Financiële impact fiscalisering Woningcorporaties

Transcriptie

1 Financiële impact fiscalisering Woningcorporaties - Casusstudie Universiteit van Amsterdam Faculteit Economie en Bedrijfskunde masteropleiding Fiscale Economie E.D. Cuppen, studentnummer december 2010 Begeleider masterscriptie: prof. dr. G.W.J.M. Kampschöer

2 Voorwoord Voor u ligt de casusstudie ter afsluiting van mijn masteropleiding Fiscale Economie aan de Faculteit Economie en Bedrijfskunde van de Universiteit van Amsterdam. Met deze afrondende casusstudie sluit ik een boeiende periode af waarin ik als deeltijd student in combinatie met een fulltime dienstverband als fiscaal economisch adviseur bij woningcorporatie stichting Mooiland veel kennis heb opgedaan op het gebied van fiscale economie. De opgedane kennis heb ik tijdens mijn studie ook diverse malen direct in de praktijk kunnen toepassen. In deze casusstudie heb ik mijzelf gefocust op de sector woningcorporaties. Deze casusstudie is voortgevloeid uit de ontwikkelingen die de sector de afgelopen jaren heeft doorgemaakt op het gebied van fiscaliteit. Het doel van de casusstudie is om een beeld te schetsen van de effecten van de fiscalisering op een individuele organisatie zoals stichting Mooiland. Op voorhand wil ik mijn scriptiebegeleider, de heer Kampschöer, directeur van de opleiding Fiscale Economie, bedanken voor een prettige samenwerking waarin zijn kritische houding en aanbevelingen door mij bijzonder gewaardeerd werden. Tevens wil ik stichting Mooiland bedanken voor alle ondersteuning om deze studie met succes te kunnen afronden. In het bijzonder wil ik daarvoor de heer Van Lokven, directeur FCI, bedanken die mij de mogelijkheid heeft gegeven om mijn huidige functie middels deze opleiding uit te bouwen tot een belangrijke strategische functie binnen stichting Mooiland. Tot slot wil ik nog in het bijzonder mijn vriendin Wendy en onze kinderen Isa en Sofie bedanken voor de steun en het begrip tijdens het doorlopen van mijn studie. Grave, december 2010 Erik Cuppen 2

3 Inhoudsopgave 1 Introductie van de probleemstelling 5 2 Achtergrond en ontwikkeling van woningcorporaties Geschiedenis Verzelfstandiging Marktwerking Wantrouwen Fiscalisering Staatssteun Kerngetallen Samenvattend 10 3 Fiscale aspecten bij woningcorporaties Inleiding Fiscale vergroening Motorrijtuigenbelasting en belasting op personenauto s en motorrijwielen Warmtewet Energiebelasting Energie Investeringsaftrek Onroerendezaakbelasting Loonheffingen Overdrachtsbelasting Omzetbelasting Vennootschapsbelasting VSO VSO Horizontaal toezicht Overige maatregelen Samenvattend 19 4 Woningcorporatie stichting Mooiland Inleiding Visie Organisatie Omzetbelasting 22 3

4 4.5 Overdrachtsbelasting Vennootschapsbelasting Regelgeving Analyse balansposten Materiële vaste activa Financiële vaste activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen Groepsvermogen Egalisatierekening SHA Voorzieningen Schulden Vennootschapsbelasting en latenties Analyse posten resultatenrekening Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Samenvattend 41 5 Financiële impact fiscalisering op stichting Mooiland Inleiding Scenario s Projectontwikkeling Overdrachtsbelasting Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Exploitatie Samenvattend 50 6 Managementsamenvatting Onderzoek Effecten Conclusie 52 Bibliografie 53 4

5 1 Introductie van de probleemstelling De afgelopen honderd jaar heeft de sector woningcorporaties zich begeven tussen een spanningsveld van publieke taken en private belangen. Woningcorporaties hebben daarbij geacteerd tussen drie pijlers: de overheid, de markt en de maatschappij. In haar bestaan heeft de sector diverse ontwikkelingen meegemaakt op het vlak van verzelfstandiging, marktwerking en decentralisatie. De processen van verzelfstandiging en marktwerking hebben zich in het veld sterker en sneller gemanifesteerd dan decentralisatie. Al deze ontwikkelen hadden, volgens de Nota Heerma (1990) als ultiem doel: het creëren van een goed en betaalbaar volkshuisvestingsbeleid. Uit diverse onderzoeken in de afgelopen jaren is gebleken dat de ontwikkelingen met betrekking tot de overheid en de markt hun hoogtepunt hebben bereikt. De toekomst ligt op het vlak van de maatschappij (Raaijmakers, 2009). De burger moet weer een belangrijke rol krijgen binnen de sector, want de maatschappelijke verankering is namelijk in zijn optiek het enige bestaansrecht van een woningcorporatie. Sinds het begin van de 21 ste Eeuw is er in het kader van een betere marktwerking en verdere verzelfstandiging van de sector nog wel een ingrijpende fiscalisering in gang gezet. De achterliggende gedachte hierbij was het creëren van level playing field ten opzichte van andere marktpartijen. De intrekking van een aantal fiscale faciliteiten heeft binnen de sector geleid tot een prioritering van het fiscale dossier. Van oudsher had sector al wel te maken met een aantal belastingen, zoals motorrijtuigenbelasting, onroerendezaakbelasting en loonbelasting, maar tot op heden hadden deze belastingsoorten slechts een beperkte invloed op financieel-strategische vraagstukken binnen de woningcorporatie. De wijzigingen in de afgelopen jaren op het vlak van omzetbelasting, overdrachtsbelasting en vennootschapsbelasting hebben echter wel een grotere invloed op de financiële positie van de sector. In deze casusstudie zal in beginsel de focus dan ook liggen op deze belastingsoorten. De opbouw van deze casusstudie is als volgt: In hoofdstuk 2 wordt de sector woningcorporaties geïntroduceerd. In hoofdstuk 3 wordt een beeld geschetst van de fiscale aspecten bij woningcorporaties. Vervolgens wordt hoofdstuk 4 Stichting Mooiland geïntroduceerd en in hoofdstuk 5 wordt een Mooiland praktijkcasus uitgewerkt. Deze casusstudie wordt in hoofdstuk 6 afgesloten met een managementsamenvatting. 5

6 2 Achtergrond en ontwikkeling van woningcorporaties 2.1 Geschiedenis Tot aan de eerste helft van de 19 e eeuw werd weinig aandacht besteed aan de woonsituatie van mensen die niet in staat waren om voor zichzelf te voorzien in goede huisvesting. Op initiatief van de gegoede burgerij en de eerste arbeidersbewegingen ontstonden er rond 1850 verenigingen en stichtingen, die met eigen geld woningen gingen bouwen voor deze categorie mensen. Met het in werking treden van de Woningwet in 1901 gaf de overheid meer structuur en stimulans aan deze ontwikkeling door onder gunstige voorwaarden subsidies en leningen te verstrekken. De Woningwet was nogal revolutionair, want op grond van deze wet konden particuliere organisaties (de woningcorporaties) met overheidsgeld gaan bouwen voor het algemeen belang. Dit belang werd omschreven als: het uitsluitend in het belang van de verbetering van de volkhuisvesting werkzaam zijn. De grondgedachte van de Woningwet was dat woningcorporaties zoveel mogelijk op eigen benen behoren te staan en dat ze bedrijfseconomisch zelfstandig moeten kunnen zijn. 2.2 Verzelfstandiging Voor de Tweede Wereldoorlog was de bemoeienis van de overheid nog gering. Door de woningnood in de naoorlogse jaren werd de bemoeienis van de overheid versterkt en bleef er weinig van de bedoelde zelfstandigheid over. In deze periode groeiden de woningcorporaties, met behulp van financiële steun van de overheid, uit tot marktleider in de sociale huursector. In 1959 werd commissie de Roos ingesteld met de opdracht om mogelijkheden aan te geven waardoor woningcorporaties zelfstandiger zouden kunnen functioneren. Het advies van deze commissie in 1962 was de start van het verzelfstandigingsproces in de volkshuisvesting. In de jaren tachtig wilde de overheid zijn bemoeienis met de volkshuisvesting daadwerkelijk gaan verminderen. Er was meer evenwicht gekomen in vraag en aanbod en het oplossen van de woningnood had niet langer prioriteit. De overheid wenste niet langer deel te nemen in de risico s die individuele woningcorporaties bij de bouw en het beheer van woningen nu eenmaal lopen. Zo verstrekte de overheid vanaf eind jaren tachtig geen rijksleningen meer aan woningcorporaties voor nieuwe projecten. Dit was de aanleiding om in 1989 het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) op te richten. Het 6

7 doel van het WSW om onder bepaalde voorwaarden garanties af te geven op door woningcorporaties aangetrokken kapitaalmarktleningen. Een tweede maatregel vloeide voort uit de opvatting van de overheid dat de woningcorporaties gezamenlijk de middelen moeten opbrengen, die noodzakelijk zijn om de financieel zwakke woningcorporaties te saneren. Dit leidde tot het oprichten in 1990 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). De Wet Balansverkorting (ofwel de Bruteringswet) vormde het sluitstuk van de (financiële) verzelfstandiging van woningcorporaties. Deze ontwikkeling was in gang gezet met de oprichting van het CFV en het WSW. In de Bruteringswet zijn de financiële bijdragen die de rijksoverheid nog moest verstrekken op basis van regelingen van voor 1992, verrekend met de restanten van de rijksleningen. De financiële banden tussen de overheid en de woningcorporaties werden doorgeknipt, waarbij de overheid zich verder kon beperken tot het verstrekken van gerichte stimuleringssubsidies. 2.3 Marktwerking In de jaren tachtig waren de inzichten over de positie van het maatschappelijk organisaties, zoals woningcorporaties, veranderd. Het vertrouwen in een samenleving gevormd door overheidsingrepen werd ingeruild voor vertrouwen in marktwerking, particulier initiatief en een burger die heel goed in staat is zelf keuzes te maken. De in 1989 verschenen Nota Volkshuisvesting in de negentiger jaren van de toenmalige staatssecretaris Heerma, was de neerslag van dat nieuwe denken. Het motto van de nota was: minder rijksbemoeienis, afschaffen van overbodige regelgeving, decentralisatie van taken en bevoegdheden naar gemeenten en verzelfstandiging van woningcorporaties. De nota maakte een herijking van de taakstelling van woningcorporaties noodzakelijk. De invoering op 1 januari 1993 van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huisvesting) betekende een principiële ommekeer in de regelgeving voor woningcorporaties: van voorschriften vooraf naar toezicht op afstand en verantwoording achteraf. Het BBSH kan worden gezien als de uitwerking van de Woningwet, waar het gaat om de toelating, taken en het toezicht op de toegelaten instellingen. Toegelaten instellingen mogen uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. In het BBSH wordt een limitatieve opsomming gegeven wat hieronder moet worden verstaan en daarmee het werkgebied van toegelaten instellingen begrensd. 7

8 2.4 Wantrouwen Het vertrouwen van de politiek in de woningcorporaties sloeg in de tweede helft van de jaren negentig om naar wantrouwen. Directe aanleidingen hiervoor waren de uitkomsten van het parlementair onderzoek naar de problemen bij de Stichting Woningbeheer Limburg en de resultaten van het onderzoek van de Algemene Rekenkamer over het functioneren van woningcorporaties. In de begroting van 1997 kondigde staatssecretaris Tommel naar aanleiding hiervan maatregelen aan. De belangrijkste maatregelen waren: Het versterken van het interne toezicht bij woningcorporaties Het concentreren van de rol van de gemeente op de volkshuisvestingsprestaties Het aanpassen van het sanctie-instrumentarium Het versterken van de rol van de overheid Het verbeteren van het interne toezicht In de BBSH wijzigingen van 1997 en 1998 werden deze maatregelen geëffectueerd. De toezichtfunctie kwam weer bij de overheid te liggen. De rol van de gemeenten bij het formuleren en beoordelen van volkshuisvestingsprestaties werd vergroot en woningcorporaties werden verplicht hun overtollige middelen in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting. Daarnaast moesten woningcorporaties vanaf 1999 hun nevenactiviteiten, niet passend binnen het BBSH, ter goedkeuring voorleggen aan de overheid. Om het vertrouwen terug te winnen nam de woningcorporatiesector zelf allerlei initiatieven. Te denken valt hierbij onder meer aan: de bedrijfstakcode voor woningcorporaties, BBSH toets, gedragscode intern toezicht, collegiale financiering, visitatie en matching van taken en middelen. 2.5 Fiscalisering In 2000 verscheen het rapport Woningcorporaties tussen vangnet en vrijhandel van de MDW-werkgroep. MDW staat voor Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit, een al jaren durende overheidsoperatie, die gericht is op meer markt, eerlijke concurrentieverhoudingen en minder regels in verschillende sectoren. Sindsdien zijn woningcorporaties aangemeld voor de zogenaamde MDW-toets. Als uitvloeisel van deze MDW-toets heeft het ministerie van Financiën in februari 2002 in een brief aan de Tweede Kamer het voornemen bekend gemaakt de subjectieve vrijstellingen vennootschapsbelasting en overdrachtbelasting met ingang van 1 januari 2003 in te willen trekken. De achterliggende gedachte was dat de subjectieve vrijstellingen voor woningcorporaties een concurrentievoordeel opleverden ten opzichte van de reguliere marktpartijen en dus een marktverstorende werking hadden. Er was dus sprake van een ongelijk speelveld. Met deze brief heeft de overheid de fiscalisering van de sector woningcorporaties in gang gezet, om te komen tot een meer gelijk speelveld (level playing field). 8

9 Een kritische kanttekening die hierbij gemaakt dient te worden is dat een gelijk speelveld niet betekend dat er gelijkheid is ten aanzien van de spelers. Bij deze laatste benadering zou niet gekeken moeten naar gelijkheid van regels, maar meer naar gelijkheid van uitkomsten. 2.6 Staatssteun In 2005 ontving de Nederlandse overheid vanuit de Europese Commissie (EC) het verzoek om de staatssteun in de vorm van staatsgaranties door WSW, projectsteun van het CFV, niet marktconforme marktprijzen bij decentrale overheden en de financieringsmogelijkheden bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank aan banden te leggen. De Nederlandse overheid moest ervoor zorgen dat de activiteiten van woningcorporaties, die van staatssteun profiteren, een rechtstreekse relatie met sociaal achtergestelde huishoudens hebben. Daarnaast moest de overheid zorgen voor een scheiding tussen sociale en commerciële activiteiten van woningcorporaties, waardoor kruissubsidiëring van met de markt concurrerende activiteiten wordt voorkomen. Vanaf 2005 zijn er door de toenmalige minister Dekker diverse pogingen gedaan om te komen tot een beleidswijziging, maar deze pogingen strandden steeds. Uiteindelijk heeft de EC in december 2009 in een beschikking zelf (steunmaatregels E 2/2005 en N 642/2009) uiteengezet onder welke voorwaarden staatssteun mag worden verleend aan woningcorporaties. Inmiddels heeft de Nederlandse overheid deze beschikking omgezet in regelgeving en moeten woningcorporaties vanaf 1 januari 2011 een onderscheid gaan aanbrengen in staatssteun gerelateerde en niet-staatssteun gerelateerde activiteiten. 2.7 Kengetallen Het aantal toegelaten instellingen is de afgelopen jaren sterk gedaald. Eind 2009 waren er volgens het CFV nog 430 toegelaten instellingen. Terwijl in 1990 er nog 820 toegelaten instellingen waren. De krimp van het aantal toegelaten instellingen is voornamelijk te wijten aan fusies. De belangrijkste motieven hiervoor zijn: een betere markt- en onderhandelingspositie; bestuurlijke en organisatorische continuïteit bij kleinere corporaties; versterking van het financiële draagvlak. In totaal bezit de sector ongeveer 2,4 miljoen verhuureenheden, waarvan het merendeel woningen. Dit is ongeveer 35% van de totale Nederlandse woningvoorraad en 75% van de huurwoningvoorraad. Dit aantal is al jaren constant, door gelijkblijvende vraag en aanbod van huurwoningen. Dat betekent dat door de krimp van het aantal toe- 9

10 gelaten instellingen het gemiddeld bezit de afgelopen jaren is toegenomen van eenheden in 1990 naar een gemiddeld bezit van eenheden in Volgens cijfers van het WSW (2009) opgevraagd bij 410 woningcorporaties bestonden eind 2008 de opbrengsten van de sector voor 11,4 miljard uit huuropbrengsten (80%), 1,6 miljard uit verkopen (11%) en voor 1,1 miljard uit overige opbrengsten (8%). In de resultatenrekening zijn onderhoud (3,4 miljard), rente (3,3 miljard) en overige bedrijfslasten (3,1 miljard) de grootste posten. De totale vennootschappelijke balanswaarde van de sector bedroeg eind ,6 miljard. De solvabiliteit op basis van de balanswaarde (samengesteld uit bedrijfswaarde en historische kostprijs) daalde de afgelopen jaren naar 24,8% en de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde naar 30%. Deze ontwikkelingen geven over de hele sector bezien een licht verslechterd beeld, ondanks de verkoop van veel bezit waardoor de stille reserves zichtbaar werden. Een verklaring hiervoor is de gemiddeld genomen forse toename van onrendabel investeren door woningcorporaties. 2.8 Samenvattend De sector heeft de afgelopen honderd jaar diverse ontwikkelingen doorgemaakt op het gebied van marktwerking en verzelfstandiging. Ze is van een volledig door overheidsingrijpen beheerste organisatie bewogen naar een zelfstandige maatschappelijke organisatie. Een aantal corporaties heeft de jarenlange opgebouwde betrouwbare status te grabbel gegooid door ze te presenteren als vastgoedcowboys. Deze ontwikkeling heeft de sector veel schade berokkend en tot op de dag van vandaag vecht ze tegen dat imago. Daarbij wordt ze niet of nauwelijks meer gesteund door de overheid. In tegendeel de overheid probeert juist de sector af te romen door de invoering van diverse (fiscale) maatregelen. Een aantal van de fiscale maatregelen worden in het volgende hoofdstuk in beeld gebracht. 10

11 3 Fiscale aspecten bij woningcorporaties 3.1 Inleiding Door de fiscalisering van de afgelopen jaren en de afschaffing van een aantal faciliteiten heeft het fiscale dossier binnen sector woningcorporaties steeds meer de aandacht gekregen. Door die fiscalisering zijn er ook weer deuren geopend tot fiscale faciliteiten die tot op heden nog niet gebruikt konden worden. In dit hoofdstuk zal aandacht besteedt worden aan het brede palet aan fiscale wetgeving en maatregelen die op de sector woningcorporaties van toepassing zijn. 3.2 Fiscale vergroening De afgelopen jaren heeft de fiscale vergroening prominent in de aandacht gestaan waardoor er sprake is geweest van een forse intensivering door de overheid. De fiscale vergroening beoogt invulling te geven aan het beginsel dat de vervuiler betaalt, een brede en evenwichtige grondslag en de mogelijkheid om via positieve prikkels het milieu te verbeteren. Deze fiscale vergroening is in eerste aanleg niet specifiek gericht op woningcorporaties maar biedt de sector wel mogelijkheden tot optimalisatie van haar fiscale positie. 3.3 Motorrijtuigenbelasting (MRB) en belasting op personenauto s en motorrijwielen (BPM) De maatregelen die de overheid de afgelopen jaren heeft genomen op het gebied van motorvoertuigen zijn karakteristiek voor de vergroeningsoperatie. Kenmerkende vergroeningsmaatregelen zijn: de wijziging grondslag BPM van catalogusprijs naar CO2-uitstoot, vrijstelling BPM voor zuinige auto s, verlaging MRB tarief voor zeer zuinige auto s, verlaging bijtelling privé gebruik auto van de zaak voor zuinige auto s en geen bijtelling voor elektrische auto s. Voor de sector woningcorporaties hebben deze maatregelen vooral invloed op het interne beleid ten aanzien van het (lease)wagenpark. 3.4 Warmtewet In 2003 werd vanuit de Tweede Kamer het initiatief genomen om een Warmtewet te introduceren. De Warmtewet heeft als doelstelling om de monopoliepositie van warmteleveranciers tegen te gaan. In 2009 is de Warmtewet aangenomen, maar bestaat er nog altijd veel onduidelijkheid over de uitwerking. De Wet kenmerkt zich door de invoering 11

12 van een vergunningenplicht voor warmtelevering en een gereguleerd prijsniveau voor warmtelevering. Deze Wet heeft ook invloed op woningcorporaties die zich bezighouden met warmtelevering. Woningcorporaties zullen echter over het algemeen gebruik kunnen maken van de vrijstelling van de vergunningenplicht en bijbehorende administratieve verplichtingen omdat voldaan wordt aan het eigenaarscriterium van de gebouwen ten behoeve waarvan de warmte wordt geleverd. De woningcorporaties kunnen wel hinder ondervinden van de invoering van een gereguleerd prijs als vergoeding voor de warmtelevering. Op dit moment wordt er in de sector geëxperimenteerd met het oprichten van aparte energie BV s. De beoogde voordelen van een dergelijke BV zijn het afzonderen van het aansprakelijkheidsrisico, een juridische scheiding aanbrengen tussen staatssteungerelateerde en niet-staatssteungerelateerde activiteiten en ruimere mogelijkheden tot kostenverrekening omdat de bepalingen met betrekking tot servicekosten niet langer van toepassing zijn. 3.5 Energiebelasting De energiebelasting is een belasting bij de verbruiker van energie, zoals aardgas, elektriciteit en bepaalde minerale oliën. De energiebelasting heeft tot doel CO2-emissies te verminderen en verbruik van energie terug te dringen. Het standaard belastbaar feit voor de energiebelasting is de levering via een aansluiting aan een verbruiker. Kenmerkend aan deze belasting is dat er sprake is van een degressief gestaffeld tarief, wat inhoudt dat het tarief lager wordt, naar mate het verbruik toeneemt. In beginsel zal de energiebelasting van de traditionele energiemaatschappijen worden geheven, die de energiebelasting ook weer in rekening brengen bij hun afnemers. Echter veel woningcorporaties bevinden zich in de positie dat ze energie inkopen van de energiemaatschappij en deze energie doorleveren aan haar huurders. Momenteel speelt de vraag of er geen verschuiving moet plaatsvinden van de belastingheffing van de energiemaatschappijen naar de woningcorporaties. Het belang in deze discussie zit in het degressieve tarief dat van toepassing is. Woningcorporaties zouden veel meer energiebelasting in rekening moeten gaan brengen dan dat ze tot op heden van haar energiemaatschappijen in rekening kreeg gebracht. Dit komt doordat er naar de individuele aansluiting moet worden gekeken, waarbij aansluiting wordt gezocht bij afzonderlijke WOZ beschikkingen per object. Inmiddels is door de Energiekamer onderzoek gedaan naar mogelijke verschuiving van de heffing van energiebelasting naar woningcorporaties die voldoen aan de criteria. 12

13 De Energiekamer is tot de conclusie dat een stelsel van verbindingen tussen verschillende WOZ objecten moet worden gekwalificeerd als een installatie, indien deze WOZ objecten toebehoren aan één en dezelfde rechtspersoon. Aldus is geen sprake van een net in de zin van de Elektriciteitswet 1998 en dus ook niet van belastingplicht. Deze conclusie kan voor veel woningcorporatie een uitkomst bieden. Het ministerie van Economische Zaken schaart zich ook achter deze zienswijze, echter is het tot op heden nog onduidelijk welke conclusie het ministerie van Financiën hieruit zal trekken. 3.6 Energie Investeringsaftrek (EIA) De bestaande regeling voor energie-investeringsaftrek voor energiebesparende investeringen in bedrijfsmiddelen, gebaseerd op artikel 3.42 van de Wet IB 2001, is (tijdelijk) uitgebreid met energiebesparende investeringen in huurwoningen. Middels deze regeling wordt beoogd om een stimulans te geven aan exploitanten van huurwoningen om extra energiebesparende investeringen te plegen in hun woningvoorraad. Uitgaven voor investeringen worden normaliter al via afschrijvingen ten laste van de winst gebracht, maar met de EIA kan nog eens een extra bedrag ten laste van de winst worden gebracht van het totale bedrag aan energie-investeringen in een kalenderjaar. Woningcorporaties kunnen energie-investeringsaftrek claimen als de investering er toe leidt dat de woning een sprong maakt van minimaal twee energielabels of ten minste het label B haalt. De hoogte van de voor aftrek in aanmerking te nemen investering wordt bepaald op basis van de werkelijke kosten, maar bedraagt maximaal per woning. Hiervan mag 44% in aftrek worden genomen voor de fiscale winstbepaling. 3.7 Onroerendezaakbelasting (OZB) OZB is in Nederland een belasting die sinds 1975 door gemeenten wordt geheven van eigenaren en gebruikers van onroerende zaken. Tot 2006 werd er zowel een eigenarenbelasting als een gebruikersbelasting opgelegd. Sinds 2006 is de gebruikersbelasting voor woningen komen te vervallen. Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden, geldt de gebruikersbelasting nog wel. De OZB is een zogenaamde 'tijdstipbelasting', waarbij uitsluitend de toestand per 1 januari bepalend is. Iedere wijziging nadien heeft geen invloed op de hoogte van de heffing. 13

14 Als heffingsgrondslag geldt de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaak). Dit is de waarde welke aan een onroerende zaak dient te worden toegekend wanneer de volle en onbezwaarde eigendom aan de hoogstbiedende gegadigde zou kunnen worden overgedragen. Met ingang van 1 januari 2009 wordt het tarief van de OZB berekend middels een percentage van de WOZ-waarde. Het percentage wordt jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld. Afhankelijk van de gemeentes waarin de woningcorporaties werkzaam zijn kan de wijziging in de berekeningsmethode financiële voordelen opleveren. De grondslag die gebruikt wordt voor deze belasting speelt inmiddels wel in grote rol binnen de sector omdat deze grondslag ook gebruikt wordt binnen de Wet op de vennootschapsbelasting Loonheffingen Een onderneming met medewerkers in loondienst is inhoudingsplichtig en moet aangifte loonheffingen doen. De aangifte loonheffingen bestaat uit een collectief deel en een werknemersdeel. De regels op het gebied van loonbelasting, sociale verzekeringen en salarisadministratie veranderen jaarlijks. Het Belastingplan 2010 bevat een aantal maatregelen waarmee de personeelskosten voor de sector woningcorporaties kunnen worden beperkt. Gecertificeerde onderwijsinstellingen krijgen de gelegenheid om beroepsonderwijs vrij van omzetbelasting aan te bieden en de afdrachtvermindering loonbelasting voor opleidingen wordt in 2010 uitgebreid met opleiding naar een hoger niveau wanneer dat relevant is voor de functie. Beide maatregelen leiden tot lagere kosten bij een opleiding van medewerkers. Ter vereenvoudiging van de salarisadministratie wordt het loonbegrip voor de loonbelasting, verschillende premies en de inkomensafhankelijke bijdrage zorgverzekeringswet geüniformeerd. Jongeren onder de 23 jaar met een loon lager dan de loongrens worden vrijgesteld voor premieheffing en de zorgverzekeringswet, en vanaf 2011 ook voor de loonheffing. Met de invoering van de werkkostenregeling vanaf 1 januari 2011 wordt voor vergoeding en verstrekkingen aan personeel nog maximaal 1,4 procent van de fiscale loonsom vrijgesteld. Daarmee worden 29 categorieën voor vrije vergoedingen en verstrekkingen door de werkgever (zoals werkkleding, kerstpakketten, fietsen, etcetera) vervangen. In 2011, 2012 en 2013 geldt overgangsrecht en kunnen werkgevers jaarlijks kiezen of zij de nieuwe werkkostenregeling al gaan toepassen of dat ze de huidige regeling voor vrije vergoedingen en verstrekkingen nog blijven handhaven. Vanaf 1 januari 2014 moet alle werkgevers de werkkostenregeling gaan toepassen. 14

15 3.9 Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting wordt geheven bij de overdracht van het juridisch of economisch eigendom van onroerende zaken, rechten op onroerende zaken of aandelen in onroerendezaaklichamen. Het gaat hierbij steeds om onroerende zaken in Nederland. De belasting is geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). De overdrachtsbelasting bedraagt 6 % van de waarde economisch verkeer van de verkrijging en wordt bij bestaande bouw van de verkrijger geheven. De overdrachtsbelasting wordt weleens omschreven als een verhuisboete omdat ze nadelig is voor de flexibiliteit van de woningmarkt en van de arbeidsmarkt. De overdrachtsbelasting is nogal een gecompliceerd vraagstuk voor de praktijk omdat de status, het moment en de soort verkrijging bepalend zijn in de uitwerking. Tot voor kort genoten woningcorporaties een algehele vrijstelling overdrachtsbelasting voor dergelijke transacties. Sinds 1 januari 2003 is deze vrijstelling komen te vervallen. Woningcorporaties kunnen nog wel blijvend gebruik maken van de specifieke wettelijke vrijstellingen, zoals vrijstellingen voor interne reorganisaties en fusies. Voor de woningcorporaties zijn in het bijzonder de vrijstelling wegens samenloop met omzetbelasting en de uitzonderingen daarop van groot belang. Fiscale optimalisatie van de vastgoedtransacties zullen binnen de sector woningcorporaties dan ook kunnen leiden tot aanzienlijke financiële voordelen Omzetbelasting Op grond van de Wet op de omzetbelasting 1968 wordt omzetbelasting geheven over van leveringen van goederen en diensten door een ondernemer. De heffing vindt plaats in overeenstemming met het stelsel van belasting over de toegevoegde waarde (btw).de omzetbelasting is al sinds haar beginjaren onderwerp van gesprek en leidt dan ook tot veel discussie tussen belastingdienst en ondernemers op het gebied van bijvoorbeeld ondernemerschap, leveringsvorm, maatstaf van heffing, vrijstellingen, aftrekrecht en administratieve verplichtingen. Binnen de sector woningcorporaties was tot voor kort deze belastingsoort het meest prominent aanwezig. Door de aan- en verkoop, de realisatie en de verhuur van verschillende soorten onroerend goed werd ze geconfronteerd met nagenoeg alle facetten van de omzetbelasting. Doordat een groot deel van de woningcorporaties zich de afgelopen jaren steeds meer is gaan bezig houden met btw belaste activiteiten zijn de (on)mogelijkheden ten 15

16 aanzien van omzetbelasting gestegen. Woningcorporaties kregen hierdoor een bijzondere positie omdat zij in tegenstelling tot veel andere organisaties vaak aangemerkt worden als hybride organisaties. Organisaties die over het algemeen zowel btw belaste als btw vrijgestelde prestaties verrichten. Hierdoor kwamen woningcorporaties bijvoorbeeld in aanmerking voor herrekening en herziening van voorbelasting van gemengde kosten en investeringen, de zogenaamde prorata-regeling. Dit leidde onder andere tot complexe vraagstukken bij het voeren van de gedegen financiële administratie. Tot 1 januari 2010 genoten woningcorporaties bij besluit van het ministerie van Financiën (besluit van 30 november 1994) een vrijstelling integratieheffing (artikel 3, lid 3, onderdeel b Wet op de omzetbelasting 1968) voor de realisatie van eigen huurwoningen, de zogenaamde Mededeling 26. Deze vrijstelling hield in dat woningcorporaties mochten afzien van integratieheffing over de actuele voortbrengingskosten bij een interne oplevering van huurwoningen. Keerzijde van die regeling was dat woningcorporaties de omzetbelasting die drukte op de voortbrengingskosten logischerwijs niet in vooraftrek mochten brengen. Op 23 december 2009 heeft de staatssecretaris zijn eerder besluit over Medeling 26 ingetrokken. In de periode tussen 1 januari 2010 en 1 januari 2014 geldt er nog wel een overgangsregeling voor projecten die al bestaansrecht hadden op 1 januari 2010 en waarvan oplevering en ingebruikname plaatsvindt voor 1 januari Er bestaat overigens nog de mogelijk dat de integratieheffing voor interne opleveringen van tafel gaat naar aanleiding van de uitspraak van Gerechtshof s-gravenhage van 26 juni Het Gerechtshof stelde dat de Nederlandse integratieheffing in strijd is met de Europese btw richtlijn. Het is nog onduidelijk of het ministerie van Financiën in cassatie gaat tegen deze uitspraak Vennootschapsbelasting De basis voor de heffing van vennootschapsbelasting ligt in de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 (hierna: Wet Vpb 1969). De overheid heft deze belasting volgens artikel 2, lid 1 Wet Vpb 1969 bij lichamen (bedrijven en organisaties) die in Nederland zijn gevestigd. Op een paar uitzonderingen na zijn alle BV s, NV s en open CV s onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Ook stichtingen en verenigingen moeten soms aangifte vennootschapsbelasting doen, namelijk voor zover zij een onderneming drijven VSO 1 Tot voor kort genoten woningcorporaties, voor zover zij werkzaam waren in het belang van de volkshuisvesting, een subjectieve vrijstelling van vennootschapsbelasting op grond van artikel 5, lid 1, letter d Wet Vpb De minister van VROM wilde aanvanke- 16

17 lijk de vrijstelling via een aanpassing van het BBSH per 1 januari 2005 wijzigen. Het nieuwe BBSH is er uiteindelijk niet gekomen omdat op Prinsjesdag 2005 het ministerie van Financiën het initiatief op het wetgevend terrein overnam. Vanaf 1 januari 2006 is artikel 5, lid 1, letter d Wet Vpb 1969 aangepast en daarmee werden woningcorporaties vennootschapsbelastingplichtig voor zover zij een onderneming dreven. De vrijstelling vennootschapsbelasting gold nog slechts met betrekking tot de voordelen uit werkzaamheden die bestonden uit de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van: - anders dan tijdelijk verhuurde woningen waarvan bij de aanvang van het boekjaar een huurprijs per maand geldt die niet uitgaat boven het bedrag genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, - van andere voor verhuur bestemde ruimten in een gebouw ingeval de gebruiksoppervlakte van het gebouw voor ten minste 80% bestaat uit gebruiksoppervlakte van hiervoor bedoelde woningen, of van gebouwen met een maatschappelijke functie. Een mogelijke koppeling met het BBSH in de wet Vpb 1969 verdween hiermee definitief. De toepassing van de partiële belastingplicht riep veel vragen op omdat de fiscale wetgeving niet was toegespitst op maatschappelijke organisaties, zoals woningcorporaties. Het gebruik van verschillende soorten waarderingen, onrendabele top berekeningen en investeringsbeslissingen binnen de sector woningcorporaties stonden soms haaks op de geldende fiscale wet- en regelgeving. Om een langdurig, onduidelijk en onzeker proces, waarbij alle woningcorporaties individueel in gesprek zouden moeten met de belastingdienst, te voorkomen werd er door het overkoepelende orgaan van woningcorporaties (Aedes) en de belastingdienst een (onderhandelings-)proces gestart die uiteindelijk in 2007 leidde tot een vaststellingsovereenkomst Belastingplicht Woningcorporaties (VSO 1). Uiteindelijk heeft 97% van alle woningcorporaties de VSO 1 met de belastingdienst gesloten VSO 2 Met VSO 1 leek de staatssecretaris het beste van twee werelden in handen te hebben. De verliesgevende activiteiten waren vrijgesteld en mochten ook door de partiële belastingplicht niet verrekend worden met de commerciële winstgevende activiteiten. Echter in de optiek van de minister hadden woningcorporaties nog steeds een onevenredig goede marktpositie als gevolg van nog steeds aanwezige subsidiering en het verkrijgen van kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Daarom besloot de wetgever om woningcorporaties vanaf 1 januari 2008 integraal in de heffing van vennootschapsbelasting te betrekken door het opnemen van artikel 2, lid 1, sub d Wet VPB Deze nieuwe situatie leidde opnieuw tot een overleg tussen Aedes en de belastingdienst. De uitkomst van dit overleg was een tweede vaststellingsovereenkomst (VSO 2). In deze VSO 2 is geregeld 17

18 hoe woningcorporaties moeten omgaan met de waardering op de openingsbalans en de winstberekeningen. Wederom heeft het overgrote deel van de woningcorporaties deze overeenkomst ondertekend ter verkrijging van zekerheid over haar fiscale (balans)positie Horizontaal toezicht Binnen VSO 2 is ook de mogelijk geschapen voor woningcorporaties om toegang te krijgen tot de nieuwe manier van werken binnen de belastingdienst, namelijk horizontaal toezicht. Deze vorm van toezicht tussen belastingdienst en belastingplichtige is gericht op transparantie en vertrouwen. Om als woningcorporatie toegang te krijgen tot horizontaal toezicht dient in haar bedrijfsvoering een Tax Control Framework (TCF) te ontwikkeld. Een TCF is een beheersingstool die zich richt op het fiscaal in control komen van een organisatie. Een goede werking van een TCF geeft de belastingdienst voldoende inzichten over de fiscale risico s die een organisatie loopt, waardoor ze bereidt samen met de belastingplichtige te werken in de actualiteit te voorkoming van fiscale controles en boetes achteraf Overige maatregelen In het verlengde van de invoering van integrale belastingplicht heeft de staatssecretaris gemeend om nog een aantal aanvullende maatregelen te nemen die in de praktijk alleen maar betrekking hebben op woningcorporaties. Per 1 januari 2008 is artikel 3.29c Wet IB 2001 ingevoerd. Dit wetsartikel verbiedt om af te waarderen naar lagere bedrijfswaarde indien op het moment van investeringen bepaalde omstandigheden daar aanleiding toe geven. Dit artikel heeft voor woningcorporaties tot gevolg dat bij forse investeringen in sociale huurwoningen, waarvan al bij aanvang bekend is dat de huuropbrengsten beperkt zullen zijn, er geen afwaardering gedaan mag plaatsvinden. Met andere woorden de zogenaamde onrendabele top mag dus fiscaal niet genomen worden, terwijl de onrendabele top altijd wel werd verwerkt in de vennootschappelijke balans. Een tweede maatregel betrof de invoering van artikel 33, lid 2, Wet Vpb Met dit artikel moest voorkomen worden dat woningcorporaties bij sfeerovergang zelfgekweekte goodwill op de balans zouden opnemen en vervolgens met een maximum van 10% per jaar zouden afschrijven. Deze aanpassing was niet noodzakelijk geweest omdat al in de jurisprudentie (Hoge Raad 21 november 1990) al was bepaald dat bij sfeerovergang er geen immateriële activa op de balans mocht worden opgenomen. 18

19 Als laatste maatregel die ten gunste van de woningcorporaties is ingevoerd betreft de aanpassing van artikel 15, lid 3, sub d Wet Vpb Door deze aanpassing is het voor woningcorporaties ook mogelijk om te kwalificeren als moedermaatschappij van een fiscale eenheid vennootschapsbelasting Samenvattend De fiscalisering van sector opent in positieve en in negatieve zin een nieuwe wereld voor de woningcorporaties. Enerzijds kan ze door de fiscalisering profiteren van allerlei fiscale stimuleringsmaatregelen ten aanzien van energie en milieu. Anderzijds wordt geconfronteerd met wet- en regelgeving die is bedoeld voor organisaties die streven naar winstmaximalisatie. De vraag is of er nog wel sprake is van gelijke spelers op het speelveld. De transactiebelastingen zoals omzetbelasting en overdrachtsbelasting hebben voor individuele corporaties verschillende uitwerkingen. Echter is binnen deze belastinggebieden lijkt wel sprake van een gelijk speelveld en gelijke spelers. Uitzondering op deze stelling is de recente afschaffing van Mededeling 26. De effecten die hiermee gemoeid gaan zullen woningcorporaties financieel hard raken in haar maatschappelijke taakuitoefening. Een mogelijke escape is nog aanwezig indien de Hoge Raad ook vaststelt dat de Nederlandse integratieheffing in strijd is met de Europese btw richtlijn. Een aantal van de genoemde maatregelen zijn overigens zeer terecht en zeer begrijpelijk, maar sommige maatregelen lijken echter hun doel voorbij te schieten. De effecten van diverse maatregelen zullen aan de hand van een casusstudie worden weergeven in het volgende hoofdstuk. 19

20 4 Woningcorporatie stichting Mooiland 4.1 Inleiding Sinds 1 juli 2008 zijn Stichting Woonmaatschappij Maasland en Stichting Vitalis gefuseerd en verder gegaan onder de naam Stichting Mooiland (hierna: Mooiland). Deze fusie heeft de ambitie en de doelstelling om Mooiland te laten uitgroeien tot een volkshuisvestelijke organisatie van landelijke betekenis, maar onverbrekelijk verbonden met de bijzondere betekenis en opbrengst voor de lokale en regionale samenleving op het terrein van wonen, zorg en welzijn. 4.2 Visie Mooiland heeft haar visie geformuleerd als een maatschappelijke organisatie die voortbouwt op de kwaliteit van de woningen, de integrale dienstverlening op het vlak van verhuur en beheer en de omgevingsoriëntatie van haar woonbedrijven Mooiland Maasland en Mooiland Vitalis. Tegelijkertijd benut Mooiland de vastgoedwaarde van het bedrijf om maatschappelijke investeringen te kunnen doen die bijdragen aan goede volkshuisvesting in de traditionele werkgebieden en specifieke regio s. 4.3 Organisatie Mooiland bezit anno 2010 in totaal ongeveer woningen. Daarnaast heeft ze nog beperkt, ongeveer eenheden, overig bezit in de vorm van bedrijfsonroerend goed, maatschappelijk onroerend goed, grondposities en parkeergelegenheden. Mooiland heeft haar werkzaamheden verdeeld over een concernmaatschappij en drie werkmaatschappijen: Mooiland Concern, gevestigd in Ede (hoofdkantoor), De holding is verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur van Mooiland; Mooiland Vastgoed, gevestigd in Grave, als ontwikkelbedrijf primair verantwoordelijk voor de (maatschappelijke) vastgoedontwikkelopgave van Mooiland; Mooiland Maasland, gevestigd in Grave, verantwoordelijk voor het beheer van ongeveer woningen in 11 gemeenten in de regio Noordoost-Brabant en Noord- Limburg; Mooiland Vitalis, gevestigd in Amersfoort, verantwoordelijk voor het beheer van ongeveer woningen in 146 gemeenten verdeeld over heel Nederland. Naast bovengenoemde bestuurlijke en organisatorische indeling heeft stichting Mooiland ook nog een juridische structuur. De opgezette structuur dient diverse doelen. Enerzijds werd hiermee voldaan haar modelkeuze uit VSO 1, een juridische scheiding 20

21 aanbrengen tussen belaste en onbelaste activiteiten. Inmiddels is die verplichte scheiding achterhaald door de invoering van de integrale belastingplicht. Niettemin heeft Mooiland de structuur willen handhaven om zo risicospreiding aan te brengen in de activiteiten en tevens daarmee willen voorsorteren op de toekomstige ontwikkelingen over de staatssteundiscussie. Deze laatste ontwikkeling zal leiden tot een juridische scheiding van staatssteungerelateerde activiteiten en niet-staatssteungerelateerde activiteiten. In onderstaande figuur is de juridische structuur anno 2010 opgenomen: Stichting Mooiland Mooiland Holding B.V. Mooiland Maasland B.V. Mooiland Vitalis B.V. Mooiland Vastgoed B.V. Mooiland Onroerend Goed B.V. Mooiland Parkeren B.V.. Mooiland Woonwinkel B.V. Mooiland Energie B.V. Mooiland kwalificeert zich op grond van haar omvang van haar bezit als een corporatie die behoort tot de top 20 van grote woningcorporaties. Daarnaast kwalificeren haar activiteiten Mooiland tot een zeer actieve woningcorporatie. Door haar omvang en activiteiten is Mooiland een woningcorporatie die geconfronteerd wordt met de verschillende belastingsoorten. De effecten van de fiscalisering zijn bij Mooiland divers. Dit is voor Mooiland dan ook de reden geweest om vanaf 2008 binnen de concernstaf een functie te creëren die de eindverantwoordelijk heeft over het fiscaal in control komen van de Mooilandorganisatie. Sindsdien heeft Mooiland haar fiscale vraagstukken verder geprofessionaliseerd. Mooiland heeft op diverse fronten gezocht naar optimalisatie van haar fiscale positie. In de afgelopen jaren heeft dit geleid tot diverse fiscale besparingen ten aanzien van afdrachtverminderingen, teruggaven, grondtransacties en vastgoedaankopen. Daarnaast is er ingezet op een goede transparante relatie met de belastingdienst. Al deze ontwikkelingen moeten in de komende jaren leiden tot een volwaardig Tax Control Framework. 21

22 4.4 Omzetbelasting De afschaffing van Mededeling 26 is een dergelijke recente wijziging waarvan de definitieve impact pas zal blijken bij projecten die opgestart worden na 1 januari Echter aankopen van een strategische grondposities en het bezit van herstructureringsgebieden doen vermoeden dat het Mooiland een behoorlijke btw druk gaat opleveren bij de realisatie van huurwoningen. Deze grondposities moeten namelijk gewaardeerd worden op waarde economische verkeer op het moment van integratieheffing en zijn vaak aangekocht in de sfeer van overdrachtsbelasting. Daarnaast zal er door Mooiland afgerekend moeten worden over de inzet van arbeid van haar eigen projectontwikkelingsbedrijf en overige kostencomponenten waarop in beginsel geen btw drukt. De financiële ruimte voor de realisatie van huurwoningen zal hiermee onder druk komen te staan. Op dit moment loopt er een gerechtelijke procedure over de vraag of de Nederlandse integratieheffing in strijd is met de Europese btw richtlijn. In die strijdigheid bewezen wordt zal Mooiland niet geconfronteerd worden met de nadelen van de integratieheffing. 4.5 Overdrachtsbelasting De financiële impact van de intrekking vrijstelling overdrachtsbelasting in 2003 zal door de intrekking van Mededeling 26 steeds beperkter worden. Toepassing van Mededeling 26 leidde er toe dat Mooiland haar grondposities bij voorkeur verwierf tegen het lagere tarief van overdrachtsbelasting. Deze niet aftrekbare overdrachtsbelasting was nog altijd voordeliger dan niet aftrekbare omzetbelasting. Vanaf 2010 zal Mooiland dan ook haar fiscale aankoopstrategie gaan aanpassen van grondverwervingen in de sfeer van overdrachtsbelasting naar grondverwervingen in de sfeer van omzetbelasting. Hierdoor creeert ze aftrekbare omzetbelasting, als gevolg van integratieheffing, in plaats van niet aftrekbare overdrachtsbelasting. Mocht echter blijken dat de integratieheffing in strijd is met de Europese richtlijn dan moet deze strategie worden heroverwogen. 4.6 Vennootschapsbelasting De financiële effecten van invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht zijn wel in beeld te brengen aan de hand van de uitgangspunten in haar geconsolideerde vennootschappelijke jaarrekening Het voordeel van het jaar 2008 is dat dit het eerste jaar was van de invoering van de integrale belastingplicht. Deze belastingheffing zal overigens een meerjarig effect hebben. 22

23 4.6.1 Regelgeving Vennootschappelijk De vennootschappelijke jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft tevens geleid tot een specifieke richtlijn van de Raad voor de jaarverslaggeving, de zogenaamde RJ 645. In deze richtlijn zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. In 2003 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve richtlijn voor Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In de jaarrekening van Mooiland is deze richtlijn toegepast. Fiscaal De fiscale jaarrekening voor woningcorporaties moet in beginsel voldoen aan de bestaande fiscale wet- en regelgeving. Daarnaast heeft het merendeel van de woningcorporaties, evenals Mooiland, in 2009 de VSO 2 ondertekend waarin vooral specifieke afspraken zijn gemaakt over de waardering op de openingsbalans. Deze waarderingsafspraken zijn van belang om fiscaal een goede totaalwinstberekening te kunnen maken zoals bedoeld in art 3.8 Wet IB Het fiscale recht gaat primair over deze totaalwinst omdat ze beoogd vast te stellen wat er tot de winst behoort gedurende het bestaan van een onderneming. Omdat de belastingdienst voor de fiscale afrekening niet kan wachten op de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten bestaat er ook nog de jaarwinst. Dit is een afgeleide van de totaalwinst en is verwoord in artikel 3.25 Wet IB Met deze bepaling wordt beoogd vast te stellen wanneer iets tot de winst in een bepaald jaar behoort Analyse balansposten Materiële vaste activa Vennootschappelijk De materiële vaste activa zijn in de vennootschappelijke jaarrekening van Mooiland verdeeld in de categorieën onroerende en roerende zaken in exploitatie, onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en onroerende en roerende zaken ten behoeve van exploitatie. Vennootschappelijk worden onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel lagere bedrijfswaarde (actuele waarde), mits struc- 23

24 tureel. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de prognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Aankopen van bestaande panden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, als de ruimte van de bedrijfswaarde binnen de PMC (product-markt-combinatie) dit toelaat. De PMC dient hierbij gezien te worden als een cluster van gelijksoortige woningen binnen één geografisch gebied. Activering van verbeteringen en onderhoud gebeurt indien sprake is van levensduurverlening en/of geriefsverbetering en indien de ruimte in de bedrijfswaarde van de PMC dit toelaat. De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling worden vennootschappelijk gewaardeerd tegen werkelijke uitgaven minus eventuele te verwachten verliezen wanneer deze op verantwoorde wijze kunnen worden bepaald. Deze verliezen worden genomen met in achtneming van de RJ richtlijnen 250 verplichtingen algemeen en 252 voorzieningen. Op onroerende en roerende zaken in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. De onroerende en roerende zaken ten behoeve van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde dan wel lagere marktwaarde minus de al verrichte afschrijvingen. Fiscaal Vanuit fiscaal perspectief worden bovengenoemde onroerende en roerende zaken getypeerd als bedrijfsmiddelen. Als fiscale hoofdregel geldt dat waardering moet geschieden volgens goed koopmansgebruik. De fiscale waardering van bedrijfsmiddelen kan worden afgeleid uit artikel 3.30 Wet IB. Uit dit wetsartikel valt op te maken dat bedrijfsmiddelen fiscaal gewaardeerd moet worden op historische kostprijs (aanschaffings- of voortbrengingskosten) minus afschrijvingen. Over de waardering van de bedrijfsmiddelen op de openingsbalans 2008 zijn in VSO 2 (paragraaf 2.2) specifieke afspraken gemaakt. Voor de waardering is voor onroerende zaken in exploitatie is aansluiting gezocht bij de WOZ waarde van de bedrijfsmiddelen. Afhankelijk van het type vastgoed wordt een bepaald percentage (70%, 80% of 100%) van de WOZ waarde gehanteerd als waardering op de openingsbalans. In een aantal gevallen zoals bij bedrijfsonroerend goed, grondposities en onroerende zaken ten behoeve van de exploitatie biedt ook de taxatiewaarde van het object uitkomst als waarderingsgrondslag. 24