BEDRIJVENTERREINENSTRATEGIE DEN HAAG Beleidsagenda op basis van een nieuwe typologie Stec Groep aan Gemeente Den Haag

Transcriptie

1 BEDRIJVENTERREINENSTRATEGIE DEN HAAG Beleidsagenda op basis van een nieuwe typologie Stec Groep B.V. in opdracht van gemeente Den Haag maart 2005

2 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 1 2. TRENDS VOOR EEN NIEUWE BEDRIJVENTERREINENTYPOLOGIE 6 3. BEDRIJVENTERREINENTYPOLOGIE IN DEN HAAG STRATEGIE: MEER BEDRIJVEN NAAR DE RAND VAN DE STAD AGENDA NIEUWE STADSRANDLOCATIES AGENDA HERSTRUCTURERING BINNENSTEDELIJKE BEDRIJVENTERREINEN AGENDA DUURZAAMHEID OP BEDRIJVENTERREINEN AGENDA REGIONALE SAMENWERKING EN PLANNING BEDRIJVENTERREINEN 75 BIJLAGEN A. Brief Stec Groep: Vraag naar binnenstedelijke bedrijventerreinen B. Presentatie Stec Groep aan bedrijfsleven: Drie scenario's voor ontwikkeling bedrijventerreinen Den Haag C. Instrumenten en ambitieniveaus zorgvuldig ruimtegebruik

3 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Gemeente Den Haag streeft naar versterking van de Haagse economie en verbetering van het ondernemingsklimaat. Dit wordt onder meer verwoord in de economische nota "Impuls voor de Haagse economie ": voor het welzijn in de stad in een gezonde economie, en werkgelegenheid heel belangrijk. Een essentieel aspect van het (toekomstig) vestigingsklimaat in Den Haag zijn de werklocaties voor bedrijven. Hier ligt ook een belangrijke taak voor de gemeente: te zorgen voor voldoende aanbod van bedrijventerreinen die voldoen aan de locatie en huisvestingswensen en -eisen van ondernemers en de economische visie van de gemeente 1. situatie Op de bedrijventerreinenmarkt in Den Haag heerst krapte. De ruimte voor dynamiek op de binnenstedelijke terreinen is beperkt. Bestaande terreinen staan onder druk van andere functies, vooral woningbouw. De wensen en eisen van bedrijven aan hun locatie en huisvesting veranderen. Om deze reden is in Den Haag behoefte aan een nieuwe strategie voor bedrijventerreinen, gebaseerd op een toekomstgerichte bedrijventerreinentypologie. Deze strategie moet overzicht verschaffen over de Haagse bedrijventerreinenmarkt, inzicht in de regionale positie en bovendien een kader vormen om over individuele bedrijventerreinen beslissingen te nemen. Daarnaast zoekt de gemeente naar een sterke rol in de regio en andere samenwerkingsverbanden, zoals de bedrijfsschappen. Doel is de Haagse vraag naar bedrijventerreinen te accommoderen binnen Den Haag en waar nodig in de regio. opgave Het is belangrijk een heldere visie te hebben op de typologie van bedrijfslocaties in Den Haag. In de eerste plaats omdat bedrijventerreinen belangrijk zijn voor de economische structuur: ruimte voor bedrijven en daarmee nieuwe werkgelegenheid is en blijft noodzakelijk. Ten tweede omdat er veel verandert wat betreft werklocaties, zowel aan de vraag- (typen gebruikers, eisen van gebruikers) als aan de aanbodzijde (typen locaties, kwaliteitsniveaus). Eerdere Haagse typologie voor bedrijventerreinen sloot te weinig aan op de visie van de gemeente en de wensen en eisen van bedrijven nu en in de toekomst. 1 Zie ook Discussiedocument bedrijventerreinenstrategie, Beleid/E&V (juni 2004) 1

4 Stec Groep heeft in nauw overleg en op basis van input van de gemeente Den Haag een visie ontwikkeld op de bedrijventerreinentypologie in Den Haag die aansluit op de vraag van bedrijven. Voor de zomer heeft de gemeente een discussiedocument opgesteld waarin de Haagse bedrijventerreinenvoorraad in beeld is gebracht (Discussiedocument bedrijventerreinenstrategie, versie 22 juni 2004). Voor een echte bedrijventerreinenvisie, die past in het overige stedelijk beleidskader is echter meer nodig. Met name meer inzicht in de betekenis van de bedrijventerreinen in de economische structuur van Den Haag. Aan de Stec Groep is gevraagd dit proces te ondersteunen. Deze visie, zoals verwoord in dit rapport, is een advies van de Stec Groep en is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met diverse beleidsafdelingen binnen de gemeente Den Haag. rapport Het voorliggende rapport bevat een visie op de Haagse bedrijventerreinen tot 2020 en biedt praktische handvatten voor segmentering en fasering van elk van de Haagse terreinen. In dit rapport staat een bedrijventerreinenstrategie en een nieuwe typologie voor Haagse bedrijventerreinen uitgewerkt. Met de typologie als leidraad ontwikkelde de Stec Groep een bedrijventerreinenstrategie die is uitgewerkt in vier beleidsagenda's, voor de herstructurering van bedrijventerreinen, nieuwe bedrijventerreinen op uitbreidingslocaties, een agenda voor de regionale bedrijventerreinenstrategie en een duurzaamheidsagenda). 1.2 Uitgangspunten De Stec Groep hanteert een aantal uitgangspunten voor de strategie op bedrijventerreinen. Deze komen in de eerste plaats tot uiting in de bedrijventerreinentypologie.? de typologie moet aansluiten op ruimtelijk-economische hoofdstructuur van Den Haag;? de typologie moet aansluiten bij economische trends die in Nederland en in de Haagse regio in het bijzonder aan de orde zijn;? de typologie moet aansluiten op kenmerken van bedrijventerreinprofielen. Het rapport bevat een bedrijventerreinenstrategie gebaseerd op economische kansen en markttechnische mogelijkheden en randvoorwaarden. Wat willen bedrijven straks? Waarin is de Haagse regio onderscheidend? Moet u om terreinen met onderscheidend vermogen te creëren de vraag naar sommige typen werklocaties concentreren, bijvoorbeeld op een of twee plekken? Wat voor soort locaties boren extra (bovenregionale) vraag aan? Wat zijn belangrijke veranderingen in de vraag naar werklocaties nu en de komende jaren waar Den Haag op 2

5 kan inspelen? Wat is de opgave voor elk Haags bedrijventerrein de komende jaren? Hoeveel bedrijvigheid moet op bepaalde locatie worden behouden worden en om welk type bedrijvigheid gaat het precies? Waar kan transformatie een optie zijn en waar perse niet? Welke middelen heeft de gemeente voor die opgave? Met welke fasering moet elke locatie worden ontwikkeld, inclusief uitleglocaties in samenwerking met de bedrijfsschappen? 1.3 Aanpak Stap 1: kwantitatieve en kwalitatieve behoefte bedrijfslocaties Den Haag Beginpunt was het vaststellen van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in Den Haag. Bestaande gegevens over vraag uit eerdere onderzoeken en prognoses in opdracht van de gemeente Den Haag vormden de input. Hiertegenover zijn de feiten die bekend zijn over harde en zachte plannen voor bedrijfslocaties in Den Haag gezet. Los van deze rapportage zijn profielen opgesteld van de belangrijkste nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen en terreinen die in aanmerking komen voor herstructurering de komende jaren. Op deze manier is een goed gevoel gekregen voor de schaarstesituatie in Den Haag, uitgesplitst naar typen bedrijfslocaties. Stap 2: relevante regionaal-economische en vastgoedtrends op een rij Vervolgens zijn de belangrijkste ruimtelijke, economische en vastgoedmarkttechnische trends op een rij gezet. Er is gebruik gemaakt van alle analyses, rapporten en plannen die bekend zijn toegespitst op de Haagse situatie. Ook is gebruik gemaakt van bureau-expertise opgedaan in eerdere onderzoeken en adviestrajecten voor overheden en marktpartijen. Het volgende hoofdstuk geeft een korte samenvatting. Stap 3: nieuwe typologie bedrijfslocaties Derde stap betrof het maken van een toekomstgerichte typologie van bedrijfslocaties in Den Haag door de Stec Groep. Welk type werklocatie komt op? Welke soorten werklocaties ziet u elders, maar (nog) niet in Den Haag? Het ging vooral om het beschrijven van de omvang van de vraag, van het type gebruikers, van de kwaliteiten van de locatie en voorzieningen. Deze typologie is geïntroduceerd en besproken in de vorm van workshops in Den Haag. Na deze workshops is de typologie aangepast en aangevuld op voor de gemeente belangrijke kenmerken. Alle opmerkingen uit de beleidsdiscussie en workshops zijn in het rapport verwerkt. Veel aandacht ging uit naar de vraag naar binnenstedelijke terreinen. Ter achtergrondinformatie is naar aanleiding van deze workshop als 3

6 bijlage bij dit rapport (A) een uitwerking gemaakt van de vraag naar en strategie voor binnenstedelijke bedrijventerreinen. Stap 4: scenario's voor economische ontwikkeling van bedrijventerreinen leiden tot strategie Naar aanleiding van de beleidsdiscussies en workshops in de gemeente Den Haag zijn drie scenario s opgesteld met een sterk uiteenlopende visie op economische ontwikkeling van bedrijventerreinen in Den Haag. De verschillende bedrijventerreinenscenario s hebben consequenties voor de omvang van de herstructureringsopgave en de verdeling van binnenstedelijke bedrijventerreinen en stadsrandlocaties in Den Haag en de regio. De keuze voor een van de scenario's heeft financiële gevolgen en gevolgen voor de aansluiting van het aanbod op de vraag van bedrijven en de werkgelegenheid. Op 24 januari 2005 zijn dezelfde scenario's voorgelegd in het bedrijventerreinenoverleg) waar vertegenwoordigers van ondernemersorganisaties in Den Haag hun reacties en visie kenbaar hebben gemaakt. Zie voor de inhoud van de scenario s de presentatie in bijlage B. De visie van de Stec Groep heeft samen met uitkomsten van de discussie en informatiebijeenkomsten geleid tot een ambtelijk breed gedragen strategie voor bedrijventerreinen (hoofdstuk 4 van dit rapport), die leidraad vormt voor de beleidsagenda s bedrijventerreinen en de uitwerking op terreinniveau. Stap 5: beleidsagenda s en uitwerking op terreinniveau Vervolgens zijn beleidsagenda s geformuleerd die logisch volgen uit de typologie en de ambtelijk gekozen bedrijventerreinenstrategie. De strategie heeft gevolgen voor de keuzes op het vlak van nieuwe bedrijventerreinen, herstructurering en de regionale agendasetting op dit thema. De hoofdstukken 5, 6 en 7 gaan daarover. Vervolg In dit rapport staat de strategie die de Stec Groep in samenspraak en nauw overleg met de gemeente Den Haag heeft ontwikkeld. Wanneer met deze strategie bestuurlijk wordt ingestemd, vormt dit rapport een leidraad voor de koers die de stad vaart op het thema bedrijventerreinen. Dit heeft zijn weerslag op de keuzes en strategie per individueel bedrijventerrein in de stad en omgeving. Resultaat is een nieuwe toekomstgerichte bedrijventerreinenstrategie voor Den Haag. 4

7 1.4 Leeswijzer Het tweede hoofdstuk geeft de voornaamste trends weer die uitgangspunt waren voor de Haagse bedrijventerreinentypologie. Dit geeft gevoel voor de belangrijkste feiten die leidend waren bij het denken over nieuwe typologie voor bedrijventerreinen in Den Haag. In hoofdstuk drie is een nieuwe bedrijventerreinentypologie uitgewerkt aan de hand van de zes verschillende typen bedrijfslocaties. Per type locatie is ingeschat hoeveel vraag er naar dit soort terreinen is, aan welke kenmerken deze terreinen idealiter moeten voldoen en wat de huisvestingswensen en eisen van bedrijven zijn die kiezen voor dit soort locaties in Den Haag. In hoofdstuk vier is een bedrijventerreinenstrategie uitwerkt waarin aangegeven staat welke keuzen gemaakt worden voor wat betreft de herstructurering van bedrijventerreinen, transformatie van locaties en uitbreidingslocaties. Dit is een vertaling van de bedrijventerreinentypologie naar hectaren terrein in verschillende typen terreinen, de consequenties voor werkgelegenheid en de regionale agenda. In hoofdstuk vijf tot en met acht worden achtereenvolgens de belangrijkste aspecten van de bedrijventerreinentypologie uitgewerkt: in hoofdstuk vijf leest u meer over de agenda voor herstructurering. In hoofdstuk zes wordt ingezoomd op de agenda voor nieuwe nog uit te geven bedrijventerreinen. In hoofdstuk zeven komt vervolgens de agenda voor duurzaamheid naar voren en ten slotte in hoofdstuk acht de regionale agenda aan de orde. Naast dit hoofdrapport, zijn bijlagen opgenomen, waarin meer informatie te vinden is over: de drie scenario s op basis waarvan de bedrijventerreinenstrategie, de binnenstedelijke vraag naar bedrijventerreinen en duurzaamheid is uitgewerkt met de toolbox duurzaamheid (bijlage A-C). Informatie over de kwantitatieve vraagprognose en de visie op binnenstedelijke bedrijventerreinen zijn opgenomen als bijlage A bij dit rapport. 5

8 2. TRENDS VOOR EEN NIEUWE BEDRIJVENTERREINENTYPOLOGIE Onderstaand zijn enkele belangrijke trends benoemd die belangrijk zijn voor een nieuwe bedrijventerreinentypologie (paragraaf 2.1). Paragraaf 2.2 is de voorbode voor een nieuwe bedrijventerreintypologie voor Den Haag en beschrijft de uitgangspunten daarvoor. In paragraaf 2.3 staat de kwantitatieve informatie over vraag en aanbod gebaseerd op eerder uitgevoerd onderzoek in opdracht van de gemeente Den Haag. 2.1 Belangrijke trends voor een nieuwe bedrijventerreinentypologie 1. Verdere verdienstelijking economie, inclusief uitbouw kenniseconomie In 1995 bevond ruim 70% van alle werkgelegenheid in Nederland zich in de dienstensector, tot 2015 loopt dit aandeel op tot 77%, daarna waarschijnlijk nog verder. Deze verdere groei, met daarbinnen een relatief sterk groeiende sector kennisintensieve diensten, zal de vraag naar kantoorachtige bedrijfsruimte in Den Haag stimuleren. Bedrijfsprocessen lijken steeds meer te verkantoriseren. Hierdoor wordt het aandeel kantoorvloer binnen het pand langzaam hoger. 2. Nieuwe markten in Midden- en Oost-Europa komen op Door nieuwe afzetmarkten in vooral Midden- en Oost-Europa is het mogelijk dat in toenemende mate activiteiten (vooral grootschalige productie, maar op de langere termijn wellicht ook kantoorbanen) vanuit Nederland naar genoemde regio s: de lonen in deze landen blijven de komende jaren duidelijk lager dan in het westen van Europa. Voor de Haagse regio is het effect van deze trend gering, dat heeft te maken met de beperkte omvang van de productiesector in de regio. Voor regio's als Rotterdam is de bedreiging van deze trend meer aan de orde. Voor de Haagse regio is meer het effect van de expansie van onder andere de Chinese handel merkbaar. De omvang hiervan is moeilijk in te schatten. 3. Investeringen in infrastructuur verbeteren de bereikbaarheid van Haagse bedrijventerreinen Belangrijke voorwaarde voor verdere groei van bedrijventerreinen in Den Haag is de bereikbaarheid, die met name voor binnenstedelijke locaties onder druk staat. Met name de bereikbaarheid van de Binckhorst moet verbeterd worden. Daarvoor zijn plannen om de A13 een vrijwel directe aansluiting te geven op de locatie via het 6

9 Trekvliettracé (opgenomen in MIT). Daarnaast de doortrekking van de A4 in 2012 is zo mogelijk nog ingrijpender. Deze ingreep is wel in het MIT gereserveerd. Dit is van grote invloed op bedrijventerreinen gelegen aan de A4: Harnaschpolder, studielocatie Sion/ t Haantje, Plaspoelpolder. 4. Internationalisering en schaalvergroting bedrijfsleven zet zich door Voor ondernemingen worden aspecten als schaalvergroting, efficiency/kostenvoordelen en de focus op kernactiviteiten belangrijker. Nieuwe gespecialiseerde activiteiten en faciliteiten differentiatie in de vraag door groei, samenvoeging, afsplitsen van activiteiten - zullen ontstaan en nog nadrukkelijker de meest aantrekkelijke vestigingsplaatsen (kunnen) opzoeken. Voor Den Haag betekent dit enerzijds het vertrek van economische activiteiten (vooral grootschalige, laagwaardige productie), anderzijds biedt het kansen om (nieuwe) activiteiten aan te trekken (back offices, logistiek, op de stad gerichte bedrijfsactiviteiten, gespecialiseerde bedrijvigheid). 5. Toenemende vraag naar hoogwaardige bedrijfslocaties en huisvesting Gebruikers op de bedrijfsruimtemarkt stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed. Achterliggende trends zijn de groeiende behoefte aan imago en uitstraling en de verdienstelijking die doorzet. Andere redenen van upgrading van locaties zijn: de toenemende schaarste, de grotere betrokkenheid van marktpartijen bij locatieontwikkeling en de komst van nieuwe activiteiten op sommige bedrijfslocaties (winkelen, wonen). Het aandeel vestigers dat bovengemiddelde kwaliteitseisen stelt aan bedrijfslocaties en daarmee als hoogwaardige vraag valt te bestempelen bedraagt nu nog minder dan 10% van de markt. Verwacht wordt dat dit percentage in Den Haag oploopt, hetgeen impliceert dat ook het aanbod aan hoogwaardige bedrijfslocaties harder kan groeien dan nu het geval is. Het begrip 'hoogwaardig' wordt in dit rapport gebruikt als kwalitatieve omschrijving van zowel bedrijventerreinen, van activiteiten en van sectoren. Omdat deze term in de praktijk vaak verschillende betekenissen heeft, variërend van kennisintensief tot kantoorachtig, is de term hoogwaardig in dit rapport afgebakend als: 7

10 hoogwaardige bedrijfsruimte:? bedrijfsruimte met een aandeel kantoorvloer van maximaal 50% met een hoogwaardige verschijningsvorm op een terrein met hoogwaardige inrichting, uitstraling en voorzieningen. In de praktijk gaat het om bedrijven in alle activiteiten en sectoren met een relatief hoge toegevoegde waarde per m² bedrijfsvloer 2. hoogwaardige bedrijventerreinen:? bedrijventerrein met een aandeel kantoorvloer van maximaal 50% dat specifiek is gesegmenteerd voor dat deel van de bedrijfsruimtemarkt dat zoekt naar een bedrijfsomgeving met hoogwaardige, inrichting, uitstraling en voorzieningen Nederland blijft ook in de toekomst een belangrijke Gateway, Den Haag kan hier een rol in vervullen Hoewel de concurrentiepositie van Nederland Distributieland de komende jaren onder druk komt te staan, zal Nederland ook op de langere termijn een belangrijke rol spelen als intelligent knooppunt in het verder groeiende internationale goederenverkeer en de logistieke netwerken die daarbij horen. Onder meer de strategische ligging in een koopkrachtige markt en de aanwezigheid van belangrijke internationale Mainports zorgt hiervoor. Den Haag kan mede dankzij de ligging binnen Nederland een belangrijkere logistieke functie krijgen in bepaalde typen logistiek en distributie: de value added logistics. Daarnaast blijft ook de stadsdistributie een belangrijke bedrijfsactiviteit in de Haagse regio. 7. De Zuidvleugel versterkt haar economische positie, maar bedrijfsruimtesectoren krimpen wel Er zal een verdere versterking plaatsvinden van de economische positie van de Randstad en de Zuidvleugel binnen Nederland. De werkgelegenheidsontwikkeling op lange termijn zal hier het meest sterk zijn, zo blijkt uit diverse economische studies. Het Centraal Planbureau heeft prognoses gemaakt van de ontwikkeling van werkgelegenheid in regio s. De sectoren waarin veel bedrijfsruimtegebruikers voorkomen (productie, bouw, distributie en opslag en handel) krimpen in de periode tot 2019 met gemiddeld 11% in Nederland. Voor de Haagse regio neemt het aandeel van deze sectoren in de werkgelegenheid af met 20% is de verwachting. Kortom: de 2 Hierdoor zijn huisvestingslasten een minder cruciale factor in de locatiekeuze. Deze bedrijven kiezen voor locaties met een aantrekkelijke en meer kantoorachtige uitstraling van pand en terrein. 3 Nota bene: bepalend voor de segmentering is de hoogwaardige uitstraling. Dit levert in principe geen beperking op voor typen activiteiten (binnen de maximale grens van kantoorhoudendheid) en/of sectoren 8

11 economie in de Randstad groeit naar verwachting harder dan in de rest van het land, maar het aandeel van bedrijfsruimtesectoren neemt relatief af (dienstverlenende sectoren groeien simpelweg veel harder). 8. Steden zijn de economische trekkers van de toekomst Voor de toekomstige economische ontwikkeling zullen (grote) steden trekkers zijn waar (hoogwaardige) economische activiteiten zich concentreren. Grootstedelijke milieus met alle agglomeratievoordelen die daarbij horen, bieden de beste randvoorwaarden voor economische groei. In de steden als Den Haag worden strategische beslissingen genomen, contacten gelegd en creatieve, innovatieve ideeën en producten ontwikkeld. De Haagse bedrijfsruimtemarkt is daardoor aantrekkelijk voor hoofdkantoren van productie- bouw en handelsondernemingen en zal verder verkantoriseren. Deze gebruikers hebben een hoger aandeel kantoorvloer dan gemiddeld op de bedrijfsruimtemarkt. Den Haag kent daarnaast een zeer hoog aandeel startende bedrijven (overigens ook een bovengemiddelde sterfte van startende bedrijven). Een deel daarvan is bedrijfsruimtegebruiker. Hoogwaardige woon- en leisurefuncties dragen bij aan de aantrekkelijkheid en beleving van de stad. De schaalvergrotings- en concentratietrend onder bedrijven en organisaties leidt bovendien tot een verdere versterking van de functie van de grotere steden. 9. Verschijningsvorm wordt steeds belangrijker als criterium voor bedrijfslocaties Belangrijke trend is dat verschijningsvorm van bedrijfsruimte steeds meer bepalend is voor de locatiekeuze van de onderneming dan bijvoorbeeld de sector (bouw, reparatie en onderhoud, handel, IT, zakelijke dienstverlening) waarin het bedrijf zich bevindt, of zelfs de belangrijkste bedrijfsactiviteit (bijvoorbeeld productie, distributie, hoofdkantoor) van een bedrijf. Verschijningsvorm heeft betrekking op zowel de uitstraling van het pand als de uitstraling van het terrein. 10. Geplande aanbod aan bedrijventerreinen in Den Haag en haar buurgemeenten is beperkt De stad Den Haag heeft een tekort aan bedrijventerreinen. Deze situatie doet zich al meerdere jaren voor en zal ook de komende jaren niet wijzigen. Mede om die reden participeert Den Haag (door middel van grondposities en planontwikkeling) in meerdere bedrijfsschappen om in samenwerking met buurgemeenten (Plaspoelpolder Rijswijk, deelplannen Ypenburg, Harnaschpolder). De gemeente Den Haag en haar directe buurgemeenten ontwikkelen in 9

12 totaal ha bedrijventerrein 4 in de periode tot 2020 (Inventarisatie gemeente Den Haag en stadsgewest Haaglanden, 2004). Het merendeel van deze planvoorraad komt op de markt in de periode tot 2010 als alles volgens planning verloopt. 11. Overaanbod tot 2010 in de regio Haaglanden, krapte in periode Buiten Den Haag en de directe buurgemeenten wordt een groot areaal aan nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeld, grotendeels de komende 5 tot 8 jaar, maar ook in de periode tot De totale vraag naar bedrijventerreinen in de hele regio Haaglanden (inclusief Zoetermeer, Delft en Westland) is geschat op 430 ha, dat komt overeen met het totale nieuw aanbod van 417 ha in diezelfde periode. Echter het nieuw aanbod komt vooral de komende 5 tot 8 jaar op de markt. Dit veroorzaakt volgens de huidige fasering een overaanbod aan snelweglocaties tot 2010 en een tekort aan nieuw te ontwikkelen locaties tussen 2010 en Binnen de gemeentegrenzen van Den Haag zal de gehele periode van 2005 tot 2020 een krapte bestaan, gezien de huidige voorraad en te ontwikkelen plannen. Driekwart van de te ontwikkelen terreinen ligt buiten het bereik van de gemeente Den Haag (buiten de stad en buiten de bedrijfsschappen met buurgemeenten). 12. Ambitieniveau bij ontwikkeling van nieuwe locaties en herstructurering van verouderde terreinen ligt hoog Een deel van de bedrijfsruimtegebruikers hecht over het algemeen niet al te veel waarde aan kwaliteit en uitstraling van hun huisvesting. Ze zijn veel minder gevoelig voor ligging ten opzichte van concurrenten en uitstraling van het pand dan bij kantoorgebruikers het geval is. Maar voor een beperkt deel van de bedrijfsruimtemarkt geldt dat uitstraling en bijvoorbeeld zichtbaarheid een toegevoegde waarde heeft voor het bedrijf waar ze ook geld voor over hebben (hogere huurprijs of hogere grond- en bouwkosten). Door de hoge ambities geldt dat een fors deel van de bedrijfsruimtemarkt niet voldoende geschikte huisvesting kan vinden in de regio. Namelijk bedrijven die genoegen nemen met een laagwaardige verschijningsvorm (maar ook een deel van de bedrijven met een gemiddeld ambitieniveau qua verschijningsvorm). 4 Hierin zijn alleen harde plannen verwerkt, deelplannen Ypenburg 25 en 26 en Sion 't Haantje zijn in deze schatting niet meegenomen, de gemeente Den Haag neemt deze zachte plannen wel mee in de planvoorraad. Bron: Bedrijventerreinenmonitor 10

13 2.2 Een nieuwe typologie voor bedrijvenlocaties Deze trends hebben invloed op de typologie van bedrijfslocaties in Den Haag. Hierdoor ontstaan mogelijk andere dan de bestaande typen werklocaties. De huidige indeling van bedrijventerreinen verandert waarschijnlijk ook, bedrijventerreinen en kantoorlocaties schuiven voor een deel zelfs in elkaar, zo is de verwachting. Zo zullen afzonderlijke kleinschalige, binnenstedelijke gemengde bedrijventerreinen voor een groot deel verdwijnen. Op grond van de trends hierboven schetsen we in deze visie locatietypen (sommige nieuw, sommige sterk gelijkend op bestaande locatietypen) die gezamenlijk de toekomstige vraag van bedrijven optimaal kunnen bedienen. Twee uitgangspunten voor nieuwe typologie Eerste uitgangspunt voor de nieuwe typologie is verschijningsvorm: van zowel het pand zelf als de omgeving. De Database bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2002) laat zien dat in alle sectoren en activiteiten zich bedrijven met een laagwaardige, gemiddelde en een hoogwaardige verschijningsvorm bevinden. Tabel 1: voorbeeld van uitsnede bedrijven met hoogwaardige verschijningsvorm: Productie en assemblage bouw en installatie Groothandel reparatie en onderhoud R&D VAL opslag en transport verkoop, marketing en consultancy showrooms Voorkeur voor huur 29% 25% 39% 28% 30% 31% 28% 43% 37% huur in segment hoger dan 100 euro Groot belang uitstraling van het gebouw Groot belang uitstraling omgeving Bron: Stec Groep % 18% 15% 24% 29% 11% 14% 26% 37% Beperkt 3% 14% 13% Beperkt 2% 10% 15% 6% 3% Bovengemiddeld Benedengemiddeld Bovengemddeld Benedengemiddeld 10% 20% 10% 16% Uitgangspunt I: segmentering naar verschijningsvorm Verschijningsvorm biedt een goed uitgangspunt voor clustering van de bedrijven, omdat verschijningsvorm letterlijk een van de meest in het oog springende kenmerken van bedrijventerreinen vormt:? met name voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers geldt dat men bereid is extra huisvestingslasten te betalen voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn 11

14 bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand als de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein, als parkmanagement. Op basis van de database bedrijfsruimtegebruikers in beeld (Stec Groep, 2002), schatten we in dat circa 5 tot 10% van de bedrijfsruimtevraag bestaat uit hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers, op lange termijn circa 15%. In Den Haag is dat naar schatting hoger, nu circa 10% en op termijn 15% en mogelijk 20%.? voor verreweg het grootste deel van de bedrijven geldt dat een normaal kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Het moet goed werken en er netjes uitzien dat is voldoende. Naar schatting gaat het om ruim de helft van de bedrijfsruimtevragers? daarnaast zijn er in Den Haag ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet, het zijn zo laag mogelijke kosten voor bedrijfshuisvesting die tellen. Deze categorie bedrijven kan na herstructurering van verouderde bedrijventerreinen op steeds minder locaties terecht. Het is voor de economie van de stad belangrijk dat de (veelal) kleinschalige bedrijven in deze categorie en plek houden in de stad, omdat deze een belangrijk zijn voor de (laaggeschoolde) werkgelegenheid. Het gaat om circa 20% van de bedrijfsruimtegebruikers. Uitgangspunt II: segmentering naar activiteit van de vestiging Gaat het om een distributievestiging, productie /assemblage of veel meer om verkoop/ marketing? De bedrijventerreinvoorkeuren voor een loodgieter gericht op Den Haag zijn heel anders dan van een distributeur gericht op heel Nederland. Dit geldt echter met name voor de locatiekenmerken van de bedrijven. Voor grootschalige productie en distributie is een goede bereikbaarheid en ligging aan of nabij afslagen van snelwegen cruciaal, voor bedrijven gericht op de Haagse regio en de stad Den Haag speelt dit een veel minder grote rol. We onderscheiden daarom naast de drie typen terreinen naar verschijningsvorm nog drie bedrijventerreintypen:? grootschalig productieknooppunt: terrein voor grootschalige productie met voordelen van clustervorming en specifieke voorzingen en relatief hoge milieubelasting;? intelligent logistiek centrum: excellent gelegen locatie voor grootschalige, bovenregionale logistiek;? milieu-eiland: aparte locatie bedoeld voor uitplaatsers uit Den Haag en de rest van de regio. Een milieu-eiland is een verbijzondering van de typologie werkterrein. Het eiland heeft een laagwaardige verschijningsvorm. 12

15 De bedrijventerreinentypologie is niet gesegmenteerd naar sector, omdat dit in de praktijk niet of nauwelijks van invloed is op de vestigingsvoorkeuren van bedrijven. Concreet betekent dit dat alle sectoren in principe vestigingsvoorkeuren op terreinen met een heel verschillende verschijningsvorm kunnen hebben, afhankelijk van specifieke huisvestingswensen en -eisen. 13

16 Segmentering naar bedrijfsomvang Wel is het belangrijk bedrijfsruimtevragers en bedrijventerreinen te segmenteren naar grootte. Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben een bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor gemengde woonwerkmilieus en grootschalige bedrijfsruimtegebruikers een voorkeur voor locaties met een goede snelwegverbinding (deze kenmerken zijn verwerkt in de typologie in hoofdstuk drie). 2.3 Kwantitatieve verdeling vraag naar bedrijventerreinen tot 2020 Als basis voor de kwantitatieve verdeling van de vraag naar bedrijventerreinen zijn eerdere prognoses uitgevoerd in opdracht van de gemeente Den Haag als uitgangspunt genomen. Stec Groep neemt de prognose van BCI (Haagse bedrijfshuisvestingsmarkt in perspectief 2002) voor de totale bedrijventerreinenmarkt tot 2020 over. Daarvoor gelden getallen uit de discussienotitie van de gemeente Den Haag (zomer 2004) als basis. De prognose voor de vraag naar bedrijventerreinen in Den Haag, buurgemeenten en de regio heeft plaatsgevonden op basis van algemeen geldende onderzoeksmethode. De prognose is gebaseerd op prognose van werkgelegenheidsontwikkeling van het CPB (1999). Daaruit zijn sectoren met overwegend bedrijfsruimtegebruikers gedestilleerd. De raming is vervolgens op grond van de speciale structuur van de Haagse regio met ha per jaar naar beneden bijgesteld. Op basis van kengetallen per werknemer en een terreinquotiënten (gemiddeld aantal werknemers per ha bedrijventerrein) is vervolgens vastgesteld wat de totale vraag naar bedrijventerreinen is tot Stec Groep heeft geen nieuwe kwantitatieve vraagprognose uitgevoerd. Op basis van eerder onderzoek heeft de gemeente Den Haag aangenomen dat de totale vraag naar bedrijventerreinen 230 ha bedraagt voor Den Haag en de buurgemeenten waarin ze participeert in bedrijfsschappen. Voor de hele regio Haaglanden is de vraag volgens de prognoses 430 ha bedrijventerrein (locatiemonitor bedrijventerreinen Haaglanden, 2004). De vraag in Den Haag en Den Haag plus buurgemeenten is niet uitgesplitst. Stec Groep onderschrijft de uitgevoerde prognose en neemt de inschatting van de gemeente Den Haag over. Hieronder vindt een ideale verdeling van de totale vraag plaats over de verschillende locatietypen aansluitend op de voorkeur van bedrijven. 14

17 Ruimtevraag Den Haag en haar buurgemeenten volgens nieuwe typologie De vraag van 230 hectare netto in Den Haag en haar buurgemeenten is verdeeld over de nieuwe typologie. Hiervoor is gebruik gemaakt van de Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland (Stec Groep) en ervaringen van de Stec Groep bij andere gemeenten en is aansluiting gezocht bij de Haagse onderzoeken van BCI (2003) en Stogo (2003). Tabel 2a tot en met 2d geeft inzicht in de huidige voorraad bedrijventerreinen in Den Haag en Den Haag plus buurgemeenten en de planvoorraad. In tabel 2e is een indicatie van de vraag verdeeld over de nieuwe locatietypen te lezen. Tevens geeft de tabel inzicht in de ideale verdeling naar stadsrand en binnenstedelijke locaties. Tot slot van deze paragraaf staan vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd op hoofdlijnen, uitgesplitst naar schaalniveaus Den Haag, Den Haag plus buurgemeenten en Stadsgewest Haaglanden. Tabel 2a. Kwantitatieve gegevens bestaande Haagse bedrijventerreinen Naam bedrijventerrein Netto oppervlakte totaal Terstond uitgeefbaar Niet terstond uitgeefbaar Binckhorst 94 0,5 Laakhavens + Petroleumhaven 35 Zichtenburg 28 1 Kerketuinen 22 Dekkershoek 6 Scheveningen haven 27 De Verademing/ GIT 10 Uitenhagestraat/Monstersestraat 3 Fruitweg 29 Westvlietweg II 16 Westvlietweg III 19 Westvlietweg IV 3 Forepark 65 1 Hoornwijck (Haags grondgebied) 6 1,5* Wateringse Veld (deel Den Haag) 0,5 0,5 Bedrijvenpark Ypenburg (deelplan 21 voormalige Fokkerterrein) 23 6* Totaal Bron: Gemeente Den Haag,

18 * volledige kantoorbebouwing toegestaan Tabel 2b: Kwantitatieve gegevens Haagse bedrijventerreinen in ontwikkeling Naam bedrijventerrein Netto oppervlakte (in ha) uitgeefbaar tot 2010 Vanaf 2010 Ypenburg deelplannen 19, 20, * Ypenburg deelplan Ypenburg deelplan 25 (vm GAVI) Leidschenveen Rietwijk 1 1 Totaal Bron: Gemeente Den Haag, 2005 * in deel kunnen kantoren bedrijven vervangen Tabel 2c: Kwantitatieve gegevens bedrijventerreinen waar Den Haag in participeert (buiten eigen grondgebied) Naam bedrijventerrein Netto oppervlakte (in ha) uitgeefbaar Plaspoelpolder 59 Hoornwijck (deel Rijswijk) 8 Broekpolder 6 tot 2010 Vanaf 2010 Wateringse Veld (deel Westland) Harnaschpolder Totaal Bron: Gemeente Den Haag,

19 Tabel 2d: Samenvatting bestaande en in ontwikkeling zijnde nog uit te geven voorraad bedrijventerreinen op Haags grondgebied en daarbuiten (in netto ha), Uitgeefbaar voor 2010 Uitgeefbaar Totaal uitgeefbaar Haags grondgebied bestaand Haags grondgebied ontwikkeling Totaal Haags grondgebied Haagse regio participaties Totaal Den Haag en Haagse participaties Bron: Gemeente Den Haag, Tabel 2e: Indicatie vraag naar locatietypen Den Haag en buurgemeenten (ideaal aansluitend op voorkeur bedrijven) Totaal Stadsrand Binnenstedelijk Eersteklas bedrijvenpark Modern bedrijventerrein Werkterrein Productieknooppunt Intelligent logistiek centrum Milieu-eiland Totaal Bron: Stec Groep, 2005 Op basis van de nieuwe typologie nemen we voor Den Haag de volgende vraag naar binnenstedelijke bedrijventerreinen aan. Deze indeling is ten eerste gebaseerd op de historische uitgifte van bedrijventerreinen in Den Haag, gekoppeld aan trends op de vastgoedmarkt (hoofdstuk 2). Daarnaast is gebruik gemaakt van de Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland (Stec Groep 2002) om de bedrijfsruimtemarkt te verdelen over de typologie, aangevuld met ervaringen van eerdere bedrijventerreinstudies. Dit levert de volgende indeling op: 17

20 ? werkterrein (50% binnenstedelijk) = ha netto tot Het gaat hier om relatief veel kleinschalige gebruikers met een lokale marktoriëntatie. Van deze groep heeft een relatief groot deel voorkeur voor binnenstedelijke (kleinschalige) bedrijventerreinen.? modern bedrijventerrein (30% binnenstedelijk) = 35 ha netto tot 2020.? milieu-eiland 5 en productieknooppunt: geen binnenstedelijke vraag als gevolg van (mogelijke) milieuhinder;? eersteklas bedrijvenpark: geen binnenstedelijke vraag, deze locatie beschikt over excellente ligging en bereikbaarheid aan de stadsrand;? intelligent logistiek centrum ligt vanzelfsprekend op een knooppunt van infrastructuur aan de rand van de stad. Het onderscheid tussen bedrijventerreinen aan de stadsrand en op binnenstedelijke plekken is in bovenstaand overzicht gemaakt. Aan deze onderverdeling liggen grootschalige onderzoeken bij ondernemers ten grondslag. Een genuanceerde onderbouwing achter de keuzes over de vraag naar binnenstedelijke bedrijventerreinen leest u in bijlage A. Om duidelijk te maken hoe vraag en aanbod zich volgens de huidige planvoorraad tot elkaar verhouden volgt een confrontatie in tabel 3. Daarbij is onderscheid gemaakt in drie schaalniveaus: Gemeente Den Haag, Den Haag + buurgemeenten en stadsgewest Haaglanden. Tabel 3: confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen Den Haag, buurgemeenten en regionaal tot 2020 Den Haag Den Haag plus schappen Stadsgewest Haaglanden Vraag 110 ha 230 ha 425 ha Aanbod ha ha 417 ha Confrontatie ha tekort ha tekort 8 ha tekort Bron: Gemeente Den Haag, 2005 Uit de confrontatie van vraag en aanbod blijft dat de gemeente Den Haag te maken heeft met een tekort van ha bedrijventerreinen tot Wanneer we daarbij de planvoorraad in bedrijfsschappen met buurgemeenten bij optellen loopt dit tekort op ( ha). De studielocatie Sion/ t Haantje op het grondgebied van de gemeente Rijswijk is niet meegenomen bij de berekeningen. Naar verwachting is 60 ha netto bedrijventerrein 5 De kwantitatieve vraag voor de typologie 'milieu-eiland' is onderdeel van de verschijningsvorm 'werkterrein' 18

21 mogelijk. Binnen het stadsgewest Haaglanden is de planvoorraad (incl. studielocatie) veel ruimer en is kwantitatief gezien een overschot aan bedrijventerreinen te verwachten tot Tot slot Een bedrijventerreinentypologie in zes typen is een sterke vereenvoudiging van de werkelijkheid. Het is bovendien een ideaalbeeld. In de praktijk kan dit ideaal niet vaak voor de volle honderd procent gerealiseerd worden, zeker omdat de typologie ook op bestaande terreinen van toepassing is en op terreinen waar de uitgifte in volle gang is. Toch is het belangrijk de typologie zo helder en eenduidig mogelijk te hebben, omdat bedrijventerreinen hierdoor een duidelijk profiel hebben. Dit is belangrijk om duidelijke keuzemogelijkheden voor bedrijfsruimtegebruikers te bieden en het onderscheidend vermogen van de terreinen ten opzichte van elkaar te vergroten. Daarnaast helpt een duidelijke bedrijventerreinentypologie bij de promotie en acquisitie van terreinen. In het volgende hoofdstuk is de typologie uitgebreid beschreven, er staat veel informatie over elk terreintype genoemd die handvatten bieden bij de invulling van het programma voor locaties. 19

22 3. BEDRIJVENTERREINENTYPOLOGIE IN DEN HAAG In dit hoofdstuk worden 6 typen bedrijvenlocaties voor Den Haag benoemd. Iedere paragraaf gaat in op één locatietype en beschrijft allereerst het profiel van het type bedrijventerrein. Vervolgens is in de onderliggende tabel een groot aantal eigenschappen beschreven. Hoe groot is de vraag naar dit type terrein? Welke doelgroepen passen daarbij en welke eisen aan huisvesting stellen deze gebruikers? Er zijn inschattingen gemaakt van de omvang van de doelgroepen, grond- en huurprijzen. Deze inschattingen zijn gebaseerd op onderzoek naar kleinschalige bedrijfshuisvesting (Stogo 2003) en de Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland (Stec Groep, 2002). 3.1 Eén of twee hoogwaardige bedrijvenparken in Den Haag Den Haag moet inzetten op één of twee hoogwaardige eersteklas bedrijvenparken. Dit nieuwe type locatie bevindt zich op de scheidslijn van een kantorenlocatie en een bedrijventerrein. Vooral bedrijfsruimtevestigers met een aandeel kantoorvloer van 30% tot 70% vinden er een plaats. Dit is een bedrijfstype dat nu nog maar weinig voorkomt maar door de verdienstelijking in de productie, handel en logistiek opkomend is, naast de steeds vakere combinatie van R&D-activiteiten met bedrijfsruimte. Dit type bedrijfsvestiging (dat op lange termijn mogelijk 15 of zelfs 20% van de vraag naar bedrijventerrein uitmaakt) heeft een hoge toegevoegde waarde per vierkante meter en stelt mede daarom veel hogere eisen aan uitstraling en representativiteit dan de gemiddelde, huidige bedrijfsruimtevestiger. Dit type locatie ziet er kantoorachtig uit, maar het gaat grotendeels om bedrijven met een duidelijk bedrijfsruimtedeel. Vormen van intensief ruimtegebruik (meer dan één bouwlagen of parkeren op het dak) worden regelmatig toegepast. Hoogwaardige bedrijvenparken zijn vergelijkbaar met kantoorlocaties. Het profiel van hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers zorgt voor locaties met hoge kwaliteit en veel allure, waardoor ook bepaalde kantooractiviteiten prima aansluiten op de kenmerken van de locatie en zich er zodoende kunnen vestigen. Hier is vanuit het bedrijvenpark bekeken, weinig op tegen. Voorbeelden van bedrijvenparken die in de buurt komen van het bedrijvenpark dat we voor ogen hebben, zijn Flight Forum in Eindhoven en Business Park Lijnden nabij Schiphol. 20

23 Wij zien niet meer dan één of twee goede bedrijvenparken ontstaan in Den Haag. We pleiten voor concentratie op enkele plekken die een bovenregionale functie hebben: locaties met een centrale ligging in de Haagse regio en uitstekende autobereikbaarheid. Dit zorgt ervoor dat hoogwaardige gebruikers hun plek vinden op één locatie en niet langer uitwaaieren over (gouden randjes van) reguliere bedrijventerreinen Het aanbod dat vergelijkbaar is met dat van een bedrijvenpark is in Den Haag nu vooral in deelgebieden van geplande nieuwe terreinen zoals Forepark, deelplannen Ypenburg of Harnaschpolder in Midden Delfland. Concentratie van deze activiteiten op één of twee locaties leidt tot een beter vestigingsmilieu voor hoogwaardige bedrijfsruimteactiviteiten met de nodige uitstraling voor Den Haag. Zie voor een verdere omschrijving van dit locatietype tabel 3. 21

24 22

25 Tabel 3: eersteklas bedrijvenpark Streefbeeld Doelgroepen Omvang vraag Binnenstedelijk stadsrand Grootte van de kavels? De Haagse toplocaties voor bedrijfsruimtevestigers? Werklocatie voor bedrijfsruimtegebruikers met een hoogwaardige huisvestingsvraag die ook bereid zijn daarin te investeren.? Vormen van intensief ruimtegebruik (meer dan één bouwlaag, of parkeren op het dak) worden zoveel mogelijk toegepast.? Gemeenschappelijke voorzieningen betreffen vooral facilitaire diensten (kantine, kinderopvang) maar ook parkeren. Het parkmanagement houdt zich vooral bezig met het beheer van zulke faciliteiten en van de hoogwaardige werkomgeving en met parkeren.? Hoogwaardige bedrijfsruimtevestigers, meestal met een relatief hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte.? Ook: kantoorvestigers die graag in een (semi)industriële of technologische omgeving gevestigd zijn. Zoals sommige typen adviesbureaus, architecten en ontwerpers.? Hoogwaardige gebruikers zijn te vinden in alle sectoren en activiteiten, er worden daarom geen economische criteria gesteld aan potentiële vestigers.? Showrooms horen ook op het eersteklas bedrijvenpark. Vanzelfsprekend investeren deze bedrijven in uitstraling, zichtbaarheid en representativiteit (gemiddeld hoog aandeel kantoor/showroom en hoge huurprijs).? Regionale bedrijven en waarschijnlijk voor een deel ook bovenregionale vraag gezien de specifieke kwaliteiten van de locatie.? Uitgangspunt Den Haag: 15% van de totale vraag is hoogwaardig ha? Uitgangspunt stad plus buurgemeenten: 10% van de totale vraag is hoogwaardig ha? De eerste jaren heeft de Haagse regio nog een behoorlijk areaal uitgeefbaar bedrijventerrein. Hoogwaardige delen van de huidige locaties komen moeilijker van de grond bij gebrek aan schaarste.? Eersteklas bedrijvenparken liggen aan de rand van de stad, slechts een zeer beperkt deel van de bedrijven (minder dan 10%) heeft voorkeur voor een binnenstedelijke locatie.? Voorwaarde voor een Eersteklas bedrijvenpark is een excellente ligging en bereikbaarheid met belangrijke zichtlocaties. Dit is alleen mogelijk op een stadsrandlocatie.? Bepaalde schaarste is belangrijk: gebruikers moeten regelmatig naar deze locatie gedirigeerd worden. Hoogwaardige gebruikers kunnen ook vaak op reguliere bedrijventerreinen terecht, tenzij de gemeente strakke selectiecriteria hanteert en bedrijven begeleidt.? Merendeel van de kavels tussen en m 2 Gemiddelde omvang kavel bedrijfsruimtegebruikers in Nederland is m 2? Hoogwaardige gebruikers hebben over het algemeen kleinere kavels (zelden groter dan m 2 ) nodig. Huurprijzen? Bovengemiddeld aandeel huurders (landelijk 29% van de gebruikers huurt, onder hoogwaardige gebruikers, circa 50%).? Vanaf 80 euro per m 2 tot incidenteel 130 euro per m 2. In de Randstad liggen huurprijzen gemiddeld hoger dan in de rest van Nederland. 25% van de gebruikers in de Randstad betaalt meer dan 100 euro per m 2 huur.? Inschatting dat circa 50% van de gebruikers voorkeur heeft voor huur. Grondprijzen? Uitgaande van de huurprijzen die hierboven staan, hoge bouw- en bijkomende kosten (variërend van 700 tot 900 euro per m² bvo), een vormfactor die iets lager is dan gemiddeld (circa 88 tot 90%) en een bar (bruto aanvangsrendement) tussen 8,5 en 9%, rekenden we met grondprijzen die variëren van 150 tot 350 euro per m² bvo.? Om intensief ruimtegebruik te stimuleren raden we u aan grondprijzen voor bedrijfsruimtegebruikers met een aandeel kantoorvloer van minder dan 30% af te rekenen per m² kavel, niet per m² bvo. U gaat daarbij impliciet uit van een floor space index van 1. 23

26 Vervolg tabel 3: eersteklas bedrijvenpark Stedenbouw en architectuur Inrichtingseisen en selectiecriteria Duurzaamheid Bereikbaarheid Waarom eersteklas bedrijvenparken? Wat kan Den Haag doen?? Een hoge beeldkwaliteit is vereist en de zichtbaarheid moet groot zijn.? Stedelijk uitstraling (analoog aan kantoorlocaties).? Een gesloten gevelrij waarachter verschillende bedrijven schuilgaan versterkt de uitstraling van een businesspark.? Denkbaar is een modulair systeem: een bedrijf koopt/huurt eerst een ruimte aan de voorzijde in een gesloten gevelrij en daarachter een productiehal; daarna houdt het een optie op een resterend deel van de kavel. Nieuwe vorm van intensief ruimtegebruik.? Alle bedrijfsruimtegebruikers > 30% kantoorvloer/showroom (max. 50%) in Den Haag bij voorkeur op bedrijvenpark vestigen.? Kantoorachtigen (50-70% kantoorruimte) deels vestigen op het bedrijvenpark.? Hoge f.s.i. voor stadsrandlocatie van minimaal 0,7/0,8 tot circa 1,3.? Relatief hoge terreinquotiënt (aantal arbeidsplaats per vestiger) van 40 tot 70 werknemers per ha (gemiddeld in Nederland 13 werknemers per ha). Nota bene: ter vergelijking in het RSP is rekening gehouden met een terreinquotiënt van 30 tot 35. Dit is gemiddeld voor alle terreinen. Dit zit daar fors boven.? Parkeren op eigen terrein, voorkeur voor gebouwd parkeren. Of gebruik maken van gemeenschappelijke parkeervoorzieningen.? Grondprijs per m 2 kavel in plaats van m 2 b.v.o. om intensief bouwen te bevorderen.? Minimale bebouwingsdichtheid per kavel in plaats van gebruikelijke maximale bebouwingsdichtheid.? Alleen milieucategorie 1 en 2 toegestaan.? Algemeen: hoogwaardige gebruikers zijn bereid meer dan gemiddeld te investeren in hun huisvesting. Houdt er rekening mee dat desondanks dit profiel alle eisen marktconform moeten zijn en voor bedrijven zichtbare voordelen op moet leveren.? Intensief bouwen aan de stadsrand, met hoge f.s.i., geen restruimte uitgeven, minimale bebouwingsdichtheid.? Korting op grondprijs bij zorgvuldig ruimtegebruik (gebouwd parkeren op maaiveld of op dak, gemeenschappelijk parkeren, voorzieningen).? Verplichte bijdrage parkmanagement (bovengemiddeld).? Zeer goede autobereikbaarheid is belangrijk, de locatie moet uitstekend scoren op de traditionele vestigingsfactoren van bedrijventerreingebruikers (bereikbaarheid locatie, ligging en zichtbaarheid).? Bij voorkeur aangesloten op HOV-netwerk (tram, light-rail, sneltrein).? Breedband internet? Er is onder bedrijfsruimtegebruikers steeds meer behoefte aan hoogwaardige bedrijventerreinen. Den Haag moet specifieke plekken van hoge kwaliteit aanbieden waar de hoogwaardige vraag zich kan vestigen. Op dit moment heeft u geen aaneengesloten hoogwaardige locaties, waar deze elders in Nederland langzamerhand wel worden ontwikkeld. Hoogwaardige bedrijventerreinen voegen een asset toe aan het Haagse vestigingsmilieu.? De Haagse bedrijfsruimtemarkt is meer dan de markt in andere regio s onderhevig aan verkantorisering op bedrijventerreinen (voorbeelden: Plaspoelpolder, Laakhavens, Binckhorst). Hoogwaardige gebruikers hebben over het algemeen een groot aandeel kantoorvloer, het eersteklas bedrijvenpark sluit derhalve aan op deze trend.? Goed regionaal afgestemd bedrijventerreinbeleid met segmenteringscriteria kan de vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte enigszins sturen.? We noemen een aantal van twee bedrijvenparken. Als er meer parken worden ontwikkeld voor de hoogwaardige vraag, is de kans groot dat een of meer parken onvoldoende tot ontwikkeling komen. 24

27 3.2 Drie of vier locaties met een gemiddeld ambitieniveau (modern bedrijventerrein) Deze locaties bieden plaats voor het grootste deel van de bedrijfsruimtemarkt. Het zijn moderne bedrijventerreinen gericht op alle activiteiten in alle sectoren. Alle bedrijven op deze terreinen voldoen aan de hedendaagse eisen op bedrijventerreinen met goede kwaliteit. De uitstraling van het terrein is gemiddeld, het heeft duidelijk een functioneel karakter, waardoor het ook de uitstraling heeft van een bedrijventerrein. Dit type bedrijventerrein lijkt het meeste op de modern gemengde terreinen in de Haagse regio (zoals Forepark en plannen voor Harnasch- en Plaspoelpolder en Prisma) Veel van deze terreinen bestaan uit deelgebieden met verschillende ambities qua verschijningsvorm, variërend van gemiddeld tot hoogwaardig. Dit betekent dat vrijwel ieder bedrijf zich op een modern bedrijventerrein kan vestigen. Alleen bedrijven met grote milieubelasting en zeer hoogwaardige bedrijven zal de gemeente naar andere locaties dirigeren. Toch zijn de verschillende moderne bedrijventerreinen - de stad heeft er drie of vier - duidelijk onderscheidend van elkaar. Niet zozeer onderscheidend qua verschijningsvorm, het belangrijkste onderscheid is de ligging in de stad en (auto)bereikbaarheid. Bedrijven die zich er vestigen vinden uitstraling van terrein en kavel belangrijk, maar zijn over het algemeen niet bereid daar extra in te investeren. Voor de meeste bedrijfsruimtegebruikers levert dit niets extra s op namelijk. Hoogwaardige eisen werken daardoor alleen maar beperkend en kostenverhogend. Een deel van de gebruikers heeft de voorkeur voor een binnenstedelijke locatie (circa 30%). Het overgrote deel is graag gevestigd aan de stadsrand (50-60%) en een klein deel geeft de voorkeur aan een pure snelweglocatie (10-20%). Dit is het eerste onderscheid tussen de moderne Haagse bedrijventerreinen. De moderne terreinen onderscheiden zich ook naar kavelgrootte en eigendomsituatie. Zo zal het binnenstedelijke terrein kleinere kavels uitgeven en meer in de huursector (zo n 30 tot 50% huur) dan de snelweglocatie met grotere, extensievere kavels voornamelijk in eigendom uitgegeven. Zie voor verder omschrijving van dit locatietype de tabel 4. 25