezenlijken is het volgens Van Gool en anderen 16 essentieel dat het property management goed georganiseerd is. De organisatie van het beheer is veel omvattend, omdat rekening gehouden moet worden met veel verschillende zaken. Hierbij dient onder andere gedacht te worden aan het belang van een klantgerichte benadering, het in- of outsourcen van (bepaalde) beheeractiviteiten, benchmarking van deze activiteiten, implementatie van een resultaatafhankelijk bonussysteem en invoering van een prestatiegericht managementsysteem. Dit laatste systeem kan gebruikt worden om de financiële en niet-financiële resultaten te toetsen aan de geformuleerde ondernemingsdoelstellingen. Betreffende de eigenlijke inrichting van het beheer ziet men bij grote vastgoedbeleggers vaak een organisatorische indeling naar geografische regio s of een indeling op basis van de verschillende categorieën onroerend goed. Daarnaast kennen veel vastgoedorganisaties aparte afdelingen die zich bezighouden met de acquisitie, dispositie en ontwikkeling van vastgoed. Door het energierovende en complexe karakter van deze 15 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007

15 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 11 activiteiten zijn ze lastig zijn te verenigen met het dagelijkse property management. Naast de primaire vastgoedmanagement afdelingen hebben grote vastgoedorganisaties vaak ook tal van andere (staf)afdelingen ten behoeve van personeelszaken, algemene administratie, IT, planning & control, juridische zaken, research, etc. Al met al zijn dus veel verschillende disciplines benodigd om vastgoedmanagement tot een succes te maken. Daarnaast is een goede automatisering eveneens zo bepalend voor de mate van succes. Hieromtrent hebben de meeste vastgoedbedrijven hun gegevens over objecten, huurders, begrotingen, onderhoud en exploitatie geautomatiseerd in één of meerdere systemen. Deze automatiseringssystemen worden gebruikt voor diverse doeleinden zoals het maken van onderhoudsbegrotingen, huurfacturering, het waarschuwen voor huurherzieningen, het maken van prognoses voor inkomsten en uitgaven, het maken van managementrapportages, etc. Om deze systemen zo optimaal mogelijk te kunnen benutten is een juiste en tijdige invoer een vereiste. Dit geldt even te meer wanneer het property management verzorgd wordt door een externe manager, welke vaak via een geautomatiseerde verbinding met het systeem of de systemen van de vastgoedbelegger werken. Alsdan is een goede afstemming tussen de belegger en de externe property manager van groot belang. 2.5 Historie en ontwikkeling Historie Tot begin jaren zestig waren nagenoeg alle bedrijfspanden in eigendom van bedrijven zelf, welke eigenhandig zorg droegen voor het vastgoedbeheer. Doordat bedrijven in toenemende mate hun financiële middelen wilden aanwenden voor hun eigenlijke bedrijfsactiviteiten ontstond toen ter tijd een groeiende vraag naar huurpanden. Deze behoefte zorgde ervoor dat meer beleggers op de Nederlandse vastgoedmarkt verschenen. Volgens Van Driel 17 vindt de commerciële vastgoedmarkt rond die tijd haar oorsprong. In deze vercommercialiseerde markt ontstond behoefte aan het professioneler beheren van deze huurpanden. Afgezien van de economische crises halverwege jaren 70 (oliecrisis) en begin jaren tachtig (recessie) heeft het beleggen in vastgoed in de periode tot aan 1990 een spectaculaire groei doorgemaakt. Vanwege de ruime vraag naar voornamelijk kantoorpanden betraden in deze periode namelijk veel pensioenfondsen en verzekeraars evenals buitenlandse beleggers de Nederlandse vastgoedmarkt. Doordat beleggers druk bezig waren met het opbouwen van aanzienlijke vastgoedbeleggingsportefeuilles bleef hun aandacht voor vastgoedmanagement toen slechts beperkt tot het administratieve en technische beheer. Naast deze oorspronkelijke focus op nieuwbouw en acquisitie valt hun geringe aandacht voor vastgoedbeheer mogelijk ook te verklaren door de relatief jonge leeftijd van de markt voor (commercieel) onroerend goed 18. Aanvankelijk ging het goed en werden nieuwe kantoorruimten goed en snel verhuurd, maar begin jaren negentig van de vorige eeuw nam het leegstandsniveau enorm toe. Het aanbod steeg en de huurprijzen daalden. Een en ander leidde er toe dat aanvangsrendementen sterk onder druk kwamen te staan. Veel beleggers besloten toen te stoppen met het investeren in kantoren en zochten hun heil in woon- en winkelbeleggingen. Daarnaast deed de ellende op de kantorenmarkt bij hen het besef groeien van het belang van goed management van hun bestaande vastgoedportefeuilles. Vanwege achterblijvende markthuren bleek het behoud van zittende huurders immers cruciaal voor een positieve rendementsontwikkeling. In de loop van 17 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, Vastgoedmanagement: de ontwikkeling van de markt voor beheerdiensten, Uittenbogaard en Kohnstamm, 1996

16 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 12 de jaren 90 zijn beleggers zich dan ook bewust geworden dat optimalisatie van de bestaande voorraad vastgoed minstens zo belangrijk is als acquisitie. In tegenstelling tot het verleden werd de huurder vanaf toen als klant gezien en op maat bediend. De gedachte was dan ook meer rendement- dan kostengericht. Van belang hierbij waren aandacht voor nieuwe ontwikkelingen, dagelijks relatiebeheer en periodieke performanceanalyse per object. Voorstaande professionalisatie heeft geresulteerd in de ontwikkeling van vastgoedbeheer naar vastgoedmanagement. Daarnaast was het zo dat de markt vanaf halverwege jaren 90 gedicteerd werd door de bestaande voorraad en verwacht werd dat het nog vele jaren zou duren voordat daarin met nieuwbouw, of het gebrek daaraan, verandering zou komen. Met de verschuiving van de aandacht van acquisitie naar voorraadoptimalisatie is ook het belang van het vastgoedmanagement groter geworden. Het ontstaan van (externe) vastgoedmanagement organisaties en dergelijke interne afdelingen bij beleggers waren hiervan het gevolg Ontwikkeling Sinds het ontstaan van professioneel vastgoedmanagement begin jaren negentig wordt het belang daarvan heden ten dage nog steeds erkend. Wel zijn er nieuwe trends en ontwikkelingen zichtbaar. Als gevolg van de huidige (financiële) crisis, verdere professionalisering van de publieke sector en het grote aantal (binnenstedelijke) (her)ontwikkelingsopgaven wordt verwacht dat de rol van vastgoedmanagement in de toekomst nog groter zal worden. Hieromtrent voorspellen Vermeulen en Wieman 19 in hun artikel de volgende vijf veranderingen. 1. Integratie van asset- en property management; 2. Strategische heroriëntatie; 3. Hernieuwde aandacht voor dienstverlening; 4. Toenemend belang van duurzaamheid; 5. Brandmanagement, voorwaarde voor succes. Onderstaand zullen alleen de voor deze scriptie meest relevante trends en ontwikkelingen nader worden toegelicht. Integratie van asset- en property management: De activiteiten van het asset- en property management zullen in de komende jaren steeds vaker worden samengevoegd. De eerder beschreven vastgoedpiramide zal volgens hen daarom veranderen in twee in plaats van drie niveaus, waarvan één strategisch-tactisch niveau en één tactisch-operationeel niveau. Deze integratie van niveaus is gevisualiseerd in figuur 6. Figuur 6 Integratie van Asset- en Property Management (Bron: Vermeulen en Wieman, 2010) Portfolio Management Asset Management Property Management Strategisch Tactisch Operationeel Portfolio Management Geïntegreerd Asset-en Property Management 19 Ontwikkelingen en trends in vastgoedmanagement: een internationaal perspectief (deel 1 en 2), Vermeulen en Wieman, 2010

17 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 13 De volgende ontwikkelingen liggen volgens Vermeulen en Wieman ten grondslag aan deze verwachting. (Vastgoed)crisis: Als gevolg van deze crisis zullen voor allen typen vastgoed het structurele overaanbod en leegstandsniveau verder toenemen. Hierdoor zullen beleggers hun aandacht verder verleggen naar optimalisatie van de bestaande vastgoedportefeuille en het terugdringen van leegstand (tactisch operationeel) in plaats van de aan- en verkoop van onroerend goed (strategisch tactisch). Professionalisering van property management organisaties: Door sterke concurrentie en druk vanuit beleggers zijn property management organisaties de afgelopen jaren aanzienlijk geprofessionaliseerd. Deze professionalisatie is minder zichtbaar bij asset management organisaties, omdat zij vaak deel uitmaken van de beleggingsorganisatie zelf. Hierdoor ondervinden zij minder concurrentie en stimulans tot zelfontwikkeling. Vanwege deze ontwikkeling is het eerder de verwachting dat property management organisaties hun werkzaamheden zullen uitbreiden op tactisch niveau dan dat asset management organisaties hun taken zullen verruimen met operationele activiteiten. Ontwikkeling in de informatie- en communicatietechnologie: Daar waar data vanuit het property management vroeger handmatig tot informatie en rapportages verwerkt werden door het asset management, gaat dit tegenwoordig veelal geautomatiseerd. Vanwege verbeterde automatiseringssystemen kunnen informatie en rapportages tegenwoordig daarom in iedere vorm, op elk moment en overal worden verkregen. Deze efficiënte manier van gegevensuitwisseling heeft echter wel tot gevolg dat een groot deel van het werk van de asset manager is komen te vervallen. Lean management: Het vooruitzicht dat alle conventionele vastgoedmanagement activiteiten steeds minder toegevoegde waarde of onderscheidend vermogen zullen leveren voor vastgoedeigenaren zal er toe leiden dat deze werkzaamheden zo efficiënt en effectief mogelijk moeten worden uitgevoerd. De klant geldt hierbij als absoluut uitgangspunt. Het onderscheidend vermogen zal gezocht moeten worden in het activiteitenpalet van vastgoedmanagement organisaties en de competentieprofielen van haar medewerkers. Zo moet de dienstverlening worden uitgebreid met nieuwe kennis en vaardigheden en zal de vastgoedmanager dienstverlenend, creatief en flexibel moeten zijn. Daarnaast zullen er hoge eisen gesteld worden aan de wijze waarop de vastgoedmanagement organisatie omgaat met risicomanagement, transparantie, (corporate) governance en haar sociaal-maatschappelijke verantwoordelijkheden. Ook zal er meer risicodragend vermogen verwacht worden om de belangen van de vastgoedmanager meer gelijkgeschakeld te krijgen met die van de belegger. Hernieuwde aandacht voor dienstverlening: Mede onder invloed van de (vastgoed)crisis is er bij vastgoedmanagement een toenemende behoefte ontstaan naar goede kwaliteit en service. Dit betekent dat van vastgoedmanagement organisaties verwacht wordt dat zij tenminste beschikking hebben over een geïmplementeerd en gecertificeerd kwaliteitszorgsysteem en dat het belang van de klant absoluut weer voorop staat. Begrippen als klantvriendelijkheid en klantbeleving zijn hierbij van groot belang. Als gevolg van deze ontwikkeling dienen de vastgoedmanagement werkzaamheden niet alleen meer vanuit een rationele invalshoek bekeken te worden, maar dient ook aandacht geschonken

18 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 14 te worden aan de emotionele en culturele aspecten van een organisatie. Deze laatste dimensies worden vaak geschaard onder de noemer Behavioural Finance, welke nader toegelicht zullen worden in hoofdstuk drie. Brandmanagement, voorwaarde voor succes: Door de voorgaande vier trends zal het managen van de identiteit en het imago van een vastgoedmanagement organisatie steeds belangrijker worden. Hierbij zijn de communicatie en de mate waarin deze kan worden beheerst door een vastgoedmanagement organisatie van groot belang. Door de toenemende macht en kracht van de sociale media, welke feitelijk slecht beheersbaar zijn, zijn waakzaamheid en aandacht aan te bevelen. Al met al zijn onder invloed van de (financiële) crisis, vastgoedfraude, internationalisering en toegenomen voorraad vastgoed, de randvoorwaarden waarbinnen het vastgoedmanagement uitgevoerd wordt steeds belangrijker geworden. Dit alles heeft er toe geleid dat er momenteel veel ontwikkelingen plaatsvinden binnen de vastgoedmanagement sector. Zo wordt bijvoorbeeld verwacht dat asset- en property Management afdelingen verder zullen integreren. Hierbij acht men het waarschijnlijker dat property management organisaties hun activiteiten zullen uitbreiden dan dat asset management organisaties hun dienstverlening zullen verruimen met operationele activiteiten. Deze ontwikkeling zou kunnen leiden tot een toename van de uitbesteding van beheeractiviteiten aan externe vastgoedmanagement organisaties. 2.6 In- en outsourcing Uit voorstaande paragraaf blijkt onder andere dat vastgoedmanagement in het verleden lange tijd een minder belangrijk onderdeel van het vastgoedbeleggingsproces was. Door de eind vorige eeuw veranderde focus op voorraadoptimalisatie is sindsdien echter het belang van professioneel vastgoedmanagement meer erkend. Toen ontstond ook discussie over eventuele uitbesteding van bepaalde vastgoedmanagement activiteiten. Dit uitbesteden, ook wel outsourcing genoemd, kan omschreven worden als: Het overdragen van bepaalde activiteiten die normaal in de eigen organisatie worden verricht, naar een externe organisatie 20. Dit uitbesteden kan langdurig, structureel zijn, maar ook kortlopend, incidenteel 21. Er wordt gesproken over bepaalde activiteiten, omdat het in geval van vastgoedmanagement gaat om de vraag: welke onderdelen van het management voer ik zelf uit en welke onderdelen kan ik uitbesteden aan derden? In essentie dient volgens Van Gool en anderen 22 bij deze vraag de toegevoegde waarde van het uitbesteden te worden vergeleken met die van het zelf doen. Hierbij vormt niet zozeer het ramen van de kosten een probleem, maar eerder het schatten van de opbrengsten 23. Met de strategische keuze om te in- of outsourcen hoopt een beleggingsorganisatie immers zijn financiële rendement te optimaliseren en waardeontwikkeling te creëren. Mede bepalend voor deze beslissing zijn de hieraan verbonden voor- en nadelen 24, waarvan de belangrijkste in onderstaand (figuur 7) worden beschreven. 20 Kamp et al, Trends in uitbesteding 2006, Van der Zande en Van Dienst, Bijlagen bij boek Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2010, bijlage F, p Ibidem 24 Inleiding Assetmanagement, ASRE, 2009, p.30

19 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 15 Figuur 7 Voor- en nadelen outsourcing vastgoedmanagement (Bron: Inleiding Assetmanagement, 2009) Voordelen Focus op kernactiviteiten (core business) Economische voordelen/ besparingen Toegang tot kwaliteit en specialisme Verhoging van de flexibiliteit Verlies van controle en expertise Afhankelijkheid van leveranciers Verborgen kosten Beperkt draagvlak binnen bedrijven Nadelen Zoals blijkt uit deze figuur zijn er diverse argumenten om al dan wel of niet over te gaan tot het outsourcen van (bepaalde) vastgoedmanagement activiteiten. Deze afweging zal per vastgoedbelegger verschillen, maar de praktijk laat zien dat de core business gedachte vaak uitgangspunt is voor de keuze voor outsourcing. Onder core business wordt vaak het Investment- en Portfolio Management verstaan, waarmee een vastgoedbelegger daadwerkelijk beslist wordt over de aankoop, exploitatie en verkoop van een bepaald vastgoedobject. Sommige beleggers verwachten hun prestaties te kunnen verbeteren door zich te specialiseren in hun kernactiviteiten en alle andere activiteiten uit te besteden aan dienstverleners. Om te bepalen welke activiteiten eventueel uitbesteed zouden kunnen worden dienen eerst alle werkzaamheden geanalyseerd en getypeerd te worden. Het door Gartner 25 ontwikkelde model (figuur 8) biedt hierbij uitkomst. Figuur 8 Indeling organisatie naar soorten activiteiten (Bron: Stone & Scholl, 2001) Core Business: Activiteiten die een organisatie uniek maken en daarmee concurrentievoordeel opleveren. Non-core, Yet Critical: Activiteiten die geen concurrentievoordeel opleveren, maar wel van kritiek belang zijn voor het functioneren ervan. Non-core, Non-critical: Activiteiten die geen kernprocessen zijn en ook geen essentiele ondersteuning bieden aan deze processen. Hoewel er vastgoedbeleggers zijn die alle werkzaamheden uitbesteden, komen volgens dit model de Non-core, Yet Critical en Non-core, Non-critical activiteiten vooralsnog het best in aanmerking voor outsourcing. Doorgaans blijkt dat vastgoedbeleggers, hetzij in meer of mindere mate, vaak diverse vastgoedmanagement werkzaamheden uitbesteden. Het beperkt uit handen geven van onderdelen van het property management is hierbij de meest voorkomende vorm van outsourcing. Toch zijn er verschillende vormen van uitbesteding waarneembaar. Zo kan er zowel op disciplinair- (financieel, administratief, technisch en commercieel beheer) als op beleidsniveau (portfolio-, asset- en property management) worden uitbesteed. Ook is het mogelijk dat een vastgoedbeleggings- en vastgoedmanagement organisatie een samenwerkingsverband aangaan in de vorm van een joint venture of comakership. Dit betreffen samenwerkingsvormen waarbij twee waarbij twee bedrijven gezamenlijk tot een eindproduct komen en gaat veel verder dan de traditionele manier van uitbesteden. Zo kunnen de belegger en vastgoedmanager van elkaar leren, kunnen zij uitgespaarde kosten delen en ligt de focus op de continuïteit van hun relatie. Naast de hierboven omschreven core business gedachte worden vastgoedmanagement activiteiten ook 25 Inleiding Assetmanagement, ASRE, 2009, p.29

20 Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen 16 uitbesteed vanwege te behalen economische voordelen en/ of besparingen, verhoging van de flexibiliteit en toegang tot kwaliteit en specialisme. In geval van outsourcing zal de keuze voor een bepaalde externe vastgoedmanagement organisatie mede bepaald worden door de geboden kwaliteit. Zo dient een dergelijke organisatie te beschikken over een kwaliteitssysteem dat voldoet aan de eisen van een bepaalde norm (ISO-certificering) en dienen haar medewerkers voldoende deskundig te zijn. Goede en betrouwbare kwaliteit van de medewerkers, organisatie en informatievoorziening zijn immers bepalend voor juiste advisering aan het tactische niveau van de belegger, hetgeen uiteindelijk moet leiden tot rendementsoptimalisatie. De selectie van een externe vastgoedmanagement organisatie wordt daarnaast beïnvloedt door de mate waarin de belangen van de belegger autonoom gewaarborgd kunnen worden. Anders gezegd, kan belangenverstrengeling worden voorkomen. Tot slot zal de keuze afhangen van de gewenste schaalgrootte, specialisatie, rechtsvorm en het aandeel in de portefeuille van de belegger. Al met al wordt de basis voor uitbesteding van kwalitatief hoogwaardige vastgoedmanagement diensten gevormd door wederzijds vertrouwen. Afspraken over te leveren prestaties dienen te worden vastgelegd en gebaseerd te worden op goed meetbare benchmarks. Om deskundig en efficiënt te kunnen blijven aansturen en controleren dient de belegger er wel voor te zorgen dat intern voldoende kennis en vaardigheden beschikbaar blijven. Voornamelijk de toegang tot (lokale) specialistische kennis zouden de belegger in geval van outsourcing in staat moeten stellen om hogere rendementen te behalen, maar in de praktijk blijkt dit niet altijd het geval te zijn. Vaak wordt dit veroorzaakt doordat externe vastgoedmanagers niet altijd de beoogde toegevoegde waarde leveren en er soms toch belangenverstrengelingen ontstaan. Deze ontwikkelingen hebben er toe geleid dat beleggers de afgelopen jaren tal van vastgoedmanagement activiteiten weer binnenshuis gehaald hebben. In deze context spreekt men van insourcing. Andere argumenten voor insourcing zijn het verlies van kennis en vaardigheden evenals de afhankelijkheid van derden te beperken. Daarnaast wordt ook het directe huurdercontact als positief ervaren. Overall lijkt er inzake het in- of outsourcen van vastgoedmanagement activiteiten sprake van een golfbeweging 26. Betreffende de hierboven besproken uit te besteden taken en verantwoordelijkheden gaat het voornamelijk om de werkzaamheden van het property management. Twijfelachtig is of de afdeling asset management tot de core business van een belegger behoort en daarom worden de bijbehorende werkzaamheden vooralsnog zeer beperkt uitbesteed. Echter, door de in de vorige paragraaf omschreven ontwikkelingen en trends, waarbij gesproken wordt over een mogelijke integratie van het asset- en property management niveau, zou hier in de nabije toekomst verandering in kunnen komen. Zolang de disciplines asset- en property management gescheiden blijven, wordt daarmee volgens De Graaf 27 mogelijk een efficiency kans gemist. Voorstaande integratie zou namelijk kunnen leiden tot rendementverhoging doordat de arbeidskosten dan lager zouden zijn. Zo lijkt er thans een voorzichtige tendens gaande dat het asset management zich in tweeën splitst waarbij de financieel gerichte taken bij de belegger blijven (portfolio management) en de vastgoed gerelateerde activiteiten aan het property management worden toebedeeld 28. Het ondernemen met een vastgoedbeleggingsobject als 26 Bijlagen bij boek Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2010, bijlage F, p Optimalisatie van verdeling van taken en verantwoordelijkheden, De Graaf, Ibidem

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Professioneel beheer voor beter rendement Een veranderende financiële omgeving vraagt om ander vastgoedbeheer Het onderwijsvastgoed, het zorgvastgoed, het gemeentelijk

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

Allround in vastgoedmanagement en -advies

Allround in vastgoedmanagement en -advies Allround in vastgoedmanagement en -advies Samen waardegroei creëren en stimuleren. Daar gaan wij voor Amstelius Vastgoed Amstelius is een onafhankelijk allround kantoor voor vastgoedmanagement en -advies.

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014

Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014 IX LAST BUT NOT LEAST Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014 Meer vastgoedmanagement uitbesteden Annette Tjeerdsma en Jan Veuger In het voorjaar (mei/juni) van 2014 is voor het eerst een vragenlijst

Nadere informatie

Balanced Scorecard. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van: SYSQA B.V.

Balanced Scorecard. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van: SYSQA B.V. Balanced Scorecard Een introductie Algemene informatie voor medewerkers van: SYSQA B.V. Organisatie SYSQA B.V. Pagina 2 van 9 Inhoudsopgave 1 INLEIDING... 3 1.1 ALGEMEEN... 3 1.2 VERSIEBEHEER... 3 2 DE

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Even voorstellen: Historie

Even voorstellen: Historie Postbus 33 5160 AA Sprang-Capelle T 0416 280 880 F 0416 273 322 E info@vanscholladvies.nl I www.vanscholladvies.nl BTW-nr NL8057.27.826.B.01 K.v.K. Tilburg nr. 18047302 Rabobank 33.42.24.578 Even voorstellen:

Nadere informatie

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE SAMENMEERWAARDE WPM Groep staat voor ruim 20 jaar visie, kennis en ervaring op het gebied van advies, ontwikkeling

Nadere informatie

Contractmanagement in Nederland anno 2011

Contractmanagement in Nederland anno 2011 Contractmanagement in Nederland anno 2011 Samenvatting Mitopics Theo Bosselaers NEVI René van den Hoven Februari 2012 1 Periodiek onderzoekt Mitopics de professionaliteit waarmee Nederlandse organisaties

Nadere informatie

Lean Six-Sigma. HealthRatio Operational Excellence

Lean Six-Sigma. HealthRatio Operational Excellence Lean Six-Sigma HealthRatio Operational Excellence De zorg werkt in een roerige omgeving Veel veranderingen leggen extra druk op zorginstellingen om goedkoper, efficiënter en transparanter te kunnen werken.

Nadere informatie

BluefieldFinance Samenvatting Quickscan Administratieve Processen Light Version

BluefieldFinance Samenvatting Quickscan Administratieve Processen Light Version BluefieldFinance Samenvatting Quickscan Administratieve Processen Light Version Introductie Quickscan De financiële organisatie moet, net zo als alle andere ondersteunende diensten, volledig gericht zijn

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

Functieprofiel: Manager Functiecode: 0202

Functieprofiel: Manager Functiecode: 0202 Functieprofiel: Manager Functiecode: 0202 Doel Zorgdragen voor de vorming van beleid voor de eigen functionele discipline, alsmede zorgdragen voor de organisatorische en personele aansturing van een of

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Communicatieplan Energie- & CO 2

Communicatieplan Energie- & CO 2 Communicatieplan Energie- & CO beleid Versie 9 - Januari 013 Akkoord Directie: Inhoud: 1. Inleiding 1.1 Ambitie 1. Aansluiting op de marktontwikkelingen 1.3 Doelstellingen en voorgenomen acties in 01 1.4

Nadere informatie

OPTIMALISATIE VAN VERDELING VAN TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN TUSSEN BELEGGER EN VASTGOEDMANAGER

OPTIMALISATIE VAN VERDELING VAN TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN TUSSEN BELEGGER EN VASTGOEDMANAGER OPTIMALISATIE VAN VERDELING VAN TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN TUSSEN BELEGGER EN VASTGOEDMANAGER Master Scriptie, Master of Studies in Real Estate, door Ing. A.J. de Graaf MBA Begeleider: M.E. Vermeulen

Nadere informatie

Functieprofiel: Controller Functiecode: 0304

Functieprofiel: Controller Functiecode: 0304 Functieprofiel: Controller Functiecode: 0304 Doel Bijdragen aan de formulering van het strategische en tactische (financieel-)economische beleid van de instelling of onderdelen daarvan, alsmede vorm en

Nadere informatie

2014 KPMG Advisory N.V

2014 KPMG Advisory N.V 02 Uitbesteding & assurance 23 Overwegingen bij uitbesteding back- en mid-office processen van vermogensbeheer Auteurs: Alex Brouwer en Mark van Duren Is het zinvol voor pensioenfondsen en fiduciair managers

Nadere informatie

Programma. Ontwikkelingen. Kansen. Hoe pak je dat aan? Waar willen jullie het over hebben?

Programma. Ontwikkelingen. Kansen. Hoe pak je dat aan? Waar willen jullie het over hebben? ICT en Vastgoed Programma Ontwikkelingen Kansen Hoe pak je dat aan? Waar willen jullie het over hebben? Wie ben ik? Loopbaan IT biedt vastgoedbedrijven concurrentievoordelen RealEstateIT helpt deze voordelen

Nadere informatie

Activiteiten Resco Partners

Activiteiten Resco Partners Activiteiten Resco Partners 2011 Wie zijn wij: Resco Partners is een onafhankelijk team van vastgoeddeskundigen met jarenlange ervaring en een veelzijdige kennis van zaken. Resco Partners adviseert over

Nadere informatie

Strategisch Pensioenmanagement

Strategisch Pensioenmanagement Strategisch Pensioenmanagement Strategisch Pensioenmanagement is samenbrengen. Strategisch Pensioenmanagement De belangrijkste taak van Strategisch Pensioenmanagement is ervoor te zorgen dat u in control

Nadere informatie

Titeldia. Ondertitel. Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam. Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Titeldia. Ondertitel. Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam. Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance Titeldia Ondertitel Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance Onderzoeksvraag Hoe moet een Real Estate Investment Manager zich - gegeven de veranderende

Nadere informatie

Functieprofiel: Adviseur Functiecode: 0303

Functieprofiel: Adviseur Functiecode: 0303 Functieprofiel: Adviseur Functiecode: 0303 Doel (Mede)zorgdragen voor de vormgeving en door het geven van adviezen bijdragen aan de uitvoering van het beleid binnen de Hogeschool Utrecht kaders en de ter

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

Competenties met indicatoren bachelor Civiele Techniek.

Competenties met indicatoren bachelor Civiele Techniek. Competenties met indicatoren bachelor Civiele Techniek. In de BEROEPSCOMPETENTIES CIVIELE TECHNIEK 1 2, zijn de specifieke beroepscompetenties geformuleerd overeenkomstig de indeling van het beroepenveld.

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

Whitepaper. www.facto.nl. De regiepiramide ontsluierd

Whitepaper. www.facto.nl. De regiepiramide ontsluierd De regiepiramide ontsluierd Inleiding Regie is een veelgebruikte term voor een vorm van organiseren in het facilitaire werkveld. Toch is het lang niet altijd duidelijk wat er precies onder moet worden

Nadere informatie

Facilitair accountmanager

Facilitair accountmanager Facilitair accountmanager Doel Inventariseren en analyseren van de wensen en ervaringen van klanten van de dienst ten aanzien van de dienstverlening en het uitzetten van daaruit voorvloeiende activiteiten,

Nadere informatie

Versterk uw focus op vastgoed met ICT

Versterk uw focus op vastgoed met ICT Versterk uw focus op vastgoed met ICT Johan André de la Porte Real Estate IT September 2012 Voorwoord De wereld van het vastgoed staat onder druk en verandert in hoog tempo. Uit onderzoek dat in samenwerking

Nadere informatie

Servicedesking! Hot or Not? Egbert van der Steege MSc

Servicedesking! Hot or Not? Egbert van der Steege MSc Servicedesking! Hot or Not? Egbert van der Steege MSc FACTO CONGRES 2013 Servicedesking! Hot or Not? 11 juni 2013 BENT U TEVREDEN OVER DE PERFORMANCE VAN UW (FACILITAIRE) SERVICEDESK? DRAAGT UW (FACILITAIRE)

Nadere informatie

Prestatiebeloning werkt nauwelijks, maar prestatieafstemming

Prestatiebeloning werkt nauwelijks, maar prestatieafstemming Prestatiebeloning werkt nauwelijks, maar prestatieafstemming werkt wel André de Waal Prestatiebeloning wordt steeds populairder bij organisaties. Echter, deze soort van beloning werkt in veel gevallen

Nadere informatie

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed.

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed. Vastgoed Plan van Aanpak Plan van aanpak: Vastgoed Bestuurlijk L. van Rekom opdrachtgever L. Mourik opdrachtgever Naam projectleider L. van Hassel Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-

Nadere informatie

Medewerker administratieve processen en systemen

Medewerker administratieve processen en systemen processen en systemen Doel Voorbereiden, analyseren, ontwerpen, ontwikkelen, beheren en evalueren van procedures en inrichting van het administratieve proces en interne controles, rekening houdend met

Nadere informatie

> Functie- en Competentieprofiel Manager Vastgoed

> Functie- en Competentieprofiel Manager Vastgoed Executive Search, Werving en Selectie en Interim Management Ptolemaeuslaan 40 3528 BP Utrecht Telefoon: 030-6355213 www.gitp.nl >Profiel > Functie- en Competentieprofiel Manager Vastgoed Opdrachtgever

Nadere informatie

Presentatie. CORPORATE Real Estate Management Barometer 2008 en 2009 Onderzoek gemeenten Noord Nederland. Resultaten onderzoek

Presentatie. CORPORATE Real Estate Management Barometer 2008 en 2009 Onderzoek gemeenten Noord Nederland. Resultaten onderzoek Presentatie CORPORATE Real Estate Management Barometer 2008 en 2009 Onderzoek gemeenten Noord Nederland (Gordon Vos Hanzehogeschool Groningen) Resultaten onderzoek Vastgoedkolom Corporate Real Estate Management

Nadere informatie

Functieprofiel: Beleidsmedewerker Functiecode: 0301

Functieprofiel: Beleidsmedewerker Functiecode: 0301 Functieprofiel: Beleidsmedewerker Functiecode: 0301 Doel Ontwikkelen, implementeren, evalueren en bijstellen van beleid op één of meerdere aandachtsgebieden/beleidsterreinen ten behoeve van de instelling,

Nadere informatie

FUNCTIEDOCUMENT. Sector : Management Datum : december 2011 Functie : Manager Functienummer : 1.1

FUNCTIEDOCUMENT. Sector : Management Datum : december 2011 Functie : Manager Functienummer : 1.1 FUNCTIEDOCUMENT RWS Sector : Management Datum : december 2011 Functie : Manager Functienummer : 1.1 CONTEXT RWS heeft vier afdelingen (Strategie & Beleid, Klant, Vastgoed en Bedrijfsvoering). Deze afdelingen

Nadere informatie

Test naam Marktgerichtheidsscan Datum 28-8-2012 Ingevuld door Guest Ingevuld voor Het team Team Guest-Team Context Overige

Test naam Marktgerichtheidsscan Datum 28-8-2012 Ingevuld door Guest Ingevuld voor Het team Team Guest-Team Context Overige Test naam Marktgerichtheidsscan Datum 28-8-2012 Ingevuld door Guest Ingevuld voor Het team Team Guest-Team Context Overige Klantgerichtheid Selecteren van een klant Wanneer u hoog scoort op 'selecteren

Nadere informatie

Inkoopmanagement en Ketenintegratie. 18 september 2008

Inkoopmanagement en Ketenintegratie. 18 september 2008 Inkoopmanagement en Ketenintegratie 18 september 2008 Van Schöll Advies In de huidige vorm ontstaan in 2003 Kernactiviteiten Begeleiden van veranderingsprocessen Optimaliseren van het sproces Inkoop management

Nadere informatie

Even voorstellen, Mijn naam is Douwe Jongbloed Project manager bij JBM

Even voorstellen, Mijn naam is Douwe Jongbloed Project manager bij JBM Even voorstellen, Mijn naam is Douwe Jongbloed Project manager bij JBM 15 jaar bij de Rijksdienst IJsselmeer Polders (nieuwbouw) 10 jaar Woningcorporaties als hoofd projectbureau/ HTD onderhoud/beleidsmatig)

Nadere informatie

Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting

Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting xvii Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting Samenvatting IT uitbesteding doet er niet toe vanuit het perspectief aansluiting tussen bedrijfsvoering en IT Dit proefschrift is het

Nadere informatie

Advies. Advies over en ondersteuning bij het (initieel) inrichten/optimaliseren van de structuur van de(it Service Management)organisatie

Advies. Advies over en ondersteuning bij het (initieel) inrichten/optimaliseren van de structuur van de(it Service Management)organisatie DIENST Advies over en ondersteuning bij het (initieel) inrichten/optimaliseren van de structuur van de(it Service Management)organisatie Advies over en ondersteuning bij het initieel inrichten/optimaliseren

Nadere informatie

In 8 stappen naar bedrijfskundig FM. Van FM-specialist tot strategisch businesspartner

In 8 stappen naar bedrijfskundig FM. Van FM-specialist tot strategisch businesspartner In 8 stappen naar bedrijfskundig FM Van FM-specialist tot strategisch businesspartner Inhoud STAP 1. Maak een businessplan voor FM STAP 2. Zorg voor een optimale werkomgeving STAP 3. Zorg voor een flexibele

Nadere informatie

Verbetertraject beheersing grondexploitaties & Optimalisatie Vastgoed Stand van zaken

Verbetertraject beheersing grondexploitaties & Optimalisatie Vastgoed Stand van zaken Verbetertraject beheersing grondexploitaties & Optimalisatie Vastgoed Stand van zaken Commissie Ruimte, Verkeer en Wonen, 2 februari 2015 Agenda Onderwerpen 1. Verbetertraject beheersing grondexploitaties

Nadere informatie

Professioneel facility management. Competenties en veranderstrategieën om waarde toe te voegen aan het primaire proces

Professioneel facility management. Competenties en veranderstrategieën om waarde toe te voegen aan het primaire proces Professioneel facility management Competenties en veranderstrategieën om waarde toe te voegen aan het primaire proces Inhoud Voorwoord Professionele frontliners 1. Theoretisch kader 2. Competenties en

Nadere informatie

Woningbeheer vanuit de doelstelling

Woningbeheer vanuit de doelstelling d Woningbeheer vanuit de doelstelling Werkcongres Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni 2013 1 Vraagje Is de (beheer)doelstelling

Nadere informatie

Fleet Support in beeld

Fleet Support in beeld Fleet Support in beeld finance en process in fleetmanagement Finance and process in fleetmanagement Wie is Fleet Support? Fleet Support is onafhankelijk specialist in renderend wagenparkmanagement. Onze

Nadere informatie

Medewerker onderwijsontwikkeling

Medewerker onderwijsontwikkeling Medewerker onderwijsontwikkeling Doel Ontwikkelen van en adviseren over het onderwijsbeleid en ondersteunen bij de implementatie en toepassing ervan, uitgaande van de geformuleerde strategie van de instelling/faculteit

Nadere informatie

Managementinformatie Onderhoudsbedrijven

Managementinformatie Onderhoudsbedrijven Managementinformatie Onderhoudsbedrijven Bas Terlingen en Guus van Schöll Themamiddag Kovon, 26-10-2005 1 Niveaus van managementinformatie Inzomen op detail informatie Gegevens verzamelen PM Strategisch

Nadere informatie

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING DATUM : 28-11-2012 OVER Het HerontwikkelLAB Introductie 2 VISIE Het overaanbod van kantoorruimte en de veranderde vraag ernaar hebben een omvangrijke en veelal structurele

Nadere informatie

www.econocom.com Optimaliseer het gebruik van uw IT en Telecom infrastructuur

www.econocom.com Optimaliseer het gebruik van uw IT en Telecom infrastructuur www.econocom.com Optimaliseer het gebruik van uw IT en Telecom infrastructuur Efficiëntie Meegaan met de tijd Mobiliteit De markt verandert evenals onze manier van werken. Het leven wordt mobieler en we

Nadere informatie

Het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het managen van vastgoed in de gemeentelijke sector

Het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het managen van vastgoed in de gemeentelijke sector Het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het managen van vastgoed in de gemeentelijke sector 1 Inhoudsopgave Introductie Onderzoekskader Methodologie Resultaten Conclusie Aanbevelingen 2 Introductie

Nadere informatie

Dragon1 EA Tool. Business case webbased EA tool. Een webbased EA tool geschikt voor elke architectuurmethode!

Dragon1 EA Tool. Business case webbased EA tool. Een webbased EA tool geschikt voor elke architectuurmethode! Dragon1 EA Tool Business case webbased EA tool Een webbased EA tool geschikt voor elke architectuurmethode! uw organisatie, datum, versie #.#, documentstatus eigenaar/budgetverantwoordelijke: Kies op deze

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

BluefieldFinance. BluefieldFinance. Sense Template. Toegevoegde waarde vanuit inhoud

BluefieldFinance. BluefieldFinance. Sense Template. Toegevoegde waarde vanuit inhoud Sense Template BluefieldFinance Toegevoegde waarde vanuit inhoud De Organisatie Opgericht 2007 Bluefield Finance is als onderdeel van Bluefield Partners in 2007 opgericht door 2 ervaren financials met

Nadere informatie

van onderwijs en onderwijsondersteuning binnen Directeur onderwijsinstituut

van onderwijs en onderwijsondersteuning binnen Directeur onderwijsinstituut Opleidingsmanager Doel Ontwikkelen van programma( s) van wetenschappenlijk onderwijs en (laten) uitvoeren en organiseren van onderwijs en onderwijsondersteuning binnen de faculteit, uitgaande van een faculteitsplan

Nadere informatie

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006 Symposium VOGON Effecten van financiering op kwaliteit Donderdag 6 juli 2006 Rechtbank Haarlem en Rekenkamer Den Haag 2 Inleiding 1. Onderscheid Real Estate en Corporate Real Estate 2. Doelstellingen CRE

Nadere informatie

Optimaliseren afsluiten rapportage proces: juist nu!

Optimaliseren afsluiten rapportage proces: juist nu! 18 Optimaliseren afsluiten rapportage proces: juist nu! Belang van snelle en betrouwbare informatie groter dan ooit Drs. Wim Kouwenhoven en drs. Maarten van Delft Westerhof Drs. W.P. Kouwenhoven is manager

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Finance & Control. Plaats in de organisatie:

Finance & Control. Plaats in de organisatie: Functienaam: Sector: Afdeling: teammanager Financiën Finance & Control Financiën Plaats in de organisatie: De teammanager Financiën verricht zijn werkzaamheden onder de verantwoordelijkheid van de manager

Nadere informatie

Onderzoeksopzet. Marktonderzoek Klantbeleving

Onderzoeksopzet. Marktonderzoek Klantbeleving Onderzoeksopzet Marktonderzoek Klantbeleving Utrecht, september 2009 1. Inleiding De beleving van de klant ten opzichte van dienstverlening wordt een steeds belangrijker onderwerp in het ontwikkelen van

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

Blauwdruk voor succesvol FM. Inclusief performance management, contractmanagement en planning en control voor facilitaire organisaties

Blauwdruk voor succesvol FM. Inclusief performance management, contractmanagement en planning en control voor facilitaire organisaties Blauwdruk voor succesvol FM Inclusief performance management, contractmanagement en planning en control voor facilitaire organisaties Inhoud Voorwoord Planning en control voor facilitaire organisaties

Nadere informatie

Prestatiecontracten, de toekomst? Ap Borsje 06-51398334 Koert Meuldijk 06-51398322 Senior consultants exploitatie

Prestatiecontracten, de toekomst? Ap Borsje 06-51398334 Koert Meuldijk 06-51398322 Senior consultants exploitatie Prestatiecontracten, de toekomst? Ap Borsje 06-51398334 Koert Meuldijk 06-51398322 Senior consultants exploitatie Quadrance Wat is Quadrance en wie zijn wij? Adviesbureau vastgoed exploitatie: 16 medewerkers,

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Technisch projectmedewerker

Technisch projectmedewerker Technisch projectmedewerker Doel Bijdragen aan de uitvoering van projecten vanuit de eigen discipline, uitgaande van een projectplan en onder verantwoordelijkheid van een Projectmanager/ -leider, zodanig

Nadere informatie

Het BiSL-model. Een whitepaper van The Lifecycle Company

Het BiSL-model. Een whitepaper van The Lifecycle Company Het BiSL-model Een whitepaper van The Lifecycle Company Met dit whitepaper bieden we u een overzicht op hooflijnen van het BiSL-model. U vindt een overzicht van de processen en per proces een beknopte

Nadere informatie

Profielschets. Assetmanager Woonwaard

Profielschets. Assetmanager Woonwaard Profielschets Assetmanager Woonwaard ERLY the consulting company Opdrachtgever: Woonwaard Datum: maart 2015 Inleiding Woonwaard is een klantgerichte en vernieuwende woningcorporatie, die circa 13.500 woningen

Nadere informatie

Gemeentelijk Vastgoed Meer inzicht in beheer gemeentelijk vastgoed

Gemeentelijk Vastgoed Meer inzicht in beheer gemeentelijk vastgoed Gemeentelijk Vastgoed Meer inzicht in beheer gemeentelijk vastgoed Professioneel beheer creëert maatschappelijke en financiële meerwaarde 2011 Meer inzicht in beheer gemeentelijk vastgoed Beleid en kenmerken

Nadere informatie

De kracht van een sociale organisatie

De kracht van een sociale organisatie De kracht van een sociale organisatie De toegevoegde waarde van zakelijke sociale oplossingen Maarten Verstraeten. www.netvlies.nl Prinsenkade 7 T 076 530 25 25 E mverstraeten@netvlies.nl 4811 VB Breda

Nadere informatie

6 TIPS DIE HET PRESTEREN VAN UW WERKOMGEVING VERBETEREN

6 TIPS DIE HET PRESTEREN VAN UW WERKOMGEVING VERBETEREN 6 TIPS DIE HET PRESTEREN VAN UW WERKOMGEVING VERBETEREN INLEIDING Het Nieuwe Werken is in de afgelopen jaren op vele plekken geïntroduceerd om slimmer om te gaan met de beschikbare middelen binnen organisaties

Nadere informatie

Outsourcing van assetmanagement Outsourcing van assetmanagement

Outsourcing van assetmanagement Outsourcing van assetmanagement Outsourcing van assetmanagement Een theoretisch en empirisch onderzoek naar de voorwaarden voor extern assetmanagement. 1 Inleiding 1.1 Aanleiding property 1.2 Doel en afbakening 1.3 Probleemstelling

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

Wonen.nl. 3 redenen om te verhuren via 123Wonen

Wonen.nl. 3 redenen om te verhuren via 123Wonen Wonen.nl 3 redenen om te verhuren via 123Wonen Ervaring en expertise scheelt u heel wat zorgen Uw Verhuurmakelaar Bij de keuze voor een goede vastgoedpartner gaat u weloverwogen te werk. U kiest voor

Nadere informatie

Inhoud. Inleiding. Doelstelling, verantwoording en werkwijze fiscaal statuut. Bedrijfsvisie, fiscale visie en fiscaal beleid Woningstichting Maasdriel

Inhoud. Inleiding. Doelstelling, verantwoording en werkwijze fiscaal statuut. Bedrijfsvisie, fiscale visie en fiscaal beleid Woningstichting Maasdriel Fiscaal statuut Inhoud Inleiding Doelstelling, verantwoording en werkwijze fiscaal statuut Bedrijfsvisie, fiscale visie en fiscaal beleid Woningstichting Maasdriel Bedrijfsvisie Fiscale visie Fiscaal beleid

Nadere informatie

Groen? Het is te doen! Audit.Tax.Consulting.Financial Advisory.

Groen? Het is te doen! Audit.Tax.Consulting.Financial Advisory. Groen? Het is te doen! Audit.Tax.Consulting.Financial Advisory. Een uitdagend klimaat 20 20 2020 In 2020 moet de uitstoot van CO 2 in de EU met 20% zijn teruggebracht ten opzichte van het 1990 niveau.

Nadere informatie

Huisvestingskosten en facility management 1

Huisvestingskosten en facility management 1 Huisvestingskosten en facility management 1 Huisvestingskosten en facility management Wat kost mijn kantoorruimte? Wat betalen met ons vergelijkbare organisaties voor hun huisvesting? Wat valt daaronder

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

Inhuur in de Kempen. Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden. Onderzoeksaanpak

Inhuur in de Kempen. Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden. Onderzoeksaanpak Inhuur in de Kempen Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden Onderzoeksaanpak Rekenkamercommissie Kempengemeenten 21 april 2014 1. Achtergrond en aanleiding In gemeentelijke organisaties met een omvang als

Nadere informatie

Verklaring inzake beleggingsbeginselen

Verklaring inzake beleggingsbeginselen STICHTING PENSIOENFONDS RECREATIE Mei 2011 INHOUDSOPGAVE 0. Introductie 3 1. Doelstelling van het beleggingsbeleid 4 2. Organisatie en risicobeheerprocedures 5 3. Beleggingsbeginselen 7 Mei 2011 Pagina

Nadere informatie

6. Project management

6. Project management 6. Project management Studentenversie Inleiding 1. Het proces van project management 2. Risico management "Project management gaat over het stellen van duidelijke doelen en het managen van tijd, materiaal,

Nadere informatie

Preview Performance Customer Interactions 2011

Preview Performance Customer Interactions 2011 Katja van Wel Senior consultant Katjavanwel@tote-m.com Preview Performance Customer Interactions 2011 12 Januari 2011, CRM Inspiration over Onderzoeken Agenda Introductie TOTE-M Customer Experience Preview

Nadere informatie

Verder gaan is elke stap zorgvuldig zetten.

Verder gaan is elke stap zorgvuldig zetten. Integrale aanpak Verder gaan is elke stap zorgvuldig zetten. Integrale aanpak Risicobeheersing staat aan de basis van elk beleggingsbeleid. Omdat het renterisico het belangrijkste risico voor pensioenfondsen

Nadere informatie

Uw specialist in technisch management

Uw specialist in technisch management IP-Solutions Het technisch beheer van installaties staat onder druk. De toenemende concurrentie, kostendruk en veranderende wet- en regelgeving vraagt om grotere transparantie, flexibiliteit en efficiency.

Nadere informatie

IN ZES STAPPEN MVO IMPLEMENTEREN IN UW KWALITEITSSYSTEEM

IN ZES STAPPEN MVO IMPLEMENTEREN IN UW KWALITEITSSYSTEEM IN ZES STAPPEN MVO IMPLEMENTEREN IN UW KWALITEITSSYSTEEM De tijd dat MVO was voorbehouden aan idealisten ligt achter ons. Inmiddels wordt erkend dat MVO geen hype is, maar van strategisch belang voor ieder

Nadere informatie

Beoordelingskader Dashboardmodule Claimafhandeling

Beoordelingskader Dashboardmodule Claimafhandeling Beoordelingskader Dashboardmodule Claimafhandeling I. Prestatie-indicatoren Een verzekeraar beschikt over verschillende middelen om de organisatie of bepaalde processen binnen de organisatie aan te sturen.

Nadere informatie

Sourcing. Analyse Sourcing Management

Sourcing. Analyse Sourcing Management Sourcing Analyse Sourcing Management Sourcing Business Driven Sourcing Wij nemen het woord sourcing letterlijk. Welke bronnen zijn nodig om uw organisatie optimaal te laten presteren, nu en in de toekomst?

Nadere informatie

BISL Business Information Services Library. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van SYSQA B.V.

BISL Business Information Services Library. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van SYSQA B.V. BISL Business Information Services Library Een introductie Algemene informatie voor medewerkers van SYSQA B.V. Organisatie SYSQA B.V. Pagina 2 van 9 Inhoudsopgave 1 INLEIDING... 3 1.1 ALGEMEEN... 3 1.2

Nadere informatie

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons vernomen.

Nadere informatie

Strategische review 2013-2017. 14 mei 2013

Strategische review 2013-2017. 14 mei 2013 Strategische review 2013-2017 14 mei 2013 Samenvatting Duidelijke keuze voor positionering als gespecialiseerde, onafhankelijke wealth manager Ons doel is behoud en opbouw van vermogen voor klanten Wij

Nadere informatie

De strategische keuzes die moeten gemaakt worden zijn als volgt: Interne controle of zelfcontrole/sociale controle

De strategische keuzes die moeten gemaakt worden zijn als volgt: Interne controle of zelfcontrole/sociale controle 1 Hoofdstuk 1 1.1 Dirigeren en coördineren p43 1.1.1 Dirigeren Dirigeren is een synoniem voor delegeren. Dirigeren houdt in dat bepaalde bevoegdheden overgedragen worden naar een persoon met een lagere

Nadere informatie

Management. Analyse Sourcing Management

Management. Analyse Sourcing Management Management Analyse Sourcing Management Management Business Driven Management Informatie- en communicatietoepassingen zijn onmisbaar geworden in de dagelijkse praktijk van uw organisatie. Steeds meer

Nadere informatie

woningmakelaars Kernkwaliteiten:

woningmakelaars Kernkwaliteiten: VISIe OP VASTGOED VISIE OP VASTGOED Vastgoedbeslissingen hebben vaak ingrijpende gevolgen, op korte maar zeker ook op lange termijn. Het bijzondere aan de Fris Groep is dat zij door haar multidisciplinaire

Nadere informatie

Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der Meer)

Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der Meer) Vergadering: 11 december 2012 Agendanummer: 12 Status: Besluitvormend Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 E mail: gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

Whitepaper implementatie workflow in een organisatie

Whitepaper implementatie workflow in een organisatie Whitepaper implementatie workflow in een organisatie Auteur: Remy Stibbe Website: http://www.stibbe.org Datum: 01 mei 2010 Versie: 1.0 Whitepaper implementatie workflow in een organisatie 1 Inhoudsopgave

Nadere informatie