FEITENONDERZOEK FACTORY OUTLET ZEVENAAR

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "FEITENONDERZOEK FACTORY OUTLET ZEVENAAR"

Transcriptie

1 FEITENONDERZOEK FACTORY OUTLET ZEVENAAR Studie naar de kansen en bedreigingen voor de regio Januari 2015

2 COLOFON Uitgave I&O Research Zuiderval 70 Postbus AN Enschede Rapportnummer 2015/003 Datum januari 2015 Opdrachtgevers Provincie Gelderland & gemeente Zevenaar Auteur(s) Ruud Esselink Thijs Lenderink Jon Severijn Bestellingen Exemplaren zijn verkrijgbaar bij de opdrachtgever. Het overnemen uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld. factory outlet zevenaar Colofon

3 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding Aanleiding Vraagstelling en aanpak Leeswijzer Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure Wat verandert (er in) de detailhandel & leisure? Beknopt inzicht in Duitse consumententrends Effecten voor detailhandel en leisure Effecten voor Factory outlets Resumé Dynamiek van Factory Outlet Centres Wat zijn factory outlets? Aanbod van FOC s in Europa FOC s in Nederland Bezoek en oriëntatie op FOC s Hoe functioneert een FOC? Bestaande studies over de effecten van een FOC Aanvullende kennis over effecten FOC Resumé FOC Zevenaar in perspectief Demografie, sociaaleconomisch profiel en bereikbaarheid Detailhandel Zevenaar en regio Leisure in en rond Zevenaar FOC-plannen Verzorgingsgebied FOC Zevenaar Verrijkingseffecten van FOC Zevenaar Verdringingseffecten van FOC Zevenaar factory outlet zevenaar Inhoudsopgave

4 4.8 Resumé Kansen en bedreigingen Inleiding Kansen en bedreigingen voor haalbaarheid FOC in Nederland Kansen en bedreigingen voor haalbaarheid FOC in Zevenaar Kansen en bedreigingen van een FOC voor Zevenaar Kansen en bedreigingen Liemers Kansen en bedreigingen Stadsregio/Achterhoek Bijlage 1. Geraadpleegde bronnen Bijlage 2. Lijst met geïnterviewden (alfabetisch) Bijlage 3. Vragenlijst peiling outlet bezoek factory outlet zevenaar Inhoudsopgave

5 Uitgebreide Samenvatting HOOFDSTUK 1: INLEIDING ⱱ Op verzoek van de gemeente Zevenaar en de Provincie Gelderland zijn in deze studie de kansen en bedreigingen (en mogelijke compensaties daarvan), voor de regio 1 van een Factory Outlet Center (FOC) in Zevenaar in kaart gebracht 2. Daarvoor is aan de hand van deskresearch een feitenrelaas opgesteld en zijn interviews en een landelijke consumentenpeiling gehouden. In deze samenvatting worden de bevindingen van het feitenonderzoek per hoofdstuk puntsgewijs weergegeven 3. HOOFDSTUK 2: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN DETAILHANDEL EN LEISURE ⱱ Demografie, cultuur, economie en techniek beïnvloeden het landschap van retail en leisure waarin een FOC opereert. De meest in het oog springende trends zijn momenteel: (selectieve) krimp, vergrijzing, veranderende vrijetijdsbesteding, veranderende zondagsbeleving, krimp van de verdiensten in de niet-dagelijkse sector en vooralsnog groei in de dagelijkse sector, verdere groei van internetverkoop en marketing, en steeds meer technologische mogelijkheden voor beleving. Dat zowel in Nederland als in Duitsland (al is daar vooralsnog geen brede zondagopenstelling). ⱱ Met name de detailhandel is mede onder de invloed van deze trends- zeker ook de laatste tijd, sterk in beweging. De groei van het winkeloppervlak vlakt af en zal omslaan in krimp, waarbij schaalvergroting nog wel even doorzet. Er is een beweging weg van het midden. Enerzijds (hele) grotere spelers en anderzijds meer kleine onderscheidende winkels en een beweging van kwantiteit naar kwaliteit. Ook is er sprake van steeds meer integratie van retail en leisure (beleving). De leisuremarkt zelf verandert minder snel en heeft zich ondanks de crisis redelijk goed staande weten te houden, al neemt ook hier de noodzaak van onderscheidend vermogen toe. De Nederlander geeft inmiddels twintig procent van het inkomen aan leisure uit en daar lijkt de rek nog niet helemaal uit. ⱱ De ruimtelijke weerslag van die veranderingen in de detailhandel is dat centrale winkelgebieden compacter zullen worden en meer beleving zullen (moeten) bieden en andere winkelgebieden inzetten op bereikbaarheid, gemak en snelheid. De allerkleinste winkelgebieden en woonboulevards wacht een sanering. ⱱ Voor Factory Outlets betekent bovenstaande o.a. dat hun slaagkans afhankelijk is van de nabijheid van grote bevolkingsconcentraties en de nabijheid van toeristische verblijfsgebieden en toeristische (verkeers-)stromen. De concurrentie met internetoutlets zal toenemen en de concurrentie met binnensteden (op het belevingsaspect en qua aanbod) waarschijnlijk ook. Dat vraagt om onderscheidend vermogen en om aandacht voor de groeiende groep ouder publiek. 1 Zevenaar, Liemers en Stadsregio/Achterhoek. 2 Primair van het initiatief Spoorallee, secundair van het initiatief BAT-terrein. 3 Daarbij worden met name bij de samenvatting van hoofdstuk 3 aanvullende resultaten vermeld over kenmerken van een FOC die in het rapport wat meer verspreid staan beschreven. 5

6 HOOFDSTUK 3: DYNAMIEK VAN FACTORY OUTLET CENTERS ⱱ Studie van de ontwikkeling FOC-aanbod leert dat FOC s meer algemeen verbreid zijn geraakt en inmiddels een redelijk normaal onderdeel vormen van het detailhandelsaanbod. Er is daardoor een situatie ontstaan waarin geen sprake meer is van grote schaarste. De Nederlandse FOC s breiden uit en er zijn plannen voor nieuwe FOC s. In Duitsland is er eveneens sprake van zowel uitbreiding van het verkoopoppervlak als van het aantal FOC s. ⱱ Hoewel een FOC draait om verkoop van artikelen is het profiel ook dat van een leisurevoorziening, mede door ondersteunende horeca en aanpalende kleinschalige leisure. Dat betekent dat een FOC zowel voor regioconsumenten als voor toeristische bezoekers interessant is en zodanig ook (deels) concurreert met zowel ander (winkel)aanbod als met (grote) leisurevoorzieningen en winkelcentra die populair zijn vanwege het dagje uit. ⱱ Van essentieel belang voor het functioneren van een FOC is het aanbod en het gemak. Het bezoeken van een FOC houdt ook qua bezoekmotief- het midden tussen leisure (een dagje uit) en gericht kopen (vanwege prijs/kwaliteit). De kenmerken van een FOC zijn hier ook op afgestemd. FOC s hebben aandacht voor en investeren in de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden, ook op piekmomenten. Maar het aanbod vormt het onderscheidende element voor het functioneren. Naast de samenstelling (midscale, luxe, etc.) heeft de positie van een FOC ook nadrukkelijk te maken met het aantal winkelmeters en het geconcentreerde aanbod in een thema-achtige setting. ⱱ Een goed functionerend FOC heeft een bepaalde (kritische) omvang nodig. Op Europees niveau is de gemiddelde omvang m2, waar niet zozeer de startomvang tegen afgezet hoeft te worden, maar wel de geplande of in het vooruitzicht gestelde omvang. Er zijn ook kleinere FOC s die het goed doen, deze zijn veelal nabij grote toeristische attracties of in of nabij grootstedelijke centra gelegen. ⱱ Klanten/bezoekers van een FOC zijn relatief bovengemiddeld opgeleid en hebben ook een bovengemiddeld inkomen. Over het algemeen komen ze met de auto (90% en meer) en met twee volwassenen. Het aantal kinderen dat meekomt, is niet erg groot. ⱱ In een FOC wordt in essentie mode en luxe (kleding, schoenen, lederwaren, juweliersartikelen, inclusief sportartikelen) verkocht en dit aanbod maakt ongeveer negentig procent uit van het totale aanbod. Het overige aanbod bestaat uit huishoudelijke artikelen. Afhankelijk van welke FOC het betreft, behoort het aanbod kwalitatief tot het midden- en hoge middensegment, waarbij in de startfase het midden segment zwaarder is vertegenwoordigd en na doorgroei van het aantal bezoekers en/of verkoopmeters het hoge midden segment (en uiteindelijk hoge- en topsegment). ⱱ Het algemene uitgangspunt (en afspraken hierover binnen de FOC s) is dat in FOC s overtollige (niet nieuwe) voorraden worden afgezet. In de praktijk wordt heel soms geconstateerd dat partijen worden aangeboden die de schijn hebben hier niet aan te voldoen. Aandachtspunt is dat door de trend van het produceren van kleinere partijen enerzijds en door het verschijnen van meer FOC s anderzijds, het aanbod van outletpartijen (per FOC) kan teruglopen. Daarbij speelt dat outletpartijen (al dan niet terecht zo genoemd) ook via het internet worden aangeboden. Het is mogelijk om te regelen dat het aanbod uitsluitend outletpartijen betreft. Dat vergt wel actieve controle en handhaving. 6

7 ⱱ Kengetallen die de ronde doen over het economisch functioneren (omzet, vloerproductiviteit, bestedingen) van FOC s lopen uiteen. Voor een belangrijk deel heeft dit te maken met het feit of een FOC in een opstartfase zit of dat er sprake is van doorgroei. Er is sprake van een gemiddeld aankoopbedrag per bezoeker van tussen de 30,00 en 40,00. Andere bedragen worden ook genoemd, maar slechts incidenteel voor één centrum of één periode. De verschillen in de vloerproductiviteit, zoals die worden gerapporteerd, zijn veel groter. Voor kleinere, minder goed functionerende centra zou het gaan om circa per m2 wvo en voor uitstekend presterende centra om het viervoudige, per m2 wvo. Een hogere vloerproductiviteit heeft niet alleen te maken met een beter functioneren maar ook met het segment waarin de activiteiten plaats vinden. In het hogere segment kan de omzet per m2 (aanzienlijk) hoger zijn. ⱱ Aanbod (en omvang) bepalen mede het (benodigde) verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied - veelal catchmentarea genoemd - dat een FOC nodig heeft, wordt door ontwikkelaars vaak uitgedrukt in een gebied dat tot 120 autominuten gaat. In de praktijk bestaat het verzorgingsgebied van de meeste FOC s vooral uit het gebied tot 60 autominuten (en in de eerste jaren tot 30 minuten), waarbij overigens bezoekers van ver buiten die zone niet ontbreken. Bezoekersaantallen variëren sterk en hangen vanzelfsprekend af van omvang en aantrekkelijkheid van het aanbod van een FOC en van de omvang en bevolkingsdichtheid van het verzorgingsgebied. ⱱ Bezoekersaandeel per reistijdzone (en dus ook de aantallen) hangt in sterke mate af van de ruimtelijke verdeling van de (potentiële) klanten. Niettemin is er in Nederland (en voor de FOC in Ochtrup) wel zichtbaar dat een relatief groot deel van de bezoekers van dichtbij komt. Het gaat om circa 35 tot 40 procent van de bezoekers die afkomstig is uit het 30 autominuten-gebied. Bij een FOC dat niet optimaal presteert of in de opstartfase zit, komt tot 90 procent van de bezoekers uit het 60 autominuten gebied. Bij beter presterende centra daalt dit percentage en neemt het aandeel bezoekers tot 90 autominuten toe. ⱱ FOC s zorgen voor werkgelegenheid. Op basis van ervaringscijfers van Rosada mag verwacht worden dat een FOC per m2 wvo qua directe werkgelegenheid ruim 250 banen oplevert, waarbij inbegrepen kleine banen (tot 12 uur per week) en grote banen (12 uur en meer). Daarbuiten ontstaan zeer kleine banen (vakantiewerk, 0-uurs contracten). Bovendien is er indirecte werkgelegenheid die circa 70 banen per m2 wvo zal betekenen. ⱱ De positieve effecten van synergie en wisselwerking met stadscentra en (leisure-)voorzieningen worden sterk bepaald door de ligging, en is bij veel van de huidige FOC s beperkt. Wel worden FOC s relatief frequent bezocht door in de omgeving aanwezige toeristen. Naarmate een FOC zich ontwikkelt, door uitbreiding en/of door een andere invulling van het aanbod, kan de mate van synergie/wisselwerking veranderen. Enerzijds kan combinatiebezoek toenemen door meer bezoekers in absolute zin. Anderzijds kan het bezoek van een FOC dermate aantrekkelijk zijn (langere verblijfsduur) dat de behoefte aan combineren verkleint. 7

8 ⱱ Verdringingseffecten kunnen tegelijk met synergie-effecten optreden en op verschillende plaatsen voorkomen. De grootte ervan is afhankelijk van verschillende factoren (grootte en signatuur FOC, nabijheid andere locaties, aandeel mode en luxe aldaar etc.). Ook de omvang van de bevolking (met name in het 30 minutengebied waar de verdringing in de beginfase het meest waarschijnlijk is en het minst wordt verdund ), en de bezoekfrequentie van de regiobewoners aan het FOC doen er toe. Verdringingseffecten zijn het meest waarschijnlijk in de branches mode, luxe en sport. Verdringingseffecten in andere branches zijn minder waarschijnlijk (zij profiteren eerder van combinatiebezoek), tenzij de verdringing van de mode, luxe en sport zo omvangrijk is dat het winkelgebied een deel van zijn dragers verliest. ⱱ Uit de rondgang langs buurgemeenten van huidige FOC s in Nederland ontstaat de indruk dat de aanwezigheid van een FOC daar inmiddels een voldongen feit is, na wel een periode van weerstand. Per saldo blijven licht negatieve effecten (verdringing vaak tegen de achtergrond van grotere zorgen), en licht positieve effecten (indien toeristisch profiel) over. HOOFDSTUK 4: FOC ZEVENAAR IN PERSPECTIEF ⱱ De gemeente Zevenaar heeft ongeveer 200 winkels met bijna m2 winkelvloeroppervlak. Daarvan is ruim negentig procent te vinden in de kern Zevenaar. Winkels zijn er vooral in het centrum en op de bedrijventerreinen Tatelaar en Hengelder (volumineuze detailhandel). Het centrum van Zevenaar kent een divers aanbod, waarbij de clusters dagelijks, mode en overig niet-dagelijks elk ongeveer een derde van de circa m2 wvo voor rekening nemen. Vergeleken met andere ongeveer even grote plaatsen heeft het centrum van Zevenaar een relatief groot winkeloppervlak (bovenlokale verzorgingsfunctie). Andere winkelgebieden met een groot aanbod mode & luxe zijn de binnensteden van Doetinchem, Arnhem en Nijmegen, waarbij de eerste twee op ongeveer minuten gelegen zijn van Zevenaar. ⱱ De koopkrachtbinding voor niet-dagelijkse artikelen aan de gemeente bedraagt 41 procent (2009). De afvloeiing is vooral gericht naar Arnhem en Duiven. Het is waarschijnlijk dat de afvloeiing voor artikelen voor in en om het huis in grote mate naar IKEA-Duiven gaat en in het geval van mode en luxe naar Arnhem. Tegenover dit koopkrachtverlies staat voor het centrum van Zevenaar ook toevloeiing voor niet-dagelijkse artikelen (34% van de totale bestedingen in het centrum). ⱱ Voor wat betreft leisure-voorzieningen geldt dat het grootschalige aanbod ook qua aantal bezoekers met uitzondering van Rhederlaag op enige afstand van Zevenaar gelegen is. Het huidige leisure-aanbod in de (Stads)regio bestaat enerzijds uit de vier grote winkelgebieden: de binnensteden van Arnhem, Nijmegen en Doetinchem en grootschalige detailhandel op Nieuwgraaf Duiven. Anderzijds zijn er grote attracties als Burgers Zoo, het Openluchtmuseum en Park de Hoge Veluwe en toeristisch/recreatieve gebieden rondom de rivieren en Rhederlaag. ⱱ Een FOC in Zevenaar zou vanaf 2018 binnen 30 autoreisminuten te bereiken zijn door bijna twee miljoen mensen hetgeen veel is vergeleken met de FOC s Bataviastad en Rosada. Binnen 60 autoreisminuten wonen dan zelfs ruim 12,5 miljoen mensen. Het aandeel Duitsers in dit gebied is groot. De uitdaging voor het FOC Spoorallee ligt o.a. in effectieve marketing richting Duitsland (Gelderland trekt nu zowel absoluut als relatief weinig Duitse toeristen). 8

9 ⱱ In een opstartfase is het primaire gebied (30 autominuten) zoals gezegd, zeer belangrijk voor het functioneren van een FOC. In een later stadium, bij goed functioneren, wordt het secundaire gebied ook belangrijk. Dit tweede gebied (tussen 30 en 60 autominuten) overlapt met de secundaire verzorgingsgebieden van reeds bestaande FOC s en in het geval van Batavia Stad en FOC Ochtrup zelfs substantieel met hun primaire verzorgingsgebied. ⱱ Gelet op de bevolkingsomvang in de 30 minutenzone (zeker met de doortrekking van de A15), is het niet ondenkbaar dat er meer mensen naar het FOC komen dan de nu geprognosticeerde één miljoen per jaar. Dat vergt vooral op piekdagen een goede verkeersinfrastructuur (aanpassingen zijn voorzien voor de start) en voldoende parkeercapaciteit. Voorwaarde voor zo n toestroom is wel dat het FOC voldoende onderscheidend en aantrekkelijk is. Is dat laatste niet het geval en zit de markt tegen dan kan ook een scenario ontstaan waarbij het FOC zich niet goed ontwikkelt en het uiteindelijk niet redt. ⱱ Voor een FOC als beoogd aan de Spoorallee mag verwacht worden dat er 300 directe banen ontstaan en nog eens 80 indirecte banen. Invulling van de directe banen zal vooral plaatsvinden vanuit Zevenaar en de omliggende gemeenten. Indirecte werkgelegenheid (bijvoorbeeld logistiek) zal deels ook vanuit verder gelegen gemeenten ingevuld worden. Tegenover de winst aan banen staat een waarschijnlijk verlies aan banen. Het netto banensaldo voor de regio is afhankelijk van hoeveel bestedingen er van buiten de regio in het FOC gerealiseerd worden en van de vraag of het FOC nieuwe bestedingen genereert of bestaande afsnoept van leisurevoorzieningen (verder weg). ⱱ Van een FOC in Zevenaar kan verwacht worden dat deze een positieve bijdrage levert aan imago en naamsbekendheid van Zevenaar. Daarnaast levert een FOC in Zevenaar naar verwachting (bescheiden) combinatiebezoek met het centrum op. Voor de regio, zowel De Liemers als de Stadsregio (en deels ook de Achterhoek) geldt dat er een positieve invloed kan zijn op het gebruik van verblijfsaccommodaties en dat er enig combinatiebezoek verwacht mag worden met de toeristische gebieden en attracties. ⱱ Van de FOC s Batavia Stad en DOC Roermond is bekend dat per hoofd van de bevolking ongeveer 1,5 bezoek per jaar wordt afgelegd vanuit het 30 autoreisminutengebied. Voor een startende, kleinere FOC mag een lagere bezoekfrequentie verwacht worden, van circa 0,75. Gecombineerd met de gemiddelde besteding per bezoek en met de totale bestedingen aan mode, luxe en sportartikelen betekent dit een gemiddeld verdringingseffect in dit gebied rond Zevenaar van circa 3,5 procent in de startfase tot 7 procent wanneer het FOC zou functioneren als Batavia Stad of DOC Roermond. ⱱ Het specifieke verdringingseffect per gemeente, kern, winkelgebied en individuele winkel in het verzorgingsgebied van het FOC in Zevenaar hangt af van meerdere factoren: de afstand tot het FOC, de aanwezigheid en omvang van de branches die getroffen kunnen worden, het relatieve belang van het toeristisch en recreatief winkelmotief en de vraag of er merkwinkels te vinden zijn die zich als merk ook in het FOC gaan vestigen. 9

10 ⱱ Concreet betekent dit dat de bestedingsterugloop naar verwachting het grootst zal zijn: in de nu aanwezige winkels in mode en luxe en sportartikelen in de nabijgelegen centra van Zevenaar, Didam en in iets mindere mate in s Heerenberg (verder weg); in de iets verder gelegen winkelgebieden met veel mode, luxe en sportartikelen die een toeristisch winkelprofiel hebben (voorbeeld Doetinchem, Arnhem), of die deels een relatief exclusiever modeaanbod hebben (voorbeeld Oosterbeek en Velp); in individuele winkels in de 30 minutenzone die een sterk gelijkend assortiment voeren (zelfde merk(en) of zelfde luxe segment, voorbeeld Nike, Puma, Levi s). HOOFDSTUK 5: KANSEN EN BEDREIGINGEN ⱱ De kansen voor een FOC in Nederland zijn (enige) marktruimte mits strategisch gelegen, de aantrekkende economie, de redelijk goed presterende leisure en het zondagvoordeel t.o.v. Duitsland en België. De bedreigingen voor een FOC in Nederland zijn de toegenomen leeftijd van de formule, de komst en groei van andere FOC s, de vergrijzing en de concurrentie van internet(-outlets) en merkenwinkels in omliggende steden. Ook de vigerende (ruimtelijke) regelgeving maakt de vestiging van een FOC niet altijd mogelijk. ⱱ Ook een FOC in Zevenaar heeft te maken met deze trends in de detailhandel. Een deel van de trends is niet gunstig - de locatie Zevenaar is dat wel. ⱱ De specifieke kansen voor een FOC in Zevenaar zijn de (fysieke) ruimte, de bereikbaarheid en de locatie t.o.v. bevolkingsconcentraties, toeristische concentraties en het transitverkeer van Duitsers. Verder de afstand tot andere FOC`s, de zondagopenstelling en de beschikbaarheid van personeel. Specifieke bedreigingen voor een FOC in Zevenaar zijn krimp aan de (landelijke) oostkant, de mogelijkheden tot synergie met het centrum, de omvang van de huidige koopstromen en leisurestromen naar Zevenaar en eventuele vertraging bij het realiseren van de benodigde infrastructuur. Daarnaast de bouw van andere nieuwe FOC s in Duitsland, de benodigde marketinginspanning richting Duitsers en de aansluiting op het regionale detailhandelsplan. Wanneer het FOC in de ogen van (potentiele) bezoekers, met name ook uit Duitsland, niet aantrekkelijk genoeg wordt in startkwaliteit en -omvang is er kans op mislukking. ⱱ De kansen voor Zevenaar bij de vestiging van een FOC zijn werkgelegenheid, imago, een verbeterde grondexploitatie en ontwikkeling van het bedrijventerrein 7poort. Er ontstaan (enige) mogelijkheden voor combinatiebezoek met het centrum en met de wat grootschaliger leisurevoorzieningen. Een vliegwieleffect voor het centrum en de aanwezige leisurevoorzieningen kan samen met het FOC leiden tot minder afvloeiing naar buiten. Zevenaar zelf krijgt toevoeging van nieuwe leisure en verblijfsaccommodatie en wint daarmee aan aantrekkingskracht. De bedreigingen liggen in een (ruimtelijk) overaanbod aan detailhandelsmeters in de branches mode en sport en daarmee kans op verdringingseffecten en mogelijke leegstand en verlies aan werkgelegenheid. De toestroom van bezoekers op piekdagen kan eventueel problematisch worden, evenals de duurzaamheid. Mocht het FOC het niet redden dan ontstaat op de Spoorallee vanuit het perspectief van ruimtelijke ordening een onwenselijk situatie. De regionale afstemming tussen gemeenten op het gebied van detailhandel zal mogelijk worden gefrustreerd door de 10

11 komst van een FOC. Ten slotte is het denkbaar dat de leisure in Zevenaar last krijgt van het leisureaanbod van het FOC zelf en het daar te realiseren ondersteunende leisure-aanbod. ⱱ Mogelijke compensatie vanuit gemeente en FOC voor de bedreigingen voor Zevenaar zijn meebetalen (aan verkeersmaatregelen), mee-investeren (in het centrum en aan de promotie daarvan en van de leisure), kiezen voor onderscheidende leisure en zorgen dat de ontwikkeling van een FOC geen schade brengt aan de duurzaamheid. Bij compensatie van de bedreiging van regionale afstemming kan gedacht worden aan meer betrokkenheid van buurgemeenten en regio s en daarbij samen afwegingen maken. ⱱ De kansen voor de Liemers liggen in het meeprofiteren van de werkgelegenheidsgroei en meer naams- bekendheid. Er ontstaan mogelijkheden voor combinatiebezoek met de wat grootschaliger detailhandel (bijvoorbeeld Nieuwgraaf) en leisure (bijvoorbeeld Doesburg). Naast de toevoeging van verblijfsaccommodatie kan er ook extra vraag komen bij bestaande verblijfsaccommodatie (bijvoorbeeld in de gemeenten Montferland en Duiven). De Liemers wordt mogelijk aantrekkelijker voor verblijfstoeristen en dagjesmensen door de toevoeging van een FOC en aanverwante leisure. De afvloeiing van mode, luxe en sport naar buiten de Liemers zal mogelijk afnemen. Bedreiging voor de Liemers is een regionaal (ruimtelijk) overaanbod in de branches mode en sport. Ofschoon die nieuwe meters over een groter gebied worden verspreid, is er toch bedreiging voor de centra van nabijgelegen kernen waar deze branches zijn vertegenwoordigd, zeker wanneer er geen sprake is van complementair aanbod. Ook de bestaande leisure in de Liemers kan last krijgen van verdringing. De regionale afstemming tussen de Liemers en andere regio s wordt mogelijk gefrustreerd bij de komst van een FOC. ⱱ Compenseren van bedreigingen door gemeente en FOC voor de Liemers kan door het mee investeren in de promotie van de Liemerse centra en de Liemerse leisure (bijvoorbeeld combinatie-arrangementen) en kiezen voor onderscheidende leisure vanuit het perspectief van de Liemers. Bij compensatie van de bedreiging van regionale afstemming (onder andere over detailhandel) kan opnieuw gedacht worden aan meer betrokkenheid van de andere Liemersgemeenten (Doesburg, Duiven, Montferland en Rijnwaarden) bij het plan en daarbij samen afwegingen maken. ⱱ De kansen voor de Stadsregio/Achterhoek zijn qua werkgelegenheid wat kleiner. Het FOC zou de bekendheid van de regio en het leisureaanbod ten goede kunnen komen, en deels tot combinatiebezoek kunnen leiden. Toestroom naar het FOC kan leiden tot meer bezetting van de huidige verblijfsaccommodaties die in de Stadsregio/Achterhoek voorhanden zijn. Bedreigingen voor de Stadsregio/Achterhoek zijn een mogelijk (ruimtelijk) regionaal overaanbod aan mode en sport (ook afhankelijk van eigen ontwikkelingen). Eventuele verdringingseffecten zijn enerzijds dunner (afstand is groter) en anderzijds scherper (vergelijkbaar winkelmotief of vergelijkbaar aanbod van merken aanbod). Voor het nabijgelegen Doetinchem zal gelden dat er mogelijk minder inwoners van de buurgemeenten kiezen voor een dagje Doetinchem. Voor de agglomeratie Arnhem zit het gevaar meer in extra vergelijkbaar (of nog luxer) aanbod. Beneden de rivier(en) zullen de effecten dunner zijn, ofschoon het op termijn doortrekken van de A15 dit deel van de Stadsregio straks dichterbij brengt. De verdringingseffecten in de leisure zijn moeilijker in te schatten. Gefrustreerde regionale afstemming is een bedreiging. 11

12 ⱱ Op het niveau van de Stadsregio/Achterhoek is compensatie denkbaar in een vorm van promotie in het FOC voor de regio en de attracties (inclusief de winkelgebieden). Daarnaast zou er voor gemeenten, regio s en provincie een faciliterende taak kunnen liggen voor (bestaande) initiatieven om de detailhandel in regionale centra te verstevigen ( aanvalsplannen), en voor regionale afstemming. Scenario BAT-terrein Naast de plannen voor een FOC op de locatie Spoorallee (waar in deze studie primair van wordt uitgegaan), is er ook een initiatief voor een FOC op het BAT-terrein naast het centrum van Zevenaar. Dit initiatief gaat uit van een wat groter FOC ( vs meter wvo) en verder vergelijkbaar leisureaanbod. Afgaande op de plannen ligt het ambitieniveau qua segmentering van het FOC bij het BAT-initiatief hoger dan bij FOC Spoorallee. De initiatiefnemers van het BAT verwachten (dan ook) meer bezoekers (2,4 miljoen per jaar). Het risico dat het BAT niet volgens plan van de grond komt, is gelet op de aanvangsomvang en het ambitieniveau, mogelijk iets groter. Op basis van ligging en afstand is de potentiële synergie met het centrum relatief sterk. De kansen op combinatiebezoek met het centrum nemen - gelet op de ligging en de plannen met het Raadhuisplein- toe. Verder is er meer werkgelegenheid mee gemoeid. De effecten op het verkeer en daarmee de benodigde aanpassingen zijn groter (de huidige ontsluiting met de auto is onvoldoende gelet op het aantal verwachte bezoekers). De realisatiekans van een FOC op locatie BAT is op de korte termijn vanwege de noodzakelijke bestemmingswijziging van het terrein relatief lager. Er is voor de gemeente geen sprake van grondverkoop. Bij succesvolle realisering van het BAT-initiatief zal de omzetclaim van het FOC navenant groter zijn en de effecten op de regio dus ook. Als het daarnaast lukt om ook het centrum van Zevenaar te versterken neemt ook de trekkracht van Zevenaar zelf toe. Het benutten van deze laatste potentie hangt wel samen met de invulling. Bij een grote complementariteit, is de benuttingsmogelijkheid ook groter, maar bij weinig of geen complementariteit zijn de potentiële verdringingseffecten van het BAT ook lokaal relatief groter. 12

13 1 HOOFDSTUK Inleiding factory outlet zevenaar Inleiding 13

14 1. Inleiding 1.1 Aanleiding In de gemeente Zevenaar bestaan momenteel twee initiatieven voor de vestiging van een Factory Outlet Center 4 (FOC): een bestaand initiatief (uitwerkingsplan, intentieovereenkomst met ontwikkelaar) voor de locatie Spoorallee en een recenter initiatief voor de locatie BAT-terrein. Op het uitwerkingsplan Spoorallee zijn zienswijzen ingediend door diverse partijen, waaronder omliggende gemeenten, ondernemers uit Zevenaar, vastgoedpartijen en de Provincie Gelderland. Mede met het oog op de verschillen van inzicht besloten de Provincie en de gemeente Zevenaar in november 2014 om een onafhankelijk feitenonderzoek te laten uitvoeren naar de kansen en bedreigingen van een FOC voor de regio. Daarbij gaat de primaire aandacht uit naar het initiatief voor de locatie Spoorallee. Twee plannen Er zijn twee plannen voor een Factory Outlet Center in Zevenaar. Het eerste betreft een FOC in het FOCmiddensegment van circa m2 winkelvloeroppervlak op de locatie Spoorallee, aan de oostrand van Zevenaar. Op deze locatie zijn ook ondersteunende leisure functies gedacht. Een tweede plan betreft een Designer Outlet Center (DOC) in een hoger segment op het BAT-terrein aan de zuidoostkant van het centrum van Zevenaar. Dit plan behelst in eerste instantie m2 winkelvloeroppervlak en eveneens ondersteunende leisure. 1.2 Vraagstelling en aanpak Het feitenonderzoek is de basis voor de beantwoording van drie onderzoeksvragen van de Provincie Gelderland en de gemeente Zevenaar. 1 Wat zijn de kansen en bedreigingen van een FOC in Zevenaar voor de regio? 2 Voor welke stakeholders in de regio gelden deze kansen en bedreigingen? 3 Kunnen de bedreigingen voor de regio worden gecompenseerd (en door wie)? Het feitenonderzoek is opgebouwd uit een drietal stappen: een algemene verkenning van de ontwikkelingen binnen de detailhandel & de leisure en de positie van een FOC daarbinnen, een beschrijving van de dynamiek van een FOC en een beschrijving en positionering van beide FOC initiatieven in Zevenaar. Het feitenonderzoek richt zich tevens op verzoek van de gemeente Zevenaar en de Provincie Gelderland op verschillende kenmerken van FOC s. Kenmerken FOC positionering FOC (detailhandel en/of leisure) en trends daarin aanbod, branchering en productie (benodigde omvang voor) economisch functioneren bezoekersaantallen en marktbereik bezoekmotieven en consumentenbehoefte Het feitenonderzoek is uitgevoerd door middel van literatuurstudie (zie bijlage 1 voor een overzicht van de geraadpleegde bronnen) en (geautoriseerde) interviews (zie bijlage 2 voor een lijst van geïnterviewden). 4 Andere benamingen komen ook voor (Designer Outlet Centre, Factory Outlet Village, Fashion Outlet Centre) en zijn in de praktijk synoniemen. factory outlet zevenaar Inleiding 14

15 Daarnaast is gebruik gemaakt van een schaduwmethode: een korte peiling over bezoek aan Factory Outlets 2014 onder een landelijke digitaal consumentenpanel (zie bijlage 3 voor de gebruikte vragenlijst) en een telefonische raadpleging bij afdelingen Economische zaken van gemeenten rondom de drie huidige FOC s in Nederland naar de effecten van een FOC. Op basis van het feitenonderzoek zijn eerst de kansen (gunstiger omstandigheden) en bedreigingen (minder gunstiger omstandigheden) in kaart gebracht voor de haalbaarheid van een FOC in het huidige (Nederlandse) retail- en leisurelandschap en meer specifiek voor een FOC in Zevenaar. Vervolgens zijn uitgaande van de vestiging van een FOC op de locatie Spoorallee de kansen (mogelijke positieve effecten) en bedreigingen (mogelijk negatieve effecten) in kaart gebracht voor Zevenaar, de Liemers en de Stadsregio/Achterhoek. Voor de bedreigingen zijn vervolgens mogelijke compensaties in kaart gebracht. 1.3 Leeswijzer Hoofdstukken 2, 3 en 4 beschrijven de resultaten van het feitenonderzoek. In hoofdstuk 5 staan de kansen en bedreigingen en mogelijke compensaties. In de bijlagen zijn overzichten opgenomen van geraadpleegde bronnen, geïnterviewden en de uitgezette vragenlijst. Het rapport bevat tevens een samenvatting. factory outlet zevenaar Inleiding 15

16 2 HOOFDSTUK Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure factory outlet zevenaar Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure 16

17 2. Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure Om de plannen voor een FOC en de effecten daarvan in perspectief te kunnen plaatsen, is het van belang om het kader te schetsen waarbinnen ze functioneren. In de volgende paragrafen wordt dit kader beknopt geschetst. Welke trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de detailhandel & leisure in het algemeen? ( 2.1). Welke effecten hebben deze trends en ontwikkelingen op (de dynamiek in) de detailhandel & leisure ( 2.2) en wat betekent dat voor Factory Outlet Centres? ( 2.3). 2.1 Wat verandert (er in) de detailhandel & leisure? De belangrijkste krachten die altijd van invloed zijn op de detailhandel en leisure zijn demografie, cultuur, economie en technologie. Wat is Leisure? Leisure is een breed begrip en heeft betrekking op de tijd die buiten werk, huishoudelijke verplichtingen en school of studie wordt besteed. Sport, toerisme en recreatie vallen er onder, maar ook bijvoorbeeld tuinieren. Onder leisure wordt ook verstaan de voorziening voor vrijetijdsbesteding buitenshuis. Vanuit de voorziening geredeneerd bestaat leisure dan uit entertainment, sport, wellness, attracties en cultuur 5. Demografie Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving 6 is het waarschijnlijk dat de verschillen in bevolkingsontwikkeling tussen Nederlandse regio s de komende decennia verder gaan toenemen met groei voor de Randstad en een paar andere dichtbevolkte regio s en krimp in de dunbevolkte gebieden. Een belangrijke oorzaak volgens de studie is dat jongeren wegtrekken om een opleiding te volgen en daarna wegblijven omdat het aantal hoogkwalitatieve banen in de periferie lager is. In beginsel neemt door afnemend inwonertal het draagvlak voor winkelvoorzieningen af in de regio s waar het inwonertal daalt of zal dalen. Krimp is een vrij breed voorkomend verschijnsel, maar bij het aantal huishoudens speelt krimp een bescheiden rol. Bevolkingskrimp gaat in veel gevallen niet samen met een huishoudensafname. Dit komt omdat het proces van gezinsverdunning compenserend inwerkt op de bevolkingskrimp. Bevolkingskrimp treedt veelal op in de meer vergrijsde gemeenten; hier vallen door sterfte weliswaar veel levenspartners weg maar het huishouden blijft bestaan, nu als eenpersoonshuishouden. Daarnaast leidt het uit elkaar gaan van samenwonende partners tot extra huishoudens, omdat beide partners dan meestal zelfstandig gaan wonen. In de periode gaat krimp van het aantal huishoudens een wat belangrijker rol spelen. De bevolkingsprognoses van het CBS laten zien dat groei- en krimpgebieden beide te maken hebben met een toenemend aantal ouderen. Dit heeft consequenties voor de detailhandel en de leisure. 5 Zie ook: LAgroep, De zin en onzin van leisure. Tien 'misverstanden' ontzenuwd (2005) - 6 Planbureau voor de Leefomgeving, o.a.:www.pbl.nl/themasites/regionale-bevolkingsprognose/prognoses-in-beeld/bevolking, factory outlet zevenaar Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure 17

18 Ouderen hebben een ander koopgedrag en besteden gemiddeld minder tijd aan winkelen en geven ook minder uit in bijvoorbeeld het modische segment 7. Aan de ander kant worden ouderen ook steeds jonger. Ze zitten minder achter de geraniums, zijn steeds meer ook online en gaan er meer op uit 8. Daar waar winkeliers harder moeten strijden om de gunst van de oudere consument krijgen leisureaanbieders er een grotere doelgroep bij. Cultuur De tijdsbesteding van consumenten verandert. Onder andere het Continu Vrijetijds Onderzoek van NIPO- NBTC laat zien dat winkelen nog steeds een veel beoefende vrijetijdsactiviteit is 9, zeker ook onder (buitenlandse) toeristen. De hoeveelheid vrije tijd van consumenten wordt echter schaarser omdat de tijd besteed aan werk, gezin en opleiding toeneemt. Door deze tijdsdruk en de drang naar optimalisatie is het winkelgedrag ook veranderd: consumenten winkelen minder vaak en kiezen vaker voor efficiëntie. Dit kan zich op allerlei manieren manifesteren, bijvoorbeeld meer aankoopvoorbereiding (vooral online), vaker doelgericht winkelbezoek of een sterkere oriëntatie op goed per auto bereikbare aankooplocaties. Natuurlijk zijn er ook tegenbewegingen en geluiden het beeld is nooit eenzijdig -, zoals de bewuste keuze voor onthaasten, kwaliteit van tijd en consuminderen. Een belangrijke andere culturele verandering is de toegenomen acceptatie van de zondag als winkeldag. Na een periode waarin zondagopenstelling enkel gebaseerd kon worden op de aanwezigheid van een toeristisch regime 10 is er sinds medio 2013 sprake van decentrale bevoegdheid om zondagopenstelling toe te staan. Veel gemeenten hebben van die bevoegdheid gebruik gemaakt. Bij consumenten heeft dit het al jaren stijgende zondagbezoek verder aangewakkerd 11. Culturele trends in de leisure zijn toegenomen waardering voor authenticiteit, kwaliteit, gezondheid en duurzaamheid. Qua tijdbesteding is een nog steeds sprake van een groei van het aantal short-stay vakanties. Ook is er sprake van het vervagen van de grens tussen leisure en detailhandel met beleving als verbindende schakel 12. Economie Consumenten laten zich in hun koopgedrag leiden door wat in de portemonnee zit. In de crisisperiode geven consumenten niet alleen minder uit doordat ze minder kopen (grotere aankopen worden langer uitgesteld), ook wordt vaker gekozen voor goedkopere artikelen. Er is daarbij ook een verschuiving zichtbaar richting supermarkten. Een steeds groter deel van het budget wordt hier uitgegeven, ook aan niet-dagelijkse artikelen. Cijfers van het CBS laten ook duidelijk zien dat de omzet bij supermarkten in de periode continu gestegen is. Non-food winkels hebben daarentegen vanaf 2008 een krimp van de omzet. 7 Zie o.a. CBS, Budgetonderzoek Zie o.a. Rabobank, 50+ winkelideeën; Verder in detailhandel (2009). 9 NBTC, Onderzoek Inkomend Toerisme (2009), NBTC-NIPO Research, CVO (2012), NBTC-NIPO Research, CVTO (2012) 10 Hetgeen deels verklaard waarom FOCS in Nederland dicht tegen toeristische gebieden aanliggen. 11 Zie o.a. Randstad Koopstromenonderzoek 2011, hoofdrapport (beschikbaar via 12 Zie o.a. factory outlet zevenaar Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure 18

19 Het vertrouwen van de Nederlandse consument neemt sinds medio 2013 weer toe. Dit geldt ook voor de koopbereidheid van consumenten. Een toenemend percentage van de Nederlandse bevolking is positief, al is deze groep nog wel steeds in de minderheid (saldo is negatief). De verwachting voor 2015 is dat het herstel van de economie verder zal doorzetten en de macro economische verkenning van het CPB gaat ook uit van een lichte groei van de koopkracht. Aannemelijk is dan ook dat consumentenvertrouwen en koopbereidheid in 2015 (voorzichtig) verder toenemen. Technologie Online winkelen is in relatief kort tijdsbestek een geduchte concurrent van fysiek winkelen geworden. Vooral in de muziek- en reisbranche is het aantal fysieke winkels sterk afgenomen. Maar ook boeken, kleding en zelfs de wekelijkse boodschappen kopen we steeds meer online. Het aanbod ontstaat en de vraag volgt in gelijke pas, want online bestellen en thuis laten bezorgen is snel en gemakkelijk. We staan altijd en overal in verbinding met de wereld, via de smartphone, tablet of pc. In de periode is het aantal online kopers gestegen van zo n 4 miljoen naar bijna 11 miljoen; ongeveer twee op de drie Nederlanders winkelt dus (wel eens) online. Hoewel de groei van het aantal kopers is afgevlakt, groeien de online bestedingen nog sterk (+8 procent in ) 13. Leegstand is een van de eerste zichtbare signalen dat verdigitalisering een grote impact op de ruimtelijke orde heeft. Internet heeft daarnaast een sterke invloed op het koopgedrag, niet alleen in de primaire afweging tussen fysieke winkel en webwinkel. Het koopgedrag is er nog diffuser door geworden. Kooppatronen worden ingeruild voor maatwerk-aankoopbeslissingen doordat consumenten beter geïnformeerd, kritischer en bewuster zijn, meer mogelijkheden ervaren en winkels makkelijker vinden. Aan de andere kant van de verkoopbalie geldt dit natuurlijk ook voor winkeliers: internet vergt ondernemerschap met bewuste positioneringskeuzes in relatie tot virtuele en fysieke winkel (ook webshop of ook winkel, alleen website, et cetera). Bestedingen via internet nemen, zoals gezegd nog steeds toe. Over de vraag hoe die ontwikkeling de komende jaren verder gaat en wat dat voor consequenties heeft voor de fysieke winkel en de leegstand verschillen de retaildeskundigen van mening. Recent onderzoek in de provincie Utrecht 14 laat de volgende ontwikkeling in consumentengedrag en winkelaanbod zien tussen 2011 en 2014: afvloeiing naar internet sterk gegroeid bevolkingsgroei zorgt voor beter economisch functioneren winkels en biedt de mogelijkheid om bij te sturen afvloeiing naar internet gaat volgens consumenten ten koste van winkelbezoek op straat vooral grote(re) binnensteden met groot & divers winkelaanbod en sterk modisch segment voelen internet zij kunnen de negatieve effecten van een slechte bereikbaarheid ook meer ondervinden compleetheid, bereikbaar en parkeren nemen in gewicht toe bij de keuze van een aankooplocatie de koopzondag blijft winnen aan populariteit ten opzichte van 2011 is in de dagelijkse sector het aantal winkels en het aantal winkelmeters gestegen in de niet-dagelijkse sector zijn er minder winkels en beperkt meer meters 13 Bron: Thuiswinkel.org; Thuiswinkel Markt Monitor. 14 Bron: I&O Research, Koopstromenonderzoek provincie Utrecht 2014/2015, i.o.v. Provincie Utrecht (2015). factory outlet zevenaar Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure 19

20 van de niet-dagelijkse branches krimpt het aanbod 'in en om het huis' terwijl in mode & luxe het aantal winkelmeters toe is genomen de vloerproductiviteit in de dagelijkse sector daalt licht, in de niet-dagelijkse sector met vier procent 2.2 Beknopt inzicht in Duitse consumententrends 15 Koopgedrag Bevolkingsprognoses laten zien dat tussen 2010 en 2050 het inwonertal in Duitsland met ongeveer 10 miljoen zal dalen. Dit zal vooral de meer landelijke regio s hard treffen. Het draagvlak voor winkelvoorzieningen zal in die regio s kleiner worden. Dit zal bijvoorbeeld ook invloed hebben op de vestigingsstrategie van winkelketens (discounters zullen in de toekomst zich alleen nog maar vestigingen in plaatsen met minimaal inwoners terwijl ze nu nog gevestigd zijn in steden met 5-10 duizend inwoners; opschaling). Naast het toenemende aantal 1-persoonshoudens, waardoor het aantal huishoudens toeneemt, zorgt de stijgende levensverwachting en de teruglopende geboortecijfers voor een toenemende vergrijzing. Ouderen hebben een ander koopgedrag, al worden ouderen wel steeds jonger. Naast demografie kenmerkt de Duitse consument zich ook door een hoog prijsbewustzijn, waarbij vaak doelgericht gespeurd wordt naar afgeprijsde artikelen. Al geldt ook een bepaalde mate van bipolair koopgedrag : gebruiksartikelen worden veelal frequent, extreem goedkoop en snel/efficiënt en van lage kwaliteit gekocht, terwijl aan de andere kant voor de juist meer lifestyle achtige producten geldt dat merk en kwaliteit in combinatie met prijs zorgen voor een afgewogen koopbeslissing. De sterke prijsoriëntatie in combinatie met de hoge mobiliteit en de overal te vinden aanbiedingen heeft ervoor gezorgd dat de klantbinding sterk is gedaald. Koopgedrag is ook veranderd doordat consumenten voorzichtiger zijn geworden in hun uitgaven, onder meer door de economische crisis (lager inkomen, onzekerheid over behoud baan, etc.). Daarnaast wordt ook een kleiner deel van het inkomen besteed aan detailhandel (meer aan zorgvoorzieningen, telecommunicatie). In verhouding tot Nederlanders besteden Duitsers (net als Belgen) naar verluidt relatief meer aan mode, luxe en sportartikelen. Winkelaanbod De grootschalige detailhandel heeft een steeds groter aandeel in het winkeloppervlak. Vooral in de dagelijkse sector hebben zich met name eind jaren 90 aan de rand van de stad veel grote winkels gevestigd ( Grüne Wiese ). Een andere ontwikkeling is de nog steeds toenemende filialisering, waardoor meer eenvormigheid ontstaat. Hoewel ook consumenten er vaak over klagen, is de kooporiëntatie toch sterk gericht op ketenwinkels. Ook hier speelt het sterke prijsbewustzijn van de Duitse consument een belangrijke rol. De laatste jaren heeft de aandacht zich weer sterk(er) op de binnensteden gericht. Dit geldt zowel voor de niet-dagelijkse sector (bijv. Innenstadt-konzept van Ikea onder meer in Hamburg) als ook voor de dagelijkse sector (bijv. Rewe to go). Verder openen veel merken in Duitsland zelf in de grotere binnensteden winkels (monobrandstores). Ook in Duitsland groeit het online winkelen snel, dit in tegenstelling tot de stagnerende traditionele postorderverkoop. Een recente studie laat zien dat 60 procent van de consumenten met toegang tot internet gebruik maken van de multi-channel winkelen. Naast verkoopkanaal heeft het internet ook bijgedragen aan het merk- en prijsbewustzijn. Via internet kunnen consumenten alles vinden en vergelijken en daarmee ook de beste keuze maken. 15 Zie ook KPMG, Trends im Handel 2020 (2012), GS1 Germany und KPMG, Einkaufen und leben in die Zukunft Lasst uns den Kunden fragen (september 2014). factory outlet zevenaar Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure 20

21 Einzelhandelsentwicklung, das machte Dr. Günther Horzetzky, Staatssekretär im NRW-Wirtschaftsministerium, deutlich, sei immer auch Stadtentwicklung. Und die Landesregierung wolle sich stark machen für die Entwicklung der Innenstädte. Man wolle die Kleinen schützen und eine Chancengleichheit der Standorte herstellen. Um dies zu erreichen, so Dr. Ulrich Biedendorf, Geschäftsführer der IHK Düsseldorf, muss der großflächige Einzelhandel weiter gesteuert werden und zwar in die zentralen Versorgungsbereiche. Also weg von der grünen Wiese. (IHK- Handelstag NRW, 21 September 2012). 2.3 Effecten voor detailhandel en leisure Veranderingen in de winkelstructuur Onder invloed van demografie, cultuur, economie en technologie verandert de winkelstructuur. Groei winkeloppervlak vlakt af en zal omslaan in krimp Er is in Nederland bijna 28 miljoen winkeloppervlak beschikbaar, verdeeld over zo n winkels. Daar waar het aantal meters nog steeds licht oploopt, daalt het aantal winkels al meerdere jaren significant. Hoewel de behoefte en draagvlak voor fysieke winkels minder groot wordt, neemt het totale ruimtebeslag dus nog wel toe. In de ING-studie Winkelgebied 2025 is een raming gemaakt van de doorgroei van online als aankoopkanaal. Mede door de verwachte sterke stijging zal er volgens de studie een dalende behoefte aan winkeloppervlak ontstaan. Schaalvergroting Minder winkels en meer meters wijzen duidelijk op de (doorgaande) trend van schaalvergroting. Enerzijds komt dit voort uit het bedrijfseconomisch functioneren. Doordat de gemiddelde omzet per m2 winkeloppervlak daalt, zijn steeds meer meters nodig om als winkel gezond te kunnen functioneren. Anderzijds is het ook een ontwikkeling die voortkomt uit de wens van consumenten. Ze willen een ruim breed en diep - assortiment (als het even kan een net zo grote keuze als op internet). Meer filiaalwinkels en onderscheidende winkels De sterke concurrentiekracht van ketens die het proces van schaalvergroting stuwen en internet óf kunnen overleven óf kunnen integreren, maakt dat het proces van filialisering op straat nog wel door zal zetten. Meer traditionele middenstanders hebben geen opvolging of onvoldoende klantenpotentieel. Grote(re) ketenwinkels en kleinere gespecialiseerde zelfstandigen met veel onderscheidend vermogen én leegstand bepalen het winkelstraatbeeld. Pop-up stores en bestemmingswijzigingen vullen die leegstand deels weer in. Van kwantiteit naar kwaliteit Vooral demografie en technologie maken dat de behoefte aan fysieke winkels in kwantitatief opzicht zal krimpen. Er zijn gewoon minder winkels nodig. Bij de vernieuwing van de winkelmarkt staat het groeidenken dan ook niet meer centraal. Er is een omslag van meer meters naar betere meters. Beleving is een centraal begrip. Hierbij speelt het sociale aspect een rol: consumenten combineren winkelen toch ook graag met ontmoeten en gezelligheid. Daarnaast pogen winkels en winkelcentra met unieke sfeer- en belevingservaringen (hierbij gaat het niet alleen om inrichting en uitstraling maar ook om de producten) klanten te trekken en te binden. Onderscheidend vermogen, keuzes maken en afstemming zijn sleutelbegrippen geworden in het ruimtelijke winkellandschap, met de ladder voor duurzame verstedelijking (Ser-ladder) als toetsingsinstrument. factory outlet zevenaar Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure 21

22 Integratie retail & leisure Winkelen is een (mid)dagje uit en daar hoort vermaak en entertainment bij. Tot voor kort waren de verwachtingen over de wisselwerking tussen winkelen (detailhandel) en gebruik van leisurevoorzieningen aan de overdreven kant. Een combinatiebezoek met museum of bioscoop werd anno 2009 slechts sporadisch uitgevoerd. Een combinatie met horecabezoek, zoals een lunchroom, kwam vaker voor 16. De verwachting is wel dat de combinatie en integratie van retail en leisure groter zal worden, omdat doelgericht aankopen verdwijnt richting internet en supermarkten en beleving en recreatie belangrijk zijn voor de consumenten die blijven komen of teruggewonnen kunnen worden. Ruimtelijke weerslag Deze structuurveranderingen hebben ook een duidelijke ruimtelijke weerslag. Trends en gevolgen variëren per type winkelgebied 1718 : centrale winkelgebieden: veel aandacht voor leegstandsbestrijding, meer compact maken van het winkelgebied (aanloopstraten verkleuren ), beleidsplannen vooral gericht op behoud/versterking van het bestaande (optimalisering) waarbij binnensteden en grotere hoofdwinkelgebieden inzetten op sfeer & beleving voor recreatief winkelen en kleinere centrale winkelgebieden vooral inzetten op gemak & snelheid, voor de dagelijkse boodschappen en doelgerichte niet-dagelijkse aankopen ondersteunende winkelgebieden: opschaling van de kooporiëntatie waarbij de kleine buurtwinkelcentra het moeilijk hebben en krijgen en grotere wijkwinkelcentra hun positie op basis van gemak, snelheid & keuze zullen behouden (investeren is daarbij wel belangrijk; up-to-date blijven) grootschalige winkelcentra aan de randen van de stad: ook hier zal herschikking plaatsvinden waarbij de kwetsbare kleinere meubelboulevards verliezen 19 en concentratie van activiteiten op minder locaties plaatsvindt. Runshoppingcentres met een beperkt aanbod wat betreft branches krijgen het door de concurrentie van internet moeilijker. Daarbij is er wel ruimte voor lokale, solitaire mega tuinof bouwcentra Voor alle type winkelgebieden geldt dat er een soort van uitkristallisering plaatsvindt waarbij vooral de categorie te groot voor servet en te klein voor tafellaken het moeilijk heeft. De consument maakt een duidelijke keuze, dit vergt ook vanuit aanbodperspectief soms scherpe keuzes. Leisure De effecten op de leisuremarkt zijn minder eenduidig. De leisure heeft ook last van de crisis vooral in de vorm van afgenomen marges en minder in de vorm van een kaalslag onder accommodaties en attracties. Overigens is het niet zo dat het (grootschalig) leisureaanbod eenvoudig kan worden beoordeeld in termen van marktruimte. Dat geldt zeker voor leisureaanbod in het algemeen, maar ook voor de verschillende sectoren en typen voorzieningen 20. Inmiddels geven Nederlandse huishoudens 20 procent van hun besteedbaar inkomen uit aan leisure in brede zin Goudappel Coffeng, Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek (2009). 17 Mede gebaseerd op Retaillocaties in 2020; de nieuwe winkelkaart van Nederland, rapport van ABN-AMRO (2013). 18 Winkelgebied van de toekomst. Bouwstenen voor publiek-private samenwerking. Platform 31 (2014) 19 Rabobank Cijfer en Trends, Detailhandel in wonen (januari 2015). 20 Bron: Arma Kleinepier en Geer Schakel, artikel in Vastgoedmarkt, factory outlet zevenaar Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure 22

23 2.4 Effecten voor Factory outlets In deze paragraaf wordt het concept FOC gekoppeld aan de trends & ontwikkelingen zoals geschetst in de eerdere paragrafen. Demografie en cultuur De locatie bepaalt de gevoeligheid voor de invloed van demografie. Bestaande Factory Outlet Centres die gevestigd zijn in een krimpregio zullen een grotere catchment area nodig hebben en inzetten op een groter ruimtelijk verzorgingsbereik of (ook) meer toeristische bezoekers moeten aantrekken buiten het directe verzorgingsgebied. FOC s die nabij stedelijke regio s gelegen zijn, hebben meer kans op een (beperkte) toename van het klantenpotentieel. Onder invloed van de krimp zullen de verzorgingsgebieden groter kunnen worden en elkaar eerder/ nog meer overlappen. Over het algemeen geldt dat ouderen niet de belangrijkste doelgroep vormen voor het mode & luxe segment, wat voor factory outlets het hoofdbestanddeel van het winkelaanbod vormt. In beginsel zal vergrijzing de verzorgingspositie van FOC s niet versterken. Echter, ouderen worden wel steeds jonger en dat kan daarmee ook het bestedingspatroon doen veranderen. Bovendien hebben ouderen veel tijd beschikbaar en zijn georiënteerd op uitjes/dagtochten. FOC s met veel aandacht en ruimte voor beleving en leisure kunnen hier op inspelen en dat kan er in resulteren dat ouderen ook (nog meer) een interessante doelgroep gaan vormen. De inburgering van de zondag als winkeldag kan enerzijds de oriëntatie op FOC s stimuleren doordat de meeste hiervan ook al langere tijd elke zondag open zijn. Anderzijds zal de concurrentie op zondag groter worden wanneer steeds meer winkelgebieden kiezen voor een wekelijkse zondagopenstelling (consument heeft meer keuze). Efficiënte tijdsbesteding en behoefte aan beleving passen goed bij de kenmerken van een FOC, zeker wanneer er ook sprake is van direct nabije ondersteunende leisure. Technologie Het winkelaanbod offline krimpt, het winkelaanbod online is exponentieel gegroeid en zal - zij het wat meer afgevlakt - nog wel even blijven groeien. Het aantal digitale outlets is groot, waarbij het niet alleen 100 procent offline webwinkels betreft. Ook fysieke winkels ketens en zelfstandige winkeliers kiezen ervoor om hun oude collectie via een webshop alsnog online te verkopen. Verder hebben veel modemerken inmiddels eigen webwinkels waar direct aan de consument wordt verkocht (digitale fabriekswinkels). De concurrentie in het FOC-segment is dus online toegenomen. Dat heeft overigens ook gevolgen voor de beschikbaarheid van aanbod voor FOC s. Online outlets schieten als paddenstoelen uit de grond Online outlets zijn een relatief nieuw fenomeen. Ze zijn te vergelijken met outletcentra in Roermond, Roosendaal en Lelystad, maar dan via internet. Sommige outlets noemen zichzelf met een chique woord 'shopping club' en eisen dat je (gratis) lid van ze wordt. De bedoeling is hetzelfde: in een webshop koop je nieuwe merkartikelen voor een lage prijs. Vaak showroommodellen, retouren of restpartijen van het vorige seizoen. Bijna altijd zit er nog garantie op. Bron: (8 november 2014) Hoewel Factory Outlet Centres qua verkoopkanaal singlechannel zijn, is er natuurlijk wel sprake van een multichannel klantbenadering, met on- en offline marketing (loyalty systemen, social media, eigen apps, etc.). FOC s zijn hier in het voordeel ten opzichte van veel andere winkelcentra, omdat ze gewend zijn daarin collectief op te treden en zich te vermarkten als een winkeldorp. factory outlet zevenaar Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure 23

24 Economie Korting, sale; het is een belangrijke factor in koopbeslissingen. Hoewel de huidige economie dit gevoel wat extra versterkt heeft, blijven consumenten ook in perioden van economische voorspoed erg gevoelig voor aanbiedingen en prijsverlagingen. Een groot deel van de modische aankopen wordt met korting gekocht. Dit blijft een belangrijke trekkracht voor FOC s. Echter, de consument is meer aan de macht ( klant is echt koning/-in ) en neemt niet zonder meer genoegen met bijvoorbeeld 10 procent korting. Ook in dit opzicht is de consument mede door de hogere informatiegraad kritischer geworden. Men is bereid extra ver te reizen maar dan moet de korting wel opwegen tegen de reiskosten (economische afweging). Inzet op beleving Wat blijft consumenten naar FOC's trekken: aanbod, prijs & beleving. Met name dat laatste aspect is digitaal niet zo makkelijk te vinden. Dit maakt dat men ook meer reisminuten wil maken en het plezier van een uitje sterker laat meewegen dan de kosten-baten afweging. Een ruime keuze en een scherpe prijs, in een gezellige setting. Een FOC is niet alleen een concurrent van bestaande winkelgebieden ten aanzien van kooptrips maar is ook een alternatief voor recreatieve dagtrips. Dat kan enerzijds een concurrerend effect hebben, maar is ook complementair. Hierbij geldt wel dat inzet op beleving ook de actuele inzet is voor binnensteden, met een combinatie en mix van functies. 2.5 Resumé De ontwikkeling van FOC s vindt plaats in een snel veranderend detailhandelslandschap. Dat geldt zowel voor Nederland als voor Duitsland. Het meest opvallend en zichtbaar zijn de sterk gegroeide oriëntatie op internetaankopen en de winkelleegstand, zowel in (stads)centra als in buurtcentra en perifere locaties. Een andere duidelijke en snelle verandering is het steeds diffuser worden van aankoopgedrag: de binding aan winkelgebieden en aan aankoopmethoden neemt af. Ingrepen door stakeholders (gemeenten, detailhandel, ontwikkelaars, vastgoed) zullen er voor (beogen te) zorgen dat de aantrekkelijkheid van centra wordt vergroot of dat centra worden opgegeven. De leisure sector kent meer groei dan de detailhandelssector 22 mogelijk mede omdat de belevingseconomie harder lijkt te groeien dan de bezitseconomie. 22 factory outlet zevenaar Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure 24

25 3 HOOFDSTUK Dynamiek van Factory Outlet Centers factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 25

26 3. Dynamiek van Factory Outlet Centres Om de plannen voor een FOC en de effecten ervan te kunnen inschatten is het van belang om het fenomeen FOC nader te onderzoeken. Naast een algemeen kader ( 3.1), is er een overzicht van de ontwikkeling van het aanbod in Europa ( 3.2) en in Nederland ( 3.3). Bezoekers komen in 3.4 aan bod. Paragraaf 3.5 beschrijft het businessmodel van een FOC. In 3.6 en 3.7 komen de (mogelijke) effecten van FOC s aan bod. 3.1 Wat zijn factory outlets? De definiëring De term factory outlet centre laat direct zien dat het niet om een regulier winkelcentrum gaat. Staan in gebruikelijke Engelse aanduidingen van winkelconcentraties de woorden shoppingcentre of mall centraal, bij de term factory outlet centre wordt teruggegrepen op de factory outlet. Een fabriekswinkel, veelal op het terrein van de fabriek, waar b-keus en overtollige voorraden verkocht werden aan de fabrieksarbeiders en de lokale bevolking. Een factory outlet centre is een winkelcentrum van waaruit fabrikanten rechtstreeks, zonder inschakeling van tussenhandel, zelfgeproduceerde goederen aan consumenten verkopen 23. Er zijn gereduceerd geprijsde artikelen te kopen: enerzijds door de uitschakeling van de groothandel; anderzijds doordat restpartijen, retourzendingen en producten met foutjes die onder de normale verkoopprijzen kunnen worden verkocht, worden aangeboden. Ecostra heeft in de market survey van december 2014 enkele aanvullingen op hun definitie van een outlet centre doorgevoerd. Zij hanteren nu als begripsafbakening: Outlet centres are an agglomeration of many outlet store units within a coordinately-planned or a spatially-interrelated complex of buildings with more than m 2 retail sales area and with more than 20 outlet stores. There brand manufacturers and vertically-integrated retailers sell past seasons, factory second, surplus stock etc. directly to the consumer, without using retail businesses as (intermediate) distributive channels. All products are sold with a discount to the original high-street price of at least 25%, whereas double pricing ( high-street price / outlet price ) is ruled in the leasing contract. The marketing targets a supraregional area and above all customers from far away locations are addressed. The coordination, organization and marketing of an outlet centre is carried out by a centre management. Algemene kenmerken kort op een rij Hoewel het meest onderscheidende kenmerk van een factory outlet centre de directe verkoop is, kent deze detailhandelsvorm een aantal kenmerken dat min of meer universeel is: omvang: om voldoende trek- en overlevingskracht te hebben, is een kritische massa nodig. Dit maakt dat alle FOC s grootschalig van opzet zijn. De gemiddelde omvang van een factory outlet centre in Europa is m 2 wvo 24 branchering en assortiment: FOC s zijn voor het grootste deel gevuld met merkenwinkels (monobrandstores) met een sterk accent op het modische segment. Horeca is vooral ondersteunend aan het winkelbezoek. Het productassortiment is minimaal 3 maanden oud of betreft conceptproducten (samples) die niet in de reguliere winkel zijn verkocht. Dit soort aspecten zijn in de regel tussen de betrokken overheid en het FOC contractueel vastgelegd ligging en situering: in 1999 is in een position paper geschreven dat FOC s uitsluitend perifeer gelegen zijn. Niet alleen om ruimtelijke ontwikkelingsargumenten (bereikbaarheid, parkeren, goedkope grond 23 I&O Research; Factory Outlet Centres in Nederland, Position Paper, i.o.v. Hoofdbedrijfschap Detailhandel (1999) 24 Gebaseerd op Factory Outlet Performance Report Europe 2014 van Ecostra en Magdus (november 2014) factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 26

27 en minder complexe planontwikkeling) maar ook om verstorende effecten minder geconcentreerd te laten landen. Tegenwoordig is het beeld meer genuanceerd: hoewel de meerderheid nog steeds meer decentraal wordt gepositioneerd, zijn er ook voorbeelden van FOC s die centraal (Londen Designer Outlet, Designer Outlets Wolfsburg of City Outlet Bad Münstereifel) of aanpalend (Designer Outlet Roermond) gelegen zijn ruimtelijke opzet: veel outlet centres laten zich kenschetsen als planmatig ontwikkelde en naar binnen gekeerde winkeldorpjes met veel aandacht voor optimale indeling en routering. Qua bouwstijl hebben veel FOC s een historisch karakter gericht op sfeer & beleving, bieden ruim baan voor de voetganger en zijn vaak net als een pretpark via één centrale in- en uitgang te bereiken. Dit is wel het stereotype beeld; met name de meer centrale in urbane gebieden gelegen FOC s hebben vaker juist een moderne architectuur. FOC uitzonderlijk? Is een FOC een uitzonderlijk fenomeen? Ja zegt de een, nee zegt de ander. Ja omdat er getalsmatig relatief weinig FOC s zijn en omdat het gelet op de verschijningsvorm (opzet) en inhoud (sterke concentratie merken in aparte winkels) niet lijkt op meer traditioneel vormen van detailhandel en daarnaast ook als leisure kan worden beschouwd (en ook daar mee concurreert). Nee, omdat het in de kern om reguliere detailhandel gaat die ook in een niet geclusterde vorm in (grote) binnensteden is te vinden (al dan niet als shop in shop), waar leisure ook een belangrijk bezoekmotief is. Evolutie van de factory outlet centre: 4 generaties sinds 1983: 1 e generatie: concentratie van fabriekswinkels 2 e generatie: outlet centre als concept 3 e generatie: factory outlet als themapark, vrijetijdsvoorziening Marketing: verwaarloosd commercieel beheer, geen aanvullende diensten Architectuur: magazijn Lokalisatie: traditioneel industriële steden en grote agglomeraties Clientèle: lokaal Marketing: sterk business management, beperkt diensten aangeboden Architectuur: verzorgde architectuur en lay-out Lokalisatie: traditioneel industriële steden en grote agglomeraties Clientèle: overwegend lokaal Marketing: verbeterde bewegwijzering, verbeterde dienstverlening Architectuur: type (historisch) dorp Lokalisatie: nabij toeristische gebieden en grote agglomeraties Clientèle: lokaal en toeristisch-recreatief 4 e generatie: high-end factory outlet centres Gebaseerd op presentatie van Magdus/CL Consulting (2013). Marketing: toon van de communicatie is internationaal; high end merken en luxe, aangevuld met hoogwaardige dienstverlening (beleving & toegevoegde waarde) Architectuur: type dorp, moderne architectuur of reprise/terug naar de grote warenhuizen (shop-in-shop) Lokalisatie: toeristische gebieden en grote agglomeraties (niet meer automatisch buiten stedelijk gebied) Clientèle: toeristisch-recreatief 3.2 Aanbod van FOC s in Europa Ontwikkeling FOC s is Europa In 1979 is het eerste factory outlet centre opgericht in Amerika. Echter, de echte doorbraak en groei van de voor ons bekende outlet centres kwam pas eind jaren 80, begin jaren 90. In Europa was Frankrijk pionier in de ontwikkeling van centres de marques : 1983 opende in Troyes de eerste centre magasins d usine haar deuren. Eind jaren 80 waren er in Frankrijk reeds meer dan 20 factory outlet centres, maar door het enorme groeitempo, gekoppeld aan de voor die tijd te hoge prijzen, sluiten in rap tempo veel centres ook al snel hun deuren. In 1992 zijn er nog maar 5 factory outlet centres in Frankrijk. Na dit factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 27

28 dieptepunt vindt een meer geleidelijke groei plaats waardoor rond 2010 het aantal centres weer het niveau haalt van eind jaren 80. Ook in Engeland waar in 1992 de eerste outlet centre zich vestigt (Freeport Hornsea) neemt met name in de jaren 90 het aantal FOC s sterk toe. Sinds ongeveer 2000 is er sprake van lichte groei, neigend naar verzadiging. Nederland maakt relatief laat kennis met dit uitzonderlijke detailhandelsfenomeen van groepering van outletwinkels in een centrum: in 2001 gaan Batavia Stad in Lelystad en Designeroutlet Roermond open. En vijf jaar later komt daar Rosada in Roosendaal bij. Figuur 3.1 geeft een beeld van de spreiding van bestaande FOC s in Europa in In totaal zijn er nu 160 factory outlet centres in Europa, die gezamenlijk goed zijn voor ongeveer 2,5 miljoen winkelmeters. Meer algemeen gesteld geldt voor West-Europa dat tussen 2000 en 2008 het aantal FOC s sterk is toegenomen. De laatste jaren mede waarschijnlijk ook onder invloed van de mondiale economische crisis gekoppeld is de groei bescheiden en vindt uitbreiding vooral in Oost-Europa plaats. Figuur 3.1 Aantal bestaande FOC s in Europa (2014). Bron: Ecostra; Outlet Centres in Europe (December 2014). Er wordt in FOC-studies veel gesproken over het grootschalige karakter van een factory outlet centre dan wel de minimale omvang van een outlet centre die nodig is om voldoende aantrekkelijk te zijn / rendabel te kunnen draaien ( kritische massa ). De gemiddelde (uiteindelijke) omvang van FOC s in Europa is zoals gezegd zo n m 225. Er is wel verschil zichtbaar tussen de landen met relatief veel FOC s. Italië heeft gemiddeld gezien het grootste winkelvloeroppervlak per factory outlet centre ( m 2 ). Spanje zit hier ongeveer m 2 onder. 25 Van de volgens Ecostra zeven meest succesvolle Europese FOC s zijn er 2 kleiner dan m2. Beide zijn gevestigd naast een grote Leisure-voorziening (Barcelona en Parijs). De vijf andere zijn allen geleidelijk gegroeid. factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 28

29 Figuur 3.2 Figuur 3.3 Gemiddelde omvang bestaande FOC s in Europa (2014). Verdeling FOC s naar grootteklasse (%). Gebaseerd op: Ecostra; Factory Outlet Centre Performance Report 2014 (November 2014). Aanbod FOC s in Europa zal blijven toenemen Ten behoeve van de Bleizo-studie 26 heeft I&O Research in 2012 een overzicht samengesteld van onder meer het aantal in aanbouw, in planfase en niet gerealiseerde initiatieven in Europa. Door de uitkomsten van deze inventarisatie af te zetten tegen 2014-gegevens ontstaat inzicht in de huidige dynamiek rondom FOC s. Tabel 3.1 Marktinventarisatie FOC s in Europa (2012 en 2014) Operationeel In planfase In aanbouw 15 7 Niet gerealiseerd / ingetrokken Aantal gesloten Bron: Ecostra, Outlet Centres in Europe (december 2014). Situatie in Duitsland In Duitsland zijn relatief weinig FOC s, wat te maken heeft met een restrictief (bouw-)vergunningsbeleid in het verleden. Wel heeft Duitsland van alle Europese landen de meeste plannen voor een factory outlet centre, namelijk 17 in totaal zo blijkt uit het overzicht van Ecostra (december 2014). Frankrijk volgt met 12 initiatieven in de planfase op ruime afstand. Ten aanzien van de verwachte doorgroei voor Duitsland geeft Ecostra daarbij ook aan dat emotie is ingeruild voor een meer objectieve discussie over voor- en nadelen. Conclusie is dat het FOC-aanbod in Duitsland de komende jaren zal toenemen. Dit kan consequenties hebben voor de huidige en toekomstige FOC s in Nederland 27. Een en ander is ook afhankelijk van de ontwikkeling van de (nu nog vrij restrictieve) zondagopenstelling in Duitsland 28. De plannen in Werl en Duisburg zijn gelet op het bereik en Duitse doelgroep van een FOC in Zevenaar het meest van belang. 26 I&O Research; Inventarisatie effecten FOC Bleizo, Studie naar de te verwachten effecten van Factory Outlet Center Bleizo en autonome ontwikkelingen op de ruimtelijke kwaliteit van winkelgebieden in de regio, i.o.v. Provincie Zuid-Holland (april 2012) factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 29

30 Figuur 3.4 Factory outlet centers in Duitsland (2014). Bron: Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Factory Outlwet Center in Deutschland und Österreich (september 2014). 3.3 FOC s in Nederland Sinds 2001 zijn er FOC s in Nederland. Mede omdat het om een uitzonderlijk fenomeen binnen het winkellandschap gaat, zijn er redelijk veel studies aan gewijd, over het algemeen vanuit de optiek of een (nieuwe) FOC haalbaar is en of de effecten acceptabel zijn. Problematisch is dat gepresenteerde gegevens niet of moeilijk te verifiëren zijn. Het gaat immers om bedrijfsinformatie die niet breed gedeeld wordt (reden voor Caroline Lamy 29 om te pleiten voor meer informatie-uitwisseling). Ondanks dat de informatie schaars is en vaak een grote bandbreedte laat zien, is er wel sprake van enige consensus op hoofdlijnen. Dat wordt zichtbaar als dat wat bekend is over de huidige FOC s in Nederland naast elkaar gelegd wordt. Waar gegevens beschikbaar zijn, worden die ook voor de FOC Ochtrup, aanwezig in het Duitse grensgebied, gepresenteerd. Ligging en presentatie Twee van de huidige drie FOC s in Nederland liggen buiten (comfortabele) loopafstand van het centrum van de gemeente waar ze gevestigd zijn: Rosada (Roosendaal) en Batavia Stad (Lelystad). Het DOC in Roermond is wel makkelijk lopend te bereiken vanuit het centrum (hemelsbreed 300 meter) en dat geldt ook voor het FOC in Ochtrup (500 meter lopen). Er is een duidelijke relatie met de verschijningsvorm. De relatief geïsoleerde FOC s presenteren zich als villages, met een retro-thema. In Batavia Stad is dat een 17 e eeuwse vestingstad en in Roosendaal een oudhollands dorp. 29 Magdus CL Outlet Consulting, Frankrijk factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 30

31 Ook de nieuw te openen outlet bij Halfweg in de gemeente Haarlemmerliede (opening waarschijnlijk 2017), The Style Outlets (zie hierna), zal er uit komen te zien als een typisch Hollands dorp 30. Roermond en Ochtrup maken gebruik van bestaande, monumentale gebouwen (respectievelijk kazerne en fabriek). De noodzakelijke (onderscheidende) identiteit is voor een perifeer gelegen FOC artificieel en bij gebruikmaking van een bestaand monumentaal gebouw eenvoudiger natuurlijk vorm te geven. Omvang en aanbod DOC Roermond is na tussentijdse uitbreidingen duidelijk het grootste FOC in Nederland en hoort ook op Europees niveau tot de grootste. Het winkelvloeroppervlak bedraagt nu m 2 en er zijn vergevorderde plannen om verder te groeien tot m 2 winkelvloeroppervlak 31. In de huidige situatie zijn er 150 winkels. Batavia Stad herbergt na twee uitbreidingen circa 100 winkels op m 2 winkelvloeroppervlak en kan doorgroeien naar m 2 wvo 32. Rosada heeft nu 80 winkels op m 2 winkelvloeroppervlak en wil uitbreiden met in totaal m 2 wvo 33. Het FOC Ochtrup komt in de buurt van Rosada ( m 2 wvo, 65 winkels) 34. Voor de aanwezige FOC s geldt dat ze alle overwegend een modisch aanbod kennen (inclusief sportartikelen), dat wil zeggen kleding, schoenen en lederwaren en juweliersartikelen. DOC Roermond kan daarbij getypeerd worden als luxueus, Batavia Stad als upscale en Rosada als midscale. Het gaat hier om een indeling die FSP 35 heeft ontwikkeld, waarbij luxueus omschreven kan worden als aantrekkelijk voor stijlbewuste shoppers en internationale toeristen. Er is een significant aanbod (circa 25 procent) van luxe en premium merken (bijvoorbeeld Burberry, Escada), ondersteund door winkels (circa 40 procent) in het boven/midden segment (bijvoorbeeld Tom Tailor, Gant). Upscale FOC s zijn aantrekkelijk voor stijlbewuste shoppers, binnenlandse toeristen en dagtoeristen. Er zijn minder luxe merken (circa 15 procent), het boven/midden segment is goed vertegenwoordigd (circa 40 procent) en er zijn meer midprijs merken (circa 45 procent). Midscale FOC s hebben nauwelijks luxe of premium merken, het boven/midden segment heeft een aandeel van circa 35 procent en het midprijssegment is sterk vertegenwoordigd (circa 60 procent, merken als Gap, Mango, Levi s). FOC s kunnen zich proberen in de markt te zetten door zich te labellen met Factory Outlet, Fashion Outlet of Designer Outlet en dit suggereert verschillen in segmenten waarin men aanwezig is. Deze verschillen kunnen er ook zijn ( Roermond benoemt zich niet onterecht met de term Designer Outlet), maar het gaat hier niet om beschermde aanduidingen. Andere plannen Er zijn meer plannen (geweest) voor Factory Outlets in Nederland. Plannen die uiteindelijk niet doorgingen: Almelo (aan de Ringweg), Bleizo (langs A12 bij Zoetermeer), Velsen (bij recreatiegebied Spaarnwoude) en Zuidbroek (langs A7). Plannen die nog relatief jong zijn: Winschoten (in voormalig ziekenhuis), Zoetermeer (woonboulevard) en recent Assen (langs A28). Een plan dat al ver is gevorderd is The Style Outlets bij Halfweg ( Sugar City ). Qua tijdspad lijkt realisatie van het outlet in Halfweg het meest nabij. 30 Bron: (14 november 2014) 31 Bron: Royal Haskoning DHV, Economische Effecten DOC fase 4, Ruimtelijke plannen/bataviakwartier, Ruimtelijk plannen, Ruimtelijke onderbouwing / Factory Outlet Center Rosada, fase 2, factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 31

32 3.4 Bezoek en oriëntatie op FOC s Aantal bezoekers De verschillen in omvang van de verschillende FOC s zijn in belangrijke mate terug te zien in de gerapporteerde bezoekersaantallen. Batavia Stad ontvangt jaarlijks ruim twee miljoen bezoekers en het grotere DOC Roermond ruim vier miljoen. Het bezoekersaantal van Rosada (ruim een miljoen) blijft hier zowel absoluut als relatief bij achter, al is de verwachting dat het bezoekersaantal zal doorgroeien naar 1,5 miljoen 36. FOC Ochtrup trekt naar eigen zeggen veel bezoekers. Na de heropening in 2012 zou het gaan om twee miljoen bezoekers per jaar 37. Catchment area Over de herkomst van de bezoekers zijn weinig exacte gegevens openbaar beschikbaar. Voor Batavia Stad geldt dat circa 35 procent van de bezoekers uit het gebied komt waarvandaan binnen 30 autominuten deze FOC kan worden bereikt 38. Het DOC Roermond zou zelfs 45 procent van de bezoekers uit het 30 autominuten gebied trekken. Deze gegevens zijn niet recent beschikbaar voor Rosada en FOC Ochtrup. In 2010 kwam 46 procent van de bezoekers van Rosada uit het 30 autominutengebied 39. Vanzelfsprekend hangt de herkomst van de bezoekers (en de bezoekersaandelen) sterk af van de bevolkingsconcentraties in de omgeving van een FOC. In het 30 autominuten gebied rond Batavia Stad wonen een kleine mensen en dat is voor DOC Roermond duidelijk meer. Het gaat om Nederlanders, maar daarnaast wonen ook veel Duitsers en Belgen binnen het 30 autominuten gebied 40. I&O-peiling over FOC-bezoek: catchment area In de peiling is niet gevraagd naar het aantal gereden minuten, maar wel kan de hemelsbrede afstand berekend worden. Om vergelijking mogelijk te maken, is er van uitgegaan dat driekwart van de hemelsbrede afstand het aantal autominuten is. Dit is natuurlijk slechts een ruwe benadering. Niettemin, zo omgerekend komen we voor Batavia Stad uit op 38 procent van de bezoekers op jaarbasis van binnen de 30 autominuten en (in totaal) 77 procent binnen 60 autominuten. In het geval van Rosada is het beeld, dat van de Nederlandse bezoekers op jaarbasis 51 procent vanuit het 30 autominutengebied komt en nog eens 35 procent uit het gebied van 30 tot 60 autominuten. De Belgische bezoekers blijven hier buiten beeld. Van de Nederlandse bezoekers aan DOC Roermond komt 59 procent afkomstig van binnen het 30 autominuten gebied. Bezoekprofiel Het bezoek aan een FOC vindt met name in het weekend plaats. In het geval van Batavia Stad is de zondag de drukste dag (30 procent van de bezoekers), gevolgd door de zaterdag (20 procent van de bezoekers). Bezoekersprofielen zijn er voor Batavia Stad. Bezoekers zijn bovengemiddeld opgeleid en hebben een bovenmodaal inkomen. De gemiddelde leeftijd van deze bezoekers is 43 jaar 41. Rosada ontving in 2010 op de zondag 28 procent van alle bezoekers en op de zaterdag 19 procent. Gemiddelde leeftijd, inkomen en opleidingsniveau van de bezoekers zijn vergelijkbaar met die van de bezoekers van Batavia Stad Effectanalyse uitbreiding Rosada, Goudappel Coffeng, Bron: SCN, Outletcentra: waarom iets verbieden wat een succes is?, Bron: Stable, visitor profile Rosada, Bron: Nationale Bereikbaarheidskaart, huidige situatie, buiten de spits 41 Effectanalyse uitbreiding Rosada, Goudappel Coffeng, Bron: Stable, visitor profile Rosada, 2010 factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 32

33 Voor alle FOC s geldt dat de auto verreweg het belangrijkste vervoermiddel is. Negen van de tien bezoekers van Batavia Stad komt met de auto, waarbij de gemiddelde bezetting 2,4 personen is. Voor Rosada zijn de cijfers vergelijkbaar. I&O-peiling over FOC-bezoek: bezoekprofiel Uit de peiling blijkt dat de gemiddelde groepsgrootte 2,7 is, waarvan gemiddeld 0,4 kinderen. Ruim de helft van de bezoekers komt met z n tweeën. De peiling laat verder zien dat bezoekers jonger zijn, een hoger inkomen hebben en hoger opgeleid zijn dan niet bezoekers. Synergie en wisselwerking De ligging en presentatievorm hebben in de praktijk aanzienlijke consequenties voor de wisselwerking met het stadscentrum, het centrale winkelgebied en de voorzieningen in de omgeving. Voor DOC Roermond geldt dat 50 procent van de bezoekers (van buiten de regio) ook de binnenstad van Roermond bezoekt. Voor het perifeer gelegen Batavia Stad is dit 9 procent 43. Voor Rosada is dat ongeveer vergelijkbaar (10%). Vanzelfsprekend speelt de afstand een rol, maar niet direct. Bezoekers hebben immers vaak veel afstand afgelegd om een FOC te bezoeken en de resterende kilometers zouden geen belemmering mogen betekenen. Het concept van de perifere FOC s in Nederland is echter dat een ommuurd stadje bezocht wordt dat in principe een aanbod heeft dat compleet is. Tot op zekere hoogte zou combinatiebezoek vanwege voorzieningen die gemist worden voor het FOC ook reden kunnen zijn om het aanbod aan te passen en dit tegen te gaan. I&O-peiling over FOC-bezoek: combinatiebezoek Uit de eind 2014 uitgevoerde peiling komt, wat betreft combinatiebezoek, hetzelfde beeld naar voren. Van de (Nederlandse) bezoekers van DOC Roermond zegt ruim een kwart (27 procent) het bezoek gecombineerd te hebben met een andere toeristische of recreatieve voorziening. Onder bezoekers van verder weg (meer dan 60 autominuten) is dit 45 procent. Het gaat dan echter vrijwel uitsluitend over het bezoek aan de binnenstad van Roermond. In het geval van Rosada zegt in totaal 11 procent het bezoek gecombineerd te hebben, maar hierbij gaat het bij 2 procent om bezoek aan de (binnen)stad en verder vooral over bezoek op doorreis of om bijvoorbeeld een combinatie met bezoek aan de familie. Van de bezoekers van Batavia Stad zegt een vijfde het bezoek gecombineerd te hebben. Het meest wordt de Batavia-werf genoemd. Een enkele keer (in totaal 1 procent) is dat expliciet Lelystad. Wanneer gevraagd wordt of (naast het desbetreffende FOC) ook de binnenstad bezocht is, is het beeld enigszins anders. Van de DOC Roermond bezoekers zegt 59 procent ook de binnenstad bezocht te hebben, waarvan driekwart daar ook aankopen deed. Voor Rosada is het binnenstadbezoek 16 procent, vrijwel uitsluitend om daar (ook) aankopen te doen. Lelystad trekt 8 procent van de bezoekers van Batavia Stad, waarvan minder dan de helft inkopen deed in het stadscentrum. 3.5 Hoe functioneert een FOC? Een belangrijke indicator voor het (commercieel) functioneren van een FOC is de behaalde vloerproductiviteit. Ook hier geldt dat de gegevens schaars zijn en een grote bandbreedte kennen. Naar schatting van DTNP 44 bedraagt de vloerproductiviteit in het luxueuze DOC Roermond tussen en per m 2 wvo. In Batavia Stad ( upscale ) is dit tussen en en in het midscale Rosada tussen de en Er worden overigens ook deels veel hogere cijfers gehanteerd. 43 Cijfers afkomstig uit studie van DTNP: Factory Outlet Centre Oost-Groningen, Haalbaarheid en effecten, Bron: DTNP, Factory Outlet Centre Oost-Groningen, Haalbaarheid en effecten, factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 33

34 In een rapport over het Outletcenter in Wolfsburg wordt weliswaar ook een vloerproductiviteitscijfer in de orde van grootte van genoemd 45, maar in interviews is sprake van tot voor DOC Roermond, in Ingolstadt en in zijn algemeenheid wordt gesteld dat goed draaiende merken (bijvoorbeeld de sportmerken Nike en Puma) een vloerproductiviteit halen van per m 2 wvo. Een hoge vloerproductiviteit betekent niet per definitie dat er sprake is van veel winst, omdat er ook rekening moet worden gehouden met de kosten en met het segment waarin de verkoop plaatsvindt. Daarnaast hanteren de eigenaren van FOC s vaak een huur die afhankelijk is van de omzet. Dat betekent een situatie waarin succes gedeeld moet worden, overigens niet per se afwijkend van wat gebruikelijk is in andere winkelgebieden. De verschillen in opgevoerde vloerproductiviteit hebben ook te maken met de cycli die Factory Outlet Centers doorlopen. Gebruikelijk is dat relatief klein begonnen wordt. Het bereik is dan relatief gering en er moeten veel middelen gestoken worden in het vergroten van de naamsbekendheid en marketing in het algemeen. Als het concept voldoende aanslaat is er de kans voor een volgende fase: uitbreiding en het binnenhalen van merken met een exclusiever imago. Permanent, maar zeker ook in die fase, vindt herschikking plaats van de winkels en merken, opdat optimale bezoekersstromen worden gegenereerd. Deze herschikking is vanzelfsprekend ook bedoeld om de vloerproductiviteit en de daaraan gekoppelde afdracht aan de exploitant te maximaliseren. Er is natuurlijk een relatie tussen vloerproductiviteit, aantal bezoekers en bestedingen per bezoeker. De bestedingen per bezoeker worden voor Batavia Stad geschat op en deze bandbreedte wordt ook gehanteerd voor DOC Roermond. In Rosada zou het besteedde bedrag per bezoeker hoger liggen ( 50). Het FOC in Ochtrup gaat uit van 30 per bezoeker, ook voor andere FOC s. Deze uitkomsten komen op hoofdlijnen over met de resultaten uit de peiling. Bezoekers uit Nederland geven aan gemiddeld (per hoofd) in Rosada 44 in winkels uit te geven en dat is voor DOC Roermond 38 en voor Batavia Stad 33. Het is moeilijk om exacte cijfers voor de werkgelegenheid te verkrijgen die gepaard gaat met een FOC. Over het algemeen wordt door ontwikkelaars uitgegaan van 400 fte per m 2 wvo 46. Het aantal banen (fulltime en parttime) ligt dan aanzienlijk hoger. Het bedrijvenregister LISA geeft voor DOC Roermond banen en voor Batavia Stad 800 banen. Benadrukt moet worden dat hier om directe werkgelegenheid gaat, dus gekoppeld aan de vestiging en niet om bijvoorbeeld min of meer indirecte werkgelegenheid als onderhoud, beveiliging en schoonmaak. Volgens opgave van Stable zijn er in Rosada in totaal 436 banen waarvan 235 een baan betreffen van 12 uur op meer, 71 een kleinere omvang hebben en 128 betrekking hebben op 0-uurs contracten. Het ligt daarmee in de rede dat de claim van 400 fte per m 2 wvo als fors moet worden beschouwd. Waarschijnlijker is dat het aantal directe fte s ruim de helft bedraagt. De indirecte werkgelegenheid blijft hierbij buiten beeld. Een kengetal is dat per 1 baan in de detailhandel 0,28 fte indirecte werkgelegenheid (baan) ontstaat Evaluation zur Wirkung der Designer outlets Wolfsburg, Donato Acocell, 2010, 46 Goudappel Coffeng, Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek, Onder andere CBS, HBD; BRO: Werkgelegenheidseffecten plannen Unibail Rodamco Amstelveen, 2013 factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 34

35 3.6 Bestaande studies over de effecten van een FOC Er zijn meerdere effecten die kunnen optreden door de vestiging van een FOC. In studies naar FOC s is er veel aandacht voor waar de bestedingen vandaan (zullen) komen. Dat geldt dan zowel voor de vraag waar de bezoekers vandaan komen (en wat ze besteden) als waar reeds gevestigde winkels economisch omzet zullen verliezen ten gunste van een FOC en kunnen winnen door synergie-effecten. Hierbij moet worden opgemerkt dat er voorafgaand aan de eventuele vestiging van een FOC uitgebreide beschouwingen zijn over wat er zal gaan gebeuren (kwalitatief en gekwantificeerd), maar niet of nauwelijks over de effecten na daadwerkelijke vestiging. Lelystad kent een periodieke monitoring voor het stadscentrum, in gang gezet en geïnspireerd door de vestiging van Batavia Stad. Deze monitoring is sterk gericht op het functioneren van dat centrum. Ofschoon er geen causaal inzicht ontstaat in de wisselwerking tussen Batavia Stad en het centrum van Lelystad en omliggende winkelgebieden en dus ook niet in de mogelijke verantwoordelijkheid van Batavia Stad voor het suboptimaal functioneren van het centrum lijkt er wel sprake van een verschuiving in de koopstromen. Opzet en resultaten meting Sinds 2002 is om de 2 jaar een meting gedaan (en een 0-meting in 2001). De methode bestaat uit het bevragen van het Lelystadpanel en het enquêteren van bezoekers van de winkelgebieden in Lelystad. De vraagstelling is er op ingericht om de kooporiëntatie van de inwoners van Lelystad gedetailleerd in beeld te brengen (via het panel) en de herkomst van bezoekers van de winkelcentra in Lelystad (via de bezoekersenquête). Daarnaast loopt er in de bezoekersenquête een vraag mee over combinatiebezoek aan Batavia Stad en aan het centrum van Lelystad. In het onderzoek van 2008 zijn gegevens opgenomen over de oriëntatie van inwoners van Lelystad op diverse winkelgebieden ( waar de laatste keer artikel x gekocht ), waaronder Batavia Stad. In de nulmeting was Batavia Stad nog niet geopend. Uit deze figuren blijkt dat de oriëntatie van de inwoners op Batavia Stad (op dat moment) voor de belangrijkste artikelgroepen voor een FOC circa 11 procent bedraagt voor dameskleding, 20 procent voor herenkleding, 19 procent voor schoenen en 29 procent voor sportartikelen. Voor hoogwaardige merken is de oriëntatie ruim boven de 30 procent. In de conclusies is opgenomen dat er sinds de vorige meting in 2006 (en vorige uitbreiding van Batavia Stad) sprake is van een sterkere oriëntatie van de inwoners van Lelystad op Batavia Stad. In de conclusies is ook opgenomen dat de marktpositie van het Stadshart is afgenomen met 6 procent voor dameskleding, 16 procent voor herenkleding en 18 procent voor sportartikelen. Omdat er ook in andere branches sprake is van daling wordt er geconcludeerd dat niet de gehele daling voor deze artikelgroepen verklaard kan worden door Batavia Stad. Roosendaal kijkt periodiek naar het functioneren van de binnenstad. De gebruikte methode (ook in termen van aantallen ondervraagden) is niet zo diepgaand dat eventuele effecten van Rosada exact in beeld kunnen komen. Beheerders en eigenaren van FOC`s voeren regelmatig onderzoek uit, vooral gericht op de optimalisering van de bedrijfsvoering van het FOC. Effecten op het functioneren van omliggende centra en voorzieningen blijven zo buiten beeld. Openbare studies die zijn verricht voorafgaand aan de onderzoeken verschillen niet zelden in de aannames die ze maken bij de effectenredenering. Die verschillen zijn voor een deel te verklaren uit het perspectief van de opdrachtgever (markt of overheid). De uitkomsten zijn wel eensluidend over het feit dat het modische en sportsegment de meeste last heeft van een FOC. Dat geldt dan met name voor nabijgelegen hoofdwinkelcentra en in mindere mate voor centra die kleiner zijn of verder weg liggen. factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 35

36 Licht positieve effecten van combinatiebezoek zijn er vooral voor andere branches wanneer het FOC niet perifeer ligt. Kans op brede lokale verdringing (meerdere branches) is er vooral wanneer grootschalige winkelcentra (net) buiten steden worden gebouwd (b.v. CentrO bij Oberhausen en Wijnegem Shopping Center bij Antwerpen) 48. Casus Wolfsburg Voor de FOC in Wolfsburg is er een evaluatie uitgevoerd, die er op is gericht om te bepalen of de aannames over het verzorgingsgebied voorafgaand aan de vestiging van een FOC juist waren. De conclusie is dat het verzorgingsgebied van deze FOC groter is dan dat van het centrum van Wolfsburg en dat het in essentie gaat om een verzorgingsgebied van circa 60 autominuten. Door de specifieke ligging in de buurt van grote steden (waaronder Berlijn) is er geen sprake van een werkelijke cirkel voor wat betreft het verzorgingsgebied, maar de aannames voorafgaand aan de vestiging van een FOC hier blijken in essentie juist. Een ander interessant resultaat was dat de geconstateerde verdringingseffecten deels heel specifiek waren voor individueel winkels en niet voor aankooplocaties als geheel. 3.7 Aanvullende kennis over effecten FOC Om de kennis over de effecten wat robuuster te maken is een rekenexercitie uitgevoerd en is contact gezocht met omliggende gemeenten van de drie bestaande Nederlandse FOC s over hun inschatting van de effecten van het FOC. Rekenexercitie In zijn algemeenheid geldt dat een inschatting kan worden gemaakt van de omzet die een (nieuwe) FOC nodig heeft om te functioneren. Daarbij is de geplande omvang van belang, naast het marktsegment waarin een FOC zal opereren. Met de kennis over de Nederlandse FOC s kan een berekening worden gemaakt. Als voorbeeld: een FOC met een omvang van m2 wvo in het midscale segment heeft gelet op een commercieel aantrekkelijke minimale vloerproductiviteit van 3500 circa 35 miljoen omzet nodig om te kunnen draaien. Een twee keer zo grote FOC in het luxe-segment zal bij een vloerproductiviteit van dus 110 miljoen nodig hebben. De volgende stap in de berekening is een aanname over waar de bezoekers vandaan zullen komen. De autoreistijd is hierbij van doorslaggevend belang. De gegevens over Batavia Stad en DOC Roermond laten zien dat het waarschijnlijk is dat tussen de 35 en 45 procent van de bezoekers uit het 30 autominuten gebied zal komen. Omdat in dit primaire gebied aanzienlijk minder mensen wonen (en minder winkels aanwezig zijn) dan in het totale (theoretische) verzorgingsgebied van een FOC zal de impact hier het grootst zijn. Uit de eerdere onderzoeken voor Batavia Stad en DOC Roermond blijkt dat binnen het 30 autominuten gebied inwoners circa 1,5 keer per jaar het betreffende Outletcenter bezoeken 49. Gecombineerd met de bestedingen per persoon per bezoek resulteert dan een omzetclaim door de vestiging van een FOC. Kort gezegd: bij bestedingen van 35 per hoofd is dit 52,50 op jaarbasis, waarvan 90 procent mode en sport ( 47,25). Dit bedrag kan afgezet worden tegen de bestedingen die per hoofd worden gedaan in dit segment (mode en sport). Dit is bij benadering 675 op jaarbasis. De theoretische bestedingen in een FOC dat net zo functioneert als Batavia Stad of DOC Roermond zouden hiervan 7 procent uitmaken. Voor een iets minder draaiend FOC Rosada is de 48 Zie b.v. Bijzondere winkelcentrumconcepten- de betekenis voor de winkelplanning in Nederland. HBD/DHV, D. Jannette Walen (2004). 49 Bron: DTNP Factory Outlet Centre Oost-Groningen,2012.Berekend is daar een bezoekfrequentie (per hoofd) van 1,6 voor Roermond en 1,5 voor Bataviastad. Rekenvoorbeeld: volgens opgave van Batavia Stad komt circa een derde van de 2,1 miljoen bezoekers uit het 30 autominutengebied en hier wonen circa personen. Bezoek per hoofd is dan 1,5. Uit de interviews blijkt dat de bezoekfrequentie van daadwerkelijke bezoekers in de orde van grootte van 4 ligt. factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 36

37 bezoekfrequentie één keer per jaar. Voor Spoorallee (wat kleiner dan Rosada) en meer speciaal in de startfase zou deze frequentie nog iets lager kunnen worden verondersteld (bijvoorbeeld 0,75 keer per hoofd per jaar). Bij overigens ongewijzigde omstandigheden en gedragingen betekent dit een gemiddeld omzetverlies in het 30 autominuten gebied van 7 procent in de branches mode en sport voor een FOC dat functioneert als Batavia Stad of DOC Roermond en de helft daarvan als de gemiddelde bezoekfrequentie 0,75 keer per jaar is. Wanneer het aanbod in een FOC aanmerkelijk afwijkt van wat elders in de omgeving gevonden kan worden zal het effect geringer zijn (aanbod creëert additionele vraag). Gemiddelde bestedingen (en het verlies daarvan) zeggen niet waar dit effect merkbaar zal zijn. Vanwege het ontbreken van recente, maar vooral gedetailleerde gegevens is het niet mogelijk om exact te berekenen waar welke effecten zullen optreden. Op basis van de verzamelde gegevens over aantrekkingskracht van een FOC zijn er wel gefundeerde aannames te formuleren. Het aanbod van een FOC heeft twee belangrijke kenmerken: het biedt de mogelijkheid voor een (mid)dagje uit en het biedt de mogelijkheid om in principe hoogkwalitatieve artikelen voor een relatief laag bedrag aan te schaffen. Dat betekent dat de concurrentie gevoeld zal worden in winkelgebieden die het moeten hebben van beleving (funshopping) en dat winkels (en winkelgebieden) die een vergelijkbaar aanbod hebben, maar tegen een optisch hogere prijs zullen worden geraakt door toegevoegd aanbod van een FOC. Ervaringen van andere gemeenten Er is contact gezocht met de afdeling economische zaken van gemeenten nabij de drie bestaande FOC`s met de vraag naar mogelijke effecten. Bij 12 van de 18 gemeenten 50 lukte het om contact te krijgen. Twee van deze gemeentes zagen bewust af van commentaar. De reacties van de 10 gemeenten die wel reageerden laten zich al volgt samenvatten: er is geen onderzoek gedaan naar mogelijk effecten (niet vooraf en niet achteraf) vooraf was meestal wel sprake van ongerustheid bij de lokale detailhandel een deel van de gemeenten vermoedt enige negatieve effecten van het FOC, winkeliers klagen echter inmiddels over andere zaken (internet) een deel van de gemeenten geeft aan dat ze (denken te) profiteren van de toeristische toestroom naar het FOC 3.8 Resumé Ontwikkeling FOC-aanbod Een constatering is dat FOC s meer algemeen verbreid is geraakt en onderdeel vormt van het detailhandelsaanbod. Er is daardoor een situatie ontstaat waarin geen sprake meer is van schaarste. De Nederlandse FOC s breiden uit, er zijn plannen voor nieuwe FOC s en in Duitsland is er eveneens sprake van zowel uitbreiding van de m 2 wvo als van het aantal FOC s. Een FOC wordt daarmee minder uniek dan het was, het komt steeds vaker voor. Het aantal FOC s in Europa is toegenomen tussen 2012 en 2014, van 136 naar 160. Het aantal gesloten FOC s is ook toegenomen van 19 in 2012 naar 23 in Functioneren van een FOC Van essentieel belang is voor het functioneren van een FOC het aanbod en het gemak. Het bezoeken van een FOC houdt het midden tussen leisure (een dagje uit) en gericht kopen (vanwege prijs/kwaliteit). De kenmerken van een FOC zijn hier ook op afgestemd. FOC s hebben aandacht voor en investeren in de 50 Voor Bataviastad de gemeenten Almere, Dronten, Enkhuizen, Hoorn, Noordoostpolder, Urk en Zeewolde. Voor DOC Roermond de gemeenten Beesel, Maasgouw, Roerdalen, Sittard-Geleen, Weert en Venlo. Voor Rosada de gemeenten Bergen op Zoom, Breda, Etten- Leur, Rucphen en Steenbergen. factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 37

38 bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden, ook op piekmomenten. Maar het aanbod vormt het onderscheidende element voor het functioneren. Naast de samenstelling (midscale, luxe, etc.) heeft de positie van een ook nadrukkelijk te maken met de winkelmeters. Een goed functionerend FOC heeft een bepaalde (kritische) omvang nodig. Op Europees niveau is de gemiddeld omvang m 2, waar niet zozeer de startomvang tegen afgezet hoeft te worden, maar wel de geplande of in het vooruitzicht gestelde omvang. Er zijn ook kleinere FOC`s die het goed doen, maar deze zijn veelal nabij grote toeristische attracties of in grootstedelijke centra. Aanbod (en omvang) bepalen mede het (benodigde) verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied - veelal catchmentarea genoemd - dat een FOC nodig heeft, wordt door ontwikkelaars vaak uitgedrukt in een gebied dat tot 120 autominuten gaat. In de praktijk bestaat het verzorgingsgebied van de meeste FOC s vooral uit het gebied tot 60 autominuten, waarbij overigens bezoekers van ver buiten die zone niet ontbreken. Effecten van FOC s Door de omvang en invulling brengen FOC s diverse effecten te weeg, waarbij het zowel om verrijkende als om verdringende effecten gaat. Een van de effecten heeft betrekking op de werkgelegenheid. Op basis van ervaringscijfers van Rosada mag verwacht worden dat een FOC per m 2 wvo qua directe werkgelegenheid ruim 250 banen oplevert, waarbij inbegrepen kleine banen (tot 12 uur per week) en grote banen (12 uur en meer). Daar buiten ontstaan zeer kleine banen (vakantiewerk, 0-uurs contracten). Bovendien is er indirecte werkgelegenheid die circa 70 banen per m 2 wvo zal betekenen. Een ander potentieel positief effect is synergie en wisselwerking met stadscentra en (leisure-) voorzieningen. De mate van combinatiebezoek (met leisure) wordt heel sterk bepaald door de ligging, en is bij veel van de huidige FOC s beperkt. Wel bezoeken in de omgeving aanwezige toeristen een FOC relatief frequent. Naarmate een FOC zich ontwikkelt, door uitbreiding en/of door een andere invulling van het aanbod, kan de mate van synergie/wisselwerking veranderen. Enerzijds kan door meer bezoekers in absolute zin combinatiebezoek toenemen. Anderzijds kan het bezoek van een FOC dermate aantrekkelijk zijn (langere verblijfsduur) dat de behoefte aan combineren verkleint. Het tegenoverstelde van synergie is verdringing. Verdringingseffecten kunnen tegelijk met synergieeffecten optreden en op verschillende plaatsen voorkomen. De grootte ervan is afhankelijk van verschillende factoren (nabijheid, aandeel mode en luxe etc.). Bij overigens ongewijzigde omstandigheden en gedragingen is er sprake van een gemiddeld omzetverlies in het 30 autominuten gebied van 3,5 tot 7 procent in de branches mode en sport (afhankelijk van het functioneren van het FOC). Uit de rondgang langs buurgemeenten van huidige FOC s in Nederland ontstaat de indruk dat de aanwezigheid van een FOC daar inmiddels een voldongen feit is, waarbij er licht negatieve (verdringing tegen de achtergrond van grotere zorgen) en licht positieve effecten (indien toeristische profiel) overblijven. factory outlet zevenaar Dynamiek van Factory Outlet Centers 38

39 4 HOOFDSTUK FOC Zevenaar in perspectief factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 39

40 4. FOC Zevenaar in perspectief Hoe past het FOC-initiatief Spoorallee binnen het kader dat in eerdere hoofdstukken is geschetst? Allereerst wordt gekeken naar de demografie, het sociaaleconomisch profiel en de bereikbaarheid van Zevenaar ( 4.1). Vervolgens komt de detailhandel ( 4.2) en leisure in Zevenaar en de regio aan bod ( 4.3). De beide FOC-initiatieven staan beschreven in 4.4. De mogelijke positieve en negatieve effecten van de FOC komen aan bod in Demografie, sociaaleconomisch profiel en bereikbaarheid Demografie Uit de bevolkingsprognoses van de provincie Gelderland wordt duidelijk dat de bevolking in de Liemers op termijn krimpt. In Zevenaar is de verwachte afname bescheiden, maar in de overige regiogemeenten is een sterkere daling geprognotiseerd. De provincie Gelderland als geheel zal volgens de prognose in procent meer inwoners hebben dan in Vooral de grote steden in de Stadsregio (Arnhem en Nijmegen) zullen blijven groeien. De Achterhoek krimpt het meest. Tabel 4.1 Bevolkingsprognose tot ABS. % Zevenaar % Westervoort % Rijnwaarden % Montferland % Duiven % DE LIEMERS % Bron: Statistisch Zakboek Provincie Gelderland (http://www.gelderland.databank.nl/) In Duitsland is de trend vergelijkbaar. Stedelijke gebieden houden nog enige groei van het aantal inwoners. De meer landelijke regio s hebben ook te kampen met een terugloop van inwonertal (en mede als gevolg daarvan een druk op het draagvlak van winkelvoorzieningen). Ook de Duitse grensregio nabij Zevenaar heeft te maken met vergrijzing en krimp. 51 Sociaaleconomisch profiel Zevenaar De werkgelegenheid in Zevenaar is in 2013 voor het eerst sinds 2009 beperkt gedaald, maar in 2014 weer gestegen. Na het forse werkgelegenheidsverlies door de sluiting van British American Tobacco eind 2008 is de daaropvolgende jaren tegen de economische crisis in elk jaar een bescheiden banengroei gerealiseerd in Zevenaar. Het aantal banen in Zevenaar bedraagt in , wat 50 meer is dan in In de provincie Gelderland en de afzonderlijke Corop-regio s binnen de provincie is sprake van een afname van het aantal banen. 51 Zie onder meer: https://www.landesdatenbank.nrw.de/ factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 40

41 Vier sectoren nemen in Zevenaar ongeveer twee derde deel van de werkgelegenheid voor rekening. De gezondheidszorg (2.650 banen), zakelijke dienstverlening (2.490 banen), de industrie (2.100 banen) en de detailhandel/autohandel (1.840 banen) dragen in belangrijke mate bij aan de werkgelegenheid in Zevenaar. Alle vier sectoren zijn ten opzichte van Nederland ook sterker vertegenwoordigd in de werkgelegenheidsstructuur van Zevenaar. Figuur 4.1 Werkgelegenheidsstructuur Zevenaar en Gelderland t.o.v. Nederland (Nederland=100; 2013) 52. Bron: PWE Gelderland; bewerking: I&O Research. De werkloze beroepsbevolking in Zevenaar omvat in personen. In 2013 waren dat er Het percentage werkloosheid onder de beroepsbevolking is dan ook gestegen van 8,6 procent in 2013 naar 9,5 procent in Het provinciale werkloosheidspercentage ligt met 8,6 procent iets lager 53. Samenvattend: Zevenaar heeft met name in de maakindustrie een ader moeten laten door de sluiting van BAT. De crisis bemoeilijkt het economisch herstel. Er is op dit moment met name werkgelegenheid in de conjunctuurgevoelige sectoren. De werkloosheid is iets bovengemiddeld. Bereikbaarheid Via het spoor is Zevenaar per trein (lijn Arnhem-Winterswijk) bereikbaar, ook ligt Zevenaar aan de Betuwelijn. De belangrijkste verbindingsweg is de snelweg A12. Een belangrijk infrastructuurproject dat de bereikbaarheid van en de verkeersintensiteit rondom Zevenaar zal beïnvloeden, is het doortrekken van de A15 naar de A12 ( een doorgaande wegverbinding tussen de Rotterdamse haven en Duitsland ). De aantakking van de A15 zal ook gevolgen hebben voor de A12: de planvorming voorziet in het afsluiten van de op- en afrit Griethse Poort en een nieuw aansluiting op de A12 bij Zevenaar-Oost. Verder wordt de capaciteit op de A12 tussen Duiven en knooppunt Oud-Dijk uitgebreid met een extra rijstrook. De gemeente Zevenaar laat een onderzoek verrichten om de impact van de wegprojecten op Zevenaar volledig in beeld te krijgen. 52 Er zijn voor Gelderland en Zevenaar inmiddels cijfers voor 2014 (niet heel afwijkend). Voor Nederland ontbreken deze cijfers nog. 53 Cijfers afkomstig uit het Statistisch Zakboek van de Provincie Gelderland; factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 41

42 4.2 Detailhandel Zevenaar en regio Uitgaande van de winkelaanbod-gegevens welke zijn opgenomen in de concept Detailhandelsstructuurvisie Zevenaar 2012 en de in 2011 uitgevoerde DPO-studie 54, is samenvattend het volgende beeld van Zevenaar te schetsen: de gemeente Zevenaar herbergt iets minder dan m 2 wvo verdeeld over kleine 200 verkooppunten; ruim 90 procent is daarvan gevestigd in de kern Zevenaar naast het centrum van Zevenaar zijn er nog twee locaties met grootschalige detailhandel voor in en om het huis artikelen (bedrijventerreinen Tatelaar en Hengelder) het centrum van Zevenaar kent een divers aanbod, waarbij de clusters dagelijks, mode en overig nietdagelijks elk ongeveer een derde van de circa m 2 wvo voor rekening nemen vergeleken met andere ongeveer even grote plaatsen heeft het centrum van Zevenaar een relatief groot winkeloppervlak, wat mede verklaard wordt door weinig versnipperd en solitair gelegen aanbod de gemiddelde vloerproductiviteit in het centrum wordt met als relatief laag ingeschat, terwijl de leegstand toen ongeveer gemiddeld was (6 procent) Figuur 4.2 Winkelaanbod in Zevenaar. Afkomstig uit: DTNP; Detailhandelsstructuurvisie Zevenaar CONCEPT (2012). Conclusie van de in 2012 door DTNP opgestelde concept detailhandelsstructuurvisie is dat het centrum van Zevenaar onder druk staat, dat bij ongewijzigd beleid (meer) leegstand op de loer ligt en dat voor behoud/versterking van de positie van het centrum continue aandacht en investering noodzakelijk is. Ondertussen wordt door gemeente en ondernemers een gezamenlijke centrumvisie opgesteld. Het meest recent vastgestelde leegstandscijfer voor het centrum bedraagt 8,1 procent Gehanteerde bronnen: DTNP; concept Detailhandelsstructuurvisie Zevenaar (2012), BRO; Detailhandelsontwikkeling centrum Zevenaar (2011).Voor de opgevoerde winkelaanbodgegevens geldt Locatus als bron. 55 Opgave gemeente Zevenaar. factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 42

43 Detailhandel regio Uitgaande van de winkelaanbod-gegevens welke zijn opgenomen in de Agenda voor de Toekomst voor detailhandelsbeleid Stadsregio Arnhem-Nijmegen en regio Achterhoek 56, is samenvattend het volgende beeld te schetsen: van de 20 gemeenten in de Stadsregio heeft Zevenaar de 5 e positie als het gaat om de omvang van het aantal winkelmeters. Van de 1,2 miljoen m 2 wvo in de Stadsregio (exclusief leegstand) neemt Zevenaar 6 procent voor rekening. Arnhem, Nijmegen en op ruime afstand Duiven en Wijchen hebben een groter winkelvloeroppervlak van de drie Achterhoekse gemeenten die grenzen aan de Stadsregio hebben Bronckhorst en Montferland minder meters en ook meer verspreid over meerdere kleinere kernen. Het winkelaanbod in de gemeente Doetinchem is met zo n m 2 wvo wel aanzienlijk groter dan in Zevenaar vergeleken met andere omliggende gemeenten heeft Zevenaar een vrij hoog leegstandspercentage voor wat betreft het aantal m 2 wvo, wat samenhangt met de gemeten leegstand op de bedrijventerreinen Tatelaar en Hengelder de binnensteden van Arnhem en Nijmegen zijn met zo n m 2 wvo (exclusief leegstand) veruit de grootste winkelgebieden en vervullen een bovenregionale functie. Het centrum van Doetinchem bevat om en nabij de m 2 wvo (exclusief leegstand) en heeft een regionale verzorgingsfunctie. Daar waar het centrum van Zevenaar een meer gemengd aanbod kent, hebben alle drie winkelgebieden vooral een uitgebreid winkelaanbod in het segment mode en luxe Figuur 4.3 Ligging winkelcentra in Stadsregio en regio Achterhoek. Bron: DTNP Plannen in de regio De Stadsregioraad heeft in 2013 een regionale detailhandelsvisie opgesteld. 57 In het visiedocument worden als kader en onderbouwing voor de regiovisie onder meer sterkten en zwakten en kansen en bedreigingen voor de detailhandel in de Stadsregio benoemd. Hierbij is ook gesteld dat het areaal in plannen en initiatieven met uitzondering van tuincentra in alle overige branches groter is dan de marktmogelijkheden (door BRO in 2012 berekend, excl. effect van internetwinkelen). Er zijn volgens dit document dus meer uitbreidingsplannen dan dat er vanuit de dan geldende vraag-aanbod verhoudingen distributieve ruimte is. 56 Beide opgesteld door DTNP (maart 2012). Voor de opgevoerde winkelaanbodgegevens geldt Locatus als bron. 57 BRO, Regionaal Programma Detailhandel 2013; Stadsregio Arnhem Nijmegen, i.o.v. Stadsregioraad Stadsregio Arnhem Nijmegen (2013). factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 43

44 Koopstromen Zevenaar en regio Voor het bepalen van de effecten van het FOC is het van belang om te bepalen hoe de huidige koopstromen lopen rondom Zevenaar en in de regio. In 2009 is onderzoek gedaan naar de koopstromen in de Euregio in opdracht van de Stadsregio Arnhem- Nijmegen 58. Het koopstromenonderzoek geeft onder meer inzicht in de mate waarin consumenten in Zevenaar bestedingen doen in de eigen centra en in hoeverre het centrum van Zevenaar bestedingen ontvangt vanuit de regio. De belangrijkste uitkomsten van het onderzoek: in de dagelijkse sector is de koopkrachtbinding in Zevenaar 78 procent: 22 procent van de inwoners van Zevenaar doet de boodschappen buiten de eigen woongemeente in de niet-dagelijkse sector bedraagt de gemeentelijke binding 41 procent; het grootste deel daarvan komt terecht in het centrum van Zevenaar. Ongeveer 60 procent van de niet-dagelijkse bestedingen worden door inwoners van Zevenaar dus buiten Zevenaar gedaan de helft van de niet-dagelijkse bestedingen in de gemeente Zevenaar is afkomstig van elders. Met name de bedrijventerreinen Tatelaar en Hengelder hebben hoge toevloeiingspercentages. Voor het centrum van Zevenaar is het aandeel toevloeiing 34 procent. Waar de toevloeiing vandaan komt, is niet te specificeren omdat gedetailleerde koopstroomgegevens ontbreken in de niet-dagelijkse sector vindt de grootste afvloeiing plaats naar Arnhem (centrum) en naar Duiven. Hoewel dit in het rapport niet nader gespecifieerd is, zal men voor mode & luxe vooral naar Arnhem gaan en voor artikelen voor in en om het huis naar Duiven (o.a. IKEA) Hoewel het onderzoek niet op gemeenteniveau de van-naar koopstromen beschrijft, is wel op regioniveau inzicht gegeven in regionale verwevenheid. In de niet-dagelijkse sector heeft de regio Liemers (waar Zevenaar toe hoort) met 55 procent een relatief lage regionale binding. Een vijfde vloeit af naar de overige Stadsregio, met Arnhem als voornaamste aankoopplaats en 23 procent verlaat de Stadsregio (waarschijnlijk met name Achterhoek en Duitse grensregio). Gemeenten met een grote afvloeiing zijn Rijnwaarden en Montferland. Tegenover dit verlies staat een bescheiden toevloeiing vanuit met name Arnhem (9 procent) en vanuit de Betuwe (6 procent). Waarschijnlijk betreft dit vooral toevloeiing naar Duiven. Ook het rapport Wonen, werken en winkelen in De Liemers, opgesteld door de Rabobank (2012) constateert dat de regionale koopkrachtbinding van De Liemers beperkt is, een groot deel van de detailhandelsbestedingen (in de niet-dagelijks sector) buiten de regio worden gedaan vooral in Arnhem en Doetinchem (zie figuur 4.3). Het lijk aannemelijk dat de voorkeur voor deze beide steden mede afhangt van waar men in de Liemers woont. 58 Goudappel Coffeng; Euregionaal koopstromenonderzoek 2009 Stadsregio Arnhem Nijmegen, Deelrapport gemeente Zevenaar (2009) Goudappel Coffeng; Euregionaal koopstromenonderzoek 2009 Stadsregio Arnhem Nijmegen, Eindrapport (2009) factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 44

45 Figuur 4.3 Bestemming bestedingen inwoners De Liemers. Bron: Rabobank (2012). De gemeente Doetinchem heeft in 2010 en 2014 een eigen koopstromenonderzoek laten uitvoeren 59. Op basis van passantenonderzoek is onder meer de herkomst van bezoekers van de Doetinchemse binnenstad in beeld gebracht. Het onderzoek toont de regionale verzorgingsfunctie van Doetinchem, al is de functie in de periode wel meer lokaal geworden: in 2010 komt 46 procent uit de gemeente Doetinchem, in 2014 is dat aandeel opgelopen tot 55 procent. Het bezoekersaandeel van de direct omliggende gemeenten Oude IJsselstreek, Montferland, Zevenaar en Bronckhorst is ongeveer gelijk gebleven (2011: 29 procent en procent). Er zijn verhoudingsgewijs vooral minder bezoekers afkomstig uit de Stadsregio Arnhem-Nijmegen (herkomstaandeel is teruggelopen van 12 naar 6 procent). Vanuit Montferland (2011: 9 procent en procent) en Zevenaar (2011: 3 procent en %) is het aandeel redelijk constant. Vanuit het perspectief van Arnhem laten de cijfers uit het Euregionaal Koopstromenonderzoek uit 2009 zien dat Arnhem (toen) 84 procent van de bestedingen in de niet-dagelijkse sector wist te binden. Van de 16 procent afvloeiing (internet werd niet scherp in beeld gebracht), ging een groot deel (6%) naar Duiven (Nieuwgraaf Ikea) en naar Zevenaar 3 procent (Hengelder en Meubelstraat), Overbetuwe (Elst) 3 procent en overig Nederland (3%). Wat betreft de toevloeiing in de niet dagelijkse sector komt 3 procent van de totale bestedingen in Arnhem in de niet dagelijkse sector uit Westervoort, 3 procent uit Duiven en 3 procent uit Zevenaar. Montferland en Rijnwaarden zijn elk goed voor 1 procent. 4.3 Leisure in en rond Zevenaar Het aanbod en gebruik van recreatieve en toeristische voorzieningen (leisure) in de regio is van belang voor de plannen voor een FOC in Zevenaar. Voor bezoekers van Factory Outlet Centers is een gezellig dagje uit een belangrijk bezoekmotief, ongeveer even belangrijk als de mogelijkheid om voordelig (met korting) te kunnen kopen. Vestiging van een FOC betekent dus in zekere zin concurrentie voor aanwezige leisure voorzieningen die dezelfde doelgroepen bedienen. Anderzijds betekent een FOC (en de ondersteunende overige leisure) een uitbreiding van het recreatie-toeristisch aanbod en kan daarmee 59 Goudappel Coffeng; Passantenonderzoek binnenstad Doetinchem, i.o.v. gemeente Doetinchem (2010 en 2014). factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 45

46 zorgen voor meer verblijfstoeristen, die gebruik maken van meerdere voorzieningen. Voor het functioneren van een FOC is de aanwezigheid in de regio van verblijfstoeristen een voordeel. Bezoek aan een FOC betekent ook voor deze groep een dagje uit en een FOC wordt deels ook gezien als een slecht weervoorziening 60. De regionale toeristische functie bestaat nu in de ruimere regio uit enerzijds de vier winkelgebieden binnenstad Arnhem, binnenstad Nijmegen, binnenstad Doetinchem en IKEA in combinatie met het overig grootschalig aanbod op Nieuwgraaf Duiven. Daarnaast bestaat de toeristische aantrekkingskracht uit de dagfuncties in de regio van Burgers Zoo, Openluchtmusem, Park de Hoge Veluwe (inclusief musea), diverse musea, de evenementenlocatie Gelredome, de toeristische gebieden rondom de rivieren (IJssel, Rijn) en het recreatiegebied Rhederlaag (met onder andere mogelijkheden voor watersport). In De Liemers is het aanbod van attracties met minimaal bezoekers (op jaarbasis) beperkt. Panoven voldoet hier aan. Ook trok het dancefestival Dreamfields (Rhederlaag, Lathum) in 2014 meer dan bezoekers. In De Liemers zijn geen grote musea (minstens bezoekers) en grote evenementen (minstens bezoekers), buiten Dreamfields, aanwezig. Recreatief winkelen (het winkelen in de binnenstad of het winkelen voor plezier in een stadsdeelcentrum of wijkcentrum waarvoor men minimaal 2 uur van huis is) wordt in 2011 becijferd op 11 miljoen, waarvan 1,8 miljoen in de Liemers. 61 In de gehele regio Arnhem-Nijmegen waren volgens de toeristisch-recreatieve monitor (2011) in totaal 1,7 miljoen overnachtingen in verblijfsaccommodaties, waarvan ruim de helft in hotels. Ruim twee derde van de overnachtingen betreft toeristische overnachtingen. In De Liemers waren in 2011 ruim overnachtingen, 7 procent van alle overnachtingen in de regio. Volgens de Liemerse vrijetijdsmonitor is het aantal overnachtingen in de Liemers in 2011, exclusief Montferland, In Montferland waren er overnachtingen. Een kwart van de toeristische overnachtingen in de gehele regio komt voor rekening van buitenlanders, met name Duitsers. Voor De Liemers zijn deze gegevens niet beschikbaar. De drie hoofdredenen voor een toeristische overnachting zijn stedenbezoek, natuur en landschap en rust en ruimte. Overnachtingen vanwege bezoek aan een attractie of evenement komen minder voor. De meeste toeristen verblijven in Gelderland op de Veluwe (veel gezinnen op campings en in parken) en rond Arnhem en Nijmegen (in hotels). De Achterhoek en het Montferland trekken wat minder toeristen en ook een (gemiddeld) wat ouder publiek. Meer Duitsers? Ofschoon Duitsers de weg naar de regio weten te vinden ligt er een mogelijk een groter marktaandeel in het verschiet. Van de 3 miljoen Duitsers die Nederland jaarlijks bezoeken gaat maar 4 procent naar Gelderland (een veel groter deel rijdt er doorheen natuurlijk). Een mogelijk reden is dat het te dichtbij is, maar er kan ook sprake zijn van onbekendheid (vandaar de toeristische campagne das andere Holland 62 gericht op bezoek aan Oost Nederland). 4.4 FOC-plannen Er zijn in Zevenaar twee planinitiatieven voor de ontwikkeling en realisatie van een factory outlet centre, namelijk het Leisurepark Spoorallee, met als initiatiefnemende partijen Stable International Development BV, KWP en Veluwezoom Verkerk, en Integraal Toekomstplan Zevenaar, van consortium Solidiam, Van Wijnen en Gieling Consultancy. In beide plannen vormt de ontwikkeling van een factory outlet centre het kernproject. Deze paragraaf toont op beknopte wijze hoe beide initiatieven zich tot elkaar verhouden ten 60 Goudappel Coffeng; Haalbaarheids- en affectanalyse Spoorallee Zevenaar. 61 Toeristisch-recreatieve monitor Regio Arnhem-Nijmegen, factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 46

47 aanzien van de belangrijkste plankenmerken en -uitgangspunten. Voor een meer uitgebreide beschrijving en toelichting op de plannen kan verwezen worden naar de uitwerkingsplannen. 63 Tabel 4.2 Twee initiatieven voor een FOC in Zevenaar; kort overzicht van plankenmerken en uitgangspunten volgens opgave initiatiefnemers. ASPECT SPOORALLEE BAT Locatie Bestemming Plan Op bedrijventerrein 7poort, dicht bij de A12, met (nieuwe) directe aansluiting Gemengd 64 Leisurepark Spoorallee: FOC en diverse leisurevoorzieningen zoals horeca en vermaakfuncties Tegen de kern Zevenaar aan, op geringe afstand van centrum Zevenaar Woongebied en gemengd-3 65 (o.a. gericht op verplaatsing gemeentehuis) DOC BAT onderdeel van Integraal Toekomstplan Zevenaar (A12 terrein, Raadhuisplein & Verbindende As) Ruimtebeslag 1 locatie, m 2 Meerdere locaties, oppervlak in m 2 niet uit bronnen te herleiden Omvang winkeloppervlak m 2 wvo m 2 wvo Segment 55-65% mode, 10-15% sport, 10-15% schoenen, 5-10% home en 5% overig outlet assortiment; midden- en middenplus-segment Hogere segment Omvang leisure m m 2 bvo Aantal parkeerplaatsen Aantal bezoekers verwacht door initiatiefnemers Omzet verwacht door initiatiefnemers Combinatiebezoek verwacht door initiatiefnemers Regionaal marktverdringingseffect verwacht door initiatiefnemers 1 miljoen 2,4 miljoen 42 miljoen (omzetclaim) 56 miljoen (omzetinschatting) 15% bezoekt ook ander winkelgebied 35% met centrum Zevenaar 1,5-1,8% in branches mode, luxe en sport 2% Werkgelegenheid verwacht door initiatiefnemers Direct bij FOC, plus bij andere functies (werkgelegenheidsverlies bestaande modewinkels banen) 560 banen (plus 150 banen bij A12 terrein en 24 banen bij ontwikkeling Raadhuisplein) 63 Gemeente Zevenaar, Uitwerkingsplan Spoorallee (17 juni 2014), Goudappel Coffeng, Toets leisurepark Spoorallee aan eerste trede Ladder voor duurzame verstedelijking (19 september 2014) en Consortium Toekomst Zevenaar, Integraal Toekomstplan Zevenaar; Haalbaarheids- en effectenstudie (december 2014). 64 De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: ( ) e. detailhandel, waaronder begrepen volumineuze detailhandel, alsmede een supermarkt van ten hoogste m2 bruto vloeroppervlak; f. factory outlet van ten hoogste m2 bruto vloeroppervlak; g. horecabedrijven; h. leisure ( ); bron: Bestemmingsplan Spoorallee (23 juni 2014). 65 O.a. bestemd voor wonen, beroepen aan huis en kantoren, maatschappelijke voorzieningen en voorzieningen voor cultuur en ontspanning; bron: Bestemmingsplan BAT-Terrein (november 2012). factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 47

48 De FOC aan het Spoorallee is meer een soort stand-alone concept waarbij wordt uitgegaan van de intrinsieke complementaire kracht van het concept, terwijl bij het BAT-initiatief de koppeling met het centrum van Zevenaar een belangrijk element is. 4.5 Verzorgingsgebied FOC Zevenaar Realisatie van een FOC in Zevenaar betekent niet louter het toevoegen van winkel- en leisuremeters, maar heeft consequenties. Deels kunnen die positief geïnterpreteerd worden (synergie), deels negatief (verdringing) en het perspectief van een beoordelaar kan daarbij een rol spelen. Er zijn studies gedaan naar de haalbarheid en effecten door Goudappel Coffeng op verzoek van de ontwikkelaar van de locatie Spoorallee en door DTNP op verzoek van de Stadsregio (zie literatuurlijst). Eerst komt de haalbaarheid aan bod, daarna eventuele bestedings- en verdringingseffecten en vervolgens overige effecten en mogelijke synergie. Catchmentarea Door middel van een zogenaamde bereikbaarheidskaart wordt inzichtelijk wat de omvang is (in termen van inwonertallen) van het primaire 30-autominuten isochroon - en secundaire verzorgingsgebied autominuten isochroon - (zie figuur 4.4). In tabel 4.3 worden de aantallen inwoners per zone weergegeven. In deze tabel is zichtbaar dat voor een grote groep potentiele bezoekers uit Duitsland de reistijd minstens 30 minuten bedraagt, terwijl circa 1,6 miljoen potentiele Nederlandse klanten binnen het 30 autoreisminutengebied woont. Om (veel) klanten voor het FOC te trekken uit Duitsland zijn dus meer marketinginspanningen nodig dan voor klanten uit Nederland. factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 48

49 Figuur 4.4 Bereikbaarheidskaart FOC Spoorallee. Bron: Goudappel Coffeng, Haalbaarheids- en effectanalyse leisurepark Spoorallee Zevenaar (mei 2014). NB: Bereikbaarheid na realisatie alle voorziene infrastructurele maatregelen (voorzien 2018). Tabel 4.3 Aantal inwoners per reistijdzone. Bron: Goudappel Coffeng, Haalbaarheids- en effectanalyse leisurepark Spoorallee Zevenaar (mei 2014). NB: Bereikbaarheid na realisatie alle voorziene infrastructurele maatregelen (voorzien 2018). factory outlet zevenaar FOC Zevenaar in perspectief 49

De strijd om de harde A1

De strijd om de harde A1 De strijd om de harde A1 Ontwikkelingen in het A1-winkelgebied november 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff De strijd om de harde A1 In de populairste winkelstraten in Nederland is een strijd gaande

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente 1 Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente Fact sheet augustus 15 Net als Amsterdammers kopen bewoners in de Amsterdamse regio steeds meer niet-dagelijkse producten (kleding, muziek, interieurartikelen)

Nadere informatie

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Rapportnummer:

Nadere informatie

Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden

Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden Gemeente Haarlemmermeer November 2012 Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden Gemeente Haarlemmermeer November 2012 Colofon Uitgave I&O Research Villawal 19

Nadere informatie

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht Factsheets Profielen gemeentes van Utrecht Leeswijzer Profielen gemeentes van Utrecht Per gemeente van de provincie Utrecht is een profiel gemaakt. Dit profiel is weergegeven op basis van vier pagina s.

Nadere informatie

Mededeling van het college aan de gemeenteraad (2011-42)

Mededeling van het college aan de gemeenteraad (2011-42) Onderwerp: Uitkomsten koopstromenonderzoek (consumentenonderzoek) binnenstad Portefeuillehouder: Steven Kroon Datum: 18 april 2011 Aanleiding voor de mededeling Doetinchem heeft de ambitie haar bovenregionale

Nadere informatie

Aanleiding voor het onderzoek

Aanleiding voor het onderzoek Aanleiding voor het onderzoek Gemeente Heerlen, juni 2013, alle zondagen koopzondag; wekelijkse koopzondag Centrum gestart m.i.v. september 2013 Heroverweging wekelijkse koopzondag in 2015 Breed gedragen

Nadere informatie

Internetwinkelen: bijna iedereen doet het Resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011)

Internetwinkelen: bijna iedereen doet het Resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011) Internetwinkelen: bijna iedereen doet het Resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011) De detailhandel heeft het moeilijk. Daar waar voor veel sectoren geldt dat vooral de economische

Nadere informatie

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO.

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO. Blauwhoed Vastgoed Perspectief Kerkelanden Actueel DPO Datum 28 juni 2006 BLH006/Sdg/0004 Kenmerk 1 Inleiding Voor Kerkelanden worden plannen ontwikkeld die voorzien in een renovatie en upgrading van dit

Nadere informatie

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus Alles blijft Anders Het winkellandschap 2003-2011-2020 Gerard Zandbergen CEO Locatus Enkele begrippen Dagelijks aankopen Winkels / Detailhandel Mode & Luxe Wel oppervlak: Vrije Tijd WVO = In en om het

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Detailhandel in wonen De detailhandel in wonen bestaat uit de volgende branches: woninginrichting (onder te verdelen in meubelspeciaalzaken, woningtextielspeciaalzaken, slaapspeciaalzaken en gemengde zaken),

Nadere informatie

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Op 24 september werden de koopstromen 2015 van Oost- Nederland gepresenteerd door het onderzoeksbureau

Nadere informatie

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Persbericht PB13 062 1 oktober 2013 9:30 uur Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Tussen 2012 en 2025 groeit de bevolking van Nederland met rond 650 duizend tot 17,4 miljoen

Nadere informatie

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Onderwerpen: Wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Wat gaat er gebeuren

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

Gemeente Groningen. Detailhandelsmonitor 2009 gemeente Groningen

Gemeente Groningen. Detailhandelsmonitor 2009 gemeente Groningen Gemeente Groningen Detailhandelsmonitor 2009 gemeente Groningen Detailhandelsmonitor 2009 gemeente Groningen Datum 18 januari 2010 GNG057/Gfr/0478 Kenmerk Eerste versie Documentatiepagina Opdrachtgever(s)

Nadere informatie

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12 inhoudsopgave Samenvatting 3 1. Bevolking 9 1.1 Bevolkingsontwikkeling 9 1.2 Bevolkingsopbouw 10 1.2.1 Vergrijzing 11 1.3 Migratie 11 1.4 Samenvatting 12 2. Ontwikkelingen van de werkloosheid 13 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Winkelen in het Internettijdperk

Winkelen in het Internettijdperk Winkelen in het Internettijdperk De (ruimtelijke) gevolgen van internet winkelen dr. Jesse Weltevreden, Hoofd Onderzoek BOVAG 1 Inhoud Winkelgebieden in Nederland Internet winkelen in Nederland E-shoppers:

Nadere informatie

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam Op zoek naar winkelbeleving VOGON studiemiddag Rotterdam I&O Research 1. Bureau voor marktonderzoek en advies 2. 50, 3, 500, 750.000+ 3. Datacollectie in huis 4. Klantbeleving: Retail (KSO2011) Ambulante

Nadere informatie

Vitaliteitsbenchmark. Centrumgebieden. Zutphen. De economische vitaliteit van de 100 grootste centrumgebieden. 1 juli 2015.

Vitaliteitsbenchmark. Centrumgebieden. Zutphen. De economische vitaliteit van de 100 grootste centrumgebieden. 1 juli 2015. Vitaliteitsbenchmark Centrumgebieden Zutphen De economische vitaliteit van de 100 grootste centrumgebieden 1 juli 2015 Tim van Huffelen 2 Inhoud Aanleiding en doel De benchmark De resultaten voor Zutphen

Nadere informatie

Nieuwegein is geen eiland, ontwikkelingen in de regio

Nieuwegein is geen eiland, ontwikkelingen in de regio Nieuwegein is geen eiland, ontwikkelingen in de regio Bevolking Besteding Bereik Bewinkeling Bevolking Index huishoudens (2014-2030) 140 135 130 Ontwikkeling bevolking 2014-2030 Bunnik Vianen Woudenberg

Nadere informatie

Zondagopenstelling Drechterland Peiling onder inwoners. Gemeente Drechterland Augustus 2013

Zondagopenstelling Drechterland Peiling onder inwoners. Gemeente Drechterland Augustus 2013 Zondagopenstelling Drechterland Peiling onder inwoners Gemeente Drechterland Augustus 2013 Colofon Uitgave : I&O Research BV Van Dedemstraat 6c 1624 NN Hoorn Tel. (0229) 282555 www.ioresearch.nl Rapportnummer

Nadere informatie

Begeleidingscommissie

Begeleidingscommissie Bijlage 1 Begeleidingscommissie Bijlage 2 Begrippenlijst mevrouw D. Bogers mevrouw E. Lambooy mevrouw S.N. MinkemaWedzinga de heer J.S. Nota de heer A. van Wanroij Gemeente Soest KvK Gooi en Eemland Gemeente

Nadere informatie

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/ 2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).

Nadere informatie

Geldermalsen. Visievorming op het winkellandschap. Gerard Zandbergen Locatus

Geldermalsen. Visievorming op het winkellandschap. Gerard Zandbergen Locatus Geldermalsen Visievorming op het winkellandschap Gerard Zandbergen Locatus Locatus Congres 2011 6 BIG RETAIL TRENDS Schaalvergroting en Ketenvorming Clustering Internet Vergrijzing Crisis Leegstand? Winkels

Nadere informatie

Schaalvergroting en samenwerking nemen toe, circa driekwart van de sportdetaillisten werkt samen;

Schaalvergroting en samenwerking nemen toe, circa driekwart van de sportdetaillisten werkt samen; Sportspeciaalzaken De sportspeciaalzaken zijn onder te verdelen in: Algemene sportzaken Modische sportzaken Gespecialiseerde sportzaken Megastores Outdoorzaken Trends Toenemende belangstelling voor gezondheid,

Nadere informatie

Krimp in Fryslân. Inwonertal

Krimp in Fryslân. Inwonertal Krimp in Fryslân Bevolkingsdaling, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van nu én de komende jaren. Hoewel pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer zal groeien, is in sommige

Nadere informatie

De KoopstromenMonitor

De KoopstromenMonitor De KoopstromenMonitor Consumentenbestedingen gemeente Weert en omgeving Samengesteld in opdracht van Rabobank Weerterland en Cranendonck De Rabobank KoopstromenMonitor Met een belang van 11 procent in

Nadere informatie

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst?

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Trots maakte wethouder Jan Goijaards van Veghel de resultaten bekend van de renovatie van het winkelgebied van Veghel: 22 nieuwe winkels erbij in

Nadere informatie

Gemeente Barneveld kern Barneveld

Gemeente Barneveld kern Barneveld Gemeente Barneveld kern Barneveld I&O Research, 2010 Datum: September 2010 Kenmerk: Ekoop10/348 Status: Definitief Colofon Opdrachtgever Gemeente Barneveld Titel rapport Koopstromenonderzoek 2010 Deelrapportage

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht. Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012

Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht. Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012 Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012 Probleemanalyse (1996) Water als vervoersader wordt barrière Boot wordt auto

Nadere informatie

Teruglopende bezoekersaantallen winkelgebieden; wat betekent dat voor verkeer en parkeren?

Teruglopende bezoekersaantallen winkelgebieden; wat betekent dat voor verkeer en parkeren? 2013 Teruglopende bezoekersaantallen winkelgebieden; wat betekent dat voor verkeer en parkeren? Sjoerd Stienstra Ir. Sj. Stienstra Adviesbureau stedelijk verkeer BV stieverk@wxs.nl Bijdrage aan het Colloquium

Nadere informatie

Herkomsttabellen Almere & Nijkerk Randstad Koopstromenonderzoek 2011

Herkomsttabellen Almere & Nijkerk Randstad Koopstromenonderzoek 2011 Herkomsttabellen Almere & Nijkerk Randstad Koopstromenonderzoek 2011 Gemeenten en aankooplocaties, dagelijkse & niet-dagelijkse sector Colofon Opdrachtgever Provincie Zuid-Holland Provincie Noord-Holland

Nadere informatie

Groesbeek DPO Plan Dorpsstraat Groesbeek Opdrachtgever: Gemeente Groesbeek Projectnummer: 896.1109 Datum: 2 december 2009 DPO plan Dorpsstraat DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Voorstadslaan 254 6542 TG Nijmegen

Nadere informatie

Retail en Mobiliteit in de binnenstad

Retail en Mobiliteit in de binnenstad Retail en Mobiliteit in de binnenstad Fietsstad 2016 Symposium Bikenomics - 13 Oktober 2015 Giuliano Mingardo Erasmus Universiteit Rotterdam mingardo@ese.eur.nl 1 Inhoudsopgave De ontwikkeling van mobiliteit;

Nadere informatie

Leegstand als kans voor de lokale economie?

Leegstand als kans voor de lokale economie? Leegstand als kans voor de lokale economie? NVBO congres 13 april 2011 Arnhem Simon Hiemstra Senior consultant MKB Adviseurs Leegstand als kans voor de lokale economie Voorstellen Simon Hiemstra 35 jaar

Nadere informatie

@ Bereik. Iedereen is online. Internetpenetratie. Classic Internet Time: 65 minuten per dag New Internet Time: 28 minuten per dag

@ Bereik. Iedereen is online. Internetpenetratie. Classic Internet Time: 65 minuten per dag New Internet Time: 28 minuten per dag Het Nieuwe Winkelen @ Bereik 90% Internetpenetratie 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Frankrijk Duitsland Nederland Verenigd Koninkrijk 10% 0% Iedereen is online Classic Internet Time: 65 minuten per dag New

Nadere informatie

Sociale media in Nederland Door: Newcom Research & Consultancy

Sociale media in Nederland Door: Newcom Research & Consultancy Sociale media in Nederland Door: Newcom Research & Consultancy Sociale media hebben in onze samenleving een belangrijke rol verworven. Het gebruik van sociale media is groot en dynamisch. Voor de vierde

Nadere informatie

Monitor Toerisme en Recreatie Flevoland 2014. Samenvatting economische effectberekening, cijfers 2013

Monitor Toerisme en Recreatie Flevoland 2014. Samenvatting economische effectberekening, cijfers 2013 Monitor Toerisme en Recreatie Flevoland 2014 Samenvatting economische effectberekening, cijfers 2013 MONITOR TOERISME EN RECREATIE FLEVOLAND 2014 2 Monitor Toerisme en Recreatie Aanleiding en doel Deze

Nadere informatie

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Startdia met foto Ruimte De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Wie ben ik? Stefan van Aarle: Adviseur Retail & Centrummanagement Coördinator Platform Binnenstadsmanagement Organisatie

Nadere informatie

Amersfoort. Euterpeplein. ruimtelijk-economisch onderzoek 04-07-2013 081530.17896.00

Amersfoort. Euterpeplein. ruimtelijk-economisch onderzoek 04-07-2013 081530.17896.00 Amersfoort Euterpeplein ruimtelijk-economisch onderzoek identificatie planstatus projectnummer: datum: 081530.17896.00 04-07-2013 projectleider: opdrachtgever: drs. G. Welten Hoorne Vastgoed R.008/04 gecertificeerd

Nadere informatie

Agenda voor de toekomst voor detailhandelsbeleid

Agenda voor de toekomst voor detailhandelsbeleid Agenda voor de toekomst voor detailhandelsbeleid Stadsregio Arnhem-Nijmegen Opdrachtgever: Contactpersoon: Kamer van Koophandel Centraal Gelderland mevrouw M.H.J. Hendriks Projectteam DTNP: de heer D.J.

Nadere informatie

KoopstromenMonitor Gemeente Hilversum

KoopstromenMonitor Gemeente Hilversum KoopstromenMonitor Gemeente Hilversum Detailhandel in zwaar weer De marktomstandigheden voor de gevestigde detailhandel zijn er de afgelopen jaren niet beter op geworden. Tussen 2008 en 2012 is de totale

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Schoenendetailhandel De schoenendetailhandel verkoopt schoeisel en aanverwante accessoires. De schoenenwinkels zijn globaal onder te verdelen in: zelfstandige samenwerkende schoenenzaken, discountzaken,

Nadere informatie

KIJKEN, KIJKEN NAAR KOPEN RAPPORT STEENWIJK. Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015 Augustus 2015. www.ioresearch.nl

KIJKEN, KIJKEN NAAR KOPEN RAPPORT STEENWIJK. Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015 Augustus 2015. www.ioresearch.nl KIJKEN, KIJKEN NAAR KOPEN RAPPORT STEENWIJK Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015 Augustus 2015 www.ioresearch.nl COLOFON Uitgave I&O Research Zuiderval 70 Postbus 563 7500 AN Enschede Rapportnummer

Nadere informatie

Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten

Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten 16 april 2015 2012 Overview Actieprogramma Nov.: Provincie agendeert Actieprogramma LEW 2013 Mrt.: start ontwikkeling

Nadere informatie

LATEN WE SAMEN ZORGEN DAT ONS CENTRUM NOG MEER GAAT KLOPPEN!

LATEN WE SAMEN ZORGEN DAT ONS CENTRUM NOG MEER GAAT KLOPPEN! EEN KLOPPEND HART LATEN WE SAMEN ZORGEN DAT ONS CENTRUM NOG MEER GAAT KLOPPEN! ONS CENTRUM in beeld en cijfers WIST U DAT. wij ruim 50.000 m2 detailhandel hebben in ons centrum (vergelijk centrum Helmond,

Nadere informatie

Bijlage 2: Koopstromenonderzoek. Binnenstad Breda Voorjaar 2013. Opdrachtnummer: 30-2243 Dataverzameling: maart 2013 Oplevering: maart 2013

Bijlage 2: Koopstromenonderzoek. Binnenstad Breda Voorjaar 2013. Opdrachtnummer: 30-2243 Dataverzameling: maart 2013 Oplevering: maart 2013 Binnenstad Breda Voorjaar 2013 Opdrachtnummer: 30-2243 Dataverzameling: maart 2013 Oplevering: maart 2013 Projectbegeleiding: drs. M. Caspers Strabo bv Marktonderzoek en Vastgoedinformatie Postbus 15710

Nadere informatie

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 4 e editie. Opzet en inhoud

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 4 e editie. Opzet en inhoud 4 e editie Economische monitor Voorne PutteN Opzet en inhoud In 2010 verscheen de eerste editie van de Economische Monitor Voorne-Putten, een gezamenlijk initiatief van de vijf gemeenten Bernisse, Brielle,

Nadere informatie

Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn

Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn Inleiding Het centrum van Alphen aan den Rijn is de ontmoetingsplaats, het culturele- en koopcentrum voor de inwoners van Alphen

Nadere informatie

Euregionaal. koopstromenonderzoek 2009. Stadsregio Arnhem Nijmegen. Conceptrapport. VNA055/Gfr.conceptrapport 1 e versie. Datum 28 augustus 2009

Euregionaal. koopstromenonderzoek 2009. Stadsregio Arnhem Nijmegen. Conceptrapport. VNA055/Gfr.conceptrapport 1 e versie. Datum 28 augustus 2009 Euregionaal koopstromenonderzoek 2009 Stadsregio Arnhem Nijmegen Conceptrapport Datum 28 augustus 2009 VNA055/Gfr.conceptrapport 1 e versie Kenmerk Eerste versie Documentatiepagina Opdrachtgever(s) Stadsregio

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Cafetaria's en kleine eetwarenverstrekkers Cafetaria's en kleine eetwarenverstrekkers behoren tot de spijsverstrekkende bedrijven. Zij richten zich op de bereiding en verkoop van gemaksvoedsel vanuit een

Nadere informatie

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V.

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Datum: 12-05-2015 John Patrick Jansen - 18 jaar werkzaam in het vastgoed - 15 jaar bedrijfsmakelaar - Retailspecialist

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Leidt webwinkelen tot meer mobiliteit? Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid

Leidt webwinkelen tot meer mobiliteit? Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid Quickscan naar de betekenis van internetwinkelen voor de mobiliteit Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid Johan Visser Jan Francke Juni 2013 Analyses van mobiliteit en mobiliteitsbeleid dat is waar het

Nadere informatie

Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014)

Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) 10 december 2014 Memo Status: Memo Datum: 10 december 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Detailhandel in bovenkleding Tot de detailhandel in bovenkleding behoren de dameskleding-, de herenkleding- en de gemengde kledingzaken, waaronder de jeanszaken. Het grootwinkelbedrijf bedient vooral het

Nadere informatie

ECORYS. FOC Zuidbroek. Second opinion op bestaande onderzoeken. Opdrachtgever: Redema Consultants BV. Rotterdam, 22-11-2011. mifm

ECORYS. FOC Zuidbroek. Second opinion op bestaande onderzoeken. Opdrachtgever: Redema Consultants BV. Rotterdam, 22-11-2011. mifm ECORYS FOC Zuidbroek Second opinion op bestaande onderzoeken Opdrachtgever: Redema Consultants BV Rotterdam, 22-11-2011 mifm FOC Zuidbroek Second opinion op bestaande onderzoeken Opdrachtgever: Redema

Nadere informatie

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord 1 Staat van de detailhandel, Stadsdeel Fact sheet juni 215 In zijn 316 winkels met een totale vloeroppervlakte van ruim 1. m 2. Het grootste deel betreft winkels voor niet-dagelijkse boodschappen. De winkels

Nadere informatie

Retail Management Center

Retail Management Center Retail Management Center Retailvisie en positionering Vught Carine Ghazzi Huib Lubbers 29-1-2015 Copyright RMC 2012 1 Retail Management Center Retail Management Center is een retailadviesbureau waar strategische

Nadere informatie

Visie en Actieplan winkelcentrum Heksenwiel

Visie en Actieplan winkelcentrum Heksenwiel Visie en Actieplan winkelcentrum Heksenwiel 29 april 2014 Bestuur Winkeliersvereniging Heksenwiel DELA/DTZ Wijkraad BeKom SOAB Breda BV i.spape@soab.nl e.kalle@soab.nl Waarom een visie op Heksenwiel Leegstand,

Nadere informatie

Planbureau voor de Leefomgeving PERSBERICHT. Bevolking daalt in kwart Nederlandse gemeenten. Nieuwe regionale bevolkingsprognoses tot 2040:

Planbureau voor de Leefomgeving PERSBERICHT. Bevolking daalt in kwart Nederlandse gemeenten. Nieuwe regionale bevolkingsprognoses tot 2040: Planbureau voor de Leefomgeving PERSBERICHT Nieuwe regionale bevolkingsprognoses tot 2040: Bevolking daalt in kwart Nederlandse gemeenten De komende dertig jaar treedt in delen van Nederland, vooral in

Nadere informatie

KIJKEN, KIJKEN NAAR KOPEN RAPPORT GOOR. Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015 Oktober 2015. www.ioresearch.nl

KIJKEN, KIJKEN NAAR KOPEN RAPPORT GOOR. Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015 Oktober 2015. www.ioresearch.nl KIJKEN, KIJKEN NAAR KOPEN RAPPORT GOOR Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015 Oktober 2015 www.ioresearch.nl COLOFON Uitgave I&O Research Zuiderval 70 Postbus 563 7500 AN Enschede Rapportnummer 2015/087

Nadere informatie

Retailvisie Leidse regio

Retailvisie Leidse regio Retailvisie Leidse regio Welkom bij het RMC Werkatelier Leidse regio Twitter: @economie071 2-4-2015 Copyright RMC 2012 1 Programma 18:00 Inloop 18:30 Opening door Robert Strijk Voorzitter stuurgroep Economie071

Nadere informatie

Saxionstudent.nl Blok1

Saxionstudent.nl Blok1 Samenvatting eindopdracht Trends en ontwikkelingen op consumentenniveau Macro In dit eind rapport hebben we de navigatiesystemen markt in kaart gebracht. In de macro, meso en micro omgevingen hebben we

Nadere informatie

Nederlands-Duitse grensstreek Sociaal-economische foto

Nederlands-Duitse grensstreek Sociaal-economische foto Nederlands-Duitse grensstreek Sociaal-economische foto 1 Rabobank Groep Duits-Nederlandse grensstreek Inhoudsopgave Demografie Dynamiek, groen-grijs, beroepsbevolking, inkomen, migratie Werkgelegenheid

Nadere informatie

Reactie op rapport 'Effecten FOC Zevenaar voor de Stadsregio (DTnP)'

Reactie op rapport 'Effecten FOC Zevenaar voor de Stadsregio (DTnP)' Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

Agenda voor de toekomst voor detailhandelsbeleid regio Achterhoek

Agenda voor de toekomst voor detailhandelsbeleid regio Achterhoek Agenda voor de toekomst voor detailhandelsbeleid regio Achterhoek Opdrachtgever: Contactpersoon: Kamer van Koophandel Centraal Gelderland mevrouw M.H.J. Hendriks Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh

Nadere informatie

Detailhandelsvisie. Goeree-Overflakkee

Detailhandelsvisie. Goeree-Overflakkee Detailhandelsvisie Goeree-Overflakkee 2 trends en ontwikkelingen in de detailhandel (algemeen)! Economische stagnatie! Omzetverschuivingen van offline naar online winkels (internet winkelen)! Overcapaciteit

Nadere informatie

De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra

De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra 1/20 De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra Winnaars Verliezers Hoe wordt een winkelcentrum een winnaar? Case-study Zonder parkeren geen winkelomzet drs. Hans P. van Tellingen

Nadere informatie

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO De binnenstad in 2020 Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO Trends & Ontwikkelingen Consument Mobiel Goed geïnformeerd (internet) Kritisch, hoge verwachtingen Zoekt beleving,

Nadere informatie

Binnenstad van Breda en woonboulevard: synergie of concurrentie?

Binnenstad van Breda en woonboulevard: synergie of concurrentie? Binnenstad van Breda en woonboulevard: synergie of concurrentie? Rabobank Breda Academie voor Marketing en Business Management Breda, juli 2005 Drs. Dick A. Francken 1 Voorwoord: De Bredase Economische

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Groothandel in sport- en recreatieartikelen De groothandel in sport- en recreatieartikelen handelt in kleding, schoeisel en hardware voor sport en recreatie. Daarbij horen ook activiteiten als marketing,

Nadere informatie

Lesbrief 6: Trends en ontwikkelingen

Lesbrief 6: Trends en ontwikkelingen Lesbrief 6: Trends en ontwikkelingen Iedere dag worden er nieuwe ontdekkingen gedaan en veranderen de gewoonten van mensen. Trends en ontwikkelingen vind je dan ook in ieder werkgebied terug. Ook in de

Nadere informatie

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant'

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' 'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' OPROEP VANUIT DE VRIJETIJDSSECTOR Opgesteld door: Vrijetijdshuis Brabant, TOP Brabant, Erfgoed Brabant, Leisure Boulevard, NHTV, MKB, BKKC, Stichting Samenwerkende

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012

Kwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012 Kwaliteitsverbetering aanloopstraten Presentatie 31 mei 2012 Vooraf Aanleiding: BRO rapportage 2009 Conceptplan Brusselsestraat e.o. 2010 Verandering economische situatie 2009-2012 Vraagstelling: Actuele

Nadere informatie

Gemeenten in een spagaat

Gemeenten in een spagaat Gemeenten in een spagaat Op vrijdag 8 februari 2013 stond er een groot artikel in De Telegraaf over de problemen met grondposities bij de gemeenten. Vandaag (27 februari 2015) staat er een groot artikel

Nadere informatie

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland Wonen in Hilversum Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland De Nederlandse woningmarkt staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Deze aandacht heeft vooral betrekking op de ordening

Nadere informatie

DE ECONOMIE VAN HOORN IN CIJFERS

DE ECONOMIE VAN HOORN IN CIJFERS DE ECONOME VAN HOORN N CJFERS Weten hoe de economie van in elkaar zit, weten hoe de ontwikkelingen zijn en weten welke sectoren belangrijk zijn. Dat is belangrijk om goede uitspraken te doen over onze

Nadere informatie

2015 en verder Fundamentele veranderingen

2015 en verder Fundamentele veranderingen 2015 en verder Fundamentele veranderingen Gemert, 15 januari 2015 Alexander Heijkamp, sectormanager retail @JAHeijkamp Introductie Agenda: Macro economische ontwikkelingen 2015 Veranderd consumentengedrag

Nadere informatie

Factsheets Leeswijzer

Factsheets Leeswijzer Factsheets Leeswijzer Voor het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 zijn naast een hoofdrapport en een internetapplicatie factsheets ontwikkeld om de onderzoeksresultaten overzichtelijk en helder te presenteren.

Nadere informatie

Gemeente Hof van Twente kern Diepenheim

Gemeente Hof van Twente kern Diepenheim Gemeente Hof van Twente kern Diepenheim I&O Research, 2010 Datum: September 2010 Kenmerk: Ekoop10/348 Status: Definitief Colofon Opdrachtgever Gemeente Hof van Twente Titel rapport Koopstromenonderzoek

Nadere informatie

Centrumvisie Wassenaar. Huib Lubbers 10 maart 2016

Centrumvisie Wassenaar. Huib Lubbers 10 maart 2016 Centrumvisie Wassenaar Huib Lubbers 10 maart 2016 1 Agenda Trends in retail Opdracht aan RMC Werkateliers Consumentenonderzoek DNA Aanbod data-onderzoek Bezoekersstromen CentrumVisie Wassenaar 11-3-2016

Nadere informatie

Gemeente Haaksbergen kern Haaksbergen

Gemeente Haaksbergen kern Haaksbergen Gemeente Haaksbergen kern Haaksbergen I&O Research, 2010 Datum: september 2010 Kenmerk: Ekoop10/348 Status: Definitief Colofon Opdrachtgever Gemeente Haaksbergen Titel rapport Koopstromenonderzoek 2010

Nadere informatie

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 VERTROUWELIJK Coltavast Enschede B.V. De heer R. Wagner Postbus 53186 1007 RD AMSTERDAM Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 Betreft: Enschede-Kalanderstraat Geachte heer Wagner, In de bestaande

Nadere informatie

GEMEENTEBLAD. Nr. 71764. Beleidsnotitie Detailhandel 2014. 5 augustus 2015. Officiële uitgave van gemeente Wijchen.

GEMEENTEBLAD. Nr. 71764. Beleidsnotitie Detailhandel 2014. 5 augustus 2015. Officiële uitgave van gemeente Wijchen. GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Wijchen. Nr. 71764 5 augustus 2015 Beleidsnotitie Detailhandel 2014 Detailhandelstructuur en supermarktbeleid Wijchen, vastgesteld 9 juli 2015 1. Aanleiding

Nadere informatie

Toekomst van de binnenstad en vraaggericht denken

Toekomst van de binnenstad en vraaggericht denken Toekomst van de binnenstad en vraaggericht denken Waar hebt u voor het laatst iets gekocht? De klantenreis Oriëntatie Keuze Koop winkelcentrum waar wat wil ik? vergelijken folder feedback prijs wanneer

Nadere informatie

Zijdelwaard Uithoorn. Winkelen Wonen Verblijven

Zijdelwaard Uithoorn. Winkelen Wonen Verblijven Zijdelwaard Uithoorn Winkelen Wonen Verblijven Uithoorn is een aantrekkelijke, landelijke woongemeente. Direct gelegen aan de Amstel en onderdeel van het Groene Hart, maar toch ook op een steenworpafstand

Nadere informatie

97% 24% 27% 0% 25% 50% 75% 100%

97% 24% 27% 0% 25% 50% 75% 100% 11 WINKELEN EN WINKELCENTRA In dit hoofdstuk wordt gekeken naar het koopgedrag van de Leidenaar, zowel voor dagelijkse als voor niet-dagelijkse boodschappen. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan het

Nadere informatie

Rapport KOPEN@UTRECHT. KOOPSTROMENONDERZOEK PROVINCIE UTRECHT 2014-2015 Februari 2015. www.ioresearch.nl

Rapport KOPEN@UTRECHT. KOOPSTROMENONDERZOEK PROVINCIE UTRECHT 2014-2015 Februari 2015. www.ioresearch.nl Rapport KOPEN@UTRECHT KOOPSTROMENONDERZOEK PROVINCIE UTRECHT 2014-2015 Februari 2015 www.ioresearch.nl COLOFON Uitgave I&O Research Zuiderval 70 Postbus 563 7500 AN Enschede Rapportnummer 2015/005 Datum

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Sportspeciaalzaken De sportspeciaalzaken zijn onder te verdelen in: Algemene sportzaken Modische sportzaken Gespecialiseerde sportzaken Megastores Outdoorzaken Trends Toenemende belangstelling voor gezondheid,

Nadere informatie

Detailhandelsvisie Katwijk

Detailhandelsvisie Katwijk Detailhandelsvisie Katwijk Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Katwijk de heer R. van der Poel Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh de heer W. Frielink Projectnummer: 1114.1211 Datum: 15 mei 2012

Nadere informatie

Beleidsregel Detailhandel A2-gemeenten

Beleidsregel Detailhandel A2-gemeenten Beleidsregel Detailhandel A2-gemeenten Aanleiding In de Verordening ruimte 2014 van de provincie Noord-Brabant is de sector detailhandel nadrukkelijk aanwezig. De provincie verplicht gemeenten om de programmering

Nadere informatie

winkelcentra kennen de wijk

winkelcentra kennen de wijk P. 210 Slimme Bas Buvelot winkelcentra kennen de wijk P. 211 Veel naoorlogse wijken in Nederland worden momenteel vernieuwd omdat de woningvoorraad niet meer aansluit bij de woonwensen van de hedendaagse

Nadere informatie

Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden

Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden AM juni 2010 definitief Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden dossier : D2428.01.001 registratienummer : versie : 3 AM juni 2010

Nadere informatie

Notitie van aanbevelingen Aanbevelingen vanuit de Boxtelse gemeenschap ten bate van het opstellen van een nieuwe Horeca- en Detailhandelsvisie voor

Notitie van aanbevelingen Aanbevelingen vanuit de Boxtelse gemeenschap ten bate van het opstellen van een nieuwe Horeca- en Detailhandelsvisie voor Notitie van aanbevelingen Aanbevelingen vanuit de Boxtelse gemeenschap ten bate van het opstellen van een nieuwe Horeca- en Detailhandelsvisie voor Boxtel 1 Inleiding De voorzitters van de ondernemersverenigingen

Nadere informatie