Business Case Den Haag Zuidwest

Transcriptie

1 NOTITIE Business Case Den Haag Zuidwest Aan: Gemeente Den Haag T.a.v. Henk Harms Van: Fakton - Jimmy Kools, Thomas Chaulet Datum: 23 november 2012 Onderwerp: Business Case Den Haag Zuid West Kenmerk: Inleiding Gemeente Den Haag heeft samen met Vestia onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om gezamenlijk stadsdeel Zuidwest aan te pakken. In een aantal sessies zijn de uitgangspunten voor de financiële business case afgestemd. Het initiatief behelst op hoofdlijnen het gezamenlijk oppakken van de herstructureringsopgave van de wijken in Den Haag Zuidwest. Hiertoe wordt een deel het bezit van Vestia in ZuidWest bij voorkeur overgedragen aan een speciaal op te richten entiteit. Een WijkOntwikkelingsMaatschappij (WOM) lijkt een juiste vorm hiervoor. De gemeente participeert in deze WOM door daadwerkelijk liquide middelen te investeren om herstructurering mogelijk te maken. Deze notitie geeft inzicht in de Business Case en heeft de volgende opbouw: 1. Principes op hoofdlijnen 2. Verdieping principes: inbreng, programma en kasstromen, participatie en rente vergoeding 3. Uitkomsten basis business case 4. Risico analyse 5. Balans Kerndoelen van de WOM zijn: Herstructurering van circa woningen in Zuidwest mogelijk maken Creëren van een waardestijging van alle woningen in Zuidwest door herstructurering Verbeteren en behouden van sociale woning voorraad in Zuidwest De berekeningen voor de business case zijn op hoofdlijnen en gebaseerd op de beschikbare (aangeleverde) gegevens. Pagina 1 van 15 Beurs-WTC 21 st Floor Beursplein 37 PO Box DD Rotterdam The Netherlands E info@fakton.nl P +31(0) F +31(0) K.v.K. Rotterdam BTW nr B01

2 Principes van de WOM en de Business Case op hoofdlijnen Inbreng Vestia participeert in de WOM door woningen onder de huurgrens en 121 woningen boven de huurgrens in Zuidwest in te brengen. Totaal woningen; We bepalen de inbrengwaarde op basis van een marktwaarde. Vestia gebruikt vanaf eind 2011 in haar eigen jaarrekening ook het begrip marktwaarde in verhuurde staat. De waarde van al het vastgoed van Vestia in Zuidwest bedraagt 845 miljoen. ( woningen onder de huurgrens, 121 woningen boven de huurgrens en m² bedrijfsruimte); De waarde van woningen onder de huurgrens en 121 woningen boven de huurgrens van Vestia in Zuidwest bedraagt 812 miljoen; Van de woningen totaal gaan woningen naar de WOM. De waarde van deze woningen bedraagt 161 miljoen; Ter vergelijk: de bedrijfswaarde van al het vastgoed van Vestia in Zuidwest bedraagt circa 570 miljoen. Programma en investeringen Van de ingebrachte woningen, gaat de WOM: woningen onder de huurgrens slopen en 750 woningen terugbouwen. Van de 750 nieuwe woningen verkoopt de WOM 525 woningen. Er blijven 225 woningen in de WOM, waarvan 50% boven en 50% onder de huurgrens; 250 woningen onder de huurgrens renoveren waarvan de WOM 125 woningen verkoopt; 750 woningen onder de huurgrens blijven onveranderd en zijn van belang als onderpand voor de participatie van de gemeente; 121 woningen boven de huurgrens die de WOM uitpond. In de Business Case zijn drie hoofd kasstromen te onderscheiden: De exploitatie kasstroom ofwel de huurinkomsten minus exploitatielasten. Het saldo van deze kasstroom wordt uitgekeerd aan Vestia. Dit is noodzakelijk voor Vestia omdat deze inkomsten nodig zijn voor betaling van de rentelasten. Wij verwachten dat ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting dit als noodzakelijk ziet; De verkoopopbrengsten onderverdeeld naar (1) Uitponden van woningen met een huur boven de huurgrens (van de 121 woningen boven de huurgrens verwachten we 79 te verkopen). (2) Verkopen van nieuwbouw en renovatie woningen (525 nieuwbouw koop en 125 koop na renovatie); De Investeringen in de herstructurering, waaronder sloop- en grondexploitatiekosten en de stichtingskosten van de nieuwe woningen; Als gevolg van de projectontwikkelingsopgave en bovenstaande verdeling van kasstromen ontstaat er een financieringsbehoefte. De gemeente neemt de financieringsbehoefte voor haar rekening en stort jaarlijks de benodigde financiering zodat de WOM voldoende liquide middelen heeft om haar investeringen te doen. Pagina 2 van 15

3 Participatie De gemeente participeert in de WOM door geld te storten en Vestia participeert door de inbreng van Vastgoed; Vestia brengt voor circa 161 miljoen vastgoed in en de gemeente committeert zich om maximaal 80 miljoen te storten voor de herstructurering van Zuidwest. De inbreng van de gemeente is circa 50% van de inbreng van Vestia; De participatie van de gemeente is risicodragend. Concreet betekent dit dat de gemeente haar inbreng krijgt terugbetaald op basis van de waardestijging van het vastgoed van Vestia in Zuidwest. Pagina 3 van 15

4 Verdieping principes Inbreng Welk waardebegrip hanteren we bij de inbreng en hoe meten we de waardeontwikkeling gedurende de looptijd van de WOM? Het begrip bedrijfswaarde is geen goede graadmeter omdat deze per definitie afloopt vanwege het feit dat de resterende levensduur korter wordt. Het begrip marktwaarde in verhuurde staat is een goed alternatief. Met de marktwaarde meten we ook echt waardeontwikkeling en deze kunnen we zelfs koppelen aan de IPD Aedex. Vestia gebruikt vanaf eind 2011 in haar eigen jaarrekening ook het begrip marktwaarde in verhuurde staat We hebben op dit moment onvoldoende gegevens de marktwaarde in verhuurde staat uit te rekenen. In de Business Case hanteren we 70% van de WOZ waarde voor bestaande bouw en 75% VON prijs voor renovatie en nieuwbouw. De waardeontwikkeling simuleren we via een indexatie scenario. Programma Welke projecten gaan we binnen de WOM nieuw realiseren? Binnen de komende tien jaar zijn er een vijftal projecten die de WOM gaat realiseren. In totaal worden woningen gesloopt en worden 750 woningen teruggebouwd. Dit betekent dat elk jaar gemiddeld tussen de 75 en 100 woningen worden teruggebouwd. De verdeling van de typologie van de teruggebouwde woningen is als volgt: 15% sociale huur (meergezinswoningen) 15% vrije sector huur (eengezinswoningen) 15% sociale koop (meergezinswoningen) 55% middelduur koop (vooral eengezinswoningen) Binnen de komende tien jaar zijn er een vijftal projecten die de WOM gaat realiseren. Tabel 1 geeft het nieuwbouw programma per project weer. Figuur 1 geeft hetzelfde schematisch weer. Projecten Totaal Zuidlarenstraat Moerwijk-Oost deelgebied De Raden Haveltestraat De Oorden Totaal Slopen Onderverderling nieuwbouw Sociale koop (MGW) Middeldure koop (EGW) Huur onder de huurgrens (MGW) Huur boven de huurgrens (EGW) Totaal Tabel 1: Onderverdeling nieuwbouw programma Pagina 4 van 15

5 Zuidlarenstraat De Raden Haveltestraat De Oorden Moerwijk-Oost deelgebied 1 Figuur 1: Nieuwbouw programma Hoeveel woningen gaan we in de WOM renoveren? De WOM renoveert 250 woningen onder de huurgrens. Na renovatie verkoopt de WOM 125 woningen en behoudt 125 woningen onder de huurgrens. Investeringen Welke investeringen komen we in de WOM tegen en hoe zien die eruit per ingreep? Tabel 2 geeft een overzicht van de kosten die gerelateerd zijn aan een bepaalde ingreep. Wij rekenen nu gemiddeld met een risicobuffer op de stichtingskosten van 20%. Investeringskosten Nieuwbouw Renovatie Uitgangspunten Wonen ± < Wonen ± > Wonen middeldure Wonen ± < huurgrens huurgrens sociale koop koop huurgrens Tabel 2: Investeringskosten Renovatie koop Type mgw egw mgw egw mgw mgw m² bvo m² gbo Stichtingskosten per m² bvo VON prijzen per m² gbo Kosten Inbrengwaarde (marktwaarde) Uitplaatsingskosten Uitvoeringskosten* Erfpacht suppletie Stichtingskosten** BTW Totaal * bestaande uit: Sloop, bouw en woonrijp ** All-in stichtingskosten: Bouw-, bijkomende-, algemene kosten, winst en risico, bouwrente, etc Opbrengsten Opbrengsten (VON excl. btw) Marktwaarde Netto resultaat Pagina 5 van 15

6 In totaal worden woningen gesloopt en worden 750 woningen teruggebouwd. Dit betekent dat we ter realisatie van 1 nieuwe woning rekenen met 1,3 woning voor inbrengwaard (marktwaarde). Participatie en rentevergoeding Om de herstructurering te realiseren is in de WOM een maximale investering in de tijd nodig die varieert van circa 50 miljoen tot circa 80 miljoen binnen de periode van 10 jaar. De jaarlijkse storting bedraagt gemiddeld tussen de 5,0 tot 8,0 miljoen. De hoogte van de stortingen zijn berekend middels een drietal ramingen en scenario s; Om zeker te zijn dat er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn, participeert de gemeente voor 80 miljoen in de WOM; De WOM betaalt daadwerkelijk aan de gemeente voor elke nieuwe dure koop- en dure huurwoning na sloop- nieuwbouw een erfpachtsuppletie van De gemeente went dit bedrag aan ter dekking van de jaarlijkse enkelvoudige rente die zij rekent over de daadwerkelijk gestorte bedragen; De gemeente gaat uit van een rentevergoeding van 4% (enkelvoudig) over de gestorte bedragen. Afhankelijk van het scenario bedraagt de rente bedraagt gemiddeld 1,5 miljoen per jaar; De erfpachtsuppletie die de gemeente ontvangt uit de herstructurering, bedraagt gemiddeld 1,3 miljoen per jaar. De erfpachtsuppletie dekt daarmee bijna de gehele rente kosten; Na 10 jaar wordt de WOM opgeheven en koopt Vestia (1) 750 bestaande woningen, (2) 225 nieuwe woningen, (3) 125 gerenoveerde woningen en (4) het restant uit te ponden woningen boven de huurgrens; De gemeente krijgt haar participatie terug betaalt op basis van de waardestijging van het kernvastgoed van Vestia in Zuidwest. 1. We definiëren het kernvastgoed als alle woningen onder de huurgrens van Vestia in Zuidwest die niet worden gesloopt en niet genoveerd. Dit zijn woningen; 2. Het totaal aantal woningen onder de huurgrens bestaat uit minus te slopen en 250 te renoveren woningen; 3. Van de woningen kernvastgoed gaan 750 woningen in de WOM en blijven in bezit bij Vestia. 4. We meten de waardestijging van het kernvastgoed van Vestia in Zuidwest. Het verschil bij oprichting en opheffing van de WOM vormt de waardestijging. Pagina 6 van 15

7 Business case We werken de Business Case uit in drie varianten: Groen, Oranje en Rood scenario. Het oranje scenario is het basis scenario. Het groene en rode scenario zijn uitgewerkt in het kader van de risicoanalyse. Waarbij groen het meest optimistische scenario is. We hanteren de uitgangspunten voor het programma en de investeringen zoals reeds beschreven. Daarnaast hanteren we de volgende uitgangspunten voor de business case (oranje scenario): De koopwoningen die de WOM realiseert (in totaal 525 nieuwbouw en 125 renovatie) worden vertraagt in de markt afgezet. Wij rekenen met 75% verkoop bij oplevering, 15% een jaar later en 10% na 2 jaar; De koopwoningen worden verkocht met een korting van 15% ten opzichte van de basis VON Prijs. In Tabel 3 en Figuur 2 laten we het verloop zien van de vordering en de storting. In totaal stort de gemeente 68,5 miljoen. Wanneer er een positief kassaldo ontstaat, wordt deze ingezet om de opgenomen vordering af te betalen. In de figuur is te zien dat in 2020 de vordering afneemt door een kasstorting, hetzelfde geld voor Ontwikkeling vordering/stortingen Beginsaldo vordering 80,0 73,3 63,7 52,6 44,2 36,2 28,1 18,1 20,3 11,5 Storting gemeente -6,7-9,6-11,1-8,4-8,0-8,0-10,1 - -8,8 - Terugbetaling kas ,3-12,1 Eindsaldo vordering 73,3 63,7 52,6 44,2 36,2 28,1 18,1 20,3 11,5 23,6 Beginsaldo stortingen - 6,7 16,3 27,4 35,8 43,8 51,9 61,9 59,7 68,5 Storting gemeente 6,7 9,6 11,1 8,4 8,0 8,0 10,1-8,8 - Terugbetaling kas , ,1 Eindsaldo stortingen 6,7 16,3 27,4 35,8 43,8 51,9 61,9 59,7 68,5 56,4 Cummulatief gestort 6,7 16,3 27,4 35,8 43,8 51,9 61,9 59,7 68,5 56,4 Enkelvoudige rente (4%) 0,3 0,7 1,1 1,4 1,8 2,1 2,5 2,4 2,7 2,3 Cumulatief incl. enkelvoudige rente 6,9 17,2 29,4 39,3 49,0 59,1 71,7 71,8 83,4 73,5 Tabel 3: ontwikkeling vordering en storting (oranje scenario in miljoenen) Figuur 2: kasstromen en cumulatief verloop gemeente (oranje scenario) Pagina 7 van 15

8 Risico beheers maatregelen Wanneer dit scenario werkelijkheid wordt moet de WOM tussentijds besluiten nemen om de risico s te beheersen. Beheersmaatregelen kunnen zijn: Het programma daadwerkelijk aanpassen; Minder koopwoningen ontwikkelen; Minder sloop, meer renovatie; Koopwoningen herontwikkelen en vervangen door markthuur woningen en verkopen aan beleggers; Projecten temporiseren, door pas starten met bouw bij voldoende voorverkoop of projecten uitstellen; Inzet van koop garant constructies. Risico analyse De hoeveelheid liquide middelen die nodig zijn in de WOM, zijn grotendeels afhankelijk van (1) het programma, (2) de ontwikkeling van de verkoopprijzen van de woningen en (3) het verkooptempo na oplevering. In tabel 3 staat een overzicht van de uitkomsten van verschillende scenario s. In deze tabel variëren wij met het verkooptempo en rekenen wij met een eventuele korting op de verkoopprijzen van de nieuwe woningen. Het verkooptempo variëren wij als volgt: In het basis scenario wordt alles verkocht bij oplevering (jaar 1). Een alternatief scenario is bijvoorbeeld dat bij oplevering (jaar 1) 75% wordt verkocht, een jaar later (jaar2) 15% en twee jaar later (jaar 3) 10%. Op deze wijze maakten wij 5 scenario s die terugkomen op de verticale zijde van tabel 4. De VON prijs daling op de horizontale zijde is een korting op de VON prijzen om de woningen daadwerkelijk te kunnen verkopen bij tegenvallende marktomstandigheden. Wij verwachten dat er een correlatie tussen het verkooptempo en de korting op de VON prijs is. Tabel 4: Benodigde inbreng (in miljoenen) VON prijs daling Verkooptempo 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% jaar 1: 100% 2:0% 3:0% 36,3 42,0 47,7 53,4 59,1 64,8 70,5 jaar 1: 75% 2:25% 3:0% 39,1 44,6 50,2 55,8 61,3 66,9 72,5 jaar 1: 75% 2:15% 3:10% 39,8 45,3 50,9 56,4 61,9 67,4 73,0 jaar 1: 50% 2:50% 3:0% 41,9 47,3 52,8 58,2 63,6 69,0 74,4 jaar 1: 50% 2:40% 3:10% 42,6 48,0 53,4 58,8 64,2 69,6 74,9 In de tabel omcirkelen wij met groen, oranje en rood drie specifieke scenarios s. Het oranje scenario hebben wij in de business case uitgewerkt. Het groene scenario is het meest optimistisch. Het groene en rode scenario werken wij hierna uit. Wij laten de opbouw van de vordering zien en de beheersmaatregelen. Pagina 8 van 15

9 Het groene scenario: Geen daling VON prijzen en succesvolle verkoop We hanteren de uitgangspunten voor het programma en de investeringen zoals reeds beschreven. Daarnaast hanteren we de volgende uitgangspunten voor het groene scenario: De koopwoningen die gerealiseerd worden (in totaal 525 nieuwbouw en 125 renovatie) worden succesvol in de markt gezet en zijn bij oplevering verkocht; De koopwoningen worden daadwerkelijk verkocht tegen de basis VON Prijs. Op basis van deze uitgangspunten moet de gemeente gedurende de looptijd van de WOM maximaal 50,6 miljoen storten en is het uitstaande saldo op het einde van de looptijd 36,3 miljoen. In Tabel 5 en Figuur 3 laten we het verloop zien van de vordering en de storting. In totaal stort de gemeente 50,6 miljoen. Wanneer er een positief kassaldo ontstaat, wordt deze ingezet om de opgenomen vordering af te betalen. In de figuur is te zien dat in 2020 de vordering afneemt door een kasstorting, hetzelfde geld voor Ontwikkeling vordering/stortingen Beginsaldo vordering 80,0 73,3 66,0 58,0 52,7 47,2 41,3 33,5 38,5 29,4 Storting gemeente -6,7-7,3-8,0-5,2-5,6-5,8-7,8 - -9,1 - Terugbetaling kas ,0-14,3 Eindsaldo vordering 73,3 66,0 58,0 52,7 47,2 41,3 33,5 38,5 29,4 43,7 Beginsaldo stortingen - 6,7 14,0 22,0 27,3 32,8 38,7 46,5 41,5 50,6 Storting gemeente 6,7 7,3 8,0 5,2 5,6 5,8 7,8-9,1 - Terugbetaling kas , ,3 Eindsaldo stortingen 6,7 14,0 22,0 27,3 32,8 38,7 46,5 41,5 50,6 36,3 Cummulatief gestort 6,7 14,0 22,0 27,3 32,8 38,7 46,5 41,5 50,6 36,3 Enkelvoudige rente (4%) 0,3 0,6 0,9 1,1 1,3 1,5 1,9 1,7 2,0 1,5 Cumulatief incl. enkelvoudige rente 6,9 14,8 23,7 30,0 36,9 44,3 54,0 50,7 61,8 48,9 Tabel 5: Basis business case ontwikkeling vordering en storting (in miljoenen) Figuur 3: Basis business case kasstromen en cumulatief verloop gemeente Pagina 9 van 15

10 Het rode scenario: Daling van 30% VON prijzen en verkooptempo van 50%, 40% en 10%. In dit scenario moet de gemeente gedurende de looptijd van de WOM maximaal 84,3 miljoen storten en is het uitstaande saldo op het einde van de looptijd 74,9 miljoen. Tabel 6 en Figuur 4 geven het verloop weer. Dat dit scenario zich voordoet is hoogst onwaarschijnlijk om 2 redenen: De uitgangspunten zijn zeer pessimistisch; Wanneer deze uitgangspunten worden in een vroeg stadium risico beheers maatregelen genomen. Ontwikkeling vordering/stortingen Beginsaldo vordering 80,0 73,3 61,9 48,6 37,7 27,6 17,4 5,1 4,7-4,3 Storting gemeente -6,7-11,4-13,3-10,9-10,1-10,2-12,3-0,4-9,0 - Terugbetaling kas ,4 Eindsaldo vordering 73,3 61,9 48,6 37,7 27,6 17,4 5,1 4,7-4,3 5,1 Beginsaldo stortingen - 6,7 18,1 31,4 42,3 52,4 62,6 74,9 75,3 84,3 Storting gemeente 6,7 11,4 13,3 10,9 10,1 10,2 12,3 0,4 9,0 - Terugbetaling kas ,4 Eindsaldo stortingen 6,7 18,1 31,4 42,3 52,4 62,6 74,9 75,3 84,3 74,9 Cummulatief gestort 6,7 18,1 31,4 42,3 52,4 62,6 74,9 75,3 84,3 74,9 Enkelvoudige rente (4%) 0,3 0,7 1,3 1,7 2,1 2,5 3,0 3,0 3,4 3,0 Cumulatief incl. enkelvoudige rente 6,9 19,1 33,6 46,2 58,4 71,1 86,5 89,9 102,3 95,9 Tabel 6: ontwikkeling vordering en storting (rode scenario in miljoenen) Figuur 4: kasstromen en cumulatief verloop gemeente (rode scenario) Risico beheers maatregelen Wanneer dit scenario werkelijkheid wordt moet de WOM tussentijds besluiten nemen om de risico s te beheersen. Beheersmaatregelen kunnen zijn: Het programma drastisch aanpassen; Geen of veel minder koopwoningen ontwikkelen; Minder sloop, meer renovatie; Koopwoningen herontwikkelen en vervangen door markthuur woningen en verkopen aan beleggers; Pagina 10 van 15

11 Projecten temporiseren, door pas starten met bouw bij voldoende voorverkoop of projecten uitstellen; Sociale huur- en/of koopwoningen omzetten naar markthuur. Afrekenen op het einde van de looptijd De gemeente heeft een risicodragende participatie in de WOM. Concreet betekent dit dat de gemeente haar inbreng krijgt terugbetaald op basis van de waardestijging van het kernvastgoed. We meten de waardestijging door het verschil in marktwaarde van het kernvastgoed bij oprichting en opheffing van de WOM te berekenen. Als basis hanteren wij het kernvastgoed van Vestia (9.833 woningen onder de huurgrens). Het kernvastgoed wordt niet gesloopt of gerenoveerd. Het uitgangspunt is dat door de ingrepen die kunnen plaatsvinden door de stortingen van de gemeente, er voldoende waardestijging ontstaat om na 10 jaar de gemeente haar inbreng en rente te betalen. De gemeente participeert risicodragend. Dit betekent dat wanneer de waardestijging tegenvalt de gemeente haar gestorte bedrag niet volledig terugkrijgt. Over de waardestijging boven de enkelvoudige rente en hoofdsom (storting gemeente), het restant, zullen partijen tegen de achtergrond van redelijkheid en billijkheid nader overleggen over de verdeling. Tabel 7 geeft een overzicht van de waardeontwikkeling bij een aantal varianten met daarbij de gevolgen voor de gemeente. We laten zien wat de absolute waardeontwikkeling is (onder kopje verschil) en vergelijken deze met de inleg plus rente. De afrekening laat zien wat de gemeente ontvangt respectievelijk van haar inleg, rente. Het restant zullen partijen tegen de achtergrond van redelijkheid en billijkheid nader overleggen over de verdeling. Waardeontwikkeling Basis inleg Te ontvangen Restant Per jaar Verschil Inleg rente totaal Inleg Rente 0,00% 704,7 704,7-56,4 17,1 73, ,25% 704,7 720,7 16,0 56,4 17,1 73,5 16, ,50% 704,7 737,1 32,4 56,4 17,1 73,5 32, ,75% 704,7 753,8 49,0 56,4 17,1 73,5 49, ,00% 704,7 770,8 66,0 56,4 17,1 73,5 56,4 9,6-1,25% 704,7 788,1 83,4 56,4 17,1 73,5 56,4 17,1 9,9 1,50% 704,7 805,8 101,1 56,4 17,1 73,5 56,4 17,1 27,5 1,75% 704,7 823,8 119,1 56,4 17,1 73,5 56,4 17,1 45,6 2,00% 704,7 842,2 137,5 56,4 17,1 73,5 56,4 17,1 64,0 Tabel 7: Waardeontwikkeling en gevolgen bij oranje scenario (in miljoenen) Pagina 11 van 15

12 Tabel 8 geeft de resultaten weer voor het groene scenario. Waardeontwikkeling Basis inleg Te ontvangen Restant Per jaar Verschil Inleg rente totaal Inleg Rente 0,00% 704,7 704,7-36,3 12,6 48, ,25% 704,7 720,7 16,0 36,3 12,6 48,9 16, ,50% 704,7 737,1 32,4 36,3 12,6 48,9 32, ,75% 704,7 753,8 49,0 36,3 12,6 48,9 36,3 12,6 0,1 1,00% 704,7 770,8 66,0 36,3 12,6 48,9 36,3 12,6 17,1 1,25% 704,7 788,1 83,4 36,3 12,6 48,9 36,3 12,6 34,5 1,50% 704,7 805,8 101,1 36,3 12,6 48,9 36,3 12,6 52,1 1,75% 704,7 823,8 119,1 36,3 12,6 48,9 36,3 12,6 70,2 2,00% 704,7 842,2 137,5 36,3 12,6 48,9 36,3 12,6 88,6 Tabel 8: Waardeontwikkeling en gevolgen bij het groene scenario (in miljoenen) Pagina 12 van 15

13 Beginbalans en eindbalans WOM In figuur 5 en figuur 6 zijn de balansen opgenomen van zowel het oranje scenario alsook het groene scenario. We presenteren daar een beginbalans en een eindbalans. Deze balansen geven eigenlijk het beeld dat we eerder schetsten op een andere wijze gepresenteerd. Het kernvastgoed, waarover de waardestijging wordt bepaalt, bestaat uit huurwoningen onder de huurgrens. Van de woningen zijn 750 woningen opgenomen in de WOM en blijven in bezit bij Vestia. De waardestijging van de woningen, die niet in de WOM zijn opgenomen, zijn wel opgenomen in de balans. De waardestijging over het totale kernvastgoed bedraagt bij 1% 66,0 miljoen en 137,5 miljoen bij 2% waardestijging. In 2012 zijn er woningen in de WOM met een waarde van 161 miljoen. Het vastgoed bestaat uit: woningen onder de huurgrens die de WOM gaat slopen; 250 woningen onder de huurgrens die de WOM gaat renoveren; 750 woningen onder de huurgrens die onveranderd blijven en van belang zijn als onderpand voor de participatie van de gemeente; 121 woningen boven de huurgrens die de WOM uitpond. In 2022 zijn er woningen in de WOM met een waarde van 105 miljoen (uitgaand van een waardestijging van 1%). Het vastgoed bestaat uit: 225 nieuwe huurwoningen (50% onder en 50% boven de huurgrens); 125 gerenoveerde woningen onder de huurgrens; 750 woningen onder de huurgrens die onveranderd zijn gebleven; 42 woningen boven de huurgrens Balans Oranje: 1% waardestrijging Oranje: 2% waardestrijging begin balans eind balans begin balans eind balans Activa Voordering a.g.v. waardestijging kernvastgoed - 61,0-127,0 Vastgoed 161,0 105,2 161,0 114,9 Vordering op de gemeente 80,0 23,6 80,0 23,6 Nog te verkopen woningen - 3,6-3,6 Totale activa 241,0 193,4 241,0 269,2 Passiva Vermogen WOM 241,0 117,6 241,0 195,7 Sorting gemeente - 56,4-56,4 Enkelvoudige rente - 17,1-17,1 Totale passiva 241,0 191,1 241,0 269,2 Figuur 5: beginbalans en eindbalans oranje scenario Pagina 13 van 15

14 Bij liquidatie doorlopen we de volgende stappen (1% waardestijging): 1. In feite verkoopt de WOM de resterende te verkopen woningen (plus 3,6 mln.) 2. Vestia betaalt voor terugname van alle woningen een bedrag van 56,4 plus 17,1 min 3,6 = 69,9 mln. -> dit is meer dan de waardestijging van 66 mln.-> Vestia betaalt maximaal 66 mln. 3. Feitelijk betekent dit dat Vestia in totaal 66 mln. Betaalt en daarna alle woningen vanuit de WOM terugkrijgt in bezit en exploitatie. De gemeente komt hierbij 3,9 mln. Tekort. 2% waardestijging 1. De WOM verkoopt de resterende te verkopen woningen (plus 3,6 mln.) 2. Vestia betaalt voor terugname van alle woningen een bedrag van 56,4 plus 17,1 min 3,6 = 69,9 mln. -> dit is minder dan de waardestijging van 137,5 mln. (verschil 67,6 mln.) 3. Het restant van de waardestijging die groter is dan de storting van de Gemeente plus enkelvoudige rente wordt verdeeld tussen Vestia en de Gemeente op basis van een naar redelijkheid en billijkheid te bepalen verhouding; 4. Feitelijk betekent dit dat Vestia in totaal 69,9 mln. betaalt, plus de afgesproken verdeling van punt 3, en daarna alle woningen vanuit de WOM terugkrijgt in bezit en exploitatie. Uitwerkingen bij groen scenario Balans Groen: 1% waardestrijging Groen: 2% waardestrijging begin balans eind balans begin balans eind balans Activa Voordering a.g.v. waardestijging kernvastgoed - 61,0-127,0 Vastgoed 161,0 112,0 161,0 122,4 Vordering op de gemeente 80,0 43,7 80,0 43,7 Nog te verkopen woningen Totale activa 241,0 216,8 241,0 293,2 Passiva Vermogen WOM 241,0 167,8 241,0 244,2 Sorting gemeente - 36,3-36,3 Enkelvoudige rente - 12,6-12,6 Totale passiva 241,0 216,8 241,0 293,2 Figuur 6: beginbalans en eindbalans groene scenario Bij liquidatie doorlopen we de volgende stappen (1% waardestijging): 1. Vestia betaalt voor terugname van alle woningen een bedrag van 36,3 plus 12,6 = 48,9 mln. -> dit is minder dan de waardestijging van 66 mln. (verschil 17 mln.); Pagina 14 van 15

15 2. Het restant van de waardestijging die groter is dan de storting van de Gemeente plus enkelvoudige rente wordt verdeeld tussen Vestia en de Gemeente op basis van een naar redelijkheid en billijkheid te bepalen verhouding; 3. Feitelijk betekent dit dat Vestia in totaal 48,9 mln. betaalt, plus de afgesproken verdeling van punt 2, en daarna alle woningen vanuit de WOM terugkrijgt in bezit en exploitatie. 2% waardestijging 1. Vestia betaalt voor terugname van alle woningen een bedrag van 36,3 plus 12,6 = 48,9 mln. -> dit is minder dan de waardestijging van 137,5 mln. (verschil 88,5 mln.); 2. Het restant van de waardestijging die groter is dan de storting van de Gemeente plus enkelvoudige rente wordt verdeeld tussen Vestia en de Gemeente op basis van een naar redelijkheid en billijkheid te bepalen verhouding; 3. Feitelijk betekent dit dat Vestia in totaal 48,9 mln. betaalt, plus de afgesproken verdeling van punt 2, en daarna alle woningen vanuit de WOM terugkrijgt in bezit en exploitatie. Wat gebeurt er als Vestia na 10 jaar onvoldoende middelen heeft om de gemeente uit te kopen? Vestia moet in staat zijn om delen van de portefeuille uit de WOM te verkopen en/of te herfinancieren om de gemeente te betalen. Wanneer dat niet mogelijk blijkt zullen partijen naar andere oplossingen moeten zoeken. Een oplossing kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente haar vordering omzet in een achtergestelde lening met een nader overeen te komen rente en aflossing. Pagina 15 van 15