HOE VERANDERT DE ROL VAN DE ARCHITECT IN NIEUWE FINANCIERINGSVORM? HOE GAAT DE ARCHITECT OM MET DB-FORMULE? Architect Nico Luyten LLOX architecten

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "HOE VERANDERT DE ROL VAN DE ARCHITECT IN NIEUWE FINANCIERINGSVORM? HOE GAAT DE ARCHITECT OM MET DB-FORMULE? Architect Nico Luyten LLOX architecten"

Theodoor van den Berg
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 HOE VERANDERT DE ROL VAN DE ARCHITECT IN NIEUWE FINANCIERINGSVORM? HOE GAAT DE ARCHITECT OM MET DB-FORMULE? Architect Nico Luyten LLOX architecten

2 ROL VAN DE ARCHITECT 75 jaar geleden bepaald in de wet van 20 februari DE ARCHITECT IS DE ONTWERPER 2. DE ARCHITECT KIJKT TOE OP DE BELANGEN VAN DE GEMEENSCHAP MET BETREKKING TOT BOUWWERKEN 3. DE ARCHITECT IS DE BESCHERMER VAN DE BELANGEN VAN ZIJN CLIENT MET BETREKKING TOT HET OP TE RICHTEN GEBOUW Reglement van beroepsplichten 16/12/83

3 1. DE ARCHITECT IS DE ONTWERPER Hij behoort scheppingen te verwezenlijken, langs de uitdrukking van de eigentijdse verlangens om, en door deze zoveel mogelijk te transponeren in wat in de toekomst het levens- en het werkmilieu van de mens zal uitmaken, poogt zekere essentiële waarden veilig te stellen. Esthetica Stedenbouw Draagkracht grond Budget Erkenningsnormen Stabiliteit Isolatie Brandveiligheid Overheidsopdracht Technieken Voedselveiligheid Tolerantie materialen Vochthuishouding Zonnewering.. (Nieuwe) financiering

4 2. DE ARCHITECT KIJKT TOE OP DE BELANGEN VAN DE GEMEENSCHAP Ongeacht zijn statuut moet de architect de nodige onafhankelijkheid hebben om zijn beroep uit te oefenen overeenkomstig de opdracht die van openbare orde is en de regels van de plichtenleer, om aldus de verantwoordelijkheid op te nemen voor de daden die hij stelt. BOUWHEER Samenleving regels (stedenbouw) (Esthetische) Waarde patrimonium Volksgezondheid Veiligheid Stabiliteit Brandveiligheid Opwarming planeet Beperken energieverlies Toegankelijkheid

5 2. DE ARCHITECT KIJKT TOE OP DE BELANGEN VAN DE GEMEENSCHAP DE ARCHITECT IS EEN PARTICULIER WIENS TAAK ER ONDERMEER IN BESTAAT TE WAKEN OVER DE BELANGEN VAN DE OVERHEID. PRIVAAT PUBLIEKE BOUWHEERSAMENWERKING (sinds 1939) Samenleving regels (stedenbouw) (Esthetische) Waarde patrimonium Volksgezondheid Veiligheid Stabiliteit Brandveiligheid Opwarming aarde Beperken energieverlies Toegankelijkheid

6 PPS, NIEUWE (?) FINANCIERINGSVORM Marcus 2, MEI 1794

3. DE ARCHITECT IS DE BESCHERMER VAN DE BELANGEN VAN ZIJN CLIENT Het uitoefenen van het beroep van architect is onverenigbaar met het beroep van aannemer van openbare of private werken.

De rol van de architect in het ontwerpen is onveranderd De (nieuwe)financiering is geen item voor de architect, wel het budget 2.

7 3. DE ARCHITECT IS DE BESCHERMER VAN DE BELANGEN VAN ZIJN CLIENT Het uitoefenen van het beroep van architect is onverenigbaar met het beroep van aannemer van openbare of private werken. De architect mag de als onverenigbaar aangemerkte handelingen niet rechtstreeks en evenmin onrechtstreeks of bij tussenpersoon verrichten. 1. De rol van de architect in het ontwerpen is onveranderd De (nieuwe)financiering is geen item voor de architect, wel het budget 2. De privaat-publieke rol van de architect is onveranderd Privaat-publieke samenwerking is geen nieuwe vorm van financieren 3. Als er een cliënt is, is het duidelijk wiens belangen de architect moet verdedigen 1. De belangen van de gemeenschap 2. De belangen van de bouwheer tegen de belangen van 1. Uitvoerder (aannemer) 2. Gemeenschap 3. Financier 4. Brandweer 5.

8 GESCHIEDENIS EN EVOLUTIE RELATIE TUSSEN MARKTSPELERS BOUW WZC Architectuur is te belangrijk om aan de architecten te worden overgelaten architect beheerder uitvoerder financierder/immo

9 AANSTELLING ONTWERPER WERD EEN OVERHEIDSOPDRACHT VOOR DIENSTEN In 2014 waren 70% van de wedstrijden in één fase. Grote inspanning studieburelen, grote risico Grote inspanning besturen voor vergelijking In 2013 was de kans om te winnen 1 op 5. 10% van de procedures werden gestopt door de besturen In 30% zijn de ontwerpers voor deelname betaald Slechts 16% vergoeding goed voor 75% van de investering In 2013 investeerde ieder lid van de G30 gemiddeld per wedstrijd Gemiddeld namen 6 studieburelen deel aan de wedstrijd (6 X = ) Kost van de organisatie van deze wedstrijden door de besturen gemiddeld De gemiddelde erelonen voor deze wedstrijden was Om economische activiteiten te genereren Werd geïnvesteerd, 47% Cost of Public Procurement in Belgian architecture, G30, april 2015

10 AANSTELLING ONTWERPER WERD EEN OVERHEIDSOPDRACHT VOOR DIENSTEN In 2014 waren 70% van de wedstrijden in één fase. Grote inspanning studieburelen, grote risico Grote inspanning besturen voor vergelijking RELATIE MET KLANT IS MINDER RELEVANT (CONTRAPRODUCTIEF?) VRIJ BEROEP WORDT EEN ONDERNEMING In 2013 was de kans om te winnen 1 op 5. 10% van de procedures werden gestopt door de besturen In 30% zijn de ontwerpers voor deelname betaald Slechts 16% vergoeding goed voor 75% van de investering HET VERKOPEN VAN EEN PRODUCT (ONTWERP) PRIMEERT ONTWERP WORDT ESTHETISCH GEWOGEN SPECIALISATIE IS NIET ALTIJD EEN TROEF In 2013 investeerde ieder lid van de G30 gemiddeld per wedstrijd Gemiddeld namen 6 studieburelen deel aan de wedstrijd (6 X = ) Kost van de organisatie van deze wedstrijden door de besturen gemiddeld De gemiddelde erelonen voor deze wedstrijden was WEDSTRIJDONTWERP WORDT GEBOUW: MINDER INSPRAAK BESTUUR DE ARCHITECT IS DE BESCHERMER VAN DE BELANGEN VAN ZIJN CLIENT (*) Om economische (*)na zijn activiteiten aanstelling genereren Werd geïnvesteerd, 47% Cost of Public Procurement in Belgian architecture, G30, april 2015

11 GESCHIEDENIS EN EVOLUTIE RELATIE TUSSEN MARKTSPELERS BOUW WZC architect beheerder uitvoerder financierder/immo

12 DE FINANCIERDER WORDT EEN MARKTSPELER Residentieel vastgoed, de gouden jaren zijn voorbij de rente kan niet meer dalen het grootste deel van het zwart geld is gerepatrieerd de banken lenen niet meer op langer termijn de fiscale voordelen zijn teruggeschroefd Huurrendement 2-2.5% Zorgvastgoed, dank aan de vergrijzing Vraag groter dan aanbod Contracten op lang termijn (WZC) Goede huurder Huurrendement WZC gemiddeld 6% Kantoren Markt verzadigd Huurrendement 5% Winkels Leegstand E-commerce Huurrendement 4-6% Bevak gekend als kantoren eigenaar, bezit nu 42% van portefeuille in zorgvastgoed Bron, Dierickx Leys, private bank, april 2016 Overheid VIPA subsidies binnen begroting volgens ESR regels Als de markt aantrekt, zijn subsidies overbodig Begrotingstekort Ideologie

13 DE FINANCIERDER WORDT DE BOUWHEER Gevolg voor uitbaters Slinkende inspraak in vastgoed Van bouwheer naar huurder Aantasting patrimonium Verlies knowhow Gevolg voor uitvoerders Profiteren van de band met immobiliënsector Inspraak vergroot

14 DE ARCHITECT IS DE BESCHERMER VAN DE BELANGEN VAN ZIJN CLIENT MET BETREKKING TOT HET OP TE RICHTEN GEBOUW DE FINANCIERDER WORDT BOUWHEER GEVOLG VOOR DE ARCHITECT? Gevolg voor uitbaters Slinkende inspraak in vastgoed Van bouwheer naar huurder Aantasting patrimonium Gevolg voor uitvoerders Profiteren van de band met immobiliënsector Inspraak vergroot HOE GAAT DE ARCHITECT OM MET DB-FORMULE?

15 DE ARCHITECT IS DE BESCHERMER VAN DE BELANGEN VAN ZIJN CLIENT MET BETREKKING TOT HET OP TE RICHTEN GEBOUW DE FINANCIERDER WORDT BOUWHEER GEVOLG VOOR DE ARCHITECT? Gevolg voor uitbaters Slinkende inspraak in vastgoed Van bouwheer naar huurder Aantasting patrimonium GEEN Gevolg voor uitvoerders Profiteren van de band met immobiliënsector Inspraak vergroot HOE GAAT DE ARCHITECT OM MET DB-FORMULE?

DE ARCHITECT IS DE BESCHERMER VAN DE BELANGEN VAN ZIJN CLIENT MET BETREKKING TOT HET OP TE RICHTEN GEBOUW Gevolg voor uitbaters Slinkende inspraak in vastgoed Van bouwheer naar huurder Aantasting

16 DE ARCHITECT IS DE BESCHERMER VAN DE BELANGEN VAN ZIJN CLIENT MET BETREKKING TOT HET OP TE RICHTEN GEBOUW Gevolg voor uitbaters Slinkende inspraak in vastgoed Van bouwheer naar huurder Aantasting patrimonium DE FINANCIERDER WORDT BOUWHEER GEVOLG VOOR DE ARCHITECT? GEEN? Gevolg voor uitvoerders Profiteren van de band met immobiliënsector Inspraak vergroot HOE GAAT DE ARCHITECT OM MET DB-FORMULE? MARKT VERANDERD QUALITY MANAGER

17 DE ARCHITECT IN ZORGVASTGOED Weinig te maken met de wijze waarop het gebouw gefinancierd wordt. Zijn rol wijzigt niet met een andere vorm van financiering Zijn markt is aan het wijzigen: De bouwheer is niet meer automatisch de uitbater Hij wordt voor zijn activiteiten afhankelijk van o de uitvoerders (Design & Build) o de Immobiliën sector (Design, Build & Finance) DE GEBRUIKER VAN ZORGVASTGOED Moet gaan leren leven met een statuut gelijkwaardig aan huurder Zal niet langer beroep kunnen doen op de architect van het gebouw.

18 De privésector bouwt goedkoper De architecten maken het duur De toepassing van BIM maakt het bouwen tot 20%goedkoper De OCMW s gooien met geld. Ze moeten naar geen cent kijken De vzw s zijn naïef. Ze worden gerold Wij bouwen in Vlaanderen te dure rustoorden /m² /m², /m² (240.01) /m², /m² (243.01) /m², /m² (238.01) /m², /m² (233.02) /m², /m² (236.01) /m², /m² (222.03) /m², /m² (222.01) Ex onkosten Met onkosten en BTW Dossiernr. VIPA maakt gebouwen duurder Wij kunnen 20% goedkoper bouwen Openbare aanbesteding en maken het duurder De privésector bidt niet dezelfde kwaliteit aan zorg WZC gebouwd door LLOX, waarvan de uitvoeringsprijs voldoende gekend is, laatste drie jaren, ongeveer zelfde schaal

19 1850 /m² Economisch verantwoord maximum om subsidies te bekomen in het kader Europese subsidies Smart Cities & Sustainable Development /m², /m² (240.01) OCMW, VIPA, overheidsopdracht, grondsanering, lagere energie E /m², /m² (243.01) VZW, beperkte prijsvraag, afbraak, twee fasen, kleinschalig, bijna-0 energie, naast beschermd monument /m², /m² (238.01) OCMW, VIPA, overheidsopdracht /m², /m² (233.02) NV, uitvoerder uit holding NV /m², /m² (236.01) VZW, VIPA, overheidsopdracht, stedelijk /m², /m² (222.03) OCMW, VIPA, overheidsopdracht, ondergrondse parking /m², /m² (222.01) OCMW, VIPA, overheidsopdracht, compact, twee lagen ondergrondse parking, vier verdiepingen UITGEVOERDE M² prijs gesloten ruwbouw, technieken, afwerking, uitrusting, omgeving en (kunstwerk) & M² prijs bouwkost plus onkosten en BTW Afwijking raming voorontwerp/vipa met uitvoeringsprijs -2% tot 1%

20 LLOX ARCHITECTEN BVBA Lid NAV en G30 Nico LUYTEN, zaakvoerder

Vergelijkbare documenten

Alternatieve projectfinanciering

Alternatieve projectfinanciering 2 december 2013 Peter Van Heukelom Eric Van Herzele Financiering: algemeen Eigen middelen: Beperkt aanwezig Kostprijs Fiscaal Overheidssteun/subsidies: VIPA Serviceflats