SVMNIVO. Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken

Transcriptie

1 SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken dé garantie voor succes! (Onderdeel van de certificeringregeling van de Stichting VastgoedCert onder toezicht van DEKRA (KEMA Quality) te Arnhem)

2 Vooraf Deze brochure is een uitgave van SVMNIVO en informeert u over de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken. Naast deze SVMNIVO Praktijktoets Makelaar-taxateur onroerende zaken biedt SVMNIVO ook de SVMNIVO Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en de SVMNIVO Praktijktoets Landelijk Vastgoed (LV) aan. Het is ook mogelijk om een ProefPraktijktoets af te leggen. Meer informatie hierover vindt u op de internetpagina: In deze brochure worden in vogelvlucht de volgende punten behandeld: onderdeel van de certificeringregeling reglementen oriënterend gesprek doel toelatingseisen examinatoren onderdelen procedure toetsmatrijs en beoordelingscriteria Robbie diploma klachten, bezwaar- en beroepschriften kosten nadere informatie In deze brochure zijn als bijlagen de de eindtermen uit het certificatieschema van de Stichting VastgoedCert opgenomen. Aan deze brochure kunnen géén rechten worden ontleend. Onderdeel van certificeringsregeling De Stichting VastgoedCert is een branchebreed platform voor de registratie en certificatie van makelaars en taxateurs in onroerende zaken. Ruim 7500 makelaars / taxateurs zijn ingeschreven bij één of meer van de volgende kamers: Wonen (WO), Bedrijfsmatig Vastgoed (BV), Landelijk Vastgoed (LV) en WOZ. De Stichting VastgoedCert is in 2004 ontstaan door de samenvoeging van verschillende registers, te weten CRMT te Nieuwegein, SRT te Rotterdam, NRVT te Heerlen en Stichting WOZ te Zaandam. Om lid te kunnen worden van de Stichting VastgoedCert, dient men in het bezit te zijn van het theoretische SVMNIVO Diploma Makelaar-Taxateur en van het SVMNIVO Praktijkdiploma Makelaar-Taxateur onroerende zaken. Het Praktijkdiploma vervangt de proeve van bekwaamheid, die vroeger bij de Kamer van Koophandel moest worden afgelegd. De SVMNIVO Praktijktoets verschilt op twee punten van de proeve van bekwaamheid. Ten eerste worden kandidaten nu in het hele land volgens dezelfde normen

3 (de eindtermen van VastgoedCert, zie bijlage 2) getoetst en beoordeeld. Ten tweede heeft SVMNIVO ten behoeve van de toetsing en beoordeling een puntensysteem opgesteld. Daardoor staat de wijze van beoordeling en de weging per onderdeel nu vooraf vast. Lidmaatschap van VastgoedCert is één van de eisen waaraan moet worden voldaan om lidmaatschap van de brancheorganisaties (NVM en LMV) aan te kunnen vragen. Reglementen De kwaliteitswaarborg van de SVMNIVO Praktijktoets Wonen ligt verankerd in drie documenten. Ten eerste is dat het certificatieschema, zoals dat te vinden is op de website van de Stichting VastgoedCert. Uit dit schema zijn de eindtermen afkomstig, die u in bijlage 2 aantreft. Het tweede document is het examenreglement, dat integraal te raadplegen is op de website van SVMNIVO. In het examenreglement is de praktische uitwerking van de gang van zaken rondom het examen vastgelegd. Ten slotte is er de Handleiding voor de examinator en examenleider die is opgesteld door SVMNIVO. Alle examinatoren en vakkenniscoördinatoren hebben een verklaring ondertekend, dat zij zich zullen houden aan de procedures zoals die zijn omschreven in deze handleiding. Oriënterend gesprek SVMNIVO biedt geïnteresseerden de mogelijkheid om voorafgaand aan de inschrijving voor de SVMNIVO Praktijktoets Wonen een vrijblijvend oriënterend gesprek aan te vragen. Het gesprek staat geheel los van de Praktijktoets en wordt afgenomen door één van de vakkenniscoördinatoren van SVMNIVO. Het doel van het oriënterend gesprek is tweeledig. Ten eerste ontvangt de kandidaat achtergrondinformatie over de verschillende onderwerpen die in de Praktijktoets aan de orde komen. Ten tweede gaan de kandidaat en de vakkenniscoördinator samen na, of de kandidaat over voldoende praktische ervaring beschikt om bij deelname aan de Praktijktoets een reële kans van slagen te hebben. Na afloop van het gesprek ontvangt de kandidaat een niet-bindend advies inzake deelname aan de Praktijktoets. Uiteraard geeft een positief advies geen garantie dat de kandidaat slaagt. Omgekeerd is het in theorie ook mogelijk, dat een kandidaat die het advies heeft gekregen om eerst meer praktijkervaring op te doen, maar dit advies niet opvolgt, toch slaagt voor de Praktijktoets. Kortom, een oriënterend gesprek vindt plaats op vrijwillige basis en op verzoek van de geïnteresseerde. Het is aan de kandidaat om het uit het gesprek voortgekomen advies al dan niet op te volgen. Het aanvragen van een oriënterend gesprek kan door middel van een inschrijfformulier dat te vinden is op de website van SVMNIVO. Het formulier is tevens schriftelijk of telefonisch bij SVMNIVO op te vragen.

4 Doel Het doel van de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken is tweeledig. Ten eerste dient de toets om vast te stellen of de kandidaat over voldoende vaardigheden beschikt om de kennis en het inzicht (zoals geformuleerd in de eindtermen van het certificatieschema van de Stichting VastgoedCert voor het theorie-examen Makelaar-taxateur) te integreren en toe te passen in verschillende praktijksituaties binnen de agglomeratie. Ten tweede wordt door middel van de toets vastgesteld of de kandidaat over de noodzakelijke kennis van de agglomeratie en de regionale onroerend-goedmarkt beschikt om ter plaatse zelfstandig het makelaarsvak te kunnen uitoefenen. Toelatingseisen Als toelatingseis voor deelname aan de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken gelden de voorwaarden zoals vermeld in bijlage 3, detailtekening 1: Kamer Wonen van het schema Hoe wordt u gecertificeerd bij één van de Kamers van de Stichting VastgoedCert. Examinatoren De SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken wordt afgenomen door twee examinatoren. Beide makelaars zijn gespecialiseerd op het gebied van woningen. Beiden hebben kennis van de agglomeratie waarin de toets wordt afgenomen. Naast de examinatoren is een vakkenniscoördinator aanwezig. De vakkenniscoördinator vertegenwoordigt SVMNIVO. Hij heeft onder andere als taken: 1. (vakinhoudelijke) ondersteuning van de examinatoren; 2. "bescherming" (eerlijke procesgang) van de kandidaat; 3. nastreven van uniformiteit (m.b.t. inhoudelijk niveau en praktische kwaliteit) van de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken in de verschillende agglomeraties 4. nakijken van het werk van de kandidaten en het op basis daarvan advies uitbrengen aan de examencommissie De examinatoren en de vakkenniscoördinator zijn verantwoordelijk voor de begeleiding van en het toezicht op de kandidaten tijdens de bezichtigingen van de te taxeren woning en het te taxeren bedrijfspand. Gedurende de fase van het examen waarin de kandidaten hun taxatierapporten uitwerken en de schriftelijke vragen beantwoorden, is een toezichthouder aanwezig. Onderdelen De SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken bestaat uit twee taxatieopdrachten en het beantwoorden van een twintigtal schriftelijke open vragen. Er zullen 4 aanvullende vragen gesteld worden over de getaxeerde objecten. De taxatieopdrachten bestaan uit het taxeren van een woning en een appartement. De taxatiepanden zullen in één van de gemeenten liggen van de agglomeratie waar de Praktijktoets plaatsvindt. Met nadruk wordt erop

5 gewezen dat de gemeentegrens wordt aangehouden. Voorbeeld: één van de agglomeraties waar een toets wordt aangeboden is Enschede/Hengelo. Het te taxeren object kan in de plaatsen Hengelo of Enschede zelf liggen, maar ook in Glanerbrug of Lonneker, omdat deze plaatsen onderdeel uitmaken van de gemeente Enschede. De taxatie van een woning wordt in het gestandaardiseerde taxatierapport (model financiering woonruimte) uitgewerkt. Voor de woning geldt onder andere dat drie waarderingen door de kandidaat moeten worden vastgesteld. Het betreft de Marktwaarde, de executiewaarde (als percentage van de Marktwaarde uitgedrukt) en de herbouwwaarde aan de hand van de herbouwwaardemeter. De schriftelijke vragen die het derde onderdeel van de toets vormen, hebben voor het grootste gedeelte betrekking op lokale en regionale marktkennis. Daarnaast toetsen enkele vragen de adviesvaardigheid van de kandidaten. De vragen zijn voornamelijk toegespitst op de gemeenten van de betreffende agglomeratie, aangevuld met belangrijke regionale ontwikkelingen en vragen over de getaxeerde objecten. In de adviesvragen kan enige algemene theoretische kennis aan bod komen. De schriftelijke vragen hebben betrekking op verschillende onderwerpen. In het hiernavolgende raamwerk staat aangegeven hoeveel vragen (advies dan wel regionaal) per onderwerp worden gesteld.

6 RAAMWERK SCHRIFTELIJKE VRAGEN PER 1 juli 2012 Onderwerp Aantal vragen Regionaal Advies Hypotheken 1 hypotheekvormen, rente, oversluiten, vestigen van hypotheek Koop/verkoop 1 in volle omvang Huur/verhuur 1 1 huurregime, splitsingsmogelijkheden, puntentelling, opzegging, referentiepanden, o.m. in het kader van de wettelijke huurprijsaanpassingen, vestigingseisen, huisvestingsnormen Taxeren 1 1 rente, btw, fiscaliteiten, bestemmingsplannen, milieu-aspecten, bodemverontreiniging, bouwkosten, onderhoudskosten, exploitatiekosten, waarde, onderbouwing van de waarde, waardebegrippen: onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, executie-, herbouw- en huurwaarde, bar, nar, planologische ontwikkelingen, informatiebronnen Plaatselijke kennis algemeen 4 regionale en lokale overheden, gemeentelijke instanties bouwplannen, ontwikkelingsplannen, overheidsbeleid m.b.t. ruimtelijke ordening, streekplannen, structuurplannen, bestemmingsplannen, beperkte rechten, ozb, topografische kennis, demografische kennis, architectuur Plaatselijke kennis woning 6 woningbouw, woonlasten, erfpacht, servicekosten, herkennen en indicatief taxeren aan de hand van foto s Aanvullende vragen gerelateerd aan de getaxeerde objecten analyse van de getaxeerde objecten, 4 TOTAAL: 16 4 Totaal 20 vragen (12 regionaal, 4 over getaxeerde objecten en 4 adviesvaardigheid)

7 Procedure Kandidaten kunnen zich voor de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaartaxateur inschrijven via de website van SVMNIVO ( Hiertoe dient men te beschikken over een account, dat eveneens via de site kan worden aangevraagd. Zodra SVMNIVO voldoende aanmeldingen (minimaal zeven kandidaten) voor de toets in een bepaalde ontvangen heeft, starten de voorbereidingen voor de toets. Uiterlijk één jaar (m.u.v. de zomer- en winterstop) nadat de eerste kandidaat zich voor de toets in een bepaalde agglomeratie heeft aangemeld, zal een toets worden aangeboden ook als dit betekent dat er minder dan 7 kandidaten zijn. Dit betekent dat kandidaten (nadat zij zich hebben ingeschreven voor een toets en de ontvangstbevestiging hebben ontvangen) direct kunnen worden opgeroepen, maar ook te maken kunnen krijgen met een wachttijd van maximaal een jaar na hun inschrijfdatum. Het organiseren van de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken begint met het - in overleg met beide examinatoren bepalen van een datum en het huren van een zaalruimte. Daarna zal SVMNIVO de kandidaten oproepen en aangeven waar zij zich dienen te melden. Het is belangrijk dat als een kandidaat gedurende een bepaalde beperkte periode (maximaal 14 dagen, bijvoorbeeld vakantie) of op bepaalde dag niet in de gelegenheid is om aan de toets deel te nemen, hij/zij dat direct (schriftelijk) aan SVMNIVO meedeelt. SVMNIVO zal uitsluitend dan proberen (géén garantie) om hiermee rekening te houden bij de planning. De toetsdag bestaat uit twee delen. 's Morgens bezichtigen de kandidaten de objecten onder leiding van de examinatoren en de vakkenniscoördinator. De kandidaat krijgt per object 45 minuten de tijd voor het taxeren. Tijdens het taxeren van de objecten (en tijdens het uitwerken van de waarnemingen) is het toegestaan de volgende zaken mee te nemen: rekenmachine zonder tekstfuncties (bijvoorbeeld HP 12c), ballpoint, liniaal, zaklamp en afstandsmeter. Door SVMNIVO wordt blanco papier voor het maken van aantekeningen uitgedeeld. 's Middags krijgen de kandidaten de gelegenheid om hun waarnemingen individueel uit te werken, conform de verstrekte taxatieopdracht. De kandidaten ontvangen de opdrachten voor aanvang van de bezichtigingen. Voor het uitwerken van de taxatieopdrachten van de woningen is in totaal vierenhalf uur beschikbaar. Bij de uitwerkingen mogen de kandidaten niets raadplegen buiten de door SVMNIVO en/of de examinatoren verschafte bescheiden. De schriftelijke vragen zijn een apart onderdeel van de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken. De kandidaten moeten twintig (open) vragen beantwoorden. Hiervoor heeft men één uur de tijd.

8 De totale uitwerktijd is derhalve 5,5 uur. De kandidaat kan deze tijd zelf indelen. Toetsmatrijs en beoordelingscriteria Een toetsmatrijs is een overzicht van de toetsonderwerpen en de onderlinge weging daarvan. Voor de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken geldt voor de drie onderlinge onderdelen : Afwijking van 5% mogelijk!

9 Onderdeel Taxatie woning I Taxatievaardigheden Rechercheren Taxatie woning II Taxatievaardigheden Rechercheren Schriftelijke vragen Actuele, locale en regionale marktkennis Advisering Weging 70 % 30 % 65 % 35 % 80 % 20 % De vakkenniscoördinator zal de taxatierapporten van de kandidaten beoordelen aan de hand van de onder zijn supervisie door de examinatoren opgestelde normtaxatierapporten. Ditzelfde geldt voor de schriftelijke vragen en bijbehorende normantwoorden. Zowel de normrapporten als de normantwoorden liggen vast voordat de kandidaten hun rapporten en antwoorden op de schriftelijke vragen inleveren. Overigens kijkt de vakkenniscoördinator het werk van de kandidaten anoniem en per vraag na. Per vraag worden de geanonimiseerde uitwerkingen van de kandidaten in wisselende volgorde door de computer getoond. Daar waar kandidaten persoonlijke gegevens dienen in te vullen, grijst de computer deze uit. In het hierna volgende schema staat aangegeven hoeveel punten er per onderdeel maximaal kunnen worden gescoord. De vakkenniscoördinator adviseert de examencommissie hoeveel punten een kandidaat voor elk van de onderdelen zou moeten krijgen. De examencommissie neemt mede op basis van dit advies het uiteindelijke besluit.

10 Schriftelijke vragen Taxeren woning (verkort rapport) Taxeren woning Onderdeel Puntenverdeling vanaf juli 2012 SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken Punten Subonderdeel Opdracht/Opname A 5 Object B 5 Doel van de taxatie C 1 Waarderingen D 70 1 Verantwoording/Aansprakelijkheid E 0 Bijzondere aandachtspunten F 7 Privaatrechtelijke aspecten G 20 Omschrijving object en omgeving H 55 2 Onderhoudstoestand I 15 Verontreiniging J 13 Eigen bewoning/bewoning derden K 5 Onderbouwing waardeoordeel L 25 Publiekrechtelijke aspecten M 15 Nieuwbouw/Nadere mededelingen N 9 Invullen herbouwwaardemeter 15 TOTAAL MAXIMAAL AANTAL 260 PUNTEN CESUUR (70%) 182 Opdracht/opname A 0 Doel van de taxatie B 1 Waarderingen C 55 3 Bijzondere aandachtspunten D 7 Privaatrechtelijke aspecten E 15 Omschrijving object en omgeving F 55 4 Onderhoudstoestand G 15 Verontreiniging H 13 Onderbouwing waardeoordeel I 25 Publiekrechtelijke aspecten J 15 Nadere mededelingen K 9 TOTAAL MAXIMAAL AANTAL 210 PUNTEN CESUUR (65%) 147 Actuele, locale, regionale en vragen Per vraag 10 over de getaxeerde objecten punten TOTAAL MAXIMAAL AANTAL 200 PUNTEN CESUUR (80%) punten voor marktwaarde, 10 punten voor het percentage van de executiewaarde 2 20 punten voor deel H taxatierapport, 20 punten voor de diverse gebruiksoppervlakten en 15 punten voor inhoud 3 20 punten voor deel G taxatierapport, 10 punten voor BVO 4 20 punten voor het bedrag van de huurwaarde en 20 punten voor de achterliggende berekening, 20 punten voor OVW, 20 punten voor exploitatiekosten, 20 punten voor Yield, 10 punten voor kapitaalscorrecties

11 Indien de genoemde Marktwaarde van de woning meer dan 20% afwijkt van het normantwoord, dan krijgt de kandidaat een 1 voor de woningtaxatie. Dus als de kandidaat een perfect taxatierapport inlevert, maar de Marktwaarde wijkt teveel af van het normantwoord, dan kan de kandidaat (ondanks het goede rapport) niet meer slagen. De cesuur is de grens tussen de hoogste score waaraan een onvoldoende wordt toegekend en de laagste score waaraan een voldoende wordt toegekend. Voor één onderdeel mag de kandidaat een vijf halen (dus minimaal een 5,00). De overige twee dienen dan voldoende te zijn. Om voor de praktijktoets te slagen dient bovendien het eindcijfer (gemiddelde van alle drie de onafgeronde eindcijfers) een voldoende te zijn (5,50 of hoger). Indien ofwel één deelcijfer lager is dan 5,00 ofwel het eindcijfer lager is dan 5,50 moet de kandidaat de gehele SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaartaxateur onroerende zaken overdoen. In onderstaande schema s staan een aantal standaard staffels, zoals die op bepaalde toetsonderdelen van toepassing zijn. Zo geldt bijvoorbeeld dat de door de kandidaat vastgestelde onderhandse verkoopwaarde voor de woning uiteraard zo dicht mogelijk bij de Marktwaarde uit het normrapport moet liggen. Omdat het welhaast onmogelijk is dat dit tot op de euro nauwkeurig klopt, moet de uiteindelijke waardering binnen een bandbreedte van + 20% en 20% liggen. Binnen die marge geldt: hoe dichter bij het normantwoord, hoe meer punten. Bij afwijkingen van meer dan 20% worden geen punten toegekend. Versie 10.3 Brochure SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken (pag. 11 van 19) (juni 2012)

12 STANDAARD STAFFELS DIE BIJ HET NAKIJKEN VAN DE BEREKENINGEN IN DE TAXATIERAPPORTEN WORDEN GEHANTEERD Taxatierapport woning 0 - >10 - >12 - >14 - >16 - >18 - Afwijking tussen >20% 10% 12% 14% 16% 18% 20% Marktwaarde X 1 Gebruikersoppervlakte Wonen Gebruikersoppervlakte Overige Inpandige Ruimte Gebruikersoppervlakte Gebouwgebonden Buitenruimte Gebruikersoppervlakte Externe Bergruimte Inhoud per m³ X 1 Indien de genoemde marktwaarde van de woning meer dan 20% afwijkt van het normantwoord, dan krijgt de kandidaat een 1 voor de woningtaxatie. Dus als de kandidaat een perfect taxatierapport inlevert, maar de marktwaarde wijkt teveel af van het normantwoord, dan kan de kandidaat (ondanks het goede rapport) niet meer slagen. Versie 10.3 Brochure SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken (pag. 12 van 19) (juni 2012)

13 Robbie "Robbie" is de digitale toetsapplicatie van SVMNIVO. Tijdens het middagdeel van de Praktijktoets Wonen krijgen de kandidaten een laptop van SVMNIVO tot hun beschikking, waarop Robbie is geïnstalleerd. Met behulp hiervan maken de kandidaten de beide taxatierapporten en de twintig schriftelijke vragen. De uitwerkingen van de kandidaat worden opgeslagen op memorysticks. Dit gebeurt automatisch zodra de kandidaat van de ene vraag naar de andere klikt. Na afloop van de toets worden uitsluitend de memorysticks in ontvangst genomen. Uitwerkingen op papier worden door de toezichthouder niet in ontvangst genomen. Op de site van SVMNIVO staat een demoversie van "Robbie". SVMNIVO raadt kandidaten met klem aan om de demoversie grondig door te lopen en alle functionaliteiten van het systeem interactief te ontdekken. Ook is het van belang de instructie aan het begin van de oefenversie te lezen, zodat ook deze alvast bekend is. Het is namelijk van essentieel belang dat kandidaten al voor hun deelname aan de toets vertrouwd zijn met Robbie. Alleen zo kunnen zij zich tijdens de toets volledig concentreren op de beide taxaties en de twintig schriftelijke vragen, in plaats van op de werking van de applicatie. Diploma Indien men de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken met goed gevolg heeft afgelegd, komt men in het bezit van het SVMNIVO Praktijkdiploma Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken. Klachten, bezwaar- en beroepschriften Tegen alle andere zaken dan de uitslag van een toetsonderdeel waarover bij kandidaten of andere belanghebbenden een grief bestaat, kan een klacht worden ingediend. Bezwaarschriften kunnen slechts betrekking hebben op de uitslag van een toetsonderdeel en kunnen dus niet eerder worden ingediend dan na het bekend worden van de uitslag. Bezwaarschriften dienen te worden ingediend bij de examencommissie binnen 6 weken na de datum van toezending van de uitslag. Op de website van SVMNIVO vindt u een tarievenlijst waarop ook het bedrag aan griffierecht vermeld staat dat geldt voor een bezwaarschrift tegen de uitslag van de Praktijktoets Wonen. Tegen een uitspraak inzake een bezwaar en tegen het uitblijven van een uitspraak inzake een bezwaar kan men in beroep gaan. Een beroepschrift is slechts ontvankelijk indien het is ingediend binnen 6 weken na het verzenden van de uitspraak inzake het bezwaar (of binnen 6 weken dagen na het onbeantwoord verstrijken van de reactietermijn), indien het betrekking heeft op dezelfde aangelegenheid als waartegen het bezwaar zich heeft gericht en indien het met redenen is omkleed. Op de website van SVMNIVO vindt u een tarievenlijst waarop ook het bedrag aan griffierecht Versie 10.3 Brochure SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken (pag. 13 van 19) (juni 2012)

14 vermeld staat dat geldt voor een beroepschrift tegen de uitslag van de Praktijktoets Wonen. De exacte voorwaarden waaraan een klacht c.q. bezwaar- of beroepschrift moet voldoen, zijn na te lezen in het examenreglement, dat integraal terug te vinden is op Kosten De actuele kosten - exclusief BTW - voor de kandidaat voor deelname aan (een onderdeel van) de SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken zijn te vinden op de tarievenlijst op de site van SVMNIVO: Nadere informatie Indien u na lezing van deze brochure vragen hebt, kunt u tijdens werkdagen contact opnemen met SVMNIVO. De laatste ontwikkelingen op het gebied van de praktijktoets staan op de homepage van SVMNIVO vermeld onder de rubriek Informatie over de examens, "Praktijktoetsen" en vervolgens onder de subrubriek "Praktijktoets Wonen". Indien u overweegt aan de praktijktoets deel te nemen, is het verstandig deze rubrieken regelmatig te raadplegen. SVMNIVO Villawal 11, 3432 NX Nieuwegein Postbus 774, 3430 AT Nieuwegein tel.: fax.: info@svmnivo.nl homepage: Versie 10.3 Brochure SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken (pag. 14 van 19) (juni 2012)

15 EINDTERMEN PRAKTIJKTOETS MAKELAAR-TAXATEUR IN ONROERENDE ZAKEN Eindtermen praktijktoets Makelaar-taxateur onroerende zaken Opzet van de praktijktoets Elke kandidaat krijgt een praktijktoets die bestaat uit drie onderdelen: 1. de taxatie van twee woningen 2. schriftelijke open vragen. Indeling eindtermen De eindtermen zijn in 4 groepen verdeeld: A. Taxatie B. Rapportage C. Actuele, locale en regionale kennis D. Advisering De eindtermen genoemd onder A en B hebben betrekking op concrete objecten die de kandidaat dient te taxeren (zie onderdelen 1 en 2 onder opzet praktijktoets). De eindtermen genoemd onder C en D hebben vooral betrekking op de schriftelijke vragen van de praktijktoets. Gehanteerde begrippen: object: Het onroerend goed dat onderwerp van taxatie of bespreking is en dat door de examencommissie als zodanig is aangegeven. EINDTERMEN: A. De taxatie. De kandidaat: 1. kan op basis van het doel van de taxatie een juiste opdracht voor de taxatie formuleren 2. kan op basis van de opdracht voor taxatie vaststellen welk(e) object(en) getaxeerd moeten worden Versie 10.3 Brochure SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken (pag. 15 van 19) (juni 2012)

16 3. kan op basis van het doel van de taxatie vaststellen welke waarden hiervoor bepaald moeten worden 4. kan op basis van één of meer waardebepalings-methoden de volgende waarden van een woning vaststellen: a. Marktwaarde, vrij van huur en gebruik b. Marktwaardein verhuurde staat c. executiewaarde bij eigen gebruik d. executiewaarde vrij van huur en gebruik e. executiewaarde in verhuurde staat f. economische huurwaarde g. waarde in het economische verkeer (WOZ) h. herbouwwaarde én kan dit tevens zowel voor als na verbouwing 5. kan op basis van een taxatie de waarde van een object bepalen met een nauwkeurigheid waarbij de afwijking kleiner of gelijk aan 10% van de vastgestelde waarde is 6. kan bepalen welke taxatiemethoden hij/zij moet gebruiken om een gegeven waarde te bepalen 7. kan voor het vaststellen van de waarden van een woning de volgende taxatiemethoden toepassen: a. de vergelijkende methode b. de huurwaardemethode c. de kuberingsmethode d. de retrospectieve methode e. de vervangingswaarde methode f. de residuele waardemethode 8. kan voor het vaststellen van de waarden van bedrijfsonroerend goed de volgende taxatiemethoden toepassen: a. de vergelijkende methode b. de huurwaardemethode c. de kapitalisatiemethode d. de kuberingsmethode e. de bouwdeelkosten methode e. de vervangingswaarde methode f. de residuele waardemethode 9. kan vaststellen of een object courant is 10. kan de, voor de taxatie noodzakelijke, gegevens destilleren uit de volgende documenten: a. het kadastraal uittreksel b. het eigendomsbewijs c. de huurovereenkomst d. de bouwtekeningen e. het bestemmingsplan f. een milieurapportage (bv. over bodemvervuiling ter plaatse) 11. kan waardebeïnvloedende zakelijke rechten als erfpacht, vruchtgebruik, recht van opstal, overpad, gebruik en bewoning in de hem/haar ter beschikking staande documenten achterhalen Versie 10.3 Brochure SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken (pag. 16 van 19) (juni 2012)

17 12. kan een juiste beschrijving geven van de ligging, de stand en belendingen van het object 13. kan relevante omgevingsfactoren vaststellen die de huidige waarde van het object substantieel beïnvloeden 14. kan relevante omgevingsfactoren vaststellen die de toekomstige waarde van het object substantieel zullen gaan beïnvloeden 15. kan op basis van eigen waarnemingen de bouwaard, de constructie en de gebruikte materialen vaststellen 16. kan op basis van eigen waarnemingen de aard, de globale ouderdom en globaal de staat van onderhoud vaststellen van de belangrijkste installaties en voorzieningen in het object 17. kan op basis van eigen waarnemingen de onderhoudstoestand van het object vaststellen 18. kan essentiële constructiefouten en gebreken in het object herkennen en vastleggen 19. kan een globale schatting maken van de kosten voor (achterstallig) onderhoud en/of bouwkundige gebreken van het object 20. kan op basis van eigen waarnemingen vaststellen of er op het moment van de taxatie sprake is van bouwactiviteiten (renovatie, nieuwbouw, aanbouw) 21. kan van bouwactiviteiten globaal de status vaststellen 22. kan vaststellen welke invloed een verhuurde staat heeft op de waarde van het object 23. kan waardebeïnvloedende publiekrechtelijke aspecten als bijzondere vestigingseisen, voorkeursrecht, verkoopbelemmerende factoren, monumentenzorg en toekomstige planologische ontwikkelingen in de hem/haar ter beschikking gestelde documenten achterhalen 24. kan de waardebeïnvloedende aspecten van de Wet Huurprijzen Woonruimte en/of de huurwetgeving (BW en Huurwet) en/of de Pachtwet inpassen in de taxatie 25. kan op basis van eigen waarnemingen, locale kennis en ter beschikking gestelde documentatie vaststellen of er in of in de nabijheid van het object milieubelastingen en/of verdenkingen van milieubelastingen zijn die van invloed zijn op de waarde B. Rapportage De kandidaat: 26. kan de resultaten van zijn/haar taxatiewerkzaamheden van de gegeven woning duidelijk en volledig schriftelijk vastleggen in een standaardformulier (taxatierapport) 27. kan een schriftelijke onderbouwing geven van de door hem/haar vastgestelde waarde van de gegeven woning C. Actuele, locale en regionale kennis Versie 10.3 Brochure SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken (pag. 17 van 19) (juni 2012)

18 De kandidaat dient aan te tonen dat hij/zij kennis kan vergaren van eventuele lokale en/of regionale verschillen. De kandidaat: 28. kent de gangbare hypotheekvormen 29. kent de actuele rente in relatie tot de aflossingsvormen van deze gangbare hypotheekvormen 30. kent de gangbare procedures van het loven en bieden, opties en voorkeursrechten die gevolgd moet worden bij de koop c.q. verkoop van een onroerend goed 31. kent (indien van toepassing) de bijzondere locale vormen van verkoop zoals een openbare verkoping en weet welke rol hij/zij daar kan hebben 32. kan in hoofdlijnen aangeven hoe de vraag en aanbod verhoudingen in bepaalde sectoren en/of doelgroepen liggen 33. kan bij een gegeven object aangeven welke wettelijke voorschriften voor huur en verhuur van toepassing zijn 34. kan bij een gegeven object aangeven wat de economische risico s zijn van verkoop dan wel aankoop in verhuurde staat 35. kent de hoogte en de bijzonderheden van de locale tarieven van: a. onroerende zaakbelasting b. gemeentelijke belastingen c. waterschapslasten 36. is op de hoogte van relevante gemeentelijke subsidies 37. is globaal op de hoogte van de gemeentelijke vestigingseisen 38. kan bijzondere waardebeïnvloedende factoren benoemen die specifiek zijn voor een gegeven locale situatie in het (voorgenomen) werkgebied van de kandidaat 39. is op de hoogte van de locale (en/of regionale) planologische voornemens en voortgang daarin 40. kan de gevolgen van een wijziging in het bestemmingsplan voor een locatie overzien inzake de waarde van de zich daarop bevindende objecten 41. is op de hoogte van de locale grondprijzen (en indien van toepassing kavelprijzen) 42. is op de hoogte van uitgifteprijzen van erfpacht 46. is op de hoogte van relevante locale procedures en uitgangspunten bij heruitgifte van erfpacht 43. is op de hoogte van locale marktprijzen van courant onroerend goed 44. is op de hoogte van locale milieuproblematiek, zoals bodemvervuiling, (periodieke of incidentele) geluidshinder en luchtvervuiling Advisering De kandidaat: Versie 10.3 Brochure SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken (pag. 18 van 19) (juni 2012)

19 45. weet dat voor het kunnen adviseren inzake herbestemming de volgende informatie noodzakelijk is (in aanvulling op de informatie ten behoeve van verkoop): a. structuurplan b. streekplan c. stedenbouwkundige visie van de gemeente 46. weet dat voor het kunnen adviseren inzake projectontwikkeling de volgende informatie noodzakelijk is (in aanvulling op de informatie ten behoeve van verkoop): a. stedenbouwkundige visie van de gemeente 47. weet dat voor het kunnen adviseren inzake belegging de volgende informatie noodzakelijk is (in aanvulling op de informatie ten behoeve van verkoop): a. kwaliteit van de huurder(s) b. bijzondere in het verleden gemaakte afspraken tussen huurder en verhuurder 48. kan met behulp van de aan hem/haar verstrekte informatie en - indien van toepassing - op basis van eigen waarneming, advies geven over een object inzake herbestemming, belegging of projectontwikkeling Versie 10.3 Brochure SVMNIVO Praktijktoets Wonen Makelaar-taxateur onroerende zaken (pag. 19 van 19) (juni 2012)