B en W. nr d.d

Transcriptie

1 B en W. nr d.d Onderwerp Beantwoording van schriftelijke vragen van raadslid A. Theeuwen van de SP d.d. 19 oktober 2013, over de m2 prijs van (sociale) huurwoningen in vergelijking met m2 van koopwoningen in Leiden Besluiten:Behoudens advies van de commissie 1. de beantwoording van de schriftelijke vragen van raadslid A. Theeuwen, van de SP, d.d. 19 oktober 2013, over de gemiddelde m2 prijs van (sociale) huurwoningen in vergelijking tot de m2 prijs van koopwoningen in Leiden vast te stellen; 2. dit besluit te zenden aan de vragensteller en de overige leden van de gemeenteraad. Perssamenvatting: Het college heeft schriftelijke vragen beantwoord van raadslid A. Theeuwen over de gemiddelde m2 prijs van (sociale) huurwoningen in vergelijking tot de m2 prijs van koopwoningen in Leiden. 1

2 SCHRIFTELIJKE VRAGEN SP: 'Gemiddelde m2 prijs van (sociale) huurwoningen in vergelijking met m2 prijs van koopwoningen in Leiden (Ingekomen Leiden, 19 oktober 2013). Raadslid Antoine Theeuwen In een artikel uit de Volkskrant van 19 oktober 2013, onder de titel: 'Koopwoning in oppervlakte goedkoper dan sociale huur' 1, maakt deze krant melding van een eigen onderzoek met betrekking tot de vierkante meter prijs van sociale huurwoningen in verhouding tot de prijs per vierkante meter voor koopwoningen. Hieruit blijkt dat in een aantal regio's sprake is van een hogere prijs per vierkante meter voor een sociale huurwoning, dan voor de prijs van een vierkante meter in het geval van een koopwoning. Dit vormt wederom aanleiding voor de Leidse SP fractie om vragen te stellen aan het college van B&W op grond van art. 45 van het Reglement van Orde voor de gemeenteraad: 1. Wat is de actuele Leidse situatie met betrekking tot de gemiddelde vierkante meter prijs van een sociale huurwoning voor zowel de primaire doelgroep (de groep mensen die recht heeft op huurtoeslag), als de secundaire doelgroep (mensen met een inkomen tot euro per jaar)? Dit betreft dus de situatie waarbij de minimaal 4 procent huurverhoging als gevolg van de 'verhuurdersheffing' door het kabinet is meegenomen. Voor beantwoording van deze vraag zijn voor alle sociale huurwoningen de gecombineerde gegevens nodig van: de huurprijs per vierkante meter van de woning het huishoudinkomen van de huurder die de woning bewoont. Deze combinatie van gegevens hebben de woningcorporaties niet en mogen ze (vanwege privacy redenen) ook niet hebben. Het antwoord op deze vraag is dus niet bekend. 2. Wat is de gemiddelde vierkante meter prijs in Leiden momenteel voor huurders van een woning in de vrije sector (boven 681 euro huur per maand)? De gemiddelde vierkante meterprijs in Leiden van alle huurwoningen in de vrije sector is niet bekend. 3. Wat is de huidige gemiddelde vierkante meter prijs van een koopwoning in Leiden? De gemiddelde vierkantmeterprijs van alle koopwoningen / eigen woningen in Leiden is onbekend. Wel houdt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dit gegeven bij voor koopwoningen die in een bepaalde periode zijn verkocht. De NVM publiceert hierover kwartaalcijfers per NVM-regio, Leiden zit in NVM-regio 45 met onder andere ook de gemeenten Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude. In het derde kwartaal van 2013 zijn in dit gebied 328 woningen verkocht met een gemiddelde prijs per vierkante meter van Deze vierkante meterprijs varieerde van voor de in dat kwartaal verkochte appartementen tot voor de verkochte hoekwoningen. In het derde kwartaal van 2012 was de gemiddelde vierkante meterprijs van alle in NVM-regio Leiden 1 Te vinden via: 2

3 verkochte woningen Wat zijn de verschillen in huurprijs per vierkante meter van een sociale huurwoning, met betrekking tot de in Leiden actieve woningbouwcorporaties? Waardoor is dat te verklaren? De gemiddelde vierkante meterprijs van sociale huurwoningen van de verschillende woningcorporaties is niet bekend en ook niet eenduidig op te vragen. Want dit getal is afhankelijk van wat je meetelt in de oppervlakte (bv in- of exclusief de oppervlakte in ruimten als gangen, halletjes). De onderzoekers van het Volkskrantartikel liepen hier ook tegenaan, citaat uit hun onderzoeksverantwoording 3 : Na bestudering van enkele plattegronden bleek dat corporaties de grootte van hun huurwoningen zeer conservatief inschatten daarom hebben we de oppervlakte van sociale huurwoningen met 10 procent verhoogd Hoe groot het verschil tussen de woningcorporaties is in de huur per vierkante meter is dus niet bekend, dát er een verschil is, is wel aannemelijk. Want de huurprijs van een woning is afhankelijk van meerdere factoren zoals: bouwjaar van de woning en financieringsvorm wat voor soort woning het betreft (eengezinswoning, flat, ) staat en kwaliteit van onderhoud van de woning energielabel van de woning ligging van de woning het huurprijsbeleid. De woningbestanden van de verschillende corporaties verschillen van elkaar op deze factoren, dus kunnen ook de huurprijzen per vierkante meter (en de woonlasten) verschillen. 5. Hoe groot zijn de verschillen in gemiddelde huurprijs per vierkante meter van een sociale huurwoning ten opzichte van vijf jaar geleden? Hoe kunnen deze verschillen worden verklaard? Met andere woorden: hoe groot is het verschil voor huurders die net zijn gaan huren, ten opzichte van huurders die dat al vijf jaar eerder zijn gaan doen? De verschillen in huurprijzen pr vierkante meter tussen nu en vijf jaar geleden zijn niet bekend. Zie ook de antwoorden op de vorige vragen. 6. Hoe beoordeelt het college de huidige situatie die uit het antwoord op de voorgaande vragen naar voren komt? Is er aanleiding om in te grijpen in de huidige situatie? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet? Uit het antwoord op de vorige vragen komt niet één bepaald beeld naar voren. Wel weten we dat door de crisis ook in Leiden meer mensen het financieel zwaar hebben dan een aantal jaren geleden. Dat blijkt onder andere uit gegevens uit de Leidse stadsenquête 2013: in deze recente peiling gaf zo n 35% van de Leidenaren aan er in het afgelopen jaar financieel op achteruit te zijn gegaan, niet eerder in het bestaan van de stadsenquête was dit percentage zo hoog. Van de Leidenaren met een netto inkomen tot ondervond zo n 2 Deze woningmarktinformatie kunt u zelf voor elke NVM-regio samenstellen op: NVM actualiseert deze gegevens elk kwartaal. 3 Het Volkskrantartikel waarnaar u in de inleiding van uw vragen verwijst staat, samen met de onderzoeksverantwoording op: 3

4 40% een financiële achteruitgang 4. Onder deze laagste inkomensgroep zullen relatief veel bewoners van sociale huurwoningen zitten. Voor degenen van hen die erop achteruit zijn gegaan in inkomen maken de huur en bijkomende woonlasten dan een groter percentage uit van dat lagere inkomen. Wij spannen ons op diverse fronten in en op meerdere beleidsterreinen in aan het tegengaan van een financiële teruggang. Naast andere oorzaken is werkeloos worden een belangrijke reden van terugval in inkomen. Dus is voorkomen van werkeloosheid, het stimuleren van de werkgelegenheid en het vergroten van de kansen op deelname aan het arbeidsproces (binnen de mogelijkheden van mensen) van groot belang. De gemeente levert hieraan verschillende bijdragen: Samen met ondernemers, onderwijsinstellingen hebben de gemeenten in de Leidse regio een Economische Agenda opgesteld. Daarin was Onderwijs & Arbeidsmarkt een van de vijf thema s. De partijen hebben zich ten doel gesteld om het onderwijs en de arbeidsmarkt op elkaar te laten aansluiten. Dit gaan we samen doen door onder andere te werken aan een onderwijsaanbod dat kwalitatief en kwantitatief aansluit op de vraag van de arbeidsmarkt. We streven naar een inclusieve arbeidsmarkt. Werkgevers en Onderwijs betrekken we bij de onderkant van de arbeidsmarkt in crisistijd. DZB is betrokken bij de actie stroomlijnen werkgeversdienstverlening. Er zijn dus diverse oorzaken dat mensen in de knel kunnen komen. Het woonbeleid kan dit niet alleen voorkomen. 7. In aanvulling op de vorige vraag: Op welke wijze kan de gemeente Leiden (college en gemeenteraad) invloed uitoefenen met betrekking tot de gemiddelde prijzen per vierkante meter van (sociale) huur of koophuizen, anders dan de prestatieafspraken met corporaties? Is het college bereid met deze middelen invloed uit te oefenen hierop? Waarom wel/niet? Wij denken dat de gemeente invloed moet uitoefenen door: - Het vergroten van voldoende betaalbare nieuwbouw en het faciliteren van renovatie en energiebesparingsprojecten om de woonlasten te reduceren. - Overleg met partijen op de woningmarkt, o.a. via het Leids Platform Wonen. - Het maken van nieuwe prestatieafspraken met de Leidse woningcorporaties. - Het waar mogelijk stimuleren van werkgelegenheid en de kracht van mensen om hun inkomen te verhogen, waardoor de woonlasten betaalbaar blijven. Voor de hele onderzoeksverantwoording zie: 4 Bron: Stadsenquête 2013, hoofdstuk 30 gaat over de financiële situatie van de Leidenaren. Het rapport verschijnt begin december 2013 en kunt u dan ook vinden in de Leidse onderzoeksbank: 4

5 link: Koopwoning in oppervlakte goedkoper dan sociale huur Door: Tjerk Guathérie van Weezel, Sybren Kooistra 19/10/13, 05:21 Mensen die nu verhuizen naar een sociale huurwoning zijn doorgaans duurder uit dan huizenkopers. Per vierkante meter betaalt een huurder maandelijks vaak enkele euro's meer.. Dit blijkt uit een onderzoek van de Volkskrant naar de woonlasten per vierkante meter in de regio's Amsterdam, Utrecht en Rotterdam-Rijnmond. In de regio Rotterdam betalen kersverse sociale huurders zonder huurtoeslag (inkomen boven de 21 duizend euro per jaar) zelfs ruim eenderde meer per maand voor een vierkante meter. Alleen in Amsterdam zijn sociale huurappartementen met een vierkante meterprijs van 10,80 euro per maand nog twee dubbeltjes goedkoper dan koopwoningen. Eengezinswoningen zijn er al wel betaalbaarder bij kopen. Vrije sector verreweg het duurst Woningzoekenden die zijn aangewezen op een huurhuis in de vrije sector zijn overigens nog verreweg het duurst uit. Zij betalen in alle onderzochte regio's ongeveer twee keer zoveel per maand als de kopers van vergelijkbare huizen. 'Het heersende beeld dat wonen in een sociale huurwoning goedkoop is en kopen duur, klopt niet meer', zegt de Amsterdamse hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. Hij stelde begin dit jaar al vast dat het omslagpunt nadert waarbij kopen aantrekkelijker wordt dan huren. Door te kijken naar de het actuele huuraanbod en de vierkante meterprijzen wordt die conclusie nog duidelijker. De afgelopen jaren is kopen aanmerkelijk goedkoper geworden doordat de huizenprijzen met ongeveer 20 procent daalden en doordat de rente historisch laag is. Huren zijn daarentegen met ruim 15 procent gestegen. Die stijging is nog groter voor huizen die woningcorporaties aan nieuwe huurders aanbieden. Waar ze vroeger vaak 70 procent van de wettelijke maximumhuur vroegen, is het in veel regio's gebruikelijk nieuwe huurders het maximale bedrag te vragen. Vandaag in de Volkskrant: Kopen is gunstig, zelfs in Amsterdam, en meer conclusies naar aanleiding van het Volkskrant-onderzoek naar koop- en huurwoningen.. ANP. Leden van de Woonbond demonstreren begin maart voor het Dreesmonunument op het Buitenhof tegen de huurplannen van het kabinet. Hoe ging het onderzoek in zijn werk: Sociale Huur: Er is geen instantie die het totale actuele aanbod van sociale huurwoningen in Nederland bijhoudt. Daarom hebben we gebruik gemaakt van een databestand dat huurdersvereniging Woonbond vorig najaar aanlegde. De belangenvereniging hield najaar 2012 een maand lang voor zeven woningmarktgebieden bij hoeveel huurwoningen er werden aangeboden en voor welke prijs. Slechts in drie woningmarktgebieden waren ook de oppervlakte van de aangeboden woningen beschikbaar: Amsterdam, Utrecht en Rijnmond. Daarin is nog een onderscheid aangebracht tussen 'eengezinswoningen' (tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen) en 'appartementen' (waar ook studentenwoningen, jongerenwoningen en ouderenwoningen onder vallen). 5

6 Omdat het gegevens van vorig jaar betreft hebben we de uitkomst gecorrigeerd met een huurstijging van 4 procent die er sindsdien geweest is. Na bestudering van enkele plattegronden bleek dat corporaties de grootte van hun huurwoningen zeer conservatief schatten. Gangen en soms ook badkamers worden bijvoorbeeld niet meegeteld. Omdat makelaars daar bepaald ruimhartiger meer omspringen, hebben we de oppervlakte van sociale huurwoningen met 10 procent verhoogd. Een 'educated guess' die door marktkenners als reëel werd bestempeld. Koop: Voor de actuele prijs van koopwoningen hebben we gebruik gemaakt van de verkoopcijfers die makelaarsvereniging NVM over het tweede kwartaal van 2013 heeft bijgehouden per gemeente. We hebben gekeken welke gemeenten er in de regio's Amsterdam, Utrecht en Rotterdam-Rijnmond liggen. De verkoopcijfers uit die gemeenten hebben we opgeteld en gemiddeld. In totaal gaat het om 2 duizend woningen die we ook hier weer hebben onderverdeeld in 'appartementen' en 'eengezinswoningen'. Om de maandlast voor kopers te berkekenen hebben we aan vergelijkingswebsite Independer gevraagd om voor twee standaardgezinnen te berekenen hoeveel rente zij per maand betalen. - Het eerste standaardgezin heeft een inkomen van 50 duizend euro per jaar en een koophuis van 2 ton. Zij sluiten een NHG-hypotheek met 5 jaar rentevaste periode en krijgen op dit moment een hypotheekrente van 3,95 procent. Zij hebben 42 procent hypotheekrenteaftrek. - Het tweede gezin heeft een inkomen van euro per jaar, een huis van euro en betaalt 4,15 procent rente (5-jaar rentevast). Dit gezin kan de rente aftrekken tegen 52 procent, al zal dat de komende jaren langzaam door de overheid teruggeschroefd worden tot 40. Vervolgens hebben we met deze gegevens berekend wat de maandlasten van een annuïteitenhypotheek zijn bij de gevonden vierkantemeterprijs. We hebben besloten om kosten die variëren per jaar, woning en gemeente niet mee te nemen in de prijs. Het gaat bijvoorbeeld om de Onroerend Zaak Belasting, het eigenwoningforfait en de kosten voor onderhoud. We gaan er vanuit dat die kosten opwegen tegen het feit dat kopers van nu een allemaal annuïteitenhypotheken sluiten. Daardoor bestaat een deel van hun maandlast, gemiddeld over de looptijd 3,3 procent, feitelijk uit sparen. Huurders hebben dat voordeel weer niet. Vrije sectorhuur: Voor het aanbod in de vrije sector hebben we het actuele aanbod van de website Huizenzoeker.nl af gehaald. In de drie regio's gaat het in totaal om 6 duizend huizen. De prijzen zijn vervolgens gedeeld op het aantal vierkante meters. Een onzekerheid in dit databestand zijn wel de servicekosten. Die zitten de ene keer wel, de andere keer niet in de prijs verwerkt. De berekening is daardoor waarschijnlijk iets hoger dan in werkelijkheid.. 6