Jurisprudentieoverzicht

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Jurisprudentieoverzicht"

Transcriptie

1 Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K. Oosterling - van der Maarel* Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 28 januari 2012 t/m 2 april Hoge Raad Hoge Raad 10 februari RvdW 2012, 292 (telcorticoming. voorlceursreciit) De huurovereenlcomst bevat een voorkeursrecht van koop. De huurder vordert in deze procedure een verklaring voor reclit dat de verliuui-der in sü'ijd met dh voorkeursrecht heeft gehandeld en dientengevolge aan de huurder 10% van de verkoopprijs van het gehuurde verschuldigd is. In eerste aanleg wordt de gevorderde verklaring voor recht toegewezen. Het hof beki'achtigt het vonnis van de rechtbank. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 81 RO. Hoge Raad 10 februari 2012, UNBU5602 (icwalificatie. connexiteitsleer, doorbreldng rechtsmiddelenverbod) Centraal staat de vraag of het gehuui'de is aan te merken als een om'oerende aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 BW. Het hof had overwogen dat beslissend is ofde 'andere' ruimte aangemerkt kan worden als gehum de bedrijfsmimte m de zin van ait. 7:290 lid 2 BW. Volgens de Hoge Raad is dh onjuist. Noodzakelijk, maar ook voldoende, is dat de verhuui'der ermee heeft ingestemd dat de verhum'de ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimte als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Het enkele feh dat de humder eigenaar is van die andere ruimte, staat aan de contractuele bestemming tot om'oerende aanhorigheid in de zin van ait. 7:290 lid 3 BW niet in de weg. Hoge Raad 17 februari 2012, LJNBU9891 (oplevering redelijldieid en billijkheid, oppervlakte, ondermaat, overmaat, exoneratieclausule) Het oordeel van het hofdal het beroep van de verkoper op een exoneratieclausule ter zake ondermaat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar' is, is onjuist indien het gebaseerd is op de enkele omstandigheid dat verweerster door de ondermaat jaar lijks een aanzienlijk bedrag aan hum'inkomsten derft. Het oordeel is ontoereikend gemotiveerd indien het hof heeft geoordeeld dat naast de omvang van de gederfde huurinkomsten ook andere omstandigheden meebrengen dat een beroep op het exoneratiebeding naai' maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai'dbaai' is, nu het hof niet heeft vermeld op welke omstandigheden het zijn oordeel 'mede' heeft gebaseerd. Hoge Raad24 februari 2012, UN BU9880 (kwalificatie, ontruimingsbescherming) In het kader van een ontruimingsbeschermingsprocedme staat ter discussie in hoeveite een manege met aanhorigheden kan worden gekwalificeerd als 290-bedrijfsruirate dan wel 230a-bedi'ijfsmimte. In eerste aanleg heeft de kantonrechter bepaald dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, doch in hoger beroep besliste het hofdal het gehuurde niet als 290-bedi'ijfsruimte viel aan te merken. Het subsidiaire verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn werd afgewezen op de gi'ond dat de huurder zich aan onbehoorlijk gebruik van het gehuurde schuldig heeft gemaakt. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 81 RO. Hoge Raad 16 maart 2012, RvdW 2012, 426 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik) De verhumder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en vordert beëindiging van de huurovereenkomst. Zowel de kantonrechter als het hof hebben de door de verhuurder aangevoerde grond als deugdelijk aangemerkt en de vordering tot huurbeëindiging toegewezen. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 81 RO. Hoge Raad23 maart 2012, UNBV3427 (tekortkoming, ontbinding, bestemming) De huurder en de verhumder hebben een huurovereenlcomst gesloten met als bestemming 'koffieshop'. De verhuurder vordert ontbindmg van de hum'overeenkomst op de gr'ond dat de hum'der zonder toestemming van de verhuurder het gebruik van de bedrijfsr-uimte heeft gewijzigd in een winkel waar verdovende middelen worden verhandeld en verkocht. In eerste aanleg is de vordering van de verhum'der afgewezen. In hogerberoep is de voi'dering van de verhuurder alsnog toegewezen. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van art. 8 IRO. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 1 november 2011, WR 2012, 33 (voortgezet gebruik, tekortkoming) Tussen paitijen bestaat verschil van mening over de vraag in hoeverre de humovereenkomst op grond van ait. 7:230 BW voor onbepaalde tijd is voortgezet en de huui'der dientengevolge verplicht is om huurpenningen aan de verhum'der te betalen. In dit geval was de huurovereenkomst door ontbinding geëindigd, maar had de humder het gebruik na ontbinding voortgezet. In de eerste plaats oordeeh het hof dat art. 7:230 BW ook van toepassing is op een humovereenkomst die door ontbinding is geëindigd. Ten tweede is het hof van mening dat paitijen met de voortzetting van het gebruik geen andere bedoeling hadden dan voortzetting van de geëindigde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het hof wijst de vordermg tot betaling van de huurpermingen toe. GerechtshofAmsterdam 10januari 2012, PRG 2012, 81 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik) De verhum'der heeft de humovereenkomst opgezegd en vordert beëindiging wegens dringend eigen gebr-uik, nu de verhuurder inwoning wil bieden aan de au pair die voor zijn kind zorgt. De kantom'echter heeft hierin evenwel geen dr'ingend eigen gebruik gezien en het hof bekrachtigt dh vormis. Kim Oosterlmg - van der Maarel is advocaat bij Houthoff Bumma te Amsterdam. 180 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 3 mei/juni 2012

2 Jurispnidemieoverziclji GerechtshofAmsterdam 31 januari 2012, LJNBV4292 (icwalificatie, omvang gehuurde) De verhuurder verhuurt aarr de huurder een bedrijfsruhnte op de begane grond die bestemd is om te worden gebruikt als 'winlcel/woonhuis'. De huurder heeft tevens de zolderruimte van het pand waar'van het gehuurde deel uitmaakt in gebniik. De verhuurder heeft de huurder verzocht de zolderruimte te ontruimen, doch de huurder heeft dh geweigerd. De huurder vordert een verklai ing voor recht dat de zolderruimte onderdeel uitmaaict vanhet gehumde en dat hij derhalve niet verplicht kan worden de zolderruimte te ontruimen. De verhuurder heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenlcomst betrekking heeft op 230a-bedrijfsruimte. De kantomechtei- heeft op grond van de feiten en omstandigheden van het geval de vordering van de huurder toegewezen en de vordering van de verhuurder afgewezen (en geoordeeld dat sprake is van woom-uimte). Het hof heeft het vormis van de kantom-echter beki-achtigd. Gereciitsiwf Amsterdam 21 februari 2012, NJF2012, 130 (onderveriiuur, algemene bepalingen, vernietigbaarheid, contractuele boete) In de toepasselijke algemene bepalingen is bepaald dat het de humder verboden is om zonder schriftelijke toestemming van de verhumder het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan een ander, één en ander op shaffe van een contr-actuele boete. De verhumder vordert betaling van de contractuele boete vanwege het feit dat de huurder het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder heeft onderverhumd. Het hof is van ooi deel dat de overhandiging van de algemene bepalingen tijdig heeft plaatsgevonden, dat het beding niet oneerlijk of onredelijk bezwai end is en dat derhalve voor vernietiging of nietigverklaiing geen grond bestaat. Het hof overweegt dat de boete hoog is in relatie tot het inkomen van de huurder, doch dat die omstandigheid op zichzelf onvoldoende zwaai wegend is voor het oordeel dat het resultaat van de toepassing van het boetebeding buitensporig en dus onaanvaardbaar- is. Matiging van de boete om die reden zou bovendien de preventieve werking van het beding vei-minderen in juist die gevallen waar in de verleiding om onder te verhmen het gi'ootst is. Gerechtshof Arnliem 20 maart 2012, LJNBW0215 (faillissement, tekort/coming, iiuurachterstand) De verhum-der is failliet gegaan en de cmator vordert (o.a.) betaling van de achterstallige humpenningen tot aan de datum waar-op de huurovereenkomst is beëindigd. De kantonrechter heeft dh deel van de vordering van de curator afgewezen. Het hof concludeert dat de huurder geen beroep op opschorting toekomt en dat voor verrekening geen plaats is, zodat het voimis in eerste aanleg (op dh punt) kan worden vernietigd. Gerechtshof 's-gravenhage 31 mei 2011, UN BRI 898 (kwalificatie) De hum der verzoekt om benoeming van één of meer deskundigen zoals bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW. De kantonrechter heeft de huurder in zijn verzoek niet-ontvankelijk verklaard, omdat er geen sprake zou zijn van 290-bedi-ijfsruimte. In hoger beroep gaat het om de vraag ofsprake is van 290-bedi-ijfsruimte en in het bijzonder om de vraag of de bedrijfsruimte bestemd is voor de uitoefening van een ca- teringbedrijf dat niet alleen maahijden bezorgt, maar- ook ter plaatse verkoopt, dan wel van een bedrijf dat maaltijden uitsluitend bij klanten bezorgt. Pai'tijen zijn het erover eens dat in het eerste geval niet en in het tweede geval wel sprake is van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, zodat het hof daai van uitgaat. Het hof is het met de kantom'echter eens dat hier geen sprake is van 290-bedrijfsi-uimte en verwerpt het beroep. Gerechtshof 's-gravenhage 22 november 2011, WR 2012, 20 (voortgezet gebruik, gebruiksvergoeding) Na het einde van de hoofdhuurovereenkomst onderhandelen de onderhuurder en de hoofdverhuurder over een rechtstreeks tussen hen te sluiten huurovereenkomst. Gedurende de onderhandelingen blijft de onderhuurder met toestemming van de hoofdveihuurder de ruimte in kwestie gebruiken. De onderhandelingen worden door de verhum' der afgebroken. In deze procedure staat de vraag centraal ofde onderhuurder aan de hoofdverhuurder een gebruiksvergoeding voor het gebruik in de onderhandelingsperiode verschuldigd is. Het hof oordeelt dat de onderhuurder niet omechtmatig heeft gehandeld door te weigeren een gebruiksvergoeding te betalen over de periode van onderhandeling. Evemnin ziet het hof grond voor het analogisch toepassen van art. 7:230a hd 6 BW c.q. art. 7:225 BW. Gerechtshof 's-gravenhage 28 februari 2012, LJNBW0027 (beëindiging, dringend eigen gebruik belangenafweging, waclittijd) De vorderingen van verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst met humder (coffeeshop) na een looptijd van mim 11 jaar vanwege renovatie/herontwikkelmg op grond van dringend eigen gebruik, onbehoorlijke bedrijfsvoering en/of algemene belangenafweging, worden afgewezen. Het hof oordeelt dat de wachttijd van driejaar- ten aanzien van de vordering die ziet op dringend eigen gebruik van toepassing is, nu er nog geen drie jai-en zijn verstreken sinds de rechtsoverdracht aan huurder is medegedeeld. Voorts is onbehoorlijke bedrijfsvoering niet aannemelijk geworden. De belangenafweging dient ten slotte ook m het voordeel van de huurder uh te vallen. Volgt beki-achtiging van het vonnis in eerste aanleg. Gerechtshof 's-gravenhage 27 maart 2012, UNBV8507 (tekortkoming) Uit het gehuui'de zijn diverse roerende zaken van de huurder verdwenen. De huurder heeft daarop het gehuurde verlaten en geen huur meer betaald. Nadien is het pand door een derde gehuurd. De verhuurder heeft betaling gevorderd van (onder meer) de acliterstallige hum'penningen. De kantom'echter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen. Het hof neemt als uitgangspunt dat de eigenaar van het gehum'de de roerende zaken uh het gehumde heeft vei-wijderd. Van de hum der kan onder die onistandigheden niet worden gevergd om, na aanschaf van nieuwe zaken, zijn bedrijfsactiviteiten m het gehuurde te hervatten. Gelet op de nauwe band tussen de eigenaar en de verhumder en de bijzondere poshie van de verhuurder (in die zin dat deze het onderhavige pand van de eigenaai' verhuurt), dient dh voor risico van de verhuurder te komen. Op giond van ait. 6:248 BW acht het hof het onaanvaardbaar dat de hum der de gevorderde humpeimingen betaah. Nr. 3 mei/juni 2012 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 181

3 Juhsprudenüeoverzichl Gerechtshof 's-gravenhage 27 maart 2012, LJNBW0417 (beëindiging, uitleg) De ondei verhuui-der vordert een verklaring voor recht dat de onderhuurovereenkomst is geëindigd. De kantom-echter heeft de vordering van de onderverhuurder afgewezen. Daarbij is het standpunt van de onderhuurder gehonoreerd dat bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst sprake was van een sti-ategische samenwerking en dat het de bedoeling was dat de onderhuurder van de onderverhumder zou kunnen huren zolang de onderverhuurder van de hoofdverhumder kon huren. Aangezien de hoofdhumovereenkomst nog in stand bleef, kon de onderhuurder blijven huren. In het kader van de uitleg van de onderhuurovereenkomst acht het hof - op grond van de omstandigheden van het geval - een objectieve uhleg meer op zijn plaats. Gelet op deze objectieve uitleg, ligt een uitleg zoals deze door de onderhuurder wordt voorgestaan niet in de rede. Een objectieve uitleg pleit eerder voor een eermialig optierecht van de onderhuurder dat reeds is ingeroepen door de onderhuurder en voor het verstrijlcen van deze verlenging. Het hof vernietigt het vonnis van de kantom-echter en verklaar-t voor recht dat de onderhuurovereenkomst is geëindigd. Gerechtshof 's-hertogenbosch 31 januari 2012, LJN BV2625 (telcortlcoming, algemene bepalingen, boete) In deze procedure vordert de verhum'der (onder meer) betaling van de achterstallige humpenningen, vermeerderd met de conüactuele boete. De kantom-echter heeft deze vordering afgewezen, omdat de humpeimingen inmiddels alsnog betaald zijn en de boete de kantom-eehter disproportioneel voorkwam. Het hof acht het boetebeding in de algemene voorwaarden, mede gelet op de aard en overige inhoud van de overeenkomst (die is gesloten tussen bedrijfsmatig liandelende pai-tijen), de wijze waarop de voorwaai-den tot stand zijn gekomen, de wederzijdse kenbai-e belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, niet omedelijk bezwai-end. Vooi-ts acht het hof de boete in het onderhavige geval niet buitensporig hoog en niet onaanvaaidbaar-. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het gaat om bedrijfsmatig handelende paitijen, de advocaat van de verhuurder de humder heeft verzocht om in de toekomst de humpemiingen tijdig te betalen en hem heeft gewezen op het boetebeding en de hum-der, door desondanks het slechte betalmgsgedrag te handhaven, verwijtbaar- heeft gehandeld en daaimee een risico heeft genomen dat voor zijn eigen rekening komt. Dat het boetebedrag wellicht aanzienlijk hoger is dan de renteschade die de verhuurder door de te late betaling heeft geleden, maakt de boete niet onaanvaardbaar-, nu een boetebeding een behoorlijke prikkel tot nakoming mag inhouden. Gerechtshof 's-hertogenbosch 14 februari 2012, PRG 2012, 83 (telcortkoming, ontbinding, ontruiming, hennep) De verhuurder vorder-t ontbinding van de huurovereenkomst en onüuiming van het gehuurde op de gi ond dat de huurder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de humovereenkomst door in het gehuurde een hennepkwekerij te (laten) exploiteren. De kantom'echter heeft geoordeeld dat de huurder in de nakoming van de humovereenkomst tekor-t is geschoten, doch dat de tekor-tkoming in het licht van de persoonlijke omstandigheden van de huurder onvoldoende ernstig is om de ontbinding van de humovereenkomst en de onü-uiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De kantom'echter heeft de vordermg van de verhuui'der afgewezen. Bij de afweging van de belangen is liet hof, anders dan de kantom'echter, van oordeel dat niet voldaan is aan de in art. 6:265 BW verwoorde 'tenzij - clausule'. Het hof vernietigt het vonnis en wijst de vordering van de verhuurder alsnog toe. Gerechtshof 's-hertogenbosch 20 maart 2012, LJNBV9720 (onderverhuur, beëindiging) De huui'der heeft de verhuurder verzocht om mee te werken aan indeplaatsstelling van de onderhuurder. De verhuurder weigert mee te werken. De hum'der, zijnde een rechtspersoon, is vervolgens opgeheven en opgehouden te bestaan. De verhuurder heeft de onderhuurder verzocht het gehuui'de te verlaten (nu hij zonder recht of titel in het gehuurde verblijft), doch de onderhuurder de gelegenheid geboden om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Zo ver is het niet gekomen. De verhuurder vordert in deze procedure onti uiniing van het gehuurde. De voorzieningem-echter heeft de vordering afgewezen. Het hof is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de hum-overeenkomst tussen de verhuurder en huurder met wederzijds goedvinden is geëindigd. Het verzoek van de humder tot indeplaatsstelling van de onderhuurder en de registratie dat de huurder is opgehouden te bestaan, geven daaitoe geen aanleiding. Evenmin is sprake van een beëindiging van de huurovereenkomst door middel van opzegging of ontbinding. Mocht echter wel worden uitgegaan van de beëindiging van de huurovereenkomst, dan is het standpunt van de verhuurder dat daai'door ook de onderhumovereenkomst is geëindigd, niet houdbaar. De situatie zoals bedoeld in art. 7:306 lid 1 BW doet zich hier niet voor. Het hof concludeert derhalve dat niet gezegd kan worden dat de onderhuurder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Het hof bekrachtigt het vonnis waai'van beroep. Gerechtshof 's-hertogenbosch 27 maart 2012, LJNBW0400 (tekortkoming, koopoptie) De verhumder vordert (onder meer) betalmg van de achterstallige huurpenningen. De huurder heeft in (vooraaardelijke) reconventie medewerking door de verhum'der aan het passeren van de akte van levermg van het gehuurde gevorderd uh hoofde van een koopoptie. De kantom-echter heeft de vordering van de verhumder in conventie toegewezen en de verhuurder in vooi-waardelijke reconventie veroordeeld om (na ontvangst van de achterstallige huurpenningen) mee te werken aan levering. Het hof oordeelt dat de huurder volgens de huurovereenkomst in beginsel gehouden was tot betaling van de hum- aan de verhuurder tot het moment waaïop het gehumde ter uitvoering van de door de huurder ingeroepen koopoptie aan de hum-der zou worden geleverd en dat het verzuim van de verhum-der om mee te werken aan de levering voorshands niet is komen vast te staan (aangezien de huurder nog geen datum van levering had bepaald). Vooralsnog moet het er dan ook voor worden gehouden dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn humbetalingsverplichtingen en in verzuhn is. Het oordeel van de kantom echter op dh punt is derhalve juist. Gerechtshof 's-hertogenbosch 27 maart 2012, LJNBW0412 (beëindiging, tekortkoming, verlenging) De verhuurder vordert dat de huurder wordt geboden de hum-overeenkomst voor een periode van vijfjaar voort te zetten en dat het de huurder wordt verboden het gehum-de te verlaten. De verhuurder meent dat paitijen zijn overeen- 182 Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 3 mei/juni 2012

4 JurispitidenüeoverziclU gekomen dat de huur voor nog vijfjaar zal worden voortgezet. De voorzieningem-echter heeft geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat de huurder zich heett verbonden tot verlenging van de huurovereenkomst en heeft derhalve de vordering van de verhuurder afgewezen. Het hof oordeeh eveneens dat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat de huurder zich heeft verbonden tot verlenging. Deze kort geding procedure leent zich niet voor een nadere bewijslevering. Het hof is van oordeel dat de vordering van de verhuurder niet toewijsbaar is. GerechtshofLeeuwarden 31 januari 2012, LJNBV2383 (ontbinding, sluiting) De burgemeester heeft op grond van de Opiumwet de tijdelijke sluhing bevolen van het gehumde. De verhuurder heeft vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en vordert ontruiming van het gehum-de. Volgens het hof maakt art. 7:231 lid 2 BW geen onderscheid tussen een definitieve en een tijdelijke sluiting. Dat de burgemeester het gehuurde voor diie maanden gesloten heeft, betekent dan ook niet dat de verhuurder niet bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Voorts oordeelt het hof dat uh de wetsgeschiedenis van art. 7:231 lid 2 BW volgt dat met de term 'gesloten' gedoeld wordt op de feitelijke sluiting vanhet gehuui-de. Voor die feitelijke sluiting is geen onherroepelijk besluh vereist. Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een nog niet onherroepelijk besluit, dient de rechter zich er rekenschap van te geven dat het besluh kan worden vernietigd en zal hij zich een oordeel moeten vormen over de kans dat het besluit vernietigd zal worden. Het hof oordeelt dat met ruime mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de vordering van de verhuurder tot onti-uiming van het gehuurde in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Het hof beki aehtigt het vonnis van de kantomechter. GerechtshofLeeuwarden 13 maart 2012, IJNBV8678 (beëindiging, oplevering, ongerechtvaardigde verrijjcing, vergoeding) De verhuurder vordeit (onder meer) betaling van de hum- achterstand. In reconventie vordert de huurder betaling van een vergoeding voor de zaken die hij in het gehumde heeft achtergelaten. De kantom-echter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen en de vordering in reconventie afgewezen. Vaststaat dat de huurovereenkomst is geëindigd als gevolg van de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder, doch de huurder stelt dat de beëindiging in onderling overleg.op een eerder tijdstip is ingetreden. Het hof acht deze stelling niet aannemelijk. Vooits staat vast dat de huurder vloeren en wanden in het gehuurde heeft achtergelaten en dat de verhum-der heeft nagelaten de humder in te lichten over het feh dat de opvolgend hum-der de achtergelaten zaken niet wilde overnemen. De verhuurder is op grond van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen aan de huurder geen vergoeding verschuldigd voor achtergelaten zaken. Het niet mformeren van de huurder heeft niet tot gevolg dat de verhum der reeds op die gr ond een vergoeding verschuldigd is geworden. Daarnaast is niet aarmemelijk gemaakt dat er sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking. Gerechtshof Leeuwarden 20 maart 2012, niet gepubliceerd (beëindiging, ontruimingsbescherming, afstand van recht) De huurder huurt van de verhuurder een bedrijfsruimte waarin een kampeerboerderij wordt geëxploiteerd. Deze boerderij wordt aan gioepen verhuurd die daar in op basis van zelfverzorging verblijven. De verhuurder heeft de humovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. De humder vordeit verlenging van de onü-uimingstermijn, maaiheeft primah geconcludeerd dat hij in zijn verzoek niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat de kampeerboerderij moet worden aangemerkt als 290-bedi-ijfsruimte. De kantonrechter heeft de liuurder uiteindelijk niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat de huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat en niet door opzegging is geëindigd. Het hof is van oordeel dat de kantom-echter terecht heeft geoordeeld dat onder de gegeven omstandigheden de verhuurder zich niet meer met recht op de huuropzegging van zijn rechtsvoorganger kan beroepen. Hij heeft wellicht geen afstand van die opzegging gedaan, doch wel minstens de huurder in de waan gebracht dat de huuropzegging van tafel was. De verhuurder heeft zijn recht verwerkt om zich op die opzegging te beroepen. GerechtshofLeeuwarden 27 maart 2012, UNBW0023 (gebrekenregeling, onderhoud, brand) In de onderhavige procedure vordeit de huurder (o.a.) een verklai-ing voor recht dat er sprake was van achterstallig onderhoud, de verhuurder gehouden was dh onderhoud te verrichten en de huurovereenkomst is ontbonden voor wat betreft de verplichting om huur te betalen totdat het gehuurde is herbouwd (het gehumde was namelijk door brand volledig verwoest: zie ook de uitspraak hierna). De kantomechter heeft de vorderingen van de hum-der afgewezen, nu niet is komen vast te staan dat er sprake was van achterstallig onderhoud en van gebreken als bedoeld in art. 7:204 lid 1 BW. Het hof draagt de huurder op dit nader te bewijzen. GerechtshofLeeuwarden 27 maart 2012, UN BW0024 (ontbinding, gebrekenregeling) De verhuurder heeft de huurovereenkomst ontbonden, omdat het gehuuide door brand volledig was verwoest. De hum der heeft de nietigheid van die buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen. De verhumder vordert een verklaring voor recht dat de hum-overeenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, op grond van ait. 7:210 BW. De huurder vordeit in reconventie de hum overeenkomst te ontbinden voor wat befieft de verplichting tot huurbetaling en de verhuurder te verplichten om over te gaan tot herbouw van het gehuurde. De kantom-echter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen en de vordering van de huurder afgewezen. Het hof steh vast dat er sprake is van een gebrek in de zm van art. 7:204 lid 2 BW en dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk is geworden. Nu vaststaat dat door de brand het gehuurde volledig is verwoest en de gevolgen van de brand alleen kunnen worden verholpen door herbouw, is naar- het oordeel van het hof het verhelpen van de door de brand ontstane gebreken onmogelijk in de zin van ait. 7:206 lid I BW. Het voorgaande betekent dat het de verhuurder in beginsel vrij stond om met een beroep op art. 7:210 lid 1 BW de hum-overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het hof is voorts van oordeel dat een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en biuijkheid al- Nr. 3 mei/juni 2012 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 183

5 Jurisprudentieoverzicht leen kan slagen, indien de liuuider stelt en bewijst dat er sprake was van zodanige gebreken dat met aan zekerheid grenzende waarscliijnlijkheid aangenomen moet worden dat de brand daardoor is ontstaan en dat de verhuurder met het verhelpen daarvan in gebreke is gebleven. Volgens het hof heeft de huurder onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat het beroep dat de verhumder heeft gedaan op art. 7:210 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaai' is. Rechtbank Voorzieningenrechter Rechtbanlc Alicmaar 8 maart 2012, UNBV8257 (telcortkoming, onrechtmatige daad) Twee hum-ders van naastgelegen ruimten verschillen van mening over de vraag in hoeverre de door de ene huurder gehuurde winkelruimte onderdeel uitmaaict van de door de andere huurder gehuurde winkelruimte. De huurder die zich op het standpunt steh dat de naastgelegen ruimte tevens tot zijn gehuurde winkeh-uimte behoort, heeft de lichtreclame van de andere huurder verwijderd en vervangen door een eigen reclamebord, alsmede een voorzetwand en een groot bord geplaatst voor de etalage van de andere huurder als gevolg wam van deze etalage aan het oog onttrokken is. De benadeelde huurder vordert dat deze maatregelen ongedaan worden gemaakt. Beide paitijen stellen zich op het standpunt dat zij de desbeüeffende winkelruimte op rechtmatige wijze huren van hun eigen verhum-der. De voorzieningem-echter overweegt dat de vraag ofde benadeelde huurder zonder recht of titel gebruik maakt van de winkelruimte zonder nader onderzoek in het kader van dh kort geding niet te beantwoorden is. Deze vraag is echter niet relevant voor de vraag ofde gedaagde humder zich onzorgvuldig gedraagt jegens de benadeelde huurder. Naar het oordeel van de voorzieningemechter is er sprake van een zodanige onevem-edigheid nissen het belang van de gedaagde huurder en het getroffen belang van de benadeelde huurder dat de gedaagde humder nam- redelijkheid niet tot uitoefening van zijn gestelde bevoegdheid tot het plaatsen van een voorzetwand had kunnen komen. Ten aanzien van de lichtreclmne oordeelt de voorzieningenrechter dat niet kan worden vastgesteld welke rechten de benadeelde huurder in het kader van de huurovereenkomst met de verhuurder kan doen gelden met betrekking tot de lichtreclame op de gevel. Dam-voor is nader onderzoek noodzakelijk en voor dergelijk nader onderzoek leent een kort geding zich naar zijn am d niet. Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, 21 februari 2012, PRG 2012, 94 (tekortkoming tegenprestatie) De verhuurder vordeit betaling van (onder meer) achterstallige huurpermingen. Hiertoe betoogt de verhum-der dat de door de huurder te betalen tegenprestatie bestaat uh een huurprijs per maand en uit door de huurder te ven-ichten maandelijkse werkzamnheden. Daarbij is niet afgesproken hoeveel uur de hum-der maandelijks voor de verhuurder zou gaan werken. De kantom-echter oordeeh dat de ar beidsprestatie van de huurder door de verhuurder weliswam- is vastgesteld op een bepaald bedrag per mamid, mam- dat niet duidelijk is hoeveel um- dam-voor door de humder gewerkt moet worden. Dit brengt nam- het oordeel van de kantom-eehter mee dat onvoldoende bepaalbaar is wat, naast de geldsom, voor het genot van het gehuurde als tegenprestatie zou hebben te gelden. De door de verhuurder gestelde m-beid kan dam-om geen onderdeel uitmaken van de humovereenkomst. Daarbij komt dat niet is gesteld en niet is gebleken dat de verhuurder er ooh toe is overgegaan de huurder sclu-iflelijk op te roepen voor het verrichten van werk. De vordering van de verhuurder zal worden afgewezen. Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, 21 februari 2012, LJNBV6776 (beëindiging dringend eigen gebruik) De verhuurder heefl de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en vordert dat het tijdstip wordt vastgesteld wam-op de huurovereenkomst zal zijn geëindigd. De kantom-echter oordeeh dat van persoonlijk dumzamn (eigen) gebraik ook sprake kan zijn indien de verhuurder door het gehuurde aan een ander in gebraik te geven zijn eigen belang dient. Indien de verhuurder het gehumde aan een aan hem gelieerde franchisenemer in gebruik wil geven kan er spiake zijn van persoonlijk eigen gebruik. De kantonrechter draagt de verhuurder op om dit te bewijzen. Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, 13 maart 2012, LJNBV9032 (oplevering, vergoeding) De verhuurder vordert een vergoeding voor de werkzaamheden die de verhuurder heefl moeten doen uitvoeren omdat het gehuurde niet nam- behoren door de huuider is opgeleverd. In dit geval ging het om een gedwongen ontruiming vanhet gehum-de, wambij het gehuurde niet is geïnspecteerd door pmtijen teneinde de huurder de gelegenheid te geven eventuele geconstateerde gebreken zelf te herstellen. De kantomechter oordeeh dat de verhuurder de huurder de gelegenheid had moeten geven de bedoelde schade door zelfwerkzaamheid of anderszins te beperken. Het was voor de huurder niet evident dat het hier om gebreken ging die op zijn kosten moesten worden hersteld. Voorts oordeelt de kantomechter dat indien geen inspectieprocedure wordt gevolgd, de verhuurder slechts die herstelkosten kan vorderen, die de huurder zelf zou hebben gemaakt. De verhumder heefl daarin geen inzicht gegeven. De vordering wordt om die reden afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 16 maart 2012, LJNBV9811 (tekortkoming, ontruiming) De verhumder vordert ontruimmg van het gehum-de op grond van een tekoitkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vanuit het gehuuide wordt in verdovende middelen gehandeld, terwijl de huurovereenkomst het handelen in verdovende middelen vanuit het gehum-de verbiedt. De hum-der heeft zich niet als goed hum-der gedragen en is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend dam-op, de ontruiming van het gehuurde. Voorzieningenrecliter Rechtbank Almelo 21 maart 2012, UNBV9436 (totstandkoming, huurovereenkomst, tekortkoming) De eigenaar vordert onü uiming van een om-oerende zaak op de grond dat de gebruiker daar zonder recht of titel jegens de eigenaar verblijft. De gebruiker stelt zich op het standpunt dat hij de omoerende zaak humt. Nu de onderhavige proceduie zich niet leent voor het leveren van bewijs, is thans onvoldoende aannemelijk geworden dat de gebruiker het gebouw zonder recht of titel bewoont. De voorzieningem-echter wijst de vordering van de eigenaar af 184 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 3 mei/juni 2012

6 Jurispivdentieoverzichl Voorzienmgenrechter Rechtbanlc Altnelo 21 maart 2012, LJNBV9694 (telcortlcoming, ontruiming, overlast, griffierecht) De verhuuider vordeit ontruhning van het gehuurde op de grond dat de huurder voor tdurend overlast veroorzaakt. Het gedrag van de huurder is vooralsnog dusdanig ernstig, dat van de verhuui der, die tevens verplicht is het huurgenot van zijn overige huui-ders te waaiborgen, niet langer kan worden verwacht dat de hum der nog langer het genot heett van het gehuurde. De voorzieningem-echter acht het in voldoende mate aarmemelijk dat in een eventuele bodemprocedure de door de huurder veroorzaakte overlast aanleiding zal zijn de huurovereenkomst te ontbinden. De vordering zal om die reden worden toegewezen. Het is vooits onduidelijk waarom de verhuurder de onderhavige procedure heeft aangebracht bij de voorzienmgem-echter, daar waar ook de kantomechter bevoegd was. Daardoor wordt de huurder, als de in het ongelijk gestelde paitij, geconfi-onteerd met hogere griffierechten dan bij een kantonprocedure. Om die reden vindt de voorzieningem-echter het onjuist om de nadelige financiële gevolgen van deze keuze volledig op de huurder af te wentelen. Een gedeelte van het griffierecht zal dan ook voor rekening van de verhuurder komen. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 8 maart 2012, UNBV8591 (totstandkoming, afgebroken onderhandelingen) De gebruiker van een jachthaven vordeit hervatting van contractsonderhandeiingen, alsmede een verbod voor de eigenaar- om in afwachting van die onderhandelingen over te gaan tot ontruiming. Volgens de gebruiker is de eigenaar niet in de positie om de onderhandelingen af te breken. Hij steh een gerechtvaardigd vertrouwen te hebben gehad in de totstandkoming van een huurovereenkomst. De voorzieningemechter oordeelt dat de eigenaar- bij de gebruiker het gerechtvaai-digd vertrouwen heeft gewekt dat een humovereenkomst tot stand zou komen. De vordering van de gebruiker zal worden toegewezen. RechtbankArnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, 9 december 2011, WR 2012, 36 (bèëindigirig, belangenafweging, verwezenlijking bestemming) De verhuurder verhuurt een bedrijfsruimte aan de hum-der, die op zijn beurt de bedi-ijfsruimte onder-verhuurt aan de onderhuurder. De onderhuurder exploiteeit in de bedrijfsruimte een supermai-kt. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op gi-ond van de belangenafweging en op grond van het verwezenlijken van een bestemming. De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van de verwezenlijking van een bestemming, nu de bestemming van het gehuurde reeds is verwezenlijkt door verhum aan de huurder, althans dat geen andere bestemming aan het gehum-de wordt gegeven indien de uitbreiding van het gehuurde aan een derde wordt verhuurd. De kantom-echter is evenwel van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van de verhum-der uitvah. De verhumder heeft een hum-overeenkomst met een derde gesloten op grond waar-van hij de uitbreidingsplannen kan realiseren. De verhuurder zal met deze humovereenkomst een hogere huurprijs realiseren. Dit maakt dat de verhuurder een zwaai wegend belang heeft bij de realisering van zijn plannen. Verder is het belang van de verhuurder daar-- in gelegen dat de omliggende winkelunits bij die uitbreidmg zullen worden beü okken en dat deze thans leegstaan en niet verhuurd worden. De belangen van de huurder en zijn onderhuurder leggen daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen. RechtbankArnhem 28 december 2011, PRG 2012, 80 (oplevering, bew aarneming, zaakwaarneming) De hum-der vordert schadevergoeding op de grond dat de verhuurder niet de zorg van een goed bewaarnemer in acht heeft genomen door de inboedel van de hum-der te vernietigen. De verhuurder heett in reconventie een vergoeding in het kader van zaakwaarneming gevorderd. Het is onvoldoende vast komen te staan dat een overeenkomst van bewaaineming tot stand is gekomen. De vordering van de huurder is daaiom niet toewijsbaai-. Voorts stelt de rechtbank vast dat pai-tijen het erover eens zijn dat de huurder geen maatregelen had getroffen voor het behoud van zijn inboedel na de onüuiming. Door zich over de inboedel van de huurder te ontfermen, heeft de verhuurder gehandeld op basis van zaakwaarneming. Voor zover zijn belang naar behoren is behartigd, is de huurder verplicht de schade te vergoeden die de verhuurder heeft geleden als gevolg van de zaalcwaai-neming. Tot slot oordeelt de rechtbank dat de verhum-der niet heeft gehandeld in strijd met zijn zorgverplichting als zaakwaainemer door de zaakwaaineining na het aflopen van de termijn te beëindigen en de inboedel te laten vernietigen. De vordering van de verhum-der zal worden toegewezen. RechtbankArnhem 14 maart 2012, UNBW0515 (bevoegdheid) De gedaagde vordert in een incident dat de rechtbank zich onbevoegd verklaait om van de vordering in de hoofdzaak kennis te nemen, nu sprake is van een onderwerp dat op grond van ait. 93 onder RV door de kantom echter moet worden behandeld. De rechtbank oordeeh dat geen sprake is van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De in de raamovereenkomst genoemde directe kosten voor huur komen voort uh een rechtsbetrekking die bestaat tussen de gedaagde en een derde partij en niet uif de rechtsbetrekking die bestaat tussen par tijen. De incidentele vorderhig van de gedaagde wordt afgewezen. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 31 Januari 2012, LJNBV7360 (renovatie, uitbreiding, overnamesom) De hum-der hum t van de verhuurder een kantine in een sporthal. De verhuurder en de huurder zijn overeengekomen dat de huurder de kantine op zijn kosten mag uitbreiden en dat de verhuurder de nieuwbouw tegen een door een derde te taxeren waai-de van de huurder zal overnemen. Na de overdracht zal de huurder voor het gebruik van de uitbreiding huur gaan betalen. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de overtiamesom en de hoogte van de bijbehorende huurprijs. De vordering van de hum-der tot betalmg van de overnamesom kan worden toegewezen, nu deze op dejulste wijze is bepaald. Partijen worden in de gelegenheid gesteld om zich verder uh te laten over een nieuwe huurprijs. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 14 februari 2012, LJNBV7350 (indeplaatsstelling kwalificatie) De huurder heeft zijn in het gehumde uitgeoefende bedrijf overgedragen aan een derde. De huurder heeft de verhumder verzocht om in te stemmen met indeplaatsstelling. De ver- Nr. 3 mei/juni 2012 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 185

7 Jurisprudentieoverzicht huui-der heeft hiermee niet ingestemd. De liumder vordeit dat hij zal worden gemachtigd om deze derde in zijn plaats te stellen als hum'der en legt daaraan ten grondslag dat sprake is van 290-bedrijfsi'uimte en dat aan alle vereisten van art. 7:307 BW is voldaan. De onderneming van de humder houdt zich bezig met het voor particulieren op maat maken van kasten en schuifdem'en. De kantom'echter oordeeh dat sprake is van 290-bedrijfsmimte en dat aan alle vereisten van indeplaatsstelling is voldaan. Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, 22 februari 2012, LJNBV7314 (totstandkoming, tekortkoming, ontbinding) Paitijen verschillen van mening over de vraag of tussen hen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Gelet op de feiten en omstandigheden van het geval beslist de kantom'echter dat tussen partijen een liuurovereenkomst tot stand is gekomen. Nu de huurder heeft laten weten zich niet gebonden te achten aan de huurovereenlcomst, is sprake van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaai'digt. Rechtbank 's-gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, 23 november 2011, LJNBV3576 (faillissement, oplevering, boedelschuld) De hum'der is failliet verldaard en de curator heeft de huurovereenkomst opgezegd. Bij de oplevering is gebleken dat er schade is aan het gehuui'de. De verhuurder stelt dat de huui'der deze schade heeft veroorzaakt en dat de verplichting tot het correct opleveren van het gehumde een boedelschuld is, omdat deze verplichting is ontstaan door toedoen van de curator (namelijk door de opzegging van de huurovereenkomst in het belang van de boedel). De kantomechter oordeelt dat de onderhavige schade is aan te merken als werkzaamheden en/of repaiaties die al tijdens de looptijd van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder kwamen en dat de hum'der deze schade tijdig diende te herstellen. Om die reden is de verplichting tot herstel van de schade niet ontstaan als gevolg van de rechtshandelmg van de curator, doch vloeh deze voort uit de huurovereenkomst. De vordering van de verhuurder tot vergoeding van de schade is derhalve geen boedelschuld, maar een concurrente voi'dering. De vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 14 september 2011, LJNBU3693 (kwalificatie, publiek toegankelijk lokaal) De huurder humt van de verhuurder een ruimte in een zorgcentrum ten behoeve van de exploitatie van een kapsalon. De huui'der vordert een verklai ing voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst ex art. 7:290 e.v. BW bestaat en dat de opzegging door de verhuurder om-echtmatig is. De kantom'echter oordeeh dat het kappersbedrijf moet worden beschouwd als een ambachtsbedrijf en daai-om onder de begi-ipsbepaling van ait. 7:290 BW vah. De kantom-eehter is vooits van oordeel dat de kapsalon feitelijk slecht bereikbaai- is voor het publiek, maar dat naast de feitelijke bereikbaar-heid ook moet worden gekeken naai' wat paitijen voor ogen stond en staat bij de verhuur van een kapsalon. De kantom'echter gaat er op grond van de feiten en omstandigheden van uh dat het de bedoeling van partijen was en is om slechts de bewoners van het zorgcentrum te bedienen. Het enkele feit dat ook klanten van buiten het zorgcentrum worden behandeld, kan geen verandering brengen in de bedoeling van paitijen. Gelet op die bedoeling van paitijen sluit de feitelijke toegankelijkheid daar op aan. Volgens de kantom'echter is dan ook geen sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal en dient de vordering van de huurder te worden afgewezen. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 15 februari 2012, PRG 2012, 96 (ontruimingsbescherming voortgezet gebruik) De huurder en de verhuurder zijn een huurovereenkomst aangegaan voor een beperkte duur en in afwachting van de sloop van het gehuui'de en de realisering van nieuwbouw. De verhumder heeft de humovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. De huurder vordert primair niet-ontvankelijkverklaring en subsidiair een verlenging van de ontruimingstermijn. De huurder betoogt dat spralce zou zijn van een huurovereenlcomst voor onbepaalde tijd, omdat het gebruik van het gehuurde na het verstrijken van de oorspronkelijk overeengekomen termijn met toestemming van de vei'huurder is voortgezet. Dh betoog van de liuurder kan geen stand houden. Uh art. 7:230 BW volgt dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoelmg blijkt. Die andere bedoeling is hier overduidelijk aanwezig. Paitijen hadden slechts de bedoeling een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten tot de datum van de sloop van het gehuurde. Deze bedoeling staat eraan in de weg om thans een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te kurmen aarmemen. De kantomechter is van oordeel dat tussen paitijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gold die uiteindelijk is geëindigd. Voorts is de kantonrechter van oordeel dat de te maken belangenafweging met zich brengt dat thans het belang van de verhuui'der zwaai'der dient te wegen dan dat van de huurder, zodat ook het subsidiaire verzoek zal worden afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem 24 februari 2012, LJNBV7752 (ontbinding, voortgezet gebruik executiegeschil) hl een eerdere procedure is de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken. Paitijen zijn vervolgens mondelmg overeengekomen dat de huurovereenkomst zal worden verlengd. Vervolgens is er een nieuwe discussie ontstaan tussen de huui'der en de verhumder. De liumder vordert in deze procedure schorsing van de tenuitvoerleggmg van het eerder genoemde vonnis, totdat m de bodemprocedure eindvonnis is gewezen ten aanzien van deze nieuwe discussie. De voorzieningemechter oordeelt dat tussen partijen een nieuwe humovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan de huurder het gebruik van het gehum de heeft voortgezet. De onüuimingstitel is echter verkregen op grond van een betalingsachterstand ter zake een eerdere, inmiddels ontbonden, huurovereenkomst. Deze titel kan door de verhuurder niet worden ingeroepen tegen de huurder als executoriale ontruimingstitel voor de ontruhning wegens niet-nakoming van een andere, nadien tot stand gekomen, humovereenkomst. De gevorderde schorsing zal daarom worden toegewezen. 186 Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 3 mei/juni 2012

8 Jurisprudentieoverzicht Rechtbank 's-hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, 8 maart 2012, LJNBV8581 (tekortkoming gebrekenregeling, opschorting) De verhuurder vordert (onder meer) betaling van de achterstallige huurpermingen, alsmede ontbinding van de Imurovereenkomst en ontruimmg van het gehuurde. De hum'der meent echter dat er spralce is van een gebrelc en recht te hebben op opschoi-ting van de huurbetalingsverplichting. In re^ conventie vordei't de huurder vergoeding van de schade ter gi'ootte van het door de huurder opgeschorte bedr ag. De kantom'echter stelt voorop dat het in beginsel niet vereist is dat het im oepen van een opschortingrecht vooraf wordt aangekondigd. Daarbij is het evenwel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai'dbaai' om tot opschorting over te gaan als de huurder aan de verhumder geen mededeling heeft gedaan van de gebreken. De kantom'echter stelt in de eerste plaats vast dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijklieid niet onaanvaai'dbaai' is dat de verhuurder een beroep doet op het opschoitingverbod in de toepasselijke ROZ algemene bepalingen. Dit betekent dat de substantiële humachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaai'digt, evenals de vordering tot ontruiming van het gehuurde. Ook de vordering tot betaling van de achterstallige huurpermingen ligt voor toewijzing gereed. Nu voorts niet is gebleken dat de verhumder door de huurder in gebreke is gesteld ten aanzien van de door de huurder gestelde tekortkoming in de nakoming van de hum'overeenkomst, noch dat verzuim van de verhuurder op andere wijze is ingetreden, komt de kantom'echter niet toe aan de vraag ofsprake is van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder en evenmin aan de vraag of de verhuui'der gehouden is tot het betalen van schadevergoeding. De vordering van de humder zal dan ook worden afgewezen. Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, 9 maart 2012, UNBV9049 (totstandkoming afgebroken onderhandelingen) Een potentiële huurder en een ontwikkelaar- zijn met elkaai' in onderhandeling getreden over een te sluiten huurovereenkomst. De ontwikkelaar- heeft vervolgens evenwel een huurovereenkomst gesloten met een concurrent van de potentiële huurder. De potentiële huurder vordert schadevergoeding. De kantom-echter overweegt dat pai-tijen het over veel onderdelen van de te sluiten huurovereenkomst in belangrijke mate met elkaar- eens wai-en, maar dat een schr-iftelijke overeenkomst ten aanzien van alle onderdelen van de voorgenomen huurovereenkomst nog tot stand diende te komen. Voorts oordeeh de kantom-echter dat bij de potentiële huurder wel het rechtens relevante vei-ü-ouwen post heeft kunnen vatten dat bij voortzetting van de onderhandelingen een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Om die reden komt de gevorderde schadevergoeding voor toewijzing in aanmerking. Voorzieniiïgenrechter Reciitbank Middelburg 19 april 2011, WR 2012, 10 (renovatie, -wijziging, toestemming, tekortkoming) Tussen de huurder en de verhuurder heeft overleg plaatsgevonden over een verbouwing door de huurder van het gehuurde. Pai-tijen hebben daarover geen overeenstemming weten te bereiken. De aarmemer van de humder is vervolgens wel gestar-t met de werkzaamheden. De verhum'der vordert (onder meer) dat de huurder wordt veroordeeld om de verrichte werkzaamheden ongedaan te rnaken. De voorzieningemechter komt tot de conclusie dat voor de werkzaamheden de schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist was. Die toestermning heeft de huurder niet gekregen, terwijl naai' het voorlopig oordeel van de voorzieningem'echter ook niet vaststaat dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat redelijke overwegingen voor het onthouden van die toestemming ontbreken. Het stond de huurder derhalve niet vrij om zonder toestemming ingrijpende verbouwingswerkzaamheden door te voeren. Dh klemt te meer nu de hum'der ook door middel van tussenkomst van de rechter had kunnen trachten alsnog toestemming te ki'ijgen (art. 7:215 lid 3 BW). De vordering tot ongedaamnaking wordt toegewezen. Rechtbank Roermond, sector bestuursrecht, 9 maart 2012, LMBV8602 (tekortkoming sluiting) De burgemeester heeft de verhuurder gelast het gehuurde voor de periode van zes maanden te sluiten. Tegen dit besluit heeft de verhuurder bezwaar gemaakt en zich tevens tot de voorzieningenrechter gewend met het verzoek een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningem'echter ziet geen grond voor het oordeel dat het besluit in bezwaar of beroep geen stand zal houden. Het verzoek zal daarom worden afgewezen. De omstandigheid dat de verhuurder niet op de hoogte zou zijn geweest van het feh dat een hennepkwekerij aanwezig was in het gehuurde, staat niet aan sluhing van het gehuurde in de weg. De gevolgen van drugshandel vanuh een huurpand komen voor risico van de verhumder. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 15 juli 2011, PRG 2012, 55 (tekortkoming ontbinding gebrekenregeling, huurprijsvermindering, onvoorziene omstandiglieden) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de achterstallige humpenningen. In reconventie vordert de hum-der een hum-prijsvermindering gelet op het feit dat de exploitatie problematisch is geworden als gevolg van de economische crisis. De kantonrechter oordeelt dat deze ontwikkeling tot het bedrijfsrisico van de huurder behoor-t en naai- verkeersopvatting voor rekening en risico van de huurder komt. Daarmee is sprake van een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid in de zm van ait. 7:204 BW, zodat van een gebrek geen sprake kan zijn. Evenmin is sprake van een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in art. 6:258 BW. De kantom'echter stelt de verhuui'der in de gelegenheid een akte te nemen teneinde toe te lichten of de huurovereenkomst inderdaad tot een einde is gekomen en op welke wijze. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 1 februari 2012 (nietgepubliceerd) (liuuiprijs, afhankelijke woning) Een horecabedrijfsruimte met bovenwoning is als één geheel met één humprijs verhuurd. Verhumder vordert een nadere humprijsvaststelling (art 7:303 BW). De kantomechter oordeeh dat sprake is van een niet-afhankelijke woning. Verder oordeeh de kantom'echter dat de huurprijs van de bovenwoning niet geliberaliseerd is. De totale huurprijs dient te worden gesplitst in de huurprijs voor de horecabedrijfsruimte en de humprijs voor de bovenwoning. Het gedeelte van de huurprijs dat toeziet op de bovenwoning wordt vast- Nr. 3 mei/juni 2012 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 187

9 Jwisprudentieovenicht gesteld conform de maximaal redelijke huurprijs voor zelfstandige woom'uimte. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 14 maart 2012, LJNBV8661 (tekortkoming, overlast, ontbinding, ontruiming) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de humovereenkomst doordat vanuh het gehumde overlast wordt veroorzaakt. De kantomechter oordeelt dat de familieleden van de huurder de afgelopen jaren, naai- objectieve maatstaven bezien, in onacceptabele mate overlast hebben veroorzaakt. Nu de huurder verantwoordelijk is voor zijn familieleden die met zijn toestemming in het gehumde verblijven, kan het overlast gevende gedrag hem worden aangerekend. Hiermee is de huurder tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming rechtvaai-digt de ontbinding van de huurovereenkomst. De vorderingen van de verhuurder zullen worden toegewezen. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 21 maart 2012, LJNBW0534 (oplevering schade) De huurder vordert van de verhuurder (onder meer) vergoeding van schade als gevolg van de te late oplevermg van het gehuurde. Par-tijen worden in de gelegenheid gesteld zich uh te laten over de persoon van de te benoemen deskimdige en de aan deze te stellen vragen in verband met de vaststelling van de schade. TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

10 (

11 Jurisprudentieoverzicht mr. A. van der Hilsf Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 3 april 2012 t/m 3 Juni Hoge Raad Hoge Raad20 april 2012, LJNBV7339 (huurprijs, achterstallige huurtermijnen, grenzen reciitsstrijd) De hum'der heeft een andere partij aangedragen om de huurovereenlcomst over te nemen. De verhuurder stemde hiermee in, maai- verbond hieraan wel de voorwaarde dat de huurder alle achterstallige huurtermijnen diende te voldoen en de kosten te dr-agen voor de verwijdering van rondom de bedrijfsloods aanwezige houtresten. In deze procedure vordert de verhuurder betaling van de achterstallige huurtermijnen en schadevergoeding voor de verwijdering van de houh-esten. De humder verweert zich met het betoog dat de humovereenkomst op een eerder moment is geëindigd, zodat geen sprake is van achterstalhge huurbetalingen. De door het hof benoemde deskundige heeft onderzocht wanneer de huurovereenkomst'is geëindigd en in hoeverre sprake is van een huurachterstand. Beide pai-tijen hebben vervolgens de uitkomst van dh onderzoek onderschr-even. Het hof hanteert evenwel een andere berekening dan de deskundige. Het cassatiemiddel klaagt erover dat het hof met dit oordeel buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden en dat het hof zijn onderdeel onvoldoende en onvolledig heeft gemotiveerd vanwege de onjuiste berekenmg. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het Hof 's-hertogenbosch en verwijst de zaak naai- Hof Arnhem. Hoge Raad27 april 2012, RvdW2012, 676 (Gebrekenregeling, genotsverschaffing, huur stuk strand t.b.v. exploitatie strandpaviljoen, belemmering toegankelijkheid gehuurde) In dit arrest staat de uitleg van de begr-ippen 'gebrek' en 'genot' cenüaal. Op basis van de parlementaire geschiedenis oordeelt de Hoge Raad dat de door de verhumder gehuldigde enge opvatting van het begrip 'gebrek' onjuist is. Het begi-ip 'gebrek' heeft een ruhne betekenis waai-bij het niet alleen om de staat ofde materiële eigenschappen van de gehumde zaak gaat. Het hof had geoordeeld dat de verminderde bereikbaai-heid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het gehuurde in het licht van de omstandigheden een gebrek opleverde. Hierbij was met name van belang dat de verhuurder ten tijde van de hum-verlenging in 2004 op de hoogte was van de herontwikkelingswerkzaamheden en de overlast die dh zou geven voor de huurder-, hij bij machte was om hier invloed op uit te oefenen en hij de humder niet behoorlijk hierover had geïnformeerd. De Hoge Raad laat dh oordeel in stand. HogeRaad]juni2012, LJNBW4001 (huurprijs, gebrekenregeling) Hum-der heeft op eigen kosten een aantal gebreken verholpen die bij aanvang van de hum al bekend waren en daar-- naast een aantal gebreken die daai-na aan het licht zijn gekomen omdat de verhum-der dh niet wilde doen. De humder heeft dientengevolge zijn huurbetalingen enkele maanden opgeschort. De verhuurder vordert betalmg van de achterstallige huurpenningen. Deze vorderingen worden in eerste aanleg en in hoger beroep afgewezen. De verhum der klaagt in cassatie over het ontbreken van een deugdelijke ingebrekestelling en het ten om-echte afwijzen van boetes wegens te late hum betaling. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van ait. 81 RO. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 13juli 2010, NJ2012, 240 (beëindiging, renovatie door verhuurder, dringend eigen gebruik) De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd omdat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bestaande uh sloop en nieuwbouw van woningen. De kantomechter heeft de vordering van de verhumder in eerste aanleg toegewezen. Het hof overweegt dat bij de beoordeling van de dr-ingendheid rekening moet worden gehouden met het bestaan van alternatieve plannen voor de verhuurder waar-bij de huurovereenkomst wel in stand kan blijven. Daarnaast dat het in beginsel aan de verhum-der is om te bepalen hoe hij zijn onderneming wenst uh te oefenen. De realisering van de plannen van de verhuurder zijn niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van dringend eigen gebruik en het hof beki-achtigt het vonnis van de kantomechter GerechtshofAmsterdam 29 november 2011, LJNBW1993 (huurprijs, honorering deskundige, nadere huurprijsvaststelling, deskundigenbericht) In deze procedme heeft een nadere huurprijsvaststelling na deskundigenbericht plaatsgevonden. De huurder heeft echter bezwai-en tegen de uitkomst van het deskundigenbericht die onder meer zien op de vergelijkbaai-heid van de vergelijkingspanden en op de ingediende declaraties van de deskundigen. Het hof acht de declai-aties van de deskundigen echter niet buitensporig hoog omdat de drie deskundigen recht hebben op een bij hun deskundigheid passende beloning. Daar-naast is volgens het hof gebleken dat het de deskundigen veel tijd en moeite heeft gekost om vergelijkingspanden te vinden. Aan de deskundigen moet ruimte worden gegeven om het onderzoek uh te voeren op de wijze die hen het beste voorkomt. Volgens het hof is niet gebleken dat aan het rapport zodanige gebreken kleven dat de beloning naar beneden moet worden bijgesteld. GerechtshofAmsterdam 20 december 2011, NJ2012, 206 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik) De verhum-der heeft de huurovereenkomst opgezegd en vordert beëindiging wegens dringend eigen gebruik. Deze vordering is in eerste aanleg toegewezen en vervolgens door Arnout van der Hilst is advocaat bij HouthoffBuruma te Amsterdam. Met dank aan Shanna Derksen en Max Hetterscheidt. TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr.4 juli/augustus 2012

12 Jurisprudentieoverzicht Hof Den Haag afgewezen. Na vemietiging van liet airest van liet hof, heeft de Hoge Raad de zaak doorverwezen naar Hof Amsterdam. Het hof overweegt dat ingevolge het aiïest van de Hoge Raad de vordering niet mag worden afgewezen op de enkele grond dat de verhuurder niet heeft gesteld dat hij tijdens de opzegtermijn duidelijk heeft gemaakt dat hij bij zijn opzegging volhai'dde. Toch wijst het hof de vordering af omdat de stelling van de verhuurder dat hij het gehuurde dringend nodig heeft volgens het hof te veel vragen oproept en de verhuurder daarom niet is geslaagd om aannemelijk te maken dat sprake is van dringend eigen gebruik. GerechtshofAmsterdam 13 maart 2012, UNBW2064 (huurprijs, beëindiging, wanprestatie van te geringe beteicenis) De huurder van twee bedrijfsruimten heeft in het verleden sütjctureel (twintig keer) te laat zijn huur betaald. Daai-na heeft de huurder zijn betalingsgedrag verbeterd, zij het niet volledig. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst. De kantom-echter wijst deze vordering af Het hof beki aehtigt dit vormis vanwege de aanzienlijke verbetering in het betaalgedrag waai-door sprake is van een wanprestatie van geringe betekenis die de ontbinding van de huurovereenkomst en haai- gevolgen niet rechtvaaidigt. Het hof geeft de huurder nog een laatste kans om zijn betalingsgedrag (verder) te verbeteren. GerechtshofArnhem 24 april 2012, UNBWS316 (beëindiging, uitleg beëindigingsovereenimmst) Centraal staat de vraag ofeen rechtsgeldige overeenkomst tot beëindiging van de hum- is overeengekomen. Een vrouw huurt een wonhig van haar (ex) man waai- zij samen rnet hun zoon heeft gewoond. De man en vrouw zijn per brief overeengekomen dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip dat hun zoon een eigen woning betrekt. Nadat de zoon is verhuist, vordeit de verhum-der een verklarmg voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden. De kantomechter heeft in eerste aanleg deze vordering afgewezen omdat geen sprake zou zijn van een beëindigingsovereenkomst. Het hof overweegt dat de wettelijke bescherming van de huurder meebrengt dat deze pas rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst, nadat de verhuurder op concrete wijze te kermen heeft gegeven dat hij de humovereenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip. Het hof oordeelt dat de brief geen beëindigmgsovereenkomst is. De beëindiging van de hum-overeenkomst was immers afhankelijk van de verhuizing van de zoon, waai-van het tijdstip nog niet vaststond. Gerechtshof 's-gravenhage 7 februari 2012, WR 2012, 59 (uitleg, kwalificatie huurovereenkomst) De vraag is of de overeenkomst op gi-ond waarvan de eiser verplicht is tot het verlenen van diensten bestaande uh het verkopen van zaken aan gedetineerden in de penitentiaire inrichting, is aan te merken als een humovereenkomst. Het hof oordeelt dat geen sprake is van een humovereenkomst maaivan een overeenkomst van opdr acht. De opdrachtnemer betaalde een vergoeding voor de afschi-ijvingskosten van de aan hem beschikbaai- gestelde mimte en de daarin aanwezige inventaris. Dh is geen tegenprestatie gerelateerd aan het gebruik van de ruimte. Op grond van de overeenkomst was de penitentiaire imichting gehouden een niet nader omschreven ruimte ter beschikking te stellen van waamh eiser zijn diensten zou loinnen verrichten. Deze overeenkomst is geen huurovereenkomst. Gerechtshof 's-gravenhage 27 maart 2012, UNBVS507 (tussentijdse beëindiging, tekortkoming, opschorting) Huurder stelt dat er goederen mt het gehuurde verdwijnen en staakt zijn humbetalingen. De verhuurder verhuurt het gehuurde vervolgens aan een derde, maai- vordert wel betaling van de achterstallige humpenningen van de gewezen humder. De kantom-echter wijst deze vordering af omdat de echtgenoot van de verhum-der, tevens eigenaar- van het gehuurde, de goederen van de huurder heeft weggenomen. De verhuurder steh hoger beroep in en voert aan dat het incident ten aanzien van de weggenomen goederen buiten de contractuele relatie tussen par-tijen valt en derhalve niet in de risieosfeer van de verhuurder ligt. Het hof oordeelt dat een en ander wel degelijk aan de verhum der valt toe te rekenen. Het hof bekiaehtigt het bestreden vonnis. Gerechtshof 's-gravenliage 1 mei 2012, UNBW4608 (exploitatie door huurder, uitleg, francliise) Huurder heeft na het faillissement van de vorige huurder als fi-anchisenemer en onderhuurder van de franchisegever de exploitatie in het gehuurde voortgezet. Kort daaiop staakt de huurder de exploitatie van defianchiseformule,hetgeen in strijd met de exploitatieplicht is. De verhuurder vordert de veroordeling van de huurder dat het gebruik van het gehuurde wordt hervat. De kantonrechter heeft dit toegewezen. In hoger beroep steh de huurder dat het handhaven van de exploitatieplicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaai- is. Het hof oordeeh dat in het algemeen een vordering tot nakoming moet worden afgewezen indien nakoming onmogelijk is, onverminderd het recht op schadevergoeding. Met deze situatie moet op één lijn worden gesteld het geval dat de schuldenaar- wel zou kurmen voldoen, maai- slechts door het brengen van ofiers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, niet m redelijkheid van hem kurmen worden gevergd. De humder heeft onweersproken gesteld dat geen weldenkend mens bereid is tegen normale voorwaarden eenfi-anchiseovereenkomstvoor het gehumde aan te gaan. Dit betekent dat het voor de humder onmogelijk is aan de exploitatieplicht te voldoen, anders dan door zelf defianchiseformulete exploiteren. Naai- voorlopig oordeel is het hof de opvatting toegedaan dat dh in de gegeven omstandigheden niet van de huurder kan worden gevergd en wijst de vordering af. Gerechtshof 's-hertogenhosch 23 augustus 2011, WR 2012, 60 (beëindiging, opzegging, conversie, onvoorziene omstandigheden) De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2009 in plaats van tegen 1 maai-t 2009 zoals de huui-overeenkomst voorschrijft. Het hof oordeeh dat wanneer met inachtneming van een juiste opzeggingstermijn tegen een dergelijk te laat tijdstip is opgezegd, conversie niet aan de orde komt omdat geen geldige rechtshandeling voorhanden is die tot het door de verhumster gewenste resultaat kan leiden. Wel oordeeh het hof dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die meebrengen dat de huurovereenkomst per 1 mei 2009 als geheel ontbonden moet worden beschouwd. In de loop van de huurperiode is namelijk gebleken dat de sloop van het gehele complex noodzakelijk is. Nr. 4 juli/augustus 2012 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 249

13 Jurisprudentieoverzicht wat niet bij liet aangaan van de huurovereenkomst was voorzien. Gerechtshof Arnliem 17 april 2012, LJN BW2989 (tussentijdse beëindiging, beeindigingsvergoeding, btw) Als humder en verhumder een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomen, wordt dat voor de btw aangemerkt als een dienst. Voor die dienst geldt hetzelfde belastingregime als voor de verhum- zelf. Als de verhuur belast is met btw, is ook de beëindigingsvergoeding belast met btw. GerechtshofArnhem 8 mei 2012, UN BW7265 (beëindiging, redelijke opzegtermijn) Huurder van een ruimte in een tandaitspraktijk is het gehum de reeds gaan gebruiken terwijl partijen nog aan het onderhandelen waren over een huurovereenkomst. De onderhandelingen lopen spaak en de huurder zegt de hum-overeenkomst op met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. In eerste aanleg oordeelde de rechtbanlc dat hier sprake was van een rechtsgeldige opzegging, tegen welk oordeel de verhuurder in hoger beroep gaat. Nu volgens het hof geen sprake is van de huur van middenstandsbedrijfsi-uimte is geen reden om aansluhing te zoeken bij de wettelijice regeling daai-voor. hi het licht van de gerezen meningsverschillen oordeeh het hof dat de opzeggingstermijn van drie maanden redelijk is, waarna het vonnis van de rechtbank wordt beki-achtigd. Gerechtshof s-hertogenhosch 29 mei 2012, LJNBW7070 (uitleg, contractuele boete, wettelijke handelsrente) Centraal staat de vraag of er wettelijke handelsrente is verschuldigd over de hum-. De verhumder vordert betaling van een opgelopen hum-achterstand. Nadat enkele vemeren van de huurder worden afgewezen wijst het hof deze vordering toe. De wettelijke handeisrente als bedoeld in ait. 6:119a BW is niet toewijsbaai- omdat het gaat om de nakoming van een humovereenkomst die is gesloten vóór 8 augustus Op gi-ond van art. 6:92 BW kan de door de verhumder gevorderde contractuele boete niet cumulatief met de wettelijke rente over de hoofdsom worden toegewezen. Rechtbank Rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar, 30 maart 2012, LJNBW5018 (ontruimingsbescherming, belangenafweging) Huurder exploiteert en beheert een recreatiebungalowpark en huurt daai-naast een loods op het terrein van dh paik. De verhuurder heeft de huurovereenkomst voor de loods opgezegd. De humder heeft twee maal succesvol verzocht om de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen. In deze procedure verzoekt de hum-der om de ontruimingstermijn nogmaals met eenjaai- te verlengen. Er dient te worden beoordeeld of de belangen van de huurder bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij het huidige gebruik. De belangen van de huurder zijn voor de kantomechter evident aangezien het gehuurde de enige vergelijkbai-e voorziening in de onmiddellijke nabijheid van het recreatiepark is. De kantomechter overweegt dat aan de zijde van de verhuurder belangen van derden niet mogen worden meegewogen. De verhumder heeft onvoldoende onderbouwd dat hij de loods zelf nodig heeft en daarnaast is niet gebleken dat het voor de verhuurder van groot belang is om zaken in de omniddeuijke nabijheid van het recreatiepaik op te slaan. De kantonrechter komt tot de conclusie dat de belangen van de huurder zwaai-der wegen dan die van de verhuurder en verlengt de ontruimingstermijn. Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 10 januari 2012, WR2012, 49 (beëindiging, faillissement, misbruik opzeggingsbevoegdheid) Na faillissement van de huurder heeft de cm-ator de hum- overeenkomst ex ai-t. 39 Fw opgezegd met inachtnemmg van de wettelijice opzegtermijn van drie maanden. De curator is met de koper van de immateriële activa overeengekomen dat de cm-ator het pand nog drie maanden zal gebruiken tegen betaling van de reguliere huurprijs. De verhuurder wil een nieuwe huurovereenkomst aangaan en steh dat de curator geen enkel belang heeft bij het nog dr-ie maanden in stand houden van de huurovereenkomst. De voorzieningem-echter is van oordeel dat de curator rechtsgeldig overeenkomstig art. 39 Fw heeft opgezegd en de verhuurder de daaibij behorende einddatum moet accepteren, tenzij de opzegging in strijd is met de redelijklieid en billijkheid. De curator heeft geen misbruik gemaakt van zijn wettelijke opzeggmgsbevoegdheid, nu hij door hier gebruik van te maken een hogere koopprijs heeft kunnen bedingen. Daai-mee heeft hij zijn taak als curator naar- behoren uitgeoefend omdat de gezamenlijke schuldeisers er belang bij hebben dat de hoogst mogelijke koopsom in de boedel zal vallen. De kantomechter overweegt dat de belangen van de verhum-der niet dusdanig zwaar wegen dat het boedelbelang dat de cm-ator dient te behartigen, daarvoor zou moeten wijken. Rechthank Almelo, sector kanton, locatie Enscliede, 21 februari 2012, PRG 2012, 105 (beëindiging, opzegging dringend eigen gebruik) De verhuurder vordert beëindiging van de hum-overeenkomst wegens dringend eigen gebmik van een aan hem gelieerde franchisenemer. De kantom-echter overweegt dathet gebruik door een ander dan de verhurende paitij ook als eigen gebruik kan gelden, indien het belang van de verhuurder is gediend door het gehum-de aan een ander in gebruik te geven. De kantomechter oordeeh echter dat de verhuurder vooralsnog onvoldoende aarmemelijk heeft gemaakt dat zij, dan wel een aan hem gelieerde ondememing, het gehumde dringend nodig heeft. De verhuurder wordt toegelaten tot bewijslevering. Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, 28 februari 2012, PRG 2012, 106 (beëindiging opzegging dringend eigen gebruik) De verhuurder heeft de humovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruuc. De huurder stemt niet met de beëindiging in. De kantomechter wijst de vordering van de verhum-der tot beëindiging bij verstek toe, waai-na de huurder in verzet komt. De verhuurder stelt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik voor 'horizontale uitbreiding' van zijn keuken van het naastgelegen restaurant. De kantom-echter overweegt dat de voorgenomen uitbreiding zich enkel laat verwezenlijken door ingebmikneming van (een deel van) het gehuurde en dat derhalve sprake is van dringend eigen gebruik. 250 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr.4 juli/augustus 2012

14 Jiirispnidentieoverziclil Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 11 januari 2011, WR 2012, 62 (opschorting, huuiprijsvèrmindering, gebrek) In de huuioveieenkomst is bepaald dat de huurprijs 'zonder enige compensatie of korting' bij vooruitbetaling is verschuldigd. Dit staat volgens de kantom'echter niet aan opschoiting van de huur in de weg. Daarnaast valt huurprijsvermindering wegens een gebrek niet onder de 'aansprakelijkheid van de verhuurder' te brengen, zodat de exoneratieclausule voor aansprakelijkheid bij schade ten gevolge van gebreken aan het gehuurde niet van toepassing is. De kantom-eehter overweegt dat een huurprijsvennindering alleen op zijn plaats is als sprake is van een gebrek. De enkele omstandigheid dat de in het gebouw aanwezige standleidingen in gebrekkige staat verkeren, leveit geen gebrek op. Slechts indien sprake is van lekkage is dat een gebrek. Aan de hand van de specifieke omstandigheden van elk van de voorgekomen lekkages (waaronder de duur en overlast) dient te worden nagegaan of, en zo ja, welk bedrag op de maandelijkse huurprijs in mindering kan worden gebracht. De kantoru'echter oordeelt op de voet van art. 7:207 lid 1 BW dat de vermindering van het huurgenot als gevolg van de diverse lekkages een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt van ,-. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 17 oktober 2011, WR2012, 44 (gebrekenregeling, koelinstallatie) Centraal staat de vraag of de (beperkte) capaciteit van de koelinstallatie m de gehuurde woning in het dumdere segment moet worden aangemerkt als een gebrek. De kantonrechter overweegt dat van een koelmstallatie mag worden ver-wacht dat de temperatuur in het gehuurde met ongeveer 5 graden Celsius kan worden verlaagd. Aangezien de installatie slechts 1 a 2 graden kan koelen, voldoet de installatie niet aan deze redelijke verwachting. De kantomechter komt tot het oordeel dat sprake is van een gebrek aan de gehuurde woning en wijst de gevorderde huurprijsvérmindering toe. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 13 januari 2012, WR 2012, 61 (renovatie door verhuurder, dringend eigen gebruik) De verhum-der wil de huurovereenkomst ten aanzien van winkelruimte beëindigen wegens dringend eigen gebruik omdat de huidige indeling van het gebouw en de verdeling van defimctieservoor zorgen dat het pand (met name de kantoorruimte die een gr-oot deel van het pand in neemt) moeilijk te verhm-en is. In de dhecte omgeving van het gehuurde staat al de nodige kantoorruimte leeg waardoor de verhuurder er belang bij heeft om de kantoon-uimte bij de winkelruimte te trekken en gezamenlijk te verhuren. Daai-- naast wil de verhuurder een zo breed mogelijk winkelfi'ont creëren, waai'door de winkelraimte van de huurder in het midden van het winkelfi'ont niet gehandhaafd kan blijven. Het rendement van het gehuurde zal na renovatie aanzienlijk hoger zijn dan het huidige rendement. De kantomechter wijst de voi'dering tot beëindiging van de bestaande humovereenkomst wegens dringend eigen gebruik toe, aangezien de vei'huurder een aanzienlijkfinancieelbelang heeft bij de voorgenomen renovatie. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 18 mei 2012 LJNBW6626 (sei-vicekosten, wanprestatie verhuurder) De verhum-der is eigenhandig tot afsluiting van de elektriciteh overgegaan omdat de humder nog nooit servicekosten heeft betaald, terwijl de verhumder deze wel aan de leverancier diende te voldoen. De humder vordert in kort geding heraansluhing van de elektra op sü'atfe van een dwangsom. De voorzieningemechter oordeelt dat voor een dergelijke afsluhing geen contractuele basis bestaat en dat het eigenmachtig afsluiten van de stroom omechtmatig is. Voor het innen van een vordering staan in dit kader juridische wegen open, tei-wijl een dergelijke maatregel schade bij de huurder kan veroorzaken. De gevraagde heraansluhing wordt toegewezen. De voorzieningemechter steh daainaast een voorscliot servicekosten per maand vast dat de huurder dient te voldoen. RechtbankAmsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 21 mei 2012, UNBW6598 (ontruimingsbescherming, faillissemenl huurder) De huurder van de 230a-ruimte is failliet verklaard en heeft verzocht om verlenging van de onü-uimingsbescherming en het vaststellen van de hoogte van de gedurende die periode verschuldigde gebruiksvergoeding. De kantomechter overweegt dat het indienen van een verzoek tot verlengde onti'uimingsbescherming de verplichting tot ontruiming schorst, totdat op het verzoek is besust. Hierdoor kan het tijdstip waaïop de ontraimingsbescherming eindigt, niet zijn gelegen voorafgaand aan de datum van de beschikking. Daai'naast ovetocegt de kantom'echter dat geen belangenafweging plaatsvindt indien sprake is van wanbetaling. De kantom'echter oordeeh dat het verzoek tot verlengmg van de onti'uimingsbescherming een 'niet verifieerbaar verzoek' in de zin van art. 25 jo. 27 Faillissementswet is waardoor de verhumder de mogelijkheid moet kr'ijgen om de cm ator voor de verdere behandeling op te roepen om een beslissing te verki'ijgen die ook de curator bindt. Over deze vraag heeft de verhuurder zich niet uitgelaten en de kantom-echter nodigt de verhuurder uh om dit alsnog te doen. Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 20 oktober 2011, WR2012, 64 (kwalificatie, huur of niet, al dan niel 290-bedrijfsruimte) In het verleden is tussen Kuwah en de rechtsvoorganger van Mai'inus een overeenkomst gesloten ter zake (de ondergiond van) een onbemand tankstation voor een periode van tien jaai'. Thans is in geschil of er sprake is van een hum'- dan wel een gebruiksovereenlcomst en, in het eerste geval, of een onbemand tankstation als 290-bedi'ijfsi'uimte kan worden aangemerkt. De kantomechter komt tot de conclusie dat sprake is van een humovereenkomst van 290-bedi'ijfsi'uimte. Er is volgens de kantom-echter sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening omdat bij het tankstation een paal rnet kassasysteem is geplaatst, welke voor een ieder toegankelijk is en waai- men brandstoffen kan afrekenen waai-bij men een kwitantie ki-ijgt. Daai-bij betrekt de kantonrechter dat er een 'watchman-ftmctie' is, waardoor rollen kassapapier worden bijgehouden. Verder zijn er handschoenen- en handdoekbakjes opgehangen en worden het terrein en de installaties netjes en schoon gehouden. Tot slot is sprake van plaatsgebondenheid. Nr.4 juli/augustus 2012 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 251

15 Jurispnidenlieoverzichl Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, 14 februari 2012, PRG 2012, 107 (kwalificatie geliuurde, 290-bedrijfsruimte) Centraal staat de vraag of het gehuurde - waar in de huurder zijn bedrijf dat kasten en schuifdem-en op maat maakt voor particulieren uitoefent - 23 Oa-ruimte of290-bedrijfsruimte betreft. De kantom-echter overweegt dat het gehuurde een verkoopbalie heeft en dat de verkoopruimte meer dan 50% van de oppervlakte van het gehum de beslaat. Bij de beoordeling is beslissend hetgeen partijen over het gebruik van het gehum-de bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Op basis hiervan oordeelt de kantonrechter dat sprake is van 290-bedrijfsi-uimte. Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, 25 mei 2011, LJNBQ6146 (gebrekenregeling, mededinging, concurrentie, branehebesehermingsafspraak) De huurder humt een bedrijfsruimte in een winkelcentrum waarin hij een herenkapperszaak exploiteert. De verhumder gaat vervolgens een huurovereenkomst aan met een nieuwe huurder die een dameskapperszaak in hetzelfde winlcelcenti um begint. De huurder betoogt dat de vestigmg van deze nieuwe kapperszaalc in het winkelcenü-um een gebrek oplevert. De kantom-echter wijst deze stelling af en oordeeh dat de concun-entie door de dameskapperszaak (waai- af en toe ook enkele heren worden geknipt) geen gebrek oplevert als bedoeld in art. 7:204 BW. Een hum-der van bedrijfsruimte heeft immers concmrentie van een bepaalde omvang te dulden. Van een (impliciete) branehebesehermingsafspraak is geen sprake nu deze niet in de schr-ittelijke hum-overeenkomst is opgenomen. Rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, 12januari 2012, LJNBW0718 (uitleg) Huurder exploiteert een winkel in een winkelcentrum waarbij in de openbare ruimte gelegen voor zijn winkelruimte een kooi rnet een papegaai heeft neergezet. Na de renovatie hebben paitijen een nieuwe hum-overeenkomst gesloten. Op basis van deze nieuwe overeenkomst zijn uitstallingen in de openbare ruimte zonder uitdrukkelijke toestemmmg van de verhuur-der niet toegestaan. De verhuurder vordert verwijdering van de papegaaienkooi. In geschil is ofde kooi onder het begrip uitstalling vah. De kantom-echter is van oordeel dat met het oog op het esthetische doel dat werd beoogd rnet de renovatie van het winlceleentrum de huurder niet kan volhouden dat met uitstalling enkel is gedoeld op commerciële uitstallingen. De kantom-echter geeft de huurder de mogelijkheid om bewijs aan te dragen van fehen en omstandigheden waaruh blijkt dat de verhuurder heeft ingestemd met een uitzondering op het uitstallingsbeleid voor wat betreft de kooi met papegaai. Rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, 29 maart 2012, UNBW0719 (uitleg) Vei-volg op het tussenvoimis van de Kantom echter te Dordrecht van 12 januai-i De hum-der is niet geslaagd in zijn bewijsopdracht ten aanzien van de instemming door de verhuurder met een uhzondering op het uitstallingbeleid. De rechter wijst de vordering tot verwijdering van de papegaaienkooi toe. Rechtbank Dordrecht 9 mei 2012, LJNBW5752 (kwalificatie, tekortkoming, bewaargeving) Huurder humt standruimte op een vakbeurs. Na de opbouw van de stand heeft de humder zijn goederen achtergelaten en later blijken deze goederen te zijn verdwenen. De hum-der vordert schadevergoeding vanwege het verlies van zijn goederen op grond van bewaarnemmg, dan wel tekoitkoming of onrechtmatige daad. Volgens de kantom-echter mocht de huurder in geen geval verwachten dat de verhumder de goederen zou bewaken in die zm dat de veiligheid van zijn goederen zou zijn gewaaiboigd. De vorderingen worden afgewezen. Reciitbank 's-graveniiage, sector kanton, locatie Leiden, 27 april 2011, WR2012, 48 (beëindiging, redelijklieid en billijkheid, ontruimingsbescherming, belangenafweging) Na een lange huurrelatie zegt de verhuurder van een psychotherapiepraktijkr-uimte de huurovereenkomst op met inachtneming van de overeengekomen (korte) opzeggingstermijn. De kantom-echter oordeeh dat de opzegging niet rn strijd is met de redelijkheid en billijkheid en derhalve effect heeft. De huurder vraagt om verlenging van de ontruimingstermijn. De kantoni-echter overweegt dat de belangen van de huurder en de verhuurder gelijkwaardig zijn, maar acht desondanks een verlenging van de onü-uimingstermijn toewijsbaar. De kantonrechter acht het van belang dat de langlopende huurovereenkomst abrupt en zonder enig vooroverleg door de verhuurder is opgezegd rnet een relatief korte opzegtermijn. Aangezien de huurder naar verwachting enige tijd nodig zal hebben om adequate ruimte elders te vinden die aan zijn gerechtvaai-digde eisen van rust en privacy voldoen, oordeeh de kantom-echter dat het belang van de huurder ten opzichte van het belang van de verhuurder rechtvaardigt dat de ontruimingstermijn met acht maanden wordt verlengd. Rechtbank 's-gravenhage, sector kanton, locatie 's-giwenhage, 17 november 2011, LJNBU7640 (bevoegdheid arbitragebeding) De verhuurder heefl de huurovereenkomst met een bloemist in een supermaikt opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De hum der accepteert de opzeggmg niet. De humder betoogt dat de aangezochte kantom-echter onbevoegd is om van het geschil kennis te nemen omdat in de humovereenkomst een arbitragebeding is opgenomen waarin is bepaald dat alle geschillen, anders dan ter zake van de huurbetaling of geschillen van spoedeisend belang, in ai-bitrage dienen te worden beslist. De kantom-echter overweegt dat het huurrecht van semi-dwingend recht is en dat hier-van niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dit betekent echter niet dat de huurder niet zou mogen kiezen voor een ai-bitrale geschillem-egeling, welke doorgaans wordt beschouwd als procedureel met voldoende waar borgen omgeven. Ook ai-biters zuüen met de wettelijke bescherming van een hum-der rekening houden. De kantom-echter verklaart zich derhalve onbevoegd. Voorzieningenrechter Rechtbank 's-gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, 23 november 2011, PRG 2012, 108 (beëindiging, indeplaatsstellingsbeding) De voormauge verhuurder van een ligplaats heeft verzuimd het met de huurder (en eigenaar van een woonboot) overeengekomen indeplaatsstellingsbeding in het koopcontract 252 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr.4 juli/augustus 2012

16 Jurispnidenlieoverzicht. met de koper van de ligplaats op te nemen. Na het sluiten van de koopovereenkomst heett de nieuwe verhuurder de huurder laten weten dat hij zich bij verkoop van de woonboot niet verplicht achtte om deze nieuwe eigenaar' als huuider te accepteren. Op deze brief heeft de huurder niet gereageerd. Vervolgens is de ligplaats nogmaals verkocht. Deze nieuwe verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Ondanks dat de huurder niet meer op de boot woont en de boot in verval is geraakt, stemt de huui'der niet zonder vergoeding in met de beëindiging. Door de beëindiging zou hij innners de kans mislopen om de woonboot te verkopen en de nieuwe eigenaai' de huurovereenlcomst over te laten nemen. De voorzieningem'echter overweegt dat de huidige verhuui'der bij de eigendomsoverdracht van de ligplaats geen wetenschap had van het indeplaatsstellingsbeding. De verhum'der is daar dan ook niet aan gebonden volgens de voorzieningem'echter. De huui'der heeft zelf verzuimd de voormalige vei'huurder op deze onvolkomenheid in het koopcontract met de nieuwe verhuurder te wijzen en hij heeft niet gereageerd op de brief waarin de nieuwe verhum'der aangaf zich niet gebonden te achten aan enig indeplaatsstellingsbeding. Nu het indeplaatsstellingsbeding geen onderdeel (meer) uhmaakt van de huurovereenkomst heeft de huui'der geen belang bij handhaving van de huurovereenkomst. De nieuwe verhumder heeft wel belang bij beëindiging van de huurovereenkomst nu hij daar zelf wil gaan wonen. De vordering van de verhum'der tot onü'uiming van de ligplaats wordt toegewezen. De voorzieningemechter ovei-weegt dat de ligplaats geen woonruimte is, zodat ait. 7:274 lid 5 en 7:275 BW niet van toepassing zijn. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, 23februari 2012, UNBW1142 (gebrekenregeling, tussentijdse beëindiging, voorkeursrecht van huur) De humder van kantoorruimte stelt dat het gehuurde een gebrek vertoont vanwege reclame-uhmgen hierop door een medehuurder en dat de verhuurder wanprestatie heeft gepleegd door schending van het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van hum. De huurder vordeit ontbinding van de huurovereenkomst. De kantomechter overweegt dat de op het pand aangebrachte reclame-uhingen geen gebrek zijn omdat het gebruik van het pand hierdoor niet wordt belemmerd. Ten aanzien van het voorkeursrecht oordeeh het hof dat de verhum-der gehouden was de begane gi-ond eerst aan de humder aan te bieden. Volgens de kantomechter moet het voor de verhumder duidelijk zijn geweest dat hij nog steeds gehouden was om de huurder in de gelegenheid te stellen de begane grond te huren omdat de huurder voldoende duidelijk had aangegeven dat hij hierm was geïnteresseerd. Nu de verhuurder de begane grond zonder voorafgaand overleg aan een derde heeft verhumd, heeft de verhuurder in strijd met het voorkeursrecht gehandeld en daarmee de kenbai-e belangen van de hum-der geschaad. De kantom-echter ontbindt de huurovereenkomst. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 1 maart 2012, LJNBW4201 (gebrekenregeling asbest, ontbinding) Centraal staat de vraag of de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest een gebrek aan het gehum-de oplevert en of dh gebrek ontbinding dan wel vernietiging van de humovereenkomst rechtvaardigt. De kantom-echter overweegt dat uh de omstandigheden volgt dat de asbestvervuiling kan worden aangemerkt als een gebrek. Hiertoe acht de kantonrechter van belang dat uit een rapport van een ingenieursbureau blijkt dat op de begane gr ond en op de eerste verdieping van het gehuurde een risicovolle situatie is aangetroffen en dat wordt geadviseerd om op zeer korte termijn het asbest door een asbestverwijderingsbediijf te laten verwijderen. Bovendien blijkt dat dh soort asbest (bi-uin asbest) een gevaar voor de gezondheid oplevert, wanneer dh is verwerkt in niethechtgebonden materiaal. De kantomechter oordeeh dat de enkele aanwezigheid van dh niet-hechtgebonden asbest het te verwachten huurgenot in de weg staat en een gebrek in de zin van ait. 7:204 lid 2 BW oplevert. De huurovereenkomst is volgens de kantonrechter met succes door de hum-der buitengerechtelijk ontbonden. Rechtbank 's-hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-hertogenbosch, 22 maart 2012, UNBW4604 (beëindiging, scliadevergoeding) De verhuurder wenst de huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte (horeca) in een ziekenliuis te beëindigen in verband met de verhuizing van het ziekenhuis. De huurder heeft niet met de beëindiging ingestemd, maar wel laten weten dat hij voor de nieuwe locatie van het ziekenhuis diverse ideeën heeft waaruit de directie een keuze zou kimnen maken. Na het doorlopen van een onderhandse aanbestedingsprocedure met betrekking tot de exploitatie van de horeca in de nieuwbouw, is de exploitatie dam-van aan een derde gegund. De huurder steh dat de opzegging nietig is en vordeit schadevergoeding op grond van wanprestatie, dan wel om echtmatige daad. De kantom'echter overweegt dat sprake is van een rechtsgeldige opzegging en dat de verhuizing van het ziekenhuis geruime tijd is voorbereid. Dat de verhuurder een geheel nieuw ziekenhuis wenst in te richten, is zijn goed recht. De verhuurder was niet verplicht om met de huurder een nieuwe overeenkomst voor de nieuwe loeatie aan te gaan. Nam' het oordeel van de kantomechter heeft de verhuurder zich voldoende de belangen van de huurder aangetrokken door hem de kans te bieden mee te doen in de aanbesteding voor de nieuwe locatie. Gezien het feit dat de overeenkomst sinds de verhuizing van het ziekenhuis in april 2011 zinledig is, stelt de kantonrechter het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen op 1 april 2012 vast. De kantonrechter beveelt een deskundigenonderzoek naar de hoogte van de vergoeding voor de schade die de hum-der lijdt doordat hij gedurende dit jam- geen inkomsten uh de huurovereenkomst beeft gehad. Rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, 17 april 2012, niet gepubliceerd (huurprijs, deskundigen, verzoekschrift, ontvankelijkheid) De verhuurder wenst te komen tot een huurprijsaanpassing. In dat kader wordt de kantom-echter aangezocht om een onafhankelijke deskimdige aan te wijzen nu pm tijen hierover geen overeenstemming hebben bereikt. De kantomechter is van oordeel dat de verhuurder onvoldoende heeft geprobeerd om tot overeenstemming te komen en verklamt de verhuurder niet ontvankelijk. Nr.4 juli/augustus 2012 TiJdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 253

17 Jurispi-udentieoverzichl Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam 23 december 2011, LJNBW3711 (ontbinding, uitleg inspanningsverpliciiting verhuurder) Op basis van de huurovereenlcomst is de verhuurder verplicht om onder bepaalde omstandigheden naai- een nieuwe bedrijfsruimte voor de huurder te zoeken, zodat deze een nieuwe hum-overeenkomst kan aangaan. Het is in de eerste plaats de vraag of dit een inspannings- dan wel een resultaatsverplichtmg voor de verhuurder is en vervolgens of deze verplichting voldoende is nagelcomen. De verhuurder was op de hoogte van het soort bediijfsruimte dat de huurder zocht, maai- er bestond nog wel onderhandelingsruimte ten aanzien van de voorwaarden waai-onder een ander pand ver-worven en gehuurd zou worden. De rechter oordeeh dat sprake is van een mspanningsverplichting aangezien het resultaat van de voor de verhuurder geldende verplichting nog niet in alle opzichten vaststond. Vervolgens constateert de rechter dat de verhuurder sinds het eerste verzoek daaitoe van de huurder geen passende (vervangende) bedrijfsruimte heeft aangeboden en ook heeft aangegeven daaitoe niet meer te zullen overgaan. Dit levert een schending van de overeengekomen inspannmgsverpliehting op waaidoor de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden toegewezen. Rechlbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 7 maart 2012, LJNBW1534 (kwalificatie gehuurde, 23 Oa-ruimte) Centraal staat de vraag of het pand dat wordt gebr-uikt als museum waai-in ook zalen worden verhuurd en een museumwmkel is gevestigd, kan worden aangemerkt als 290-bedr-ijfsruimte of 230a-i-uimte. Om meer inzicht en duidelijkheid te verkrijgen in de indelmg van het gehuurde en de door de huurder in het gehuurde ontplooide activiteiten heeft een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden. De kantomechter oordeeh dat uh de indeling van het gehuurde blijkt dat de kernactiviteh van de huurder daadwerkelijk is 'het zijn van een museum'. De verhuur van zalen aan derden en het exploiteren van de 'museumwinkel' zijn overduidelijk ondergeschikt en hoogstens indirect ondersteunend aan die kernactiviteh. De kantom-echter komt tot de conclusie dat sprake is van 230a-ruimte. Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 28 maart 2012, NJF 2012, 243 (onderveriiuur, schadevergoeding) De huurder verhuurt zijn woning onder aan derden in strijd met de huurovereenkomst. De door de verhuurder gevorderde ontbinding wordt toegewezen, evenals de gevorderde ontruiming. De verhumder vordert op grond van ait. 6:104 BW een schadevergoeding gelijk aan de winst die de huurder heeft genoten (zijnde het verschil tussen de huurprijs en de onderhuurprijs). De kantomechter overweegt dat voor toepassing van art. 6:104 BW eerst moeten worden beoordeeld ofde verhuurder schade heeft geleden. Daarbij gaat het niet om de winst die de verhum-der had kunnen maken, maai- slechts om de winst waai-van redelijker-wijs mag worden aangenomen dat hij die daadwerkelijk zou hebben gemaakt. Aangezien niet aannemelijk is dat de verhumder de door de hum-der overeengekomen onderhuurprijs ook werkelijk zou hebben bedongen (maar veeleer dat hij de 'oorspronkelijke humprijs' zou hebben gehandhaafd), oordeeh de kantomechter dat de verhum-der geen schade heeft geleden en wordt de gevorderde schadevergoeding afgewezen. Rechlbank Utrecht, seclor kanton, locatie Utrecht, 11 april 2012, LJNBW3534 (gebrekenregeling onderhoud, uitleg huurprijs, opschorting) De verhuurder vordert betaling van achterstallige huurpenningen. De hum-der steh dat partijen een huurverlaging zijn overeengekomen. De verhuurder erkent deze huurverlaging maai- stelt dat de ontbindende voorwaai-de voor die huurverlaging is ingetreden omdat de hum-der niet aan zijn verpliciiting tot tijdige betaling van de huurpermingen heeft voldaan. De huurder doet echter een beroep op zijn opschortingsrecht in verband met gebreken aan de c.v.-installatie, vochtproblemen in de kelder en lekkage van het dak. In deze procedure is het de vraag of de huurder terecht een beroep heeft gedaan op zijn opsehoithigsrecht. De kantomechter overweegt dat de verhuurder zijn verplichtingen na moet Icomen en de klachten van de huurder serieus moet nemen. De huurder heeft volgens de kantom-echter voorafgaand aan de procedure onvoldoende aan de verhuurder kenbaar gemaakt dat de klachten (nog steeds) bestonden en dat deze gebreken onvoldoende wai en verholpen. De huurder heeft ten omechte een beroep gedaan op zijn opschortingsrecht. Dh rechtvaai-digt volgens de kantom-echter echter niet de stelling van de verhuurder dat de ontbindende voorwaarde is ingeü-eden. Volgens de kantonrechter hebben pai-tijen met de ontbindende voorwaarde die ziet op niet tijdige huurbetaling, niet beoogd dat deze ontbindende voorwaar-de ook intreedt indien de huurder (weliswaar ten om-echte) de humbetalingen opschort vanwege achterstallig onderhoud. Rechtbank Zwolle, sector kanton, localie Zwolle, 19 april 2012, LJNBW4016 (huurprijs, benoeming deskundige, beantwoording voorvragen) De verhum-der verzmekt om benoeming van een deslcundige ex ait. 7:304 BW die zich zal uitlaten over de huurprijs. De hum-der heeft in deze procedure een aantal ai-gumenten opgeworpen waardoor huuiprijswijziging (nog) niet mogelijk is. De verhum-der steh zich op het standpunt dat deze procedure zich niet leent voor de beantwoorcting van de door de huurder opgeworpen voorvragen, tei-wijl dat wel nodig is voor de waai-dering van diens ai gumenten. De kantom-echter overweegt dat uh het ar-rest van de Hoge Raad van 12 mei 2006 (WR 2006, 75) kan worden afgeleid dat de beantwoording van een voorvraag in het kader van een procedure ex ait. 7:303 BW mogelijk is. Volgens de kantom-echter verzet de aard van de onderhavige procedure zich niet tegen een uitputtende behandeling van een voorvraag, mits hoor en wederhoor wordt toegepast. De voorvraag of humaanpassing mogelijk is wordt poshief beantwoord, de voorvraag of bij auonge is afgezien van een huurprijswijziging wordt negatief beantwoord. De kantonrechter benoemt de BHAC om onderzoek te doen naai- de humprijs. 254 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 4 juli/augustus 2012

18 ( (

19 Jurisprudentieoverzicht MM', mr. P.K. Oosterling - van der Maarel* Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 10 oktober 2011 t/m 12 december Hoge Raad Hoge Raad 14 ohober 2011, UNBR3054 en UNBT7545 (hvalificatie, opzegging) De huui-der huurt van de verhuurder een perceel grond op een bedrijventerrein en exploiteert daarop een autosloperij. De huurder heeft daai-toe bepaalde opstallen op het gehuurde geplaatst. De verhuurder heeft de huurovereenkoinst opgezegd en vordert ontruiming van het gehuui-de. De huurder stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van de humvan een ongebouwde om-oerende zaak. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is de vordering van de verhumder toegewezen. De Hoge Raad doet de zaak af op gi ond van art 81 RO. Hoge Raad 28 ohober 2011, RvdW 2011, 1315 (haken) Krakers vorderen dat het de Staat wordt verboden orn toepassing te geven aan art. 551a Sv tot bij onherroepelijke rechterlijke beslissing is vastgesteld dat zij wederrechtelijk in de desbetreffende ruimten vertoeven. In eerste aanleg werd deze vordering afgewezen. In hoger beroep oordeelde het hof dat de Staat niet tot onti-uiming mag overgaan, zolang niet aan de krakers de gelegenheid is geboden om ten minste in eerste aanleg aan de voorzieningemechter voor te leggen of voor de ontraiming een deugdelijke grond bestaat. De Staat heeft tegen het an-est van het hof cassatieberoep ingesteld, doch de Hoge Raad verwerpt het beroep van de Staat. Hoge Raad2 december 2011, UNBT2721 (totstandkoming) De humder vordert een verklai-ing voor recht dat (primair) er een hum-overeenkomst tot stand is gekomen en (subsidiair) de verhumder schadeplichtig is wegens het afbreken van de onderhandelingen. De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurder afgewezen en het hof heeft het vonnis van de kantonr-echter beki-achtigd. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van ar-t. 81 RO. Hoge Raad 9 december 2011, UNBT7502 (beëindiging) De rechtbank heeft het tijdstip vastgesteld waai-op de humovereenkomst tussen de verhuurder en de hum-der beti-effende de bedrijfsruimte eindigt. Het hof heeft dh vormis bekrachtigd, met dien verstande dat het hof de dag waai-op de huurovereenkomst eindigt nader heeft vastgesteld. De Hoge Raad doet de zaak af op gi-ond van ai-t. 81 RO, met dien verstande dat nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst had bepaald, is verstreken, de Hoge Raad een nieuwe datmn bepaalt. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 30 maart 2010, WR 2011, 105 (beëindiging, ontbinding, gebrek) De verhuurder is eigenaar van twee panden die op de begane grond zijn gescheiden door middel van een scheidingsmuur. De verhumder heeft één pand verhuurd aan de huurder ten behoeve van gebruik als woomuimte. De gemeente heeft jegens de verhuurder een dwangsombesluh genomen tot het verwijderen en verwijderd houden van de scheidingsmuur. De verhuurder heeft de huurovereenkomst met de huurder vervolgens buitengerechtelijk ontbonden op gi-ond van art. 7:210 BW. In kort geding heeft de verhuurder ontruiming van de woning gevorderd. In eerste aanleg is de vordering van de verhuurder toegewezen. Het hof oordeelt dat, hoewel de last onder dwangsom uitsluitend ziet op de verwijdering van de scheidingsmum, voorlopig vaststaat dat de gemeente tevens handhavend zal optreden met betrekking tot de bewoning op de begane grond, omdat dh in sti-ijd is met het bestemmingsplan. Onder deze omstandigheden is er sprake van een situatie waarin een overheidsmaatregel het gebruik van het gehumde als woning verhindert, waar-door het genot dat de huurder op grond van de hum-overeenkomst mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt. Dh geeft de verhuurder op grond van art. 7:210 BW het recht de huurovereenkomst te ontbinden. GerechtshofAmsterdam 18 januari 2011, WR 2011, 122 (kwalificatie, onbebouwde onroerende zaak) De verhumder verhumt aan de huurder een stuk gi-ond dat (onder meer) bestemd is als tijdelijke pai'keerplaats. Het pai-- keerterrein is buitendijks gelegen op een betonnen plaat die op palen boven het IJ is gesitueerd. Deze betormen plaat was reeds aanwezig bij het aangaan van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd. De huurder heeft verzocht om de termijn waar binnen hij het gehuurde dient te ontruimen, te verlengen. De kantom-echter heeft de hum-der niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek, aangezien geen sprake is van een gebouwde om-oerende zaak in de zin van ait. 7:230a BW. Het hof acht het aannemelijk dat het pai-tijen bij het aangaan van de hum-overeenkomst voor ogen heeft gestaan om aan de huurder een stuk grond bestemd als pai'keerterrein te verhuren. De feiten en omstandigheden bieden onvoldoende aanknopingspunt voor de stelling van de huurder dat paitijen een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak. Het hof verwerpt het hoger beroep. GerechtshofAmsterdam 12juli 2011, PRG 2011, 269 (tekortkoming, ontbinding, huurachterstand) De verhuurder heeft ontiuiming van het gehum'de gevorderd op gi-ond van dringend eigen gebr-uik gelegen in gezinsuitbreiding. In eerste aanleg is de vordermg van de verhum- Kun Oosterling - van der Maarel is advocaat bij Houthoff Burama te Amsterdam. Nr. 1 januari/februari 2012 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 55

20 Jiirisprudentieoverzichi der afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. In hoger beroep heeft de verhuurder zijn eis vermeerderd met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige hum-. Het hof oordeelt dat de schending van de verplichtmg om het gehuurde zelf te bewonen in combinatie met de aanzienlijke hum-achterstand, de ontbinding van de humovereenkomst rechtvaardigt. De vordering van de verhum-der tot betaling van de huurachterstand is op grond daarvan eveneens toewijsbaar-. GerechtshofAmsterdam 16 augustus 2011, NJF 2011, 432 (totstandlcoming, volmacht) De verhuurder heeft gedaagde een huuraanbieding gedaan met betrekking tot de huur van een nog te realiseren winkelruimte. De in de huuraanbieding genoemde vermootschap is door gedaagde met pen doorgestreept en vervangen door een andere vennootschap. Na deze handmatige wijziging heeft de gedaagde het voorstel van de verhuurder voor akkoord getekend. Gedaagde heeft de verhuurder er vervolgens van op de hoogte gesteld dat hij van de huur afziet. De verhuurder vordert (o.a.) ontbinding van de humovereenkomst en betaling van de vervallen huurtermijnen. De kantom-echter heeft de vorderingen van de verhum der afgewezen op de grond dat niet kan worden vastgesteld dat gedaagde een huurovereenkomst heeft gesloten met de verhumder, zodat de verhumder op gr-ond daarvan geen vorderingen jegens gedaagde geldend kan maken. Het hof oordeeh dat gedaagde de huurovereenkomst voor een nader te noemen volmachtgever heeft gesloten en niet aan zijn verplichting tot het noemen van zijn volmachtgever heeft voldaan, zodat hij wordt geacht de huurovereenkomst voor zichzelf te hebben gesloten. Het hof heeft de zaak verwezen voor een nadere akte aan de zijde van de verhuurder. GerechtshofAmsterdam 30 augustus 2011, PRG 2011, 298 (telcortlcoming, ontbinding, ontruiming) De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruhning van het gehuurde, op de grond dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen door in het gehumde hermep te laveken. De kantom-echter heeft de vordering afgewezen. Het hof oordeelt dat er sprake is van een tekortkoming en dat zich hier niet de shuatie voordoet dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het hof vernietigt het vonnis in eerste aanleg en wijst alsnog de vordering van de verhumder toe. GerechtshofAmsterdam 11 oktober 2011, LJNBU2965 (overdracht, side letter, onrechtmatige daqd) De oorspronkelijke verhuurder heeft het gehuurde in eigendom overgedragen, doch daai-bij geen melding gemaakt van de door hem aan de hum-der toegezegde huisvestingsbijdrage. Via een aantal andere eigendomsoverdrachten is eiseres uiteindelijk eigenaar geworden. Eiseres heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de oorspr onkelijke verhuurder jegens eiseres omechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor alle daai-uh voortvloeiende schade. Het hof oordeelt dat de oorspronkelijke verhuurder, door na te laten melding te maken van de aanvullende huurafspraken, in strijd heeft gehandeld met hetgeen volgens ongeschi-even recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en daai-mee omechtmatig heeft gehandeld. Ook jegens de opvolgende verkrijgers die, zonder kennis hiervan, het gehuurde hebben gekocht. Het hof oordeeh het aarmemelijk dat eiseres door dh nalaten mogelijk enige schade heeft geleden. Deze vaststelling vormt voldoende grondslag voor verwijzing naar een schadestaatprocedure. GerechtshofAmsterdam 25 oktober 2011, UN BU4956 (gebrekenregeling, opschorting, last onder dwangsom, bestemmingsplan) De verhumder verhumt een winkelruimte aan de huurder met als bestemming showroom voor exclusieve meubelen. Blijkens een aan de humder gericht voor-nemen tot een last onder dwangsom, wordt het overeengekomen gebi uik van het gehuurde in strijd geoordeeld met het ter plaatse van laacht zijnde bestemmingsplan. Het voornemen strekt tot het doen staken en gestaakt houden van dat gebruik. Omdat de hum-der vervolgens geen hum- meer betaalde en het gehuurde niet meer in gebruik nam, heeft de verhuurder de hum-der in kort geding gedagvaard. Het hof oordeeh dat aan het gehum-de een gebrek kleeft in de zin van ai-t. 7:204 lid 2 BW. Op grond daarvan komt de huurder in beginsel het opschortingsrecht toe van de tegenover dat humgenot staande betaling van de huurpenningen. De overeengekomen conüactuele bestemming dient te prevaleren boven art en van de ROZ-bepalingen. Zou dh anders zijn, dan zou dit tot het onaanvaai dbm-e resultaat leiden dat de verhum- der zich eenzijdig en zonder enig nadeel kan onttrekken aan de nakoming van de hoofdverplichting die voor hem uh de humovereenkomst voortvloeh. De vordering van de verhuurder zal wor-den afgewezen. GerechtshofAmsterdam 29 november 2011, UNBU6343 (beëindiging, opzegging, dringend eigen gebruik, belangenafweging, onderhuurovereenkomst) De verhuurder en de humder hebben een (onder)huurovei-- eenkomst gesloten ter zake een café- en restaurantmimte. De verhuui'der heeft de (onder)humovereenkomst opgezegd op de grond dat de belangenafweging in zijn voordeel uitvah c.q. op grond van dringend eigen gebruik (oplevering aan de eigenaai-zhoofdverhuurder). De verhuurder vordert dat de kantom-echter zal bepalen dat de (onder)huurovei-- eenkomst eindigt, met veroordeling van de humder tot ontruimmg van het gehuurde. De kantom-echter heeft de vordering toegewezen. Het hof oordeelt in de eerste plaats dat de verhumder zijn huurovereenkomst met de eigenaar heeft opgezegd, zodat art. 7:306 BW toepassing mist. Daarnaast oordeelt het hof dat vast staat dat de eigenaar de verhumder wenst te houden aan zijn opleveringsverpliehting en dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn voor een voldoende reële mogelijkheid dat de (ondei-)huui-der in het gehuurde kan blijven. Verder is het hof van oordeel dat de verhuurder bij zijn streven naar beëindiging van zijn (hoofd)huurovereenkomst, ook de daarbij betrokken belangen van zijn onderhuurder in acht had te nemen. Dat betekent evenwel niet dat die belangen zonder meer in de weg staan aan de door de verhuurder nagestreefde beëindiging van zijn humovereenkomst met de eigenaar-. Het hof oordeelt dat de belangen van de verhuurder bij de beëindiging van de hum-overeenkomst zwaarder wegen dan die van de onderhuurder bij contmuering daai-van. Tot slot is de verhuurder jegens de eigenaar gehouden tot oplevering van het gehum-de en heeft hij mhsdien het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. 56 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 1 januari/februari 2012

Cursus huurrecht. Indeling in modules. Systematiek van de wet

Cursus huurrecht. Indeling in modules. Systematiek van de wet Cursus huurrecht Indeling in modules Systematiek van de wet Gelaagde structuur van de wetboeken; Algemene bepalingen huurrecht (artikel 7:201 BW artikel 7:231 BW); o Huur van roerende zaken; o Huur van

Nadere informatie

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 201-231 BW (algemene bepalingen)

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 201-231 BW (algemene bepalingen) Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 201-231 BW (algemene bepalingen) Boek 7 BW, titel 4: Algemeen e.v. Afdeling 1. Algemene bepalingen Artikel 201 1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder,

Nadere informatie

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 290-310 BW (huur van bedrijfsruimte)

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 290-310 BW (huur van bedrijfsruimte) Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 290-310 BW (huur van bedrijfsruimte) Boek 7 BW, titel 4: Bedrijfsruimte Afdeling 6. Huur van bedrijfsruimte Artikel 290 1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing

Nadere informatie

Uitspraak vonnis RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD. Sector civiel recht. Vonnis in kort geding van 16 juli 2010

Uitspraak vonnis RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD. Sector civiel recht. Vonnis in kort geding van 16 juli 2010 Datum uitspraak: 16-07-2010 Datum publicatie: 09-11-2010 Rechtsgebied: Handelszaak Soort procedure: Kort geding Inhoudsindicatie: Geschil over voor buitenschoolse dan wel tussenschools opvang gehuurde

Nadere informatie

Huurrecht - woonruimte

Huurrecht - woonruimte Huurrecht - woonruimte Bij huurrecht en huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw, en de meeste huurvragen hebben hier ook betrekking op. De wet

Nadere informatie

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/5545011KG ZA 13-1428 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 juli 2014

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/5545011KG ZA 13-1428 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 juli 2014 arrest GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team II zaaknummer :200.140.465101 KG zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/5545011KG ZA 13-1428 arrest van de meervoudige burgerlijke

Nadere informatie

- 290-bedrijfsruimte: openbare, toegankelijke ruimtes zoals winkels en horecabedrijven;

- 290-bedrijfsruimte: openbare, toegankelijke ruimtes zoals winkels en horecabedrijven; Huurrecht 290-bedrijfsruimte (winkelruimte) Bij huurrecht en een huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw. De meeste huurvragen hebben hier dan

Nadere informatie

Huurrecht en faillissement

Huurrecht en faillissement Presentatie Vogon 1 april 2015 Jurjan Adriaansens Advocaat vastgoed sinds 2002-2007 303-taxateur + bedrijfsjurist bij DTZ 2007-2008 Sinds 2008 terug als vastgoedadvocaat Oprichter/partner M2 Advocaten

Nadere informatie

DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.

DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. Zaaknummer: S21-29 Datum uitspraak: 29 januari 2015 Plaats uitspraak: Zeist DE RIJDENDE RECHTER Bindend Advies in het geschil tussen: S. van der Veen en T. van der Veen--Koster te Ferwert, verder te noemen:

Nadere informatie

Supermarktvastgoed & Huurrecht

Supermarktvastgoed & Huurrecht Supermarktvastgoed & Huurrecht Vrijdag 8 maart 2013 Jodit M. de Bruin Programma Inleiding huurrecht Asbest Exploitatieplicht Afwijkende bedingen Huurprijzen Renovatie 2 Inleiding (1) Soorten huur Gebouwde

Nadere informatie

Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken

Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken In de dagelijkse praktijk komen wij van Stad&Co ondernemers tegen die vragen hebben over hun juridische

Nadere informatie

Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is.

Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Huurrecht - kantoorruimte en overige bedrijfsruimte De meeste huurvragen hebben betrekking op het huurrecht en een huurovereenkomst betreffende het (ver)huren van een onroerende zaak. De wet maakt onderscheid

Nadere informatie

WR 2011/64: 290-bedrijfsruimte wanprestatie: goed huurderschap; exploitatieverplichting huurster; op verzoek van huurster is me...

WR 2011/64: 290-bedrijfsruimte wanprestatie: goed huurderschap; exploitatieverplichting huurster; op verzoek van huurster is me... Samenvatting - Uitspraak WR 2011/64: 290-bedrijfsruimte wanprestatie: goed huurderschap; exploitatieverplichting huurster; op verzoek van huurster is me... 290-bedrijfsruimte wanprestatie: goed huurderschap;

Nadere informatie

Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1624-1636o BW (bedrijfsruimte)

Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1624-1636o BW (bedrijfsruimte) Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1624-1636o BW (bedrijfsruimte) BUREAU BREIJ B.V. Postbus 15858 1001 NJ AMSTERDAM Kamer van Koophandel, nr. 17082168, ter inzage gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

Nadere informatie

DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.

DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. Zaaknummer: S21-40 Datum uitspraak: 24 september 2015 Plaats uitspraak: Zeist DE RIJDENDE RECHTER Bindend Advies in het geschil tussen: H.G. Warmer en S.H.M. Warmer-Bleij te Neede, verder te noemen: Warmer,

Nadere informatie

MEINDERT OOSTERHOF, in zijn hoedanigheid van gerechtsdeurwaarder, kantoorhoudende te Drachten,

MEINDERT OOSTERHOF, in zijn hoedanigheid van gerechtsdeurwaarder, kantoorhoudende te Drachten, Vonnis RECHTBANK LEEUWARDEN Sector kanton Locatie Heerenveen zaak-/rolnummer: 371218 CV EXPL i 1-5231 vonnis van de kantonrechter d.d. 14 maart 2012 inzake X wonende te eiser. procederende met toevoeging.

Nadere informatie

Huurvoorwaarden garages

Huurvoorwaarden garages Algemene huurvoorwaarden voor garages Onderdeel van de huurovereenkomst Terbeschikkingstelling en aanvaarding Goede staat Verplichtingen verhuurder Rustig genot Onderhoud Ernstige gebreken Gevolgschade

Nadere informatie

Huurrecht. Feiten over uw positie in het huurrecht. Deze brochure is een uitgave van de advocaten Paul Veerman en Toon Kool

Huurrecht. Feiten over uw positie in het huurrecht. Deze brochure is een uitgave van de advocaten Paul Veerman en Toon Kool Huurrecht Feiten over uw positie in het huurrecht Deze brochure is een uitgave van de advocaten Paul Veerman en Toon Kool 1087 CE AMSTERDAM T 020 398 01 50 E ERFRECHT@KBGADVOCATEN.NL WWW. ADVOCATENKAN

Nadere informatie

HUURDER FAILLIET; VOOR WIE ZIJN DE KOSTEN?

HUURDER FAILLIET; VOOR WIE ZIJN DE KOSTEN? HUURDER FAILLIET; VOOR WIE ZIJN DE KOSTEN? HOGE RAAD 19 APRIL 2013 LJN: BY6108 PROGRAMMA: Verplichtingen van de huurder (artikel 7:218 en 7:224 BW) Faillissement en beëindiging van de huurovereenkomst

Nadere informatie

Noot bij ktr. Utrecht 16 september 2008, BF0857

Noot bij ktr. Utrecht 16 september 2008, BF0857 Rotterdam Institute of Private Law Accepted Paper Series Noot bij ktr. Utrecht 16 september 2008, BF0857 Z.H. Duijnstee-van Imhoff Published in WR 2009/109, p. 388-390. 1 Noot bij ktr. Utrecht 16 september

Nadere informatie

Huurovereenkomst. Gebreken, onderhoud en renovatie

Huurovereenkomst. Gebreken, onderhoud en renovatie inhoud Huurovereenkomst 1. Aangaan en kwalificatie huurovereenkomst 16 Hoe komt een huurovereenkomst tot stand? 16 Waar moet ik als verhuurder op letten bij het gebruik van algemene voorwaarden? 17 Welke

Nadere informatie

Rapport. Rapport over een klacht over het College van procureurs-generaal te Den Haag. Datum: 25 februari 2014. Rapportnummer: 2014/010

Rapport. Rapport over een klacht over het College van procureurs-generaal te Den Haag. Datum: 25 februari 2014. Rapportnummer: 2014/010 Rapport Rapport over een klacht over het College van procureurs-generaal te Den Haag. Datum: 25 februari 2014 Rapportnummer: 2014/010 2 Klacht Verzoeker klaagt erover dat het College van procureurs-generaal

Nadere informatie

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ecli:nl:rbams:2013:bz6442&keyword=bz6442 1

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ecli:nl:rbams:2013:bz6442&keyword=bz6442 1 Modeldagvaarding: Bemiddelingsovereenkomst met makelaar/bemiddelaar voor een zelfstandige woning waarbij de makelaar/bemiddelaar zowel voor de particuliere huurder als de verhuurder heeft bemiddeld. Een

Nadere informatie

Rechtsgeldige beëindiging van het Huurcontract tussen V.N.I. en Xenon Webstore B.V. c.q. de heren Hofs

Rechtsgeldige beëindiging van het Huurcontract tussen V.N.I. en Xenon Webstore B.V. c.q. de heren Hofs Rechtsgeldige beëindiging van het Huurcontract tussen V.N.I. en Xenon Webstore B.V. c.q. de heren Hofs Mijn gemachtigde mr. G.M. Kerpestein heeft in de Memorie van Antwoord, waaraan het Hof in zijn hele

Nadere informatie

22. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht 10 juli 2013 ECLI: NL:RBMNE:2013:3232 Maatschappij Doelenstraat B.V.

22. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht 10 juli 2013 ECLI: NL:RBMNE:2013:3232 Maatschappij Doelenstraat B.V. Jwispnideiitiebespreking 22. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht 10 juli 2013 ECLI: NL:RBMNE:2013:3232 Maatschappij Doelenstraat B.V. / Gedaagden Samenvatting Tussentijdse beëindiging,

Nadere informatie

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, ECLI:NL:RBROT:2016:996 Instantie Rechtbank Rotterdam Datum uitspraak 10-02-2016 Datum publicatie 10-02-2016 Zaaknummer 4645281 VV EXPL 15-591 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Kort geding

Nadere informatie

ECLI:NL:GHARL:2014:4798

ECLI:NL:GHARL:2014:4798 ECLI:NL:GHARL:2014:4798 Instantie Datum uitspraak 13-06-2014 Datum publicatie 19-06-2014 Zaaknummer 200.138.115-01 Rechtsgebieden Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep

Nadere informatie

Zaaknummers: 1332071 VZ VERZ 12-2042 1339421 VZ VERZ 12-29691. beschikking ex artikel 1019w Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in

Zaaknummers: 1332071 VZ VERZ 12-2042 1339421 VZ VERZ 12-29691. beschikking ex artikel 1019w Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in Zaaknummers: 1332071 VZ VERZ 12-2042 1339421 VZ VERZ 12-29691 beschikking RECHTBANK ROTTERDAM Sector kanton Locatie Rotterdam zaaknummers: 1332071 VZ VERZ 12-2042 1339421 VZ VERZ 12-2969 uitspraak: 21

Nadere informatie

Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.

Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. Zaaknummer: 10445 Datum uitspraak: 6 mei 2010 Plaats uitspraak: Zaandam in het geschil tussen: A.T. Vos te Groningen verder te noemen: Vos, tegen: Bindend Advies Stichting Nijestee te Groningen vertegenwoordigd

Nadere informatie

Vastgoed-nieuws. 21 november 2013. Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur

Vastgoed-nieuws. 21 november 2013. Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur Vastgoed-nieuws 21 november 2013 Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur Essentie Verhuurders proberen vaak op creatieve manier onder dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen uit te

Nadere informatie

Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K. Oosterling-van der Maarel en mw. mr. drs. C.F.J. Heemskerlc.

Jurisprudentieoverzicht mw. mr. P.K. Oosterling-van der Maarel en mw. mr. drs. C.F.J. Heemskerlc. mw. mr. P.K. Oosterling-van der Maarel en mw. mr. drs. C.F.J. Heemskerlc. Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - ofaan de redactie ter

Nadere informatie

Witlox Juristen The Brandhouse B.V. DomJur 2015-1171

Witlox Juristen The Brandhouse B.V. DomJur 2015-1171 Witlox Juristen The Brandhouse B.V. DomJur 2015-1171 Rechtbank Oost-Brabant Zaak-/rolnummer: C/01/287399 / HA ZA 14-923 ECLI:NL:RBOBR:2015:6593 Datum: 18 november 2015 Vonnis in de zaak van de besloten

Nadere informatie

ONTBINDINGSCLAUSULE HUUROVEREENKOMST GELDIG IN SURSÉANCE EN FAILLISSEMENT HR 13 mei 2005, RvdW 2005/72 (Curatoren BabyXL/Amstel Lease)

ONTBINDINGSCLAUSULE HUUROVEREENKOMST GELDIG IN SURSÉANCE EN FAILLISSEMENT HR 13 mei 2005, RvdW 2005/72 (Curatoren BabyXL/Amstel Lease) ONTBINDINGSCLAUSULE HUUROVEREENKOMST GELDIG IN SURSÉANCE EN FAILLISSEMENT HR 13 mei 2005, RvdW 2005/72 (Curatoren BabyXL/Amstel Lease) Inleiding In het hierna te bespreken arrest heeft de Hoge Raad beslist

Nadere informatie

Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte.

Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte. Vastgoed/Six-Hummel/Know how/incasso/notitie buitengerechtelijke kosten 2012-07-24/MVA Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte. Met ingang van 1 juli 2012 is de regelgeving met betrekking

Nadere informatie

DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.

DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. Zaaknummer: S21-41 Datum uitspraak: 23 september 2015 Plaats uitspraak: Zeist DE RIJDENDE RECHTER Bindend Advies In het geschil tussen: P. Elavarasu te Veldhoven, verder te noemen: Elavarasu bijgestaan

Nadere informatie

De Vereniging van Eigenaars Complex Meander, gevestigd te Amsterdam, hierna genoemd de VvE en :

De Vereniging van Eigenaars Complex Meander, gevestigd te Amsterdam, hierna genoemd de VvE en : HUUROVEREENKOMST PARKEERPLAATS MOTORFIETS De Vereniging van Eigenaars Complex Meander, gevestigd te Amsterdam, hierna genoemd de VvE en : Naam : Adres : Postcode : Geboortedatum : Legitimatie : Nummer

Nadere informatie

Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1623a-1623o BW (woonruimte)

Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1623a-1623o BW (woonruimte) Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1623a-1623o BW (woonruimte) BUREAU BREIJ B.V. Postbus 15858 1001 NJ AMSTERDAM Kamer van Koophandel, nr. 17082168, ter inzage gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

Nadere informatie

Herziening pachtprijs van percelen land te Overijssel, tezamen groot 35.03.59 ha.

Herziening pachtprijs van percelen land te Overijssel, tezamen groot 35.03.59 ha. Centrale Grondkamer, beschikking van 24 maart 2011, GP 11.625 [artikel 7:333 BW] Herziening pachtprijs van percelen land te Overijssel, tezamen groot 35.03.59 ha. Centrale Grondkamer, beschikking van 8

Nadere informatie

Artikel 7:220 BW regelt de medewerkingplicht van een huurder bij een voorgenomen renovatie.

Artikel 7:220 BW regelt de medewerkingplicht van een huurder bij een voorgenomen renovatie. Dit artikel is als volgt onderverdeeld: I. de medewerkingplicht van de huurder; II. huurbeëindiging wegens renovatie: de mogelijkheden; III. vergoedingsrechten. I. DE MEDEWERKINGPLICHT VAN DE HUURDER Artikel

Nadere informatie

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team kanton Leiden/Gouda Locatie Alphen aan den Rijn TJ/ME Rolnr.: 1169043 \ CV EXPL 12-1179 Datum: 26 maart 2013

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team kanton Leiden/Gouda Locatie Alphen aan den Rijn TJ/ME Rolnr.: 1169043 \ CV EXPL 12-1179 Datum: 26 maart 2013 vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team kanton Leiden/Gouda Locatie Alphen aan den Rijn TJ/ME Rolnr.: 1169043 \ CV EXPL 12-1179 Datum: 26 maart 2013 Vonnis in de zaak van: de besloten vennootschap Datahouse Alphen

Nadere informatie

MODEL HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW

MODEL HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW MODEL HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 17 september 2012 vastgesteld en tevens gepubliceerd op de website

Nadere informatie

De procedure wordt voor RITM mede behandeld door mr. M.D.R. Joppe, eveneens advocaat te Amsterdam.

De procedure wordt voor RITM mede behandeld door mr. M.D.R. Joppe, eveneens advocaat te Amsterdam. vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel Zittingsplaats Den Haag zaaknummer / rolnummer: C/09/458213 / HA ZA 14-90 Vonnis in incident van in de zaak van: de rechtspersoon naar vreemd recht RITM OKB ZOA, gevestigd

Nadere informatie

De Commissie heeft partijen opgeroepen voor een mondelinge behandeling op 5 maart 2012.

De Commissie heeft partijen opgeroepen voor een mondelinge behandeling op 5 maart 2012. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2012-122 d.d. 17 april 2012 (mr. A.W.H. Vink, voorzitter, en mr. F.E. Uijleman, secretaris) Samenvatting Reisverzekering, toepasselijkheid verzekeringsvoorwaarden,

Nadere informatie

Rechtspraak.nl - LJN: BZ0345

Rechtspraak.nl - LJN: BZ0345 Page 1 of 6 LJN: BZ0345, Gerechtshof Arnhem, 200.111.632 Datum uitspraak:06-11-2012 Datum 01-02-2013 publicatie: Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Hoger beroep kort geding Inhoudsindicatie:

Nadere informatie

LJN: BJ4855,Sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 415843 / CV EXPL 09-1336

LJN: BJ4855,Sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 415843 / CV EXPL 09-1336 LJN: BJ4855,Sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 415843 / CV EXPL 09-1336 Datum uitspraak: 23-07-2009 Datum publicatie: 10-08-2009 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg enkelvoudig

Nadere informatie

De Commissie beslist met inachtneming van haar Reglement en op basis van de volgende stukken:

De Commissie beslist met inachtneming van haar Reglement en op basis van de volgende stukken: Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2012-262 d.d. 17 september 2012 (prof. mr. M.M. Mendel, voorzitter, mr. E.M. Dil-Stork en mr. A.W.H. Vink, leden, en mr. drs. D.J. Olthoff,

Nadere informatie

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ecli:nl:gharl...

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ecli:nl:gharl... 1 of 5 31-01-16 21:27 Zoekresultaat - inzien document ECLI:NL:GHARL:2013:5729 Permanente link: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ecl Instantie Datum uitspraak 30-07-2013 Datum publicatie 01-08-2013

Nadere informatie

Huurovereenkomst Loods

Huurovereenkomst Loods Huurovereenkomst Loods De ondergetekenden: 1. Verhuurder Naam: Verstoep Verhuur, onderdeel van D.L. Verstoep Transport Gevestigd te: Gouderak Nr. KvK: 29032141 Postcode: 2831 BJ Straat: Middelblok 41 Telefoon:

Nadere informatie

Belangenbehartiging opdrachtgever. Tijdelijke verhuur. Problemen bij oplevering vrij van huur.

Belangenbehartiging opdrachtgever. Tijdelijke verhuur. Problemen bij oplevering vrij van huur. Belangenbehartiging opdrachtgever. Tijdelijke verhuur. Problemen bij oplevering vrij van huur. Klager heeft zijn makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van zijn woonboerderij

Nadere informatie

De ontruimingsbescherming nader

De ontruimingsbescherming nader De ontruimingsbescherming nader bezien mw.mr. J.M. de Bruin * 1.Inleiding Aanleiding voor dit artikel zijn twee recente uitspraken over de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW. De eerste is die van

Nadere informatie

Bijzondere kenmerken Kort geding Inhoudsindicatie Opheffen conservatoir beslag. Onjuist en/of onvolledig informeren van beslagrechter.

Bijzondere kenmerken Kort geding Inhoudsindicatie Opheffen conservatoir beslag. Onjuist en/of onvolledig informeren van beslagrechter. Rechtspraak.nl Print uitspraak 1 of 5 261015 11:10 Zoekresultaat inzien document ECLI:NL:RBMNE:2013:3231 Permanente link: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ecl Instantie Datum uitspraak 19072013

Nadere informatie

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG Kenmerk: 05/16 Bindend advies in de zaak van: A., wonende te Z., eiser, gemachtigde: mr. Th.F.M. Pothof tegen De Stichting B., gevestigd te IJ., verweerster, gemachtigde:

Nadere informatie

De Commissie heeft vastgesteld dat tussenkomst van de Ombudsman Financiële Dienstverlening niet tot oplossing van het geschil heeft geleid.

De Commissie heeft vastgesteld dat tussenkomst van de Ombudsman Financiële Dienstverlening niet tot oplossing van het geschil heeft geleid. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2012-160 d.d. 22 mei 2012 (mr. R.J. Verschoof, voorzitter, prof. mr. M.L.Hendrikse en mr. E.M. Dil-Stork, leden, en mr. E.E. Ribbers, secretaris)

Nadere informatie

DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene.

DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2015-059 d.d. 23 februari 2015 (mr. P.A. Offers, voorzitter, mr. B.F. Keulen en C.E. Polak, leden en mr. F.E. Uijleman, secretaris) Samenvatting

Nadere informatie

http://legalintelligence.com/frontend/doc.aspx?docid=8305225& sr...

http://legalintelligence.com/frontend/doc.aspx?docid=8305225& sr... pagina 1 van 5 JOR 2013/87 Gerechtshof Arnhem, 18-12-2012, 200.099.939, LJN BY7149 Processuele gevolgen faillietverklaring voor aanhangige rechtsvorderingen, Schorsing van geding in conventie ex art. 29

Nadere informatie

WR 2014/21: Medehuur: verleend medehuurderschap vernietigd op grond van dwaling; twee samenlevende zussen; informatieplicht aankoop woning door huu...

WR 2014/21: Medehuur: verleend medehuurderschap vernietigd op grond van dwaling; twee samenlevende zussen; informatieplicht aankoop woning door huu... WR 2014/21: Medehuur: verleend medehuurderschap vernietigd op grond van dwaling; twee samenlevende zussen; informatieplicht aankoop woning door huu... Klik hier om het document te openen in een browser

Nadere informatie

ter zake van een geschil tussen de besloten vennootschap R. EN D. B.V., hierna te noemen aanneemster, M. V., hierna te noemen: opdrachtgeefster,

ter zake van een geschil tussen de besloten vennootschap R. EN D. B.V., hierna te noemen aanneemster, M. V., hierna te noemen: opdrachtgeefster, No. 29.632 SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS ter zake van een geschil tussen de besloten vennootschap R. EN D. B.V., hierna te noemen aanneemster, e i s e r e s gemachtigde: mr. P.J.A. Vis, werkzaam bij Actio

Nadere informatie

HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW

HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30 juli 2003 vastgesteld. Verwijzing naar dit model en het gebruik

Nadere informatie

---------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------- Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam k.g.-zitting : 16 juli 2004 te 9.30 uur toevoeging : verleend dan wel aangevraagd P L E I T N O T I T I E S inzake: 1. De heer H. BOS, 2. De heer W. SCHILD, 3.

Nadere informatie

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Intermediaire Voorschotbank B.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene.

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Intermediaire Voorschotbank B.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2013-148 d.d. 21 mei 2013 (prof. mr. M.L. Hendrikse, voorzitter, mr. W.H.G.A. Filott mpf, J.Th. de Wit, leden en mevrouw mr. M. Nijland, secretaris)

Nadere informatie

Honderbezitter aansprakelijk voor schade aangericht door hond aan hondenuitlaatster

Honderbezitter aansprakelijk voor schade aangericht door hond aan hondenuitlaatster Honderbezitter aansprakelijk voor schade aangericht door hond aan hondenuitlaatster LJN: BW9368, Rechtbank Amsterdam, 6 juni 2012 2. De feiten 2.1. [A] en [B] wonen tegenover elkaar in [plaats]. [C] woont

Nadere informatie

Daarnaast brengt de makelaar/bemiddelaar ook courtage/kosten in rekening bij de verhuurder.

Daarnaast brengt de makelaar/bemiddelaar ook courtage/kosten in rekening bij de verhuurder. Variant 2: Bemiddelingsovereenkomst met makelaar/bemiddelaar voor een zelfstandige woning. Bemiddelaar brengt courtage/kosten in rekening bij verhuurder en bij huurder. De kandidaat-huurder heeft op een

Nadere informatie

DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V, gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen: Aangeslotene.

DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V, gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen: Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2014-372 d.d. 9 oktober 2014 (mr. P.A. Offers, prof. mr. E.H. Hondius en drs. W. Dullemond, leden en mr. E.E. Ribbers, secretaris) Samenvatting

Nadere informatie

ALGEMENE VOORWAARDEN ALLROUND BACKOFFICE

ALGEMENE VOORWAARDEN ALLROUND BACKOFFICE Artikel 1 Definities 1. In deze voorwaarden wordt verstaan onder: Allround Backoffice: de gebruiker van deze algemene voorwaarden, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder

Nadere informatie

Tijdelijke verhuur woonruimte

Tijdelijke verhuur woonruimte Momenteel staan er veel woningen te koop. Veel mensen hebben zelfs in deze tijd al een nieuwe woning gekocht, terwijl de oude woning nog niet verkocht is. Eigenaren zijn veelal op zoek naar middelen om

Nadere informatie

Algemene voorwaarden Artikel 1 - Definities Artikel 2 - Toepasselijkheid Artikel 3 - Offerte en prijsopgaven

Algemene voorwaarden Artikel 1 - Definities Artikel 2 - Toepasselijkheid Artikel 3 - Offerte en prijsopgaven Algemene voorwaarden Artikel 1 - Definities Opdrachtgever: de natuurlijke of rechtspersoon met wie de overeenkomst tot levering van producten en diensten van m1chel wordt gesloten. Producten en diensten

Nadere informatie

Bewonersraad De Stadhouder Roermond

Bewonersraad De Stadhouder Roermond Bewonersraad De Stadhouder Roermond Werkgroep warmteprobleem De Stadhouder Stand van zaken juridische procedure met Woonzorg Nederland. Op 17 april 2015 heeft Woonzorg Nederland gedagvaard de vijf bewoners/leden

Nadere informatie

http://zoeken.rechtspraak.nl/default.aspx

http://zoeken.rechtspraak.nl/default.aspx LJN: BR1312, Rechtbank Almelo, 120704 / KG ZA 11-114 Datum uitspraak: 11-07-2011 Datum publicatie: Rechtsgebied: 12-07-2011 Civiel overig Soort procedure: Kort geding Inhoudsindicatie: Vordering overdracht

Nadere informatie

Algemene voorwaarden Italiaantje van Nederland. Definities

Algemene voorwaarden Italiaantje van Nederland. Definities Algemene voorwaarden Italiaantje van Nederland Definities Opdrachtgever: de natuurlijke of rechtspersoon met wie de overeenkomst tot levering van producten en diensten van Italiaantje van Nederland wordt

Nadere informatie

Rechtspraak.nl - Zoeken in uitspraken

Rechtspraak.nl - Zoeken in uitspraken Page 1 of 5 LJN: BO4930, Hoge Raad, 09/03103 Datum uitspraak: 28-01-2011 Datum publicatie: 28-01-2011 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Verbintenissenrecht. Zekerheidsstelling;

Nadere informatie

ter zake van een geschil tussen M.M., hierna te noemen: opdrachtgever, de besloten vennootschap D. B.V., hierna te noemen: aanneemster,

ter zake van een geschil tussen M.M., hierna te noemen: opdrachtgever, de besloten vennootschap D. B.V., hierna te noemen: aanneemster, No. 29.235 SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS ter zake van een geschil tussen M.M., hierna te noemen: opdrachtgever, e i s e r, gemachtigde: mr. R.S. Levenga, werkzaam bij de Stichting Univé Rechtshulp te Assen

Nadere informatie

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ecli:nl:rbove...

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ecli:nl:rbove... Rechtspraak.nl Print uitspraak 1 of 5 071215 09:02 Zoekresultaat inzien document ECLI:NL:RBOVE:2013:1448 Permanente link: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ecl Instantie Rechtbank Overijssel

Nadere informatie

Samenvatting. 1. Procedure

Samenvatting. 1. Procedure Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 102 d.d. 18 april 2011 (mevrouw mr. E.M. Dil-Stork, voorzitter, mevrouw mr. A.M.T. Wigger en mr. J.W.H. Offerhaus) Samenvatting De financier

Nadere informatie

ALGEMENE HUURVOORWAARDEN HUUROVEREENKOMST ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE

ALGEMENE HUURVOORWAARDEN HUUROVEREENKOMST ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE ALGEMENE HUURVOORWAARDEN HUUROVEREENKOMST ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE Het toepassingsbereik van deze voorwaarden Artikel 1 Deze Algemene Huurvoorwaarden maken deel uit van de huurovereenkomst, waarin zij van

Nadere informatie

De (on)zin van artikel 7:306 BW voor de onderhuurder van een bedrijfsruimte?

De (on)zin van artikel 7:306 BW voor de onderhuurder van een bedrijfsruimte? De (on)zin van artikel 7:306 BW voor de onderhuurder van een bedrijfsruimte? mw. mr. I.C.K. Mol * Inleiding Toen de wetgever in 1999 het wetsvoorstel tot vaststelling van titel 7.4.6 van het Burgerlijk

Nadere informatie

het college van burgemeester en wethouders van Leeuwarden.

het college van burgemeester en wethouders van Leeuwarden. LJN: AU3784, Raad van State, 200501342/1 Print uitspraak Datum uitspraak: 05-10-2005 Datum publicatie: 05-10-2005 Rechtsgebied: Bestuursrecht overig Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Bij

Nadere informatie

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 232-282 BW (huur van woonruimte)

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 232-282 BW (huur van woonruimte) Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 232-282 BW (huur van woonruimte) Boek 7 BW, titel 4: Woonruimte Afdeling 5. Huur van woonruimte Onderafdeling 1. Algemeen Artikel 232 1.Deze afdeling is uitsluitend van toepassing

Nadere informatie

2.3. Today s is onderdeel van de Todays s Groep, eveneens een online broker.

2.3. Today s is onderdeel van de Todays s Groep, eveneens een online broker. Caesar Capital Todays Vermogensbeheer DomJur 2011-679 Rechtbank Amsterdam, Sector civiel recht Zaaknummer/rolnummer: 483704 / KG ZA 11-314 P/PV Datum: 14 april 2011 Vonnis in kort geding van 14 april 2011

Nadere informatie

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG. Partijen zullen hierna worden aangeduid als de stichting en de arts.

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG. Partijen zullen hierna worden aangeduid als de stichting en de arts. SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG Kenmerk: 08/30 Vonnis in de zaak van: De Stichting A., gevestigd te Z., eiseres in conventie, verweerster in reconventie, tegen: B., plastisch chirurg, wonende te Y., verweerder

Nadere informatie

Aegon Schadeverzekering N.V., gevestigd te Den Haag, hierna te noemen Aangeslotene.

Aegon Schadeverzekering N.V., gevestigd te Den Haag, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2014-382 d.d. 20 oktober 2014 (mr. A.W.H. Vink, voorzitter, prof. mr. M.L. Hendrikse en drs. L.B. Lauwaars RA, leden en mr. F.E. Uijleman, secretaris)

Nadere informatie

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG Kenmerk: 06/04 Arbitraal vonnis in de zaak van: A., wonende te Z., eiser, gemachtigde: mr. R.J. Borghans, tegen de stichting B. Zorggroep, gevestigd te Y., de stichting C.

Nadere informatie

Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden

Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden Jaargang 2002 588 Wet van 21 november 2002 tot vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte) Wij Beatrix, bij de gratie

Nadere informatie

MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015)

MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015) A.175188.01/3402342/2 MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015) Toelichting ten behoeve van een verhuurder Iemand

Nadere informatie

Nationale-Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene.

Nationale-Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2013-113 d.d. 15 april 2013 (mr. A.W.H. Vink, voorzitter, mr. E.M. Dil-Stork en mr. B.F. Keulen, leden en mevrouw mr. F.E. Uijleman, secretaris)

Nadere informatie

De macht van de huurder

De macht van de huurder De macht van de huurder Het team Hans-Mark Giezen Rutger Oranje Monique Laenen Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 3 De macht van de huurder De huurder staat steeds centraler bij

Nadere informatie

REGLEMENT GESCHILLENCOMMISSIE ENERGIELABEL per 7 juli 2015

REGLEMENT GESCHILLENCOMMISSIE ENERGIELABEL per 7 juli 2015 REGLEMENT GESCHILLENCOMMISSIE ENERGIELABEL per 7 juli 2015 Begripsomschrijving Artikel 1. In dit reglement wordt verstaan onder: stichting : de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken; commissie

Nadere informatie

Voor het inroepen van de dienstverlening van Hofland Incasso C.V. met betrekking tot incasso bij voorbaat.

Voor het inroepen van de dienstverlening van Hofland Incasso C.V. met betrekking tot incasso bij voorbaat. 2015-01 ALGEMENE VOORWAARDEN Voor het inroepen van de dienstverlening van Hofland Incasso C.V. met betrekking tot incasso bij voorbaat. Artikel 1 Toepassingsgebied. 1.1 Deze algemene leveringsvoorwaarden

Nadere informatie

Verstandig contracteren in het huurrecht

Verstandig contracteren in het huurrecht Oktober 2010 BZ Huurrecht Verstandig contracteren in het huurrecht Onze advocaten Vastgoedrecht Wouter van de Wier, Harm Heynen, Yvo Dijk en Nick Kooistra leggen zich toe op het Huurrecht en zullen u vier

Nadere informatie

DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene.

DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2014-172 d.d. 23 april 2014 (mr. P.A. Offers, voorzitter, mr. B.F. Keulen en drs. L.B. Lauwaars RA, leden en mr. E.J. Heck, secretaris) Samenvatting

Nadere informatie

MODEL HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW

MODEL HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW MODEL HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30-1-2015 vastgesteld en tevens gepubliceerd op de website www.roz.nl.

Nadere informatie

ALGEMENE VERHUURVOORWAARDEN VAN VERACHTERT NEDERLAND B.V.

ALGEMENE VERHUURVOORWAARDEN VAN VERACHTERT NEDERLAND B.V. ALGEMENE VERHUURVOORWAARDEN VAN VERACHTERT NEDERLAND B.V. Artikel 1: Algemeen - terbeschikkingstelling 1.1 Deze algemene verhuurvoorwaarden zijn van toepassing op de huurovereenkomsten die Verachtert Nederland

Nadere informatie

STANDAARD ALGEMENE HUURVOORWAARDEN HUUROVEREENKOMST ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE

STANDAARD ALGEMENE HUURVOORWAARDEN HUUROVEREENKOMST ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE STANDAARD ALGEMENE HUURVOORWAARDEN HUUROVEREENKOMST ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE Het toepassingsbereik van deze voorwaarden Artikel 1 Deze Algemene Huurvoorwaarden maken deel uit van de huurovereenkomst, waarin

Nadere informatie

Civiele Procespraktijk

Civiele Procespraktijk Civiele Procespraktijk Nr. 11 maart 2010 De volgende onderwerpen worden behandeld: Schorsing na faillissement en terugverwijzing naar een lagere rechter Alternatieve causaliteit Lastgeving Tussentijds

Nadere informatie

Rechtbank Amsterdam 08-05-2015 28-05-2015 3603419 CV EXPL 14-32341. Civiel recht. Eerste aanleg - enkelvoudig. Rechtspraak.nl

Rechtbank Amsterdam 08-05-2015 28-05-2015 3603419 CV EXPL 14-32341. Civiel recht. Eerste aanleg - enkelvoudig. Rechtspraak.nl ECLI:NL:RBAMS:2015:3202 Instantie Datum uitspraak Datum publicatie Zaaknummer Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie Vindplaatsen Uitspraak Rechtbank Amsterdam 08-05-2015 28-05-2015 3603419

Nadere informatie

LJN: BH1764, Centrale Raad van Beroep, 07/2959 WWB + 07/2960 WWB + 08/6263 WWB + 08/6264 WWB + 08/6265 WWB

LJN: BH1764, Centrale Raad van Beroep, 07/2959 WWB + 07/2960 WWB + 08/6263 WWB + 08/6264 WWB + 08/6265 WWB LJN: BH1764, Centrale Raad van Beroep, 07/2959 WWB + 07/2960 WWB + 08/6263 WWB + 08/6264 WWB + 08/6265 WWB Datum uitspraak: 20-01-2009 Datum publicatie: 04-02-2009 Rechtsgebied: Bijstandszaken Soort procedure:

Nadere informatie

BEGRIPPENLIJST BIERCONTRACTEN

BEGRIPPENLIJST BIERCONTRACTEN BEGRIPPENLIJST BIERCONTRACTEN Dit document bevat een lijst van begrippen zoals u die kunt tegenkomen in de verschillende contracten en uitingen van de brouwerijen richting horecaondernemers. Omwille van

Nadere informatie

ECLI:NL:RBNNE:2015:389

ECLI:NL:RBNNE:2015:389 ECLI:NL:RBNNE:2015:389 Instantie Datum uitspraak 03-02-2015 Datum publicatie 03-02-2015 Zaaknummer Awb 15/245 Rechtsgebieden Rechtbank Noord-Nederland Bestuursrecht Bijzondere kenmerken Voorlopige voorziening

Nadere informatie

H U U R O V E R E E N K O M S T S P O R T C O M P L E X D E S W A N E B U R G

H U U R O V E R E E N K O M S T S P O R T C O M P L E X D E S W A N E B U R G H U U R O V E R E E N K O M S T S P O R T C O M P L E X D E S W A N E B U R G Versie 25 januari 2011 PARTIJEN: 1. De publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE COEVORDEN, gevestigd te (7741 GE) Coevorden

Nadere informatie