Openbaar advies B en W

Transcriptie

1 Openbaar advies B en W sector Stads- en Milieubeheer afdeling Ruimtelijke ordening en Milieu registratienummer opsteller advies Oscar Dorsman telefoonnummer paraaf chef/sectorhoofd paraaf sectorcontroller medeparaaf sector portefeuillehouder de heer A.G.M. Keijzer, de heer J.F. Koen raadscommissie Commissie Sociale Zaken en Doelgroepenbeleid c.a., Commissie Ruimtelijke Ordening en Stadsontwikkeling c.a. postcode alle postcodes Onderwerp Advies B en W 220 Starters op de woningmarkt Maassluis: 25 januari Eerder over dit onderwerp uitgebrachte adviezen Nota Wonen 2000+, raadsbesluit 24 oktober 2000 Motie 5, raadsbesluit 13 november 2001 Convenant Wonen, raadsbesluit 11 december 2001 Inhoud van dit advies Bijgaand treft u aan motie 5, zoals aangenomen tijdens de vergadering van de raad op 13 november In deze motie overweegt de raad dat de positie van starters op de Maassluise woningmarkt slecht is; dat met de sloop van nog meer flats die positie alleen maar verslechtert en dat de door het college genoemde maatregelen, inclusief de afspraken in het Convenant Wonen, niet afdoende zijn. Vervolgens verzoekt de raad om een concreet voorstel voor de aanpak van de problematiek van de starters vóór 1 maart Motie 5 plaatsen wij in dit advies tegen de achtergrond van het vigerende beleid, de marktontwikkelingen en de cijfers voorzover die op dit moment voorhanden zijn. Tot slot komen wij met een voorstel voor de aanpak van de problematiek van de starters. Aangezien starters zowel actief zijn op de huurmarkt als op de koopmarkt en deze beiden met elkaar verbonden zijn, zoals blijkt uit de paragraaf over marktontwikkelingen, wordt in dit advies ingegaan op de plaats van starters in de hoofdlijnen van beleid, zoals vermeld in de Nota Wonen en wordt bij de cijfers ook specifiek ingegaan op van belang zijnde gegevens over starters uit de woningmarktmonitor. Deze monitor actualiseert een deel van de cijfers van het woningbehoefte-onderzoek (WBO 1998). De paragraaf over cijfers gaat daarop als eerste in, teneinde een algemene indruk te krijgen van het aantal starters dat op de Maassluise woningmarkt actief is. Dit bepaalt immers mede de inzet voor maatregelen in de sfeer van nieuwbouw, waarop wij in de paragraaf over de aanpak van de problematiek van de starters terugkomen. Daarnaast zijn cijfers voorhanden over starters in relatie tot de Advies B en W 220 Starters op de woningmarkt.doc 1

2 WSM-huurwoningen. Het zijn met name die cijfers die de relatieve positie van starters op de huurmarkt bepalen en daarom in grote mate ten grondslag liggen aan de aanpak in de sfeer van woonruimteverdeling. Nota Wonen Het beleid gaat uit van het voorzien in de woningbehoefte van alle bevolkingsgroepen. Dit uitgangspunt betekent dat nieuwbouw vooral plaatsvindt voor doorstromers, omdat op die manier opnieuw woningen vrijkomen voor andere doorstromers of voor starters. Er kunnen zodoende meer mensen een woning van hun gading vinden. Het beleid is voorts gericht op het terugdringen van het tekort aan woningen voor midden- en hogere inkomensgroepen. Tegelijk is er ook aandacht voor woningen voor lagere inkomensgroepen. Daarvan zijn er weliswaar voldoende; maar de beschikbaarheid daarvan laat te wensen over. Vandaar dat de beschikbaarheid bevordert dient te worden. Dat gebeurt door een deel van de woningen in de nieuwbouw te reserveren voor lagere inkomensgroepen en door goedkope woningen in de huursfeer bij voorkeur toe te wijzen aan lagere inkomensgroepen. Meer in het bijzonder voor starters (jongeren) staat in de nota dat ten minste 25% van de woningadvertenties in de woonruimteverdeling voor starters gereserveerd zou moeten worden. Dit laatste is sinds kort in afspraken met zowel de Woning Stichting Maassluis (WSM) als de Vereniging Bewoners Belangen Maassluis (VBBM) vastgelegd, door middel van het Convenant Wonen. Wij gaan er vanuit dat de WSM inmiddels met deze labeling van woningadvertenties voor starters is begonnen. Marktontwikkelingen Sinds de Nota Wonen 2000+, die in oktober 2000 is vastgesteld, is de woningmarktsituatie niet verbeterd. Bekend is dat de marktsituatie niet alleen voor koopwoningen gespannen is. Ook voor huurwoningen gaat dat op, zij het in iets geringere mate. De woningmarktsituatie wordt de laatste tijd negatief beïnvloed door: Sterk tegenvallende aantallen nieuwbouwwoningen Landelijk is het afgelopen jaar slechts ongeveer de helft van de behoefte aan nieuwbouw gerealiseerd. De geringe nieuwbouw kent velerlei oorzaken, maar lijkt vooral te maken te hebben met vertragingen als gevolg van lange procedures, personeelstekorten bij zowel de overheid als bij bouwbedrijven, een langere gemiddelde bouwtijd van woningen (een toename van 9 naar ruim 14 maanden in de afgelopen 5 jaar), hogere eisen die aan de woningkwaliteit worden gesteld, toegenomen mondigheid van de burger en het feit dat woningbouw in de stad (stedelijke vernieuwing) in allerlei opzicht veel meer tijd blijkt te kosten dan woningbouw aan de stad (op uitleglocaties). Deze redenen voor de geringe nieuwbouw hebben vanzelfsprekend een relatie met elkaar; zij versterken elkaar zelfs. Stagnerende doorstroming in de bestaande woningvoorraad De wachttijd voor een woningzoekende op nieuwbouw neemt toe, waardoor de woning die zij vrij zouden maken, langer bezet blijft. Het gevolg is dat er ook minder (snel) een woning vrijkomt in de bestaande woningvoorraad, waardoor een woningzoekende die zo n woning wenst, ook weer langer moet wachten. Indien dat een doorstromer is, blijft ook zijn woning langer bezet. Op deze manier stagneert de doorstroming, hetgeen nog versterkt kan worden als er sprake is van herhuisvesting in het kader van de stedelijke vernieuwing. Bij dit laatste komt immers geen woning vrij. Overigens geldt dat ook bij starters. Prijsstijgingen in de koopsector Hoewel de vraag naar koopwoningen groot is, zijn woningzoekenden die daarnaar op zoek zijn voorzichtiger en kieskeuriger geworden; de huizen staan langer te koop. Dit geldt vooral voor het duurdere segment. De periode van sterke prijsstijgingen die in de afgelopen jaren opgeldt deed, lijkt langzamerhand over. Het bovenstaande landelijke beeld lijkt ook min of meer van toepassing op de situatie hier. Duidelijk is in ieder geval dat in Maassluis de afgelopen twee jaar maar weinig woningen zijn toegevoegd. De woningvoorraad is per saldo door sloop zelfs afgenomen. Hoewel er in de komende jaren wel nieuwe woningen zullen worden toegevoegd aan de voorraad, staat daar tegenover dat er ook herhuisvesting en sloop zijn als gevolg van de herontwikkeling van de Advies B en W 220 Starters op de woningmarkt.doc 2

3 Burgemeesterswijk. Er is derhalve nog geen zicht op verbetering van de marktsituatie. Cijfers De cijfers die voorhanden zijn betreffen gegevens uit het woningbehoefte-onderzoek 1998 (WBO 1998), dat ten dele jaarlijks wordt geactualiseerd. Daarnaast zijn recentelijk cijfers verstrekt door de Stichting Woonselect Rijnmond (SWR), over de woonruimteverdeling in 2001, die komen na een korte analyse over de starters in het WBO aan de orde. Van belang is allereerst om het begrip starters nader te duiden: Een starter wordt omschreven als een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, zelfstandig wonen) of geïmmigreerd is, of voor de verhuizing geen hoofdbewoner was. Het gaat vanzelfsprekend vooral om die starters die min of meer urgent zijn, dat wil in dit geval zeggen: een starter die al langer dan een half jaar een woning zoekt en binnen één jaar een woning wil accepteren. Starters zijn, zoals soms wordt gedacht, dus niet alleen jongeren. Het gaat voor een groot deel ook om mensen die iets ouder zijn en samen gaan wonen of die na een scheiding een herstart maken. Uit het WBO 1998 komt naar voren dat er ongeveer woningzoekenden zijn, waarvan starters. In de volgende tabel zijn geactualiseerde cijfers over starters opgenomen. Die cijfers zijn afkomstig van de woningmarktmonitor die jaarlijks geactualiseerd wordt. De cijfers betreffen urgente starters. Het gaat daarbij om urgent in de zin van het WBO, dus zoals in de vorige alinea reeds omschreven, starters die in feite meerdere malen per jaar op een woning reageren. Urgente starters gemeente Maassluis jaar jaar jaar Totaal bron: ABF Primos Het aantal urgente starters dat volgens de bovenstaande gegevens actief een woning zoekt lag in 2000 derhalve rond de 186. Te zien is bovendien dat het aantal urgente starters in de afgelopen tien jaar is gehalveerd. Elders in Nederland en bij vergelijkbare gemeenten is er ook sprake van zo n daling, zij het minder extreem. Dat het aantal urgente starters de laatste tien jaar gedaald is zegt overigens niets over de positie van starters op de woningmarkt. Die is immers relatief. Wel geeft het aantal aan hoeveel starters ongeveer echt actief zijn op de Maassluise woningmarkt. Geconcludeerd kan worden dat er op de totale Maassluise markt voor woningen (dus zowel koop als huur) ongeveer starters zijn, waarvan ca. 186 echt actief zoekend. Van Vlaardingen en Schiedam is bekend dat er in tegenstelling tot in Maassluis meer starters zijn in de leeftijdsgroep jaar. In Maassluis houden jongere en oudere starters elkaar qua aantal min of meer in evenwicht. De WBO-cijfers geven voorts aan dat van deze urgente starters 60% een midden- of hoger inkomen heeft. 40% heeft derhalve een lager inkomen. De voorkeur voor een koopwoning of een huurwoning is ongeveer gelijk. Verder is iets meer dan de helft op zoek naar een flat/appartement. De cijfers van de SWR, die hierna aan de orde komen geven het beeld van diegenen die in 2001 op zoek waren naar een huurwoning van de Woning Stichting Maassluis en voor een deel ook vonden. Die cijfers geven niet zozeer inzicht in de omvang van de vraag, maar zij geven vooral inzicht in de relatieve positie van starters op de huurmarkt. De cijfers van het Advies B en W 220 Starters op de woningmarkt.doc 3

4 WBO en de SWR vullen elkaar in die zin aan. Uit de onderstaande tabel blijkt dat in 2001 er Maassluise woningzoekenden waren ingeschreven die in de Stadsregio Rotterdam op zoek waren naar een woning en ten minste één maal gereageerd hebben op een woningadvertentie. Op dit moment is dat het niveau waarop de vraag naar huurwoningen van de WSM is te bepalen. Hoewel het wel gevraagd is, heeft de SWR op dit moment nog geen nadere cijfers (kunnen) verstrekken. Verwacht mag worden dat deze later dit voorjaar wel komen. Voorts is het niet mogelijk om nader te specificeren naar de vraag van woningzoekenden die in de zin van het WBO echt actief zoeken (dus meerdere malen per jaar op een advertentie reageren). Dit verklaart ten dele het verschil tussen de onderstaande cijfers en het WBO. Overigens zij opgemerkt dat het totale aantal ingeschreven woningzoekenden vanzelfsprekend hoger ligt: dat lag in 2001 tussen ongeveer en aantal actieve Maassluise woningzoekenden in de stadsregio in aantal actieve Maassluise starters in de stadsregio in 2001 (= 44%) 663 De Maassluise starters bestaan voor 90% uit 1- of 2-personen; het overgrote deel daarvan start alleen; 40% (267) is jonger dan 23 jaar; 70% behoort tot de doelgroep. Naast het aantal woningzoekenden kan ook het aantal reacties een indicatie geven van de vraag naar huurwoningen van de WSM. Van het totale aantal reacties was 57% van starters afkomstig. De helft daarvan komt van Maassluise starters. Ten opzichte van het totale aantal reacties is dat 28%. aantal reacties op WSM-advertenties in aantal reacties op WSM-advertenties in 2001 door Maassluise starters (= 28%) Ook elders in het land komen zulke hoge aantallen reacties voor. Uit onderzoek komt naar voren dat er een relatie is tussen deze hoge aantallen en het hoge aantal weigeringen op aangeboden woningen (bij de WSM in 2001: 1.118). Hoewel starters aanzienlijk minder dan andere woningzoekenden een aangeboden woning weigeren, blijkt in zijn algemeenheid uit onderzoek in Rotterdam dat er enerzijds ongericht gezocht wordt en anderzijds kritisch gekozen. De conclusie daar is dat dat in zijn algemeenheid iets zegt over de kwaliteit van de woningen en dat dat maar weinig zegt over de omvang van de vraag naar de huurwoningen. Zoals al eerder vermeld is dat dan ook de reden dat eerst de cijfers van het WBO genoemd zijn: die geven immers wel een beeld van de omvang van de vraag. Het aantal advertenties/verhuringen is ten opzichte van voorgaande jaren gedaald van 568 in 1999 naar 453 in De WSM kent daarmee een daling van ca. 20% in twee jaar. Binnen de gemeente Rotterdam was deze daling overigens nog groter. Uit onderzoek daar blijkt dat deze daling veroorzaakt wordt door een combinatie van factoren: minder nieuwbouw, dus de doorstroming stagneert; hoge prijzen in de koopsector, waardoor de doorstroming eveneens stagneert; verhuurstops vóór herstructurering en vóór verkoop en huurbeleid van corporaties, waardoor woningen buiten het bereikbare segment van de woningmarkt vallen. Een deel van woningen wordt bovendien buiten de woonkrant om verhuurd. De bovengenoemde factoren lijken ook in grotere of kleinere mate op Maassluis van toepassing. aantal verhuringen bij de WSM in aantal verhuringen bij de WSM in 2001 aan Maassluise starters (= 18%) 82 Uit bovenstaande tabel komt naar voren dat 18% van de aangeboden woningen aan starters uit Maassluis zijn verhuurd. In het SWR-jaarverslag 2000 is voor alle aangesloten corporaties berekend dat gemiddeld 38% van de huurwoningen aan starters is verhuurd. Het Maassluise percentage steekt daar schril bij af. Opgemerkt zij nog dat er ook woningen zijn verhuurd aan starters van buiten Maassluis. In totaal is 28% van de woningen aan starters verhuurd. Ten slotte verdient vermelding dat de gemiddelde wachttijd op een woning van de WSM in 2001 voor alle starters gemiddeld 17 maanden was. Advies B en W 220 Starters op de woningmarkt.doc 4

5 Aanpak Om te komen tot een aanpak voor de starters is gesproken met vertegenwoordigers van de WSM, Vereniging Bewoners Belangen Maassluis (VBBM), Inspectie Volkshuisvesting, de provincie, Stadsregio Rotterdam, Vlaardingen en Schiedam. Uit die gesprekken kwam naar voren dat het beeld dat starters door de situatie op de woningmarkt onvoldoende aan bod komen, wordt gedeeld. De onderstaande aanpak is tot stand gekomen in overleg met de WSM en de VBBM. De cijfers, zowel de WBO-gegevens als de SWR-gegevens, geven te samen met het beeld dat onze marktsituatie de komende jaren naar verwachting niet verbetert, aan dat voor starters extra maatregelen nodig zijn. Daarbij dient in het oog te worden gehouden dat, juist nu de nieuwbouw en de doorstroming stagneert (zie hiervoor de paragraaf over marktontwikkelingen), er alle aanleiding is om het in de Nota Wonen ingezette beleid dat gericht is op het bevorderen van doorstroming, door te zetten. Alleen dan is het immers mogelijk om zoveel mogelijk in de woningbehoefte te voorzien. De extra maatregelen voor starters zullen dan ook binnen dat kader worden voorgesteld. Wij denken dan aan maatregelen in de sfeer van de woonruimteverdeling en aan maatregelen in de sfeer van de nieuwbouw. Waar het gaat om nieuwbouw stellen wij voor om bij de ontwikkeling van vooral de grotere locaties, waarvoor het woningbouwprogramma nog niet is vastgesteld, zoals Koningshoek en Burgemeesterswijk, rekening te houden met het bouwen van woningen in de voor starters bereikbare prijsklasse. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen welk deel van het programma hiervoor gereserveerd zou moeten worden. Dat kan immers alleen bij de besluitvorming over de bouwlocaties zelf goed in ogenschouw worden genomen. Daarnaast achten wij ook maatregelen op het vlak van woonruimteverdeling gewenst. In de Nota Wonen is opgenomen dat ten minste 25% van de woningadvertenties door de WSM gelabeld zou moeten worden voor starters. Eerst recent is dit geëffectueerd via het Convenant Wonen. De cijfers van met name de SWR geven een indicatie van de situatie zonder labeling. In 2001 is zoals eerder geconstateerd zonder labeling al 28% aan starters verhuurd maar slechts 18% van de woningen is aan Maassluise starters verhuurd, terwijl 44% van de actieve Maassluise woningzoekenden starter is. Dit gegeven en het feit dat de huisvesting van met name de jongere starters van belang is voor de vitaliteit en de toekomst van Maassluis achten wij dermate van belang dat zeker 40% van de jaarlijks vrijkomende woningen van de WSM aan starters verhuurd zouden moeten worden. Om dit percentage te bereiken is ons inziens de 25%-labeling niet voldoende. Wij stellen u daarom voor dit op te hogen tot 33% en gaan er daarbij vanuit dat op deze manier uiteindelijk ca. 40% van de woningen aan starters wordt verhuurd (starters kunnen immers ook op andere woningen reageren). Juridische consequenties Het voorstel om 33% van de woningadvertenties door de WSM te labelen voor starters wijkt af van de MVSH-overeenkomst woonruimteverdeling In die overeenkomst is bepaald dat dat percentage ten hoogste 25% mag bedragen. Over de labeling van woningen is in de vigerende Huisvestingsrichtlijn Stadsregio Rotterdam 1999 niets opgenomen, maar het is de bedoeling om die richtlijn dit voorjaar aan te passen en opnieuw vast te stellen. Het is in het kader van de Huisvestingsrichtlijn gebruikelijk dat voor deze labeling in het kader van lokaal maatwerk, toestemming van de stadsregio verkregen moet worden. Het ligt dan in de rede om de voorgestelde labeling als experiment voor een periode van één jaar aan te melden en de effecten daarvan vervolgens te evalueren. Advies B en W 220 Starters op de woningmarkt.doc 5

6 Ambtelijk advies aan burgemeester en wethouders onderwerp Advies B en W 220 Starters op de woningmarkt registratienummer Het college besluit: 1. bij grotere bouwlocaties, waarvoor het bouwprogramma nog niet is vastgesteld, zoals Koningshoek en Burgemeesterswijk, rekening te houden met de bouw van woningen in de voor starters bereikbare prijsklasse; 2. de labeling van woningadvertenties voor starters door de WSM te verhogen van 25% naar 33% (met als oogmerk dat uiteindelijk 40% aan starters wordt verhuurd); 3. het gestelde onder 2 te melden aan de Stadsregio Rotterdam en de overige betrokken partijen als genoemd in deze notitie hieromtrent te informeren; 4. deze notitie op een nader te bepalen datum te agenderen voor de vergadering van de commissie sociale zaken c.a. en de commissie ruimtelijke ordening c.a. Besluit burgemeester en wethouders d.d. 26 februari 2002 Conform het ambtelijk advies. Bestuurssamenvatting Onderwerp: Advies B en W 220 Starters op de woningmarkt registratienummer Tijdens de gemeenteraad van 13 november 2001 is een motie (5) aangenomen inzake de problematiek van starters op de woningmarkt. Het college besluit tot de in het advies nader gespecificeerde extra maatregelen in de sfeer van nieuwbouw en woonruimteverdeling, die tot doel hebben de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren. Advies aan gemeenteraad met betrekking tot verdere besluitvorming Op commissie d.d.. Inhoud advies commissie(s), dan wel besluit gemeenteraad Advies B en W 220 Starters op de woningmarkt.doc 6