14 oktober Gunningsleidraad GEEN FORMELE AANBESTEDING. Verkoop Capucijnenstraat Gemeente Maastricht

Transcriptie

1 Gunningsleidraad GEEN FORMELE AANBESTEDING Gemeente Maastricht

2 INHOUDSOPGAVE 01 INLEIDING 3 02 HET OBJECT 4 03 PROCEDURE VERKOOP De verkoop Beschikbaar stellen gunningsleidraad Locatiebezoek Indienen vragen en versturen Nota Van Inlichtingen Indiening inschrijvingen Presentatie Beoordeling en gunning Ondertekening koopcontract 7 04 VOORWAARDEN INSCHRIJVING Uitgangspunten en randvoorwaarden deelname Inschrijvingsvereisten Bankgarantie Mogelijkheden om in te schrijven en voorwaarden In te dienen documenten bij inschrijving BEOORDELING EN GUNNING Ontvankelijkheid Beoordelingscommissie Waardering biedingen Beoordeling herbestemmingsplan Totaalscore BIJLAGEN Inschrijfformulieren Overige bijlagen 17 2

3 01 INLEIDING Gemeente Maastricht is eigenaar van een gebouwencomplex aan de Capucijnenstraat 43-45, gelegen in het centrum van Maastricht. Zij is voornemens het complex dit jaar in de huidige staat te verkopen met als doel het object op termijn weer in gebruik te nemen met een functie die past bij de eigenschappen van het object en de kenmerken van de omgeving. De verkoop geschiedt door middel van een openbare verkoopprocedure met een voorselectie. Op basis van een voorselectie worden aan vier partijen in de gunningfase een herontwikkelingsplan en een bieding op het betreffende gebouwencomplex gevraagd. De gemeente vindt de toekomstige invulling van het complex belangrijk, waardoor de locatie wordt verkocht aan de partij met de beste combinatie van herontwikkelingsplan en prijs. De verkoop betreft geen formele aanbestedingsprocedure conform aanbestedingsrichtlijnen. De gemeente streeft naar een transparant en open proces. Middels dit document wil de gemeente partijen voorzien van relevante informatie over de verdere verkoopprocedure, de voorwaarden aan de inschrijving en de gunningscriteria, zodoende dat partijen een inschrijving kunnen doen. Gemeente Maastricht is contractpartij bij de verkoop van Capucijnenstraat Brink Management / Advies ondersteunt de gemeente in de verkoopprocedure. 3

4 02 HET OBJECT Het gebouwencomplex is een voormalig klooster van de Zusters van de Miséricorde. Het bijzondere complex bestaat uit een aantal aaneengeschakelde onderdelen, waarvan enkele onderdelen een monumentale status kennen. Van oudsher heeft het complex een sterk maatschappelijke functie gehad. Recent heeft het complex als kantoren- en zalenlocatie gediend voor City Centrum Trajekt als onderkomen van maatschappelijke organisaties en verenigingen. Momenteel wordt het complex tijdelijk verhuurd. Het gebouw heeft een grootte van circa m 2 BVO en een WOZ-waarde in 2015 van circa 1,8 miljoen. Om de huidige situatie in kaart te brengen en de (on)mogelijkheden van herbestemming te onderzoeken, heeft de gemeente een herbestemmingsscan laten uitvoeren, waarvan de resultaten zijn opgenomen in de bijlage van de selectieleidraad. Naast een uitgebreide inventarisatie van de huidige situatie, waaronder de ligging, onderhoudsstaat en monumentale waarde, bevat deze herbestemmingsscan ook een aantal voorbeelden van mogelijke invullingen van de locatie. Andere invullingen zijn uiteraard ook mogelijk, zolang deze binnen de geldende kaders en uitgangspunten passen (zoals provinciale verordening en gemeentelijk beleid). Voor verdere informatie wordt verwezen naar de selectieleidraad (daterend van 28 augustus 2015) en de bijgevoegde bijlagen. 4

5 03 PROCEDURE VERKOOP De verkoop Na de voorselectie zijn vier partijen gevraagd een inschrijving te doen bestaande uit een bieding in combinatie met een herbestemmingsplan voor de koop van Capucijnenstraat Bij inschrijving hebben partijen de mogelijkheid om twee biedingen uit te brengen: optie 1: onvoorwaardelijke bieding, met levering uiterlijk binnen acht weken na definitieve gunning; optie 2: bieding met als enig voorbehoud een door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingswijziging. Inschrijvers zijn niet verplicht twee biedingen uit te brengen; het uitbrengen van één bieding is ook mogelijk. Gemeente Maastricht heeft de voorkeur voor een onvoorwaardelijke bieding. In hoofdstuk 04 worden de voorwaarden aan de inschrijving (en biedingen) omschreven. De planning van de gunningfase ziet er als volgt uit: Week 42 Beschikbaar stellen gunningsleidraad Week oktober Locatiebezoek op afspraak Week oktober voor uur Deadline indienen vragen voor de NVI Week 46 7 november Versturen NVI Week november voor uur Deadline indienen van inschrijvingen Week 49 2 december Presentatie/toelichting op inschrijvingen Week (indicatief) Bekendmaking voornemen tot gunning verkoop Week (indicatief) Definitieve gunning Beschikbaar stellen gunningsleidraad De gunningsleidraad met bijbehorende bijlagen zijn per toegestuurd. Voor verdere informatie wordt verwezen naar de selectieleidraad (daterend van 28 augustus 2015) en de bijbehorende bijlagen Locatiebezoek Om een indruk te krijgen van het complex bieden wij de geselecteerde partijen de mogelijkheid de locatie te bezoeken. Partijen worden individueel uitgenodigd om de locatie te bezoeken in week 43 (19-23 oktober). Dit bezoek vindt per partij onder begeleiding van de gemeente plaats en betreft een rondgang door het complex van maximaal twee uur. Tijdens het bezoek kunnen geen inhoudelijke vragen worden gesteld. Partijen mogen met maximaal vier personen deelnemen aan de rondgang. 5

6 03.04 Indienen vragen en versturen Nota Van Inlichtingen Partijen hebben de mogelijkheid om eventuele vragen te stellen door middel van het indienen van vragen op het hiertoe ter beschikking gestelde formulier (bijlage 4). De partijen worden verzocht uiterlijk 30 oktober voor uur het ingevulde formulier met vragen te versturen naar Voor de beantwoording van alle gestelde vragen en eventuele aanvullende informatie wordt door de gemeente een Nota Van Inlichtingen (NVI) opgesteld, die integraal deel uitmaakt van het verkoopproces. Daarbij wordt getracht om de NVI uiterlijk 7 november 2015 aan de partijen te verstrekken. De gemeente kan besluiten om nog aanvullende mogelijkheden tot het stellen van vragen te bieden Indiening inschrijvingen Partijen hebben uiterlijk tot 25 november uur de gelegenheid een inschrijving in te dienen die voldoet aan de eisen en voorwaarden zoals gesteld in dit document met bijlagen en de Nota(s) Van Inlichtingen. De lijst met in te dienen stukken bij inschrijving is opgenomen in paragraaf De stukken dienen per te worden verstuurd naar capucijnenstraat@brinkgroep.nl vóór het hierboven vermelde tijdstip. Inschrijvers ontvangen per een ontvangstbevestiging van de inschrijving. Tevens dient de inschrijving per post te worden verzonden (aankomst mag uiterlijk 3 werkdagen na verstrijken van bovengenoemd tijdstip) met de volgende adressering: NIET OPENENEN VERKOOP CAPUCIJNENSTRAAT Gemeente Maastricht p/a Brink Management / Advies Postbus CK EINDHOVEN Presentatie Na indiening van de stukken krijgen inschrijvers de gelegenheid de inschrijving, bestaande uit een onvoorwaardelijke en/of voorwaardelijke bieding in combinatie met herbestemmingsplan, toe te lichten in een presentatie. Deze presentatie vindt per partij afzonderlijk plaats op 2 december 2015 ter plaatse van het gemeentehuis van gemeente Maastricht ten overstaan van de beoordelingscommissie. Het exacte tijdstip van deze presentatie wordt later bekend gemaakt Beoordeling en gunning Gunning vindt plaats op basis van een combinatie van de financieel meest voordelige bieding en de beoordeling van het door de partij ingediende herbestemmingsplan. Na ontvangst en opening van de inschrijvingen worden deze gecontroleerd op de inschrijvingsvereisten zoals verwoord in paragraaf Vervolgens worden de inschrijvingen op de vooraf vastgestelde en in deze leidraad omschreven beoordelingscriteria beoordeeld. Iedere inschrijver ontvangt als toelichting op de uitslag de ingevulde beoordelingstabel (conform de beoordelingscriteria in hoofdstuk 05) van zijn eigen inschrijving(en) en tevens het puntentotaal van de concurrerende inschrijvers. 6

7 Het college van B&W is bevoegd te beslissen over de gunning en verkoop van de Capucijnenstraat. Op basis van gemeentelijk beleid mag de gemeenteraad in een Raadsronde haar wensen en bedenkingen geven over de gevoerde verkoopprocedure die tot de geselecteerde kopende partij heeft geleid. De gemeenteraad kan geen oordeel geven over de inhoudelijke beoordeling van de ingediende plannen. Gelet op genoemd besluitvormingsproces, zal de bekendmaking van de uitslag en daarmee het voornemen tot gunning van de verkoop van Capucijnenstraat naar verwachting plaatsvinden in week 3 van 2016, wanneer ook de Raadsronde naar verwachting plaatsvindt. Partijen worden vervolgens de mogelijkheid geboden eventuele bezwaren bekend te maken. Vanwege het voorjaarsreces vindt naar verwachting in week 7 definitieve gunning plaats Ondertekening koopcontract Na gunning treden de gemeente en de partij waaraan verkoop is gegund in overleg met als doel het zo spoedig mogelijk ondertekenen van de koopovereenkomst. Conceptversies van de koopovereenkomsten (afhankelijk van de soort aanbieding) zijn als bijlagen toegevoegd aan deze leidraad. Met inschrijving committeren partijen zich aan de inhoud van de reeds uitgewerkte onderdelen van de concept koopovereenkomst(en). Gedurende het contracteringstraject behoudt gemeente Maastricht zich het recht voor om, indien partijen niet tot overeenstemming kunnen komen, onderhandelingen te voeren met de eerstvolgende partij van de uitslag van de gunningfase en met deze partij een verkoopovereenkomst te sluiten. 7

8 04 VOORWAARDEN INSCHRIJVING Uitgangspunten en randvoorwaarden deelname 1 De verkoop van Capucijnenstraat betreft geen aanbestedingsplichtige overheidsopdracht. Derhalve is het ARW 2012 niet van toepassing. 2 De inschrijver verklaart door middel van het doen van een inschrijving in te stemmen met het verloop en de inhoud van de verkoopprocedure. 3 Het bepaalde in de selectieleidraad blijft onverkort van toepassing, voor zover daarvan in deze gunningsleidraad met de bijbehorende bijlagen en de te verstrekken Nota( s) Van Inlichtingen vanaf is geweken. Bij discrepantie tussen de selectieleidraad (daterend van 28 augustus 2015) en de gunningsleidraad, prevaleert deze gunningsleidraad. 4 Gedurende de gehele verkoopprocedure dienen partijen ervoor zorg te dragen dat de uitsluitingsgronden (zoals opgenomen in de selectieleidraad) niet op hem/haar van toepassing zijn en moeten partijen blijven voldoen aan de in de selectieleidraad gestelde geschiktheidseisen. Indien dit op enig moment niet het geval is of indien een partij (aantoonbaar) gegronde redenen heeft alsnog geen serieuze inschrijving te kunnen verzorgen, dan dient de partij dit onverwijld kenbaar te maken en wordt door gemeente Maastricht bepaald of deze partij wordt uitgesloten van verdere deelname. Gemeente Maastricht is in een dergelijk geval gerechtigd om: genoegen te nemen met de eventueel door gegadigde te nemen maatregelen om het nadeel weg te nemen dat ontstaat doordat niet meer wordt voldaan aan één of meer geschiktheidseisen; de betreffende gegadigde uit te sluiten van deelname en de eerste opvolger uit de selectiefase uit te nodigen voor de gunningsfase. 5 Gemeente Maastricht behoudt zich het recht voor om deze verkoopprocedure op elk gewenst moment tijdelijk of definitief te staken, mocht hiertoe naar haar oordeel aanleiding bestaan. Aanmelding en inschrijving geschieden volledig voor eigen rekening en risico van de betreffende onderneming. 6 Zowel de gunning als de koopovereenkomst zijn onder voorbehoud van goedkeuring door het College van B&W en/of de gemeenteraad. Het niet goedkeuren is voor gemeente Maastricht reden om de verkoopprocedure te staken en valt onder het oordeel zoals in het voorgaande punt (5) genoemd. 7 Voor het uitbrengen van een inschrijving worden geen kosten vergoed, ongeacht het moment waarop en de omstandigheden waaronder gemeente Maastricht eventueel de verkoopprocedure beëindigt. 8 De verkoopdocumenten met alle bijbehorende bijlagen zijn met zorg samengesteld. Mocht de inschrijver desondanks tegenstrijdigheden en/of onvolkomenheden tegenkomen, dan dient de inschrijver Brink Management / Advies hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen, doch uiterlijk voor de Nota van Inlichtingen. Indien na verkoop blijkt dat deze leidraad tegenstrijdigheden en/of onvolkomenheden bevat en deze niet door de inschrijver zijn opgemerkt, zijn deze voor risico van de kopende partij. In ieder geval kunnen eventuele tegenstrijdigheden en/of onvolkomenheden niet tot enige aansprakelijkheid aan de kant van gemeente Maastricht leiden. 8

9 De inschrijver verklaart dan ook door middel van een inschrijving in te stemmen met het verloop en de inhoud van de verkoopprocedure en bijbehorende stukken en zich maximaal te zullen inspannen om eventuele op- en aanmerkingen op de verkoopprocedure, de documenten of het voornemen tot gunning zo spoedig mogelijk schriftelijk aan Brink Management / Advies kenbaar te maken. 9 De inschrijver wordt geacht de verkoopdocumenten naar behoren te hebben bestudeerd, zich van de volledigheid te hebben vergewist en voldoende bekend te zijn met de inhoud. 10 De inschrijver dient zonder voorbehoud in te stemmen met de overeenkomsten en de voorwaarden opgenomen in de verkoopdocumenten. 11 De verkoopprocedure wordt bij definitieve gunning of bericht van beëindiging van de procedure door gemeente Maastricht als beëindigd beschouwd. 12 Gemeente Maastricht behoudt zich het recht voor de door de inschrijver ingediende documenten, die niet aan de voorgeschreven verkoopprocedure voldoen, dan wel niet volledig of onjuist zijn, dan wel na de uiterste datum zoals vermeld in worden ingediend, niet in behandeling te nemen. 13 Gemeente Maastricht behoudt zich het recht voor alle door de inschrijver verstrekte gegevens op juistheid te controleren. 14 Gemeente Maastricht zal de documenten van de inschrijvers die in het kader van deze verkoopprocedure worden ingediend vertrouwelijk behandelen. Ook de inschrijvers dienen gepaste vertrouwelijkheid in acht te nemen. 15 Het is niet toegestaan rechtstreeks contact te zoeken met medewerkers van gemeente Maastricht of Brink Management / Advies. Alle correspondentie dient plaats te vinden via het vermelde adres. 16 Levering van de locatie vindt in principe plaats in de huidige staat en wordt geleverd vrij van huur en vrij van gebruik. Gemeente Maastricht is bereid haar medewerking te verlenen aan een fiscaal zo optimaal mogelijke verkoop voor zowel koper als verkoper, mits dit geen nadeel tot gevolg heeft voor gemeente Maastricht. 17 Alle kosten om de locatie geschikt te maken voor het door de inschrijver beoogde gebruik, zoals bestemmingsplanwijziging inclusief vergoeding voor regulier gemeentelijke apparaatskosten, bouwrijp maken, et cetera, zijn voor rekening van de kopende partij. 18 Alle risico s ten aanzien van de exploitatie en eventuele herontwikkeling worden bij ondertekening van de koopovereenkomst overgedragen aan de koper, waaronder ook risico s op aanwezigheid van asbest, sanering, et cetera. Voor zover bij gemeente hierover beschikbare informatie is, wordt deze beschikbaar gesteld Inschrijvingsvereisten Voor deze verkoopprocedure gelden de volgende inschrijvingsvereisten: 1 De gemeente kan besluiten om inschrijvingen, waarin afwijkingen of voorbehouden zijn opgenomen in afwijking van de gunningsleidraad en bijbehorende bijlagen, niet in behandeling te nemen en uit te sluiten van deelname. De gemeente kan een inschrijver de gelegenheid bieden zijn/haar inschrijving aan te passen. 2 De inschrijver wordt verzocht geen andere informatie in te dienen dan gevraagd. 3 De bijlagen van de gunningsleidraad, waaronder het inschrijvingsformulier, dienen op de aangegeven plaatsen volledig te worden ingevuld en ondertekend door daartoe bevoegde personen, in de regel een statutair directeur. 4 De inschrijving dient minimaal 120 dagen gestand te worden gedaan. 5 Alle documenten dienen van een paraaf en/of handtekening te worden voorzien. 6 De inschrijving dient per en in hardcopy in tweevoud te worden verstrekt. 7 De inschrijving en alle bijlagen, verklaringen en andere ingediende stukken dienen in de Nederlandse taal te worden opgesteld. 9

10 04.03 Bankgarantie Ter zekerstelling van de gestanddoening van de inschrijving en bijbehorende verplichtingen is gedurende de gunningsfase een bereidstellingsverklaring afgegeven ter hoogte van ,--. Gelet op het vermogensbeslag van een bankgarantie, is getracht voor zo ver mogelijk de duur en de omvang van de uiteindelijke bankgarantie zo veel mogelijk voor u beperkt te houden. Bij inschrijving dienen alle inschrijvers een passende bankgarantie te overleggen conform de model bankgarantie die als bijlage van deze gunningsleidraad is opgenomen. De model bankgarantie die ter illustratie onderdeel uitmaakte van de selectieleidraad komt daarmee te vervallen. Deze bankgarantie moet worden verstrekt door een onder Nederlands wettelijk toezicht staande bankinstelling of kredietverzekeraar, en dient als gestandsdoeningsgarantie en kan door gemeente Maastricht worden ingeroepen wanneer de inschrijver de verplichtingen uit haar inschrijving, alsmede uit hoofde van deze gunningsleidraad en bijbehorende bijlagen, niet nakomt. De gestanddoeningsgarantie van de bankgarantie is afhankelijk van het type bieding (onvoorwaardelijk of voorwaardelijk). De voorwaarden zoals omschreven in paragraaf zijn daarbij van toepassing op de bankgarantie. Gemeente Maastricht heeft het recht om de bankgarantie eerder te laten vervallen. Voor de inschrijvers waaraan de verkoop niet wordt gegund, komen de bankgaranties (ingediend bij inschrijving) vier weken na het moment van gunning van de verkoop te vervallen, doch uiterlijk op 1 maart Mogelijkheden om in te schrijven en voorwaarden Partijen hebben de mogelijkheid om twee type biedingen uit te brengen bij inschrijving. Beide opties worden in onderstaande tekst toegelicht: optie 1: onvoorwaardelijke bieding, met levering uiterlijk binnen acht weken na definitieve gunning. optie 2: bieding met als enig voorbehoud een door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingswijziging. Partijen mogen voor iedere optie één inschrijving (combinatie van bieding en bijbehorend herbestemmingsplan) indienen. Partijen zijn niet verplicht om voor beide opties een bieding uit te brengen. Gemeente Maastricht geeft de voorkeur aan een onvoorwaardelijke bieding, maar waardeert de biedingen op basis van de hoogte van de biedingen en een inschatting van het risicoprofiel (met name kans van slagen van bestemmingsplanwijziging). Optie 1: onvoorwaardelijke bieding Bij een onvoorwaardelijke bieding worden partijen verzocht inschrijfformulier 1 in te vullen, te ondertekenen en in te dienen (zie bijlage 1). Met het indienen van dit formulier verklaart de inschrijver een onvoorwaardelijke en onherroepelijke bieding uit te brengen voor de aankoop van de locatie, zonder enig voorbehoud (van bijvoorbeeld financiering). De prijs die wordt ingediend is kosten koper en heeft prijspeil 1 januari Levering en betaling vinden uiterlijk plaats acht weken na definitieve gunning. De onherroepelijk bankgarantie ter hoogte van ,-- dient tot moment van én levering en betaling én tot moment van indiening van de omgevingsvergunning als gestanddoeningsgarantie en kan door gemeente Maastricht worden ingeroepen, in de vorm van een direct opeisbare boete, wanneer: de inschrijver de verplichting tot onvoorwaardelijke afname en betaling van de locatie uit haar inschrijving niet nakomt 10

11 naar het oordeel van gemeente Maastricht, inschrijver bij indiening van de aanvraag omgevingsvergunning een wezenlijk andere invulling en plan indient, dan uit haar inschrijving blijkt. Daartoe mag gemeente Maastricht, voor indiening van de documenten voor de omgevingsvergunning, een toets uitvoeren op de in te dienen stukken. Optie 2: bieding met als enig voorbehoud een door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingswijziging Bij een bieding met als enig voorbehoud een door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingswijziging wordt partijen verzocht inschrijfformulier 2 in te vullen, te ondertekenen en in te dienen (zie bijlage 2). Met het indienen van dit formulier verklaart de inschrijver een onherroepelijke bieding uit te brengen voor de aankoop van de locatie, met als enig voorbehoud een door de gemeenteraad vastgesteld gewijzigd bestemmingsplan. Koper heeft de verplichting ervoor zorg te dragen dat binnen circa zes maanden na gunning (uiterlijk 1 juli 2016) een gewijzigd ontwerpbestemmingsplan wordt ingediend, dat in lijn is met het ingediende herbestemmingsplan. alle kosten voor het wijzigen van het bestemmingsplan, inclusief een vergoeding voor reguliere gemeentelijke apparaatskosten, zijn voor rekening van de kopende partij gemeente Maastricht heeft het recht om bij het niet halen van de termijn van 1 juli 2016 eenzijdig de koopovereenkomst te ontbinden gemeente Maastricht is in geval van ontbinding geen vergoeding verschuldigd aan de kopende partij in geval van ontbinding van de koopovereenkomst is gemeente Maastricht gerechtigd om bij wijze van boete ter zake van niet nakoming van kopers verplichting de bankgarantie van ,-- in te roepen, in de vorm van een direct opeisbare boete in geval van ontbinding blijft Capucijnenstraat eigendom van gemeente Maastricht en is zij vrij om te bepalen wat zij met haar eigendom doet koper heeft de inspanningsverplichting om na indiening van het gewijzigde bestemmingsplan er alles aan te doen om de wijziging ook daadwerkelijk mogelijk te maken, bijvoorbeeld door het beantwoorden van vragen/zienswijzen, het aanleveren van aanvullend benodigde informatie, et cetera. Levering en betaling vinden plaats binnen één maand nadat het door de koper ingediende bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld, naar verwachting voor 31 oktober Ter verduidelijking wordt hier gemeld dat levering en betaling daarmee plaatsvinden, wanneer het bestemmingsplan mogelijkerwijs nog niet onherroepelijk is vastgesteld. Het moment van levering en betaling vormt daarmee ook het moment waarop de bankgarantie van de inschrijver, aan wie de verkoop wordt gegund, vervalt. De onherroepelijk bankgarantie ter hoogte van ,-- dient tot moment van levering en betaling als gestanddoeningsgarantie en kan door gemeente Maastricht worden ingeroepen, in de vorm van een direct opeisbare boete, wanneer de inschrijver de verplichtingen uit haar inschrijving niet nakomt. Hiervan is sprake indien: de kopende partij zich onvoldoende inspant om tijdig (voor 1 juli 2016) een ontwerpbestemmingsplan in te dienen de kopende partij, naar het oordeel van gemeente Maastricht, bij indiening van het ontwerpbestemmingsplan een wezenlijk ander plan en bestemming indient, dan uit haar inschrijving blijkt niet tijdig (één maand) na het vaststellen van de gewijzigde bestemming door gemeente Maastricht de betaling en levering van de locatie hebben plaatsgevonden. Indien het ingediende plan niet door de gemeenteraad wordt vastgesteld, dan treden partijen met elkaar in overleg en zullen partijen zich inspannen om binnen twee maanden een nieuw plan in te dienen dan wel partijen besluiten gezamenlijk de koopovereenkomst te ontbinden. Alle door partijen gemaakte kosten zijn en blijven voor rekening en risico van partijen zelf. 11

12 De kopende partij kan in elk geval geen aanspraak maken op een vergoeding van de gemaakte kosten door de gemeente. De bankgarantie wordt in dit geval bij de ontbinding van de koopovereenkomst niet door de gemeente ingeroepen. De prijs die wordt ingediend is kosten koper en heeft prijspeil 1 januari De koopprijs wordt vanaf 1 januari 2016 tot aan het moment van levering en betaling maandelijks verhoogd met de consumentenprijsindex (CPI totaal bestedingen 2006=100, zoals maandelijks gepubliceerd door het CBS) In te dienen documenten bij inschrijving Partijen dienen, zowel voor optie 1 als optie 2, bij inschrijving onderstaande documenten op te stellen en in te dienen: Ingevuld en ondertekend inschrijfformulier inclusief koopprijs conform bijlage 1 of 2. Ingevuld en ondertekende onherroepelijke bankgarantie conform bijlage 3. Een herbestemmingsplan van maximaal 15 pagina s enkelzijdig bedrukt, waarin minimaal onderstaande informatie is weergegeven om conform de gunningscriteria het plan te kunnen beoordelen: 1 Een overzicht van de functionele invulling van het object (m² per functie) en een vlekkenplan die de locatie van deze functies in het gebouw aangeeft 2 Afspraken met bijvoorbeeld huurders, een business case of anderszins waaruit blijkt op welke wijze een langjarige exploitatie van het complex gewaarborgd is 3 Een stedenbouwkundige visie met daarin minimaal aandacht voor het karakter van het gebied (gesloten houden versus open stellen voor publiek). Deze visie dient te zijn beschreven in een tekst van minimaal 500 en maximaal woorden en een schematische afbeelding 4 Een sfeerbeeld van de toekomstige situatie, waaruit blijkt hoe u de relatie tussen het gebouw en de herbestemming voor u ziet, bijvoorbeeld in de vorm van een artist impression 5 Een overzicht van eventuele (grote) bouwkundige ingrepen, mede in relatie tot de monumentale status van de gebouwonderdelen. In aanvulling op bovenstaande dienen partijen in geval van optie 2 bij inschrijving de volgende aanvullende documenten op te stellen en/of in te dienen: Een onderbouwing van uw bieding (bedrag), naar functie(s) en metrage(s). Dit heeft tot doel om bij een eventueel afwijkend ontwerpbestemmingsplan ten opzichte van uw herbestemmingsplan (na akkoord van de gemeente) tot een passende bijstelling van de koopsom te komen. De geboden koopprijs bij inschrijving is echter wel de minimale koopprijs. Indien inschrijvers een bieding en plan indienen voor beide opties (onvoorwaardelijk en voorwaardelijk), is het eveneens mogelijk om twee verschillende herbestemmingsplannen in te dienen. 12

13 05 BEOORDELING EN GUNNING Ontvankelijkheid Inschrijvingen worden beoordeeld op ontvankelijkheid. Als er sprake is van ontbrekende gegevens of kleine afwijkingen, worden inschrijvers in de gelegenheid gesteld dit te herstellen. Alleen complete en volledige inschrijvingen worden ontvankelijk verklaard. Eventuele niet-ontvankelijke inschrijvingen worden uitgesloten van deelname. Alle ontvankelijke inschrijvingen worden beoordeeld op basis van een combinatie van de financieel meest voordelige bieding en de beoordeling van het door de partij ingediende herbestemmingsplan. De combinatie van deze kwalitatieve score en de waardering van de bieding leidt tot een totaalscore. De verkoop wordt gegund aan de inschrijver met de hoogste totaalscore. De uitslag wordt met inschrijvers gecommuniceerd inclusief een korte toelichting op de uitslag Beoordelingscommissie De inschrijvingen worden beoordeeld door een beoordelingscommissie, bestaande uit medewerkers van gemeente Maastricht en Brink Management / Advies. De beoordelingscommissie komt op basis van meerderheid van stemmen tot een oordeel over: de waardering van voorwaardelijke biedingen (zodat een vergelijk met onvoorwaardelijke biedingen mogelijk wordt). Zie hiervoor paragraaf 05.03; de kwaliteit van het herbestemmingsplan. Zie hiervoor Waardering biedingen Inschrijvers wordt de gelegenheid geboden een onvoorwaardelijke en/of voorwaardelijke bieding uit te brengen, zoals toegelicht in paragraaf Om beide typen/soorten biedingen financieel met elkaar te kunnen vergelijken, wordt het risicoprofiel van de voorwaardelijke biedingen gewaardeerd door specialisten van de gemeente en Brink Management / Advies. Op basis daarvan worden de voorwaardelijke biedingen gecorrigeerd zodat ze vergelijkbaar worden met onvoorwaardelijke biedingen. Deze waardering van beide typen/soorten biedingen geschiedt als volgt. Onvoorwaardelijke bieding De waardering van een onvoorwaardelijke bieding is gelijk aan de ingediende koopprijs (kosten koper). Voorbeeld: een onvoorwaardelijke koopprijs van ,-- staat gelijk aan ,--. 13

14 Voorwaardelijke bieding De waardering van een voorwaardelijke bieding is gelijk aan de ingediende koopprijs (kosten koper) gecorrigeerd voor het bijbehorende risicoprofiel voor de gemeente. Dit geschiedt door de koopprijs te vermenigvuldigen met een risicoafslag en vervolgens te verminderen met eventueel extra te maken kosten door de gemeente. De hoogte van deze risicoafslag wordt door de beoordelingscommissie bepaald op basis van een inschatting van met name de slagingskans van de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging die als voorwaarde geldt voor de bieding. Eventuele extra kosten voor de gemeente (zoals onderhoud of rentelasten) als gevolg van latere levering worden tevens door de beoordelingscommissie in mindering gebracht. Voor de bepaling van de hoogte van de rentekosten wordt voor de beoordeling gerekend met een rentepercentage van 3,5% en met betrekking tot de onderhouds-/instandhoudingskosten wordt voor de beoordeling gerekend met ,-- op jaarbasis. Voorbeeld: Bij een voorwaardelijke koopprijs van ,-- wordt door de beoordelingscommissie bepaald dat de risicoafslag naar haar oordeel 10% is en dat de extra kosten ,-- bedragen. De waardering wordt in dit voorbeeld als volgt berekend: x 90% In dit voorbeeld staat een voorwaardelijke koopprijs van ,-- daardoor gelijk aan ,--. In bijlage 11 van de selectieleidraad (van 28 augustus 2015) is een overzicht opgenomen van functies die naar alle waarschijnlijkheid door de gemeente wel of niet toegestaan kunnen/mogen worden bij een in te dienen bestemmingswijziging. Zoals hierboven omschreven wordt bij een inschrijving behorend bij optie 2 (voorwaardelijke bieding) door de beoordelingscommissie het risico van een bestemmingswijziging op basis van het ingediende herbestemmingsplan afgewogen. Deze afweging laat onverlet de publiekrechtelijke taken en bevoegdheden van de gemeente. Puntenaantal Een inschrijver kan maximaal 60 punten krijgen voor het onderdeel prijs. Deze punten worden als volgt toegekend: alle ontvangen voorwaardelijke biedingen worden op basis van bovenstaande methodiek gewaardeerd, waardoor een totaaloverzicht van biedingen ontstaat die, naar maatstaven van de gemeente, onderling met elkaar kunnen worden vergeleken; de bieding met de hoogste waardering (eventueel na correctie) scoort 60 punten; een bieding van 0,-- (eventueel na correctie) scoort 0 punten; alle tussenliggende biedingen (eventueel na correctie) scoren op basis van evenredigheid tussen 0 en 60 punten. Voorbeeld: De hoogste bieding (na eventuele correctie) bedraagt ,--. Het puntenaantal van een onvoorwaardelijke bieding van ,-- wordt in dit voorbeeld als volgt berekend: waardering bieding max. aantal punten waardering hoogste bieding = = 36 punten

15 05.04 Beoordeling herbestemmingsplan Het herbestemmingsplan, zoals door inschrijvers beschreven in de ingediende informatie bij inschrijving, wordt door de beoordelingscommissie beoordeeld aan de hand van een drietal beoordelingscriteria. Alle ingediende herbestemmingsplannen dienen vanzelfsprekend te voldoen aan en te passen binnen alle geldende (provinciale) verordeningen en gemeentelijke nota s. Een inschrijver kan maximaal 40 punten krijgen voor dit onderdeel. Deze punten worden als volgt toegekend: 1 Financieel duurzame exploitatie (maximaal 20 punten) Het puntenaantal wordt bepaald door de mate waarin de inschrijver de gemeente er meer van overtuigt dat een langjarige exploitatie van het complex is gewaarborgd mede op basis van de functionele invulling. Een herbestemmingsplan kan op dit onderdeel bijvoorbeeld hoger worden beoordeeld als: de inschrijver tevens (eind)gebruiker/exploitant is of als reeds afspraken/intenties zijn overeengekomen met exploitanten en/of gebruikers; een goed onderbouwde business case met reële aannames en uitgangspunten is opgesteld, eventueel aangevuld met garanties. De hierboven omschreven punten zijn slechts indicatief en vormen derhalve een niet-limitatieve opsomming van voorbeelden. 2 Meerwaarde voor de buurt en stad (maximaal 10 punten) Het puntenaantal wordt bepaald door de mate waarin de inschrijver de gemeente er meer van overtuigt dat interactie (communicatie) plaatsvindt met de buurt en de meerwaarde van het plan voor de omgeving/stad. Een herbestemmingsplan kan op dit onderdeel bijvoorbeeld hoger worden beoordeeld als: het stedenbouwkundig gezien een meerwaarde oplevert voor de directe omgeving en de stad Maastricht; het openbaar gebied in het plan op een kwalitatieve wijze wordt ingericht; het huidige gesloten karakter wordt omgezet in een open karakter (door fysieke ingrepen of door het accommoderen van bepaalde functies) waardoor interactie met de buurt ontstaat; als in het plan aansluiting wordt gezocht met de wensen uit de buurt. De hierboven omschreven punten zijn slechts indicatief en vormen derhalve een niet-limitatieve opsomming van voorbeelden. 3 Omgang met de historische waarde (maximaal 10 punten) Het puntenaantal wordt bepaald door de mate waarin de inschrijver de gemeente er meer van overtuigt dat de cultuurhistorische waarden worden gerespecteerd in het ontwerp. Een herbestemmingsplan kan op dit onderdeel bijvoorbeeld hoger worden beoordeeld als: de voorgestelde ontwikkeling de cultuurhistorische waarden van het object respecteert, of zelfs versterkt; de monumentale waarden van het object zo min mogelijk worden aangetast; de plannen voldoen aan de restauratierichtlijnen (bij verbouw en onderhoud van monumenten) van de gemeente Maastricht (september 2011). De hierboven omschreven punten zijn slechts indicatief en vormen derhalve een niet-limitatieve opsomming van voorbeelden. Voorbeeld: De beoordelingscommissie is van mening dat het herbestemmingsplan van de inschrijver 12 punten scoort op het aspect financieel duurzame exploitatie, 8 punten voor op het aspect meerwaarde voor de buurt en stad en 5 punten op het aspect omgang met de historische waarde. In dit voorbeeld scoort het herbestemmingsplan 25 punten. 15

16 05.05 Totaalscore De totaalscore is een optelling van de waardering van de bieding en de beoordeling van het herbestemmingsplan en wordt samengevat in een beoordelingstabel. Daarmee kan een inschrijving dus maximaal 100 punten scoren. De verkoop wordt gegund aan de inschrijver behorende bij inschrijving met de hoogste totaalscore. Ter illustratie: De in de eerdere paragrafen omschreven voorbeelden leiden tot onderstaande beoordelingstabellen en totaalscores, ervan uitgaande dat hetzelfde herbestemmingsplan geldt voor de voorwaardelijke en de onvoorwaardelijke bieding. Waardering hoogste bieding score max OP Waardering onvoorwaardelijk bod pnt 60 pnt OQ1 Borging financieel duurzame exploitatie 12 pnt 20 pnt OQ2 Meerwaarde voor buurt/stad 8 pnt 10 pnt OQ3 Omgang met historische waarde 5 pnt 10 pnt 61 pnt 100 pnt VP Waardering voorwaardelijk bod pnt 60 pnt VQ1 Borging financieel duurzame exploitatie 12 pnt 20 pnt VQ2 Meerwaarde voor buurt/stad 8 pnt 10 pnt VQ3 Omgang met historische waarde 5 pnt 10 pnt 65 pnt 100 pnt 16

17 06 BIJLAGEN Inschrijfformulieren 1 Inschrijfformulier onvoorwaardelijke bieding 2 Inschrijfformulier voorwaardelijke bieding 3 Model bankgarantie bij inschrijving Overige bijlagen 4 Model voor indienen vragen NVI 5 Concept koopovereenkomst onvoorwaardelijke bieding 6 Concept koopovereenkomst voorwaardelijke bieding 7 Detailplattegronden met maten (worden zo spoedig mogelijk toegezonden) 17