Albert Heijn in Voorthuizen

Transcriptie

1 Albert Heijn in Voorthuizen Eindrapport maart 2011

2 Albert Heijn in Voorthuizen Eindrapport dossier : BA registratienummer : versie : definitief maart 2011

3 INHOUD BLAD 1 UITBREIDING ALBERT HEIJN VRAAGT OM ONDERZOEK Uitbreiding op huidige locatie of elders in Voorthuizen? Onze aanpak en DPO methodiek Leeswijzer 4 2 DETAILHANDEL IN VOORTHUIZEN Aanbod: voorzieningenstructuur in Voorthuizen Vraag: verzorgingsgebied en toerisme Ruimtelijk-functionele structuur centrum Voorthuizen Benchmark Conclusie detailhandelsaanbod in Voorthuizen 10 3 BELEIDSKADERS, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Rijksbeleid: inpassing in bestaande detailhandelstructuur Provinciaal beleid: geen fundamentele aantasting detailhandelstructuur Beleid gemeente: aandacht voor concentratie, vernieuwing, schaalvergroting Plannen en vastgoedontwikkelingen Relevante consumententrends en ontwikkelingen dagelijks aanbod Trends in supermarktland de retailer Inspelen op trends en ontwikkelingen in Voorthuizen 14 4 LOCATIE-EISEN SUPERMARKTEN EN COMBINATIEBEZOEK Locatie-eisen Albert Heijn Supermarkt vaak moeilijk inpasbaar in centrum Ruime supermarkten goed voor combinatiebezoek Combinatiebezoek Combinatiebezoek in Voorthuizen SWOT Voorthuizen 19 5 MARKTRUIMTE EN UITBREIDINGSBEHOEFTE ALBERT HEIJN Marktruimte dagelijkse aanbod: uitbreiding is mogelijk Huidige locatie Albert Heijn handhaven is geen optie Uitbreiden niet haalbaar op huidige of andere locatie in het centrum Zeer verdeelde mening Albert Heijn-bezoekers over eventuele verplaatsing Beoogde locaties voor verplaatsing Albert Heijn Conclusie marktruimte en verplaatsingsbehoefte 23 6 CONCLUSIES EN ONTWIKKELSTRATEGIE OP HOOFDLIJNEN Albert Heijn in Voorthuizen behouden biedt kansen Toekomst bestendige structuur: bouwstenen Geen duurzame ontwrichting of precedentwerking door verplaatsing Leefbaarheid verbetert Positionering centrum Voorthuizen: naar meer verblijfsgemak en authenticiteit Verplaatsing mogelijk Invulling huidige locatie 26 BIJLAGE 1: BEGRIPPENLIJST 1 BA

4 BIJLAGE 2: GERAADPLEEGDE BRONNEN 3 BIJLAGE 3: DPO METHODIEK 4 BIJLAGE 4: AANBOD LEVENSMIDDELEN IN REGIO 5 BIJLAGE 5: BENCHMARK AANTAL VERKOOPPUNTEN 5 BIJLAGE 6: TOERISME EN SEIZOENSGEBONDEN SUPERMARKTEN 6 BIJLAGE 7: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 7 BIJLAGE 8: INVULLING HUIDIGE PAND 12 BA

5 1 UITBREIDING ALBERT HEIJN VRAAGT OM ONDERZOEK 1.1 Uitbreiding op huidige locatie of elders in Voorthuizen? Albert Heijn huurt een pand in Voorthuizen, waarin zij een franchise Albert Heijn exploiteert. Op dit moment heeft de supermarkt een omvang van ongeveer 900 m² WVO Albert Heijn wenst uit te breiden, wat na uitgebreid onderzoek niet mogelijk is op de huidige locatie. Om de inwoners en consumenten in Voorthuizen ook in de toekomst te kunnen blijven bedienen, heeft de exploitant een locatie buiten het centrum op het oog. De overige winkeliers in het centrum zien de Albert Heijn niet graag op een andere locatie. Het gevoel leeft dat veel bezoekers aan het centrum bij verplaatsing van de Albert Heijn het centrumgebied minder zullen bezoeken. Tegelijkertijd erkennen de winkeliers dat uitbreiding op de huidige locatie geen eenvoudige opgave is. Daarom heeft de gemeente in de loop van de jaren diverse onderzoeken laten uitvoeren naar de detailhandel in Voorthuizen, te weten: - DPO Supermarktstructuur, BRO 2006, - Detailhandelsvisie Voorthuizen, winkelen in harmonie, Ecorys De winkeliers hebben eveneens een onderzoek laten uitvoeren om de effecten van de verplaatsing van de Albert Heijn in kaart te brengen: - Effecten verplaatsing Albert Heijn Voorthuizen, DTNP 2010 Van den Tweel heeft als franchisenemer van Albert Heijn behoefte aan een vooral kwalitatieve onderbouwing voor de verplaatsing van de supermarkt Albert Heijn en daarmee het in stand houden van het aanbod dagelijkse voorzieningen in Voorthuizen. We hebben de volgende hoofdvraag geformuleerd: Hoe realiseer je een passende toekomstige structuur voor dagelijkse voorzieningen in Voorthuizen? De volgende onderzoeksvragen beantwoorden wij in ons advies: 1. Wat zijn de huidige sterke en zwakke punten van de dagelijkse voorzieningenstructuur? 2. Hoe spelen de winkeliers en gemeente optimaal in op de relevante trends, ontwikkelingen en plannen? 3. Wat zijn de effecten van verplaatsing van de Albert Heijn naar een locatie buiten het centrum? 4. Hoe ziet de toekomstige gewenste detailhandelsstructuur voor dagelijks aanbod eruit zonder dat er sprake is van duurzame ontwrichting? 5. Wat is een mogelijke invulling voor het huidige pand? 1.2 Onze aanpak en DPO methodiek Aan de hand van het al beschikbare onderzoek en cijfermateriaal zullen wij ons een beeld vormen van de huidige situatie en mogelijkheden. Wij berekenen de marktruimte aan de hand van het beschikbare materiaal 1. De uitkomsten van een DPO vormen geen blauwdruk, maar zijn indicatief van aard. Wij plaatsen dit in een breder perspectief i.v.m. duurzame ontwrichting en leefbaarheid. Wij zullen vervolgens 1 Meer uitleg over input voor DPO in bijlage 3 BA

6 een kwalitatieve onderbouwing geven voor uw vraag. Hierbij hechten wij waarde aan de leefbaarheid voor de inwoners, het optimaal bedienen van de inwoners en bezoekers (recreant, toerist en inwoners uit de regio) in Voorthuizen met een combinatie tussen gemak en vermaak. 1.3 Leeswijzer In het vervolg van dit onderzoekt treft u in hoofdstuk 2 een analyse aan van het huidige aanbod in Voorthuizen. Hoofdstuk 3 behandelt de beleidskaders, trends en ontwikkelingen en de betekenis daarvan voor Voorthuizen. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de locatie-eisen voor een supermarkt weergegeven, inclusief combinatiebezoek in Voorthuizen. Hoofdstuk 4 sluit af met een SWOT-analyse. In hoofdstuk 5 wordt de marktruimte voor het dagelijkse segment in Voorthuizen weergegeven, naast de locatiemogelijkheden vanuit de uitbreidingsbehoefte van Albert Heijn. Hoofdstuk 6 bevat de belangrijkste conclusies van dit onderzoek en geeft bouwstenen voor een optimale invulling van het dagelijkse segment in Voorthuizen en de dorpskern. In bijlage 1 is een begrippenlijst opgenomen, in bijlage 2 treft u de bronnenlijst aan. BA

7 2 DETAILHANDEL IN VOORTHUIZEN Voorthuizen is een van de negen kernen van de gemeente Barneveld en is qua inwoners de tweede kern binnen de gemeente. Voorthuizen is ook het tweede aankoopcentrum van gemeente Barneveld. Barneveld-kern heeft tevens een verzorgende functie voor de andere kernen van de gemeente. In iedere omliggende kern is minimaal een supermarkt(je) gevestigd, behalve in Terschuur (zie bijlage 4). De inwoners van deze kernen zijn voor de grote boodschappen aangewezen op de grotere kernen zoals Barneveld en Voorthuizen. Tabel 1 Aanbod in de gemeente Barneveld (in m² wvo afgerond) Woonplaats Inwonertal Dagelijks Niet-dagelijks Totaal WVO (minus leegstand) Barneveld Garderen Kootwijk Kootwijkerbroek Stroe Terschuur Voorthuizen Zwartebroek Totaal Bron: Locatus 2010, CBS, bewerking DHV 2.1 Aanbod: voorzieningenstructuur in Voorthuizen De kern Voorthuizen heeft totaal 15 verkooppunten in de levensmiddelen branche met m² wvo, waarvan 12 verkooppunten in centrum (met m² wvo) en 2 kleine campingwinkels bij camping- en bungalowparken die alleen in het seizoen geopend zijn. Deze winkels hebben een lokale functie vooral voor toeristen. De eigen inwoners doen hier niet hun dagelijkse inkopen. Het winkelaanbod 2 in Voorhuizen is voornamelijk gesitueerd langs de Hoofdstraat (centrum Voorthuizen). Het aanbod heeft een lokale functie en bedient in de zomermaanden ook de toeristen en recreanten van de logiesaccommodaties in de omgeving. De toeristische bestedingen doen zich vooral in de zomermaanden voor. 2 In dit onderzoek richten wij ons verder op het dagelijkse aanbod (levensmiddelen en persoonlijke verzorging) en nietdagelijkse aanbod exclusief doelgericht aanbod. Het doelgerichte aanbod zoals woonwinkels, doe-het-zelf winkels en tuincentra laten wij buiten beschouwing omdat deze branches veelal op perifere locaties gevestigd zijn en geen directe relatie hebben met het dagelijkse aanbod en het aanbod in het centrum. BA

8 Tabel 2 Aantal verkooppunten en m² wvo supermarkten, overig dagelijks en niet-dagelijks in Voorthuizen centrum en geheel Voorthuizen Bron: Locatus, 2011; DTNP, 2010 (bewerking DHV). - Het totale winkelvloeroppervlakte aan supermarkten in het centrum van Voorthuizen bedraagt m² wvo (Albert Heijn, Super de Boer, Aldi). - Het aanbod aan overig dagelijkse winkels (versspeciaalzaken en persoonlijke verzorging) in het centrum van Voorthuizen is circa m² wvo, verdeelt over 11 verkooppunten. Dit is gemiddeld 100 m² per verkooppunt. - Het totale aanbod aan dagelijkse winkels in het centrum van Voorthuizen bedraagt circa m² wvo (2.300 m² wvo m² wvo). - Indien het aanbod aan dagelijkse winkels in het centrum van Voorthuizen opgesplitst wordt naar food (supermarkten en versspeciaalzaken) en non-food (persoonlijke verzorging) is de verdeling als volgt: o food, 12 verkooppunten, totaal ca m² wvo; 3 supermarkten, totaal m² wvo 9 versspeciaalzaken, totaal 500 m² wvo o non-food, 2 verkooppunten (Kruitvat en DA), totaal ca. 600 m² wvo. - Het aanbod aan winkels in niet-dagelijkse sectors (mode/luxe en vrije tijd) in het centrum van Voorthuizen bedraagt circa m² wvo Supermarkten in centrum Voorthuizen Supermarkten Overig dagelijks Niet-dagelijks (mode/luxe + vrije tijd) Centrum Totaal Centrum Totaal Centrum Totaal Aantal verkooppunten Aantal m² wvo Het aanbod aan supermarkten in het centrum van Voorthuizen is compleet met 2 servicesupermarkten (Super de Boer en Albert Heijn) en 1 discountsupermarkt (Aldi). De Spar ligt net buiten het centrum, ruimtelijk gezien. Deze supermarkten zijn klein qua winkelvloeroppervlakte, de toekomstbestendigheid staat daarmee onder druk. Schaalvergroting is vooral in supermarktbranche al jaren de trend. Deze trend zet door (zie hoofdstuk 3 en 4). De minimale grootte voor nieuwe servicesupermarkten is nu gemiddeld m² WVO. De ligging van de supermarkten Albert Heijn en Aldi in het centrum is niet optimaal. Aldi ligt enigszins afgelegen en buiten het drukste deel van het centrum. Albert Heijn is gescheiden van het grootste deel van het overige aanbod in het centrum door de drukke Hoofdstraat en heeft weinig parkeergelegenheid. Supermarkten in Voorthuizen centrum ah 900 m2 super 850 m2 aldi 550 m2 buiten centrum spar 300 m2 attent 100 m2 versspeciaal 430 m2 bron: dtnp, 2010 BA

9 2.2 Vraag: verzorgingsgebied en toerisme Voorthuizen heeft inwoners. Daarnaast telt Voorthuizen in de zomermaanden bijna twee keer zoveel inwoners als gevolg van de aanwezigheid van bungalowparken en campings. Voor de winkeliers zijn dit, naast de eigen inwoners, graag geziene klanten. In dit onderzoek wordt een onderscheid gemaakt naar: 1. permanente bewoners (inwoners van de kern Voorthuizen) en 2. bezoekers (met name toeristen en recreanten, maar ook bezoekers uit de regio). Effect toerisme op supermarktomzet Bestedingen van bezoekers uit de regio en toeristen beschouwen wij als koopkrachttoevloeiing. Uit onderzoek van MKB REVA en Seinpost blijkt dat dagtoeristen vooral impulsaankopen doet, naast horecabezoek. Zij stellen ook dat verblijfstoeristen een vergelijkbaar bestedingspatroon hebben als permanente bewoners. Afhankelijk van de logiesvorm hebben deze toeristen in meer of mindere mate behoefte aan levensmiddelen. De toeristische bestedingen maken de markt voor supermarkten in Voorthuizen groter, waardoor in Voorthuizen relatief veel supermarkten gevestigd zijn. Het seizoensgebonden bezoek maakt dat in de drukke zomermaanden de markt voor dagelijkse goederen groter is. Per saldo zullen de supermarkten in de toeristenplaatsen 10-20% groter zijn dan gemiddeld in Nederland op basis van hun gemiddelde jaaromzet 3. DTNP gaat in haar studie uit van een koopkrachtoevloeiing van 25 tot maximaal 30%, gelet op de grote aantallen toeristen en het beperkte aanbod in de regio ten noorden van Voorhuizen. Wij onderschrijven dit voor de huidige situatie Bezoekers uit de regio Rondom Voorthuizen ligt een aantal kleine kernen die voor de grotere boodschappen aangewezen zijn op grotere kernen met een groter aanbod dan in de eigen kern. Gezien het kleinschalige aanbod in de eigen kern (zie bijlage 4), de ligging en bereikbaarheid per weg, zullen inwoners uit deze kernen zich richten op Voorthuizen of Barneveld. Het gaat in totaal om ongeveer inwoners. Passantenenquête Opvallend is dat uit de passantenenquête van DTNP (2010) blijkt dat van de bezoekers van Albert Heijn in Voorthuizen: slechts 1-3 % uit de overige kernen van gemeente Barneveld komt en slechts 7 12 % uit de regio. Hier gaat een hoop koopkrachttoevloeiing (bezoekers en omzet) voor Voorthuizen verloren uit de directe omgeving (zowel inwoners als toeristen). 3 DPO Supermarkten Sluis, Detailhandelsvisie Cadzand-Bad, RBOI In de conclusie vertaalt RBOI dit door voor alle toeristische plaatsen. BA

10 Tabel 3 Aantal inwoners verzorgingsgebied Voorthuizen Zwartebroek Terschuur t Woud Huinen Koudhoorn 405 Garderen Uddel Stroe Totaal Bron: CBS Statline Wijk en Buurt, 2011 *andere kernen (zoals Veenhuizerveld) inbegrepen bij bovenstaande kernen en aantallen. Overigens is het inwoneraantal voor sommige dorpen niet apart te vinden. Deze zijn opgenomen bij het inwoneraantal van de iets grotere dorpen. Kaart 1 regio en dorpskernen Ruimtelijk-functionele structuur centrum Voorthuizen De meeste winkels zijn gesitueerd langs de Hoofdstraat, dit geeft een duidelijke route en heldere structuur voor de consument. Het centrum is redelijk compact, waarbij (dreigende) leegstand vooral opvallend is bij uitwaaiers aan de oostkant van het gebied. De trekkers (Blokker, Super de Boer, Albert Heijn, Kruitvat, DA) zijn redelijk gespreid. De Hoofdstraat is een barrière tussen de Albert Heijn en de rest van het winkelgebied. Het gevelbeeld is wisselend, waarbij het merendeel van de panden enigszins verouderd is. Een aantal panden heeft een historische en bijzondere uitstraling. De Hoofdweg is een barrière voor het centrum, deze relatief drukke doorgaande straat (doorgaande route, N344) doorkruist het winkelgebied. Met de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte (hekwerk, brede parkeerplaatsen, signaalfunctie in bestrating) is dit deels opgelost. Daar waar mogelijk is de openbare ruimte ingericht als verblijfsgebied. De omgeving is representatief. De inrichting is zorgvuldig, er is aandacht voor variatie en het markeren van bijzondere plekken. De pleinen Bunckmanplein en Smidseplein hebben een verzorgde uitstraling, door het gebruik van hoogwaardige materialen. BA

11 Parkeergelegenheid is vooral gesitueerd aan de noordkant van de Hoofdstraat ter hoogte van het ABN- AMRO-pand, het parkeerterrein voor Super de Boer en rondom het Smidsplein. Achter het pand van de Albert Heijn zijn relatief weinig parkeerplaatsen beschikbaar, die tevens lastiger bereikbaar zijn. De loopafstand tot supermarkten is wisselend. Super de Boer heeft direct voor haar ingang een bronpunt, naast de parkeergelegenheid aan de noordkant van de Hoofdstraat. De klanten van Albert Heijn zullen minder snel gebruik maken van deze twee bronpunten, vanwege de oversteekbaarheid van de Hoofdstraat. Er zijn voldoende parkeergelegenheden voor de fiets. Er is relatief veel horeca gevestigd in en rondom het centrum, passend bij het toeristische karakter van Voorthuizen. 2.4 Benchmark Het huidige aanbod in Voorthuizen vergelijken wij met referentiecijfers. Hieruit kan worden afgeleid of Voorthuizen per inwoner over een groter, kleiner of vergelijkbaar detailhandelsaanbod beschikt ten opzichte van de referentiegemeenten. Deze geselecteerde referentiegemeenten zijn: Lunteren, Rhenen en Woudenberg. Deze gemeenten lijken qua inwoneraantal, grootte, ligging, verzorgingsgebied en functie binnen de regio op Voorthuizen. Bovendien hebben deze gemeenten, net als Voorthuizen, een toeristisch karakter en liggen op of nabij de Veluwe. Voorts vergelijken wij ook met het gemiddelde van alle Nederlandse gemeenten die, net als Voorthuizen, tot de klasse inwoners behoren 4. Aantal m² wvo per inwoners Voorthuizen kent voor de genoemde branches een groot aantal m² wvo per inwoners, zeker vergeleken met Lunteren, Rhenen en Woudenberg (zie tabel 4). Opvallend is het grote aanbod voor dagelijkse artikelen in Woudenberg. Tabel 4 - Het aantal m² wvo per inwoners, naar hoofdbranche Gemeente Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd Voorthuizen Lunteren Rhenen Woudenberg Nederlandse gemeenten inwoners Bron: Locatus, 2011 (bewerking DHV). 4 Zie ook bijlage 5 BA

12 Filialiseringsgraad van verkooppunten en m² wvo De filialiseringsgraad staat voor het aandeel winkels dat tot een filiaalbedrijf (winkelketen) of andere samenwerkingsvorm behoort. De filialiseringsgraad naar verkooppunt en naar m² wvo in de dagelijkse branche is in Voorthuizen bovengemiddeld (zie figuur 1 en 2). In de mode & luxe en vrije tijd branches is de filialiseringsgraad in Voorthuizen minder dan de referentiegemeenten en gemiddeld. In deze branches zijn er veel particuliere zaken, waardoor Voorthuizen zich onderscheid van andere dorpskernen. Figuur 1 Filialiseringsgraad naar verkooppunt per branche 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd Voorthuizen Lunteren Rhenen Woudenberg Nederland Bron: Locatus, 2011 (bewerking DHV). Figuur 2 Filialiseringsgraad naar m² wvo per branche 100% 80% 60% 40% 20% 0% Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd Voorthuizen Lunteren Rhenen Woudenberg Nederland Bron: Locatus, 2011 (bewerking DHV). 2.5 Conclusie detailhandelsaanbod in Voorthuizen Sterk - Ambiance, sfeer - Hoogwaardige inrichting openbare ruimte - Heldere routing - Relatief veel horeca op zichtlocaties - Redelijk compact centrum - Uitstraling door historische panden - Hoogwaardig verblijfsklimaat - Onderscheidend aanbod in recreatieve winkels door lage filialiseringsgraad. Relatief veel couleur locale Zwak - Barrièrefunctie Hoofdstraat: slechte oversteekbaarheid, ondanks aangepaste inrichting openbare ruimte - Verdeling bronpunten over centrum - Schaal (klein) en ligging supers in centrum (met name Albert Heijn en Aldi) - Wisselende uitstraling panden - Weinig parkeerplaatsen aan zuidkant Hoofdstraat (bij Albert Heijn) - Weinig bezoekers AH uit overige kernen en directe regio BA

13 3 BELEIDSKADERS, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Dit hoofdstuk beschrijft de beleidskaders voor detailhandel in de dagelijkse branche op rijks-, provinciaal en lokaal niveau. Ook worden trends en ontwikkelingen die van belang zijn voor deze sector in Voorthuizen benoemd. Het huidige en toekomstige functioneren van de detailhandel in Voorthuizen is mede afhankelijk van trends en ontwikkelingen in vraag en aanbod. Ook plannen in de regio en in Voorthuizen op het gebied van detailhandel, woningbouw en leisure (waaronder horeca) zij hierbij van invloed. 3.1 Rijksbeleid: inpassing in bestaande detailhandelstructuur De grondslagen van het landelijke detailhandelsbeleid zijn met de Nota Ruimte gewijzigd. Door deregulering liggen de verantwoordelijkheden nu steeds meer bij de provincies en gemeenten. Zij dienen er voor te zorgen dat aan bedrijven, ook detailhandel, vestigingsmogelijkheden geboden worden, zodat de ruimtelijke structuur van steden en dorpen versterkt wordt. Echter, de vestiging van nieuwe detailhandel mag niet ten koste gaan van de bestaande detailhandelstructuur. Om dit te voorkomen wordt een strikt planningsmodel voor detailhandel gehanteerd. Het resultaat is dat er in Nederland in steden of dorpen veel winkelgebieden zijn, maar dat daarbuiten relatief weinig solitaire winkelvoorzieningen bestaan, uitgezonderd de aangewezen PDV/GDV-locaties. 3.2 Provinciaal beleid: geen fundamentele aantasting detailhandelstructuur De visie van de provincie is dat ruimte moet worden geboden om de bewegingen in vraag en aanbod mogelijk te maken. Dit onder de voorwaarde dat de detailhandel- en voorzieningenstructuur niet fundamenteel en duurzaam wordt aangetast. Bestaande winkelgebieden krijgen de voorkeur. Nieuwe detailhandel dient zich te vestigen in bestaande winkelgebieden, of op een direct aangrenzende locatie. Detailhandel moet voldoen aan de aard en functie van het bestaande winkelgebied. Detailhandel in de voedings- en genotmiddelensector (onder andere supermarkten, zoals de Albert Heijn) mag zich niet op een perifere locatie vestigen. Op deze locaties mogen de volgende branches zich vestigen: grove bouwmaterialen, brand- en explosiegevaarlijke stoffen, auto s, boten, caravans, bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting, keukens, sanitair, fietsen. Dit zijn de branches uit het oude rijksbeleid inzake perifere detailhandel en die over het algemeen vanwege verkoop van volumineuze artikelen of verkoop van branden explosiegevaarlijke stoffen niet in de traditionele bestaande winkelcentra gevestigd werden. 3.3 Beleid gemeente: aandacht voor concentratie, vernieuwing, schaalvergroting In 2010 is de detailhandelsstructuurvisie voor Voorthuizen opgesteld. Deze is echter nog niet vastgesteld. De visie is gericht op versterking van het detailhandel- en voorzieningenaanbod in het centrum van Barneveld. Voorthuizen dient zich voornamelijk te richten op de eigen bevolking en toeristen tijdens de zomermaanden. Enerzijds zorgt concentratie van winkels en voorzieningen in het centrum voor extra aantrekkingskracht. Anderzijds is dynamiek, schaalvergroting en vernieuwing van belang om de wensen van de consument te honoreren (aantrekkelijk en divers aanbod). Op dit moment is het vigerende beleidskader de in 2006 door BRO opgestelde detailhandelsstructuurvisie die met name voor de kern Barneveld is opgesteld. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen recreatief winkelen, boodschappen doen en doelgericht aankopen doen. Voor Voorthuizen worden hier geen specifieke beleidskaders in geschetst. BA

14 3.4 Plannen en vastgoedontwikkelingen Vastgoedontwikkelingen Naast trends en ontwikkelingen in consumentgedrag en winkelaanbod (retailers) beïnvloeden vastgoedontwikkelingen als woningbouw en winkelplannen hoe de toekomstige winkelstructuur in Voorthuizen er uit komt te zien. Uit gesprekken met gemeente Barneveld en algemene toegankelijke bronnen zoals gemeentesites, vastgoedinformatie etc. zijn de volgende plannen bekend: Woningbouw - Blankensgoed Voorthuizen. In de afgelopen periode is aan de zuidzijde van Voorthuizen de woonwijk 'De Kromme Akker' gerealiseerd. Hiermee is, ten dele, in de woningbehoefte voorzien. Daarom is ook aan de noordzijde van Voorthuizen woningbouw gepland, de woonwijk: Blankensgoed. De woonwijk Blankensgoed bestaat uit vier fasen met in totaal 233 woningen. Drie fasen zijn gereed. Het gaat daarbij om 178 woningen. De vierde fase is nu aan de beurt. In de vierde fase is ook ruimte gereserveerd voor wonen en detailhandel. Dit laatste is nog niet in het bestemmingsplan opgenomen. - Holzenbosch Voorthuizen. Gemeente Barneveld ontwikkelt, samen met andere partijen, de nieuwe woonwijk Holzenbosch aan de zuidzijde van Voorthuizen. De wijk wordt in fasen ontwikkeld. Fase 1 bestaat uit 500 woningen. Naar verwachting worden de eerste woningen in 2015 gebouwd. - Veller Barneveld. Ten zuidoosten van Barneveld is de wijk Veller in aanbouw. De komende jaren worden er in Veller zo n woningen gebouwd. - De Burgt Barneveld. Woonwijk De Burgt, aan de zuidrand van de gemeente Barneveld, is één van de belangrijkste uitbreidingslocaties van de gemeente. In 2009 is het eerste gedeelte van de woonwijk De Burgt - met in totaal circa woningen - volgebouwd en wordt de overstap gemaakt naar de toekomstige woonwijken Veller I en Veller II. Het tweede gedeelte van de woonwijk De Burgt zal naar verwachting ná de woonwijken Veller I en Veller II (dus na 2014) worden gerealiseerd. Detailhandelsplannen (zachte plannen, nog niet in bestemmingsplan opgenomen) - Blankensgoed - Voorthuizen, mogelijk dagelijks aanbod met een supermarkt. - Holzenbosch Voorthuizen, mogelijk dagelijks aanbod met een supermarkt. 3.5 Relevante consumententrends en ontwikkelingen dagelijks aanbod Trends in de detailhandel zijn van invloed op het toekomstig functioneren van het dagelijks aanbod. De meest relevante trends zetten wij voor u op rijtje. In bijlage 6 en 7 beschrijven we trends en ontwikkelingen die het meest relevant zijn voor Voorthuizen en treft u de bronnen aan. De toekomst laat zich vaak moeilijk voorspellen. Toch is een aantal trends en ontwikkelingen in de detailhandel aan te wijzen, waarvan we verwachten dat deze zich in de toekomst zullen doorzetten. Belangrijke trends en de consequenties voor Voorthuizen zijn: momentconsumentisme (gemak en vermaak): de consument is steeds minder te voorspellen in zijn aankoopgedrag. Zowel maatschappelijke veranderingen (individualisering, toename aantal tweeverdieners, vergrijzing, e.d.) als technologische ontwikkelingen (digitalisering) beïnvloeden het winkelgedrag. De consument bepaalt wanneer, waar en wat er gekocht wordt. Afhankelijk van het motief en de gemoedstoestand, kiest de consument de winkel en locatie die hierbij het beste aansluit. Voor centra met een grootte zoals Voorthuizen, betekent dit dat er keuzes gemaakt moet worden voor het leggen van meer nadruk op vermaak of gemak. Het centrum van Voorthuizen zal of meer kunnen inzetten op gemak (alles bij elkaar, bereikbaar, voldoende parkeren) of op BA

15 vermaak (verblijfsduur verlengen, vergelijken, bijzonder aanbod, evenementen, horeca etc.). De inzet op beide met gelijke mate is gezien het relatief kleine aanbod lastig realiseerbaar. De ruimtelijke mogelijkheden spelen hierbij ook een rol, zoals ruimte voor uitbreiding in het centrum, compactheid etc. toenemende mobiliteit van de consument: klant legt langer afstanden af om te winkelen en is ook digitaal mobieler en daardoor beter geïnformeerd. internetwinkelen: toenemende omzet via internet en cross channel commerce. Internet als verkoopkanaal biedt veel nieuwe mogelijkheden in de retail. 5 Winkeliers in Voorthuizen zouden zich opmaken voor toekomst door online en offline verkoopkanalen op elkaar af te stemmen en daarmee de klant op elk moment te bedienen. De online bestelling laten afhalen in de winkel, het leveren van service, groupgifting en de klant het product laten zien, voelen en passen in de winkel, levert een toegevoegde waarde. Zichtbaarheid en marketing via internet is daarbij een eerste stap. De multichannel-consument spendeert gemiddeld 15 tot 30 % meer bij een retailer dan klanten die maar één kanaal gebruiken 6. branchevervaging en verbreding, ook in Voorthuizen steeds meer zichtbaar schaalvergroting, in 1968 bedroeg het gemiddelde winkelvloeroppervlak 35 m². Momenteel ligt dit gemiddelde op 258 m² per winkel 7. De supermarktsector is zowel in schaalvergroting als formuleontwikkeling en klantenbediening (openingstijden) de grote gangmaker. In Voorthuizen is inspelen op deze trend een van de drijfveren achter de mogelijke verplaatsing van Albert Heijn. In het vervolg van dit document gaan wij hier nog verder op in. toenemende filialisering: winkelstraten lijken steeds meer op elkaar, het onderscheidend vermogen wordt lastiger. De filialisering in het centrum van Voorthuizen is iets lager dan gemiddeld, hiermee kan Voorthuizen zich onderscheiden. bedrijfsopvolging bij zelfstandige ondernemers wordt steeds lastiger. bestedingspatroon en winkelkeuze: Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen, ook bij de supermarkt, wel is het bestede bedrag per persoon toegenomen. De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra (het gemak van ruime keus). De consument stelt steeds hogere eisen aan de keuzemogelijkheid in supermarkten (volledig assortiment), maar de prijs heeft wel aan belang gewonnen. Deze prijsbewuste consument is sterk op discounters georiënteerd. Zeker in de dagelijkse sector doet de consumenten bestedingen echter nog steeds en in toenemende mate dicht bij huis. Dit aanbod blijft dan ook (mits voldoet aan het verwachtingspatroon) in buurt, wijk en kern perspectief behouden. 3.6 Trends in supermarktland de retailer De detailhandelbranche, in het bijzonder de supermarktbranche, is sterk geprofessionaliseerd en weet bij uitstek in te spelen op de consumentenbehoeften (zie bijlage X). Bijvoorbeeld door middel van het voeren van verschillende winkelformats (groot- en kleinschalige winkels op verschillende typen locaties), lokaal/regionaal te variëren met prijzen & producten en het bieden van speciale (soms non-food) acties. Het marktaandeel non-food producten van supermarkten zal groter worden en concurrentie van supermarkten zal meer lokaal plaatsvinden. De volgende trends spelen hierbij een rol: - Economisch perspectief supermarkten o Relatief geringe groei van de markt blijft aanhouden 5 Retail 2020, brancheorganisatie CBW-Mitex en HBD, november IDC Retail Insights 7 Bron: Locatus 2010 BA

16 o Concurrentiestrijd zet zich voort: promotie-aandeel stijgt, o Marges komen nog meer onderdruk te staan o.a. door stijging voedselprijzen. - Schaalvergroting en branchevervaging zet door - Verzorgingsgebieden vervagen - Marktaandeel supermarkten stijgt t.o.v. versspeciaalzaken - Supers verdwijnen uit kleine kernen - Supermarkt belangrijker als publiekstrekker in wijkwinkelcentrum (in grote steden) - Verschuivingen in positionering van de Nederlandse supermarkten, uitgezet in servicegraad en voordeelniveau: Albert Heijn is in de prijzenoorlog naar boven opgeschoven, dat wil zeggen: klanten hebben een hogere waardering voor het prijsniveau en de aanbiedingen van Albert Heijn gekregen, evenals de waardering op service (de horizontale as). Albert Heijn XL wordt hoger gewaardeerd op service (ligt meer naar rechts) dan de gewone supermarkten van Albert Heijn. Spar en Super de Boer hebben het moeilijk; klanten vinden de winkels duur en weinig service bieden. - Super de Boer supermarkten worden momenteel veranderd in Jumbo- of C1000-filialen Figuur 3 Positionering supermarkten 2003 versus 2010 Bron: Gfk Panel Services 3.7 Inspelen op trends en ontwikkelingen in Voorthuizen De consumenten zijn tevreden over zowel de prijs als de service van de Albert Heijn supermarkten. Voor Voorthuizen zou dit kunnen betekenen dat het hebben van een Albert Heijn binnen de kern van meerwaarde is voor de inwoners. De bovenstaande trends en ontwikkelingen zorgen er voor dat het winkellandschap verandert. De dynamiek van de toekomst en het behouden en vergroten van de attractiviteit van winkelgebieden zal vanaf nu niet alleen op basis van (grote) uitbreidingen gestalte kunnen krijgen. Dit is een duidelijke trendbreuk met het verleden. Te verwachten is dat de Nederlandse markt langzaam transformeert naar een herontwikkelingsmarkt en verplaatsingsmarkt. Het toevoegen van nieuwe meters is niet alleen de oplossing om een winkelstructuur aantrekkelijker te maken voor consumenten. Het versterken en aanhaken bij het eigene of authentieke speelt een belangrijke rol om kansrijke winkelgebieden te (her)ontwikkelen. Het kiezen voor sterke locaties, voldoende schaal en krachtige concepten blijft BA

17 noodzakelijk om de consumenten aan te spreken en bedienen. Het vigerende beleid biedt hier mogelijkheden voor, ook in gemeente Barneveld en Voorthuizen. De supermarkten in het centrum van Voorthuizen zijn klein qua winkelvloeroppervlakte, de toekomstbestendigheid staat daarmee onder druk. Schaalvergroting is vooral in supermarktbranche al jaren de trend. Deze trend zet door. De minimale grootte voor nieuwe servicesupermarkten is nu gemiddeld m² WVO. De vraag om uitbreiding van de supermarkten in het centrum van Voorthuizen is hierdoor op termijn onvermijdelijk. Schaalvergroting kan en moet op termijn worden doorgevoerd, anders verliest het dagelijkse aanbod in Voorthuizen haar positie. Dit heeft gevolgen voor het totale aanbod in Voorthuizen en voor de leefbaarheid. Om een toekomstbestendige structuur voor het dagelijkse aanbod in Voorthuizen te houden is het organiseren van huisvesting en schaalvergroting voor supermarkten noodzakelijk. Ook schatten wij in dat er dan meer toevloeiing te behalen is uit de directe regio (inwoners en toeristen). De koopkrachttoevloeiing voor Albert Heijn is klein, zo blijkt uit het onderzoek van DTNP. De locatiemogelijkheden spelen hierbij een belangrijke rol. BA

18 4 LOCATIE-EISEN SUPERMARKTEN EN COMBINATIEBEZOEK 4.1 Locatie-eisen Albert Heijn Albert Heijn maakt gebruik van verschillende formules, zo zijn er Albert Heijn Wijkwinkels, Albert Heijn to go-winkels en Albert Heijn XL-winkels. Vanaf oktober 2010 zijn daar ook Albert Heijn Large-winkels ( m² vvo) bijgekomen. Albert Heijn is actief bezig met de bouw van grootschalige supermarkten. Zij geven de voorkeur aan een locatie buiten de klassieke winkelstructuur, op solitaire locaties in een woongebied aan een hoofdontsluitingsweg. Van de bestaande grote supermarkten bevindt twee derde zich wel in een bestaand winkelgebied en lijken daar prima te functioneren. Albert Heijn geeft echter aan vooral veel waarde te hechten aan een goede ontsluiting en zichtlocatie, en ruime parkeermogelijkheden. Er wordt kennelijk minder waarde gehecht aan mogelijke synergie effecten van een gedeelde locatie met andere (non-food) aanbieders Supermarkt vaak moeilijk inpasbaar in centrum De vestiging van een (grootschalige, eigentijdse) supermarkt is vaak moeilijk inpasbaar in een binnenstad of dorpscentrum. Dit kan te maken hebben met: Er is op korte termijn geen of onvoldoende ruimte beschikbaar; Bereikbaarheidsprofiel voldoet niet; Er is onvoldoende parkeergelegenheid; Storend ten opzichte van het overige winkelaanbod/winkelfunctie; Overlast door het laden en lossen; Moeilijk inpasbaar in de fijnmazige historische structuur van binnensteden. Deze aspecten spelen ook bij de wijk- en buurtwinkelcentra. Bovendien zijn hier de functie en het marktbereik niet op elkaar afgestemd. Een wijkwinkelcentrum met versspeciaalzaken heeft een wijkfunctie en een grootschalige supermarkt opereert op een hoger schaalniveau. Door deze beperkingen komen locaties buiten de binnenstad en de wijk- en buurtwinkelcentra in beeld. 4.3 Ruime supermarkten goed voor combinatiebezoek De haat liefdeverhouding tussen supermarkten en versspeciaalzaken blijkt nog interessanter als gekeken wordt naar de omvang van de supermarkt. Grote supermarkten verkopen veel meer producten die ook de speciaalzaak biedt. Een speciaalzaak is beter af met een grote supermarkt direct naast zich, dan met een kleine, simpelweg omdat een grote supermarkt veel meer klanten trekt. Voor veel winkeliers betekent dit dus dat zij zich het beste direct naast de grotere supermarkt kunnen vestigen 9, zie ook 4.4. De inpasbaarheid is hierbij uiteraard een randvoorwaarde. 4.4 Combinatiebezoek Supermarkten zijn in kleine dorpen zoals Voorthuizen belangrijke winkels voor het centrum. Combinatiebezoek van supermarkten met andere winkels speelt hierbij een belangrijke rol. Het combinatiebezoek wordt positief beïnvloed indien de supermarkt direct naast de andere winkels is 8 Bron: Ruimte voor de megasuper? 9 Supermarktonderzoek, DTNP januari 2011 BA

19 gelegen. Als bedacht wordt dat een doorsnee supermarkt (1.000 à m² winkelvloeroppervlak) zo n bezoekers per week trekt 10 is duidelijk dat supermarkten een bijdrage leveren aan een gevarieerd dagelijks aanbod in dorps- en wijkcentra. Een groot deel van de supermarktbezoekers blijkt ook één of meer andere winkels binnen te lopen. Dit combinatiebezoek varieert echter sterk per situatie: als de winkels naast de supermarkt liggen, is het combinatiebezoek wel 70%. Is de onderlinge afstand groter dan 100 meter, of liggen de winkels uit het zicht, dan neemt het combinatiebezoek snel af 11, en er is een verschil tussen combinatiebezoek met dagelijkse en niet-dagelijkse speciaalzaken: - Gemiddeld 65% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied. - In centra waar de supermarkt een directe ruimtelijke relatie heeft met het overige winkelaanbod (op zeer korte afstand (tot 50 meter) en entree in het zicht) het combinatiebezoek door supermarktklanten (73%) beduidend hoger ligt dan in centra waar de supermarkt op afstand en/of buiten het zicht ligt (49%). - Gemiddeld het combinatiebezoek door klanten van servicesupermarkten (75%) beduidend hoger ligt dan bij klanten van discountsupermarkten (40%). - De omvang van de supermarkt geen invloed heeft op het aandeel (%) supermarktklanten dat één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek. Voorbeeld Baarn: combinatiebezoek supermarkt en (niet-)dagelijks speciaalzaken In december 2010 heeft DHV een onderzoek uitgevoerd naar onder andere het combinatiebezoek van consumenten aan het centrum van Baarn. Hieruit zijn de volgende conclusies af te leiden: % van supermarktbezoekers bezoekt ook een of meerdere andere dagelijkse (levensmiddelen)winkels, % van supermarktbezoekers bezoekt ook een of meerdere niet-dagelijkse winkels, % van supermarktbezoekers bezoekt ook de HEMA (terwijl deze winkel aan de andere kant van het centrum ligt). Het meeste combinatiebezoek in Baarn vind plaats met dagelijkse winkels, slechts 7 tot 33 % bezoekt naast de supermarkt niet-dagelijkse winkel(s). 4.5 Combinatiebezoek in Voorthuizen Uit het onderzoek van DTNP voor Voorthuizen blijkt dat het merendeel (63% op zaterdag en 68% op donderdag) van de bezoekers aan de Albert Heijn uit Voorthuizen komt. Tweederde van de Albert Heijnbezoekers heeft aangegeven ook nog een of meerdere andere winkels in het centrum te hebben bezocht. Dit zijn zowel dagelijkse als niet-dagelijkse winkels. Uit het onderzoek van DTNP wordt niet duidelijk welk percentage van de combinatiebezoeken met dagelijkse en/of niet-dagelijkse winkels is, en wat er besteed wordt in de speciaalzaken en Albert Heijn. Als we het onderzoek in 30 kernen van DTNP doortrekken, lijkt het ook voor Voorthuizen vooral te gaan om combinatiebezoek met dagelijkse winkels die op zeer korte afstand (binnen 50 meter en in het zicht) van de supermarkt gevestigd zijn. Eenderde van de Albert Heijn-bezoekers komt naar het centrum om boodschappen te doen bij Albert Heijn. Albert Heijn lijkt hiermee een belangrijke winkel te zijn voor het centrum. Maar de vraag is of door de kleinschaligheid, parkeerbelemmeringen de Albert Heijn de grootste drager is (of bijvoorbeeld Super de Boer) en of de potentie voor Voorthuizen niet veel hoger is als er een eigentijdse supermarktaanbod zou zijn. 10 Bron: Distrifood, DTNP, Supermarkt redder van speciaalzaken, 6 januari 2011 BA

20 Uit het feit dat slechts 1-3 % van de Albert Heijn bezoekers uit de overige kernen van gemeente Barneveld komt en slechts 7 12 % uit de regio, lijkt er op te wijzen dat Voorthuizen door de huidige locatie en situatie van Albert Heijn bezoekers en inwoners mist. Hier lijkt een hoop koopkrachttoevloeiing voor Voorthuizen verloren te gaan. Helaas is er geen onderzoek gedaan onder een steekproef van de inwoners van Voorthuizen en haar directe omgeving. Dan zou duidelijk worden waar zij hun boodschappen doen, in Voorthuizen of elders. De reden is hierbij ook interessant (bijvoorbeeld geen boodschappen doen in Voorthuizen want het aanbod is te klein, te weinig keus, slechte parkeermogelijkheden, consument gaat al naar Super de Boer of elders). Ook is er geen vergelijking met de bezoekers van Super de Boer of Aldi Conclusies locatie-eisen en combinatiebezoek in Voorthuizen Vooral versspeciaalzaken op zeer korte afstand (binnen 50 meter en in het zicht) lijken te profiteren van de aanwezigheid van Albert Heijn in het centrum van Voorthuizen. Onduidelijk is hoeveel omzet dit betreft. Uit het onderzoek blijkt dat slechts 1 12 % van de bezoekers uit de directe omgeving van Voorthuizen komt. Hier lijkt een hoop koopkrachttoevloeiing voor Voorthuizen verloren te gaan, waarschijnlijk vanwege de kleinschaligheid van de supermarkten en het aanbod van grotere supermarkten in de regio. Hier liggen kansen voor Voorthuizen, om de toevloeiing uit de directe omgeving te vergroten. Als we de locatie-eisen voor een supermarkt in een centrum en de huidige locatie met elkaar vergelijken dan valt op dat voor de huidige situatie van Albert Heijn Voorthuizen aan bijna geen enkele eis wordt voldaan. Locatie-eisen supermarkt in centrum Voldoende ruimte beschikbaar Bereikbaarheid Voldoende parkeergelegenheid Niet-storend t.o.v. overige winkelaanbod/winkelfunctie Voldoende laad- en losfaciliteiten Inpasbaar in fijnmazige historische structuur van centrum Huidige locatie Albert Heijn - +/ /- - - n.v.t. Te klein voor huidige eisen Bereikbaarheid naar Albert Heijn goed, naar parkeerplaats niet BA