4.1 Opgaven bestaande woningvoorraad

Transcriptie

1 4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad (Energie-)duurzaamheid Duurzaamheid op het gebied van energieverbruik kan, naast meer comfort, tevens een antwoord geven op de vraag om lagere en beter beheersbare woonlasten. Milieubewust zijn is een item dat wel onder beleidsmakers leeft maar bij bewoners nog niet altijd. De bewustwording, het besef, dat een duurzame woning de woonlasten mogelijk verlaagt en comfort verhoogt, maakt het voor mensen aantrekkelijk om aandacht te geven aan een duurzamer woning. Bij maatregelen aan bestaande woningen moet altijd gekeken worden naar de juiste balans tussen extra kosten/woonlasten in relatie tot betaalbaarheid voor de doelgroep voor wie de woning bedoeld is. Levensloopgeschiktheid Het overheidsbeleid is er op gericht dat mensen langer thuis blijven wonen. Ouderdom kan een verminderde mobiliteit en verhoogde kwetsbaarheid met zich meebrengen. Dit kan tot gevolg hebben dat men minder goed uit de voeten kan in een woning met meerdere etages. Voorheen werd hier in het woonbeleid op ingespeeld met het realiseren van seniorenwoningen. Met de toenemende vergrijzing is het niet mogelijk om iedere senior een gelijkvloerse woning, geschikt voor senioren, aan te bieden. Ook is dit lang niet altijd de wens. Langer in de eigen woning blijven, met indien nodig een aantal aanpassingen, is ook een wens. 4.1 Opgaven bestaande woningvoorraad Belangrijkste opgave voor de komende jaren ligt in het verminderen van de mis match tussen aanbod en vraag in de bestaande woningvoorraad. Kansen liggen bij herstructureringslocaties en het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Herstructurering Er is een aantal typen herstructureringslocaties te benoemen. Om te beginnen kan het gaan om verouderde woningen die gesloopt worden. Verder kunnen er locaties zijn waar een functieverandering mogelijk en gewenst is, zoals een bedrijfsverplaatsing. Bij dit type locaties vindt dus ook een functieverandering plaats. Herstructurering biedt kansen. Woningen waar geen vraag meer naar is en die niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd worden gesloopt en vervangen door woningen die wel nodig en gewenst zijn. Bovendien liggen herstructureringslocaties vaak in bestaand gebied met voorzieningen in de directe omgeving. Dit maakt deze locaties aantrekkelijk, onder andere voor senioren waarvan bekend is dat zij in de buurt van voorzieningen willen wonen. Bedrijfssanering met vervolgens een invulling van de locatie met woningen kan ook een positief effect hebben op de omgeving. pagina 16

2 4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Belangrijke voorwaarde bij de Ladder voor duurzame verstedelijking is het benutten van inbreidings- locaties en erna pas het inzetten van uitbreidingslocaties. In dat kader is het ook van belang om in beeld te hebben welke inbreidingslocaties er zijn. Belangrijke gesprekspartners bij deze opgave zijn de corporaties. Opgave (actiepunt 2) inventariseren van de herstructureringslocaties, ook voor het overzicht van inbreidingslocaties (versus uitbreidingslocaties). Onderzoek naar financiële (compensatie-)mogelijkheden bij herstructurering met een afname van het aantal woningen. Verbetering bestaande woningvoorraad Er gaat een steeds grotere mis match komen tussen de in de bestaande woningvoorraad aanwezige woningtypen en de bevolkingssamenstelling. Het accent in de bestaande woningvoorraad zit bij eengezinswoningen terwijl het aantal gezinnen afneemt en het aantal één- en tweepersoonshuishoudens toeneemt. In Spijkenisse en Hellevoetsluis is een zeer grote voorraad aan woningen uit de periode dat deze gemeenten een groeikernstatus hadden. Bij deze woningen uit de 70-er en 80-er jaren ligt een onderhoudsopgave die gecombineerd kan worden met het verbeteren van de energieduurzaamheid. Ook de vergrijzing vraagt om meer woningen met het volledige woonprogramma (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer en toilet) op dezelfde etage, iets dat bij de meeste eengezinswoningen niet het geval is. Met de beperkte nieuwbouw die toegevoegd wordt, is deze mis match niet op te lossen. Het is dan ook van belang om te zoeken naar middelen om de bestaande woningvoorraad geschikt(er) te maken onder de noemer levensloopgeschiktheid. Het kan dan gaan om aanpassingen per woning als ook creatieve ideeën zoals het splitsen van woningen. Een andere opgave is de zoektocht naar middelen om woningen (energie)duurzamer te maken vanuit comfort, lagere energielasten en het milieu. Corporaties De sociale huurvoorraad is in eigendom bij de corporaties. Met hen wordt het gesprek gevoerd over verbetering van de bestaande huurwoningvoorraad. Gesprekken en (prestatie)afspraken over woningverbetering bij de sociale huurwoningvoorraad worden per gemeente opgepakt met de in die gemeente werkzame corporaties. Dit wordt niet op regionale schaal uitgewerkt en dan ook niet als opgave in deze woonvisie opgenomen. pagina 17

3 4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Particuliere woningeigenaren Ongeveer twee derde van de woningen is in eigendom bij particulieren. Particuliere woningeigenaren kunnen - terecht - niet gedwongen worden om hun woning aan te passen of te verhuizen. Wel kunnen zij er middels voorlichting op attent gemaakt worden dat een verbetering van de eigen woning voordelen heeft. Het gaat dan onder andere om het (levensloop)geschikter maken zodat men langer in de eigen woning kan blijven wonen, ook op latere leeftijd en met de mogelijkheid van zorg aan huis. Tweede punt is het (energie)duurzamer maken van de eigen woning. Maatregelen en de voorlichting hierover zijn gericht op woonlasten en het comfort van een verbeterde woning. Gemeenten kunnen de taak op zich nemen om woningeigenaren te stimuleren tot het aanpassen van de woning. Het gaat dan om het informatievoorziening over maatregelen, subsidies en leningen. Ook kan gedacht worden aan begeleiding van groepen eigenaren die gezamenlijk een aantal maatregelen wil treffen. Op het gebied van energiebesparing en (het opwekken van) duurzame energie wordt in de regio al een aantal zaken opgepakt. Gemeenten hebben in samenwerking met woningeigenaren en VvE s, bedrijfsleven, kennis-partners en financiers een energieloket opgericht, de woonwijzerwinkel. Woningeigenaren en VvE s (telefonisch) kunnen hier onafhankelijk maatwerkadvies kunnen krijgen. Ook kunnen woningeigenaren en VvE s via het energieloket informatie en advies krijgen over financieringsmogelijkheden en constructies. Verder wordt gedacht aan wijkgerichte acties en collectieve inkoop van duurzame maatregelen. Op het gebied van het levensloopgeschikt(er) maken van de eigen woning, zijn diverse instrumenten beschikbaar. Zo zijn er websites 2 waar op basis van een test een maatwerk advies voor de eigen woning te krijgen is. Ook kunnen vrijwilligers getraind worden om mensen te ondersteunen bij het doorlopen van een test voor de woning en advies en ondersteuning bij de uitvoering. Omdat energieduurzaamheid 3 elders al uitgewerkt is, spitst de opgave in deze woonvisie zich toe op het levens-loopgeschikt maken. Bij de uitwerking wordt wel bekeken of het bundelen van informatie en activiteiten mogelijk is. Opgave (actiepunt 3) Voorlichting aan particuliere woningeigenaren over maatregelen en financiële mogelijkheden (subsidies, leningen) om de eigen woning te verbeteren op het gebied van levensloopgeschiktheid. 2 Voorbeelden van websites met informatie over langer zelfstandig thuis wonen: en 3 Voor bestaande bouw: regionale Duurzaamheidsagenda van de Stadsregio. Voor nieuwbouw: convenant verbeteren energieprestatie nieuwbouw pagina 18

4 4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad 4.2 Acties bestaande woningvoorraad Herstructurering Projectdefinitie Doel is het in beeld brengen van de herstructureringslocaties: projecten, buurten en wijken. Het gaat in eerste instantie uitsluitend om het benoemen en in kaart brengen van deze locaties. Van veel locaties is nog niet bekend wat er mee gaat gebeuren en wanneer dit gaat spelen. De inventarisatie wordt wel geordend op algemene kenmerken zoals bouwperiode, woningtype en bouwstijl. Ook transformatiegebieden (van bedrijven naar woningen bijvoorbeeld) worden in beeld gebracht. Resultaat is een beeld van de herstructureringslocaties, mede van belang bij een inschatting van de omvang aan inbreidingslocaties. Processtappen Algemene kenmerken benoemen van herstructureringslocaties. Projecten, buurten en wijken inventariseren. Ordenen naar kenmerken. Jaarlijks de lijst doornemen: Zijn er meerdere locaties met vergelijkbare kenmerken waar onderzoek, ontwerp en/of uitvoering starten, dan wordt bekeken of een praktische bundeling van werkzaamheden en/of het delen van kennis en ervaring mogelijk is. Betrokken partijen Gemeenten zijn verantwoordelijk. Corporaties worden erbij betrokken omdat veel herstructureringslocaties bij hen in eigendom is Voorlichting particuliere woningeigenaren Projectdefinitie Doel is bewustwording onder particuliere woningeigenaren over manieren om de eigen woning comfortabeler te maken, te besparen op energielasten en de woning geschikter te maken om er tot op late leeftijd nog te kunnen blijven wonen. Tweede doel is het voorlichting aan woningeigenaren over maatregelen en financieringsmogelijkheden (subsidies en leningen). Beoogd eindresultaat zijn meer woningen die comfortabel en geschikt(er) zijn gemaakt voor en door de eigenaar-bewoner. Processtappen Voorlichting over nut en noodzaak en maatregelen voor het levensloopgeschikt maken van de eigen woning. Inventarisatie van de mogelijkheden van subsidies en leningen zoals de diverse leningen pagina 19

5 4 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad via fondsen van het SVn. Informatie verstrekken over de maatregelen die genomen kunnen worden en mogelijkheden van ondersteuning, subsidies en leningen. Betrokken partijen Gemeenten zijn leidend. Bouwers en aannemers, makelaars, corporaties en georganiseerde bewonersgroepen (zoals dorps- en wijkraden) kunnen erbij betrokken worden. pagina 20

6 5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Naast de bestaande woningvoorraad is nieuwbouw een middel om de woningvoorraad in aantal en kwaliteit aan te vullen. Extra woningen toevoegen middels nieuwbouw is noodzakelijk omdat er nog een groei is van het aantal huishoudens. Ook zal er altijd een (kwalitatieve) vervangingsvraag blijven. Aanvullen van tekorten Bij het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad is het essentieel om de aanwezige tekorten in de woningvoorraad aan te vullen. Er is echter een verschil tussen de theoretische match tussen aanbod en vraag en de praktijk. Het gaat dan vooral om de beschikbaarheid van de woningen. Zonder verhuizingen komt er in de bestaande voorraad geen woning beschikbaar. In deze woonvisie is gezocht naar de daadwerkelijke tekorten in de woningvoorraad op Voorne-Putten in het koop- en huursegment. De focus bij nieuwbouw ligt dan ook op het aanbod dat ontbreekt. Daarnaast blijft het altijd van belang om ook in de nieuwbouw een gevarieerd aanbod te bieden. In elke doelgroep is ook een groep met de uitdrukkelijke wens voor een nieuwbouwwoning. pagina 21

7 Gedurende de looptijd van deze woonvisie is nog sprake van een geringe groei van het aantal huishoudens. Er moet echter wel rekening mee gehouden worden dat woningen die de komende jaren gerealiseerd worden een veel langere levensduur hebben. Een woning gaat al snel vijftig tot zestig jaar mee. Als de prognose op termijn doorzet, zijn er op lange termijn dus geen extra woningen meer nodig. Dan ontstaat de situatie dat wijzigingen in de woningvoorraad alleen nog maar plaatsvinden met vervangende nieuwbouw. Het is in dat kader dan ook van belang om alle toevoegingen middels nieuwbouw vanuit de lange termijn te bezien. Het gaat om het toevoegen van woningen waar nu een tekort aan is en waarmee de totale woningvoorraad in de toekomst ook nog voldoende aansluit op de bevolkingsopbouw en samenstelling. Sociale huurvoorraad Huishoudens met een laag inkomen zijn voornamelijk afhankelijk van de sociale huurvoorraad (corporaties) en de goedkope koopvoorraad. Er dienen voldoende sociale huurwoningen te zijn en ook beschikbaar te zijn. In de sociale huursector zijn de corporaties aan zet. Strategisch voorraadbeleid en huurprijsbeleid zijn mede bepalend voor de mate waarop het aanbod aansluit op de vraag en doorstroming op gang komt. Gemeenten maken afspraken met corporaties, veelal lokaal. In het nieuwbouwprogramma zijn de projecten met sociale huurwoningen opgenomen. Wonen, zorg en welzijn De bevolking vergrijst. De bevolking van Voorne-Putten is hierop geen uitzondering. Het beleid met betrekking tot wonen en zorg is er op gericht dat mensen langer zelfstandig in hun eigen woning kunnen blijven wonen, indien nodig met zorg aan huis. Ook de nabijheid van voorzieningen speelt een rol. Er is aandacht nodig voor geschikte woningen voor de oudere die zelfstandig blijft wonen. De geschiktheid kan gezocht worden in het aanbod aan voor senioren geschikte woningen en het aanpassen - dus geschikt maken - van de bestaande woningvoorraad. De wetgeving gaat uit van eigen kracht. Dat betekent dat mensen in principe zelf verantwoordelijk zijn voor planning van hun eigen levensloop. Vanuit het woonbeleid ligt er ook nog een opgave voor de groep ouderen die niet langer zelfstandig kunnen wonen. In het nieuwbouwprogramma zijn zorg gerelateerde woningen opgenomen. Ook wordt het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, levensloopgeschikt maken, meegenomen worden in het uitvoeringsprogramma. Het scheiden van wonen en zorg zal niet alleen zijn uitwerking hebben op de huisvesting van ouderen (V&V, verpleging en verzorging). Ook onder de vanuit lichamelijk Gehandicapten zorg (GZ) en Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ, psychiatrie) geïndiceerde personen zal extramuralisering plaatsvinden. Uitgangspunt voor het huisvesten van kwetsbare groepen is dat iedereen gehuisvest moet kunnen worden in een voor hem of haar geschikte woonvorm. Dit betekent dat méér mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen of zelfstandig moeten gaan wonen. Niet iedereen kan echter pagina 22

8 zelfstandig wonen. Er dienen dan ook voldoende overige beschermde woonvormen te zijn alsmede voorzieningen voor tijdelijke opvang zoals een tussenvoorziening of sociaal pension. Uitgangspunt bij deze voorzieningen is doorstroom naar reguliere woningen of overige geschikte woonvormen. Iedere gemeente moet in de nabije toekomst zorgen voor een woningvoorraad voor haar eigen doelgroepen waaronder de vergrijzende groepen en ook de andere geïndiceerde personen. Nu wordt een gedeelte van deze groepen gehuisvest met behulp van middelen van de centrumgemeente Nissewaard. Op dit moment heeft de centrumgemeente een aantal taken waardoor er een klein gedeelte regionaal opgepakt wordt. Dit moet, ook bij het verdwijnen van een centrumgemeente, verder regionaal opgepakt worden. 5.1 Opgaven nieuwbouw Kwantitatieve woningbehoefte De provincie geeft inzicht in de vraag naar woningen door de driejaarlijkse woningbehoefteraming (WBR), bevolkingsprognose (BP) en woningmarktverkenning. De woningbehoefteraming geeft het kwantitatieve kader. De woningbehoefteraming is gebaseerd op de bevolkingsprognose. De woningmarktverkenning geeft het kwalitatieve kader. De Beleidsnotitie Zuid-Hollandse woningbehoefteraming 2013 is bedoeld als kwantitatieve basis voor het Zuid-Hollandse woningbouwbeleid. Voor elke regio is berekend hoeveel extra woningen er nodig zijn voor het huisvesten van nieuwe huishoudens. In de woningmarktverkenning is de behoefte voor de regio Voorne-Putten geraamd op een netto toevoeging van woningen voor de periode en een netto toevoeging van woningen voor de periode De provincie Zuid-Holland hanteert een bandbreedte die uit gaat van de woningbehoefteraming (WBR) als ondergrens en de bevolkingsprognose (BP) als bovengrens. Voor Voorne-Putten geldt de bandbreedte van tot woningen. Voor de periode is de bandbreedte tot woningen. De WBR gaat uit van bevolkingsprognoses en nieuwbouw. Er is geen rekening met de behoefte door economische ontwikkelingen. Daarom is onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen voor de woningmarkt van grote economische veranderingen aan de zuidkant van de Nieuwe Waterweg en de vervangingsvraag in het groot Haven Industrieel Complex (HIC). Uit onderzoek blijkt dat de vraag naar extra woningbouw beperkt blijft tot vijfhonderd woningen voor een periode van vijftien jaar. Op basis van het pendelonderzoek van het Havenbedrijf blijkt dat de helft van de pendelaars van Voorne-Putten woonachtig is in Bernisse en Spijkenisse, waarmee de helft van de extra woningbouw kan worden toegerekend aan Nissewaard zijnde 250 woningen, ongeveer zestien woningen per jaar. pagina 23

9 De andere helft is toe te delen aan de gemeenten Brielle, Westvoorne en Hellevoetsluis. Bij de vervangingsvraag liggen kansen voor Voorne-Putten om de nieuwe werknemers te verleiden zich op Voorne-Putten te vestigen. Opgave (opgenomen in actiepunt 4) Regionaal woningbouwprogramma afstemmen op kwantitatieve opgave, binnen de bandbreedte. Kwantitatieve behoefte sociale huurwoningen In Spijkenisse is een overschot in de sociale huurvoorraad. In alle andere gemeenten is de sociale voorraad kleiner in omvang dan de doelgroep van beleid, de groep met de lage inkomens. Er is dus een theoretisch tekort aan sociale huurwoningen. Een deel van de doelgroep, waaronder een relatief groot deel van de doelgroep in de gemeenten Westvoorne, Brielle en de kleine kernen van Nissewaard, woont echter in een koopwoning, waardoor binnen de sociale huurvoorraad voor de doelgroep in kwantitatief opzicht op het moment geen urgent probleem lijkt te zijn. Er is wel een kwalitatief tekort te verwachten. Het aanbod in veel kleine kernen bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen. Dit sluit niet aan op de vraag van de oudere woningzoekenden. Thans is het aanbod niet gericht op alleenstaanden en senioren. Op termijn kan er schaarste ontstaan voor de doelgroep alleenstaanden en senioren omdat binnen de gemeenten op Voorne-Putten, en dan vooral ook in de kleine kernen, relatief veel grondgebonden (eengezins-)woningen zijn. Vanuit het herstelplan voor Vestia wordt momenteel een behoorlijk deel van het bezit in Brielle aan de zittende huurders of bij mutatie te koop aan geboden. Woningen die niet verkocht worden, krijgen een forse huursprong tot ruim boven de 710,68. Met deze maatregelen komt de sociale huurvoorraad in Brielle sterk onder druk te staan. Het beleid van het gemeentelijk Woonbedrijf Westvoorne is gericht op verkoop van huurwoningen. Bij grootschalige verkoop zonder aanvulling met nieuwbouw in de sociale huursector kan op termijn een tekort ontstaan in de sociale huur. Wel worden de woningen verkocht onder Koopgarant waarmee ze voor de sociale koop beschikbaar blijven. In de kern Spijkenisse is een overschot aan sociale huurwoningen. Het beleid voor deze kern is dan ook gericht op de verbetering van de bestaande voorraad en een afname van de voorraad in absolute zin. Opgaven (opgenomen in actiepunt 4) Monitoren van de sociale huurvoorraad, met name als sprake is van grootschalige verkoop (Vestia in Brielle, gemeentelijk Woonbedrijf in Westvoorne): het aantal sociale huurwoningen mag niet afnemen in relatie tot de doelgroep. Toevoegen van gelijkvloerse sociale huurwoningen, geschikt voor senioren. Dit kan ook middels transformatie: sloop-nieuwbouw en renovatie. pagina 24

10 Kwantitatieve behoefte verzorgd en geschikt wonen De huidige totale vraag naar verzorgd en geschikt wonen bedraagt woningen (peildatum 2014). Het totale aanbod, geschikt en potentieel geschikt, bedraagt woningen. Het beschikbare aanbod is woningen. Op het moment is vraag en beschikbaar aanbod in balans. Door vergrijzing en extramuralisering gaat de behoefte stijgen naar in 2020 tot aan in Er ligt dan ook een opgave voor het toevoegen van ( =) geschikte woningen: extra woningen in de periode en woningen in de periode Ook als alle nieuwbouw ingezet zou worden voor het realiseren van zorg gerelateerde woningen, is het niet mogelijk om in de behoefte te voorzien. Naast het realiseren van nultredenwoningen in de nieuwbouw, is het van belang om ook aandacht te besteden aan de bestaande woningvoorraad. Er zijn bestaande woningen waar het realiseren van een volledig woonprogramma gelijkvloers mogelijk is. Een aanbouw met slaapkamer en badkamer is bijvoorbeeld een optie. Opgaven (opgenomen in actiepunt 4) Voldoende woningen bouwen, die geschikt zijn voor zorg aan huis en langer zelfstandig thuis wonen. (Aanpassingen aan de bestaande woningvoorraad, volledig woonprogramma gelijkvloers: zie opgave bestaande woningvoorraad. Zie hoofdstuk 4) Kwalitatieve opgaven voor Voorne-Putten In deze paragraaf zijn diverse uitgangspunten geformuleerd waaraan het regionale woningbouwprogramma moet voldoen. Het voorlopige, nu bekende, regionale woningbouwprogramma (datum ) is gespiegeld aan deze randvoorwaarden. Opgave doelgroepen De grootste groeigroepen voor de komende periode zijn één-ouder gezinnen, alleenstaanden en alleenstaande senioren. Bij deze groepen kan betaalbaarheid van het wonen een aandachtspunt zijn, waaronder voor senioren met een middeninkomen. Gemeenten hebben een taakstelling bij het huisvesten van verblijfsgerechtigden. De instroom van verblijfsgerechtigden is flink gestegen en de verwachting is dat deze de komende jaren ook hoog blijft. Deze huisvestingsopgave wordt in samenwerking met de corporaties en lokaal opgepakt. In deze woonvisie is het dan ook niet als regionale opgave beschreven. De activiteiten op de tweede Maasvlakte, maar evenzeer op de eerste Maasvlakte, Europoort en Botlekgebied, hebben destijds geleid tot een grote toestroom van tijdelijke arbeidsmigranten in de regio Rijnmond. De arbeidsmigranten hadden destijds voor het verrichten van hun werk ook huisvesting in pagina 25

11 de regio nodig. Doordat de activiteiten afgrond zijn of ten einde lopen, constateren we momenteel een afname van het aantal arbeidsmigranten in de regio. Opgave woonmilieus Uit de grote Woontest 2012 blijkt dat er een overschot is in het sub-urbane woonmilieu in de kernen Hellevoetsluis en Spijkenisse en in het sub-urbane compacte woonmilieu in Spijkenisse. Dit overschot en de eenzijdige en afwijkende samenstelling en bevolkingsopbouw is met name ontstaan door de voormalige groeistatus van deze kernen in de zeventiger en tachtiger jaren. De woonmilieus in deze kernen vragen extra aandacht om de kwaliteit een aantrekkelijkheid te verbeteren. Daar tegenover staan tekorten in het levendig stedelijk en stedelijk rustig woonmilieu in Spijkenisse en is er regionaal een tekort aan dorps en landelijk wonen. Een toevoeging in het dorps woonmilieu hoeft niet per definitie in een dorp of kleine kern plaats te vinden. Woningzoekenden zoeken vaak de kenmerken van het dorpse woonmilieu, zoals meer afwisselende bouw, meer groen en een organisch stratenplan, en toch de voorzieningen van de stad. Omgekeerd is elke toevoeging in een dorp niet per definitie een dorps woonmilieu gezien de vele voorbeelden van toevoegingen in dorpen met een Vinex-achtige uitstraling met weinig groen, een recht stratenplan en de architectuur van een grote stad. Op basis van de huidige woningvoorraad en woonmilieus en de toekomstige vraag is er vooral behoefte aan dorpse en landelijke woonmilieus. Daarbij is een afname van het sub-urbaan grondgebonden woonmilieu gewenst. Dit is iets om rekening mee te houden bij herstructurering. Bij het planaanbod voor de komende tien jaar valt echter op dat er verreweg de meeste toevoegingen plaats vinden in de sub-urbaan compact (28%) en dorpse woonmilieus (22%). Het sub-urbaan compacte woonmilieu is vooral aanwezig in de kernen van Spijkenisse en Hellevoetsluis en in geringere mate Brielle. In de regio Rotterdam is er echter een overschot aan dit woonmilieu. Hierbij moet vooral gedacht worden aan de galerijflats en portiekflats uit de zestiger, zeventiger en tachtiger jaren die vaak alleen om nog om de gunstige huur- of koopprijs gewild zijn bij woningzoekenden. In het planaanbod op Voorne-Putten zijn veel appartementen opgenomen in het compacte woonmilieu die wel voldoen aan de huidige eisen van de woningzoekenden met betrekking tot kwaliteit en levensloopbestendigheid. De dorpse toevoegingen vinden vooral plaats in de kleinere kernen of aan de rand van de grotere kernen. Dit is een gewild woonmilieu bij woningzoekenden waarbij wel het aanwezige voorzieningenniveau van de kleine kernen een aandachtspunt is. Basisonderwijs, dorpshuis, een supermarkt en een pinautomaat zijn zeer wenselijk, ook in een kleine kern. Na het grote planaanbod van sub-urbaan compact en dorps volgt het sub-urbaan grondbonden (13%) woonmilieu, stedelijk rustig (10%) en landelijk (9,4%). Voor stedelijk rustig en landelijk is regionaal pagina 26

12 een potentiële vraag. Bij het landelijk wonen is de wens wel aanwezig maar een deel van deze groep kan het niet betalen. Het stedelijk rustig woonmilieu wordt alleen maar toegevoegd rond het centrum van Spijkenisse, is uniek op Voorne-Putten en voldoet aan een (sub-)regionale vraag. Sub-urbaan grondgebonden wordt voornamelijk gebouwd voor gezinnen met en zonder kinderen en met een percentage van 13 procent lijkt dit aan de marktvraag te voldoen. Het woonmilieu sub-urbaan exclusief (5,8%) wordt op diverse plekken op Voorne-Putten nog beperkt toegevoegd. Stedelijk levendig (2,2%) wordt in bescheiden mate nog in Spijkenisse gerealiseerd. Opgave huur en koop In het regionale woningbouwprogramma zien we vooral veel koopwoningen en aanzienlijk minder huurwoningen. Binnen het huursegment zijn het voornamelijk dure en middeldure huurwoningen en weinig sociale huurwoningen. De uitzondering is Brielle die in de periode meer dan 100 sociale huurwoningen in de planning heeft staan en daarmee enigszins de vraag opvangt die is ontstaan door verkoop van de sociale voorraad door/van Vestia. Het vrije sector huursegment is een actuele vraagmarkt, vooral voor huishoudens met een midden- en hoger inkomen. Opgave diverse prijscategorieën in huur en koop Er is met name behoefte aan koopwoningen in de prijscategorieën van tot In Brielle is ook een vraag naar goedkope koopwoningen met een prijs tot In de kleine kernen van Nissewaard, Brielle en Westvoorne is vraag naar woningen in de prijscategorie Bij huurwoningen ligt het accent van de vraag bij woningen tot aan de liberalisatiegrens en woningen met een huurprijs van 710 tot 800, het lage segment in de vrije sector huur. Er is een licht tekort aan goedkope sociale huurappartementen. Van de koopwoningen in het planaanbod is slechts 15 procent sociaal of sociaal bereikbaar tot Dit is wel in de lijn van Dat spreken we af waarin is geconstateerd dat er voldoende goedkope starterswoningen op Voorne-Putten aanwezig zijn. De andere 85 procent van de koopwoningen bevindt zich voor de helft in het middeldure segment van tot en dure segment vanaf Op basis van het nu bekende regionale woningbouwprogramma is een overschot en mogelijk ook onderlinge concurrentie tussen projecten op Voorne-Putten te verwachten in het middeldure en dure koopsegment van zowel grondgebonden woningen als appartementen. De demografische ontwikkelingen tonen aan dat landelijk maar ook regionaal het traditionele gezin met kinderen sterk pagina 27

13 aan het afnemen is. Alleen in de grote steden is door de snelle verjonging deze ontwikkeling niet gaande. Opgave grondgebonden en meergezinswoningen In het nu bekende regionale woningbouwprogramma staan er ruim grondgebonden woningen, meergezinswoningen en 500 kavels in de planning. Daarnaast is bij woningen nog niet duidelijk welke typologie het betreft omdat het project pas over een aantal jaren in de planning staat. Vanuit vergrijzing en afgezet tegen de huidige woningvoorraad, ligt er een duidelijke vraag naar gelijkvloerse woningen. aangenomen wordt dat alle appartementen in ieder geval gelijkvloers zijn. Het is interessant om te onderzoeken welke grondgebonden woningtypen er zijn met het volledige woonprogramma op de begane grond. De patiowoning is hier een bekend voorbeeld van maar er zijn ook woningtypen te bedenken met het volledig woonprogramma op de begane grond én geschikt voor alle doelgroepen. De grote hoeveelheid appartementen komt tegemoet aan de vraag die voortkomt uit de vergrijzing (gelijkvloers wonen). In sommige kernen is er wellicht sprake van een inhaalslag. Bij nieuwbouw zal de betaalbaarheid zal zich al snel vertalen in compact met minder kamers of met minder kwaliteit. De wens van deze woningzoekenden is echter vaak groter dan de portemonnee en zijn daarom moeilijk te verleiden naar deze compacte woning met minder of kleinere kamers. Opgaven (opgenomen in actiepunt 4) Toevoegen dorps woonmilieu, levendig stedelijk, stedelijk rustig en, in beperkte mate, landelijk. Woningbouwprogramma geleidelijk aanpassen: Meer koopwoningen in de prijscategorieën van tot Goedkope koopwoningen met een prijs tot (Brielle). Woningen in de prijscategorie (Bernisse, Brielle en Westvoorne). Minder eengezinswoningen (afname aantal gezinnen). Meer (kleinere) woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Meer woningen met woonprogramma gelijkvloers. 5.2 Acties nieuwbouw Op basis van het woningbouwprogramma van de gemeenten wordt een kwalitatief en kwantitatief regionaal woningbouwprogramma uitgewerkt. De regionale woonvisie wordt hierbij ingezet als inhoudelijk kader. Een regionaal woningbouwprogramma is onder andere van belang voor de onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De provincie geeft regio s de ruimte om een eigen invulling te geven aan de methodiek voor het opstellen van het regionale woningbouwprogramma. pagina 28

14 Projectdefinitie Doel is het opstellen van een kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma. Het gaat over het geleidelijk aanscherpen en aanpassen van het woningbouwprogramma om het beter af te stemmen op aantallen, doelgroepen en woonwensen. Het woningbouwprogramma wordt getoetst op een aantal punten die in deze woonvisie genoemd zijn, zoals doelgroepen, tekorten en overschotten. Een getoetst programma laat zien voor welke doelgroepen er wat, wanneer en waar gebouwd wordt. Daarbij wordt ook bekeken of de projecten bij elkaar een gevarieerd aanbod laten zien of dat er nog sprake is van elkaar beconcurrerende projecten. Het is essentieel, en voorwaarde bij de Ladder voor duurzame verstedelijking, om het regionale woningbouwprogramma actueel te houden. Hier zijn procesafspraken voor te maken. De opgaven voor de sociale huurvoorraad en zorg gerelateerde woningen worden opgenomen in het toetsingskader, onder aantallen en woonmilieu, prijs en woningtype. De projecten maken onderdeel uit van het regionale woningbouwprogramma. Processtappen Op basis van de regionale woonvisie wordt een toetsingskader uitgewerkt. Het gaat hierbij om de volgende componenten: 1. Aantallen: Door de provincie is een woningbehoefteraming opgesteld inclusief een bandbreedte tussen de woningbehoefteraming (WBR) en de bevolkingsprognose (VP). Het regionaal woningbouwprogramma moet passen binnen de regionale bandbreedte. Uitgangspunt is bovendien dat op lokale schaal elke gemeente binnen haar lokale bandbreedte dient te blijven. 2. Woonmilieu, prijs en woningtype: In de woonvisie is aangegeven waar de belangrijkste tekorten en overschotten zijn. Het regionale woningbouwprogramma wordt hieraan getoetst. Dit kan aanleiding zijn om een aantal projecten opnieuw te bezien en mogelijk meer af te stemmen op de actuele vraag. 3. Urgentie: Onder deze noemer vallen in ieder geval de plannen waar sprake is van een verbetering van locatie en omgeving: herstructureringslocaties. Daarnaast kan een bepaald woningbouwprogramma, zoals voor senioren geschikte woningen in combinatie met zorgvoorzieningen, aanleiding zijn om prioriteit te geven aan een project. Het gaat dus om plannen waarbij de gemeenten van mening zijn dat die realiteitswaarde hebben of die naar hun mening noodzakelijk zijn, maar waar nog geen bestemmingsplan voor is of in procedure is. Verder wordt de planstatus geïnventariseerd. Vanuit de provincie wordt onder andere gestuurd op planologische hardheid. Het is van belang om te monitoren of kansrijke plannen opgenomen zijn/ worden in harde bestemmingsplancapaciteit. Voorkomen moet worden dat plancapaciteit gebruikt wordt voor nietkansrijke plannen of projecten die pas op zeer lange termijn ontwikkeld worden. pagina 29

15 Op basis van het toetsingskader worden alle projecten getoetst en geordend: Alle projecten worden als eerste afzonderlijk getoetst op basis van het kwalitatieve toetsingskader. Tweede stap is het toetsen van het woningbouwprogramma per gemeente: Is het totale programma kwantitatief en kwalitatief in balans. Uitgangspunt is dat het geplande aantal woningen op gemeentelijk niveau dient te passen binnen de bandbreedte voor deze gemeente. Laatste stap is de kwantitatieve en kwalitatieve toetsing van het totale regionale woningbouwprogramma. Hierbij wordt het regionale woningbouwprogramma kwantitatief getoetst aan de regionale bandbreedte. Een eerste globale analyse van de nu bekende projecten is al in de woonvisie opgenomen. Op basis van de toetsing worden alle projecten geprioriteerd. Daarmee wordt duidelijk welke projecten kansrijk zijn en bij welke projecten nog verdere actie nodig is of aanpassingen gewenst zijn. De projecten worden ingedeeld in drie categorieën: 1. Categorie 1: kansrijke plannen, plannen die naar verwachting gerealiseerd worden in de eerstkomende vijf jaar ( , jaartallen jaarlijks bij te stellen) en alle plannen met harde planstatus. 2. Categorie 2: plannen met aanwijsbare en op te lossen risico s/dilemma s en plannen die naar verwachting gerealiseerd worden over vijf tot tien jaar ( , jaartallen jaarlijks bij te stellen). 3. Categorie 3: plannen met risico s en plannen die naar verwachting pas over tien jaar of later uitgevoerd worden (2025 en verder, jaartal jaarlijks bij te stellen) De eerste categorie is voor de provincie op dit moment ijkpunt en zij zal kennis nemen van de twee andere categorieën. Categorie één wordt dan aanvaard als onderbouwing voor de Ladder en deze plannen kennen dan de procedureversnelling op basis van de regionale woonvisie. Uitgangspunt bij de uitwerking van het regionale woningbouwprogramma is beleidsvrijheid per gemeente en regionale afstemming indien dit noodzakelijk is. Daarbij zijn de volgende procesafspraken van toepassing: Plannen met harde planstatus worden ingedeeld in categorie 1. Regionale afstemming is niet meer nodig. Bij een voorstel tot het schuiven van een plan tussen categorieën, vindt regionaal overleg en afstemming plaats. Erna informeert de regio de provincie hierover. Indien binnen een gemeente sprake is van het ruilen van gelijkwaardige plannen (in aantallen, woonmilieu en programma) tussen de categorieën 2 en 3, dan is melding binnen de regio voldoende. pagina 30