Ondernemingsplan Verbinden & versterken

Transcriptie

1 Ondernemingsplan Verbinden & versterken

2 Inhoudsopgave 3 Voorwoord 4 Inleiding 6 Hier staan wij als Domesta voor 10 Leefbaarheid 15 Zorg 18 Betaalbaarheid van wonen 22 Samenwerken 25 Organisatie in beweging 27 Tot slot Losse schakels verbinden tot een sterke keten Ondernemingsplan

3 Voorwoord Als Domesta staan we in verbinding met mensen in onze omgeving en met de samenleving. De wereld om ons heen verandert snel. Domesta moet in die verandering mee. In dit ondernemingsplan leest u wat de visie van Domesta is en voor welke opgaven we de komende jaren staan. Grote kans dat u ook heeft bijgedragen aan de totstandkoming ervan. De afgelopen maanden hebben we uitgebreid gesproken met alle belanghebbenden en betrokkenen: vertegenwoordigers van huurders, partners uit het werkveld, maar ook eigen medewerkers. Domesta gaat het veranderingsproces dus niet alleen in. We doen dat samen met u. Alleen gezamenlijk krijgen we dingen voor elkaar. Inmiddels is duidelijk welke omslag we de komende jaren willen maken. De gespreksbijeenkomsten hebben voor nieuwe ideeën en dynamiek gezorgd. Het heeft geleid tot een nieuwe formulering van de opgave van Domesta en heldere keuzes voor de uitvoering. Wat kunt u van Domesta verwachten? En wat verwacht Domesta van u? Op deze en andere vragen geeft dit ondernemingsplan antwoord. Als Domesta kijken wij ernaar uit om samen met u aan de slag te gaan. Alleen gezamenlijk slagen we erin om losse schakels te verbinden tot een sterke keten. In het belang van onze klanten. Want om hen draait het tenslotte allemaal. Ik ben ervan overtuigd dat dit plan ook u zal inspireren. Veel leesplezier. Dick Mol, Directeur-bestuurder Domesta Domesta zet zich in voor een betaalbare en vitale woon- en leefomgeving Ondernemingsplan

4 Inleiding: Domesta kijkt van buiten naar binnen Als wooncorporatie staat Domesta midden in de samenleving. Vanuit onze maatschappelijke taak anticiperen we voortdurend op de ontwikkelingen in de woningmarkt. We willen inspelen op de huidige en toekomstige vraag en behoeften van woningzoekenden, bewoners en maatschappelijke partners. Stenen zijn voor Domesta slechts een middel. Waar we ons voor inzetten is een betaalbare en vitale woon- en leefomgeving. We doen dit in de eerste plaats voor mensen die dit moeilijk zelf kunnen regelen. Tegelijkertijd dagen we als Domesta iedereen uit zelf verantwoordelijkheid te nemen en elkaar daarbij te helpen. Wij stimuleren naoberschap; het zorgdragen voor elkaar. We brengen de verbinding tussen bewoners en onze maatschappelijke partners tot stand. Trends en ontwikkelingen Hoe gaat Domesta inspelen op huidige en toekomstige vragen en behoeften, in een buitenwereld die continu in verandering is? Om die vraag te beantwoorden, zetten we eerst enkele belangrijke trends en ontwikkelingen op een rijtje. In de hoofdstukken hierna gaan we hier dieper op in. Economie De huidige economische situatie brengt onzekerheden met zich mee voor klanten van Domesta. Door de crisis komen meer huishoudens in financiële problemen. De vraag naar betaalbaar wonen neemt toe. Ook zit als gevolg van de crisis de woningmarkt op dit moment op slot. Vergrijzing en krimp Door de toenemende vergrijzing komt een grotere nadruk op zorg te liggen. Dit betekent dat Domesta moet investeren in de beschikbaarheid en kwaliteit van woningen waarin ouderen zelfstandig kunnen leven. Maar ook de bereikbaarheid en de kwaliteit van voorzieningen in onze regio is van belang voor de ouder wordende klant. In onze regio gaat de vergrijzing gepaard met krimp. Voorzieningen en sociale samenhang zijn dan van groot belang voor de instandhouding van de leefbaarheid. De bevolkings- en huishoudenssamenstelling in onze regio gaat de komende 20 jaar ingrijpend veranderen. Er zijn kernen waar de bevolking op dit moment al niet meer groeit of zelfs al krimpt. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat er minder mensen worden geboren dan er overlijden. Daarnaast zien we een duidelijke verschuiving in de samenstelling van de bevolking. Doordat er enerzijds minder kinderen worden geboren, daalt het aandeel mensen in de jonge leeftijdsgroepen. Doordat mensen steeds ouder worden, stijgt dit aandeel juist. Met andere woorden: ontgroening en vergrijzing. Aangezien mensen steeds ouder worden, komen er meer éénpersoons- en tweepersoonshuishoudens bij. Ondanks de krimp stijgt hierdoor toch het aantal huishoudens. Dit is echter een tijdelijk effect dat rond voorbij is. Daarna krimpt ook het aantal huishoudens in Zuid-Oost Drenthe. Ondernemingsplan

5 Minder financiële armslag Voor corporaties geldt in het algemeen dat hun financiële armslag afneemt. Daarnaast trekt de bezuinigende overheid zich steeds meer terug uit het sociale domein. Zonder passende ingrepen gaat dit ten koste van de vitaliteit van onze dorpen en wijken. Politieke ontwikkelingen Als Domesta hebben wij te maken met de ontwikkelingen in de politiek. Enerzijds dicteert de overheid striktere regels voor corporaties, bijvoorbeeld als het gaat om doelgroepen waar corporaties aan mogen verhuren of het kooprecht voor onze huurders. Ook geldt een sterker toezicht. Anderzijds wil de overheid, lees gemeenten, steeds meer taken overdragen aan corporaties, zoals herstructurering en taken in het kader van de leefbaarheid. Gemeenten zijn voor Domesta belangrijke partners in het ontwikkelen en uitvoeren van beleid op het gebied van wonen, welzijn en leefbaarheid. Nauwe onderlinge samenwerking wordt nog belangrijker door maatregelen zoals Wet Werken naar Vermogen, wijzigingen in de AWBZ/WMO en de verwachte Herziening Woningwet. In maart 2012 ging de Tweede Kamer akkoord met uitvoering van een parlementaire enquête. Het is mogelijk dat dit leidt tot wijzigingen in het volkshuisvestelijk stelsel. Ook de Herziening Woningwet kan op dit gebied veranderingen met zich meebrengen. Al met al zijn het woelige tijden voor de sector. Het vraagt van wooncorporaties de nodige flexibiliteit. De politiek woelige tijd vergt van een wooncorporatie de nodige flexibiliteit. Duurzaamheid Tenslotte duurzaamheid. Naar verwachting gaat de klimaatverandering tastbare gevolgen krijgen. Als Domesta nemen wij onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en zetten duurzaamheid hoog op de agenda. Ook vanuit betaalbaarheid zetten wij in op duurzaamheid; onder andere door verduurzaming van onze woningen. Op die manier helpen we om de energielasten zo laag mogelijk te houden. De periode waarin Domesta haar ambities wil verwezenlijken bestrijkt ruim vier jaar: van 2012 tot en met Wij zien dit ondernemingsplan echter niet als een statisch document. Het is de bedoeling om tussentijds met elkaar (Domesta en stakeholders) in gesprek te gaan over de voortgang binnen de genoemde thema s. Waar nodig kunnen we dan bijsturen. Door van buiten naar binnen te blijven denken en kijken, zijn we in staat om het beleid af te stemmen op wat er speelt. Het ondernemingsplan wordt uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma voor de komende jaren en vervolgens doorvertaald in de begrotingen en meerjarenbegrotingen. Samen met de resultaten van strategisch vastgoedsturing zijn dit belangrijke bouwstenen voor de koers van Domesta. In dit ondernemingsplan gebruiken wij regelmatig de term klanten. Het is een overkoepelende term waarmee Domesta niet alleen huurders bedoelt, maar ook kopers, woningzoekenden en overige bewoners in gebieden waar wij werken aan vitale wijken. Gemeenten zijn voor Domesta belangrijke beleidspartners op het gebied van wonen, welzijn en leefbaarheid. Ondernemingsplan

6 Hier staan wij als Domesta voor Meer dan ooit moeten wooncorporaties zich bezinnen op hun toekomst, op hun kerntaken. Zo ook Domesta. Zijn wij huisbaas of maatschappelijk ondernemer? Als Domesta geloven we dat betaalbare woningen in leefbare wijken en dorpen van meerwaarde zijn voor zowel klanten, stakeholders als ons. Als corporatie anticiperen wij op de toekomst en dragen we bij aan een betere samenleving. Dat doen we door de maatschappelijke taak centraal te stellen en samen met alle betrokkenen de meest kwetsbare groepen weerbaarder te maken. Vandaar dat onze missie als volgt luidt: Missie Domesta Domesta is een ondernemende, maatschappelijk gedreven organisatie, die zorgt voor een betaalbare en vitale woon- en leefomgeving voor mensen voor wie het om financiële of andere redenen moeilijk is dat zelf te regelen. De meeste klanten van Domesta weten zich prima te redden, kwetsbare klanten die dat nog onvoldoende kunnen daagt Domesta hiertoe uit. Domesta stimuleert daarom samenspraak, samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid met klanten, stakeholders en partners. Mensen zijn op hun best als ze kunnen deelnemen aan de samenleving. En de samenleving functioneert het beste als er zoveel mogelijk mensen aan deelnemen. De meeste klanten van Domesta zijn goed in staat zichzelf te redden. Maar niet iedereen redt het op eigen kracht. Domesta richt zich op kwetsbare klantgroepen zoals: ouderen die zorg nodig hebben asielzoekers mensen met een beperking mensen uit de GGZ ex-gedetineerden De werkwijze van Domesta is gebaseerd op streven naar zelfredzaamheid. Wij willen dat mensen zoveel mogelijk zelf keuzes kunnen maken en de regie voeren over hun eigen leven. Kernwaarden De missie van Domesta hangt sterk samen met wie wij zijn, met onze drijfveren. De Domestamedewerkers dragen deze identiteit ook uit. Wij hebben vijf kernwaarden benoemd, die de basis voor ons handelen zijn: mensgedreven verbinden maatschappijgedreven initiatief nemen duidelijk zijn Wat is er nodig in de maatschappij? Wat leeft er bij huurders en samenwerkingspartners? Het antwoord op die vragen bepaalt het handelen van Domesta. Wij nemen het initiatief om partijen samen te brengen en in actie te krijgen. In samenspraak met partners en stakeholders maken we heldere keuzes over onze inzet, we communiceren daarover en komen onze afspraken na. Ondernemingsplan

7 Werkgebied en doelgroepen Als Domesta richten we ons in de eerste plaats op ons huidige werkgebied: Hoogeveen, Emmen, Coevorden en Borger-Odoorn. Als we daar buiten treden, dan komt dat voort uit onze samenwerking met zorgpartijen. In de vier gemeenten richten wij ons op huishoudens met een inkomen tot de Europese inkomensgrens: euro per jaar (2012). Daarnaast willen wij extra aandacht besteden aan de huisvesting van mensen met een zorgvraag. In het hoofdstuk Zorg lichten we deze beleidskeuze verder toe. Wat betreft het huidige woningbezit, legt Domesta de komende tijd de nadruk op transformatie. Dit heeft te maken met de demografische ontwikkelingen. Het streven is gericht op meer levensloopgeschikte woningen, woningen voor meerdere doelgroepen (door flexibel te bouwen) en hergebruik van bestaand bezit, bijvoorbeeld bedrijfsonroerend goed. We richten ons in de eerste plaats op ons huidige werkgebied: Hoogeveen, Emmen, Coevorden en Borger-Odoorn. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Als maatschappelijk ondernemende wooncorporatie heeft Domesta een verantwoordelijkheid om goede en betaalbare huurwoningen aan te bieden. Maar ook milieu en duurzaamheid rekenen we tot onze verantwoordelijkheid. Wij ondernemen duurzaam en verantwoord. En verwachten dat ook van onze partners. Hierbij gaat het zeker ook om de betrokkenheid bij de maatschappij. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het toepassen van leerlingbouwplaatsen, het in dienst nemen van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt en het uitbesteden van werk aan de sociale werkvoorzieningen. Domesta vindt het milieu belangrijk. Daarom kiezen we voor duurzame hulpbronnen voor energieopwekking (zoals zonne-energie) en maken we minder gebruik van fossiele grondstoffen. Dit resulteert bijvoorbeeld in energieneutrale woningen. Ook houden we rekening met de ecologische en sociale omstandigheden waaronder producten worden geproduceerd. Wij ondernemen duurzaam en verantwoord. En verwachten dat ook van onze partners. Ondernemingsplan

8 Domesta maakt keuzes De hierboven genoemde trends en ontwikkelingen noodzaken Domesta tot het maken van keuzes. Wij brengen in onze werkzaamheden duidelijke speerpunten aan. Op die manier kunnen we krachtiger optreden en ons in de markt beter onderscheiden. Op basis van uitgebreide gesprekken met samenwerkingspartners heeft Domesta de volgende vier thema s tot speerpunten van beleid gemaakt: leefbaarheid zorg betaalbaarheid samenwerken Leefbaarheid, zorg, betaalbaarheid en samenwerken zijn de speerpunten van het Domesta-beleid Leefbaarheid Met het thema leefbaarheid richt Domesta zich op het behouden en vergroten van de vitaliteit van dorpen en wijken. Zelfredzame bewoners zijn hiervoor van groot belang. Bewoners die niet alleen voor zichzelf leven, maar ook oog hebben voor de meer kwetsbaren in hun omgeving. Dat lukt als individuele belangen en gezamenlijke belangen elkaar overlappen. Belangrijk is ook dat we gebruikmaken van de (verborgen) kwaliteiten van bewoners en zij zich vanuit hun eigen kracht inzetten. Door de krachten en talenten van mensen in wijken en buurten te benutten, kunnen we de leefbaarheid verbeteren. Bij het thema leefbaarheid is het principe van wederkerigheid van groot belang. Mensen die actief meewerken om hun woonomgeving te verbeteren, kunnen daarom op extra steun van Domesta rekenen. Mensen die actief meewerken om hun woonomgeving te verbeteren, kunnen op extra steun van Domesta rekenen. Zorg Domesta stimuleert en faciliteert ook mensen die vanwege leeftijd of een fysieke en/of sociale beperking bepaalde zorg nodig hebben om zelfstandig te blijven wonen. Dit doen we door het bieden van de juiste voorzieningen, passende huisvesting en door het stimuleren van naoberschap. Betaalbaarheid Als gevolg van economische en financiële ontwikkelingen komt de bestedingsruimte van klanten onder druk te staan. De gevolgen daarvan zijn in onze regio goed merkbaar. Oorzaken zijn het gemiddeld lagere opleidingsniveau, de afgenomen economische bedrijvigheid en de daarmee samenhangende toename van de werkeloosheid. Tegen die achtergrond wil Domesta ervoor blijven zorgen dat wonen voor onze doelgroep betaalbaar blijft. Samenwerken Het laatste thema is samenwerken. De doelstellingen van Domesta zijn gedeelde doelen. Het zijn immers ook de doelen van onze bewoners en de maatschappelijke partners in ons werkgebied. Alleen door samen te werken kunnen we die doelen bereiken. Uitgangspunt is dat ieder handelt vanuit zijn eigen kracht. Het resultaat moet meer zijn dan de som der delen. Voor Domesta is samenwerken overigens een kwestie van geven en nemen. Ondernemingsplan

9 In de volgende hoofdstukken werken we de vier speerpuntthema s verder uit. Woningbezit doorlichten Als Domesta slaan we nieuwe wegen in. Maar daarnaast blijven we doen wat we altijd al deden: zorgen voor de beschikbaarheid van kwalitatief goede, passende huisvesting voor klanten. Zoals gezegd: we staan voor grote transformatieopgaven, waarbij een deel van onze woningvoorraad levensloopbesteding gemaakt moet worden. We gaan door met investeren in bestaand bezit. De komende drie jaar brengen we de onderhoudsstaat van het hele woningbezit in kaart. Dat gebeurt op basis van een objectieve inspectie. In 2008 hebben we puntsgewijs de basiskwaliteit vastgesteld waaraan onze verschillende soorten huurwoningen uiterlijk in 2018 moeten voldoen. Vorig jaar hebben we een tussentijds onderzoek onder 700 bewoners uitgevoerd. En wat bleek? Klanten zijn in grote lijnen tevreden over de kwaliteit van hun woning. We zijn dus op de goede weg. Klanten zijn in grote lijnen tevreden over de kwaliteit van hun woning. Ondernemingsplan

10 Leefbaarheid Huurders hechten niet alleen aan een prettige woning, maar ook aan een prettige buurt. Vandaar dat Domesta leefbaarheid tot speerpunt heeft gemaakt. Ook in het vorige ondernemingsplan was het dat trouwens al. In een groot deel van onze wijken is de leefbaarheid goed. In 27 van 45 wijken waar Domesta bezit heeft, geeft de Leefbaarometer van het ministerie van Binnenlandse Zaken zelfs de score zeer positief of uiterst positief. Er zijn echter ook wijken en buurten waar complexe leefbaarheidsproblematiek speelt. Daar zijn wij de afgelopen jaren proactief en planmatig aan de slag gegaan. We blijven dit ook de komende jaren doen. Domesta zet zich in voor vitale wijken en dorpen. Een vitale wijk is een wijk met zelfredzame bewoners en een (ver)grote saamhorigheid. Het is een wijk met een bepaalde mate van differentiatie. Deze differentiatie zit in een combinatie van wonen, werken en voorzieningen; een combinatie tussen huur- en koopwoningen en in variatie in de bevolking (leeftijd, opleidingsniveau, leefstijlen). Behalve gemeente en corporatie hebben ook de bewoners zelf een belangrijke rol in het verwezenlijken en in stand houden van een vitale wijk. Het beleid van Domesta gaat uit van eigen kracht van bewoners, we stimuleren naoberschap en verwachten een actieve opstelling van bewoners. Belangrijk zijn zaken als schoon, heel en veilig. Voor een vitale wijk zijn echter ook voldoende bedrijvigheid, geschoolde mensen en onderwijs voor jongeren onmisbaar. In onze wijken zetten we ons hier actief voor in. Een vitale wijk heeft zelfredzame bewoners die zich met elkaar verbonden voelen. Wat komt er op ons af? Wat zijn de effecten van de veranderende vraag door krimp en verdunning? Evenals elders verandert in onze regio de bevolkingsgroei en de bevolkingsopbouw. De omvang van de verandering verschilt per gemeente (zie tabel) en soms zelfs per dorp of wijk. De kern van de verandering zit in de toename van krimp op de langere termijn. Tegelijkertijd zien we een toename van het aantal huishoudens. Dit komt doordat het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt, terwijl het aantal gezinshuishoudens - met of zonder kinderen - daalt. Coevorden Emmen Hoogeveen Bevolking totaal [personen] Huishoudens totaal [aantal] Cijfers van Primos 2011 Ondernemingsplan

11 We zien dat de jongeren in de regio wegtrekken. De leeftijdsgroep tot 25 jaar wordt daardoor kleiner (in Zuidoost-Drenthe een afname van 15% in 2030) 1. De vergrijzing neemt zichtbare vormen aan in onze regio. Deze ontwikkelingen stellen andere eisen aan het woningaanbod. In sommige wijken en dorpen is het gevaar groot dat als gevolg van de krimp voorzieningen verdwijnen. Krimp kan ook een negatief effect hebben op de sociale samenhang in wijken en dorpen en daarmee de vitaliteit onder druk zetten. 1 Van groei naar bloei, Provincie Drenthe Krimp en demografische ontwikkelingen noodzaken Domesta tot een transformatie van het woningbezit. Negatieve effecten van de crisis Steeds meer mensen zien door de economische crisis hun bestedingsruimte krimpen. Een koopkrachtdaling van 1% of 2% in 2012 is geen uitzondering (bron: Nibud). Zeker in onze regio zullen de gevolgen merkbaar zijn. Dat komt door de combinatie van een gemiddeld lager opleidingsniveau en een stagnerende dan wel dalende economie. In 2011 telde Drenthe fulltimebanen. Dit waren er ruim minder dan het jaar ervoor. Oorzaak van de teruglopende werkgelegenheid is onder meer de verplaatsing, sluiting of inkrimping van een aantal grote bedrijven. Vooral in de industrie en handel zijn banen verloren gegaan. Daarmee staat de werkgelegenheid onder druk. Het is logisch dat dit zijn weerslag heeft op de leefbaarheid in ons gebied. 2 Als het om werkgelegenheid gaat, liggen er echter ook kansen in ons werkgebied. Denk daarbij aan de zorgsector en de maakindustrie. Verder zorgt het project Atalanta (centrumontwikkeling dierentuin-theater) voor werkgelegenheid in Emmen en omstreken. 2 Mensen veranderen De houding van mensen en dus ook van huurders verandert. Ze stellen zich kritischer op en worden steeds mondiger als het gaat om het vervullen van de eigen wensen en behoeften. Daarnaast neemt de individualisering toe. Budgetten onder druk Van onze partners horen we ook dat zij het vanwege het tegenzittende economisch klimaat financieel moeilijk krijgen. Als gevolg hiervan trekken ze zich meer en meer op het eigen domein terug. Dit heeft invloed op de dienstverlening van deze instellingen aan de meest kwetsbaren in de samenleving. De kans bestaat dat zij daardoor tussen wal en schip belanden. Wat willen wij bereiken? De breedte van het thema Leefbaarheid vraagt om duidelijke keuzes. In welke wijken willen wij actief zijn? Welke inzet is daar passend? Het gaat daarbij om maatwerk: in sommige wijken werkt een aanpak die uitgaat van het stimuleren van bewoners. In andere wijken moeten we bewoners eerst overtuigen door te starten met het uitvoeren van praktische zaken: achterpadverlichting aanbrengen, opruimacties. Hulp voor kwetsbare huurder De meeste klanten redden zich prima en zijn zelfredzaam. Domesta wil kwetsbare huurders echter niet uit het oog verliezen. Dat is het uitgangspunt voor Domesta. Wij zijn er dan ook zeker voor deze groep. We willen eerder achter de voordeur komen. Doordat we dicht bij de huurder staan, weten we wat er leeft en speelt. Op die manier kunnen we tijdig en op de juiste wijze ingrijpen. Daarbij proberen we altijd de zelfredzaamheid van de huurder te bevorderen. Ondernemingsplan

12 Nee, Domesta gaat geen hulpverleningstaken uitvoeren. Dat willen we benadrukken. Wat we wel doen is: signaleren, de verbinding leggen met instanties en proactief partners wijzen op mogelijke problematiek achter bepaalde voordeuren. We verwachten dus veel van onze partners, maar zeker ook van de huurders zelf. Hierbij geldt nadrukkelijk dat huurders die zelf bereid zijn om zich in te zetten voor de wijk op ons kunnen rekenen voor extra steun. We hebben elkaar nodig om meer te bereiken om wijken en dorpen vitaal te houden. Nee, Domesta gaat geen hulpverleningstaken uitvoeren. Focus op negen wijken/dorpen In welke wijken staat de leefbaarheid aantoonbaar onder druk? Waar verwachten we in de toekomst knelpunten? Als Domesta kijken we scherp waar onze inzet nodig is. In wijken waar geen knelpunten zijn, zetten we ons niet proactief in. We concentreren onze inzet de komende jaren op: Coevorden Poppenhare Lootuinen Tuindorp Dalerpeel Emmen Nieuw- Schoonebeek Schoonebeek Hoogeveen Wolfsbos Elim Nieuwlande Startpunt voor onze inzet in wijken en dorpen zijn altijd mensen in de wijk. Samen met hen willen we aan de slag. Hoe moet hun wijk er in de toekomst uitzien? Welke zaken gaan we aanpakken? Wijkplannen maken we dus samen met bewoners. Hierbij kijken wij scherp naar onderliggende problemen. Samen met partners benutten we de kracht van mensen in de wijk om positieve ontwikkelingen in gang te zetten, zowel in materiële als sociale zin. Coevorden In Poppenhare, Lootuinen, Tuindorp en Dalerpeel neemt de sociale cohesie en zelfstandigheid af. Het aantal meldingen over sociale problemen en vooral multi-probleem-situaties neemt sterk toe. Daarnaast is een groot deel van ons bezit er sterk verouderd. De woningen hebben lage energielabels en de indeling voldoet niet aan de praktische eisen van deze tijd. Emmen en Hoogeveen In Nieuwlande, Schoonebeek en Nieuw-Schoonebeek ontbreekt het aan een multifunctionele accommodatie. Inmiddels lopen er in alle drie de kernen trajecten om zo n voorziening op vrijgekomen locaties te verwezenlijken. Verder is ook in deze dorpen ons bezit relatief verouderd. De komende tijd onderzoeken we of de woningen nog aan de toekomstige vraag (kunnen) voldoen. Ondernemingsplan

13 Ook in Wolfsbos en Elim zijn er zaken die de komende tijd om onze aandacht vragen. Allereerst speelt hier eveneens het vraagstuk rond de voorzieningen. Daarnaast constateren wij en onze samenwerkingspartners de laatste jaren een afname van de sociale cohesie en zelfstandigheid. Als gevolg hiervan is het aantal meldingen over complexe problematiek toegenomen. Ondanks de renovatie van eind jaren negentig is Wolfsbos weer aan het afglijden. Daarmee is duidelijk dat alleen materieel ingrijpen in wijken soms niet voldoende is. Voorzieningen zorgen ervoor dat mensen zo lang mogelijk in hun wijk of dorp kunnen blijven wonen. Inspelen op gevolgen van krimp in dorpen Het is financieel niet haalbaar om overal de voorzieningen op peil te brengen. Domesta maakt daarom keuzes als het gaat om investeren in voorzieningen in kleine dorpen. Kwaliteit en bereikbaarheid, daar draait het om. Voorzieningen zijn goed voor de bedrijvigheid en de werkgelegenheid. Maar nog belangrijker: ze zorgen ervoor dat mensen zo lang mogelijk in hun wijk of dorp kunnen blijven wonen. Onder voorzieningen verstaan we onder meer onderwijs, zorg, winkels en bijvoorbeeld ook maatschappelijk vastgoed/buurtcentra. Als Domesta zoeken we hierin natuurlijk de verbinding met onze partners en bewoners. Maar ook met vrijwilligers. Zo vergroten we ook het ondernemerschap in de wijk. Bovendien bevorderen we dat individuele en algemene belangen elkaar onderling versterken. In Poppenhare, Wolfsbos, Schoonebeek en Nieuw- Schoonebeek willen we in ieder geval een multifunctionele voorziening realiseren. Bewonersparticipatie Hoe bevorder je de zeggenschap en betrokkenheid van bewoners? Die vraag krijgt binnen Domesta volop aandacht. Inmiddels kennen de meeste ontwikkelprojecten een bewonersvertegenwoordiging. Ook heeft Domesta een bewonersparticipant aangesteld. Samen met het Huurdersplatform gaan we de komende periode de reguliere huurdervertegenwoordiging optimaliseren en moderniseren. Wij kijken daarbij vooral naar de structuur en de vormen van huurdervertegenwoordiging. Verder gaan we ons actief bezighouden met nieuwe manieren van participatie, zoals themagerichte, tijdelijke participatievormen. We gaan gebruik maken van de technologische ontwikkelingen die nieuwe aanpakken van interactie mogelijk maken. Als Domesta willen we onze klanten beter leren kennen en de relatie met hen verdiepen. Dit vraagt om intensiever en meer rechtstreeks contact dan we tot nu toe hebben. Domesta wil haar klanten beter leren kennen. Dit vraagt om een rechtstreekser contact dan we tot nu toe hebben. Innovatie Domesta kiest voor innovatieve oplossingen op het gebied van leefbaarheid. We onderzoeken vernieuwende concepten die bijdragen aan zelfredzaamheid en vitaliteit. Dit betekent niet dat we steeds het wiel opnieuw willen uitvinden. We participeren daarom ook in regionale en landelijke experimenten. Denk hierbij aan experimenten met bewonersbudgetten en initiatieven rond civil society en civil trusts. Maatschappelijke effecten meten Meten is weten. Daarom vindt Domesta het belangrijk om de effecten van inspanningen en investeringen op het gebied van leefbaarheid te monitoren. Wanneer we de resultaten beter meetbaar maken, kunnen we makkelijker de best practices selecteren. Natuurlijk realiseren we ons heel goed dat leefbaarheid niet alleen om feiten gaat, maar ook om beleving. Voelen huurders zich veilig? Voelen ze zich prettig? We moeten dus vooral in gesprek blijven met bewoners. Ondernemingsplan

14 Zo zien de doelstellingen van Domesta op het gebied van leefbaarheid er de komende vier jaar uit: Doelstellingen Het stimuleren van onze bewoners en partners om te komen tot vitale wijken heeft in 2016 in de negen genoemde wijken/dorpen geleid tot meetbare verbetering van de leefbaarheid. De meest kwetsbaren krijgen de aandacht die ze nodig hebben om deel te kunnen blijven nemen aan de samenleving. In 2014 wordt de tevredenheid onder huurders over participatie beoordeeld met tenminste een 7,5 en worden huurders meer dan nu betrokken bij hun (woon)omgeving. In 2016 is het gewenste voorzieningenniveau in wijken/dorpen in kaart gebracht en in Poppenhare, Wolfsbos, Schoonebeek en Nieuw-Schoonebeek grotendeels verwezenlijkt. Elk jaar, vanaf 2013, nemen we deel aan, of ontwikkelen we, een nieuw concept op het gebied van leefbaarheid. In 2016 is de leefbaarheid in 50% van onze wijken gemeten. Ondernemingsplan

15 Zorg Met zorgwoningen is Domesta een van de belangrijkste zorg-corporaties in Drenthe. We werken daarbij nauw samen met de verschillende zorgaanbieders. We zorgen voor huisvesting voor ouderen met een fysieke beperking die intra- of extramurale zorg krijgen. Verder heeft Domesta een beperkte portefeuille voor mensen met bijvoorbeeld een verstandelijke beperking. We werken intensief samen met ondermeer Zorggroep Tangenborgh, Zorggroep Leveste Middenveld en Promens Care. Domesta neemt het begrip zorg ruim. Het heeft betrekking op: huishoudelijke en persoonlijke verzorging ondersteunende en activerende begeleiding (o.a. dagbesteding) zorg voor een geschikte woonomgeving de zorg voor mobiliteit Kortom, elke vorm van zorg die gericht is op het vergroten van de zelfredzaamheid van mensen. Wat komt er op ons af? Vergrijzing en verdunning In 2030 zijn er 70 procent meer 75-plussers dan er in 2011 waren. Mensen uit deze leeftijdscategorie hebben hulp nodig om zelfredzaam te zijn. Doordat de groep groeit, neemt die zorgvraag naar verwachting ook toe. Daarnaast daalt het aantal huishoudens als gevolg van krimp. Lokale voorzieningen komen hierdoor onder druk te staan. Omdat hun mobiliteit afneemt, zijn deze voorzieningen juist voor de oudere doelgroep belangrijk. Bezuinigingen AWBZ/WMO Zelfstandig wonende GGZ-cliënten en cliënten met een lichte verstandelijke beperking, komen niet meer in aanmerking voor AWBZ-gerelateerde zorg. Dit wordt deels overgenomen door de gemeentelijke WMO. Wel is het mogelijk dat de vergoeding voor begeleiding om zelfstandig te wonen en voor dagbestedingsactiviteiten wegvalt. Zonder begeleiding kunnen deze mensen niet zelfredzaam zijn. Er moeten dus andere vormen van begeleiding komen. Daarnaast krijgt de ouderenzorg met bezuinigingen te maken. Naar verwachting blijft het budget de komende tijd gelijk, maar groeit de doelgroep verder door. Het betekent dat ouderen vaker dan voorheen in de eigen woning blijven wonen of juist weer op zoek moeten naar een eigen woning. In de verzorgingscentra verwachten we namelijk een verschuiving van verzorging naar verpleging. Scheiding wonen en zorg Volgens de overheid moeten burgers met een zorgvraag gewoon kunnen huren: een plek in een zorginstelling of een eigen woning. In een zorginstelling is het duidelijk wie de zorg levert. In de eigen woning kiest de huurder zelf een zorginstelling die de zorg uit het Zorgzwaartepakket (ZZP) aan huis wil komen verlenen. De zorg wordt dan betaald uit de AWBZ of WMO, voor de woning betaalt de zorgvrager zelf de huur of hypotheek. Ouderen wonen langer thuis. In verzorgingscentra verwachten we een verschuiving van verzorging naar verpleging. Ondernemingsplan

16 Toegenomen individualiteit Door moderne communicatiemiddelen beschikken mensen over sociale netwerken die de buurt overstijgen. Vrienden en familie wonen verspreid door het land. Ouders en kinderen wonen niet altijd meer bij elkaar in de buurt. Ondertussen houden contacten binnen de buurt vaak op bij de voordeur. Wat voor gevolgen hebben dit soort ontwikkelingen voor bijvoorbeeld naoberschap en mantelzorg? Gezien de demografische ontwikkelingen neemt het belang van deze vormen van zorg voor elkaar alleen maar verder toe. Wat willen wij bereiken? Door afspraken te maken met zorgaanbieders willen we als Domesta de zelfredzaamheid van onze (toekomstige) bewoners helpen vergroten. We stimuleren het zelfstandig wonen van met name onze oudere bewoners. Hierbij houden we rekening met het huidige en gewenste zorgvastgoed, het aanbod van de benodigde diensten/voorzieningen en de verschuiving van lichte zorg naar zwaardere zorg. Door afspraken te maken met zorgaanbieders wil Domesta de zelfstandigheid van bewoners helpen vergroten. Zelfstandig wonen stimuleren Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Daarom gaat Domesta woningen aanwijzen die we met een aantal kleine aanpassingen geschikt kunnen maken voor ouderen met een zorgvraag. Van tevoren bepalen we de maximaal mogelijke zorgvraag van bewoners van zo n woning. Samen met de seniorenraad, de gehandicaptenraad en de zorgaanbieders ontwikkelen we pakketten waarmee we onze woningen geschikt maken voor bewoning door zorgvragende ouderen. Verder maakt Domesta zich sterk voor uitbreiding van de huidige prestatieafspraken met gemeenten met een WMO-/zorgparagraaf. En we doen meer. Samen met nieuwe partners onderzoekt Domesta nieuwe zorgconcepten, zoals Buurtzorg. Buurtzorg levert (thuis)zorg aan oudere mensen, aan mensen met beperkingen en chronisch zieken, waarbij de wijkverpleegkundige /-ziekenverzorgende een centrale rol speelt. Voorwaarde is wel dat zorgpartijen in staat moeten zijn op een rendabele manier thuiszorg te leveren. Is dit niet mogelijk, dan moeten klanten eventueel naar een andere kern verhuizen. Transformatie van bestaand zorgvastgoed Er vindt een verschuiving plaats van lichte zorg naar zwaardere zorg. Daarom onderzoeken we of het mogelijk is dat de zorgaanbieders de zwaardere zorg/verpleging in de huidige zorgcentra blijven leveren. Waar nodig en mogelijk willen we de bestaande zorgcentra geschikt maken voor zwaardere zorg vanaf het zorgzwaartepakket (ZZP) 5. Ondernemingsplan

17 Zorgdiensten Belangrijke vraag is in welke mate stakeholders zorgdiensten willen en kunnen leveren. Uiterlijk in 2016 willen we hierover met hen afspraken hebben gemaakt. Bedoeling is dat dan in delen van ons werkgebied bewoners al zorgpakketten afnemen. Vraag is welke zorgdiensten het belangrijkst zijn om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Samen met de seniorenraad, gehandicaptenraad en de zorgaanbieders gaan we dit inventariseren. Met onze ketenpartners bekijken we binnen welke delen van ons werkgebied zij zorgdiensten willen leveren. Ondertussen gaan wij verder met het (door)ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed als uitvalsbasis voor zorgaanbieders voor het leveren van de diverse zorgdiensten. De doelstellingen van Domesta op het gebied van zorg zien er de komende vier jaar als volgt uit: Doelstellingen In 2016 heeft Domesta woningen aangewezen waar ouderen die dit willen, met kleine aanpassingen in hun woning kunnen blijven wonen. De maatwerkaanpassingen zijn doorgevoerd. In 2016 zijn alle intramurale zorgcentra in bezit van Domesta geschikt voor het bieden van zwaardere zorg. Daarvoor moeten we nog een aantal centra aanpassen. In 2016 heeft Domesta voor haar gehele werkgebied afspraken gemaakt met partners over te leveren zorgdiensten. In de helft van het werkgebied nemen bewoners al zorgpakketten af. Ondernemingsplan

18 Betaalbaarheid van wonen Domesta vindt het betaalbaar houden van het wonen belangrijk. Zo bestaat ons woningbezit voor het grootste deel (96%) uit zogenaamde betaalbare woningen. Het gaat om woningen met een huurprijs minder dan 524 voor één- en tweepersoonshuishoudens en minder dan 562 voor meerpersoonshuishoudens (2012). Daarnaast kennen we een gematigd huurverhogingsbeleid. Ook passen we energiebesparende maatregelen in ons bezit toe. De financiële en economische crisis krijgt gevolgen voor onze regio en onze huurders. Als het gaat om het wonen, willen wij deze gevolgen voor onze huurders zoveel mogelijk beperken. Wanneer we de totale woonlasten (huur, energie en lokale heffingen) positief kunnen beïnvloeden, doen we dat. Verder willen we betaalbaar wonen voor starters mogelijk maken. Domesta wil wonen ook voor mensen met een laag inkomen betaalbaar houden. Wat komt er op ons af? In het hoofdstuk Leefbaarheid stelden we het al vast: de verslechterde economische situatie treft onze huurders. Een duidelijke indicatie hiervoor is de groei van het aantal deurwaardersdossiers. Dit aantal is toegenomen van 148 dossiers in 2010 naar 212 dossiers in Een stijging van maar liefst 43%. In 18 situaties heeft dit geleid tot daadwerkelijke ontruiming (2011). Domesta verwacht dat een groeiende groep huurders moeite krijgt om de eindjes aan elkaar te knopen. Oorzaak zijn de verslechterende omstandigheden in combinatie met het toch al gemiddeld lage inkomen. Als Domesta willen we hierop anticiperen. Energielasten De energielasten nemen de komende jaren verder toe. Dit komt door de stijgende grondstofprijzen en de diverse energiebelastingen. De stijgende energielasten hebben directe gevolgen voor de totale woonlasten van onze huurders. Woningmarkt zit op slot Steeds minder mensen zijn in staat een woning te kopen of hun huidige woning te verkopen. De gevolgen zijn ook voor ons merkbaar. Er zijn minder verhuizingen en we verkopen minder woningen. Wat willen we bereiken? Domesta vindt dat mensen zelf verantwoordelijk zijn voor hun leven en de keuzes die ze maken. Die eigen verantwoordelijkheid nemen wij als uitgangspunt. Wij spannen ons dagelijks in om een goede prijs-kwaliteit-verhouding te leveren. Doel is passende huisvesting voor iedereen. Een klein deel van onze huurders is - soms tijdelijk - financieel niet in staat om de regie over het eigen leven te voeren. Ook voor die huurders staat Domesta klaar. Huurders met een wat hoger inkomen willen wij snel duidelijkheid geven over de inkomensafhankelijke extra huurverhoging. Ondernemingsplan

19 Woonlasten inzichtelijk maken Aan de woningen die Domesta toewijst hangt een huurprijs en een energielabel. Maar daarmee heeft de huurder/woningzoekende nog geen zicht op de totale woonlasten. Hierdoor is het mogelijk dat de toegewezen woning soms niet past bij iemands persoonlijke financiële situatie. Domesta gaat de woonlasten voor huurders en woningzoekenden inzichtelijk maken. In 2016 is van elke woning bekend wat de totale woonlasten zijn in een gemiddelde situatie. We kijken daarbij naar huur, energie, maar ook naar heffingen zoals afvalstoffenheffing, rioolheffing, etcetera. In 2016 zijn voor elke woning de totale woonlasten inzichtelijk. Minder huurders met betalingsproblemen Als Domesta houden we rekening met de persoonlijke omstandigheden van onze huurders. Als een huurder (tijdelijk) in financiële problemen komt, nemen wij proactief contact op. We bieden aan hulp in te roepen om de financiën op orde te brengen. In sommige gevallen spelen er meerdere problemen. Het is dan belangrijk om snel een oplossing te vinden, zodat de huurder weer zelf de regie in handen kan nemen. Domesta faciliteert door het aanbieden van budgetcoaches en/ of budgettrainingen. We zoeken hierbij opnieuw de samenwerking met professionele partijen. Doel is het aantal huurders met betalingsproblemen te beperken en het aantal huisuitzettingen te verminderen. Doorstroom naar betaalbare koopwoningen We dragen zorg voor passende huisvesting. Daarbij hoort ook het bereikbaar maken van een eigen woning voor mensen die willen kopen. Domesta gaat onderzoeken welke stimuleringsregelingen hiervoor het meest effectief zijn. Het doel is de verkoop van 300 woningen in de komende vier jaar. Hierbij gaan we ervan uit dat het plan van het demissionaire kabinet-rutte, Right to Buy, het niet zal halen. Mocht dat wel zo zijn, dan doorkruist dat onze strategische vastgoedplannen. Domesta wil in de komende vier jaar 300 woningen verkopen. Duurzaamheid en woonlasten Domesta heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Hier snijdt het mes aan twee kanten. Door verduurzaming van woningen helpen we de energielasten als onderdeel van de totale woonlasten voor onze huurders zo laag mogelijk te houden. Bovendien sparen we het milieu. We willen dat in 2016 de helft van onze klanten (huur en koop) weet wat omgaan met energie voor hen betekent en hoe ze hun energiekosten kunnen verlagen. Domesta gaat klanten hierbij begeleiden door informatie en kennis te delen. We maken daarbij bijvoorbeeld gebruik van een webprogramma waarmee klanten bespaartips krijgen die op hun situatie zijn afgestemd. Ondernemingsplan

20 Duurzaamheid en energielabel Duurzaamheid is belangrijk voor Domesta. Daarom kiezen we voor het (efficiënt) toepassen en gebruiken van duurzame materialen bij nieuwbouw en renovatie. Ook willen we het energieverbruik beperken met behulp van alternatieve energiebronnen. Praktisch betekent dit het verbeteren van het energielabel van ons bezit. We streven ernaar dat in 2016 ons bezit minimaal label C heeft (eind 2011 had 62% van de woningen dit label). Het betekent ook dat onze nieuwbouw over het label A moet beschikken en dat we een aantal energieneutrale woningen moeten bouwen. In de wijk Binnenvree in coevorden is ervaring opgedaan met vier nul-energiewoningen en vier passiefwoningen. We monitoren het energieverbruik en de tevredenheid van de huurders over het wooncomfort. De opgedane ervaringen gebruiken we bij volgende nieuwbouwprojecten. Onderstaande staafdiagram geeft onze ambities weer. 50% 40% 30% 20% 10% 0% Label A of hoger Label B Label C Label D of lager In 2016 hebben we nog steeds woningen met een label D of lager in ons bezit. Het gaat bijvoorbeeld om woningen die we mogelijk voor 2020 slopen of om woningen met een collectief CV-systeem. De laatste woningen krijgen volgens het energielabel een negatieve beoordeling, maar zijn milieutechnisch wel in orde. In aansluiting op bovengenoemde maatregelen beschikt in % van onze panden over zonne-energie of een andere vorm van alternatieve energieopwekking. Naast het bestaand bezit, beschikt al onze nieuwbouw hierover. Goed voorbeeld doet volgen. Domesta gaat het eigen kantoorpand ook verder verduurzamen. Zo komen er zonnepanelen op het dak. Verder kiest Domesta nadrukkelijk voor innovatieve oplossingen op het gebied van duurzaamheid. Denk daarbij bijvoorbeeld aan verduurzaming van het bouwproces en ontwerpen van woningen volgens de methode cradle-to-cradle. In 2013 gaat Domesta een beleidsplan Duurzaamheid opstellen. Ook de sociale duurzaamheid komt hierin aan bod. Ondernemingsplan