Publicatie juli 2012 Huurrecht

Transcriptie

1 Publicatie juli 2012 Huurrecht Faillissement en schadevergoeding WR 2012/6nr. 71 In een eerdere nieuwsbrief is melding gemaakt van een arrest van de Hoge Raad van 14 januari 2011, waarin de Hoge Raad heeft beslist dat een beding dat verhuurder, in geval van faillissement van huurder en opzegging door de curator van de huurovereenkomst op grond van art. 39 Fw recht geeft op schadevergoeding, bestaande uit gemiste huurpenningen, strijdig is met de bedoeling van art. 39 Fw. Van de wettelijke regeling van art. 39 Fw kan contractueel niet worden afgeweken. Opzegging op grond van art. 39 Fw is rechtmatig en leidt niet tot een schadevergoedingsplicht voor huurder. Hof Amsterdam heeft zich in een arrest van 20 december 2011 opnieuw over deze materie uitgelaten. De moedermaatschappij van huurders had zich in de huurovereenkomst garant gesteld voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Huurders zijn failliet verklaard. De curator heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van art. 39 Fw. Art. 7.3 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst (ROZ) verplicht huurder schade te vergoeden als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, onder andere in geval van faillissement. Met een beroep op de garantstelling en art. 7.3 van de algemene bepalingen maakte verhuurder jegens de moedermaatschappij aanspraak op betaling van huur vanaf faillissementsdatum tot ca. 1 jaar nadien. De moedermaatschappij was bereid de huur door te betalen tot aan het tijdstip waarop de huurovereenkomst als gevolg van de huuropzegging door de curator tot een einde was gekomen, maar niet over de maanden daarna. Het Hof wijst de vordering van verhuurder tot doorbetaling van de huur af. Hij overweegt daartoe dat de bewoordingen van de garantstelling tot het oordeel nopen dat er sprake is van borgtocht. De moedermaatschappij is slechts aansprakelijk voor de verplichtingen waar huurders aansprakelijk voor waren. De huurders zijn slechts aansprakelijk voor de huur tot aan het einde van de huurovereenkomst. Opzegging op grond van art. 39 Fw is immers rechtmatig en leidt niet tot een schadevergoedingsplicht. Dit oordeel van het Hof had anders kunnen uitpakken wanneer er sprake was geweest van een zelfstandige verbintenis van de moedermaatschappij jegens verhuurder, een zgn. abstracte garantie (zonder contragarantie van huurders; Hof Leeuwarden 10 januari 2012) die los staat van de verplichtingen van huurders. In dat geval zou de aansprakelijkheid van de garantsteller door kunnen lopen na tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Hof Leeuwarden 10 januari 2012 Huurder failleert. Curator zegt ex art. 39 FW de huurovereenkomst op. Verhuurder roept de bankgarantie in, niet alleen voor de huurschuld tot aan de datum waarop de huurovereenkomst als gevolg van deze opzegging tot een einde kwam, maar ook over de tijd daarna, tot aan de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst. In de bankgarantie staat namelijk dat de bank verplicht is als eigen schuld aan verhuurder te vergoeden de schade als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst bij faillissement van huurder. De bank betaalt het volledige bedrag waar verhuurder aanspraak op maakt uit, ook derhalve de leegstandschade en doet een beroep op de door huurder gestelde contragarantie. De curator vordert de leegstandschade terug van de verhuurder op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Het Hof wijst deze vordering toe, opnieuw onder verwijzing naar de regel dat art. 39 Fw een regelmatige opzegging is die niet tot schadevergoeding noopt. In dit geval was er wel sprake van een (abstracte) garantie; de contragarantie, waardoor huurder uiteindelijk de schade droeg, deed de vordering van verhuurder echter de das om.

2 Servicekosten WR 2011/9 nr. 103 De Kantonrechter te Groningen bevestigt dat een verhuurder alleen maar aanspraak kan maken op vergoeding van de kosten van een geleverde dienst, wanneer partijen dat overeengekomen zijn in de huurovereenkomst. Indien dat niet het geval is, kan doorbelasting van deze kosten slechts plaatsvinden als partijen hierover een nadere afspraak hebben gemaakt. In deze zaak had de winkeliersvereniging, vertegenwoordigd door een onderhuurder van Bruna, er bij verhuurder op aangedrongen maatregelen te treffen tegen ernstige vervuiling van het winkelcentrum. Verhuurder trof deze maatregelen en belastte een deel van de kosten (op basis van m2) door aan haar huurder Bruna. Bruna betwistte deze kosten met succes verschuldigd te zijn. Zij was geen partij bij de afspraak tussen de winkeliersvereniging en verhuurder. Huurprijsvermindering vanwege de aanwezigheid van een gebrek WR 2011/11 nr. 136 Het Hof Den Haag bevestigt een vonnis van de Kantonrechter. Windhinder in een winkelcentrum, waardoor beschadigingen optreden en het voor bezoekers met regelmaat niet aangenaam vertoeven is in het slentergebied vormt een gebrek. Omdat verhuurder bij het sluiten van diverse huurovereenkomsten bekend was met deze problematiek komt haar geen beroep toe op contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid en van de mogelijkheid om bij de aanwezigheid van een gebrek aanspraak te maken op huurprijsvermindering. De toegekende huurprijsvermindering ligt tussen de 10 en 15%. Gebreken in een winkelcentrum/teruglopende bezoekersaantallen WR 2012/2, nr. 21 Het Hof Amsterdam heeft over deze materie op 19 juli 2011 een tussenarrest gewezen. Onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad stelt het Hof voorop dat teruglopende bezoekersaantallen waardoor de resulaten verslechteren op zich zelf een risico vormen dat de winkeliers zelf moeten dragen. Dit kan echter anders worden indien dit een gevolg is van een gebrek. Daarbij moet niet alleen gekeken worden naar de winkel zelf, maar ook naar het winkelcentrum, waarvan de winkel deel uitmaakt. Onderhoudsgebreken, bestaande uit het niet verrichten van herstel, vormen volgens het Hof een gebrek. Uitblijven van tijdige vernieuwing kan een gebrek opleveren. Dit geldt ook voor gebrek aan veiligheid. Overigens kan niet alle terugloop in omzet aan verhuurder worden toegerekend. Er moet worden onderzocht welke resultaten de winkeliers in redelijkheid hadden kunnen behalen wanneer het winkelcentrum volledig schoon, heel (en dus veilig) en wellicht ook bij de tijd was geweest. Overlast WR 2012/6 nr. 72 Hof 's-hertogenbosch Een derde die overlast van een huurder ondervindt, kan in rechte, ook in een kort geding, jegens de verhuurder er aanspraak op maken dat de verhuurder de vereiste maatregelen jegens deze overlast veroorzakende huurder treft.

3 Zonder vonnis betreden van huurobject WR 2011, 11 nr. 137 De huurovereenkomst bevat een beding op grond waarvan verhuurder al- bij 1 maand verzuim/wanbetaling de verhuurde opslagruimte mag betreden en de aanwezige zaken mag vernietigen of verkopen. De Kantonrechter te Amsterdam acht dit een onredelijk bezwarend beding. Het is om meerdere redenen in strijd met de wet, zoals het wettelijk voorschrift dat de huurovereenkomst bij wanprestatie van de huurder slechts met rechterlijke tussenkomst kan worden ontbonden (waarna verhuurder weer de beschikking krijgt over het huurobject) en de regel dat het het schuldeiser niet vrijstaat zich zaken van de debiteur toe te eigenen en zelf te verkopen (hiervoor zijn wettelijke executieregels, executoriale veiling, etc.). Plicht gehuurde woning te gebruiken WR 2012, 2, nr. 14 Het Hof Arnhem neemt als uitgangspunt dat wanneer het contract huurder niet verplicht om de gehuurde woning daadwerkelijk te bewonen, deze verplichting in het algemeen ook niet voortvloeit uit de wet. Dit laatste wordt anders indien de huurder door zijn afwezigheid de verantwoordelijkheid voor de woning niet goed meer kan dragen, waardoor de woning beschadigd raakt of in waarde vermindert. In deze zaak is de verhuurder echter afkomstig uit de sociale sector. Zij heeft er belang bij dat de schaarse woningen daadwerkelijk worden gebruikt. Door hier geen rekening mee te houden, gedraagt huurder zich niet als een goed huurder, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Te late opzegging door huurder WR 2012/6 nr. 81 Huurder zegt de huurovereenkomst, die een opzegtermijn van 1 jaar bevat, 8 dagen te laat op. De kantonrechter acht dit op zich een geringe overschrijding. Verhuurder was bovendien op de hoogte van de wens van huurder om te vertrekken en haar beheerder was ook al op zoek gegaan naar een nieuwe huurder. Volgens de kantonrechter is de verhuurder door deze overschrijding met 8 dagen nauwelijks in haar belangen geschaad. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het beroep van de verhuurder op de opzegtermijn van 1 jaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Bouwrecht Kostenverhogende omstandigheden TBR 2012/200 Bij aanneming van werk spelen meerwerk en kostenverhogende omstandigheden bijna altijd een rol gezien het (meestal) vaste karakter van de aanneemsom. Het Hof Den Haag heeft enige tijd geleden een uitspraak gedaan over de stijging van staalprijzen (waarover al vaker is geprocedeerd). In dit geval ging het niet direct om paragraaf 47 UAV, die het nodige bepaalt over kostenstijgingen. Paragraaf 47 was in het bestek namelijk uitgesloten. De aannemer kan dan wel een beroep doen op de wet: artikel 7:753 Burgerlijk Wetboek geeft ook de mogelijkheid een vergoeding voor kostenstijgingen te vragen. Een aantal interessante aspecten kwam aan bod.

4 Ten eerste was in dit geval de definitieve overeenkomst getekend nadat de prijzen waren gestegen. De vraag was of er dan wel sprake kan zijn van kostenverhogende omstandigheden: die moeten zich na de contractsluiting voordoen. De rechter stelde vast dat er voor de prijsstijging al overeenstemming was over de omvang van het werk en de prijs, en bovendien al was vastgelegd dat de prijs vast was tot einde werk. Het moment van tekenen van de overeenkomst was dus niet gelijk aan het moment van contractsluiting. Het prijsvastbeding, stelde het Hof, betekende niet dat de aannemer zich niet op de prijsstijging kon beroepen. Zo n beding betreft juist de (mogelijke) prijsstijgingen die men wel kan voorzien, en waar dus rekening mee is gehouden men kan er immers ook rekening mee houden door te bepalen dat prijsstijgingen niet kunnen worden doorberekend. Een prijsvastbeding houdt ook niet in dat par. 47 UAV (of art. 7:753 BW) automatisch zijn uitgesloten. Wanneer men die bepalingen niet wil toepassen, moet men dat uitdrukkelijk overeen komen en vastleggen. Toch kreeg de aannemer geen vergoeding. Vast stond nl. ook dat de aannemer door diens onderaannemer al heel vroeg gewaarschuwd was voor prijsstijgingen, maar verzuimd had dit direct aan de opdrachtgever door te geven. Artikel 7:753 BW schrijft voor dat er tijdig wordt gewaarschuwd voor prijsstijgingen, zodat de opdrachtgever door aanpassing van het werk een besparing kan bereiken ter compensatie van de duurdere prijzen. Laat de aannemer na te waarschuwen, dan verspeelt hij zijn recht op een vergoeding. In dit geval zaten er ruim twee maanden tussen de melding van de onderaannemer en de melding van de aannemer. Van belang is daarbij nog dat de melding van de kostenstijging aan de opdrachtgever moet worden gedaan en niet aan de bouwdirectie. Dat was hier nl. wel gebeurd (zij het ook al laat), maar het Hof vindt dat een substantiële kostenstijging van zodanig belang is, dat alleen de opdrachtgever daarover kan beslissen. Aanbestedingsrecht Varianten en schriftelijk contracteren LJN BV6696 en LJN BV6687 Op het gebied van het aanbestedingsrecht wordt veel geprocedeerd. Veel van die procedures lijken overbodig. Ze gaan vaak over onterechte uitsluitingen of afwijzingen. Er wordt dan bijvoorbeeld geprocedeerd over de vraag of een bepaalde inschrijving voldoet aan de inrichting van de aanneemsom conform artikel Standaard RAW 2010 en of uitvoeringskosten in de eenheidsprijzen mogen zijn begrepen (dat is niet het geval). Dergelijke geschillen zijn vaak niet heel kansrijk: als men de aanbestedingsdocumentatie er nog eens goed op naleest, blijkt de aanbestedende dienst hetgeen van de inschrijver wordt verlangd toch wel goed te hebben omschreven. Dat de enorme hoeveelheid stukken die de aannemer per aanbesteding moet doorworstelen, eigenlijk alleen nog behapbaar is als de aannemer er een aparte, juridisch geschoolde afdeling op kan zetten, laten we hier buiten beschouwing. Een enkele keer haalt een aanbestedingszaak de Hoge Raad. We geven twee voorbeelden. In een uitspraak van 6 april jl. (LJN BV6696) was door een aannemer ingeschreven met een besteksconforme oplossing voor een damwand, en met een variant die ,- goedkoper was. De opdrachtgever gunde het werk op basis van de reguliere, duurdere inschrijving. Tijdens de uitvoering wilde de aannemer toch de goedkopere, naar zijn zeggen gelijkwaardige variant toepassen uit oogpunt van kostenbesparing. De discussie ging er vervolgens om of de variant besteksconform was: zo ja, zo betoogde de aannemer, dan kon de opdrachtgever toepassing van de variant niet weigeren. De rechter gaf de aannemer ongelijk. Het ging er niet om of de variant besteksconform was, maar wat er overeen gekomen was. Dat was de toepassing van de regulier aangeboden damwand. Bovendien, zo gaf de rechter aan, stond niet vast dat de variant gelijkwaardig was en, niet onbelangrijk, zouden aanbestedingsbeginselen geschonden worden wanneer de variant zou

5 worden toegelaten. Dan zouden er immers bij de gunning appels met peren vergeleken (blijken te) zijn en zouden andere inschrijvers mogelijk worden benadeeld. Een tweede uitspraak dateert van 4 mei jl. en betrof de toepassing van de UAR Een aannemer had ingeschreven voor bouwfasen 1a en 1b. De opdrachtgever wilde dat de aannemer ook fase 2 zou uitvoeren. De aannemer stapte naar de rechter en vorderde dat de rechter zou vaststellen dat zijn aanbieding na het verstrijken van de gestanddoeningstermijn was vervallen. Het Hof gaf de opdrachtgever gelijk, toen deze stelde dat er mondeling gecontracteerd was voor fase 2: de aannemer moest het tegendeel bewijzen. Het Hof achtte de aannemer in dat bewijs geslaagd. De Hoge Raad maakt hier korte metten mee: de UAR 2001 schrijft voor dat er schriftelijk opdracht moet worden gegeven. Dat was niet gebeurd. Dus op die grond had de opdrachtgever al geen gelijk moeten krijgen. Beide uitspraken bevestigen het beeld dat de uitspraken van lagere rechters, meestal in kort geding ook laten zien: de rechter let heel goed op de regels in het contract, de wet of het toepasselijke aanbestedingsreglement. De inschrijver kan zich in sommige gevallen dus beter vóóraf tot een jurist wenden, als hij twijfelt hoe een bepaald deel van de aanbestedingsdocumentatie precies gelezen moet worden. Voorkomen is beter dan genezen, vooral omdat er in het aanbestedingsrecht niet altijd veel te genezen valt. Met vriendelijke groet, Sectie Vastgoed Wessel, Tideman & Sassen Advocaten Wilt u meer weten over een van bovengenoemde onderwerpen? Neemt u dan contact op met mr. P.P. Hart (p.hart@wtsadvocaten.nl, ) of mr. J.A. Dullaart (j.dullaart@wtsadvocaten.nl, ).