Strijen. Distributieplanologisch onderzoek Centrum

Transcriptie

1 Strijen Distributieplanologisch onderzoek Centrum

2

3 Strijen Opdrachtgever: Croonen Adviseurs Projectnummer: Datum: 22 juli 2008 Distributieplanologisch onderzoek Centrum DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Voorstadslaan TG Nijmegen T F E info@dtnp.nl W

4

5 Inhoudsopgave 1 Inleiding 1 2 Huidige situatie Omvang en spreiding winkelaanbod Regionale positie 4 3 Trends & ontwikkelingen Trends in de detailhandel Ontwikkelingen in Strijen 6 Bijlage 1 Branche-indeling detailhandel 20 Bijlage 2 Begrippenlijst 20 Bijlage 3 Vragenlijst bezoekersenquête 23 Bijlage 4 Indicatie uitbreidingsruimte 23 Bijlage 5 Marktpositionering supermarkten 25 4 Bezoekersenquête 7 5 Ondernemersenquête 9 6 Visie winkelaanbod Uitgangspunten Marktmogelijkheden Randvoorwaarden Conclusie 19

6

7 Hoe ziet de huidige aanbodstructuur eruit? Hoe functioneert het huidige aanbod? Welke omvang en branchering zijn gewenst? 1 Inleiding Croonen Adviseurs stelt in opdracht van de gemeente Strijen een integrale visie op voor het centrum van Strijen. In dit kader heeft zij Droogh Trommelen en Partners (DTNP) gevraagd onderzoek te doen naar het winkelaanbod in het centrum. De doelstelling is om inzicht te bieden in de uitbreidingsmogelijkheden voor detailhandel in het centrum van Strijen en het gewenste gemeentelijke beleid. Hiertoe worden de volgende onderzoeksvragen beantwoord: 1. Hoe ziet de huidige aanbodstructuur van Strijen en omgeving eruit? 2. Hoe ziet de huidige vraagstructuur van Strijen en omgeving eruit? 3. Hoe functioneert het huidige aanbod? 4. Welke relevante ontwikkelingen doen zich voor in vraag en aanbod in Strijen en omgeving? 5. Welke toekomstscenario s zijn denkbaar en welk scenario heeft de voorkeur? 6. Welke omvang en branchering is in dit scenario haalbaar en gewenst? 7. Aan welke randvoorwaarden moet worden voldaan om dit aanbod mogelijk te maken? In hoofdstuk 2 gaan we in op de omvang en spreiding van het huidige winkelaanbod in de gemeente Strijen, in het centrum en in de regio. Hoofdstuk 3 bestaat uit een overzicht van de actuele trends in de detailhandel en de relevante ontwikkelingen in de gemeente Strijen. In hoofdstuk 4 geven we inzicht in de resultaten van de bezoekersenquête die in het kader van dit onderzoek is uitgevoerd. In hoofdstuk 5 geven we inzicht in de resultaten van de ondernemersenquête die in het kader van dit onderzoek is uitgevoerd. In hoofdstuk 6 gaan we in op de marktmogelijkheden voor detailhandel in het centrum van Strijen en formuleren we de functioneel-ruimtelijke randvoorwaarden waaraan moet worden voldaan. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1

8 2 Huidige situatie 2.1 Omvang en spreiding winkelaanbod Het winkelaanbod in de gemeente Strijen heeft een omvang van ± m² winkelvloeroppervlak (wvo) verdeeld over ± 55 verkooppunten. Alle winkels in de gemeente, uitgezonderd een antiekzaak in Mookhoek, zijn in de kern Strijen gevestigd. Het winkelaanbod in het centrum van Strijen heeft een omvang van ± m² wvo (figuur 1) en bestaat voor een belangrijk deel uit boodschappenwinkels. Supermarkt Albert Heijn (± m² wvo) en C1000 (± 660 m² wvo) zijn belangrijke publiekstrekkers. De supermarkten opereren in nagenoeg hetzelfde marktsegment. Albert Heijn onderscheidt zich door een hogere servicegraad (bijlage 5). In het centrum is een compleet pakket speciaalzaken gevestigd (o.a. groentenwinkel, bakkerij en slagerij). Het aanbod frequent benodigde non-food bestaat onder meer uit een moderne drogist (Etos), huishoudelijke artikelenwinkel (Blokker) en bloemenzaak. Boodschappencentrum met moderne drogisterij Compleet pakket speciaalzaken in het centrum Figuur 1 Omvang en spreiding winkelaanbod gemeente Strijen (m² wvo) Bron: Locatus (2008), Actueel Verkooppuntenbestand ; bewerking Droogh Trommelen en Partners 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

9 Het recreatieve winkelaanbod in het centrum is relatief kleinschalig. De gemiddelde omvang per winkel (± 80 m² wvo) is aanzienlijk kleiner dan gemiddeld in centra van kernen met eenzelfde aantal inwoners (± 145 m² wvo). Het aanbod is wel zeer divers en bestaat uit onder andere kinderkleding, schoenen, dames- en herenmode, een sportwinkel, boekhandel en fotospeciaalzaak. Modisch winkelaanbod is divers, maar kleinschalig Figuur 2 Gevarieerd overig recreatief aanbod o.a. sportwinkel Omvang winkelaanbod in het centrum van Strijen en gemiddeld in centra van kernen met hetzelfde inwonertal (m² wvo) In figuur 2 vergelijken we het winkelaanbod in het centrum van Strijen met de gemiddelde omvang en branchering van het winkelaanbod in centra van kernen met eenzelfde aantal inwoners. Het winkelaanbod in het centrum van Strijen is in alle branches vergelijkbaar met of iets kleiner dan gemiddeld. De branchegroep frequent benodigde non-food vormt hierop een uitzondering. Dit aanbod is opvallend groot in het centrum van Strijen. Bron: Locatus (2008), Actueel Verkooppuntenbestand ; bewerking Droogh Trommelen en Partners Het winkelaanbod in de rest van de gemeente Strijen is omvangrijk en bestaat voor een belangrijk deel uit grote woonwinkels op het bedrijventerrein (Reedijk Wonen, Super Keukens, De Winckelaer). Overig aanbod bestaat onder andere uit een winkel voor tweedehands kleding en een fietsenzaak. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3

10 2.2 Regionale positie In figuur 3 vergelijken we de omvang van het winkelaanbod in het centrum van Strijen met het aanbod in de andere centra in de Hoekse Waard. Oud-Beijerland (± inw.) ligt op ± 20 km afstand. Het winkelaanbod in het centrum heeft een regionale verzorgingsfunctie en bestaat onder andere uit enkele landelijke modewinkels (o.a. Steps, Vögele Mode) en warenhuis Hema. Het centrum van Oud-Beijerland is voor inwoners van Strijen de belangrijkste aankoopplaats van nietdagelijkse artikelen*. De overige centra in de regio zijn in hoofdzaak boodschappencentra en hebben een lokale en beperkt bovenlokale verzorgingsfunctie. In het centrum van s-gravendeel (± inw.) is een opvallend groot modisch aanbod gevestigd dankzij de modemall Voorwinden. Het boodschappenaanbod in het centrum van Numansdorp (± inw.) wordt aangevuld met enkele winkels in de recreatieve branches. In het centrum van Puttershoek (± inw.) zijn twee moderne supermarkten gevestigd. Het overige winkelaanbod is beperkt. Centrum Strijen omringd door concurrerende centra Centrum Numansdorp heeft boodschappenfunctie Figuur 3 Winkelaanbod in het centrum van Strijen en in centra in de regio (m² wvo) * Goudappel Coffeng (2004), Koopstromenkijker Bron: Locatus (2007), Verkooppunt verkenner; bewerking Droogh Trommelen en Partners 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

11 3 Trends & ontwikkelingen 3.1 Trends in de detailhandel Bezoekmotieven en winkelgedrag Bij winkelbezoek hangt het gedrag van consumenten samen met het bezoekmotief. We maken onderscheid tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en het doen van doelgerichte aankopen*. Bij boodschappen doen staat de efficiënte aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food (o.a. drogist, bloemen) centraal. Verkrijgbaarheid (compleet assortiment) en gemak (parkeren, openingstijden) spelen een belangrijke rol. Dit winkelgedrag is vluchtig en vindt hoogfrequent plaats, overwegend in de omgeving van de woning (dorps- en wijkcentra). Bij recreatief winkelen gaat het om de aankoop van keuzegevoelige artikelen (mode, cadeau-artikelen, boeken etc.). Het rondkijken en ontspannen is bij recreatief winkelen vaak * HBD (2004), Dynamische winkelgebieden net zo belangrijk als de uiteindelijke aankoop. De frequentie en tijdsduur van dit winkelgedrag loopt sterk uiteen afhankelijk van individuele voorkeuren. Recreatief winkelen of funshoppen is in Nederland een van de populairste vrijetijdsbestedingen*. Bij gerichte aankopen gaat het enerzijds om artikelen die niet keuzegevoelig zijn (doe-hetzelf, tuinartikelen). Combinatiebezoek met andere winkels vindt nauwelijks plaats. Belangrijker zijn een goede vindbaarheid, zichtbaarheid en bereikbaarheid. Anderzijds gaat het om duurdere en laagfrequent gekochte artikelen, zoals artikelen voor de inrichting van de woning. Hiervoor zijn consumenten bereid relatief grote afstanden af te leggen om een cluster van meerdere aanbieders te bezoeken (bijv. woonboulevard). Schaalvergroting in de voorzieningenstructuur De Nederlandse voorzieningenstructuur is relatief fijnmazig. In beginsel is de consument gericht op het meest nabij gelegen winkelgebied dat in zijn behoefte voorziet. Door de * CVTO (2006), Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2005/2006 toenemende mobiliteit speelt afstand echter steeds minder vaak een rol bij de keuze voor een winkelcentrum. Als gevolg hiervan is het voor kleinschalige voorzieningen steeds moeilijker om aan de eisen van consumenten te voldoen. Die verwachten een compleet aanbod en keuze, zowel in voedingsmiddelen als mode. De noodzakelijke omvang van een winkelgebied neemt toe en daarmee ook het benodigde aantal consumenten voor succesvolle exploitatie. Zodoende vindt schaalvergroting plaats in de aanbodstructuur en verdwijnen buurt- en dorpscentra. Dit proces staat dikwijls op gespannen voet met de (maatschappelijke en beleidsmatige) wens om zoveel mogelijk winkels in de woonomgeving te behouden. Winkels dragen immers bij aan de aantrekkelijkheid van een woonbuurt en zijn vooral belangrijk voor niet mobiele inwoners (o.a. ouderen). Supermarkten belangrijke publieksstrekkers In de afgelopen jaren is het marktaandeel van supermarkten sterk gegroeid. Verruiming van de openingstijden, schaalvergroting en veel aandacht voor de verkoop van verse producten heeft geleid tot een sanering onder verszaken. Verszaken kunnen echter ook DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 5

12 profiteren van de supermarkten. Uit onderzoek blijkt dat ⅓ van de bezoekers aan supermarkten in boodschappencentra ook één of meer van de nabijgelegen (vers)- speciaalzaken bezoekt*. Op het moment dat een verszaak nabij een goede supermarkt is gevestigd kan hij meer bezoekers verwachten. De kwaliteit en omvang van de supermarkt zijn sterk bepalend voor de trekkracht van een boodschappencentrum. Een volwaardige servicesupermarkt heeft tegenwoordig een minimale omvang van à m² wvo. Voor de komende jaren verwachten we een verdere afname van kleinschalige supermarkten (< 700 m² wvo). Het aantal grote supermarkten (> m² wvo) zal waarschijnlijk groeien. Per saldo neemt het aantal supermarkten af. 3.2 Ontwikkelingen in Strijen De grootste kern in de gemeente is Strijen met ± inwoners. De kernen Strijensas en Mookhoek hebben ieder ± 500 inwoners. In de Volkshuisvestingsnota van de gemeente Strijen is een bevolkingsprognose opgenomen die een indicatie geeft van het toekomstige inwonertal van de gemeente. Op basis van het woningbouwprogramma, waarbij rekening is gehouden met een daling van de huishoudengrootte, heeft de gemeente in 2015 naar verwachting ± inwoners*. Uitbreiding van de woningvoorraad en groei van het inwonertal vindt vooral plaats in Strijen. De gemeente Strijen heeft besloten tot de aanleg van een rondweg rond de kern Strijen. Het doorgaande verkeer wordt hiermee om het centrum geleid waardoor de verkeersdruk in het centrum zal afnemen. C1000 is kleinschalige supermarkt (< 700 m² wvo) Groei inwonertal positief voor winkelaanbod Zowel de groei van het inwonertal en de aanleg van de rondweg kunnen een positief effect hebben op het winkelaanbod in het centrum van Strijen. * G.F.B. Stinstra/ DTNP (2005), Compleet anders?! * Gemeente Strijen (2004), Volkshuisvestingsnota Dankzij rondweg lagere verkeersdruk in het centrum 6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

13 4 Bezoekersenquête Bezoekers van het centrum vooral uit eigen gemeente Ongeveer 10% van de bezoekers van buiten gemeente Figuur 4 Herkomst bezoekers centrum Strijen Inleiding Om inzicht te krijgen in de omvang van het verzorgingsgebied van het winkelaanbod in het centrum van Strijen en het bezoekgedrag van consumenten zijn op een zaterdag (15-3) en op een gemiddelde doordeweekse dag (woensdag 19-3) in totaal 400 korte mondelinge enquêtes afgenomen in het centrum van Strijen. De vragenlijst is opgenomen in bijlage 3. Herkomst bezoekers Uit de resultaten van de enquête blijkt dat op beide onderzoeksdagen ± 90% van de bezoekers van het centrum afkomstig is uit de eigen gemeente. Het aandeel bezoekers dat van buiten de gemeente komt is zeer beperkt. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 7

14 Vervoerswijze Het merendeel van de bezoekers van het centrum van Strijen komt te voet of met de fiets naar het centrum. Dit aandeel is opvallend groot. Op zaterdag is het aandeel bezoekers dat het centrum van Strijen met de auto bezoekt iets groter dan op woensdag. Op zaterdag worden vaak de wekelijkse boodschappen gedaan. Figuur 5 Vervoerswijze bezoekers centrum Strijen Bezoekfrequentie Bezoekers van het centrum van Strijen komen zeer regelmatig. Op woensdag geeft ruim de helft van de bezoekers aan dat ze het centrum bijna dagelijks bezoeken (4-7 keer per week). Slechts een klein deel van de bezoekers komt niet wekelijks. Op zaterdag is het aandeel van de hoog-frequente bezoekers iets lager. Het merendeel van deze bezoekers geeft aan dat ze het centrum 1-3 keer per week bezoeken. Figuur 6 Bezoekfrequentie bezoekers centrum Strijen 8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

15 Figuur 7 Beoordeling centrum 5 Ondernemersenquête Inleiding Om inzicht te krijgen in de wensen en ambities van ondernemers in het centrum van Strijen is een schriftelijke enquête uitgevoerd onder alle ondernemers in zowel de detailhandel, de horeca als de dienstverlendende sector. In totaal zijn 66 enquêtes verzonden. Circa 55% van de enquêtes is geretourneerd. Bedrijfsvorm en eigendomssituatie Zo n 80% van de respondenten geeft aan zelfstandig ondernemer te zijn. Ongeveer 50% van de respondenten is gevestigd in een winkelpand dat ook hun eigendom is. Beoordeling centrum De ondernemers in het centrum van Strijen is gevraagd om het centrum te beoordelen op een aantal kwalitatieve aspecten (figuur 7). De respondenten zijn tevreden over zowel de spreiding als de omvang van het horecaaanbod. Ook over de kwaliteit van de winkels zijn de respondenten redelijk te spreken. Zo n 50% van hen beoordeelt dit als voldoende tot goed. De omvang, spreiding en diversiteit van DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 9

16 de winkels wordt aanzienlijk minder goed beoordeeld. En ook over de inrichting van de openbare ruimte zijn de respondenten ontevreden. Sterke- en zwakke punten Volgens de respondenten is hét sterke punt van hun centrum het historische karakter en de authentieke, dorpse uitstraling. Daarnaast worden de diversiteit van het aanbod en het grote aantal zelfstandige ondernemers in het centrum genoemd als sterke punten. Zwakke punten van het centrum zijn de hoge verkeersdruk in met name de Boompjesstraat en de onderbreking van de winkelwand door woonhuizen in de Kerkstraat. Als gevolg hiervan liggen de winkels te ver uit elkaar. Verder vinden de respondenten dat de parkeerrouting niet duidelijk is en de -capaciteit versnipperd. Historische kwaliteit centrum is sterkste punt Bewegwijzering parkeren is onduidelijk Figuur 8 Beoordeling eigen vestigingslocatie Beoordeling eigen vestigingslocatie Aan de ondernemers in het centrum van Strijen is niet alleen gevraagd het centrum te beoordelen. Hen is ook gevraagd een oordeel te geven over hun eigen vestigingslocatie (figuur 8). De respondenten blijken hiermee in het algemeen tevreden te zijn. Alleen over de parkeercapaciteit zijn ze minder tevreden. 10 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

17 Figuur 9 Beoordeling omzet Economisch functioneren Het merendeel van de respondenten beoordeelt de omzet in het afgelopen jaar als voldoende tot goed (± 60%). Circa 30% geeft aan dat hun omzet op dit moment krap of zelfs onvoldoende is. Figuur 10 Herkomst omzet Herkomst omzet De ondernemers in het centrum van Strijen is gevraagd in te schatten waar hun omzet vandaan kom. De respondenten schatten in dat bijna 70% van hun omzet wordt gerealiseerd door inwoners van de gemeente Strijen. Circa 30% van de bestedingen vloeit toe van buiten de eigen gemeente, aldus de respondenten. Zo n 25% hiervan komt uit de direct omliggende regio*. * Gemeenten Cromstrijen, Binnenmaas en s Gravendeel DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 11

18 Omzetontwikkeling De helft van de respondenten is positief over de ontwikkeling van hun omzet. Zij verwachten een lichte of sterke toename. Hier staat tegenover dat ruim 10% van de respondenten een lichte tot sterke daling van de omzet verwacht. Een aantal ondernemers geeft aan geen antwoord te kunnen geven op deze vraag omdat dit volgens hen mede afhankelijk is van het gemeentelijke beleid. Figuur 11 Omzetontwikkeling Toekomstplannen Om inzicht te krijgen in de investeringsplannen van de ondernemers in het centrum is hen gevraagd welke toekomstplannnen ze hebben ten aanzien van hun onderneming in de komende vijf jaar (meerdere antwoorden mogelijk). De meeste respondenten geven aan voor de komende vijf jaar geen concrete plannen te hebben. Een deel van hen gaat het huidige winkelpand aan de binnen- en/of buitenkant renoveren. Enkele respondenten willen hun onderneming uitbreiden en/of verplaatsen. Hun plannen zijn daarbij mede afhankelijk van het gemeentelijke beleid. Het aantal respondenten dat aangeeft de onderneming in het centrum van Strijen te willen beëindigen of verkopen, is beperkt. Figuur 12 Toekomstplannen 12 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

19 6 Visie winkelaanbod 6.1 Uitgangspunten Strijen is een aantrekkelijke gemeente om in te wonen. Het woongenot in de gemeente en de drie kernen wordt mede bepaald door de kwaliteit en diversiteit van de winkelvoorzieningen in het centrum van Strijen. De gemeente Strijen streeft naar een sterk centrum, zowel vanuit het oogpunt van cultuurhistorie als vanuit een sociaaleconomisch en functioneel-ruimtelijk perspectief. De ambitie is om het centrum zodanig te verbeteren dat er een herkenbare eenheid en een aantrekkelijk cluster ontstaat waarbij de huidige karakteristiek van het centrum gehandhaafd blijft. 6.2 Marktmogelijkheden Om inzicht te krijgen in de economische mogelijkheden voor detailhandel in het centrum van Strijen maken we een indicatieve berekening van de marktmogelijkheden tot Op basis van gegevens over het inwonertal, de bezoekersenquête, de ondernemersenquête en algemene kengetallen berekenen we de uitbreidingspotentie. Hierbij maken we onderscheid tussen vraag en aanbod van artikelen in de branchegroep voedings- en genotmiddelen (VGM) en de sector duurzame en overige goederen (DOG) (tabel 1). In bijlage 4 worden de berekening en de variabelen nader uitgelegd. We beperken ons hier tot de belangrijkste conclusies. Tabel 1 Indeling branchegroepen VGM Voedings- en genotmiddelen DOG Frequent benodigde nonfood, Modisch recreatief, Overig recreatief, Overige detailhandel Voedings- en genotmiddelen In het centrum van Strijen is een nagenoeg compleet winkelaanbod voor voedings- en genotmiddelen gevestigd, dat behalve uit twee servicesupermarkten uit een gevarieerd aanbod (vers)speciaalzaken bestaat. Omdat het aanbod vrijwel compleet is, wordt een belangrijk deel van de bestedingen van de inwoners van de kern Strijen gebonden aan het eigen winkelapparaat (Goudappel Coffeng, 2004). Op voorwaarde dat er in de toekomstige situatie in 2015 sprake is van een compleet en modern winkelaanbod in een aantrekkelijk winkelgebied gaan we ervan uit dat de koopkrachtbinding in de branche voedings- en genotmiddelen circa 85 à 90% bedraagt. Het winkelaanbod voedings- en genotmiddelen heeft behalve voor de inwoners van Strijen ook een verzorgingsfunctie voor de overige inwoners van de gemeente (Strijensas, Mookhoek). De mate waarin bestedingen vanuit de omliggende gemeenten terecht komen in het winkelaanbod voor voedings- en genotmiddelen in het centrum van Strijen is afhankelijk van de mate waarin het winkelaanbod zich onderscheidt van het DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 13

20 aanbod in de andere centra in de Hoekse Waard. Bij behoud van de huidige trekkracht zal circa 15% van de totale omzet in winkels in voedings- en genotmiddelen afkomstig zijn van buiten de kern Strijen. Wanneer zich een nieuwe onderscheidende aanbieder in de branche voedings- en genotmiddel vestigt in het centrum van Strijen kan het aandeel vreemde koopkracht toenemen tot ± 25%. Op basis van de indicatieve berekening van de uitbreidingsruimte voor winkels in voedings- en genotmiddelen kunnen we concluderen dat er marktruimte is voor uitbreiding van het winkelaanbod in het centrum van Strijen. Afhankelijk van de mate waarin het winkelaanbod in de branche voedings- en genotmiddelen zich onderscheidt van het aanbod in de andere centra in de regio bedraagt de uitbreidingsruimte ± 600 à m² wvo. Deze uitbreidingsruimte wordt bij voorkeur ingezet voor versterking van het supermarktaanbod in het centrum van Strijen. In het centrum van Strijen zijn de supermarkten de belangrijkste publiekstrekkers. Zij vormen de basis van het winkelaanbod. Overige winkels in het centrum, zowel dagelijkse als niet-dagelijkse winkels kunnen van de bezoekersstroom naar het centrum profiteren. Supermarkt Albert Heijn heeft met ± m² wvo een eigentijdse maat, maar supermarkt C1000 (± 660 m² wvo) is relatief klein. Uitbreiding van deze supermarkt naar een moderne omvang (± à m² wvo) is gewenst. Zodoende kan de supermarkt haar assortiment verbreden en verdiepen, waarmee tegemoet wordt gekomen aan de wensen van moderne consumenten. Wanneer het supermarktaanbod in het centrum van Strijen wordt versterkt profiteert het totale winkelaanbod hiervan. De afvloeiing van bestedingen zal niet toenemen en het centrum zal haar trekkracht in de toekomst behouden. Versterking van het supermarktaanbod kan behalve door schaalvergroting van het bestaande supermarktaanbod ook worden gerealiseerd door de vestiging van een supermarkt in een aanvullend marktsegment zoals een discountsupermarkt (bijlage 5). De grootste troef van discountsupermarkten bij hun introductie op het Nederlandse markt was het lage prijspeil. Het beperkte (± 700 producten), maar goedkope assortiment van Aldi en Lidl heeft nog steeds een grote trekkracht, ook al is het onderscheidend vermogen van het prijspeil, door de prijsverlagingen in de supermarktbranche en de uitbreiding van het aantal huis- en budgetmerken, afgenomen. Harddiscounters proberen nu door meer verssproducten aan te bieden niet alleen hun marge te verhogen, maar ook winkeltrouw te bevorderen. Door de vestiging van een moderne discountsupermarkt (± 800 m² wvo) in het centrum van Strijen, nabij het overige winkelaanbod, wordt een belangrijke nieuwe en onderscheidende aanbieder aan het winkelgebied toegevoegd. De inwoners van Strijen en van de omliggende kernen zoals Numansdorp en Puttershoek zijn nu nog aangewezen op Oud- Beijerland voor een bezoek aan een discountsupermarkt. Versterking van het supermarktaanbod door vestiging van een discountsupermarkt in het centrum van Strijen zal ervoor zorgen dat de afvloeiing van bestedingen van inwoners van Strijen daalt. Bovendien zal de toevloeiing van bestedingen van inwoners van de kernen in de omliggende regio toenemen. Voorwaarde hiervoor is wel 14 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

21 Discounter zorgt voor extra bestedingen Recreatief winkelaanbod is kleinschalig maar divers Schaalvergroting in modische branches is gewenst dat het aantal discountsupermarkten in de regio beperkt blijft. Door de vestiging van een discountsupermarkt wordt de trekkracht van het centrum van Strijen versterkt. Hiervan kan het overige dagelijkse en niet-dagelijkse winkelaanbod profiteren. Duurzame en overige goederen Voor de aankoop van duurzame en overige goederen bezoeken de inwoners van Strijen regelmatig winkels in de regio (o.a. Oud- Beijerland, Rotterdam). Desalniettemin komt een belangrijk deel van de bestedingen aan duurzame en overige goederen in het eigen winkelaanbod terecht (Goudappel Coffeng, 2004). Het recreatieve winkelaanbod in het centrum van Strijen is zeer gevarieerd. Er zijn diverse modewinkels, een boekhandel, een fietsenzaak en een optiek. Op voorwaarde dat er in de toekomstige situatie in 2015 sprake is van een compleet en modern winkelaanbod in een aantrekkelijk winkelgebied, gaan we ervan uit dat de koopkrachtbinding in de branche duurzame en overige goederen circa 40 à 45% bedraagt. Gelet op de afstand tot de omliggende kernen en de omvang van het winkelaanbod in de omliggende centra is de bovenlokale verzorgingsfunctie van het recreatieve winkelaanbod in het centrum van Strijen beperkt. Naar verwachting is in de toekomstige situatie maximaal 25% van de omzet in winkels voor duurzame en overige goederen afkomstig van bezoekers van buiten de kern Strijen. Op basis van de indicatieve berekening van de uitbreidingsruimte voor winkels in duurzame en overige goederen kunnen we concluderen dat de marktruimte voor uitbreiding van het winkelaanbod beperkt is (± 275 m² wvo). Deze marktruimte kan ingezet worden voor modernisering van het winkelaanbod, bijvoorbeeld door ruimte te bieden voor enige schaalvergroting van de bestaande winkels. Het winkelaanbod in de branchegroep frequent benodigde non-food (o.a. drogist, huishoudelijke artikelen) is eigentijds en heeft een moderne omvang. Schaalvergroting of uitbreiding van het winkelaanbod is niet direct noodzakelijk. Schaalvergroting of uitbreiding van het aanbod is wel gewenst in de recreatieve branches. Het modische en overig recreatieve winkelaanbod in het centrum van Strijen is relatief kleinschalig. Door schaalvergroting van het bestaande aanbod kan een breder assortiment worden geboden DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 15

22 waardoor consumenten meer keuzemogelijkheden hebben en de trekkracht van het aanbod wordt vergroot. Behalve voor schaalvergroting van het bestaande winkelaanbod kan de uitbreidingsruimte ook ingezet worden voor de vestiging van nieuwe winkels. In tabel 2 is een overzicht opgenomen met winkelformules in de modisch en overig recreatieve branches die in centra van kernen met een vergelijkbaar aantal inwoners zijn gevestigd en niet aanwezig zijn in het centrum van Strijen. Tabel 2 Winkelformules Branchegroep Winkelformule Modisch recreatief Zeeman, Hans Textiel, Shoeby Fashion Overig recreatief Sport 2000, Hema* Uitbreiding van het recreatieve aanbod met één of meerdere van bovenstaande aansprekende winkels zal de trekkracht van het centrum van Strijen vergroten. * AA-winkel met een omvang van minimaal 280 m² wvo en een beperkt assortiment bestaande uit onder andere huishoudelijke artikelen, ondermode, schrijfwaren, digitale fotokiosk 6.3 Randvoorwaarden De gemeente Strijen streeft naar een sterk centrum dat herkenbaar is als eenheid. In de vorige paragraaf hebben we geconcludeerd dat er enige marktruimte is voor versterking van het centrum door schaalvergroting en/of uitbreiding van het winkelaanbod. Het totale haalbare winkelvloeroppervlak in het centrum van Strijen bedraagt ± à m² wvo. Voorwaarde voor schaalvergroting en/of uitbreiding van het winkelaanbod is echter wel dat aan de volgende functioneel-ruimtelijke eisen voor een eigentijds dorpscentrum wordt voldaan: minimale loopafstanden en barrières tussen winkels onderling; een strategische ligging van de trekkers; een overzichtelijke opzet; goede en veilige bereikbaarheid per auto, fiets en te voet; voortdurend voldoende parkeergelegenheid voor klanten; een goede en duidelijke relatie tussen winkels en parkeren met minimale loopafstanden en barrières; verzorgde en eigentijdse uitstraling van winkelgebied en winkels. Kleine Hema vergroot trekkracht centrum Strijen Strategische ligging van supermarkt is belangrijk Randvoorwaarde: verzorgde uitstraling winkels 16 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

23 Op dit moment wordt nog niet aan alle bovenstaande functioneel-ruimtelijke eisen voor een succesvol, eigentijds dorpscentrum voldaan. Hieronder beoordelen we kort de huidige situatie in het centrum van Strijen. Structuur en routing Het centrum van Strijen ligt centraal in de kern. Nevenstaande branchekaart geeft inzicht in de huidige spreiding van de commerciële voorzieningen over het centrum. Hieruit kunnen we concluderen dat het winkelaanbod een redelijk compacte aanbodstructuur heeft. Het merendeel van de winkels is gevestigd aan de Kerkstraat. De winkelwand is niet gesloten, maar wordt regelmatig onderbroken door woningen, horeca en dienstverlening. Supermarkt Albert Heijn vormt, centraal in deze winkelstraat, samen met drogist Etos en kantoorboekhandel Bruna een sterk cluster. Het winkelaanbod aan de Boompjesstraat is beperkt en kleinschalig. Aan de randen van het centrum, de noordzijde van de Kerkstraat en de zuidzijde van de Boompjesstraat, staan enkele winkelpanden leeg. Supermarkt C1000 ligt op enige afstand van het overige winkelaanbod aan de Oranjestraat. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 17

24 Bereikbaarheid en parkeren Het centrum van Strijen heeft nu en in de toekomst een boodschappenfunctie. De bezoekfrequentie is hoog. Een groot deel van de bezoekers komt dagelijks in het centrum voor een aantal boodschappen. Snelheid en efficiëntie zijn belangrijke kenmerken van het bezoekgedrag van consumenten die boodschappen doen. Een optimale bereikbaarheid is daarom essentieel. De bereikbaarheid van de winkels in het centrum met de fiets en te voet is prima, maar de autobereikbaarheid is matig. Het merendeel van de winkels is gevestigd aan de Kerkstraat, deze straat is volledig afgesloten voor autoverkeer. Als gevolg hiervan kunnen bezoekers niet voor, of op korte afstand van de winkels parkeren. De dichtstbijzijnde parkeerlocatie is de parkeergarage onder de Albert Heijn. De bereikbaarheid van deze garage is niet optimaal. De parkeerroute is niet helder en loopt door een woonstraat, de Oude Havenweg. Supermarkt C1000 is een belangrijke publiekstrekker voor het centrum van Strijen, maar kampt met een groot gebrek aan parkeergelegenheid. 18 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

25 Bereikbaarheid parkeergarage onder AH niet optimaal Kerkstraat is afgesloten voor autoverkeer Nog geen herkenbaar winkelcluster? Uitstraling en inrichting Het centrum van Strijen heeft een aantrekkelijke en overzichtelijke opzet, maar de uitstraling van het winkelgebied is matig. Als gevolg van de onderbrekingen in de winkelwand en de wisselende kwaliteit van de winkelpanden is er geen sprake van een herkenbaar winkelcluster. Tabel 3 Sterkte-/zwakteanalyse Ligging + Centrale ligging in kern Bereikbaarheid + - Bereikbaarheid met de fiets en te voet is goed Autobereikbaarheid is matig Parkeren + - Parkeergarage onder Albert Heijn Onvoldoende parkeren bij C1000 Trekkerbeeld + - Moderne Albert Heijn C1000 is relatief klein Spreiding/ routing Compacte structuur Onderbroken winkelwand Leegstand in uitlopers Uitstraling/ inrichting - Herkenbaarheid winkelcluster is beperkt 6.4 Conclusie De gemeente Strijen streeft naar een sterk, herkenbaar centrum. Het winkelaanbod voor voedings- en genotmiddelen is vrijwel compleet. Er is enige uitbreidingsruimte. Deze wordt bij voorkeur ingezet voor schaalvergroting van het bestaande supermarktaanbod en/ of toevoeging van een discounter. Het winkelaanbod duurzame en overige goederen in het centrum van Strijen is gevarieerd. De marktruimte voor uitbreiding is beperkt (± 275 m² wvo). De trekkracht van het centrum kan worden vergroot door schaalvergroting van de bestaande winkels of door de vestiging van nieuwe winkels. Het totale haalbare winkelvloeroppervlak in het centrum van Strijen bedraagt ± à m ² wvo. Voorwaarde voor schaalvergroting en/of uitbreiding van het aanbod is dat aan de functioneel-ruimtelijke eisen voor een eigentijds dorpscentrum wordt voldaan. Verbetering van de structuur en routing, de bereikbaarheid en het parkeren en de uitstraling en inrichting zijn gewenst. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 19

26 Bijlage 1 Branche-indeling detailhandel Bijlage 2 Begrippenlijst Branchegroep Voedings- en genotmiddelen Frequent benodigde non-food Modisch recreatief Overig recreatief Gerichte non-food Overige detailhandel Branche Voedings- en genotmiddelen (o.a. supermarkt, versspeciaalzaak, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging Huishoudelijke- en cadeauartikelen Bloemen, planten, dierbenodigdheden Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Optiek, juwelier, antiek Sport en spel Hobby Boeken, lectuur, cd, kantoorartikelen Warenhuis Bruin- en witgoed Fietsen en autoaccessoires Woninginrichting (o.a. meubelen, keukens, sanitair, vloerbedekking) Doe-het-zelf Tuincentra Overige detailhandel (o.a. tweedehandsartikelen, souvenirs, partijgoederen) Branche Een groep van bedrijven die wordt gekenmerkt door één bepaalde (dominante) assortimentsgroep (bijv. schoenenwinkel) of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen (bijv. warenhuis). Bronpunt Verzamelplaats van consumenten van waaruit zij het bezoek aan een winkelconcentratiegebied beginnen (bijv. parkeergarage, busstation). Brutovloeroppervlak (bvo) De totale ruimte van een winkel bestaande uit winkelvloeroppervlak en niet voor consumenten toegankelijke ruimten (opslag, kantine, etc.). Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. Dagelijkse artikelen Artikelen in de branches voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging. Detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor verbruik ter plaatse. 20 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

27 Dienstverlening (publieksgericht commercieel) Een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak een dienstverlenende of verzorgende taak. Onder dienstverlening verstaan wij administratieve/ financiële dienstverlening (bijv. assurantiekantoor, bank etc.), publieksgerichte dienstverlening (bijv. stomerij, reisbureau) en ambachtelijke dienstverlening (bijv. schoenmaker, kapper etc.) Horecabedrijf Een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, bedrijfsmatig logies wordt verstrekt en/of zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd. Koopkrachtbinding Het aandeel (%) van de totale bestedingen van inwoners dat wordt gedaan in het winkelapparaat in het eigen verzorgingsgebied, noemen we de koopkrachtbinding. Koopkrachttoevloeiing Het deel van de omzet dat van buiten het primaire verzorgingsgebied komt, ofwel het aandeel vreemde koopkracht. Marktaandeel Aandeel van de betreffende onderneming(en) in de consumptieve bestedingen aan artikelen/artikelgroepen, uitgedrukt in procenten. Marktsegment Op basis van samenstelling van het assortiment en prijsstelling van de artikelen kunnen commerciële bedrijven ingedeeld worden in verschillende marktsegmenten (discount, exclusief etc.) Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen, met uitzondering van artikelen in de branches voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging. Perifere detailhandel Detailhandel gevestigd buiten de reguliere winkelconcentraties, maar binnen bestaand of te ontwikkelen stedelijk gebied (bijv. op een bedrijventerrein). Standplaats Verkoopwagen of kraam op de openbare weg (buiten de warenmarkt), van waaruit ondernemers detailhandel bedrijven. Toonbankbesteding Consumentenbestedingen in winkels, hiertoe behoren niet de bestedingen aan artikelen die via postorderbedrijven en internet worden aangekocht. Verkooppunt (vkp) Een detailhandelsvestiging met winkelpersoneel en een eigen kassa. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 21

28 Verkoopvloeroppervlak (vvo) Gelijk aan winkelvloeroppervlak (wvo). bepaald tijdstip en op een bepaalde dag en is ingesteld krachtens een gemeenteraadsbesluit. Vloerproductiviteit De gemiddelde omzet per m² winkelvloeroppervlak. Deze varieert per type winkelgebied, branche en winkelformule. Volumineuze detailhandel Detailhandel in ABC-goederen (auto s, boten en caravans), tuincentra, bouwmarkten, grove bouwmaterialen, keuken en sanitair alsmede woninginrichting waaronder meubels. Deze detailhandel heeft vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig voor de uitstalling. Hierdoor is vestiging binnen reguliere winkelconcentratiegebieden in veel gevallen moeilijk. Warenhuis Een winkel waarin ten minste zes van de volgende artikelgroepen worden aangeboden: voedings- en genotmiddelen, kleding/textiel, meubelen/ woninginrichting, verlichting, huishoudelijke artikelen, consumentenelectronica, doe-het-zelfartikelen, educatie- en vrijetijdsartikelen. De artikelgroep kleding/textiel is altijd aanwezig. De afzonderlijke artikelgroepen nemen tussen de 5% en 50% van het winkelvloeroppervlak in beslag. Warenmarkt Een verzameling van minimaal 7 kramen, verkoopwagens of grondplaatsen van waaruit de toegelaten kooplieden detailhandel bedrijven. Een warenmarkt wordt met vaste regelmaat gehouden op een Winkel Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van artikelen aan particulieren en dat een winkelvloeroppervlak van minimaal 10 m² heeft. Winkelgebied Een geografisch geheel waarbinnen minimaal 5 winkels zijn gevestigd, eventueel in samenhang met andere consumentverzorgende functies (horeca, dienstverlening etc.). Winkelondersteunende horeca Een horecabedrijf is winkelondersteunend wanneer het bedrijf voor wat betreft ligging ondersteunend is aan, en voor wat betreft openingstijden in het algemeen vergelijkbaar is met detailhandelsvestigingen. De bedrijfsactiviteit van winkelondersteunende horeca bestaat uit het verstrekken van in hoofdzaak kleinere maaltijden, lunch, koffie/thee en overige dranken. Winkelvloeroppervlak (wvo) De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van detailhandel, inclusief zichtbare ruimten zoals bijvoorbeeld etalages en de ruimte achter toonbanken en kassa s. Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. 22 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

29 Bijlage 3 Vragenlijst bezoekersenquête Bijlage 4 Indicatie uitbreidingsruimte 1. Met welk vervoermiddel bent u naar het centrum van Strijen gekomen? Auto (Brom)fiets Te voet Openbaar vervoer Anders, namelijk 2. Hoe vaak bezoekt u het centrum van Strijen? 4-7 keer per week 1-3 keer per week 2-3 keer per maand 1 keer per maand of minder 3. Wat zijn de vier cijfers van uw postcode? Distributie planologisch onderzoek (dpo) In vroegere dpo s werd het haalbare winkelaanbod in een verzorgingsgebied vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Variabelen In deze kwantitatieve berekening onderzoeken we de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de bestedingen in winkels in voedings- en genotmiddelen, winkels in duurzame en overige goederen en volumineuze detailhandel per hoofd van de bevolking (toonbankbesteding per jaar), de omvang van het verzorgingsgebied (het aantal inwoners), de mate waarin de inwoners hun aankopen doen in het betreffende winkelgebied (de koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (de koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² verkoopvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. * exclusief woninginrichting en doe-het-zelf DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 23

30 Verzorgingsgebied De gemeente Strijen heeft ruim inwoners. Op basis van de woningbouwplanning in de gemeente verwachten we dat het inwonertal van de gemeente groeit naar ± inwoners in Groei van de bevolking zal vooral plaatsvinden in de kern Strijen. Naar verwachting heeft Strijen in 2015 ± inwoners. Toonbankbesteding In Nederland bedragen de gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd van de bevolking 4.217,- per jaar*. Hiervan wordt 1.973,- besteed in winkels voor voedings- en genotmiddelen en 1.833,- in winkels voor duurzame en overige goederen. Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de bestedingscijfers aan te passen. Voor voedings- en genotmiddelen is het gebruikelijk het bestedingscijfer aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Voor duurzame en overige goederen en volumineuze detailhandel is het gebruikelijk het bestedingscijfer aan te passen met een correctie van ½ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Het gemiddeld besteedbaar inkomen in Strijen is ± 3% hoger dan gemiddeld in Nederland**. Wij gaan uit van een toonbankbesteding van ± 1.990,- ( 1.973,- + (¼ x 3% x 1.973,-)) in winkels in voedingsen genotmiddelen. Voor winkels in duurzame en overige goederen gaan wij uit van een toonbankbesteding van ± 1.860,- ( 1.833,- + (½ x 3% x 1.833,-). Koopkrachtbinding Op basis van algemene gemiddelden*, koopstromenonderzoek**, de bezoekersenquête, de ondernemersenquête en een eigen inschatting gaan we voor de toekomstige situatie in 2015 met een modern supermarktaanbod uit van een koopkrachtbinding van 85 à 90% in winkels in voedings- en genotmiddelen. Voor winkels in duurzame en overige goederen gaan wij uit van een koopkrachtbinding van 40% à 45%. Aandeel vreemde koopkracht Toevloeiing van koopkracht wordt in het centrum van Strijen hoofdzakelijk gerealiseerd door bestedingen van inwoners van de kleine kernen in de gemeente (Strijensas, Mookhoek) en in beperkte mate door inwoners van de kernen in de regio. Op basis van algemene gemiddelden, het klantherkomstonderzoek en een eigen inschatting gaan wij in winkels in voedings- en genotmiddelen uit van een koopkrachttoevloeiing van 15% tot maximaal 25%. Voor winkels in duurzame en overige goederen gaan wij uit van een koopkrachttoevloeiing van maximaal 25%. Vloerproductiviteit In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² in winkels voor voedings- en genotmiddelen circa 7.100,-. In winkels in duurzame en * HBD (2006), Bestedingen en marktaandelen 2005 Op dit moment worden de bestedingscijfers geactualiseerd. Naar verwachting zijn de bestedingen sinds 2005 toegenomen. ** CBS (2005), Kerncijfers wijken en buurten * Bolt (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat ** Goudappel Coffeng (2004), Koopstromenkijker Randstad DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

31 overige goederen (zonder wonen en doe-het-zelf) bedraagt de gemiddelde omzet per m² 2.400,-. Bijlage 5 Marktpositionering supermarkten Tabel 4 Indicatie uitbreidingsruimte VGM (m² wvo) Inwoners verzorgingsgebied Toonbankbesteding per hoofd Koopkrachtbinding 85 à 90% Omzet uit verzorgingsgebied 15,2 à 16,1 mln Aandeel vreemde koopkracht 15 à 25% Totale omzet 17,9 à 21,5 mln Gemiddelde omzet per m² wvo Potentieel winkelaanbod à m² Aanwezig winkelaanbod ± m² Indicatie uitbreidingsruimte 600 à m² De positie van de Nederlandse supermarkten uitgezet naar servicegraad en voordeelniveau op basis van de waardering van consumenten*. Tabel 5 Indicatie uitbreidingsruimte DOG (m² wvo) Inwoners verzorgingsgebied Toonbankbesteding per hoofd Koopkrachtbinding 40 à 45% Omzet uit verzorgingsgebied 6,7 à 7,5 mln Aandeel vreemde koopkracht 25% Totale omzet 8,9 à 10,1 mln Gemiddelde omzet per m² wvo Potentieel winkelaanbod à m² Aanwezig winkelaanbod ± m² Indicatie uitbreidingsruimte 0 à 275 m² * Gfk (2008), Zomerrapport 2008 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 25