\ raadsvoorstel. Voerendaal, d.d. 28 oktober Nummer: 2013/10/ Portefeuillehouder: drs. S. M. F. Lipsch. Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling

Transcriptie

1 Raadhuisplein 1 T ED Voerendaal F Postbus E info@voerendaal.nl 6367 ZG Voerendaal W voerendaal.nl \ raadsvoorstel Voerendaal, d.d. 28 oktober 2013 Nummer: 2013/10/ Portefeuillehouder: drs. S. M. F. Lipsch Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Programma: Samen Wonen Product: Onderwerp: Verordening Startersleningen Voerendaal 2013 Aan de Raad. \ Voorstel Op basis van de bevindingen uit de evaluatie wordt voorgesteld de regeling voor startersleningen voort te zetten en de voorwaarden voor de regeling als volgt aan te passen ten opzichte van de Verordening VROM Startersleningen 2007 : de maximale koopsom van de woning vaststellen op ,- onder voorwaarde dat Gedeputeerde Staten hiermee instemmen. Indien GS niet akkoord gaan, zal de maximale koopsom worden vastgesteld op ,-. de maximale hoogte van de startersleningen vaststellen op maximaal ,- de twee aanvullende voorwaarden met betrekking tot de leeftijd van de aanvrager en de (economische) binding van de aanvrager(s) laten vervallen. Voor de duidelijkheid is de landelijke voorwaarde dat de aanvrager niet eerder in het bezit is geweest van een woning ook opgenomen in de gemeentelijke verordening. De nieuwe Verordening Startersleningen Voerendaal 2013 is bijgevoegd als bijlage 1. Er zal begin 2014 een communicatietraject worden opgestart om de regeling voor startersleningen actief onder de aandacht te brengen. Gemeentelijk aandeel in de starterslening Zolang er vanuit de Rijksoverheid en de provincie Limburg budget beschikbaar is voor de startersregeling is wordt de lening beschikbaar gesteld volgens de volgende verdeling: de Rijksoverheid draagt 50% van de lasten; de provincie Limburg draagt 25% van de lasten; de gemeente draagt 25%van de lasten. Voorgesteld wordt om het college van B&W te mandateren om het gemeentelijke aandeel van de starterslening (tijdelijk) te kunnen verhogen van 25% naar 50%, indien de Rijksbijdrage (tijdelijk) niet meer verstrekt kan worden.

2 \ Inleiding De starterslening is een aanvullende lening die bedoeld is om starters op de woningmarkt in staat te stellen een woning te kopen. In 2007 stelde de gemeente Voerendaal budget beschikbaar voor startersleningen en vanaf 1 mei 2007 is de Verordening VROM Startersleningen Voerendaal 2007 van kracht. Medio 2013 resteerde er nog een beperkt budget voor de startersleningen. Dit was aanleiding om de uitvoering van de Verordening VROM startersleningen Voerendaal te evalueren met als doel een onderbouwde beslissing te kunnen nemen over de voortzetting van de regeling. In dit raadsvoorstel zijn de resultaten van de evaluatie opgenomen en wordt een voorstel gedaan voor het voortzetten van de regeling voor startersleningen. \ Relatie met visiedocument / programmabegroting en relatie met de beoogde maatschappelijke effecten. In de programmabegroting is een budget van ,- opgenomen voor de voortzetting van de regeling voor startersleningen. Onder de paragraaf Evaluatie regeling startersleningen Voerendaal 2007 wordt uitgebreid ingegaan op de maatschappelijke effecten. \ Relevante regelgeving De vigerende Verordening VROM Startersleningen Voerendaal 2007 omvat de volgende regeling voor startersleningen. De starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Na drie jaar gaat de starter in principe rente en aflossing betalen, tenzij het inkomen niet toereikend is voor deze lasten. De criteria om in aanmerking te komen voor een starterslening zijn: De aanvrager dient voor de eerste keer een woning te kopen en is niet eerder in het bezit geweest van een woning. De maximale koopprijs van de woning bedraagt ,- k.k. (voor een nieuwe woning ,- v.o.n.) De maximale hoogte van de starterslening bedraagt ,- De starterslening bedraagt maximaal 20% van de kosten voor het in eigendom krijgen van de woning. De aanvrager is niet jonger dan 21 jaar en niet ouder dan 35 jaar; De aanvrager is woonachtig in Voerendaal of kan aantonen dat hij een economische binding heeft met de gemeente Voerendaal, of is in het verleden woonachtig geweest in de gemeente Voerendaal. De eerste vier criteria zijn ingegeven door de kaders die vanuit het Rijk en de provincie Limburg worden gegeven. De laatste twee criteria zijn aanvullende criteria die de gemeente zelf heef toegevoegd. Pagina 2 van 16

3 Er is een verschil tussen de maximale koopsom van de woning en de maximale verwervingskosten. De maximale verwervingskosten omvatten de koopsom van de woning, eventueel aangevuld met verbouwkosten, meerwerkkosten bij nieuwbouw en bijkomende kosten volgens de normen van de Nationale Hypotheekgarantie. De maximale verwervingskosten voor Voerendaal bedragen op dit moment maximaal ,-. Door de landelijke loan-to-value regeling 1 zullen de maximale verwervingskosten de komende jaren geleidelijk dalen tot ,- (100% van de koopsom) in Op dit moment wordt de lening beschikbaar gesteld door bijdragen van het Rijk, de provincie Limburg en de gemeente, volgens de volgende verdeling: de Rijksoverheid draagt 50% van de lasten; de provincie Limburg draagt 25% van de lasten; de gemeente draagt 25%van de lasten. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) heeft, in samenwerking met de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de starterslening ontwikkeld. De Rijksoverheid stelt als voorwaarde voor het meedoen aan de startersleningen dat het startersfonds moet zijn ondergebracht bij de SVn. \Evaluatie regeling startersleningen Voerendaal 2007 In 2007 stelde de gemeente Voerendaal budget beschikbaar voor startersleningen en vanaf 1 mei 2007 is de Verordening VROM Startersleningen Voerendaal van kracht. Belangrijke doelstelling die in 2007 is geformuleerd bij de start van de Regeling Startersleningen is het behouden van jongeren voor de Voerendaalse koopmarkt. De marktomstandigheden waren destijds zodanig dat het voor jongeren moelijk was een woning te bemachtigen en om de financiering van de (eerste) koopwoning rond te krijgen. Medio 2013 resteerde er nog een beperkt budget voor de startersleningen. Dit was aanleiding om de regeling voor de startersleningen te evalueren met als doel een onderbouwde beslissing te kunnen nemen over de voortzetting van de regeling. De vragen die wij ons voor deze evaluatie gesteld hebben zijn: 1. Hoe is de uitvoering van regeling in de periode verlopen? 2. Is de starterslening een effectief instrument om starters meer kansen te bieden op de koopmarkt? Is het gewenst de regeling voor startersleningen te continueren? 3. Is er aanleiding om de criteria van de regeling aan te passen? 1 De landelijke loan-to-value regeling houdt in dat uiteindelijk er geen hogere hypotheek kan worden verstrekt dan de waarde van het huis. Per 1 januari 2013 is de verhouding tussen de waarde van het huis en de maximale hoogte van de hypotheek 105%. Er zal een geleidelijke afbouw plaatsvinden tot een waarde van 100% in Pagina 3 van 16

4 De evaluatie heeft betrekking op de periode van 1 mei 2007 tot 1 oktober De evaluatie is uitgevoerd op basis van informatie die beschikbaar is bij de gemeente Voerendaal. Daarnaast is gebruik gemaakt van informatie van de GBRD en uit de Woonmonitor van de provincie Limburg. Naast dossier-informatie zijn er telefonische gesprekken gevoerd met een aantal aanvragers en met een selectie van makelaars en hypotheekverstrekkers die actief zijn in Voerendaal. De resultaten van de evaluatie worden hier beknopt beschreven in de volgende paragrafen: 1. Uitvoering in de periode De regeling startersleningen in de context van de woningmarkt in Voerendaal. 3. Ervaringen van starters, makelaars en hypotheekverstrekkers. 4. Regeling startersleningen in Zuid-Limburgse gemeenten. 5. Conclusies. 1. Uitvoering in de periode Communicatie De gemeente heeft kort na de inwerkingtreding van de Verordening VROM Startersleningen Voerendaal 2007 enkele informatiebijeenkomsten gehouden om de regeling onder de aandacht te brengen bij de starters en bij intermediaire partijen zoals makelaars en hypotheekverstrekkers. Informatie over de regeling voor startersleningen is verder bekend gemaakt via de website van de gemeente. Procedure voor het aanvragen en verstrekken van de starterslening De procedure voor het aanvragen en verstrekken van de starterslening verloopt als volgt: 1. Aanvrager dient een verzoek in bij de gemeente in voor een aanvraagformulier. 2. Als aanvrager voldoet aan voorwaarden stuurt de gemeente het aanvraagformulier binnen 5 werkdagen naar aanvrager. Voldoet de aanvrager niet dan krijgt deze daar schriftelijk bericht van. 3. Aanvrager stuurt het volledig ingevuld aanvraagformulier incl. bijlagen naar SVn. 4. SVn voert de aanvangsdraagkrachttoets uit, met als uitkomst een advies aan de gemeente met betrekking tot het wel of niet toewijzen van de starterslening en zo ja, een advies over de hoogte, het marktconforme rentepercentage van de starterslening na drie jaar en de marktconforme maandtermijn na drie jaar. 5. Naar aanleiding van het advies van SVn besluit de gemeente over de toekenning en legt dit vast in een afwijzings-/toewijzingsbrief aan de aanvrager met vermelding van bedrag, looptijd, rentepercentage en uitbetalingsvoorwaarden. 6. Aanvrager vraagt een hypotheek aan. 7. Aanvrager stuurt de offerte van de hypotheek binnen 4 weken na ontvangst van de toewijzingsbrief naar SVn. 8. SVn toetst de hypotheek offerte aan gestelde eisen en bij positieve uitkomst brengt SNn offerte uit voor de starterslening (kopie naar gemeente). 9. Aanvrager stuurt de getekende offerte starterslening retour naar SVn. 10. Aanvrager laat beide hypotheken gelijk passeren bij de notaris. Pagina 4 van 16

5 Vanaf het tweede kwartaal 2013 is de interne procedure voor de besluitvorming door de gemeente (stap 5) vereenvoudigd. Vóór die tijd werd het besluit genomen door het college van B&W. Vanaf het tweede kwartaal 2013 is de procedure vereenvoudigd en wordt het besluit over de toekenning afgehandeld door het hoofd RO. De totale doorlooptijd is -zonder vertragende factoren- circa 8 weken vanaf het indienen van de aanvraag bij SVn. Voor aanvang van elke aflossingsperiode (4e, 7e, 11e, 16e jaar) kan de leninghouder een hertoetsing aanvragen bij de SVn als er onvoldoende draagkracht is voor aflossing. SVn voert hertoetsing uit en informeert gemeente hierover. Aanvragen en verstrekte leningen Het aantal mensen dat zich bij de gemeente heeft gemeld om informatie over de starterslening is niet consequent bijgehouden. Wel is duidelijk dat een aantal belangstellenden niet voldeed aan het criterium van de economische binding en om die reden geen aanvraagprocedure is gestart. Er zijn in totaal 18 concrete aanvragen geweest voor de starterslening in de uitvoeringsperiode. Er zijn 9 startersleningen toegekend in de uitvoeringsperiode. Er zijn derhalve 9 aanvragen niet uitgemond in een starterslening. De redenen hiervoor waren de volgende: de aanvrager kon zonder starterslening een volledige hypotheek krijgen voor de woning; de aanvrager zag af van koop van de woning; het inkomen van de aanvrager was onvoldoende. De toegekende startersleningen zijn als volgt verdeeld over de uitvoeringsperiode: Jaar Aantal startersleningen Opvallend is de toename van het aantal startersleningen in Dit is geheel in lijn met de landelijke trend. De lagere huizenprijzen, meer duidelijkheid vanuit het Rijk inzake de hypotheekrente-aftrek en het aantrekken van de koopmarkt kunnen een verklaring zijn voor de toegenomen belangstelling voor de starterslening in Van de negen startersleningen waren er vijf voor woningen in Klimmen en 4 voor woningen in Voerendaal. In twee gevallen was sprake van nieuwbouwwoningen, de overige zeven waren bestaande woningen. Pagina 5 van 16

6 Over de hoogte van de startersleningen kan het volgende worden vermeld. Drie starters hebben de maximale hoogte van de lening ( ,-) ontvangen. Vijf starters hebben een lening die ligt tussen de ,- en ,-. Eén starter heeft een lening die ligt tussen de ,- en ,-. Ontwikkeling van het fonds startersleningen Rijksbijdrage Per 26 mei 2010 was geen rijksbijdrage meer beschikbaar voor startersleningen. Het rijksbudget was uitgeput. In de periode dat er geen rijksbijdrage beschikbaar was hebben de gemeente en de provincie elk 50% bijgedragen aan de startersleningen. Per 1 januari 2013 heeft het Rijk 20 miljoen beschikbaar gesteld voor de startersleningen, later is dit budget verhoogd naar 50 miljoen euro. Provinciale bijdrage Provinciale Staten van Limburg hebben eind juni 2006 het impulsplan 'Starters: een eigen thuis!' goedgekeurd. In de zomer van 2012 raakte de bodem van de provinciale kredietfaciliteit in zicht. Eind 2012 hebben Provinciale Staten een aanvullende kredietfaciliteit van 12,2 miljoen beschikbaar gesteld. Gemeentelijke bijdrage De raad heeft in 2007, bij aanvang van de regeling startersleningen, een budget beschikbaar gesteld van ,-, verdeeld over de jaren 2007 en In 2007 is een bedrag van ,- in het fonds gestort en in 2008 een bedrag van ,-. Revolverend karakter van het fonds Het startersfonds heeft een revolverend karakter, dat wil zeggen dat het fonds (steeds) opnieuw kan worden gebruikt, doordat bijdragen van rente en aflossing weer terugvloeien in het fonds. De eerste drie jaar na het toekennen van de starterslening wordt er echter nog geen rente en aflossing betaald. Dit betekent dat er nog weinig geld terugvloeit naar het fonds, aangezien er in 2007 en in 2009 geen startersleningen zijn verstrekt en in 2008 slechts één starterslening. Aangezien in 2010 drie startersleningen zijn verstrekt zal er vanaf 2013 meer geld gaan terugvloeien in het fonds. Gemiddeld gaat het per starterslening om een bedrag van circa 1.700,- tot 2.000,- op jaarbasis. Door de geringe aantallen startersleningen in Voerendaal wordt het fonds dus nog onvoldoende aangevuld om daarmee weer nieuwe startersleningen uit te geven. 2. De regeling startersleningen in de context van de woningmarkt in Voerendaal. Om een beeld te krijgen van de leeftijd van de kopers van woningen in het prijssegment waarop de regeling betrekking heeft, is in beeld gebracht wat de leeftijd van de kopers is van de 79 particuliere woningen met een WOZ-waarde tot ,- die in de periode van 1 januari 2008 tot en met augustus 2013 van eigenaar zijn gewisseld: Pagina 6 van 16

7 Leeftijd koper Aantal kopers Percentage kopers < 21 jaar 4 5% jaar 5 7% jaar 24 30% jaar 11 14% jaar 9 11% jaar 12 15% jaar 10 13% 60 jaar en ouder 4 5% Bron: GBRD. Uit de tabel is af te leiden dat ongeveer de helft van de kopers in de leeftijdscategorie valt van de huidige regeling voor startersleningen (leeftijd tussen de 21 en 35 jaar). Aangenomen kan worden dat het overgrote deel van deze groep voor de eerste keer een woning koopt. Dit betekent dat circa 40 jonge starters in de periode in dit prijssegment een woning hebben gekocht. Er zijn in deze periode 9 startersleningen verstrekt. Dit betekent dat ongeveer een kwart van de jongere koopstarters in Voerendaal gebruik heeft gemaakt van de startersregeling. Aanbod koopwoningen en maximale koopsom De vraag is of het criterium van de maximale koopsom van de woning niet te veel belemmeringen opwerpt. Om deze vraag te beantwoorden is op een rij gezet welke transacties van koopwoningen er in de periode 2007 tot en met augustus 2013 heeft plaatsgevonden: Jaar Aanbod koopwoningen per 31-12: Aantal transacties: Gemiddelde koopsom van alle tracties: (bron: Woonmonitor Parkstad 2012, Provincie Limburg) In de periode januari t/m augustus 2013 vonden in totaal 80 transacties plaats (bron: GBRD). Pagina 7 van 16

8 De tabel laat zien dat het aanbod van koopwoningen sinds 2007 gestegen is. Het aantal transacties is in de periode duidelijk afgenomen, maar vertoont in 2012 weer een opgaande lijn. De gemiddelde koopsom van de woningen ligt in de periode nog op een vergelijkbaar niveau, maar laat daarna een daling zien. Het jaar 2011 vormt daarop een uitzondering. Doordat het voor de gemeente Voerendaal om relatief geringe aantallen woningen gaat kunnen uitschieters (zoals enkele verkopen in het topsegment) een grote doorwerking hebben op het gemiddelde. De gemiddelde prijsdaling van woningen vanaf 2008 tot heden is 20% (Bron: CBS). Dit is ook terug te zien in bovenstaande tabel. Dit betekent dat, ten opzichte van 2007, er op dit moment een groter deel van het aanbod van koopwoningen zal vallen binnen de maximale koopsom van ,-. De gemeente Voerendaal heeft in totaal 5561 woningen, waarvan 3781 woningen in particulier bezit zijn. Er zijn in Voerendaal 540 woningen in particulier bezit met een WOZ-waarde tot ,-. Dat is 14 % van het totale aantal woningen in particulier bezit. In de periode 2008 tot en met augustus 2013 hebben in totaal 517 transacties op de koopmarkt plaatsgevonden. In 79 gevallen was sprake van transacties van woningen met een WOZ-waarde tot ,-. Dit betreft dus circa 15% van het totaal aantal transacties. WOZ-waarden koopwoningen Voerendaal Overwogen kan worden om de maximale koopsom van de woningen te verhogen, zodat meer koopwoningen binnen het bereik komen te vallen van de startersregeling. De provincie Limburg heeft begin 2013 de voorwaarde van de maximale koopsom opgehoogd naar ,-. Gemeenten kunnen aan de provincie een gemotiveerd verzoek doen om de maximale koopsom in de regeling hoger te leggen. In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen in particulier bezit aanwezig zijn in de verschillende categorieën WOZ-waarden: WOZ-waarde Aantal woningen particulier % van de particuliere woningvoorraad Tot Tot Tot Tot Tot Tot en hoger Verder hebben we informatie over de gemiddelde WOZ-waarde van verschillende woningtypen in Voerendaal: Pagina 8 van 16

9 Type woning Gemiddelde WOZ-waarde (per ) Appartement Tussenwoning Hoekwoning ^1 kap Vrijstaand (bron: Woonmonitor Parkstad 2012, Provincie Limburg) Bovenstaande zijn de WOZ-waarden per De huidige WOZ-waarden (2013) zijn gemiddeld met 3 % gedaald ten opzichte van deze waarden. De marktwaarde van de woningen zal over het algemeen ongeveer op het niveau van de WOZ-waarden liggen. De WOZ-waarden worden ook mede gebaseerd op de meest recente verkoopcijfers. 3. Ervaringen van starters, makelaars en hypotheekverstrekkers Om input te krijgen van de direct betrokkenen (de starters) en de intermediaire partijen zoals makelaars en hypotheekverstrekkers, zijn deze betrokkenen telefonisch benaderd met de vraag welke ervaringen zij hebben met de uitvoering van de regeling voor startersleningen in Voerendaal en of zij aanbevelingen hebben voor het continueren van de regeling. Starters In het kader van deze evaluatie is gesproken met starters die een aanvraag bij de gemeente Voerendaal hadden ingediend. De starters zijn in aanraking gekomen met de regeling startersleningen Voerendaal via internet of via de makelaar. Over het algemeen is men (zeer) tevreden met de regeling en is men van mening dat er voldoende aanbod van koopwoningen tot een bedrag van ,- op de markt aanwezig is. Een enkele starter gaf aan dat de maximale lening van ,- aan de krappe kant was, in verband met hoge kosten voor een verbouwing. Twee knelpunten die genoemd worden door de starters zijn: 1. De doorlooptijd van de hele procedure. De doorlooptijd is erg lang en daarbij wordt met name de afhandeling door SVn genoemd. Over de dienstverlening en de afhandeling van de gemeente was men tevreden. 2. Het criterium van de economische binding heeft er in enkele gevallen toe geleid dat men geen gebruik kon maken van de startersregeling. In de huidige regeling moet zowel de aanvrager maar ook de partner (bij het gezamenlijk kopen van een woning) voldoen aan het criterium van de economische binding. Pagina 9 van 16

10 Makelaars Makelaars geven aan bekend te zijn met de startersregeling. Enkele makelaars geven zelf actief informatie in de advertenties bij welke woningen gebruik kan worden gemaakt van de startersregeling. Over de maximale koopsom van ,- wordt verschillend gedacht. Enkele makelaars geven aan dat er (te) weinig aanbod is in dit segment, anderen zijn van mening dat er voldoende aanbod is in dit segment. Omdat de makelaars zelf niet betrokken zijn bij de financiering, kunnen zij weinig zeggen over de effectiviteit van de regeling en de criteria. De makelaars zijn van mening dat een regeling startersleningen een goed instrument is om in te zetten in de huidige woningmarkt. Starters op de koopmarkt hebben het nog steeds moeilijk en deze regeling biedt een bepaalde groep van starters net dat extra steuntje in de rug om de aankoop rond te krijgen. Wanneer een starter een woning koopt, kan ook de verdere doorstroming van woningen op gang komen. Enkele makelaars geven aan dat de doorlooptijd van de starterslening een knelpunt is. Dit heeft in de praktijk er al toe geleid dat sommige starters hebben afgezien van het gebruik maken van de startersregeling. Hypotheekverstrekkers Hypotheekverstrekkers geven aan bekend te zijn met de startersregeling. Wel mag er door de gemeente nog wat meer bekendheid aan worden gegeven. De maximale hoogte van de lening vindt men (ruim) voldoende. Hypotheekverstrekkers geven aan dat je voorzichtig moet zijn met een nog hogere lening, aangezien maar de vraag is of de starter deze lening na drie jaar wel kan gaan aflossen. Wat betreft de doorlooptijd wordt een knelpunt gesignaleerd. Vaak is er een ontbindende voorwaarde in het voorlopig koopcontract om de financiering rond te krijgen De doorlooptijd hiervoor is in de meeste gevallen 6 tot 8 weken. De doorlooptijd van de procedure voor het toekennen van een starterslening neemt vaak meer tijd in beslag. De belangrijkste oorzaak hiervan is de lange doorlooptijd bij SVn. 4. Regeling startersleningen in Zuid-Limburgse gemeenten In Zuid-Limburg zijn er 9 gemeenten die een starterslening aanbieden. In Parkstad bieden naast Voerendaal ook de gemeenten Kerkrade, Brunssum en Onderbanken de starterslening aan. De voorwaarden die de Zuid-Limburgse gemeenten hebben gesteld voor het in aanmerking komen voor de starterslening verschillen. De maximale verwervingskosten voor de woning variëren van maximaal ,- (gemeente Kerkrade) tot maximaal ,- (gemeente Meerssen). De Zuid-Limburgse gemeenten stellen geen voorwaarden aan de (economische) binding van de aanvrager(s). De gemeenten Voerendaal en Kerkrade stellen als enige voorwaarden aan de leeftijd van de starter. Pagina 10 van 16

11 5. Conclusies Op basis van de evaluatie kunnen de volgende conclusies worden getrokken: In de periode 2007 tot en met september 2013 zijn in totaal 9 startersleningen verstrekt. In de periode 2007 tot en met 2012 is er op beperkte schaal gebruik gemaakt van de regeling startersleningen. Opvallend is de toegenomen belangstelling voor de starterslening vanaf De lagere huizenprijzen, meer duidelijkheid vanuit het Rijk inzake de hypotheekrente-aftrek en het aantrekken van de koopmarkt kunnen een verklaring zijn voor de toegenomen belangstelling voor de starterslening in Uit een analyse van de informatie over de woningtransacties in de periode 2008 tot 2013 blijkt dat ongeveer een kwart van de jongere koopstarters gebruik heeft gemaakt van de startersregeling. Uit de evaluatie onder starters, makelaars en hypotheekverstrekkers komt naar voren dat men positief is over de startersleningen en van mening is dat dit instrument een positieve bijdrage levert aan de woningmarkt. Belangrijk daarbij is dat een starter de doorstroming op de koopmarkt op gang helpt. Als aandachtspunten worden genoemd de beperkte communicatie vanuit de gemeente over de regeling en de lange doorlooptijd van de aanvragen bij SVn. Het criterium van de economische binding leidt ertoe dat koopstarters zonder (economische) binding met Voerendaal geen gebruik kunnen maken van de regeling. 14% van de woningen in particulier bezit valt in het prijssegment tot ,-. Het aantal transacties in de koopsector in de periode in dit prijssegment ligt op een vergelijkbaar niveau, rond de 15%. In Zuid-Limburg zijn negen gemeenten die een starterslening aanbieden. De voorwaarden die de gemeenten stellen verschillen. De maximale verwervingskosten van de woning loopt uiteen van maximaal ,- tot maximaal ,- De gemeente Voerendaal stelt als enige een voorwaarde met betrekking tot de (economische) binding van de aanvrager(s). De gemeenten Voerendaal en Kerkrade stellen als enige voorwaarden aan de leeftijd van de starter. Pagina 11 van 16

12 \ Voorstel Regeling en voorwaarden Op basis van de bevindingen uit de evaluatie wordt voorgesteld de regeling voor startersleningen voort te zetten en de voorwaarden voor de regeling als volgt aan te passen ten opzichte van de Verordening VROM Startersleningen 2007: de maximale koopsom van de woning vaststellen op ,-, onder voorwaarde dat Gedeputeerde Staten hiermee instemmen. Indien GS niet akkoord gaan, zal de maximale koopsom worden vastgesteld op ,-. de maximale hoogte van de startersleningen vaststellen op maximaal ,- de twee aanvullende voorwaarden met betrekking tot de leeftijd van de aanvrager en de (economische) binding van de aanvrager(s) laten vervallen. Voor de duidelijkheid is de landelijke voorwaarde dat de aanvrager niet eerder in het bezit is geweest van een woning ook opgenomen in de gemeentelijke verordening. De nieuwe Verordening Startersleningen Voerendaal 2013 is bijgevoegd als bijlage 1. Gemeentelijk aandeel in de starterslening Zolang er vanuit de Rijksoverheid en de provincie Limburg budget beschikbaar is voor de startersregeling is wordt de lening beschikbaar gesteld volgens de volgende verdeling: de Rijksoverheid draagt 50% van de lasten; de provincie Limburg draagt 25% van de lasten; de gemeente draagt 25% van de lasten. Voorgesteld wordt om het college van B&W te mandateren om het gemeentelijke aandeel van de starterslening (tijdelijk) te kunnen verhogen van 25% naar 50%, indien de Rijksbijdrage (tijdelijk) niet meer verstrekt kan worden. \Argumentatie Voorwaarden maximale koopsom en maximale hoogte starterslening: De provincie Limburg heeft begin 2013 de gemeenten de mogelijkheid geboden om de maximale koopsom van de woning te verhogen van ,- naar ,- en het maximale leningbedrag te verhogen van ,- naar ,-. Voorgesteld wordt voor het maximale leenbedrag aan te sluiten bij het provinciale criterium van ,- Voorgesteld wordt de maximale koopsom in de regeling op te hogen naar ,-. Redenen hiervoor zijn: Slechts circa 14 % van de particuliere woningvoorraad valt in het prijssegment tot ,-. Wanneer de grens opgetrokken wordt tot ,- dan valt ruim 20% van de particuliere woningvoorraad in het prijssegment waar de startersregeling betrekking op heeft. Vergelijkbare woningen in omliggende gemeenten hebben lagere WOZ-waarden dan diezelfde type woningen in Voerendaal. Om de koopstarter aan Voerendaal te binden is een hogere maximale koopsom daarom wenselijk. Pagina 12 van 16

13 Indien uw raad akkoord gaat met dit raadsvoorstel, zal het college van B&W een verzoek doen aan Gedeputeerde Staten om de maximale koopsom in de Verordening Startersleningen Voeendaal 2013 te verhogen naar ,-. Na goedkeuring van GS kan de nieuwe Verordening Startersleningen Voerendaal 2013 in werking treden. Voorwaarde (economische) binding Ten tijde van het opstellen van de regeling voor startersleningen in 2007 was er sprake van krapte op de woningmarkt. Starters konden moeilijk aan een koopwoning komen omdat de vraag op de markt groter was dan het aanbod. Bij een krapte op de woningmarkt kan het instrument starterslening worden ingezet om starters uit de eigen gemeente meer kansen te geven een woning in de eigen gemeente te bemachtigen. Op dit moment is er geen krapte meer op de woningmarkt. Er is sprake van een kopersmarkt waarin het aanbod veel groter is dan de vraag. De doelstelling van de starterslening is hiermee ook enigszins verschoven. Uiteraard blijft de doelstelling om meer starters aan een koopwoning te helpen overeind. Daarnaast is de starterslening ook een instrument dat bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt. Een starter op de koopmarkt zorgt doorgaans voor meerdere transacties op de koopmarkt die anders geblokkeerd blijven. Ook is er sprake van demografische ontwikkelingen (krimp en vergrijzing) waardoor het gewenst is om (jonge) starters aan Voerendaal te binden, ongeacht of zij wel of niet een (economische) binding hebben met Voerendaal. Een laatste bijkomend argument om de voorwaarden van de (economische) binding los te laten is dat geen enkele gemeenten in Zuid-Limburg deze voorwaarde stelt bij het aanbieden van de starterslening. Voorwaarde leeftijdscriterium Bovenstaand is al aangegeven dat de doelstelling van de starterslening is verschoven naar het leveren van een bijdrage aan het herstel en de doorstroming op de woningmarkt. Voor deze doelstelling is de leeftijd van de koper niet relevant en is het niet gewenst op dit punt beperkingen op te leggen. De startersregeling kent de voorwaarde dat de aanvrager moet aantonen dat hij voor de eerste keer een woning koopt. Dit betekent in de praktijk dat doorgaans jongeren of jonge gezinnen aanspraak maken op de regeling voor startersleningen. Ook wordt de starterslening alleen verstrekt wanneer de aanvrager op basis van zijn inkomen geen volledige eerste hypotheek kan verkrijgen. Dit wordt getoetst door SVn op basis van de normen van de Nationale Hypotheekgarantie. Oudere koopstarters zullen vaker dan jongere koopstarters voldoende inkomen hebben om de woning met de eerste hypotheek geheel te financieren. Dus ook deze voorwaarde in de regeling zal ertoe leiden dat vooral jongere starters gebruik maken van de startersleningen. Een argument om het leeftijdscriterium los te laten is ook dat er door ontwikkelingen in het landelijke beleid een groep van huurders in de knel kan komen. Vanaf 1 januari 2011 moeten woningcorporaties 90% van de vrijkomende huurwoningen in de sociale sector verhuren aan mensen met een jaarinkomen tot ,- (prijspeil 2012). Pagina 13 van 16

14 Hierdoor dreigt de groep huishoudens met een inkomen tussen ,- en ,- in de knel te komen op de woningmarkt. Zij komen niet meer in aanmerking voor huurwoningen in de sociale sector terwijl commercieel huren voor deze groep vaak te duur is. Een laatste bijkomend argument om het leeftijdscriterium los te laten is dat, met uitzondering van Kerkrade, andere gemeenten in Zuid-Limburg deze voorwaarde ook niet stellen. Gemeentelijk aandeel in de starterslening Wanneer gemeente Voerendaal aanvullend budget in het fonds stort doet de gemeente het verzoek aan de provincie Limburg een bedrag van gelijke hoogte beschikbaar te stellen voor de startersleningen Voerendaal. Aangezien er op dit moment nog voldoende middelen beschikbaar zijn zal dit normaal gesproken goedgekeurd worden en zal de provinciale bijdrage van 25% dan dus afgedekt zijn. De bijdrage van de Rijksoverheid wordt niet vooraf gereserveerd. Het Rijk draagt pas bij op het moment dat een lening wordt verstrekt, volgens het principe wie het eerst komt, die het eerst maalt. Dit betekent dat er op enig moment geen budget van het Rijk meer beschikbaar kan zijn. Dit was in de periode ook het geval. In die periode heeft de provincie Limburg 50% bijgedragen aan de startersleningen. Het gemeentelijke aandeel was in die periode ook 50%. \ Alternatieven of andere oplossingsrichtingen Het aanbieden van startersleningen is geen verplichting. Het alternatief zou zijn om de regeling startersleningen niet voort te zetten. Uit de evaluatie is echter gebleken dat de regeling startersleningen een positief effect heeft en zeker nu een bijdrage kan leveren aan het herstel van de woningmarkt. Binnen de oplossingsrichting van het aanbieden van de starterslening, kan gekozen worden om de voorwaarden anders in te vullen. In de paragraaf Argumentatie is hier op ingegaan. \ Randvoorwaarden De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten voert een belangrijk deel van de regeling startersleningen uit. Een aandachtspunt uit de evaluatie is de lange doorlooptijd voor het verstrekken van de startersleningen. Dit aandachtspunt is bij SVn onder de aandacht gebracht. Bij nieuwe aanvragen zal vanuit de gemeente ook de vinger aan de pols worden gehouden om de doorlooptijd niet te lang op te laten lopen. Pagina 14 van 16

15 \ Financiële, personele, organisatorische consequenties In de programmabegroting is een budget van ,- opgenomen voor de voortzetting van de regeling voor startersleningen. Deze lasten zijn afgedekt uit de reserve Volkshuisvesting. Voorgesteld wordt om dit budget verminderd met de kosten voor communicatie (zie paragraaf communicatie en draagvlak) in het fonds te storten. Het is te allen tijde mogelijk geld uit het fonds terug te halen, bijvoporbeeld indien het aantal aanvragen ver achter blijft bij de verwachtingen. Er vindt een administratieve wijziging van de begroting plaats. In de begroting was een verdeling van de het budget opgenomen van ,- in 2014 en ,- in In het voorstel dat voorligt wordt uitgegaan van een budget van ,- in De uitvoering van de regeling startersleningen valt onder de reguliere werkzaamheden. Er zijn daarom geen personele of organisatorische consequenties verbonden aan dit voorstel. \ Risico's Het verhogen van het maximale leenbedrag zal niet leiden tot een onverantwoorde leencapaciteit. Dit risico is afgedekt doordat de startersleningen door het SVn worden getoetst op financiële draagkracht conform de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De SVn is een onafhankelijke Stichting en zal in deze dan ook onafhnakelijk adviseren. Indien de draagkracht onvoldoende is, zal het SVn een negatief advies afgeven en zal de gemeente deze lening niet verstrekken. Het verruimen van de voorwaarden voor de startersregeling kan ertoe leiden dat meer aanspraak wordt gemaakt op de startersleningen en dat het beschikbare budget eerder is uitgeput. Er wordt nu ,- beschikbaar gesteld door de gemeente. Aangezien de gemeente 25% bijdraagt aan de starterslening, is er in totaal ,- voor Voerendaal beschikbaar. Indien aanvragers allemaal tot het maximale leenbedrag zouden gaan, kunnen dus 11 starters geholpen worden. In de praktijk zal echter het maximale leenbedrag niet altijd nodig zijn of toegekend worden, zodat per saldo meer starters kunnen worden bediend. Bovendien is niet duidelijk wanneer de Rijksbijdrage en provinciale bijdrage zijn uitgeput en de gemeente dan zelf meer zal moeten gaan bijdragen. Het is wenselijk zoveel mogelijk gebruik te maken van de startersregeling zolang de Rijksbijdrage en provinciale bijdragen beschikbaar zijn. \ Communicatie en draagvlak Uit de evaluatie is gebleken dat de communicatie vanuit de gemeente over de regeling startersleningen verbeterd kan worden. Er zal daarom met ingang van 2014 een communicatietraject worden opgestart om de regeling startersleningen actief onder de aandacht te brengen. In dit communicatietraject zal aandacht worden besteed aan: de doelgroep van (potentiële) starters op de koopmarkt; de intermediaire partijen zoals makelaars en hypotheekverstrekkers. Pagina 15 van 16

16 Er zullen verschillende communicatiekanalen worden ingezet, waarbij in eerste instantie gedacht wordt aan: informatie op de website en het inzetten van social media; een informatiebijeenkomst voor (potentiële) starters; geschreven media zoals het weekblad Parkstad en/of het Voerendaal Magazine. Er zal maximaal 5.000,- van het budget voor startersleningen gebruikt worden voor dit communicatietraject. \ Advies commissie P.M. \ Bijlage: 1. Verordening Startersleningen Voerendaal 2013 \ Ter inzage: BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN VOERENDAAL de secretaris, de burgemeester, H.H.M. Timmermans drs. E.A.J. Sprokkel Pagina 16 van 16

17 Raadhuisplein 1 T ED Voerendaal F Postbus E info@voerendaal.nl 6367 ZG Voerendaal W voerendaal.nl \ raadsbesluit De raad van de gemeente Voerendaal; Besluit: De Verordening Startersleningen Voerendaal 2013 (bijlage 1) vast te stellen. Het college van B&W op te dragen de verhoging van de maximale koopsom tot ,- ter goedkeuring voor te leggen aan het college van Gedeputeerde Staten. Na goedkeuring door GS kan de Verordening Startersleningen Voerendaal 2013 in werking treden. Een communicatietraject op te starten om de regeling voor startersleningen actief onder de aandacht te brengen. Een administratieve wijziging van de meerjarenbegroting door te voeren, zodanig dat het budget voor de startersleningen ( ,-) volledig ten laste zal komen van het jaar Het college van B&W te mandateren om, indien de Rijksbijdrage (tijdelijk) niet meer verstrekt kan worden, te besluiten over het (tijdelijk) verhogen van het gemeentelijke aandeel in de starterslening naar maximaal 50%. Aldus besloten in de raadsvergadering van 19 december 2013 de griffier, de voorzitter, S.H.H.J. Dormans-Simons drs. E.A.J. Sprokkel