BEURSWAAGE. Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

Transcriptie

1 Stationsweg EJ Oosterbeek Postbus BL Ede T (026) F (026) info@beurswaage.nl / Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. Inleiding Deze analyse betreft een onafhankelijk onderzoek naar en weergave van de informatie over het Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. zoals weergegeven in het prospectus en de aanvullende informatie zoals door de aanbieder aan Beurswaage is verstrekt. Op de belangrijkste onderdelen, welke van invloed kunnen zijn op een investeringsbeslissing, wordt in deze analyse nader beschreven. De belangrijkste positieve en negatieve aspecten uit deze informatie zijn als samenvatting en conclusie apart weergegeven. Het betreft een semi-open vastgoedfonds waarvan maandelijks certificaten worden geplaatst. De huidige koers bedraagt 3.750, - per certificaat waarop thans een dividend van 9,3% per jaar in maandelijkse termijnen wordt uitgekeerd. Verkoop van certificaten is onder Wegen naar rendement voorwaarden mogelijk. Het fonds belegt in commercieel vastgoed in Nederland en Duitsland. Recent is een winkelcentrum in Baiersdorf (Duitsland) aangekocht. Voor deze aankoop wordt een emissie van nieuwe certificaten gedaan voor in totaal , -. Aanbieder Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. is vanaf 2007 actief. Nadat eerst een besloten fonds werd geïntroduceerd, is in 2008 tevens dit semi-open vastgoedfonds op de markt gebracht. Initiatiefnemers waren de heren Joosten en Van Bussel. In 2001 waren zij tevens betrokken als initiatiefnemers bij Holland Immo Group. In 2008 en 2009 werd Zeuven Meeren getroffen door tegenvallende groei van het te beleggen vermogen. Omdat de omvang van de fondsen te gering was om de organisatie in stand te houden, is eind 2009 de beheerder overgenomen door de heer A.F. (Arjen) Maatje. Tevens enig aandeelhouder van de fondsaanbieder Altius Fund Management B.V. Samen met de heer A.N.H. (Alejo) Gonzalez Turnhout voert hij nu de directie over Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. Vanaf 2010 is de nieuwe directie met ambitie aan de slag gegaan om dit bestaande fonds te herpositioneren en nieuw vastgoed aan te kopen en met twee nieuwe fondsen op de markt te komen (een Agrifonds en een Hotelfonds). De structuur van het Zeuven Meeren Vastgoedfonds is inmiddels niet meer uniek te noemen, maar het betreft nog steeds slechts een beperkt aantal die een semi-open fonds in de markt brengen. Daarnaast heeft Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. tevens het beheer over een besloten fonds, Zeuven Meeren I C.V. en een tweetal obligatiefondsen: het Zeuven Meeren Agrifonds en het Zeuven Meeren Hotelfonds. Over deze laatste fondsen is nog niet veel te zeggen omdat ze pas nu worden geplaatst. Het trackrecord van Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. kan vanaf 2008 als volgt worden samengevat: uitkeringen oplopend van 6% bij aanvang tot 9,3% nu. Wel heeft eind 2009 een verlaging van de waarde van de certificaten plaatsgehad door verlaging van de handelskoers van 5.000, - naar 3.750, - per Certificaat. De huidige directie heeft al meerdere jaren ervaring met het structureren en beheren van vastgoedfondsen. De heer Arjen Maatje heeft na zijn afstuderen aan de HEAO meer dan 10 jaar ervaring opgedaan als projectontwikkelaar onder andere bij Dura Vermeer en Bouwfonds. De laatste jaren is hij tevens actief als belegger en fondsinitiator. Alejo Gonzalez Turnhout heeft na zijn HBO opleiding Bedrijfskunde ervaring opgedaan in de financiële sector bij de ING Bank en diverse financiële dienstverleners. Sinds 2007 is hij als directeur betrokken bij het beheer van vastgoed beleggingsinstellingen. Beiden zijn tevens initiator en beheerder van Altius Fund Management en haar fondsen. Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. beschikt over een vergunning op grond van de Wft. Voor het beheer van beleggingsinstellingen en staat onder permanent toezicht van de AFM. Tevens is Zeuven Meeren lid van de Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF). Juridische structuur Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. is een naamloze vennootschap met een in aandelen verdeeld kapitaal. Deze aandelen worden gehouden door Stichting Administratiekantoor Zeuven Meeren Vastgoedfonds. De prioriteitsaandelen worden gehouden door de initiatiefnemers. Deelname is mogelijk door een certificaat te verwerven dat wordt uitgegeven door de Stichting. Een certificaat heeft dezelfde rechten en waarde als een aandeel. Kopen van certificaten kan op ieder moment. Maandelijks worden certificaten uitgegeven. Dat geldt tevens voor het eventueel verkopen van de certificaten. Via een inkoopregeling met een eigen clearingsysteem kan maandelijks uit het fonds worden gestapt. Dit kan tot maximaal 10% van het totaal van de uitstaande certificaten per kalenderjaar, en er zijn wel kosten verbonden aan het uittreden van 2,5%. Er is geen minimale duur voor deelname, zodat verkoop voor beleggers mogelijk is binnen deze voorwaarden. Een nadeel van het 1

2 houden van certificaten is dat beleggers geen rechtstreekse zeggenschap in het fonds hebben. In principe kan alleen invloed worden uitgeoefend via het bestuur van de Stichting. De huidige handelskoers bedraagt 3.750, - per aandeel. De koers varieert dagelijks en wordt gepubliceerd op de website van het fonds. Deze is afhankelijk van de intrinsieke waarde van het fonds eventueel gecorrigeerd met de verwachtingswaarde. Het fonds keert maandelijks dividend uit. Daarop wordt dan wel 15% dividendbelasting ingehouden. Normaal kunnen beleggers dit verrekenen bij hun aangifte inkomstenbelasting. Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. is de beheerder. Tevens heeft het fonds een 100% dochtermaatschappij opgericht voor het houden van het Duitse vastgoed: Zeuven Meeren Duitsland B.V. Fiscaal is voor de belegger sprake van een Box 3 belegging zodat slechts 1,2% over de waarde van de belegging jaarlijks als belasting wordt voldaan. Het fonds zelf streeft ernaar geen vennootschapsbelasting te betalen omdat het een fiscale beleggingsinstelling is. Op dit moment wordt niet aan deze voorwaarden voldaan. Volgens de aanbieder heeft dat geen gevolg voor de huidige fiscale situatie omdat de resultaten nu nog niet tot belastbare inkomsten leiden vanwege de mogelijkheid van het aftrekken van fondskosten en acquisitiekosten. Dit wordt over enkele jaren anders, met name als eventuele verkoopresultaten worden gerealiseerd. De voorwaarden voor de fiscale status betreffen onder andere een maximale financiering van 60% van de waarde van het vastgoed en een verplichting om binnen 8 maanden na het boekjaar het resultaat uit te keren in de vorm van dividend. Afbeelding 1 Structuuroverzicht Vastgoed Het fonds is een groeifonds hetgeen betekent dat de vastgoedportefeuille wordt aangevuld met nieuw vastgoed afhankelijk van de aankoop van nieuwe certificaten door beleggers. Momenteel wordt met name extra vermogen gevraagd door het plaatsen van certificaten voor de aankoop van nieuw vastgoed in Duitsland. De vastgoedbeleggingen zullen bestaan uit kantoren, winkels, bedrijfsruimten en zorgcomplexen. Het fonds begeeft zich niet op de woningmarkt. Het beleggingsbeleid is volgens het prospectus gericht op een verdeling van 30% in winkels, 25% in bedrijfsruimten, 30% in kantoren en 10% in zorgcentra (waarvan een deel in zorgwoningen). Daarmee zou dus sprake zijn van een goed gespreide portefeuille. Extra element is dat het fonds uitdrukkelijk aangeeft tevens in andere landen binnen de Eurozone te willen investeren, volgens dezelfde kwaliteits-, risico- en rendementeisen van het beleggingsbeleid. De bedoelde risicospreiding is nu nog beperkt aanwezig. Daarvoor is de portefeuille te klein. Wel is deze positie recent verbeterd door de aankoop van nieuw vastgoed te Baiersdorf in Duitsland. Het vastgoed in portefeuille betreft: Bodegraven. Een kantoorgebouw van 3.147m 2 met 152 parkeerplaatsen. De ligging is uitstekend aan de afslag van de A12. De huurder is een toonaangevend adviesbureau op het gebied van bouw, huisvesting en ruimtelijke ordening: PRC Bouwcentrum. Dit is een 100% dochtermaatschappij van Arcadis. Het huurcontract loopt nog 1 jaar en de huur bedraagt , -. De koopsom bedroeg destijds , -, tegen een Bruto Aanvangsrendement (hierna: BAR ) van 7,3% kosten koper. Opgemerkt wordt dat momenteel plannen zijn ontwikkeld om het gebouw geheel te renoveren, duurzaam te maken en van een nieuwe gevel te voorzien. Dit is volgens de aanbieder een voorwaarde van de huidige huurder om met de verlenging van het huurcontract, met een periode van 10 jaar, akkoord te gaan. Dit betekent tevens dat verhuurd wordt tegen een hogere huurprijs per m 2 en ongeveer 700 m 2 extra verhuurbare kantoorruimte wordt gerealiseerd. De intentieverklaring hiervoor is inmiddels door huurder getekend. De waarde van het gebouw zal hierdoor toenemen; s-hertogenbosch. Een bedrijfsruimte van 1.375m 2 met kantoordeel van 803m 2. Het is recent gebouwd en wordt gehuurd door LCC Network Services B.V., onderdeel van een beursgenoteerde onderneming op het gebied van draadloze telecom en ICT diensten. De huurder heeft volgens de Graydon rapportage een goede solvabiliteit. Het huurcontract loopt tot 2013 met optie voor verlenging met vijf jaar. Vooralsnog heeft de huurder aangegeven te willen verlengen. De huursom bedraagt , -. De koopsom was , - en de BAR 8,7% kosten koper. Baiersdorf. Een kleinschalig winkelcentrum met 133 eigen parkeerplaatsen. Het is eind 2008 opgeleverd en heeft 7 huurders. Totaal betreft het m 2 winkelruimte op m 2 eigen grond. De vier belangrijkste huurders behoren tot landelijk bekende winkelketens als Rewe, TEDi, 2

3 Afbeelding 3. Huurdersoverzicht Locatie, huurder(s) Oppervlakte Expiratie Bruto huuropbrengsten Branche Bodegraven PRC Bouwcentrum Den Bosch LCC Network Services Baiersdorf Rewe supermarkt Tedi Sonnenstudio Zahnarzt Friseur Ihr Platz KiK Geldautomaat Totale oppervlakte/bruto huuropbrengsten Onverhuurde oppervlakte 0 - KiK en Ihr Platz Drogerie. De huurcontracten kennen een looptijd van 8 tot 13 jaar. De totale huurinkomsten bedragen , - bij een koopsom van , - kosten koper. Dat is een BAR van 7,7% k.k. De rente voor de financiering bij 10 jaar vast bedraagt slechts 4%. Het betreft goede gebouwen op redelijke locaties. De huurders in Nederland zijn bekende partijen (onder andere Arcadis) en volgens Graydon solvabele partijen. In Duitsland betreffen de belangrijkste huurders wel onderdelen van landelijk bekende winkelketens. Door het investeren in relatief kleinschalige panden wordt eerder de doelstelling van risicospreiding bereikt. Momenteel is geen sprake van leegstand. Van belang is dat het fonds in staat moet zijn om in de eerste periode van haar bestaan een goed gespreide portefeuille op te bouwen, waarbij de toevoer van kapitaal essentieel is. De totale portefeuille kent per 1 november 2010 een gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van 5,4 jaar en een jaarhuur van , -.Uit de jaarstukken 2009 blijkt dat op de bestaande portefeuille reeds een stevige afwaardering van ongeveer 20% van de boekwaarde van het vastgoed heeft plaatsgevonden. Daardoor is de huidige waardering van het vastgoed wel in lijn met de taxaties. Dat betekent dat een risico van verdere koersdaling beperkt is. Daarnaast kan het fonds voor maximaal 20% van haar vermogen beleggen in indirecte vastgoedbeleggingen of risicomijdende beleggingen als obligaties en deposito s ter tijdelijke belegging van de liquiditeitsreserve. Momenteel is ter tijdelijke belegging een deel van het vermogen in Zeuven Meeren I C.V. belegd, hetgeen volgens het prospectus is toegestaan. Fondsvermogen Omdat sprake is van een open fonds is de toekomstige fondsomvang nog onbekend. Volgens het prospectus is een fondsvolume van , - na ruim 5 jaar te verwachten. Dat zal door de crisis van de afgelopen jaren niet gehaald worden. Bij een stijgend volume van de stortingen van kapitaal mag uitgegaan worden van maximaal , De aanbieder denkt dit te kunnen realiseren door plaatsing van nieuwe certificaten met een volume stijgend naar 4 miljoen per jaar. Het eigen vermogen bedraagt momenteel ongeveer , - en zal door de huidige emissie worden uitgebreid naar , -. Een deel van het fonds wordt gefinancierd met vreemd vermogen. Dit is gelimiteerd tot 60% van de vastgoedbezittingen vanwege de fiscale status van het fonds. De fondskosten bij investering zijn marktconform ten aanzien van de financieringskosten (0,5% van de lening) en de vastgoed acquisitiekosten (1,9% van de waarde voor selectie, technische onderzoek en due diligence). De structureringskosten zijn laag met 2,5% van het gestort vermogen. In de markt is 3 tot 5% gebruikelijk. Tevens worden geen oprichting- en marketingkosten doorberekend, terwijl dat veelal wel het geval is bij andere fondsen voor een vast bedrag of ongeveer 1% van het fondsvermogen. Het fonds kent een lage en transparante kostenstructuur. Er worden geen emissiekosten in rekening gebracht. Wel zijn er kosten bij de verkoop van certificaten: 2,5% discount op de handelskoers. Onderdeel van de fondsinvestering is tevens een deel van het vermogen dat beschikbaar dient te worden gehouden in een liquiditeitsreserve. Dit voor eventuele tegenvallers in de vastgoedexploitatie of de inkoop van certificaten. Volgens de jaarcijfers 2009 is deze reserve echter minder dan 10% van het eigen vermogen en streeft de beheerder, onder andere door deze vervolgemissie, tevens naar toevoeging van middelen aan deze reserve. Volgens de aanbieder bedraagt de liquiditeitsreserve momenteel ongeveer , - en zal deze geleidelijk verhoogd worden naar , - eind Door de tegenvallende funding heeft reserve niet mee kunnen groeien met ontwikkeling van het fonds en is deels aangewend om extra aflossingen aan de financierende banken te kunnen voldoen. 23

4 Hierdoor is het fonds momenteel slechts beperkt in staat om aan eventuele inkoopverzoeken te voldoen. Aanbieder verwacht dat dit eind 2011 weer genormaliseerd is. Afbeelding 2. Resterende looptijd van de huurcontracten 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Financiering Het vastgoed wordt gefinancierd met hypothecaire financieringen. Doelstelling is dat maximaal 60% van de bezittingen gefinancierd mag worden. Dat geeft dus een wat lagere leverage dan bij besloten fondsen maar tevens minder risico. Deze doelstelling wordt op dit moment niet gehaald. Gemiddeld zit het fonds rond de 75%. Doelstelling is om dit stapsgewijs terug te brengen naar 60%. De financieringscondities van het Nederlandse vastgoed waren bij aanvang in 2007 marktconform: het betreft 7 jaar rentevaste leningen met een rekenrente voor de rendementsberekeningen van 5,4%. Door de lange rentevastperiode worden risico s vermeden. Indien de werkelijke rente hoger of lager uitvalt dan verwacht, heeft dit een direct effect op het resultaat. De eerste financieringen van de vastgoedaankopen vallen binnen deze normen. Het uiteindelijke tarief bedraagt iets minder dan de 5,4% waarmee rekening gehouden is. Het fonds kiest voor een veilige financieringsvorm: geen variabele rente en langlopende rentevastperiode. Door afwaardering op de vastgoedportefeuille ligt de financiering nu op een hoger niveau dan is toegestaan voor de FBI status. De directie streeft ernaar om binnen enkele jaren dit niveau teruggebracht te hebben naar 60%. Voor de recente aankoop van het vastgoed te Baiersdorf is een financieringsofferte geaccepteerd op basis van 75% van de koopsom ( , -) tegen 4% voor 10 jaar vast. Wel zal 3% aflossing per jaar verschuldigd zijn. De rente is laag voor deze looptijd maar de aflossing weer vrij hoog. Dit geeft aanvankelijk een druk op het uitkeringsrendement maar zal in de toekomst een voordeel zijn omdat er bij verkoop minder aan de bank hoeft te worden afgelost en er een steeds lager bedrag aan rente hoeft te worden betaald. Rendement tot 1 jaar 1-2 jaar 2-3 jaar 3-4 jaar 4-5 jaar 5-10 jaar > 10 jaar Het prospectus geeft inzicht in het te verwachten rendement. Inmiddels weten we dat het dividend dat maandelijks wordt uitgekeerd is gestegen van 6% tot 9,3% per jaar ten opzichte van de koers per certificaat. Het gerealiseerde rendement zal volledig worden uitgekeerd en zal de eerste jaren naar verwachting effectief tussen 7% tot 9% bedragen. Deze doelstelling wordt gehaald. De verwachting van deze stijging was gebaseerd op de redenatie dat door een hoger fondsvolume de kosten beter gedekt zullen worden. Volgens de aanbieder zal door verwachte waardestijgingen in de portefeuille de handelskoers kunnen stijgen. Het fonds werkt met maandelijkse uitkeringen van interim dividend. Dit kan na afloop van het boekjaar worden aangevuld met een slotdividend. Omdat de uitkeringen reeds verhoogd zijn, is het niet realistisch nog een slotdividend te verwachten. Indien het effectieve rendement wordt berekend komt men op 9,5%. Op basis van de huidige cijfers stelt de directie dat het exploitatierendement voldoende is om 9,3% uit te keren. Uit de cijfers is dat echter niet geheel af te leiden omdat veel kosten inzake de opzet van het fonds en de eerste vastgoedacquisities direct ten laste van het resultaat worden gebracht. Voorts is het vastgoed deels pas zeer recent aangekocht zodat kosten en opbrengsten nog niet goed uit deze cijfers blijken. Kosten De emissiekosten zijn afgeschaft. De kosten voor verkoop van de certificaten zijn 2,5% discount bij uittreden. De kosten van de fondsopzet en investeringen zijn laag omdat een laag bedrag aan structureringskosten (2,5% van de stortingen) en geen extra marketing, oprichting of fundingkosten worden berekend. De vastgoed acquisitiekosten zijn gebruikelijk met 1,5% voor de selectie en 0,4% voor overige kosten. Dit is inclusief alle eventuele kosten van derden. De exploitatiekosten op het vastgoed zijn met 6% van de huurinkomsten marktconform. De vastgoedbeheer vergoeding is met 3,5% van de huurinkomsten concurrerend. De jaarlijkse kosten van het fonds worden met name nog bepaald door de managementfee. Deze is in verhouding met andere aanbieders laag en bedraagt jaarlijks 0,5% van het fondsvermogen. Dat scheelt behoorlijk ten opzichte van de bijna 1% die gebruikelijk is. Voorts is geen sprake van een winstdeling voor de beheerder bij een goed resultaat maar wel van de mogelijkheid om bij goed presteren de management fee te verhogen. In feite bedraagt dan de managementfee 1/10 deel van het gerealiseerde resultaat met een maximum fee van 1%. Dit is een realistische benadering van een performance fee over het totale resultaat en niet afhankelijk van een incidentele winst op de verkoop van vastgoed. Door met name de lage structureringskosten en de lage managementfee is per saldo sprake van een lage kostenstructuur. Risico s Het vastgoedrisico zal op termijn beperkt zijn omdat sprake is van een spreiding binnen een diverse portefeuille. Op dit moment is het fonds echter nog te klein om deze spreiding te realiseren. Wel passen de beleggingen die nu gedaan worden binnen het beleggingsbeleid. Het betreft goede gebouwen en huurders. De looptijd van de huurcontracten is op het 24

5 Nederlandse vastgoed gemiddeld vrij kort. Op grond van de huidige getekende intentieverklaring van de huurder van Bodegraven zal dit verhoogd worden tot een periode van bijna 10 jaar. Het recent gekochte Duitse vastgoed betekent een verbetering: dit vastgoed is langer dan 10 jaar verhuurd. De financiering van het vastgoed is risicomijdend. Het betreft lange rentevast perioden berekend tegen een gunstig rente tarief. Dat betekent geen risico van rentestijging in de komende jaren. De hoge aflossing in Duitsland drukt de cash flow die beschikbaar is voor uitkeringen maar verminderd het financieringsrisico jaarlijks en leidt tot een betere positie bij verkoop van het vastgoed. De koersontwikkeling zou tegen kunnen vallen indien de waarde van de vastgoedportefeuille zich minder gunstig ontwikkeld dan verwacht maar daar zijn nu geen aanwijzingen voor, met name omdat reeds in 2009 sterk is afgewaardeerd en de voorgenomen renovatie voor Bodegraven kan leiden tot een waardestijging. Omdat een geleidelijke groei wordt verwacht van het vermogen, wordt geen risico verwacht in de prognose. Indien echter deze groei veel lager uitvalt, kan het rendement onder druk blijven staan van de kostenstructuur. Overige opmerkingen Dat deze aanbieder ervaring heeft, ondanks dat het fonds zelf nieuw is, blijkt uit de degelijke fondsstructuur en een volledig prospectus. Het toezicht wordt uitgeoefend door de stichting welke over een echt onafhankelijk bestuur beschikt. De eerste bestuurder, Ton van Bussel, is één van de voormalige initiators dus hij kent het fonds als geen ander. In de vacature voor een tweede bestuurder is voorzien omdat de heer Mr J.E.M. (Joost) Schaab is goedgekeurd door de AFM. Beide bestuurders zijn onafhankelijk van de beheerder en beschikken over kennis en ervaring van meerdere fondsen. Aandachtspunten en conclusies + rendement en maandelijkse uitkeringen + fondskosten + meer spreiding van risico door aankoop van nieuw vastgoed - omvang portefeuille beperkt - financiering met leningen dient verminderd te worden - liquiditeitsreserve - intentieverklaring vastgoed Bodegraven uitvoeren De analyse van Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. is in opdracht geschreven voor Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. copyright Beurswaage 19 januari 2010 Gelet op de aard van haar activiteiten is Beurswaage B.V. niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat Beurswaage B.V. niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De fondsanalyses bevatten geen advies om deel te nemen in het betreffende fonds. Voor advies wordt u verwezen naar uw beleggingsadviseur. Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde van iedere belegging kan fluctueren, in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. 25

6 Beurswaage B.V. Stationsweg EJ Oosterbeek Postbus BL Ede T (026) F (026) info@beurswaage.nl Bankrekeningnummer KvK Midden-Nederland Wegen naar rendement